Torino riparte dal "fondo"

Capannone sito in Via Perugia 29


Immagine dell'edificio

Indice

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Localizzazione

L’immobile è localizzato nella zona Aurora-Vanchiglia-Madonna del Pilone ed è delimitato a nord da proprietà demaniale (ex gallettificio militare), ad est da corso Verona, a sud da via Perugia e ad ovest da via Modena.

Descrizione Storico-Morfologica

La realizzazione è stata approvata con deliberazione di C.C. del 17.01.1957, sulla base di un progetto redatto dal civico Ufficio Tecnico dei LL.PP.

Il complesso è formato da un capannone a pianta rettangolare (m 146,95 x 40,20), con relativo piano interrato, al cui interno è stata ricavata una palazzina di tre piani fuori terra.

La costruzione poggia su fondazioni continue a travi rovesce essendosi evidenziata, in corso d’opera, la presenza di terreni argillosi – limosi, fino alla profondità di diciotto metri, scarsamente portanti.
Le strutture portanti sono in c.a.; nella copertura ad archi sono inseriti lucernai in vetro al fine di migliorare l'illuminazione del capannone. I serramenti sono in ferro con vetri semplici e all'esterno, perimetralmente, è presente una barriera frangiluce in elementi di lamiera scatolata.

L’accesso pedonale alla palazzina servizi prospiciente Via Perugia avviene attraverso il superamento di cinque gradini; la palazzina non è dotata di ascensori o servoscale pertanto i piani superiori sono raggiungibili esclusivamente tramite scale.

Attualmente appare in buone condizioni ed in buono stato di manutenzione; recentemente sono stati eseguiti lavori per il ripristino delle coperture e per il rifacimento dei servizi igienici del primo piano. Sono state,inoltre, rilevate nel 2001 tracce di amianto su alcune delle pavimentazioni esistenti e su parte delle tubazioni nell’intercapedine.

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Immagini

Edificio Edificio Edificio Edificio Edificio Edificio Edificio Edificio Edificio

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Dimensioni

Superficie
Area mq
Superficie Territoriale 5.865
Superficie Totale 5.865
Pianta

Disponibili i disegni in formato pdf.

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Stato Occupazionale

Utilizzato in parte dagli Uffici della Città di Torino oltre ad un alloggio per il custode.
Attualmente sede del Mercato dei Fiori in attesa di ricollocazione.
L’immobile sarà, comunque, reso libero al momento del trasferimento della proprietà.

Un locale dell’unità immobiliare, a destinazione commerciale (bar), è occupata con regolare titolo avente scadenza 31 dicembre 2007 con canone iniziale pari a 7.746,85 + IVA 20% €/anno.

E’ presente una cabina elettrica conferita in uso ad A.E.M. Torino Distribuzione S.p.A. in forza di convenzione quadro (inventario A.E.M. n. 06-113).

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Scheda Urbanistica

1. Caratteristiche della zona in cui il fabbricato è ubicato

L’isolato è sito nella Circoscrizione amministrativa n. 7 (Aurora - Vanchiglia - Sassi - Madonna del Pilone), compreso tra Via Modena, Via Perugia, Corso Verona e un ambito di trasformazione, la Z.U.T. 9.30 Gallettificio.

2. Caratteristiche dell’immobile

L’isolato è utilizzato come sede del Mercato dei Fiori.

Alcuni locali sono occupati da un bar, da un magazzino della Protezione Civile, da uffici del Settore Mercati e da un ufficio della Polizia Municipale. Al piano primo si trova la residenza del custode.

3. Destinazione urbanistica del bene – stato attuale

L’area è destinata dal P.R.G. a Zona Urbana di Trasformazione, Z.U.T. 9.9 Mercato dei Fiori:

Ambito 9. 9 MERCATO DEI FIORI

Indice Territoriale massimo (mq SLP/mq ST): 1,0
L'ambito e' prioritariamente destinato alla razionalizzazione delle strutture mercatali esistenti, ad attrezzature di interesse generale e parcheggi mediante piano esecutivo unitario con l'ambito 9.30 GALLETTIFICIO.
Per gli edifici esistenti sono consentiti gli interventi previsti dall'art.15, comma 13.

In alternativa alla destinazione di cui sopra l'Amministrazione, previa adozione di specifica variante al P.R.G.C., può destinare l'ambito alla trasformazione secondo i parametri seguenti:

Indice Territoriale massimo (mq SLP/mq ST): 1,0
SLP per destinazioni d'uso:
A. Residenza min 80%
B. Attività di servizio alle persone e alle imprese max 20%

AREE MINIME PER SERVIZI:
FABBISOGNO INTERNO
Residenza (A) (18 mq/ab)
Attività di servizio alle persone e alle imprese (B) (80% SLP)

Piano esecutivo unitario di iniziativa pubblica per la realizzazione di edilizia residenziale pubblica.

La SLP realizzabile nell'ambito secondo questa alternativa proviene dalle utilizzazioni edificatorie generate dalle aree a parchi urbani, fluviali e collinari (art.21 e 22 delle Norme) e dall'ambito 13.11 MONCALIERI.

ORIENTAMENTI PROGETTUALI
ALLINEAMENTO: Via Perugia; C.so Verona; Via Modena.
NUMERO MAX. DI PIANI: 5 fuori terra, costante.
TIPO DI SERVIZIO PREVISTO: Aree per spazi pubblici a parco, per il gioco e lo sport.

Stima della Superficie Territoriale dell'ambito (ST): mq 5.865
Stima della Superficie Lorda di Pavimento generata dall'ambito (SLP): mq 5.865”

Ambito 9.30 GALLETTIFICIO

Indice Territoriale massimo (mq SLP/mq ST): 1,0

L'ambito e' prioritariamente destinato alla razionalizzazione delle strutture mercatali esistenti, ad attrezzature di interesse generale e parcheggi mediante piano esecutivo unitario con l'ambito 9.9 MERCATO DEI FIORI.

Per gli edifici esistenti sono consentiti gli interventi previsti dall'art.15 comma 13.

In alternativa alla destinazione di cui sopra l'Amministrazione, previa adozione di specifica variante al P.R.G.C., puòdestinare l'ambito alla trasformazione secondo i parametri seguenti:

Indice Territoriale massimo (mq SLP/mq ST): 1,0

SLP per destinazioni d'uso:
A. Residenza min 80%
B. Attività di servizio alle persone e alle imprese max 20%

AREE MINIME PER SERVIZI:

FABBISOGNO INTERNO
Residenza (A) (18 mq/ab)
Attività di servizio alle persone e alle imprese (B) (80% SLP)

Piano esecutivo unitario di iniziativa pubblica per la realizzazione di edilizia residenziale pubblica.

VIABILITÀ URBANA: Prevedere il prolungamento di Via Ancona con una sezione di 12 metri.

ORIENTAMENTI PROGETTUALI

ALLINEAMENTO: C.so Verona; Via Modena; lungo il filo della viabilità di progetto; corpi di fabbrica interni perpendicolari a quest'ultima.

NUMERO MAX. DI PIANI: 5 fuori terra, costante.

TIPO DI SERVIZIO PREVISTO: Aree per spazi pubblici a parco, per il gioco e lo sport.

PRESCRIZIONE: in entrambe le alternative la soluzione progettuale dovrà tenere conto del valore documentario architettonico della fronte del fabbricato "Gallettificio".

Stima della Superficie Territoriale dell'ambito (ST): mq 9.160
Stima della Superficie Lorda di Pavimento generata dall'ambito (SLP): mq 9.160

4. Vincoli di P.R.G.

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5. Vincoli idrogeomorfologici

In data 12 aprile 2006, con Deliberazione n. mecc. 2006-02894/009, il Consiglio Comunale ha adottato il Progetto Definitivo della "Variante 100 al P.R.G. ai sensi degli artt. 15 e 17 della L.R. 56/77 e s.m.i. - Adeguamento alla Circolare P.G.R. 8/05/1996 n. 7/LAP ed al Piano per l'Assetto Idrogeologico - P.A.I.".
In base a tale variante l’edificio in oggetto, come si evince dall’Allegato tecnico di P.R.G., tavola n. 3 “Carta di sintesi della pericolosità geomorfologica e dell'idoneità all'utilizzazione urbanistica” e dall’Allegato B delle N.U.E.A., è inserito nella “CLASSE III” – Sottoclasse III2b2 (P) – che comprende aree edificate, appartenenti alla fascia C, che sono state parzialmente inondate e sono considerate attualmente inondabili.
È inoltre compreso nella Fascia C.

Si rimanda, in ogni caso per gli aspetti di carattere generale, ai disposti e alle ulteriori prescrizioni del nuovo allegato B delle N.U.E.A., parte integrante della Variante n. 100.

6. Assoggettamento a strumenti sovraordinati

Nel “Progetto di variante del Piano stralcio per l’Assetto idrogeologico (PAI) – Fiume Dora Riparia”, l’area è individuata come “area inondabile per eventi di piena di riferimento in assenza dell’intervento di realizzazione del limite del progetto”.

7. Vincoli derivanti dal decreto legislativo n. 42/2004 codice dei beni culturali e del paesaggio

//

8. Motivazione alla scelta progettuale urbanistica

Al fine di attuare una trasformazione degli edifici esistenti ormai in stato di elevato degrado ed obsolescenza si è ritenuto opportuno ricondurre l’ambito di trasformazione ad una disciplina meno vincolistica, considerato anche che l’area è oggetto di alienazione verso operatori privati. In merito si è pertanto eliminato il vincolo della trasformazione unitaria con l’adiacente ambito 9.30 “Gallettificio” ed eliminata contestualmente la destinazione ad edilizia residenziale pubblica che allo stato attuale risulta prioritaria. Tale possibilità è ritenuta perseguibile poiché l’offerta per questa tipologia di edilizia pubblica è diffusa in tutto il territorio cittadino anche attraverso i nuovi programmi di finanziamento regionali che indirizzano attuazioni verso aree più direttamente cantierabili.

9. Destinazione di P.R.G. – Variante

La variante prevede in sintesi:

L’area è destinata dal P.R.G. a Zona Urbana di Trasformazione, Z.U.T. 9.9 Mercato dei Fiori:


Modifica A) Ambito 9.9 MERCATO DEI FIORI
Indice Territoriale massimo (mq SLP/mq ST): 1,0

SLP per destinazioni d'uso:
A. Residenza min 80%
B. Attività di servizio alle persone e alle imprese max 20%

L’attuazione dell’ambito avviene con strumento urbanistico esecutivo

AREE MINIME PER SERVIZI:
FABBISOGNO INTERNO
Residenza (A) (25 mq/ab)
Attività di servizio alle persone e alle imprese (B) (80% SLP)

ORIENTAMENTI PROGETTUALI
ALLINEAMENTO: Via Perugia; C.so Verona; Via Modena.
NUMERO MAX. DI PIANI: 5 fuori terra.
TIPO DI SERVIZIO PREVISTO: Aree per spazi pubblici a parco, per il gioco e lo sport, parcheggi.

Considerata la presenza di un piano interrato, sostanzialmente corrispondente all’intera superficie territoriale dell’ambito, potrà essere valutata la possibilità di riuso di tale struttura per la realizzazione di parcheggi pubblici e pertinenziali con sistemazione superficiale a verde secondo le modalità previste dal piano.
In tal caso l’attuazione degli interventi non è soggetta alle prescrizioni riguardanti la quota di area da reperire in piena terra, derivanti da specifiche norme regolamentari.

PRESCRIZIONE: in sede di piano esecutivo la progettazione e la conseguente attuazione dovrà prestare grande attenzione allo spazio pubblico frontistante il corso Verona e al rapporto con gli edifici del confinante ambito 9.30 e in particolare tenere conto del valore documentario architettonico del fabbricato usato in passato come “Gallettificio”

Stima della Superficie Territoriale dell'ambito (ST): mq 5.865
Stima della Superficie Lorda di Pavimento generata dall'ambito (SLP): mq 5.865”

Modifica B) Ambito 9.30 GALLETTIFICIO

Si prevede una riqualificazione complessiva dell’intero ambito tramite interventi di conservazione degli edifici ritenuti di particolare pregio architettonico e interventi di nuova edificazione a completamento dell’area. La progettazione dovrà pertanto prestare grande attenzione al rapporto con gli edifici del confinante ambito 9.9 e lo spazio pubblico frontistante il corso Verona e in particolare tenere conto del valore documentario architettonico del fabbricato usato in passato come “Gallettificio”.
Si demanda pertanto alle proposte progettuali in sede di Strumento urbanistico esecutivo la valutazione specifica degli interventi anche previa concertazione degli stessi con la Soprintendenza ai Beni Architettonici e per il Paesaggio.

SLP per destinazioni d'uso:
A. Residenza min 80%
B. Attività di servizio alle persone e alle imprese max 20%

AREE MINIME PER SERVIZI:

FABBISOGNO INTERNO
Residenza (A) (25mq/ab)
Attività di servizio alle persone e alle imprese (B) (80% SLP)

L’attuazione dell’ambito avviene con strumento urbanistico esecutivo

VIABILITÀ URBANA: La viabilità indicata non è prescrittiva. Qualora si intenda realizzare la viabilità indicata in cartografia (prolungamento di Via Ancona) tale sedime dovrà avere una sezione minima di metri 12.

ORIENTAMENTI PROGETTUALI

La soluzione progettuale dovrà privilegiare piani pilotis, lungo il corso Verona e la via Perugia finalizzata anche alla percezione degli spazi interni.

NUMERO MAX. DI PIANI: 5 fuori terra.

TIPO DI SERVIZIO PREVISTO: Aree per spazi pubblici a parco, per il gioco e lo sport, parcheggi.

PRESCRIZIONE: la soluzione progettuale dovrà tenere conto del valore documentario architettonico della fronte del fabbricato "Gallettificio" per il quale sono previsti interventi volti alla conservazione.

Nelle more della trasformazione per gli edifici esistenti sono consentiti gli interventi previsti dall'art.15 comma 13.

Stima della Superficie Territoriale dell'ambito (ST): mq 9.160
Stima della Superficie Lorda di Pavimento generata dall'ambito (SLP): mq 9.160

10. Elenco allegati (pdf)

E' disponibile in formato pdf la scheda di variante in bozza.

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