Torino Cartolarizza

Procedura aperta per l’individuazione del soggetto gestore delle vendite

Immagine panoramica di Torino

I provvedimenti amministrativi

Con deliberazione del Consiglio Comunale del 19 ottobre 2009 (mecc. 2009 04890/008), sono state approvate le linee di indirizzo volte alla realizzazione di un'operazione di cartolarizzazione immobiliare, mediante la costituzione di una società di cartolarizzazione a responsabilità limitata, nella fase di avvio interamente partecipata dalla Città, ai sensi dell’art. 84 della legge 289/2002 e s.m.i., avente per oggetto esclusivo operazioni di cartolarizzazione dei proventi delle dismissioni degli immobili di proprietà comunale, ovvero mediante l’acquisizione di una società già iscritta nell’elenco generale di cui all’art. 106 del D.Lgs. 1.9.1993 n. 385 ("Testo Unico delle leggi in materia bancaria e creditizia") finalizzata all’operazione di cartolarizzazione.

La sopra citata deliberazione ha altresì autorizzato l’alienazione alla costituita o acquisita Società di Cartolarizzazione - anche attraverso la stipulazione di uno o più atti di alienazione da effettuarsi, eventualmente in momenti successivi - di 11 beni immobili di proprietà comunale a fronte di un corrispettivo corrispondente al loro atteso valore di mercato, subordinando la formalizzazione della vendita all'approvazione definitiva della variante di P.R.G. allora in corso di approvazione ed afferente alcuni immobili soggetti all’alienazione. La variante n°208 al P.R.G., adottata con deliberazione consiliare in data 16 novembre 2009 mecc. n° 2009 04552/009, è stata successivamente approvata in via definitiva con deliberazione del Consiglio Comunale in data 21 dicembre 2009 mecc. n° 2009 09647/009.

Con ulteriore deliberazione della Giunta Comunale in data 3 novembre 2009 mecc. n°2009 07163/008 è stata approvata l’acquisizione di una società già costituita ("Special Purpose Vehicle" siglabile SPV) avente ad oggetto l'attività di cartolarizzazione e già iscritta all’elenco generale di cui sopra.

In data 22 dicembre 2009, con deliberazione n. 2009 09679/008, la Giunta Comunale ha approvato le schede patrimoniali degli immobili ed ha preso atto dello stato di fatto, delle esistenze e delle consistenze dei fabbricati oggetto di cartolarizzazione.

La società veicolo

La SPV acquisita, che ha assunto la denominazione "Cartolarizzazione Città di Torino s.r.l. (siglabile C.C.T.) e che ha adeguato il proprio statuto a quello approvato dal Consiglio Comunale con la delibera sopra indicata, ha sede in Torino, via Carlo Alberto 65, c.f. e partita I.V.A. 09369581005. Il capitale sociale è pari ad euro 115.000,00=.

Una società appositamente selezionata mediante procedura di evidenza pubblica ne gestisce i servizi finanziari e contabili a supporto del progetto di cartolarizzazione.

Mediante apposito contratto tra la società e la Città di Torino, quest'ultima è incaricata della gestione degli immobili cartolarizzati, ivi compresa la manutenzione ordinaria e straordinaria del medesimi.

Il contratto definitivo di vendita

La società ha acquisito definitivamente la proprietà di 5 degli immobili comunali sopra indicati dietro versamento del relativo corrispettivo a favore dell’Amministrazione. Tali immobili costituiscono patrimonio separato (o "segregato") a tutti gli effetti da quello della società e da quelli relativi alle altre operazioni, in quanto destinati ex lege al soddisfacimento dei diritti dei concedenti i finanziamenti dell’operazione di cartolarizzazione.

La SPV, infatti, al fine di effettuare il pagamento del succitato corrispettivo, il 30 dicembre 2009 ha acceso un finanziamento bancario con la società Banca Infrastrutture Innovazione e Sviluppo (B.I.I.S.) S.p.A., facente parte del gruppo Intesa Sanpaolo. BIIS ha dunque finanziato l’acquisto da parte della C.C.T. s.r.l. dei seguenti immobili costituenti il "Primo Portafoglio" e di cui si riporta il valore minimo di alienazione al netto di imposte e tasse di legge:

Il contratto preliminare di vendita

La Città e C.C.T. s.r.l. hanno, inoltre, stipulato un contratto preliminare di vendita avente ad oggetto i seguenti immobili:

Schede patrimoniali e documentazione tecnica degli immobili

Sono disponibili sulla presente pagina web le schede patrimoniali redatte a seguito della due diligence tecnica e giuridico amministrativa esperita sugli immobili oggetto di cartolarizzazione (contenenti, tra l’altro, stato occupazionale, oneri ed obblighi a carico dei futuri acquirenti), oltre a fotografie, estratti di mappa e rilievi dello stato di fatto dei fabbricati. La relativa data room cartacea è disponibile presso il Settore Valorizzazione Patrimonio Immobiliare, piazza Palazzo di Città n°7, piano IV, previo appuntamento che può essere concordato telefonando ai seguenti numeri: 011.4423712, 011.4430500.

Il servizio richiesto

La Città, in nome e per conto della C.C.T. s.r.l., seleziona tramite gara il soggetto che dovrà gestire direttamente tutte le attività connesse e prodromiche alla vendita dei beni costituenti il "Primo Portafoglio" ed, eventualmente, dei beni costituenti il "Secondo Portafoglio" da individuarsi tra primarie società aventi i necessari requisiti di professionalità e capacità di gestione di vendita di patrimoni immobiliari di elevato valore. La selezione viene effettuata dalla Città su mandato della SPV.

Il soggetto individuato dovrà svolgere le funzioni di gestore delle vendite e della commercializzazione dei beni citati, gestione che comporta lo svolgimento delle attività elencate nel Capitolato di gara (disponibile una rettifica del punto 10) [PDF], quali, ad esempio:

  1. predisposizione ed attuazione del piano industriale per la vendita degli immobili oggetto di contratto definitivo e costituenti il cosiddetto "primo portafoglio" e sua presentazione alla banca finanziatrice entro il 30 aprile 2010 (salvo proroghe accordate dalla Banca Finanziatrice stessa); tale piano dovrà essere articolato su previsioni trimestrali e dovrà essere coerente con gli obblighi di pagamento derivanti dal contratto di finanziamento sopra citato nonché dai documenti dell’operazione fondato su stime, assunzioni e dati la cui ragionevolezza sia confermata, oltre che dalla società C.C.T. s.r.l. anche dalla Banca finanziatrice o da un esperto qualificato di gradimento della Banca stessa.
  2. predisposizione ed attuazione di una ulteriore proposta di piano industriale per la valorizzazione del "secondo portafoglio" (anch’esso articolato su previsioni trimestrali); in ogni caso l’offerente dovrà impegnarsi a redigere il piano industriale stesso entro 30 gg. dalla ricezione della richiesta di predisposizione del medesimo da parte della C.C.T. s.r.l.;
  3. analisi di mercato;
  4. individuazione ed attuazione delle azioni di marketing volte a perseguire il massimo ricavo di vendita;
  5. individuazione dei parametri, della situazione di mercato e di ogni altro elemento utile alla definizione dei prezzi da porre a base d’asta;
  6. responsabilità nell’attuazione e gestione di tutte le fasi delle procedure di vendita, compresa la gestione di ogni contenzioso legato alle procedure stesse.

Soggetti ammessi alla gara, modalità di partecipazione, cauzioni, compensi, aggiudicazione, sono dettagliati nel capitolato.

La gara

La gara - indetta con determinazione dirigenziale in data 26 febbraio 2010 n. cron. 142 (mecc. n. 2010 40279/008) [PDF] - viene effettuata attraverso procedura aperta di cui all’art. 3 comma 37 del D. Lgs. 12.4.2006 n°163 mediante il criterio del prezzo più basso; i concorrenti dovranno pertanto presentare offerta al ribasso rispetto al prezzo indicato nel capitolato quale base di gara.

Le offerte dovranno essere presentate entro le ore 10 del 13 aprile 2010 e la prima seduta di gara si terrà il 14 aprile 2010 presso Palazzo Civico, piazza Palazzo di Città, 1 - Torino

E’ possibile scaricare dalla presente pagina web il relativo bando.

Le informazioni

Si precisa che sono in corso di approvazione una variante urbanistica riguardante il complesso ex Cavallerizza Reale e un P.E.C. riguardante, tra l’altro, l’immobile n. 2. E’ inoltre allo studio una possibile riqualificazione urbanistica dell’intero ambito Lingotto - all’interno del quale è compreso l’Immobile n. 6 - che potrebbe determinare la modificazione della sua attuale destinazione urbanistica. Si provvederà a portare a conoscenza degli interessati ogni determinazione in merito che dovesse essere assunta dall’Amministrazione, mediante pubblicazione sul presente sito web della Città.

Eventuali quesiti relativi alla gara dovranno essere inviati alla seguente casella di posta elettronica certificata: patrimonio@cert.comune.torino.it entro e non oltre 7 giorni lavorativi precedenti la scadenza del bando.
Sulla presente pagina web potranno essere pubblicate eventuali precisazioni e/o integrazioni o modifiche al procedimento (quali, ad esempio, eventuale proroga al termine di presentazione del piano industriale, accordata dalla Banca Finanziatrice).
Qualsiasi eventuale modificazione alle schede patrimoniali e/o urbanistiche verrà resa nota nella presente pagina web.

Chiarimenti e precisazioni

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