Ultimo aggiornamento: 15/06/2010
La Città considera come strategiche e non contingenti le politiche per la casa volte a favorire l'accesso delle fasce deboli alla locazione privata, attesa l'assoluta inadeguatezza delle risorse di E.R.P.
Si è a tal fine costituito un ufficio comunale, denominato LO.C.A.RE. (Locazioni convenzionate, assistite, residenziali) che, operando come immobiliare pubblica, cerca di favorire l'incontro tra domanda ed offerta sul mercato privato della locazione. Questo ufficio dispone di strumenti utili a incentivare la stipula di un contratto d'affitto; si tratta di incentivi economici e garanzie (un fondo di garanzia copre il rischio di morosità sino alla concorrenza di una annualità di canone), a favore del proprietario e di un contributo economico a favore dell'inquilino. I risultati sin qui conseguiti sono valutati molto positivamente, infatti dalla costituzione poco meno di 3.000 famiglie in condizioni di emergenza abitativa hanno trovato casa attraverso LO.C.A.RE., con un costante incremento dei contratti convenzionati, (il cosiddetto 2° canale previsto dalla Legge 431/98).
Nel corso dell'anno 2009 è stato potenziato il progetto di LO.C.A.RE. METROPOLITANO, realizzato su iniziativa della Provincia di Torino con l'obbiettivo di estendere ai Comuni dell'area metropolitana il modello torinese anche in ragione del fatto che il Piano Casa regionale per gli anni 2007/2012 prevedendo, tra l'altro, finanziamenti destinati alla creazione o allo sviluppo di tali strutture, costituisce una preziosa opportunità per la sperimentazione di nuove formule.
In considerazione dell'ormai limitato numero di aree di proprietà pubblica in Città e tenuto conto dell'esigenza di non creare ulteriori ghetti e di garantire nuovi insediamenti di ERP integrati in contesti urbani con una variegata presenza di tipologie edilizie e di categorie sociali, si è operata la scelta, in questi ultimi anni, di incrementare il patrimonio di ERP anche attraverso l'acquisto di immobili sul mercato privato.
Le modalità attraverso le quali la Città può accedere all'acquisto di immobili sono, ad oggi, tre e cioè:
L'eventuale acquisto di un immobile avviene sulla base della valutazione degli uffici tecnici comunali, che riguarda sia il prezzo che l'idoneità dell'immobile stesso; l'acquisto è inoltre subordinato al fatto che il prezzo relativo non superi il massimale di costo fissato, in tal senso, dalla Regione Piemonte, (tale massimale è attualmente pari . ?.1.937 al mq). Nel corso del biennio è previsto un massiccio ed articolato piano di acquisti di immobili, in gran parte finanziato con le risorse messe a disposizione dalla Regione Piemonte nel secondo biennio del "Programma casa 10.000 alloggi entro il 2012" da destinare alle finalità dell'edilizia sociale quantificabile in ca. 120 alloggi
La domanda abitativa espressa, in Torino, dalle fasce sociali deboli registra una quota crescente di anziani il cui disagio più grave è, di norma, rappresentato dall'inadeguatezza dell'alloggio, dall'eccessiva onerosità del canone o dallo sfratto pendente.
La domanda abitativa dell'anziano sottende tuttavia aspirazioni più complesse, connesse all'accessibilità dell'alloggio e alla fruibilità del territorio circostante, contiene cioè un "surplus" di esigenze, rispetto alla consueta domanda di edilizia sociale; malgrado ciò manca, ad oggi, un'offerta che, tenendo conto delle ridotte capacità dell'anziano, ne promuova e supporti validamente l'autonomia, anche per i limiti normativi che hanno, sino ad oggi, escluso dal finanziamento per l'ERP le superfici non residenziali destinate a servizi.
Questa carenza di specifiche risposte a sostegno della più fragile autonomia di tale utenza è purtroppo destinata a incrementare forzosamente le domande di trasferimento in residenze protette o R.S.A., mentre l'obiettivo da perseguire dovrebbe essere quello di privilegiare sempre, ove possibile, la permanenza dell'anziano nella sua abitazione.
Si è quindi partiti da tali obiettivi per progettare, nell'ambito degli interventi di ERP realizzati dalla Città, specifiche risposte, con contenuti sperimentali e fortemente innovativi rispetto al passato.
E' stato, al riguardo, individuato un complesso edilizio di proprietà comunale, fortemente degradato ed in stato di abbandono, che si affaccia su piazza della Repubblica n. 13, sviluppandosi all'interno dell'isolato compreso tra la piazza stessa e le vie Cottolengo, Lanino e Mameli, finanziato con le risorse del secondo biennio del Programma Casa Regionale per un totale di n. 29 alloggi.
Detti immobili sono inseriti in un contesto urbanistico-edilizio finalizzato ad edilizia di tipo residenziale, distano poche centinaia di metri dal centro della città, si trovano accanto ad un punto nodale dei mezzi di trasporto urbano e con un intorno caratterizzato da un'elevata dotazione di servizi.
La concomitanza dei predetti fattori si è ritenuto caratterizzi tale contesto come ottimale per la realizzazione di un nuovo modello di offerta alloggiativa che, tenendo conto delle ridotte capacità dell'utente anziano, fornisca efficace risposta alle sue esigenze di autonomia.
Il predetto intervento sarà, tra l'altro, sinergico all'articolato programma di riqualificazione dell'intera zona, che la Città ha da tempo promosso, con il coinvolgimento dei privati, attraverso "The GATE", struttura appositamente costituita.
L'elaborazione del programma, attesa la complessità dello stesso e le necessarie interrelazioni tra diverse competenze professionalità e soggetti istituzionali, ha avuto luogo attraverso il lavoro di un comitato tecnico\scientifico promosso e coordinato dalla Divisione Edilizia Residenziale Pubblica, con il concorso della Divisione Servizi Socio-Assistenziali - Settore Anziani, e di The GATE, nel comitato erano inoltre presenti i servizi sociali della Circoscrizione VII, la Divisione Servizi Educativi e l'ASL IV.
Il programma prevede la realizzazione di 29 alloggi (28 alloggi destinati agli anziani, un alloggio di servizio destinato al volontariato per la realizzazione del progetto "Condominio solidale"), detti alloggi saranno integrati ad ampie superfici non residenziali, con ambienti in parte destinati a spazi comuni alle unità abitative e in parte per la localizzazione di servizi disponibili non solo agli anziani residenti ma anche agli altri abitanti del quartiere.
Si prevede in particolare la realizzazione di un'articolata struttura di servizi, puntando sulla sperimentazione di modalità innovative. Si intende ad esempio promuovere la costituzione di un poliambulatorio, ove sperimentare l'associazionismo medico (medicina di gruppo), sulla base di esperienze provenienti da altri paesi europei. Si prevede la creazione di un Punto Famiglia\Spazio Gioco ove bambini da 0 a 6 anni, accompagnati da un adulto di riferimento (genitore, nonno o altri), insieme ad educatori\animatori, attivino forme di aggregazione e di gioco, con il possibile coinvolgimento degli anziani residenti.
Si intende creare un baby-parking, che si alterni come orari al Punto Famiglia, fruendo degli stessi locali e garantendo la custodia, per alcune ore nell'arco della giornata, di bambini non in età scolare.
Si prevede di destinare al volontariato uno degli alloggi edificati, per consentire la realizzazione del progetto "Condominio solidale", attraverso il quale una rete di famiglie, risiedendo a rotazione nell'alloggio stesso, supporti gli anziani, favorendone l'aggregazione.
Tale supporto, integrato con il Telesoccorso, che è un servizio (fornito dal Comune agli anziani a basso reddito), collegato 24 ore su 24 con centri che ricevono le chiamate, si ritiene garantisca agli anziani residenti un livello di assistenza qualitativamente superiore rispetto alla portineria, con oneri economici molto inferiori.
Si intende inoltre destinare ambienti non residenziali per la creazione di una palestra, di una lavanderia a gettone, di un soggiorno comune a disposizione degli anziani.
Per i servizi la cui gestione si prevede di affidare al 3° Settore, interverrà un convenzionamento atto a garantire l'applicazione di tariffe calmierate, a fronte di una contestuale riduzione del canone relativo ai locali concessi in uso dal Comune.
Il valore differenziale tra l'importo del canone di mercato e l'importo effettivamente dovuto costituirà cioè il vantaggio economico attribuito dal Comune alle associazioni no-profit, in relazione al grado di utilità sociale che conseguirà dallo svolgimento delle attività di queste ultime.
Il suddetto programma si è classificato primo a livello nazionale in uno specifico bando emesso dal Ministero delle Infrastrutture che non ha tuttavia ad oggi provveduto a stanziare i finanziamenti previsti. Il programma si realizzerà comunque grazie al "Piano Casa" regionale che destina specifiche risorse a favore dei programmi sperimentali per gli anziani per i quali sono venuti meno i previsti finanziamenti ministeriali.
Conclusa entro l'anno 2008 l'assegnazione di 18 alloggi ad anziani e 10 alloggi a madri sole con figli minori nello stabile comunale ristrutturato di via Gessi 4 e 6, nel 2009 si è realizzato uno specifico progetto volto a garantire integrazione e reciproco sostegno, sperimentando un mix sociale già dimostratosi positivo in altre realtà e situazioni. In funzione di tale progetto, attuato in stretta collaborazione tra le Divisioni ERP e Servizi Socio-Assistenziali, il piano terreno dell'edificio in questione è stato interamente destinato alla realizzazione di locali destinati ad attività ricreative ed assistenziali a supporto degli anziani dell'intero quartiere e gestite dalla Circoscrizione e dai Servizi Sociali.
Nel corso del 2009 è stata stipulata con l'ATC di Torino la convenzione per la concessione in diritto di superficie novantanovennale all'Agenzia stessa dell'area di proprietà comunale identificata nell'ambito 4.13/1 del PRIU Spina 3 "Comprensorio Paracchi" - atto di concessione del diritto di superficie stipulato in data 12 febbraio 2009 n. rep. 3488 rogito Repice. Su tale area è prevista la realizzazione di 24 alloggi di ERPS.
Si prevede per il 2010 di stipulare nuove convenzioni, sempre con ATC, relativamente alle aree A.T.S. 5Q di via Corelli/Tartini e A.T.S. 16C della Cascina Mirafiori, sulle quali dovranno essere realizzati circa 46 alloggi di edilizia residenziale pubblica in locazione. Entrambi gli interventi sono beneficiari di un finanziamento concesso dalla Regione Piemonte, grazie alla partecipazione al "Programma Casa: 10.000 alloggi entro il 2012 - II Biennio d'intervento".
Sempre per l'anno 2010, in attuazione del Programma pluriennale ex Legge 179/92, si procederà al convenzionamento con l'ATC per la concessione in diritto di superficie delle aree localizzate negli ambiti P.P. INCET e PRIU Spina 4; si prevede di realizzare complessivamente circa 100 alloggi.
A seguito della concreta applicazione da parte della Regione Piemonte della delega di funzioni di cui alla Legge Regionale 15.3.2001, n. 5, l'Amministrazione Comunale deve assolvere alle incombenze relative all'attuazione dei bandi di concorso regionali, ovvero deve provvedere alla raccolta ed all'istruttoria delle domande di partecipazione presentate dagli Operatori interessati, ai convenzionamenti con i soggetti attuatori, all'accertamento dei requisiti oggettivi degli interventi e dei requisiti soggettivi dei beneficiari degli alloggi ed alle richieste di erogazione dei finanziamenti relative alle varie fasi di attuazione degli interventi edilizi individuate nei bandi medesimi.
Negli ultimi anni le predette incombenze hanno riguardato e in parte ancora riguardano i finanziamenti relativi ai bandi dell'8° Programma di Edilizia Agevolata, delle economie dell'8° Programma di Edilizia Agevolata, del Programma Ministeriale "20.000 alloggi in affitto" e dei programmi di cui all'art. 9 della Legge 493/93, del Programma Casa Regionale "10.000 alloggi entro il 2012".
Gli interventi ammessi a finanziamento riguardano diverse tipologie di destinazione puntualmente disciplinate dai bandi: locazione permanente; locazione a termine (minimo 8 anni) con patto di futura vendita; vendita immediata.
Gli interventi summenzionati sono attuati, per la maggior parte, su aree di proprietà dei soggetti attuatori, e sono convenzionati o da convenzionarsi ai sensi degli artt. 17 e 18 del D.P.R. 380/01 e s.m.i., in conformità alla convenzione-tipo approvata dal Consiglio della Regione Piemonte 21 Giugno 1984 n° 714-C.R.6794, che disciplina le modalità di calcolo dei prezzi di cessione degli alloggi.
Per quanto attiene la determinazione dei canoni di locazione degli alloggi ammessi a beneficiare del contributo pubblico, i bandi regionali prevedono il limite massimo del 4,5% del prezzo di prima cessione, e, nel caso del Programma "20.000 alloggi in affitto", l'applicazione dei canoni concordati tra le Associazioni della Proprietà e dell'inquilinato ai sensi della Legge 431/98, art. 2, comma 3, oppure le particolari modalità stabilite dal Programma Casa Regionale (350,00 o 450,00 Euro mensili a seconda della fascia di reddito dei beneficiari degli alloggi).
Oggi il problema del disagio abitativo non investe più solo le fasce di popolazione in condizioni di povertà ma raggiunge, in modo sempre più evidente, un'ampia fascia di popolazione che, per ragioni diverse, può improvvisamente passare da una situazione di stabilità economica ad una condizione di fragilità e vulnerabilità sociale.
La prospettiva di una soluzione strutturale al problema del disagio abitativo impone l'elaborazione di politiche per la casa nelle quali il soggetto pubblico non sia più l'unico attore, che riveste di volta in volta il ruolo di finanziatore, di erogatore di contributi a fondo perduto o di gestore immobiliare.
E' necessario l'avvio di nuovi progetti di edilizia sociale in cui il soggetto pubblico assuma un ruolo di regia e di proposizione, promuovendo nuove politiche integrate che realizzino un sistema di partenariato tra pubblico e privato.
E' necessaria cioè la promozione di iniziative immobiliari ove, a fronte di un parziale apporto di equity di origine pubblica, convergano apporti finanziari e gestionali di soggetti privati, prevedendo a favore degli stessi la necessaria e congrua remunerazione.
Sui temi dell'housing sociale sono da tempo in corso riflessioni e sperimentazioni nella maggior parte dei paesi europei che aprono spazi sia a forme di intervento di una finanza "etica", disponibile ad investimenti immobiliari con rendimenti non speculativi, bilanciati da garanzie e agevolazioni pubbliche, sia a forme di gestione socio-immobiliare con attese di remunerazioni "etiche". In un contesto di questo tipo i possibili attori diventano il Terzo Settore, le Fondazioni bancarie, i grandi investitori, attraverso forme di "finanza etica", mentre i Comuni assumono il ruolo di promotori, registi e garanti degli interventi da realizzarsi.
Per i Comuni diventa in questo senso importante realizzare una buona integrazione tra politiche per la casa e politiche urbanistiche, queste ultime possono infatti concorrere in maniera determinante a creare un quadro di convenienze economiche tali da attrarre capacità finanziarie e gestionali private per la realizzazione di abitazioni sociali in locazione, attraverso specifiche varianti al piano Regolatore, sconti sugli oneri di urbanizzazione, incentivi volumetrici per gli interventi meritevoli, priorità nella concessione di aree, obblighi nelle convenzioni per le aree.
Nel 2009/2010 si sta dando attuazione ad alcune misure atte a fornire salvaguardie e garanzie a favore dei giovani che progettino l'acquisto di un alloggio, attraverso l'accensione di un mutuo.
L'acquisto della casa richiede infatti oggi un elevatissimo investimento finanziario, possibile solo in situazioni di stabilità occupazionale e di buona disponibilità di capitale di partenza.
In assenza di queste condizioni o non si programma alcun acquisto oppure, qualora lo si faccia, si devono affrontare notevoli difficoltà finanziarie ed il costante rischio di non riuscire, nel corso del tempo, a far fronte al pagamento dei ratei di mutuo.
La Commissione Comunale per l'Emergenza Abitativa esamina con sempre maggior frequenza domande di accesso all'ERPS, presentate da famiglie colpite da "decreti di trasferimento", famiglie cioè sfrattate dall'alloggio in cui abitano e per il quale non sono più in grado di corrispondere i ratei di mutuo dovuti per l'acquisto.
Molteplici cause possono, nel corso del tempo, determinare l'incertezza o la variazione del reddito, dalla precarietà del lavoro (spesso a tempo determinato), alla malattia, oppure ancora alle separazioni.
In questo contesto diventa oggi difficile e rischioso, soprattutto per i giovani, programmare il proprio futuro, un futuro nella cui costruzione la casa rappresenta uno degli assi portanti.
Si è partiti da queste considerazioni nell'elaborare un progetto che si è posto come obiettivo quello di fornire salvaguardie e garanzie a supporto dei giovani che contraggano un mutuo finalizzato all'acquisto di un alloggio.
Nello specifico, è stata prevista la possibilità di subentro, da parte del Comune, nell'acquisto dell'alloggio stesso ove, nel corso dei primi 10 anni, l'acquirente non sia più in grado di sostenere l'onere dei ratei di mutuo residui. In questo caso tuttavia il Comune garantirà al mancato acquirente la possibilità di permanere nell'appartamento (che entrerà a far parte del patrimonio comunale di edilizia pubblica), corrispondendo un canone calmierato.
L'attuazione delle predette misure potrà essere finanziata con i proventi relativi alla graduale alienazione, ai legittimi assegnatari, di una parte del vecchio patrimonio comunale di edilizia pubblica.
In tal senso, è stato individuato, tramite gara pubblica, l'Istituto Bancario che, a fronte delle garanzie offerte dal Comune, si è impegnato ad applicare un tasso d'interesse fisso particolarmente conveniente ( tasso base + spread 0,6) da concedere ai giovani titolari di un rapporto di lavoro, ancorché a tempo determinato.
Individuato l'Istituto Bancario, si è proceduto alla selezione, attraverso sorteggio pubblico, dei 100 giovani ai quali sono state garantite le predette salvaguardie, nonché di 100 giovani sorteggiati come riserve per subentrare sulla base dell'ordine di estrazione.
Successivamente, tramite accordi con il Collegio Notarile e con Intesa Sanpaolo, sono state estesi a tutti i partecipanti al bando, accordi e garanzie di particolare favore.
Nel corso dell'anno 2009 sono stati stipulati n. 60 mutui da parte dei giovani sorteggiati sia come titolari che come riserve, nonché sono stati perfezionati n. 37 mutui da parte dei giovani che hanno partecipato al bando, ma non sono stati sorteggiati.
Le ultime lettere ai sorteggiati come riserva sono state inviate a novembre 2009 e pertanto l'attività proseguirà fino al 1° semestre 2010.
Esiste una quota di domanda, con connotazioni di emergenza che impone, nell'immediato, risposte di carattere temporaneo. Si tratta in sostanza di offrire una sistemazione abitativa per un lasso di tempo ricompreso tra qualche mese ed un anno, a persone che per ragioni di carattere sociale, economico, familiare, professionale, vivono una fase di transizione o di momentanea difficoltà, (separati, madri sole con figli a carico, ex carcerati, lavoratori fuori sede, studenti etc).
Lo stesso comune deve frequentemente far fronte ad emergenze, (sfratti o ordinanze di sgombero per inagibilità contro famiglie a basso reddito oppure casi sociali che impongono interventi immediati oppure ancora progetti di reinserimento sociale che richiedono sistemazioni abitative temporanee), che vengono di norma affrontate ricorrendo a strutture alberghiere tradizionali, con costi elevati e scarsissimi spazi di autonomia per i beneficiari (impossibilitati anche solo a riscaldarsi qualche vivanda).
E' pertanto necessario non solo incrementare la percentuale di alloggi in locazione ma anche promuovere nuove forme dell'abitare, nuovi spazi pubblici, nuove modalità di relazione.
E' stato in tal senso preso in considerazione un modello costituito dall'albergo sociale individuando una struttura sita in via Ivrea 24 edificata all'inizio degli anni '70 già di proprietà POSTE S.p.A.
Nel corso del 2009 sono stati redatti i progetti per la realizzazione dell'albergo sociale i cui lavori saranno iniziati nel 2010.
La Città ha inoltre acquisito dal Demanio un immobile degradato e libero, sito in Piazza della Repubblica 14, angolo via Priocca; detto immobile è costituito da una manica principale che si eleva quattro piani fuori terra ed uno seminterrato, collegati tra di loro mediante una scala e, sul fronte verso via Priocca da una manica a tre piani fuori terra, per una superficie complessiva di circa 700 mq.
L'edificio in questione insiste in un ambito ricompresso in uno dei tre piani di recupero obbligatori individuati dalla Città, ai sensi degli articoli 27 e 28 della Legge n. 457/78 e per la promozione dei quali, anche attraverso l'acquisizione di immobili, la Regione Piemonte ha stanziato 2 milioni di euro a favore del Comune all'interno di un più ampio accordo di programma sottoscritto anche dal Ministero delle Infrastrutture.
Nel 2009 è stata sottoscritta la convenzione con la Compagnia di San Paolo per la concessione in comodato dell'immobile per la realizzazione dell'Albergo Sociale e sono stati selezionati i progettisti delle opere architettoniche relative alla realizzazione dell'albergo sociale.
L'affitto sociale nel nostro paese è oggi pressoché esclusivamente costituito dal canone minimo dell'edilizia sovvenzionata (tipologia presente in Italia con percentuali minime rispetto alla media europea); la domanda abitativa si deve pertanto, di norma, confrontare con i valori di mercato correnti. Nella nostra Città ciò significa mediamente, per alloggi con analoghe caratteristiche, una richiesta di canone nel privato 5 volte superiore a quello applicato nel pubblico.
In sostanza la riduzione a percentuali minime rispetto alle medie europee sia del mercato dell'affitto che dell'edilizia sovvenzionata, congiuntamente alla liberalizzazione dei canoni introdotta dalla Legge 431/98 hanno determinato una costante e poderosa crescita degli affitti privati nell'ultimo decennio. Tale quadro, aggravato dalla crisi economica e dalla sempre più estesa precarietà del lavoro ha precipitato una quota crescente di ceti medi nel rischio di sfratto per insolvenza o quanto meno in una situazione di nuova povertà a causa dell'altissima incidenza raggiunta dal canone rispetto al reddito.
E' pertanto necessario allargare il mercato dell'affitto oggi marginale per meglio adeguarlo alla dinamica della domanda e per calmierare i canoni, ma è altrettanto necessario creare un nuovo mercato dell'affitto sociale che si collochi a metà strada tra i canoni del mercato privato e quelli dell'edilizia sovvenzionata.
Accanto all'ERP tradizionalmente intesa deve essere promossa l'edilizia residenziale sociale per dar risposta al fabbisogno abitativo di un più ampio arco di categorie sociali immettendo sul mercato della locazione alloggi con canoni intermedi tra quelli di mercato ed il canone sociale dell'ERP. L'Edilizia Residenziale Sociale deve qualificarsi come servizio di interesse generale fruendo di specifici cofinanziamenti pubblici, configurabili anche attraverso la concessione di aree a prezzo "politico" e/o l'abbattimento degli oneri di urbanizzazione al fine di promuoverne la realizzazione da parte degli operatori privati.
L'inversione di tendenza rispetto al progressivo decremento degli alloggi in locazione nella nostra Città, è una delle irrinunciabili pre-condizioni atte a consentire un'efficace risposta al fabbisogno abitativo emergente.
All'interno di questa pre-condizione più generale, grande importanza rivestono poi quei programmi in grado di attrarre capacità finanziarie e gestionali private che, congruamente remunerate, realizzino abitazioni in locazione a canoni calmierati.
Il programma casa regionale "10.000 alloggi entro il 2012" prevede specifici finanziamenti per la realizzazione di circa 300 alloggi a livello regionale, definiti di "edilizia agevolata sperimentale".
Il finanziamento regionale copre al massimo il 65% del costo di costruzione degli alloggi che saranno destinati permanentemente alla locazione a canoni mediamente non superiore a Euro 250,00 mensili a favore di soggetti con redditi di non oltre il 30% superiori ai limiti per l'accesso all'ERP.
Questo Comune ha partecipato al bando regionale con proposte innovative da realizzarsi direttamente o attraverso il ricorso ad altri soggetti pubblici e privati. A tal fine si è individuata un'area comunale, (Area Veglio) con una potenzialità edificatoria di circa 100 alloggi, sulla quale dovranno essere edificate unità abitative destinate alla locazione permanente a canone convenzionato. Tale intervento, ove attuato direttamente dal Comune, potrebbe essere cofinanziato attraverso la demolizione del fatiscente complesso edilizio comunale di via Fiochetto/Corso XI Febbraio e l'alienazione dell'area, attraverso bando pubblico.
Esiste una domanda crescente, soprattutto da parte di giovani o di persone "single" che non sono in grado di sostenere per intero il canone di locazione di un alloggio, che chiedono di poter condividere tali spese con altri coabitanti, sul modello di esperienze già consolidate e diffuse in molti altri paesi europei (dalla Francia, alla Gran Bretagna, ai paesi Scandinavi).
Si tratta in sostanza di far coesistere spazi che garantiscano l'autonomia di un'abitazione privata con spazi e servizi condivisi. E' proseguita l'attività dell'Associazione YLDA che, attraverso l'esperienza di "Stesso Piano", sta realizzando esperienze associative di cohousing soprattutto tra gli studenti universitari.
La Città ha avviato una sperimentazione in questo senso, riservando una piccola quota degli alloggi di ERP assegnati tramite bando, ai giovani adulti soli e con meno di 25 anni, ospiti di comunità alloggio che devono lasciare dopo il raggiungimento della maggiore età.
La Città si pone inoltre l'obiettivo di ampliare, in un prossimo futuro, l'ambito operativo dell'immobiliare sociale comunale LO.C.A.RE, prevedendo modalità di incentivazione alla stipula di contratti di locazione di natura transitoria per soddisfare esigenze abitative di studenti universitari, ai sensi dell'articolo 5, commi 2 e 3 della Legge 431/1998, nonché dei vigenti accordi territoriali attuativi della legge stessa.
Nell'ampio ventaglio di interventi che l'operatore pubblico deve promuovere per dar risposta ad una domanda sempre più articolata e complessa, accanto all'edilizia sovvenzionata, realizzata interamente con finanziamenti pubblici e locata a canone sociale, all'edilizia agevolata realizzata dal privato con parziale finanziamento pubblico per lo più in conto interessi e destinata alla vendita o alla locazione a canoni calmierati occorre prevedere sia strutture, quali ad esempio l'ALBERGO SOCIALE, per rispondere ad esigenze abitative di carattere temporaneo che residenze collettive sociali in grado di fornire una prima accoglienza temporanea, a fronte di situazioni con carattere di grave urgenza e/o emergenza.
In tali residenze collettive potranno essere accolti stranieri, rifugiati o giovani adulti che al compimento della maggiore età devono rilasciare le comunità alloggio che li ospitavano. Le strutture in questione, opportunamente gestite ma senza interventi di carattere assistenziale, dovranno consentire l'avvio di percorsi di autonomia con il supporto di servizi aperti anche al territorio circostante, al fine di promuovere un'integrazione dei residenti nel quartiere.
La Città ha approvato e presentato alla Regione Piemonte il "Programma per la sperimentazione di interventi di social housing tramite casi pilota" che prevede realizzazione di cinque residenze collettive sociali in Via Somalia, Via Zandonai, Via Paganini 30, Corso Vercelli 440 e Strada del Meisino 55/9. A seguito dell'esito dell'istruttoria, la Regione Piemonte ha approvato il finanziamento di tutte e 5 le residenze collettive sociali previste dalla Città ed il Consiglio Comunale ha deliberato la concessione, in uso gratuito di durata trentennale, del diritto di superficie delle aree ed in comodato d'uso degli immobili a favore degli operatori che verranno individuati tramite procedura di evidenza pubblica per loro realizzazione e gestione. A dicembre 2008 è stato pubblicato l'Avviso pubblico per la selezione di progetti per la realizzazione e gestione di residenze collettive temporanee per l'inclusione sociale e nel primo trimestre del 2010 dovrebbe concludersi l'esame delle proposte presentate dagli operatori
Nell'ambito della sperimentazione di innovative modalità di realizzazione dell'housing sociale, è cosa opportuna avviare una verifica, con Fondazioni bancarie e grandi investitori istituzionali e non, sulla sussistenza delle condizioni per costituire un fondo immobiliare etico di tipo chiuso, riservato a investitori qualificati.
Occorre in sostanza cercar di promuovere l'apporto di finanziamenti non speculativi dal settore etico, per realizzare edilizia in locazione a canone calmierato, attraverso la partnership tra investitori istituzionali ed Enti locali.
L'allargamento dell'offerta di alloggi in locazione anche attraverso il coinvolgimento di operatori e risorse economiche che intervengono nel mercato non speculativo è largamente diffusa nel Nord Europa e sta ora registrando interessanti sperimentazioni in alcune grandi città italiane.
Nel caso di costituzione di detto fondo, alle quote sottoscritte da investitori qualificati, si potrebbe assommare l'apporto, da parte del Comune, delle aree a verde pubblico ed a servizi pubblici, acquisite o di prossima acquisizione al patrimonio pubblico e nelle quali sia ipotizzabile la realizzazione di edilizia sociale, nonché l'area di via Artom e l'area di via Fiochetto, precedentemente destinate all'ERP.
Gli alloggi realizzati dovrebbero essere destinati alla locazione permanente a canone convenzionato ed il rendimento conseguito dovrebbe essere competitivo con gli investimenti a basso rischio.
La gestione dovrebbe garantire la finalità sociale dell'intervento ed essere attuata da soggetti privati del Settore no profit. Alla scadenza del fondo gli immobili diventerebbero di proprietà del Comune.
Il progetto può trovar realizzazione attraverso due diverse modalità, la prima che vede il Comune promotore dell'iniziativa, alla quale aderiscono poi una serie di investitori istituzionali e la seconda che vede invece l'iniziativa promossa, ad esempio, da una Fondazione bancaria, con l'adesione del Comune, insieme ad altri investitori istituzionali.
Nel primo caso il Comune potrebbe selezionare, con procedura di evidenza pubblica, un gestore di fondi immobiliari a cui conferire il mandato di redigere il regolamento del Fondo, acquisendo l'approvazione della Banca d'Italia. Il Comune conferirebbe quindi al Fondo le proprie aree, ricevendone le quote corrispondenti al valore delle stesse nonché specifici poteri di supervisione del Fondo stesso.
Il gestore, sulla base delle indicazioni fornite dal Comune, individuerebbe quindi le Fondazioni bancarie e gli investitori istituzionali interessati a sottoscrivere un investimento etico a capitale garantito. In ultimo il gestore del fondo, sulla base delle indicazioni degli organi di governo del fondo stesso, selezionerebbe gli operatori tecnici chiamati a costruire gli immobili e gli operatori no profit chiamati a gestire gli stessi sul piano amministrativo e sociale, garantendo un rendimento minimo prefissato. Alla scadenza del fondo le aree e gli immobili ritornerebbero in proprietà al Comune.
Nel caso in cui l'iniziativa fosse invece promossa da altro investitore non speculativo, quale ad esempio una Fondazione bancaria, potrebbe intervenire un protocollo d'intesa tra la fondazione stessa ed il Comune nel quale, individuato l'obiettivo di promuovere l'attuazione di un fondo immobiliare etico, il Comune conferirebbe al fondo una serie di aree.
A Torino sono circa il 45% le famiglie che non abitano un alloggio in proprietà (dati ricavati da report Servizio Tributi). Il Fondo Nazionale è una misura di sostegno del reddito, prevista dalla legge che ha liberalizzato i canoni, fondamentale per consentire a moltissime famiglie di non essere espulse dal mercato privato della locazione. E' stata peraltro questa anche una scelta strategica volta a compensare almeno in parte il pressoché totale disimpegno dello Stato dall'E.R.P.: non si finanzia più la costruzione di case popolari ma si fa tuttavia in modo di risolvere una parte della domanda abitativa mettendo le famiglie a basso reddito in grado di sostenere l'onere di un affitto di mercato.
Nell'anno 2009 la Città ha attivato la IX edizione del bando relativo al "Fondo nazionale per il sostegno alla locazione ai sensi dell'art. 11 della legge 431 del 1998", riferita ai redditi percepiti e ai canoni pagati nell'anno 2008, raccogliendo 13.072 domande di famiglie il cui canone di locazione ha avuto, nell'anno 2008, una rilevante incidenza sul reddito. Delle 13.072 domande validamente presentate 10.742 sono state ammesse al contributo in base all'autocertificazione presentata. Sono attualmente in corso le verifiche di legge previste per l'autocertificazione. Sono state escluse per insussistenza dei requisiti previsti dal bando di concorso n. 2.330 domande. Per tale edizione è stato richiesto alla Regione Piemonte un fabbisogno di Euro 27.321.899,28
In via sperimentale nel corso del 2009 è stato indetto il bando denominato "Fondo Salva sfratti", finanziato dalla Compagnia di San Paolo con euro 100.0000, con l'obbiettivo, attraverso l'erogazione di un contributo a fondo perduto, di prevenire l'insorgere o il protrarsi di morosità nel pagamento del canone di locazione in alloggi di edilizia privata ed evitare lo sfratto esecutivo. Al bando hanno partecipato n. 287 nuclei familiari di cui n. 151 sono risultati in possesso dei requisiti.
L'ultimo bando generale per l'assegnazione degli alloggi di edilizia pubblica emesso dalla Città risale al 2007. Ogni anno vengono in media assegnati 550 ca. alloggi popolari (complessivamente dal 2001 al 2009 ne sono stati assegnati n. 5.093) ad aventi diritto inseriti nelle graduatorie del bando generale o dell'emergenza abitativa.
Si è cercato di render più flessibile la possibilità di utilizzo del patrimonio di E.R.P., ad esempio destinando un certo numero di alloggi di edilizia pubblica all'istituzione di convivenze guidate o comunità alloggio a favore di soggetti assistiti dai Servizi Sociali o dalle ASL; si è in questo modo data risposta ad un fabbisogno specifico altrimenti irrisolto.
Insediamenti di nuova costruzione sono stati infine riservati a categorie speciali di richiedenti (anziani e portatori di handicap), tenuto conto delle condizioni di particolare debolezza sociale.
I programmi di recupero urbano degli insediamenti di e.r.p.s. caratterizzati da un contesto di scarsa coesione sociale e di marcato disagio abitativo debbono essere supportati da una "politica di assegnazione degli alloggi" tale da contemperare le esigenze degli aspiranti assegnatari inseriti nelle graduatorie comunali e le ragioni di coloro che già abitano nel quartiere. Ciò significa:
La Città sin dal 2007 ha avviato una sperimentazione di coabitazione solidale con i giovani dell'Associazione Acmos nel quartiere pubblico di Via San Massimo 31 e 33, estesa poi, nel 2008, al quartiere di Corso Mortara 36/7. Le esperienze avviate sono tese a favorire l'insediamento di giovani nei quartieri di edilizia residenziale pubblica che, in cambio di un abbattimento sino al 90% dell'equo canone, offrono 10 ore settimanali in attività di volontariato per lo sviluppo locale della comunità dei residenti.
I risultati emersi dalle due sperimentazioni sopra citate hanno dato esito positivo e la Città ha deciso di estendere tale esperienza in altri quartieri pubblici, selezionati sulla base di un'attenta analisi rispetto alle condizioni di marginalità e degrado. Nel 2009, in attuazione del "Programma per la realizzazione del mix sociale negli alloggi di edilizia residenziale pubblica", sono stati individuati i vincitori del lotto n. 1 (via Nizza 15-17) e del lotto n. 2 (via Poma e Scarsellini).
Successivamente all'attuazione degli interventi di edilizia residenziale agevolata/convenzionata previsti nei P.Ri.U. relativi agli ambiti "4.13/1 Spina 3 - PRIU" e "5.10/1 Spina 4 - PRIU", sono pervenute alla Città varie istanze da parte degli assegnatari/acquirenti degli alloggi realizzati che lamentavano l'eccessiva durata dei vincoli convenzionali derivanti dagli atti sottoscritti dai soggetti attuatori, ritenuta penalizzante nei loro confronti, e ne richiedevano quindi la riduzione dai 30 anni attualmente vigenti a 10 anni.
Visti i disagi derivanti dalla complessità degli interventi e dai prolungamenti dei tempi delle opere di urbanizzazione e di bonifica delle zone in oggetto, l'Amministrazione Comunale con Deliberazione di Consiglio Comunale in data 12 gennaio 2009 n. mecc. 2008 017168/104 ha approvato la riduzione della durata dei vincoli convenzionali ex articoli 17 e 18 del D.P.R. 380/2001 negli ambiti dei P.Ri.U. "Spina 3" e "Spina 4", da attuarsi, su istanza dei soggetti proprietari delle unità immobiliari convenzionate e i loro eventuali aventi causa. Occorrerà tuttavia valutare le diverse casistiche, tenendo conto dei vincoli imposti dalle vigenti normative e dai bandi regionali in materia di edilizia agevolata, che subordinano la concessione dei contributi pubblici al convenzionamento di cui ai già citati articoli 17 e 18 del D.P.R. 380/2001, posto che le Convenzioni attuative dei P.Ri.U. "Spina 3" e "Spina 4" non precisano vincoli di durata né contengono riferimenti diretti agli articoli 17 e 18 del D.P.R. 380/2001.
Nell'ipotesi di riduzione della durata del convenzionamento al di sotto della soglia minima di 20 anni prevista dalla legge, peraltro, viene meno il diritto all'esenzione del contributo per costo di costruzione previsto dal D.P.R. 380/2001, che subordina la concessione di tale beneficio alla sottoscrizione della convenzione prevista dagli articoli 17 e 18 del D.P.R. medesimo, e per la quota degli oneri di urbanizzazione.
La riduzione della durata del convenzionamento al di sotto della soglia minima di 20 anni prevista dalla legge, nel caso di alloggi di edilizia agevolata-convenzionata, comporta inoltre il venir meno in capo agli assegnatari del diritto al contributo regionale, con conseguente obbligo alla restituzione dello stesso.
L'eventuale sostituzione delle obbligazioni convenzionali, attualmente stabilite negli atti d'obbligo stipulati ai sensi degli articoli 17 e 18 del D.P.R. 380/2001, assume rilevanza nei confronti dei soggetti che risultano titolari delle unità immobiliari al momento della sostituzione medesima, richiamato al riguardo l'articolo 11 della convenzione-tipo regionale; quindi, nel caso di alloggi che siano stati acquisiti in proprietà dei rispettivi assegnatari, la sostituzione dovrà riguardare ogni singolo assegnatario interessato, da formalizzarsi con atto pubblico specifico, con effetti limitati alle unità immobiliari convenzionate di cui è titolare.
Pertanto, al fine di contemperare le istanze dei soggetti interessati con l'interesse pubblico al mantenimento delle quote di edilizia residenziale convenzionata nei P.Ri.U. "Spina 3" e "Spina 4", si ritiene necessario vincolare la quota minima di edilizia residenziale convenzionata per una durata in anni 10, considerata sufficiente per il perseguimento dei fini pubblici, a far data dalla formalizzazione dei convenzionamenti di cui ai già citati articoli 17 e 18 del D.P.R. 380/2001, procedendo secondo le seguenti modalità operative:
in ogni caso, i proprietari delle unità immobiliari, siano essi i soggetti attuatori od i singoli proprietari e i loro eventuali aventi causa, delle unità medesime, dovranno sottoscrivere apposito atto unilaterale d'obbligo in forma di atto pubblico, in sostituzione di quello originariamente formalizzato dal soggetto attuatore, secondo uno schema tipo predisposto dalla Divisione Edilizia Residenziale Pubblica, il quale ha per oggetto la riduzione della durata dei vincoli convenzionali e l'eventuale corresponsione delle somme dovute alla Città e alla Regione Piemonte; ogni onere relativo a tale atto sostitutivo sarà a carico del soggetto sottoscrittore del medesimo.
Prosegue lo svolgimento delle procedure amministrative tese alla trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà nelle aree di Edilizia Economico popolare ed all'eliminazione dei vincoli all'alienabilità degli alloggi realizzati sulle medesime aree P.E.E.P. già concesse in proprietà.
Tali operazioni sono disciplinate dalla Legge 448/1998, art. 31, commi da 45 a 50 e prevedono la sostituzione delle convenzioni originarie con nuove convenzioni, alle seguenti condizioni:
La procedura è disciplinata dalla deliberazione del Consiglio Comunale assunta in data 26.02.2001, n. mecc. 2001-01021/12.