La Città considera come strategiche e non contingenti le politiche per la casa volte a favorire l'accesso delle fasce deboli alla locazione privata, attesa l'assoluta inadeguatezza delle risorse di E.R.P.
Si è a tal fine costituito un ufficio comunale, denominato LO.C.A.RE. (Locazioni convenzionate, assistite, residenziali) che, operando come immobiliare pubblica, cerca di favorire l'incontro tra domanda ed offerta sul mercato privato della locazione. Questo ufficio dispone di strumenti utili a incentivare la stipula di un contratto d'affitto; si tratta di incentivi economici e garanzie (un fondo di garanzia copre il rischio di morosità sino alla concorrenza di una annualità di canone), a favore del proprietario e di un contributo economico a favore dell'inquilino. I risultati sin qui conseguiti sono valutati molto positivamente, infatti dalla costituzione oltre 2.000 famiglie in condizioni di emergenza abitativa hanno trovato casa attraverso LO.C.A.RE., con un costante incremento dei contratti convenzionati, (il cosiddetto 2° canale previsto dalla Legge 431/98).
Nel corso dell’anno 2007, su iniziativa della Provincia di Torino, è stato inoltre avviato il progetto di LO.C.A.RE. METROPOLITANO con l’obbiettivo di estendere ai Comuni dell'area metropolitana il modello torinese anche in ragione del fatto che il Piano Casa regionale per gli anni 2007/2012 prevedendo, tra l'altro, finanziamenti destinati alla creazione o allo sviluppo di tali strutture, costituisce una preziosa opportunità per la sperimentazione di nuove formule.
In data 27/12/2007 dieci comuni hanno aderito al progetto stipulando uno schema di accordo redatto sulla base di criteri e modalità operative condivisi ed omogenei, adottando integralmente il modello attualmente applicato da LO.C.A.RE.
In considerazione dell’ormai limitato numero di aree di proprietà pubblica in Città e tenuto conto dell'esigenza di non creare ulteriori ghetti e di garantire nuovi insediamenti di ERP integrati in contesti urbani con una variegata presenza di tipologie edilizie e di categorie sociali, si è operata la scelta, in questi ultimi anni, di incrementare il patrimonio di ERP anche attraverso l’acquisto di immobili sul mercato privato.
Le modalità attraverso le quali la Città può accedere all'acquisto di immobili sono, ad oggi, tre e cioè:
La domanda abitativa espressa, in Torino, dalle fasce sociali deboli registra una quota crescente di anziani il cui disagio più grave è, di norma, rappresentato dall'inadeguatezza dell'alloggio, dall'eccessiva onerosità del canone o dallo sfratto pendente.
La domanda abitativa dell'anziano sottende tuttavia aspirazioni più complesse, connesse all'accessibilità dell'alloggio e alla fruibilità del territorio circostante, contiene cioè un "surplus" di esigenze, rispetto alla consueta domanda di edilizia sociale; malgrado ciò manca, ad oggi, un'offerta che, tenendo conto delle ridotte capacità dell'anziano, ne promuova e supporti validamente l'autonomia, anche per i limiti normativi che hanno, sino ad oggi, escluso dal finanziamento per l'ERP le superfici non residenziali destinate a servizi.
Questa carenza di specifiche risposte a sostegno della più fragile autonomia di tale utenza è purtroppo destinata a incrementare forzosamente le domande di trasferimento in residenze protette o R.S.A., mentre l'obiettivo da perseguire dovrebbe essere quello di privilegiare sempre, ove possibile, la permanenza dell'anziano nella sua abitazione.
Si è quindi partiti da tali obiettivi per progettare, nell'ambito degli interventi di ERP realizzati dalla Città, specifiche risposte, con contenuti sperimentali e fortemente innovativi rispetto al passato.
È stato, al riguardo, individuato un complesso edilizio di proprietà comunale, fortemente degradato ed in stato di abbandono, che si affaccia su piazza della Repubblica n. 13, sviluppandosi all'interno dell'isolato compreso tra la piazza stessa e le vie Cottolengo, Lanino e Mameli.
Detti immobili sono inseriti in un contesto urbanistico-edilizio finalizzato ad edilizia di tipo residenziale, distano poche centinaia di metri dal centro della città, si trovano accanto ad un punto nodale dei mezzi di trasporto urbano e con un intorno caratterizzato da un'elevata dotazione di servizi.
La concomitanza dei predetti fattori si è ritenuto caratterizzi tale contesto come ottimale per la realizzazione di un nuovo modello di offerta alloggiativa che, tenendo conto delle ridotte capacità dell'utente anziano, fornisca efficace risposta alle sue esigenze di autonomia.
Il predetto intervento sarà, tra l'altro, sinergico all'articolato programma di riqualificazione dell'intera zona, che la Città ha da tempo promosso, con il coinvolgimento dei privati, attraverso "The GATE", struttura appositamente costituita.<
L'elaborazione del programma, attesa la complessità dello stesso e le necessarie interrelazioni tra diverse competenze professionalità e soggetti istituzionali, ha avuto luogo attraverso il lavoro di un comitato tecnico\scientifico promosso e coordinato dalla Divisione Edilizia Residenziale Pubblica, con il concorso della Divisione Servizi Socio-Assistenziali - Settore Anziani, e di The GATE, nel comitato erano inoltre presenti i servizi sociali della Circoscrizione VII, la Divisione Servizi Educativi e l'ASL IV.
Il programma prevede la realizzazione di 29 alloggi (28 alloggi destinati agli anziani, un alloggio di servizio destinato al volontariato per la realizzazione del progetto "Condominio solidale"), detti alloggi saranno integrati ad ampie superfici non residenziali, con ambienti in parte destinati a spazi comuni alle unità abitative e in parte per la localizzazione di servizi disponibili non solo agli anziani residenti ma anche agli altri abitanti del quartiere.
Si prevede in particolare la realizzazione di un'articolata struttura di servizi, puntando sulla sperimentazione di modalità innovative. Si intende ad esempio promuovere la costituzione di un poliambulatorio, ove sperimentare l'associazionismo medico (medicina di gruppo), sulla base di esperienze provenienti da altri paesi europei. Si prevede la creazione di un Punto Famiglia\Spazio Gioco ove bambini da 0 a 6 anni, accompagnati da un adulto di riferimento (genitore, nonno o altri), insieme ad educatori\animatori, attivino forme di aggregazione e di gioco, con il possibile coinvolgimento degli anziani residenti.
Si intende creare un baby-parking, che si alterni come orari al Punto Famiglia, fruendo degli stessi locali e garantendo la custodia, per alcune ore nell'arco della giornata, di bambini non in età scolare.
Si prevede di destinare al volontariato uno degli alloggi edificati, per consentire la realizzazione del progetto "Condominio solidale", attraverso il quale una rete di famiglie, risiedendo a rotazione nell'alloggio stesso, supporti gli anziani, favorendone l'aggregazione.
Tale supporto, integrato con il Telesoccorso, che è un servizio (fornito dal Comune agli anziani a basso reddito), collegato 24 ore su 24 con centri che ricevono le chiamate, si ritiene garantisca agli anziani residenti un livello di assistenza qualitativamente superiore rispetto alla portineria, con oneri economici molto inferiori.
Si intende inoltre destinare ambienti non residenziali per la creazione di una palestra, di una lavanderia a gettone, di un soggiorno comune a disposizione degli anziani.
Per i servizi la cui gestione si prevede di affidare al 3° Settore, interverrà un convenzionamento atto a garantire l'applicazione di tariffe calmierate, a fronte di una contestuale riduzione del canone relativo ai locali concessi un uso dal Comune.
Il valore differenziale tra l'importo del canone di mercato e l'importo effettivamente dovuto costituirà cioè il vantaggio economico attribuito dal Comune alle associazioni no-profit, in relazione al grado di utilità sociale che conseguirà dallo svolgimento delle attività di queste ultime.
Il suddetto programma si è classificato primo a livello nazionale in uno specifico bando emesso dal Ministero delle Infrastrutture che non ha tuttavia ad oggi provveduto a stanziare i finanziamenti previsti. Il programma si realizzerà comunque grazie al "Piano Casa" regionale che destina specifiche risorse a favore dei programmi sperimentali per gli anziani per i quali sono venuti meno i previsti finanziamenti ministeriali.
Un ulteriore intervento per la realizzazione di alloggi riservati per i due terzi agli anziani, sarà realizzato attraverso la ristrutturazione di un immobile di ERP comunale molto degradato, sito in via Fiocchetto 13, ove ampi spazi al piano terreno potranno essere destinati alla realizzazione di servizi.
Conclusa entro l’anno 2008 l’assegnazione di 18 alloggi ad anziani e 12 alloggi a madri sole con figli minori nello stabile comunale ristrutturato di via Gessi 4 e 6, si avvierà nell’anno 2009 la realizzazione di uno specifico progetto volto a garantire integrazione e reciproco sostegno, sperimentando un mix sociale già dimostratosi positivo in altre realtà e situazioni. In funzione di tale progetto, attuato in stretta collaborazione tra le Divisioni ERP e Servizi Socio-Assistenziali, il piano terreno dell’edificio in questione è stato interamente destinato alla realizzazione di locali destinati ad attività ricreative ed assistenziali a supporto degli anziani dell’intero quartiere e gestite dalla Circoscrizione e dai Servizi Sociali.
Nel corso del biennio 2009-2010 saranno stipulate con l’ATC di Torino le convenzioni per la concessione in diritto di superficie novantanovennale all'Agenzia stessa, delle aree di proprietà comunale sotto elencate, sulle quali dovranno essere realizzati alloggi di edilizia pubblica.
Il Piano Casa regionale prevede, in tal senso, la realizzazione di alloggi in locazione permanente destinati a famiglie con redditi sino al 30% superiori ai limiti previsti per l'accesso all’ERP, con canoni mediamente non superiori a Euro 250.
La Regione Piemonte ha già stanziato i finanziamenti necessari per la realizzazione degli interventi di ERP per un totale di n. 203 alloggi.
A seguito della concreta applicazione da parte della Regione Piemonte della delega di funzioni di cui alla Legge Regionale 15.3.2001, n. 5, l’Amministrazione Comunale deve assolvere alle incombenze relative all’attuazione dei bandi di concorso regionali, ovvero deve provvedere alla raccolta ed all’istruttoria delle domande di partecipazione presentate dagli Operatori interessati, ai convenzionamenti con i soggetti attuatori, all’accertamento dei requisiti oggettivi degli interventi e dei requisiti soggettivi dei beneficiari degli alloggi ed alle richieste di erogazione dei finanziamenti relative alle varie fasi di attuazione degli interventi edilizi individuate nei bandi medesimi.
Negli ultimi anni le predette incombenze hanno riguardato e in parte ancora riguardano i finanziamenti relativi ai bandi dell’8° Programma di Edilizia Agevolata, delle economie dell’8° Programma di Edilizia Agevolata, del Programma Ministeriale “20.000 alloggi in affitto” e dei programmi di cui all’art. 9 della Legge 493/93, del Programma Casa Regionale “10.000 alloggi entro il 2012”.
Gli interventi ammessi a finanziamento riguardano diverse tipologie di destinazione puntualmente disciplinate dai bandi: locazione permanente; locazione a termine (minimo 8 anni) con patto di futura vendita; vendita immediata.
Gli interventi summenzionati sono attuati, per la maggior parte, su aree di proprietà dei soggetti attuatori, e sono convenzionati o da convenzionarsi ai sensi degli artt. 17 e 18 del D.P.R. 380/01 e s.m.i., in conformità alla convenzione-tipo approvata dal Consiglio della Regione Piemonte 21 Giugno 1984 n° 714-C.R.6794, che disciplina le modalità di calcolo dei prezzi di cessione degli alloggi.
Per quanto attiene la determinazione dei canoni di locazione degli alloggi ammessi a beneficiare del contributo pubblico, i bandi regionali prevedono il limite massimo del 4,5% del prezzo di prima cessione, e, nel caso del Programma “20.000 alloggi in affitto”, l’applicazione dei canoni concordati tra le Associazioni della Proprietà e dell’Inquilinato ai sensi della Legge 431/98, art. 2, comma 3, oppure le particolari modalità stabilite dal Programma Casa Regionale (350,00 o 450,00 Euro mensili a seconda della fascia di reddito dei beneficiari degli alloggi).
Gli interventi rientranti nei programmi sopra menzionati e per i quali gli operatori hanno formalizzato o devono formalizzare uno specifico atto unilaterale d’obbligo riguardano complessivamente n. 422 alloggi.
Oggi il problema del disagio abitativo non investe più solo le fasce di popolazione in condizioni di povertà ma raggiunge, in modo sempre più evidente, un’ampia fascia di popolazione che, per ragioni diverse, può improvvisamente passare da una situazione di stabilità economica ad una condizione di fragilità e vulnerabilità sociale.
La prospettiva di una soluzione strutturale al problema del disagio abitativo impone l’elaborazione di politiche per la casa nelle quali il soggetto pubblico non sia più l’unico attore, che riveste di volta in volta il ruolo di finanziatore, di erogatore di contributi a fondo perduto o di gestore immobiliare.
È necessario l’avvio di nuovi progetti di edilizia sociale in cui il soggetto pubblico assuma un ruolo di regia e di proposizione, promuovendo nuove politiche integrate che realizzino un sistema di partenariato tra pubblico e privato.
È necessaria cioè la promozione di iniziative immobiliari ove, a fronte di un parziale apporto di equity di origine pubblica, convergano apporti finanziari e gestionali di soggetti privati, prevedendo a favore degli stessi la necessaria e congrua remunerazione.
Sui temi dell'housing sociale sono da tempo in corso riflessioni e sperimentazioni nella maggior parte dei paesi europei che aprono spazi sia a forme di intervento di una finanza "etica", disponibile ad investimenti immobiliari con rendimenti non speculativi, bilanciati da garanzie e agevolazioni pubbliche, sia a forme di gestione socio-immobiliare con attese di remunerazioni "etiche". In un contesto di questo tipo i possibili attori diventano il Terzo Settore, le Fondazioni bancarie, i grandi investitori, attraverso forme di "finanza etica", mentre i Comuni assumono il ruolo di promotori, registi e garanti degli interventi da realizzarsi.
Per i Comuni diventa in questo senso importante realizzare una buona integrazione tra politiche per la casa e politiche urbanistiche, queste ultime possono infatti concorrere in maniera determinante a creare un quadro di convenienze economiche tali da attrarre capacità finanziarie e gestionali private per la realizzazione di abitazioni sociali in locazione, attraverso specifiche varianti al piano Regolatore, sconti sugli oneri di urbanizzazione, incentivi volumetrici per gli interventi meritevoli, priorità nella concessione di aree, obblighi nelle convenzioni per le aree.
L'acquisto della casa richiede ormai un elevatissimo investimento finanziario, possibile solo in situazioni di stabilità occupazionale e di buona disponibilità di capitale di partenza. In assenza di queste condizioni o non si programma alcun acquisto oppure, qualora lo si faccia, ciò comporta un notevole stress finanziario ed il costante rischio di non riuscire, nel corso del tempo, a far fronte al pagamento dei ratei di mutuo.
La Commissione comunale per l'emergenza abitativa esamina con sempre maggior frequenza domande di accesso all'ERP presentate da famiglie colpite da "decreti di trasferimento", famiglie cioè che le banche sfrattano dall'alloggio per il quale non sono più in grado di corrispondere i ratei mutuo dovuti per l'acquisto.
Molteplici cause possono, nel corso del tempo, determinare la precarietà o la variazione del reddito, dalla precarietà del lavoro (spesso a tempo determinato), alla malattia, oppure ancora alle separazioni.
In questo contesto diventa oggi difficile e rischioso, soprattutto per i giovani, programmare il proprio futuro, un futuro nella cui costruzione la casa rappresenta uno degli assi portanti.
Si è partiti da queste considerazioni nell'elaborare un progetto, che si tradurrà, a breve, in una proposta di bando pubblico che preveda salvaguardie e garanzie a favore di giovani con determinati requisiti, per l'acquisto di un alloggio.
Attraverso tale bando potrebbe essere posto a riscatto, con patto di futura vendita uno degli immobili acquistati dalla Città, o negli ex villaggi media di SPINA 3 oppure nel novero dei complessi edilizia acquisiti attraverso la variante n. 37 al PRG. Nello specifico si intende prevedere la possibilità di subentro da parte del Comune nel mutuo e, conseguentemente nella titolarità dell'alloggio ove, nel corso del tempo, l'acquirente non sia più in grado di sostenerne il relativo onere. In questo caso tuttavia il Comune garantirebbe al mancato acquirente la possibilità di permanere nell'alloggio corrispondendo un canone sociale rapportato al reddito nonché la possibilità in futuro di riscattare la proprietà dell'alloggio previo rimborso al Comune dei ratei corrisposti dallo stesso.
Si evidenzia come, le banche, ricevendo tali garanzie da parte del Comune, potrebbero praticare agli acquirenti tassi di interesse particolarmente ridotti.
Si intende dare attuazione ad alcune misure atte a fornire salvaguardie e garanzie a favore dei giovani che progettino l’acquisto di un alloggio, già delineate nel Piano Casa comunale per gli anni 2007/2008, approvato dal Consiglio Comunale.
L’acquisto della casa richiede infatti oggi un elevatissimo investimento finanziario, possibile solo in situazioni di stabilità occupazionale e di buona disponibilità di capitale di partenza.
In assenza di queste condizioni o non si programma alcun acquisto oppure, qualora lo si faccia, si devono affrontare notevoli difficoltà finanziarie ed il costante rischio di non riuscire, nel corso del tempo, a far fronte al pagamento dei ratei di mutuo.
La Commissione Comunale per l’Emergenza Abitativa esamina con sempre maggior frequenza domande di accesso all’ERPS, presentate da famiglie colpite da “decreti di trasferimento”, famiglie cioè sfrattate dall’alloggio in cui abitano e per il quale non sono più in grado di corrispondere i ratei di mutuo dovuti per l’acquisto.
Molteplici cause possono, nel corso del tempo, determinare l’incertezza o la variazione del reddito, dalla precarietà del lavoro (spesso a tempo determinato), alla malattia, oppure ancora alle separazioni.
In questo contesto diventa oggi difficile e rischioso, soprattutto per i giovani, programmare il proprio futuro, un futuro nella cui costruzione la casa rappresenta uno degli assi portanti.
Si è partiti da queste considerazioni nell’elaborare un progetto che si pone come obiettivo quello di fornire salvaguardie e garanzie a supporto dei giovani che contraggano un mutuo finalizzato all’acquisto di un alloggio.
Nello specifico, si intende prevedere la possibilità di subentro, da parte del Comune, nell’acquisto dell’alloggio stesso ove, nel corso dei primi 10 anni, l’acquirente non sia più in grado di sostenere l’onere dei ratei di mutuo residui. In questo caso tuttavia il Comune garantirà al mancato acquirente la possibilità di permanere nell’appartamento (che entrerà a far parte del patrimonio comunale di edilizia pubblica), corrispondendo un canone calmierato.
L’attuazione delle predette misure potrà essere finanziata con i proventi relativi alla graduale alienazione, ai legittimi assegnatari, di una parte del vecchio patrimonio comunale di edilizia pubblica.
In tal senso, l’intendimento è quello di verificare la fattibilità di un accordo quadro con l’A.B.I.: attraverso tale accordo l’A.B.I. dovrebbe indicare un gruppo di banche che, a fronte delle garanzie offerte dal Comune, si impegnino ad applicare un tasso d’interesse non superiore ad una data soglia e condizioni complessivamente favorevoli alla stipula di un mutuo a tasso fisso, dichiarandosi nel contempo disponibili a convenzionarsi con la Città per l’attuazione del progetto. Ove tale accordo quadro con l’A.B.I. non si rendesse possibile, l’intendimento è quello di procedere con una selezione, attraverso procedura di evidenza pubblica, della banca che, a fronte delle garanzie offerte dal Comune, proporrà condizioni più favorevoli per l’accensione di un mutuo a tasso fisso.
Individuata la banca o l’elenco di banche con le quali gli acquirenti stipuleranno i mutui, in secondo luogo, si procederà alla selezione, attraverso bando pubblico, dei giovani ai quali garantire le predette salvaguardie. Il bando fisserà anche una serie di condizioni quali la disponibilità del mutuatario a versare un anticipo non inferiore ad una data percentuale del prezzo di acquisto, una percentuale d’incidenza del rateo mutuo mensile sul reddito non superiore ad una data soglia, nonché un limite massimo dell’importo mutuabile.
Ai giovani selezionati saranno concessi 6 mesi di tempo per reperire l’alloggio che intendono acquistare, stipulare l’atto, accendere il mutuo e sottoscrivere un accordo con il Comune il quale ultimo, nel caso di intervenuta impossibilità dell’acquirente a far fronte al pagamento del mutuo, si impegna ad acquisire l’immobile al prezzo valutato dai civici uffici tecnici, mantenendo il venditore in locazione a canone calmierato, nell’alloggio stesso, che entrerà a far parte del patrimonio comunale di ERP.
È evidente come le predette garanzie offerte dal Comune consentiranno, in primo luogo, l’accesso al mutuo a giovani con lavoro precario che ne sarebbero altrimenti esclusi, ed in secondo luogo l’applicazione di tassi ridotti da parte della banca, che vede pressoché azzerati i propri margini di rischio. L’intera operazione, per tutti i giovani acquirenti, (auspicabilmente la grande maggioranza) che faranno interamente fronte al pagamento del mutuo, comporterà per il Comune un costo zero, atteso che il Comune stesso interverrà con l’acquisto dell’alloggio, (al prezzo precedentemente periziato), unicamente per prevenire uno sfratto, al quale sarebbe comunque successivamente chiamato a dare risposta.
Esiste una quota di domanda, con connotazioni di emergenza che impone, nell'immediato, risposte di carattere temporaneo. Si tratta in sostanza di offrire una sistemazione abitativa per un lasso di tempo ricompreso tra qualche mese ed un anno, a persone che per ragioni di carattere sociale, economico, familiare, professionale, vivono una fase di transizione o di momentanea difficoltà, (separati, madri sole con figli a carico, ex carcerati, lavoratori fuori sede, studenti etc).
Lo stesso comune deve frequentemente far fronte ad emergenze, (sfratti o ordinanze di sgombero per inagibilità contro famiglie a basso reddito oppure casi sociali che impongono interventi immediati oppure ancora progetti di reinserimento sociale che richiedono sistemazioni abitative temporanee), che vengono di norma affrontate ricorrendo a strutture alberghiere tradizionali, con costi elevati e scarsissimi spazi di autonomia per i beneficiari (impossibilitati anche solo a riscaldarsi qualche vivanda).
È pertanto necessario non solo incrementare la percentuale di alloggi in locazione ma anche promuovere nuove forme dell’abitare, nuovi spazi pubblici, nuove modalità di relazione.
È stato in tal senso preso in considerazione un modello costituito dall'albergo sociale. Si intende come tale una struttura, gestita dal privato con attese di remunerazione non speculative, con costi di affitto contenuti e parametrati al reddito degli utenti ed in grado di fornire agli stessi servizi e spazi comuni.
Si è già esperita una ricerca a livello cittadino di eventuali strutture, con caratteristiche idonee a tale destinazione d'uso e che la proprietà intenda alienare a costi compatibili con le finalità comunali.
La ricerca ha individuato una struttura dotata di 200 camere con angolo cottura e ampi spazi comuni, di proprietà delle POSTE S.p.A., sita in via Ivrea 24 ed edificata all'inizio degli anni '70, con destinazione a Casa Albergo per i propri dipendenti provenienti da altre regioni. L'immobile insiste su un'area a suo tempo concessa dal Comune in diritto di superficie novantanovennale, nell'ambito dello strumento esecutivo di regolamentazione di tutte le realizzazioni edilizie dell'intera area di riferimento, costituito dal P.E.E.P. della zona E/23.
L'acquisto e la gestione dell'immobile da parte della Città risulterebbero tuttavia molto onerosi e complessi, viste le grandi dimensioni della struttura (200 camere) ed elevato sarebbe il rischio di crearvi un ghetto ingestibile, ove si accogliessero prevalentemente i soggetti assistiti dal Comune ed in condizioni di grave debolezza sociale.
È stata pertanto esplorata la disponibilità di operatori privati a realizzare il progetto di albergo sociale interamente con proprie risorse garantendo una gestione dello stesso remunerata con rendimenti non speculativi, che ne diversifichi molto l'utenza, in modo tale da ospitare, contestualmente ad un certo numero di famiglie inviate dal Comune, lavoratori fuori sede, studenti, parenti di persone ospedalizzate, giovani turisti etc.
Il Comune ritiene infatti che la casa-albergo di via Ivrea rappresenti una utile possibile localizzazione per un primo esempio della struttura di cui sopra, ipotizzandone il recupero e la gestione in capo ad un soggetto del privato sociale. Si evidenzia infatti come il progetto per raggiungere le finalità date dovrebbe essere gestito con criteri economici, ma non profit, in regime di convenzionamento con il Comune, sia per quanto riguarda il ricovero di famiglie sfrattate o sgomberate sia per quanto riguarda i casi sociali sia ancora per quanto riguarda la clientela ordinaria. La stessa convenzione dovrà regolare le tariffe per tutte le categorie di clienti.
Alla luce di quanto sopra esposto si ritiene opportuno articolare in 3 fasi la realizzazione del progetto e cioè:
È inoltre intendimento della Città acquisire dal Demanio un immobile degradato e libero, sito in Piazza della Repubblica 14, angolo via Priocca; detto immobile è costituito da una manica principale che si eleva quattro piani fuori terra ed uno seminterrato, collegati tra di loro mediante una scala e, sul fronte verso via Priocca da una manica a tre piani fuori terra, per una superficie complessiva di circa 700 mq.
L’edificio in questione insiste in un ambito ricompresso in uno dei tre piani di recupero obbligatori individuati dalla Città, ai sensi degli articoli 27 e 28 della Legge n. 457/78 e per la promozione dei quali, anche attraverso l’acquisizione di immobili, la Regione Piemonte ha stanziato 2 milioni di euro a favore del Comune all’interno di un più ampio accordo di programma sottoscritto anche dal Ministero delle Infrastrutture.
L’intendimento della Città è quello di acquisire l’immobile attraverso le risorse stanziate dalla Regione, valutando quindi la possibile concessione dello stesso, per un arco temporale da definirsi, alla Compagnia di San Paolo che si impegnerebbe all’integrale ristrutturazione dello stesso realizzandovi attraverso specifico convenzionamento con il Comune, un albergo sociale, affidato in gestione ad un Ente esterno selezionato attraverso bando ed in possesso di idonei requisiti.
L’affitto sociale nel nostro paese è oggi pressoché esclusivamente costituito dal canone minimo dell’edilizia sovvenzionata (tipologia presente in Italia con percentuali minime rispetto alla media europea); la domanda abitativa si deve pertanto, di norma, confrontare con i valori di mercato correnti. Nella nostra Città ciò significa mediamente, per alloggi con analoghe caratteristiche, una richiesta di canone nel privato 5 volte superiore a quello applicato nel pubblico.
In sostanza la riduzione a percentuali minime rispetto alle medie europee sia del mercato dell’affitto che dell’edilizia sovvenzionata, congiuntamente alla liberalizzazione dei canoni introdotta dalla Legge 431/98 hanno determinato una costante e poderosa crescita degli affitti privati nell’ultimo decennio. Tale quadro, aggravato dalla crisi economica e dalla sempre più estesa precarietà del lavoro ha precipitato una quota crescente di ceti medi nel rischio di sfratto per insolvenza o quanto meno in una situazione di nuova povertà a causa dell’altissima incidenza raggiunta dal canone rispetto al reddito.
E’ pertanto necessario allargare il mercato dell’affitto oggi marginale per meglio adeguarlo alla dinamica della domanda e per calmierare i canoni, ma è altrettanto necessario creare un nuovo mercato dell’affitto sociale che si collochi a metà strada tra i canoni del mercato privato e quelli dell’edilizia sovvenzionata.
Accanto all’ERP tradizionalmente intesa deve essere promossa l’edilizia residenziale sociale per dar risposta al fabbisogno abitativo di un più ampio arco di categorie sociali immettendo sul mercato della locazione alloggi con canoni intermedi tra quelli di mercato ed il canone sociale dell’ERP. L’ Edilizia Residenziale Sociale deve qualificarsi come servizio di interesse generale fruendo di specifici cofinanziamenti pubblici, configurabili anche attraverso la concessione di aree a prezzo “politico” e/o l’abbattimento degli oneri di urbanizzazione al fine di promuoverne la realizzazione da parte degli operatori privati.
L'inversione di tendenza rispetto al progressivo decremento degli alloggi in locazione nella nostra Città, è una delle irrinunciabili pre-condizioni atte a consentire un'efficace risposta al fabbisogno abitativo emergente.
All'interno di questa pre-condizione più generale, grande importanza rivestono poi quei programmi in grado di attrarre capacità finanziarie e gestionali private che, congruamente remunerate, realizzino abitazioni in locazione a canoni calmierati.
Il programma casa regionale "10.000 alloggi entro il 2012" prevede specifici finanziamenti per la realizzazione di circa 300 alloggi a livello regionale, definiti di "edilizia agevolata sperimentale".
Il finanziamento regionale copre al massimo il 65% del costo di costruzione degli alloggi che saranno destinati permanentemente alla locazione a canoni mediamente non superiore a Euro 250,00 mensili a favore di soggetti con redditi di non oltre il 30% superiori ai limiti per l'accesso all'ERP.
Questo Comune ha partecipato al bando regionale con proposte innovative da realizzarsi direttamente o attraverso il ricorso ad altri soggetti pubblici e privati. A tal fine si è individuata un'area comunale, (Area Veglio) con una potenzialità edificatoria di circa 100 alloggi, sulla quale dovranno essere edificate unità abitative destinate alla locazione permanente a canone convenzionato. Tale intervento, ove attuato direttamente dal Comune, potrebbe essere cofinanziato attraverso la demolizione del fatiscente complesso edilizio comunale di via Fiochetto/Corso XI Febbraio e l'alienazione dell'area, attraverso bando pubblico.
Esiste una domanda crescente, soprattutto da parte di giovani o di persone "single" che non sono in grado di sostenere per intero il canone di locazione di un alloggio, che chiedono di poter condividere tali spese con altri coabitanti, sul modello di esperienze già consolidate e diffuse in molti altri paesi europei (dalla Francia, alla Gran Bretagna, ai paesi Scandinavi).
Si tratta in sostanza di far coesistere spazi che garantiscano l'autonomia di un'abitazione privata con spazi e servizi condivisi. Il Comune ha recentemente finanziato un progetto dell'associazione YLDA che sta realizzando esperienze associative di cohousing soprattutto tra gli studenti universitari.
La Città ha avviato una sperimentazione in questo senso, riservando una piccola quota degli alloggi di ERP assegnati tramite bando, ai giovani adulti soli e con meno di 25 anni, ospiti di comunità alloggio che devono lasciare dopo il raggiungimento della maggiore età.
La Città si pone inoltre l'obiettivo di ampliare, in un prossimo futuro, l'ambito operativo dell'immobiliare sociale comunale LO.C.A.RE, prevedendo modalità di incentivazione alla stipula di contratti di locazione di natura transitoria per soddisfare esigenze abitative di studenti universitari, ai sensi dell'articolo 5, commi 2 e 3 della Legge 431/1998, nonché dei vigenti accordi territoriali attuativi della legge stessa.
A Torino sono circa il 46% le famiglie che non abitano un alloggio in proprietà (dati ricavati da report Servizio Tributi).
Il Fondo Nazionale è una misura di sostegno del reddito, prevista dalla legge che ha liberalizzato i canoni, fondamentale per consentire a moltissime famiglie di non essere espulse dal mercato privato della locazione. E' stata peraltro questa anche una scelta strategica volta a compensare almeno in parte il pressoché totale disimpegno dello Stato dall'E.R.P.: non si finanzia più la costruzione di case popolari ma si fa tuttavia in modo di risolvere una parte della domanda abitativa, mettendo le famiglie a basso reddito in grado di sostenere l'onere di un affitto di mercato.
Dall'anno 2000 ad oggi la Città ha emesso 8 bandi pubblici, (all'ultimo hanno partecipato 14.570 famiglie), attraverso i quali ha erogato complessivamente circa 60 milioni di Euro. Il prossimo bando, relativo ai redditi percepiti ed al canone corrisposto nel 2006 e 2007, sarà indetto presumibilmente nel mese di aprile 2008.
La Città ha emesso nell’anno 2007 il 5° bando pubblico per l'assegnazione degli alloggi di edilizia pubblica (circa 600 alloggi assegnati annualmente). Parallelamente a ciò dal 2001 il Comune ha sistemato nell'edilizia pubblica (in molti casi dopo un preventivo ricovero in alberghi convenzionati), circa un migliaio di famiglie a basso reddito con sfratto esecutivo.
Si è inoltre cercato di rendere più flessibile la possibilità di utilizzo del patrimonio di
E.R.P., ad esempio destinando un certo numero di alloggi di edilizia pubblica all'istituzione di convivenze guidate o comunità alloggio a favore di soggetti assistiti dai Servizi Sociali o dalle ASL; si è in questo modo data risposta ad un fabbisogno specifico altrimenti irrisolto.
Insediamenti di nuova costruzione sono stati infine riservati a categorie speciali di richiedenti (anziani e portatori di handicap), tenuto conto delle condizioni di particolare debolezza sociale.
I programmi di recupero urbano degli insediamenti di e.r.p.s. caratterizzati da un contesto di scarsa coesione sociale e di marcato disagio abitativo debbono essere supportati da una “politica di assegnazione degli alloggi” tale da contemperare le esigenze degli aspiranti assegnatari inseriti nelle graduatorie comunali e le ragioni di coloro che già abitano nel quartiere.