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Mercato della locazione
Le rilevazioni sono disposte con cadenza mensile e la selezione degli alloggi individuati per la campionatura ha come presupposto la conoscenza di dati esenziali quali l’ubicazione a livello di circoscrizione o microzona, “la composizione”, la metratura, il piano, la presenza di ascensore, il prezzo ed informazioni accessorie quali le condizioni dell’alloggio, dello stabile, la tipologia di riscaldamento, la presenza di balcone, di doppi servizi, di cantina, di doppia o tripla aria, di area verde, box o posto auto a disposizione degli inquilini.
FASE 1 – DATA MINING
Le rilevazioni sono disposte con cadenza mensile. Il campione è costituito dalle offerte sui portali web dei principali operatori presenti sul mercato italiano e locale (14 agenzie). In particolare, si rende necessaria una precisa localizzazione dell’unità immobiliare (Circoscrizione amministrativa e indirizzo), la composizione e la metratura, oltre naturalmente il canone di locazione mensile.
Inoltre, vengono campionate informazioni ulteriori, relative allo stato di conservazione dello stabile e agli aspetti di pregio relativi all’unità immobiliare (portineria, doppi servizi, posto auto, presenza di aree verdi, doppia o tripla aria, etc).
FASE 2 - DATA WAREHOUSE
I dati provenienti dalle campionature vengono resi coerenti con la struttura dei dati preesistenti. In particolare, in questa fase, si rilevano quali unità immobiliari compaiono per la prima volta sul mercato, quali unità sono già presenti e da quanto tempo (numero di campionature), e quali alloggi vengono nel frattempo affittati e fuoriescono quindi dal mercato della locazione attiva.
Dal campione, vengono eliminati i record che presentano un elevato numero di campionature e che inficerebbero la precisione dei valori medi dei canoni di locazione nella fase di reportistica.
FASE 3 - IMPLEMENTAZIONE DATI
In questa fase viene utilizzato l’applicativo per il trattamento dei dati significativi, in pratica una maschera per il trattamento dei record e una base di dati implementata su Db Microsoft Access.
La maschera fornisce una vista funzionale sui record già presenti nel db con una intuitiva interfaccia che riassume le caratteristiche salienti e permette di inserire facilmente nuovi record, di georefenziarli con precisione ed escludere tramite un flag, gli alloggi che vengono nel frattempo collocati sul mercato.
FASE 4 - PRODUZIONE REPORTISTICA
I dati registrati vengono elaborati per la produzione di report circa l’andamento del mercato privato della locazione tenendo conto di variabili quali la composizione dell’alloggio, le sue caratteristiche principali e l’ubicazione sul territorio cittadino.
La media complessiva dei canoni di locazione rilevati sul mercato immobiliare di Torino nel 2007 è di circa 660 euro mensili. La media è calcolata su tutte le tipologie di immobili in tutte le circoscrizioni ed è pertanto poco significativa se non per il raffronto con il dato rilevato dodici mesi fa ossia euro 621 mensili (+6,2%).
Analizzando le campionature per ogni Circoscrizione, si rileva che la Circoscrizione 8 Borgo Po, Cavoretto, San Salvario risulta in assoluto la meno accessibile con un valore di canone medio di 691 euro mensili. In ordine seguono le Circoscrizioni 4 e 7 con una media di circa 610 euro. A ruota seguono tutte le altre.
La più conveniente, con una media di euro 493 mensili, è la Circoscrizione 6 Barriera di Milano, Falchera, Regio Parco.