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OGGETTO: COSTITUZIONE DIRITTO SUPERFICIE CINQUANTENNALE SU AREA SITA IN VIA TRAVES FRONTE CIVICO 15. ULTERIORE ESPERIMENTO D`ASTA. APPROVAZIONE.

Proposta dell'Assessore Passoni.

Nell’ambito del programma intrapreso dalla Città nel corso degli ultimi anni con l’obiettivo di razionalizzare e valorizzare il proprio patrimonio immobiliare, il Consiglio Comunale, con deliberazione (mecc. 1005958/131) del 15 novembre 2010, dichiarata immediatamente eseguibile, ha approvato la dismissione, mediante asta pubblica, di una serie di immobili di titolarità comunale che per vari motivi non risultavano più strumentali all'esercizio delle funzioni istituzionali dell’Ente.
Con successiva determinazione dirigenziale (mecc. 1043260/131) del 18 novembre 2010 veniva approvata conseguentemente l’indizione della gara – Asta Pubblica n. 92/2010 – avente ad oggetto n. 24 immobili, tra i quali figurava, quale lotto n. 18, l’area di mq. 14.350 circa, ubicata in via Traves, fronte civico 15. In relazione a tale lotto, in particolare, era prevista la costituzione di un diritto di superficie cinquantennale verso un corrispettivo a base d’asta non inferiore ad Euro. 2.700.000,00.
Detto procedimento si concludeva nella seduta del 22 dicembre 2010 (come da verbale d’asta avente pari data), all’esito della quale alcuni lotti, tra i quali quello in argomento, venivano dichiarati deserti per mancanza di offerte.
Peraltro, poiché per taluni di tali immobili erano successivamente pervenute, sia a livello formale che informale, manifestazioni di interesse da parte di soggetti privati, con deliberazione della Giunta Comunale (mecc. 1102804/131) del 10 maggio 2011 veniva approvato un secondo procedimento di alienazione, da espletarsi sempre mediante asta pubblica.
In esecuzione della suddetta deliberazione, con determinazione dirigenziale (mecc. 1141948/131) del 24 maggio 2011 veniva dunque indetta l’asta pubblica n. 42/2011, avente ad oggetto la dismissione di n. 8 immobili, tra i quali la predetta area figurava quale lotto n. 7.
Anche tale ulteriore esperimento d’asta andava tuttavia deserto, così come attestato nel verbale di gara in data 6 luglio 2011.
Il terreno in questione ricade nell’ambito della c.d. area della “Continassa” (Circoscrizione 5), in prossimità del “PalaTorino” (ex PalaStampa) e del nuovo “Juventus Stadium”, in un contesto territoriale che, proprio per effetto della recente ultimazione dei lavori di costruzione del suddetto impianto sportivo e dei servizi commerciali ad esso pertinenti si presenta all’attualità come grandemente riqualificato.
Tale circostanza induce a ritenere che l’avvio di un nuovo procedimento di dismissione possa ora incontrare il favore di operatori privati, i quali potrebbero avere interesse alla realizzazione delle trasformazioni urbanistiche compatibili con la ipotizzata variante di piano regolatore (come si dirà meglio in seguito - variante parziale n. 236), estendendo così la riqualificazione, della quale hanno beneficiato le aree circostanti, anche alla porzione di terreno in argomento. Detta area si presenta, all’attualità, in stato di notevole abbandono, parzialmente ricoperta da una fitta vegetazione spontanea; le difficoltà incontrate nell’assicurare il presidio della medesima facilitano, inoltre, l’abbandono incontrollato di rifiuti da parte di ignoti, contribuendo oltremodo al degrado della stessa.
Più precisamente, il lotto in argomento è ubicato nella zona Nord-Ovest della Città, al confine con il Comune di Venaria, nei pressi dell’intersezione tra il corso Ferrara e la via Traves. Il terreno ha accesso dalla via Traves e dal corso Ferrara ed è, come anticipato, posto di fronte al numero civico 15 della via Traves, corrispondente ad uno degli ingressi al Mercato Ittico ed al Civico Macello. Il lotto, che è localizzato all’esterno del perimetro del centro abitato (ai sensi dell’art. 81 della L.R. 56/77), come anticipato, ha una superficie di mq. 14.350 circa ed è attualmente individuato al C.T. della Città al Fg. 1064 particelle 49, 51 e 53.
Esso ricade in zona destinata dal vigente P.R.G. a Servizi Pubblici “S” lettere “v” - Spazi pubblici a Parco, per il Gioco e lo Sport, “t” – Attrezzature e impianti tecnologici, “as” – Aree per spettacoli viaggianti, “ac” - Campeggi. Con deliberazione del Consiglio Comunale (mecc. 1006132/009) del 29 novembre 2010 è stata peraltro adottata la variante parziale n. 236 al P.R.G., che ha previsto di destinare l’area in questione a Servizi Privati “SP” lettera “v” - Impianti e attrezzature sportive. Nel provvedimento di adozione della variante, oltre alle prescrizioni alle quali dovrà essere soggetto l’ambito della Continassa a seguito della modifica del comma 15 dell’art. 19 delle N.U.E.A., si prevede che il presente lotto sia assoggettato alle seguenti specifiche prescrizioni (anch’esse previste nel sopracitato nuovo comma): “è ammessa la realizzazione di nuova edificazione fino ad un massimo di 6.000 mq/SLP; dovranno essere previste aree a parcheggio pubblico o assoggettate all’uso pubblico con superficie maggiore o uguale al 40% della SLP in progetto e comunque non inferiore a 2.000 mq.; dovranno inoltre essere garantiti parcheggi preferibilmente interrati, corrispondenti al fabbisogno espresso ai sensi dell’art. 41 sexies della Legge 1150/1942 e s.m.i., fatte salve eventuali ulteriori dotazioni prescritte dalle norme di settore”.
L’area in oggetto ricade nel Piano Paesaggistico Regionale adottato il 4 agosto 2009 con D.G.R. n. 53-11975 attualmente in salvaguardia, nel quale si rileva che l’ambito nel quale è ricompreso il lotto è individuato nella tavola P4.0 “Componenti Paesaggistiche” tra i “Tessuti discontinui suburbani”.
Con deliberazione del Consiglio Comunale (mecc. 0904947/009) del 26 luglio 2010 è stata adottata la variante parziale n. 209 al P.R.G., che ha disposto la soppressione della fascia di rispetto stradale relativa al tratto interessato da via Traves ed il recepimento dei nuovi tracciati degli elettrodotti e delle relative fasce di rispetto nell’area della Continassa. Quest’ultima variante è stata approvata con deliberazione del Consiglio Comunale (mecc. 1006536/009) del 20 dicembre 2010.
Si rappresenta che, in relazione alle disposizioni di cui al D.Lgs n. 152/2006, la società S.M.A.Torino S.p.A. ha svolto lo "Studio idrogeologico per la definizione delle aree di salvaguardia dei 4 pozzi di captazione dell’acquedotto presenti in località “Le Vallette", necessario per delineare la "zona di rispetto ristretta" e la "zona di rispetto allargata" ai sensi della normativa vigente. In esito a detto studio l’area oggetto di costituzione del diritto di superficie risulta completamente inclusa nell’ambito della c.d. "zona di rispetto allargata".
Il lotto è interessato, inoltre, dalla fascia di rispetto relativa alla discarica Barricalla di seconda categoria tipo C (approvata con DGR n. 24-28286 in data 4 ottobre 1999) sita nel Comune di Collegno, così come precisato nella variante 209 sopra citata.
Risulta altresì la presenza di sottoservizi della S.M.A. Torino S.p.A. e, in particolare, di una conduttura posizionata nel sottosuolo del lotto, perpendicolarmente all’accesso dalla via Traves.
In prossimità del corso Ferrara è presente un corso d’acqua di proprietà di terzi (braccio sinistro della Bealera Putea - identificata catastalmente quale “Acque Pubbliche parte” – non oggetto del diritto di superficie) con fascia di rispetto di inedificabilità assoluta di m. 5 dal piede dell’argine artificiale o dalla sponda naturale, ai sensi dell’allegato B delle N.U.E.A. capitolo 1.1 “corsi d’acqua naturali/artificiali e tratti combinati: fasce di rispetto e norme di salvaguardia”, comma 5.
Ciò premesso, in relazione allo stato di fatto e di diritto dell’area, con il presente provvedimento si intende pertanto approvare un ulteriore esperimento di asta pubblica per l’asset in questione, che all’attualità non frutta alcun reddito all’Amministrazione ed è viceversa fonte di criticità legate al possibile ulteriore degrado, connesso ai fenomeni di abbandono di rifiuti cui si accennava poc’anzi ed agli ingenti costi che dovrebbero essere affrontati per assicurarne il presidio e una costante manutenzione.
Come già in precedenza la costituzione del diritto di superficie ed il trasferimento della proprietà superficiaria avverranno mediante asta pubblica con il sistema delle offerte segrete ai sensi del Regolamento per l’esecuzione della Legge 24 dicembre 1908 n. 783, approvato con R.D. 17 giugno 1909 n. 454, con aggiudicazione a favore del concorrente la cui offerta sia la maggiore e raggiunga almeno il prezzo posto a base di gara. Si demanda quindi ai competenti uffici l’inserimento del Lotto nell’Avviso di asta pubblica che sarà a breve pubblicato in esecuzione della deliberazione della Giunta Comunale del 20 marzo 2012 (mecc. 1201376/131) .
Peraltro, poiché per il lotto in argomento si tratta del terzo esperimento d’asta, in ottemperanza al disposto dell’art. 6, comma 4 della legge 24 dicembre 1908, n. 783 (ai sensi del quale, riuscito infruttuoso anche il secondo esperimento, l’Amministrazione può ordinare ulteriori esperimenti d’asta con successive riduzioni, che non potranno eccedere, ciascuna, il decimo del valore di stima) si ritiene di ridurre la base d’asta iniziale, pari ad Euro 2.700.000,00, del 10%, determinando così il nuovo prezzo a base d’asta in Euro 2.430.000,00.
Il diritto di superficie verrà costituito sulla predetta area per la durata di anni 50, con contestuale trasferimento della proprietà superficiaria (di pari estensione temporale) dei fabbricati sulla stessa insistenti (all’attualità privi di identificativo catastale autonomo) alle condizioni tutte già oggetto della precedente asta pubblica n. 42/2011, che qui integralmente si richiamano.
Una vasta porzione dell’area in questione è ancora formalmente nella disponibilità della Cooperativa a r.l. Consorzio Grossisti (società concessionaria del servizio pubblico di macellazione), in quanto a suo tempo strumentale all’efficiente funzionamento del Civico Macello, ospitando due vasche di depurazione per il trattamento delle acque reflue provenienti dal medesimo. Tali strutture non risultano peraltro all’attualità più attive.
L’accesso per il tramite di corso Ferrara verrà praticato per mezzo della costituzione di una servitù di passaggio pedonale e carraio – della medesima durata del diritto di superficie - sulla corrispondente porzione del soprassuolo della Bealera Putea (Braccio sinistro), corso d’acqua interrato che scorre parallelamente al corso Ferrara a breve distanza dal marciapiede del medesimo.
Resta inteso che, nell'ipotesi in cui la variante urbanistica n. 236 al P.R.G., che ha previsto di destinare l’area in questione a Servizi Privati “SP” lettera “v” - Impianti e attrezzature sportive non venisse definitivamente approvata dal Consiglio Comunale entro il 10 dicembre 2012, la Civica Amministrazione, salvo diversa volontà espressa dall'aggiudicatario come meglio infra precisato, non procederà alla costituzione del diritto di superficie e provvederà all'annullamento dell'aggiudicazione e, conseguentemente, alla restituzione della cauzione depositata senza che possa essere avanzata pretesa alcuna.
Per tale motivo, dovrà essere inserita nell'istanza di partecipazione all'asta l'obbligazione, assunta dal partecipante, di rinunziare ad ogni eccezione e pretesa, ivi compresa l'eventuale richiesta di risarcimento danni, avverso l'Amministrazione Comunale per il caso di mancata approvazione in via definitiva della variante nel termine previsto.
Resta salvo il diritto dell'aggiudicatario di prorogare, a seguito di formale richiesta da parte della Città, il termine del 10 dicembre sopra indicato previsto in favore dell'Amministrazione per l'approvazione definitiva della variante, senza riduzione del prezzo di aggiudicazione e senza restituzione del deposito cauzionale.
Per quanto attiene alle ulteriori modalità e condizioni di vendita, si richiamano le deliberazioni del Consiglio Comunale (mecc. 1005958/131) del 15 novembre 2010 e della Giunta Comunale (mecc. 1102804/131) del 10 maggio 2011.
Tutto ciò premesso,

per le motivazioni indicate in narrativa che qui si richiamano per fare parte integrante e sostanziale del presente provvedimento e delle decisioni assunte:
1) di approvare l’esperimento di un’ulteriore asta pubblica per la costituzione del diritto di superficie cinquantennale sull’area di proprietà comunale di mq. 14.350 circa, sita in via Traves fronte civico 15 ed identificata al C.T. della Città al Fg. 1064 particelle 49, 51 e 53, con contestuale trasferimento della proprietà superficiaria (di pari estensione temporale) dei fabbricati sulla stessa insistenti, alle condizioni tutte previste dal presente provvedimento e nelle deliberazioni del Consiglio Comunale (mecc. 1005958/131) del 15 novembre 2010 e della Giunta Comunale (mecc. 1102804/131) del 10 maggio 2011;
2) di autorizzare, trattandosi del terzo esperimento d’asta ed in conformità a quanto previsto dall’art. 6, comma 4 della legge 24 dicembre 1908, n. 783, la riduzione dell’importo a base d’asta del 10%, prezzo che risulta pertanto fissato in Euro 2.430.000,00;
3) di approvare che nell'ipotesi in cui la variante urbanistica n. 236 al P.R.G. non venisse approvata, in via definitiva, dal Consiglio Comunale entro il 10 dicembre 2012 (rif. schema di deliberazione mecc. 1101436/009), la Civica Amministrazione non proceda alla costituzione del diritto di superficie sull’area in questione, provvedendo all'annullamento dell'aggiudicazione, con conseguente restituzione della cauzione depositata, salva la facoltà per l'aggiudicatario di autorizzare una proroga di detto termine, su richiesta formale della Città, senza riduzione del prezzo di aggiudicazione;
4) di approvare che il diritto venga costituito e l’area ed i soprastanti fabbricati vengano ceduti, salvo quanto supra, alle condizioni tutte di cui al precedente esperimento d’asta pubblica n. 42/2011;
5) di dare mandato agli uffici comunali competenti di inserire tale Lotto nello Schema del Bando di Gara in corso di predisposizione e pubblicazione in esecuzione di deliberazione della Giunta Comunale del 20 marzo 2012 (mecc. 1201376/131), prevedendo l’inserimento, nell’istanza di partecipazione, degli obblighi disciplinati in narrativa o comunque previsti nelle deliberazioni sopra citate;
6) di dichiarare, attesa l’urgenza, in conformità del distinto voto palese, il presente provvedimento immediatamente eseguibile ai sensi dell’art. 134, 4 comma, del Testo Unico approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267.

Direzione Centrale Patrimonio, Commercio e Sist. Informativo	2012 01675/131
Direzione Patrimonio – Diritti Reali Servizio Vendite Patrimoniali GG 4