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OGGETTO: IMMOBILI DI PROPRIETÀ COMUNALE OGGETTO DI CARTOLARIZZAZIONE IMMOBILIARE. DELIBERAZIONE CONSIGLIO COMUNALE MECC. 0904890/008 DEL 19 OTTOBRE 2009. APPROVAZIONE E PRESA D`ATTO DELLO STATO DI FATTO ESISTENZE E CONSISTENZE, SCHEDE PATRIMONIALI. ULTERIORI PRECISAZIONI.

Proposta del Sindaco Chiamparino
e dell’Assessore Viano.

Con deliberazione del Consiglio Comunale del 19 ottobre 2009 (mecc. 0904890/008), sono state approvate le linee di indirizzo volte alla realizzazione di un'operazione di cartolarizzazione immobiliare, mediante la costituzione di una società di cartolarizzazione a responsabilità limitata interamente partecipata dalla Città, ai sensi dell’art. 84 della Legge 289/2002 e s.m.i., avente per oggetto esclusivo operazioni di cartolarizzazione dei proventi delle dismissioni degli immobili di proprietà comunale, ovvero mediante l’acquisizione di una società già iscritta nell’elenco generale di cui all’art. 106 del D.Lgs. 1.9.1993 n. 385 (“Testo Unico delle leggi in materia bancaria e creditizia”) finalizzata all’operazione di cartolarizzazione.
La sopra citata deliberazione ha altresì autorizzato l’alienazione alla costituita o acquisita Società di Cartolarizzazione - anche attraverso la stipulazione di uno o più atti di alienazione da effettuarsi, eventualmente, in momenti successivi - di 11 beni immobili di proprietà comunale a fronte di un corrispettivo minimo complessivo pari ad Euro 75.101.846,00 corrispondente al 100% del loro valore di mercato oggi atteso, subordinando la formalizzazione della vendita all'approvazione definitiva delle varianti di P.R.G. in corso di approvazione ed afferente alcuni immobili soggetti all’alienazione.
Conseguentemente, attesa l’esigenza della Civica Amministrazione di procedere alla cartolarizzazione immobiliare entro il corrente anno, con successiva deliberazione della Giunta Comunale in data 3 novembre 2009 (mecc. 0907163/008) è stata approvata l’acquisizione di una società già costituita (“Special Purpose Vehicle” siglabile SPV) avente ad oggetto l’attività di cartolarizzazione e già iscritta all’elenco generale di cui sopra.
Si riportano, di seguito, i terreni ed i fabbricati per i quali è prevista l’alienazione alla SPV con indicazione del valore di cessione risultante dalla stima asseverata - redatta ex art. 2465 comma 2 C.C. dal dr. Roberto Merani (iscritto al registro dei revisori contabili) - costituente altresì certificazione di esperto indipendente ex art. 3 comma 17 della Legge 350/2003:

Gli uffici del Settore Valorizzazione Patrimonio Immobiliare hanno condotto una approfondita due diligence giuridico amministrativa su tutti gli 11 immobili menzionati, esperendo le occorrenti verifiche presso la Conservatoria e, ove necessario, anche presso gli archivi dell’Amministrazione e degli altri Enti; le risultanze di tale due diligence sono riportate nelle schede patrimoniali di ciascun immobile (allegate sotto i numeri da 1 a 11 al presente provvedimento) che ne recano lo stato di fatto e di diritto, ed in particolare: consistenza, coerenze, identificativi catastali, provenienza, stato occupazionale, provvedimenti edilizi, destinazione urbanistica attuale e futura, vincoli ex lege 42/2004 e s.m.i., note ed eventuali obbligazioni specifiche poste a carico dell’acquirente. In sede di atto verranno allegati gli Attestati di Certificazione Energetica dei singoli fabbricati, come previsto dalla normativa vigente.
Si precisa che la scheda patrimoniale afferente l’immobile n. 4 (terreno sito in str. Castello di Mirafiori) è, allo stato attuale, puramente indicativa in quanto, non essendo stata ancora adottata la relativa variante urbanistica, non si può procedere al relativo frazionamento ed alla esatta individuazione delle servitù nascenti rispetto al confinante lotto oggetto di diritto di superficie in favore del C.N.R. Similare considerazione deve farsi per l’immobile n. 2 (terreno sito in via Orvieto) per cui si rimane in attesa dell’approvazione dello strumento urbanistico occorrente per l’adeguamento urbanistico.
Per quanto concerne, nello specifico, i provvedimenti edilizi, nell’ambito della due diligence tecnica condotta dal Settore Valutazioni sui fabbricati oggetto di alienazione, sono stati, tra l’altro, verificati ed esaminati i documenti che raffigurano la descrizione grafica degli attuali stati di fatto con le correnti consistenze di ciascun complesso immobiliare.
Tale esame ha permesso di mettere in evidenza come, in diversi casi, gli attuali stati di fatto siano differenti, sia pure mai in modo sostanziale, rispetto alla documentazione progettuale depositata e rinvenibile presso l’Archivio Edilizio della Città e presso gli ulteriori archivi comunali.
Si tratta di modifiche conseguenti ad interventi di manutenzione e restauro conservativo realizzati nel corso degli anni dalla Civica Amministrazione che, pur non avendo comunque trasformato il profilo del fabbricato o generato aumenti della superficie lorda di pavimento esistente o della volumetria dei fabbricati, hanno prodotto l’effetto di variare marginalmente la distribuzione interna degli spazi afferenti agli immobili in argomento.
A titolo meramente esemplificativo, tali interventi si riferiscono alla eliminazione di tramezzi (che non hanno comunque interessato muri perimetrali o portanti), allo spostamento o alla nuova realizzazione di aperture fra locali interni, al rifacimento di scale interne, alla installazione di ascensori, manufatti e similari, spesso eseguiti, nel rispetto delle previsioni urbanistiche, al fine di conformare gli immobili alle norme igieniche, sanitarie e di sicurezza, ovvero al fine dell’eliminazione delle barriere architettoniche. L’unica modifica alla sagoma perimetrale esterna, che ha comportato la demolizione di una campata di capannone, è stata eseguita dalla Città sull’edificio di via Bizzozero per poter realizzare la nuova viabilità di collegamento all’Oval tramite la creazione del sottopasso veicolare di corso Spezia).
Tali interventi sono stati eseguiti dai competenti Settori della Civica Amministrazione (o sue ditte appaltatrici) sulla base di progetti, ove necessario, o sulla base di provvedimenti amministrativi direttamente adottati dagli Uffici della Città, proprietaria degli edifici ed ente competente in materia di controllo del rispetto della normativa tecnico-edilizia.
In considerazione di quanto sopra, non può che darsi atto che gli interventi edilizi siano stati posti in essere legittimamente sia sul piano soggettivo sia su quello oggettivo e che, di conseguenza, gli stati di fatto rilevati (e rappresentati nella planimetrie costituenti allegati dal sub. 12 al sub. 17) debbano, a tutti gli effetti, essere ritenuti non solo rappresentativi dell’effettiva situazione rilevabile in concreto, ma anche idonei ad escludere opere ed interventi da ritenersi abusivi ai sensi della normativa vigente.
Sempre nel corso della due diligence effettuata sugli immobili sopra citati, sono emersi ulteriori elementi di fatto o di diritto di cui occorre tener conto al momento della stipulazione dell’atto di alienazione. Si tratta, più precisamente, delle seguenti problematiche:

Ne consegue, pertanto, la volontà dell’Amministrazione di assoggettare all’uso pubblico perpetuo dette aree, contestualmente al loro trasferimento, e che tale assoggettamento, oggetto di specifica trascrizione, non venga meno senza specifico provvedimento dell’organo politico.
Occorre inoltre evidenziare che, nel sottosuolo dell’area cortilizia principale, è stata rinvenuta la presenza di un cunicolo che, dipartendosi dal sottosuolo del Maneggio Chiablese, sfocia in un locale inaccessibile, all’interno del quale si presume che siano presenti una o più cisterne o serbatoi di combustibile. Premesso che sono in corso i necessari accertamenti da parte dei competenti uffici pubblici, si ritiene che la Città si debba far carico delle eventuali opere di bonifica e/o messa in sicurezza, fatta salva l’azione di rivalsa ed eventuale risarcimento del danno per vizi occulti nei confronti del Demanio, precedente proprietario;

Gli immobili indicati vengono venduti in blocco, a corpo e non a misura, con esclusione delle previsioni di cui all’ultima parte del primo comma dell’articolo 1538 codice civile, con tutti gli inerenti diritti e con tutte le inerenti ragioni, azioni, accessioni e pertinenze, servitù attive e passive, apparenti e non apparenti, anche costituite per destinazione del padre di famiglia, vincoli di natura pubblica e privata, e oneri - quali competono alla Città in virtù dei titoli di proprietà e del possesso -, nella situazione urbanistica, occupazionale e locativa e, in generale, nello stato di fatto e di diritto, di consistenza anche ambientale e di manutenzione in cui si trovano, così come risultanti dalle schede descrittive e relativi allegati. Ai sensi dell’art. 3 comma 19 del D.L. 351/2001, convertito in Legge 410/2001, la Città presta garanzia per evizione e molestie nel possesso; per quanto attiene alla garanzia per vizi di cui all’art. 1490 C.C., si rimanda, per ciascun bene, a quanto indicato nella relativa scheda patrimoniale allegata al presente provvedimento, specificando che, dalla due diligence effettuata, non sono stati riscontrati vizi che rendano i beni inidonei all’uso a cui sono destinati e che non sono emersi ulteriori vizi oltre a quanto indicato nelle singole descrizioni.
Con il presente provvedimento, in ottemperanza a quanto indicato al punto 20 del dispositivo della deliberazione consiliare più volte citata, si intende procedere all’individuazione dei soggetti beneficiari degli eventuali proventi in eccesso rispetto a quanto necessario alla SPV per rimborsare l’indebitamento assunto e per pagare i costi dell’operazione di cartolarizzazione, designando le seguenti fondazioni , nelle quali la Città riveste il ruolo di socio fondatore:
la Fondazione Torino Musei in misura pari al 46 % circa;
la Fondazione Teatro Stabile in misura pari al 17 % circa;
la Fondazione Teatro Regio in misura pari al 22 % circa;
la Fondazione Museo del Cinema in misura pari al 15 % circa.
Il diritto ai proventi in eccesso verrà incorporato in titoli junior, emessi da parte della SPV, che saranno sottoscritti a valore nominale simbolico dalle suddette fondazioni culturali. Tali titoli junior attribuiranno il diritto a ricevere gli eventuali proventi in eccesso che residuassero una volta ultimata la procedura di dismissione immobiliare da parte della SPV; i soggetti prescelti - fondazioni che operano in ambito culturale - sono stati individuati tra soggetti che non fanno parte del consolidato del Comune ai fini del rispetto dei parametri indicati da Eurostat.
Tutto ciò premesso,

Div. Patrimonio - Innovazione - Lavoro - Servizi al Cittadino	2009 09679/008
Settore Valorizzazione e Patrimonio Immobiliare /GP 4

Mario VIANO

Settore Valorizzazione

Patrimonio Immobiliare