Procedure edilizie - Attività di edilizia libera

Normativa di riferimento
Attività di edilizia libera secondo le nuove disposizioni
Manutenzione ordinaria
Manutenzione straordinaria
Note informative
Interventi NON riconducibili ad attività di edilizia libera

Normativa di riferimento

LEGGE n. 73 del 22 maggio 2010 (G.U. n. 120 del 25/5/2010) che ha disposto (con l'art. 5 comma 1) la modifica dell'art. 6 del DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 6 giugno 2001, n. 380 Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (Testo A) (GU n. 245 del 20-10-2001 - Suppl. Ordinario n.239).

Attività di edilizia libera secondo le nuove disposizioni

Si configurano 3 fattispecie di “attività edilizia libera” secondo l’art. 6 del DPR n. 380/2001:

"A". gli interventi che possono essere eseguiti senza formalità alcuna, quali gli interventi di manutenzione ordinaria e le altre opere elencate al comma 1 (lettere da b ad e);

"B". gli interventi per i quali è necessaria una comunicazione dell’inizio dei lavori da parte dell’interessato all’amministrazione comunale, ovvero le opere elencate al comma 2, (lettere da a ad e); la comunicazione deve essere integrata dalle autorizzazioni eventualmente necessarie ai sensi delle normative di settore;

"C". gli interventi per i quali la comunicazione di cui al punto precedente deve comprendere anche i dati identificativi dell’impresa che esegue i lavori e una relazione asseverata corredata degli opportuni elaborati progettuali (disegni) e provvista di data certa, a firma di tecnico abilitato, ovvero gli interventi di manutenzione straordinaria - comma 2 lettera a), che non possono però riguardare le parti strutturali dell’edificio, non devono comportare aumento del numero delle unità immobiliari e non devono implicare incremento dei parametri urbanistici.

Manutenzione ordinaria

Manutenzione ordinaria : “Le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnici esistenti, purché non comportino la realizzazione di nuovi locali né modifiche alle strutture o all'organismo edilizio”.

Sono inclusi nella manutenzione ordinaria:

il ripassamento (riordino) del manto di copertura, anche con sostituzione di parti deteriorate della piccola orditura del tetto, la riparazione di comignoli, la riparazione di grondaie, pluviali e faldali, nonché la loro sostituzione anche con utilizzo di materiali diversi (rame, acciaio, ecc.), la riparazione o il rifacimento di manti impermeabili senza modifiche estetiche, la coibentazione del manto di copertura.
la pulitura di facciate, il ripristino parziale della tinteggiatura, di intonaci e di rivestimenti, la riparazione e il ripristino di infissi e ringhiere, la riparazione e il rifacimento di pavimentazioni interne e di quelle esterne (terrazzi, cortili), purché per queste ultime vengano usati materiali con le stesse caratteristiche e colori dei preesistenti. In particolare dovranno essere mantenuti i disegni delle pavimentazioni dei cortili con acciottolati e lastre di pietra di colori diversi.
la riparazione e sostituzione parziale dell'orditura secondaria del tetto, con mantenimento dei caratteri originari.
la sostituzione di infissi e serramenti esterni, portoni, cancelli, vetrine di negozi, balaustrate e ringhiere con altri in tutto identici agli esistenti.
la sostituzione di serramenti interni.
la tinteggiatura delle facciate verso i cortili chiusi interni.
la posa o sostituzione di controsoffittature leggere ed isolanti termoacustici interni.
la realizzazione o rifacimento delle reti o degli apparecchi degli impianti tecnologici, idrici, igienico-sanitari, elettrici, termici, ecc., utilizzando locali già aventi apposita destinazione, senza modificarne la superficie e le aperture.
i rappezzi e ancoraggi di parti pericolanti nella facciata.
i singoli generatori eolici con altezza complessiva non superiore a 1,5 metri e diametro non superiore a 1 metro nonché pannelli solari termici o fotovoltaici aderenti o integrati nei tetti degli edifici con la stessa inclinazione e lo stesso orientamento di falda e i cui componenti non modificano la sagoma degli edifici stessi, ai sensi D.Lgs 115 del 30-5-2008 art. 11.
per gli immobili destinati ad attività industriali e ad artigianato di produzione sono compresi nella manutenzione ordinaria gli interventi intesi ad assicurare la funzionalità e l’adeguamento tecnologico degli impianti produttivi esistenti, semprechè tali interventi non interessino le parti strutturali dello stabilimento, non ne mutino le caratteristiche e non comportino aumento della SLP. In particolare rientrano nella definizione di manutenzione ordinaria le seguenti opere :
- costruzioni che non prevedono e non sono idonee alla presenza di manodopera, realizzate con lo scopo di proteggere determinati apparecchi o sistemi, quali: cabine per trasformatori o per interruttori elettrici; cabine per valvole di intercettazione fluidi, site sopra o sotto il livello di campagna; cabine per stazioni di trasmissione dati e comandi per gruppi di riduzione, purché al servizio dell'impianto;
- sistemi per la canalizzazione dei fluidi mediante tubazioni, fognature, ecc., realizzati all'interno dello stabilimento stesso;
- serbatoi per lo stoccaggio e la movimentazione di fluidi o combustibili e relative opere;
- installazione di pali porta tubi in metallo o conglomerato armato, semplici e composti;
- passerelle di sostegni in metallo o conglomerato armato per l'attraversamento delle strade interne con tubazioni di processo e servizi;
- trincee a cielo aperto, destinate a raccogliere tubazioni di processo e servizi, nonché canalizzazioni fognanti aperte e relative vasche di trattamento e decantazione;
- basamenti, incastellature di sostegno e apparecchiature all'aperto per la modifica e il miglioramento di impianti esistenti;
- separazione di aree interne allo stabilimento realizzata mediante muretti e rete ovvero in muratura;
- attrezzature semifisse per carico e scarico da autobotti e ferrocisterne (bracci di scarichi e pensiline);
- attrezzature per la movimentazione di materie prime e prodotti alla rinfusa ed in confezione, quali nastri trasportatori, elevatori a tazze, ecc.

Manutenzione straordinaria

Manutenzione straordinaria : “Le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare o integrare i servizi igienico-sanitari e gli impianti tecnici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni d'uso”.

Attività edilizia libera come definita dalla fattispecie lettera “B”
INTERVENTI	nel RISPETTO di:

la formazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque e locali tombati su aree private.	non su suolo pubblico, caso per il quale bisogna sempre richiedere permesso di costruire precario in via Meucci.
i pannelli solari, fotovoltaici e termici, senza serbatoio di accumulo esterno, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A (zona urbana centrale storica).	art. 39 bis del R.E. in particolare commi 5 e 7.
il mutamento della destinazione d’uso senza opere edilizie.	inferiore a 700 mc conforme a destinazioni di PRG per almeno 10 anni (art. 19 comma 3 TUE)
opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni.
opere di pavimentazione e finitura di spazi esterni, anche in aree di sosta.
aree ludiche senza fini di lucro e elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici (elementi quali scalette esterne, attrezzature decorative o di arredo, pergolati,pompeiane)

Attività edilizia libera come definita dalla fattispecie lettera “C”
INTERVENTI	nel RISPETTO di:

la modifica di facciate senza alterazione dei valori estetici e delle caratteristiche architettoniche per la realizzazione di nuove aperture destinate ai servizi igienico-sanitari e relativi disimpegni, per la modifica di aperture già esistenti.	art. 36/c del R.E. porre attenzione nella ZUCS e agli edifici caratterizzanti il tessuto storico (art. 26 NUEA e allegato A)
la realizzazione di volumi tecnici per l'installazione di impianti tecnologici, anche con additamenti esterni ove non realizzabili all'interno degli edifici, compresa l’installazione di pannelli solari, fotovoltaici e termici in ZUCS – zona urbana centrale storica.	art. 39 bis del R.E. non applicabile per opere strutturali
la chiusura con vetrate dei piani pilotis, purché essi rimangano di uso comune, senza ricavarvi locali ad uso permanente da parte di persone od a deposito.	art. 4 lett. b delle NUEA
la costruzione di recinzioni, la formazione di percorsi pedonali coperti, di larghezza non superiore a m 1.50 nelle aree esterne.	artt. 52 e 53 del R.E. non applicabile per muri di sostegno e per opere strutturali
la tinteggiatura esterna degli edifici.	art. 33 del R.E. occorre il verbale ufficio colore e il rispetto dell’allegato energetico ambientale (insufflaggio o cappottatura)
la sostituzione di manti di copertura, infissi, serramenti, inferriate, rivestimenti esterni con altri di tipologia differente dalla preesistente.	rispetto dell’allegato energetico ambientale porre attenzione nella ZUCS e agli edifici caratterizzanti il tessuto storico (art. 26 NUEA e allegato A)
l'installazione e l'integrazione degli impianti tecnologici e dei servizi igienico-sanitari con limitate modifiche distributive interne connesse ai medesimi anche se comportano modifiche delle aperture sulle facciate interne o esterne.	applicabile qualora le opere elencate non comportino interventi di modifica o di realizzazione di parti strutturali, nel rispetto del “regolamento comunale per la tutela dall’inquinamento acustico”
la riparazione e sostituzione totale dell’orditura secondaria del tetto.	rispetto dell’allegato energetico ambientale (insuflaggio o cappottatura)
le modifiche interne.	art. 36 del R.E.
interventi di manutenzione straordinaria in edifici aperti al pubblico (bar, ristoranti, pubblici esercizi, alcuni uffici e gli edifici pubblici).	art. 31 comma 5 del R.E. e Legge 13/89 e smi relativamente all’abbattimento delle barriere architettoniche; NB : qualora sia necessaria DEROGA all’applicazione dell’art. 31 del regolamento edilizio occorre presentare D.I.A.
la realizzazione di pensiline per il riparo di aperture del fabbricato.	art. 4 lett. b delle NUEA art. 13 del R.E.

Note informative

La mancata comunicazione dell’inizio dei lavori o la mancata trasmissione della relazione tecnica comportano la sanzione pari a 258 Euro. La sanzione è ridotta di 2/3 se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l’intervento è in corso di esecuzione.
OCCORRE richiedere l’autorizzazione paesaggistica (subdelega) per tutte le opere esterne da realizzarsi su edifici ricadenti in area sottoposta a vincolo paesaggistico (D.Lgs 42/2004 ex Legge 1497/39), così come necessita parere dell’Ente Parco per le opere da realizzare su edifici ricadenti in area sottoposta a P.T.O., ad esclusione dei casi espressamente previsti dall'art. 149 dello stesso D.Lgs.
Altresì è sempre necessario il preventivo parere della Soprintendenza ai Beni Ambientali e Architettonici per le modifiche, sia interne che esterne, di edifici tutelati dal D.Lgs 42/2004 (ex Legge 1089/39).
Si invita a porre attenzione alle modifiche esterne in progetto nella Zona Urbana Centrale Storica (ZUCS) e sugli edifici caratterizzanti il tessuto storico (art. 26 NUEA e allegato A).
Si richiama l’attenzione sul rispetto del Codice Civile per quanto riguarda tutti gli interventi sulle parti comuni degli edifici, in particolare sulla necessità che sia l’assemblea di condominio ad autorizzare eventuali modifiche all’edificio.
Le “comunicazioni opere libere” non possono variare quanto previsto da una “Denuncia di Inizio Attività” (DIA) in corso d’opera. Occorre in questo caso presentare una DIA in variante.
Devono comunque sempre essere rispettate le norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico e sanitarie, e quelle relative all’efficienza energetica degli edifici.
Qualora sorga il dubbio in merito ad un opera non elencata precedentemente, che si ritiene possa essere classificata come manutenzione straordinaria, è opportuno consultare la descrizione che il PRG fa delle opere ricadenti in categorie superiori dei tipi di intervento es. di restauro e risanamento conservativo (così come è utile consultare la Circolare PGR n. 5/SG./URB del 27 aprile 1984 “Definizione di tipi di intervento edilizi ed urbanistici di cui all’art. 13 della L.R. 5 dicembre 1977 n. 56 e s.m.i.): se un’opera è classificata all’interno di tali categorie non può, ovviamente, rientrare nella Manutenzione Straordinaria e, quindi, non può certo essere considerata attività edilizia libera.
Si ricorda che NON tutti gli interventi di manutenzione straordinaria possono essere considerati attività edilizia libera, e l’osservanza, comunque, degli eventuali obblighi derivanti da norme di natura fiscale quali quelle catastali, denuncia variazione ICI, ecc.

Interventi NON riconducibili ad attività di edilizia libera

Il seguente prospetto richiama alcuni interventi che NON SONO RICONDUCIBILI ad attività edilizia libera, a seguito di richieste di chiarimenti formulate.

Pro-memoria attività edilizia NON LIBERA per la quale occorre presentare D.I.A.
INTERVENTI	Opere non soggette in quanto:

la costruzione di solai di sottotegola in cemento armato in sostituzione di strutture in legno degradate	opere strutturali in cemento armato
il mutamento della destinazione d’uso con opere edilizie	intervento di restauro/risanamento conservativo ai sensi art. 4 lett. c delle NUEA
il frazionamento e accorporo di unità immobiliari	da L. n. 73/2010 e da Circolare PGR n. 5/SG/URB
la sostituzione totale dell’orditura principale del tetto	opere strutturali
qualsiasi tipo di soppalco	intervento di ristrutturazione edilizia ai sensi art. 4 lett. d o restauro/risanamento conservativo ai sensi art. 4 lett. c delle NUEA
la realizzazione di scale interne	intervento di restauro/risanamento conservativo ai sensi art. 4 lett. c delle NUEA
la realizzazione di nuova veranda	intervento di ristrutturazione edilizia ai sensi art. 4 lett. d 4 delle NUEA
la posa di ascensori sia interni che esterni	poichè l’installazione comporta interventi strutturali nel rispetto del “regolamento comunale per la tutela dall’inquinamento acustico”

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