Div. Patrimonio - Innovazione - Lavoro - Servizi al Cittadino
Settore Valorizzazione Patrimonio Immobiliare
n. ord. 221
CITTÀ DI TORINO
DELIBERAZIONE DEL CONSIGLIO COMUNALE 21 DICEMBRE 2011
(proposta dalla G.C. 16 dicembre 2011)
Convocato il Consiglio
nelle prescritte forme sono intervenuti nell'aula consiliare del Palazzo
Civico, oltre al Presidente FERRARIS Giovanni Maria ed al Sindaco FASSINO
Piero, i Consiglieri:
|
ALTAMURA Alessandro ALUNNO Guido Maria AMBROGIO Paola APPENDINO Chiara BERTHIER Ferdinando BERTOLA Vittorio CARBONERO Roberto CARRETTA Domenico CASSIANI Luca CENTILLO Maria Lucia CERVETTI Barbara Ingrid CURTO Michele |
DELL'UTRI Michele GENISIO Domenica GRECO LUCCHINA Paolo GRIMALDI Marco LEVI Marta LEVI-MONTALCINI Piera LIARDO Enzo LO RUSSO Stefano MAGLIANO Silvio MANGONE Domenico MARRONE Maurizio MUSY Alberto |
MUZZARELLI Marco NOMIS Fosca PAOLINO Michele PORCINO Giovanni RICCA Fabrizio SBRIGLIO Giuseppe SCANDEREBECH Federica TRICARICO Roberto TRONZANO Andrea VENTURA Giovanni VIALE Silvio |
In totale, con il Presidente ed il Sindaco, n.
37 presenti, nonché gli Assessori: CURTI Ilda - LUBATTI Claudio - PASSONI
Gianguido - TEDESCO Giuliana.
Risultano assenti i
Consiglieri: - COPPOLA Michele - FURNARI Raffaella - MORETTI Gabriele - RATTAZZI Giulio Cesare.
Con la partecipazione del Segretario Generale PENASSO dr.
Mauro.
SEDUTA PUBBLICA
Proposta dell'Assessore Passoni.
L'Ospedale sorge su area di proprietà della Città, che
venne acquisita dalla Città stessa nel 1903 nell'ambito di un più vasto appezzamento di terreno (oltre
135.000 mq.) facente parte del podere denominato Richelmy, cascinale ubicato in
prossimità dell'attuale intersezione tra il corso Unione Sovietica (in allora
denominato Stupinigi) ed il corso Sebastopoli.
Al fine della
realizzazione di un ospedale per l'infanzia, infatti, il commendator Enrico
Koelliker, chiese all'Amministrazione la disponibilità di un'area, che, con
deliberazione del Commissario Prefettizio del 3 febbraio 1926, venne
individuata nel terreno della superficie di mq. 1.350 circa sito tra il
protendimento della via Baltimora (ora via Contratti) ed il corso Galileo
Ferraris; con tale provvedimento detto terreno venne concesso in uso al
commendatore, il cui progetto - da realizzarsi a sua cura e spese - prevedeva
la realizzazione di una struttura dotata di una trentina di posti letto da
destinarsi a "... figli di madri tubercolotiche, ed altri neonati
bisognosi di cure, perché gracili o deboli o affetti da malattie non contagiose
...". I lavori, immediatamente avviati, si protrassero per circa due anni,
e l'11 gennaio 1928 la nuova struttura venne formalmente inaugurata.
Con deliberazione
del podestà della Città Thaon di Revel in data 29 aprile 1930, in relazione
alle esigenze di ampliamento della struttura ospedaliera evidenziate dal
commendator. Koelliker e dal prof. Mensi (noto accademico e studioso di
pediatria che sin dal 1928 aveva assunto la direzione dell'ospedale infantile),
venne approvata la stipulazione di una nuova concessione avente ad oggetto,
oltre all'area originariamente assegnata, anche la porzione di terreno di mq.
1.040 circa, posta all'intersezione tra la via Baltimora ed il corso Stupinigi.
La nuova concessione venne stipulata dalla Città con il commendator Koelliker
ed il prof. Mensi con atto del 27 settembre 1930, rep. n. 996, per la durata di
anni 20, a far tempo dal 10 giugno 1930, verso il corrispettivo annuale di Lire
100.
L'esiguità del canone di concessione
trovava la propria ratio nell'alta valenza sociale dell'opera svolta dalla
struttura sanitaria che, come emerge nel disposto deliberativo, prestava
"... servizio gratuito come dispensario dell'Istituto Madri e
Lattanti, dove sono ricevuti, esaminati e pesati i bambini di famiglie povere e
assistiti nell'allattamento".
L'articolo 3 della
citata convenzione prevedeva la facoltà per la Civica Amministrazione di
revocare la concessione in qualunque momento, con il preavviso di un anno,
nell'ipotesi in cui il funzionamento dell'Ospedalino non fosse più corrisposto
ai fini di utilità pubblica e di beneficenza coi quali era sorto. Nel qual caso
sarebbe stato obbligo dei concessionari procedere alla demolizione delle
costruzioni e restituire il terreno libero, salva la facoltà per la Civica
Amministrazione "... di far proprie le costruzioni mediante il pagamento
di un'indennità concordata amichevolmente o a mezzo di perizia da farsi da tre
periti, da nominarsi, uno dal Comune, uno dai signori Koelliker e Mensi o loro
successori ed il terzo dalle due parti, o, in difetto di accordo, dal
presidente del Tribunale di Torino".
Nel 1935 il Mensi
realizzò il policlinico infantile Enrico Mensi, ambulatorio polispecialistico e
dispensario per piccoli interventi chirurgici, che fece collegare tramite una
lunga galleria all'ospedale Koelliker, creando così un unico complesso che
diresse fino al 1940.
Con deliberazione del Consiglio
Comunale in data 8 settembre 1949 venne approvato il rinnovo della concessione
in questione per un ulteriore ventennio a favore del commendator Koelliker, a
fronte della corresponsione di un canone annuo ammontante a Lire 1.000. La
finalità sottesa al rinnovo, come riportato in delibera, stava nel "...
permettere il completamento degli impianti che, per il lungo periodo bellico
non ha potuto essere effettuato come in programma, con un più largo sviluppo
del settore riguardante la chirurgia infantile e l'ampliamento delle
costruzioni già erette". L'articolo 3 del provvedimento deliberativo
manteneva invariata la clausola che consentiva all'Amministrazione di "...
far proprie le costruzioni mediante il pagamento di un'indennità".
Fu nel 1952 che il commendator Koelliker decise di vendere
la struttura ospedaliera eretta sul terreno di proprietà comunale verso il
prezzo simbolico di Lire 3.000.000 alla Pro Infantia S.p.A., società della
quale il commendatore venne nominato componente del Consiglio di
Amministrazione e che solo successivamente venne acquisita dall'Istituto
Missioni della Consolata. Pertanto, con atto a rogito notaio Ghione rep. n.
28253/13105 del 26 giugno 1952, venne trasferita la proprietà del fabbricato a favore
di detta società.
Con deliberazione del Consiglio
Comunale in data 5 luglio 1954, la Civica Amministrazione prese atto di tale
cessione approvando al contempo la revoca della concessione sottoscritta con il
commendator Koelliker e la stipulazione di una nuova concessione in favore
della suddetta società Pro Infantia. Tale ultima convenzione, avente ad oggetto
le stesse aree della convenzione revocata, sarebbe rimasta in vigore sino al 9
giugno 1970, a fronte del pagamento dell'identico canone annuale di Lire 1.000.
La motivazione addotta venne rinvenuta nella "... volontà della
società di dar completa esecuzione al programma tracciato dal commendator
Enrico Koelliker (...) tenuta presente l'opera altamente benefica di pubblica
assistenza svolta dall'Istituzione a favore dell'infanzia ammalata e bisognosa
...". Il subentro della società Pro Infantia al commendator Koelliker
avvenne alle stesse condizioni, inclusa quella concernente la facoltà, per la
Città, di far proprie le costruzioni mediante il pagamento di un'indennità.
L'accordo venne sottoscritto con atto del Vice Segretario Generale Augusto
Vozza il 15 settembre 1954. A tale area si aggiunse, nel corso degli anni '60,
attraverso la stipulazione di una seconda concessione, l'utilizzo di una ulteriore
porzione di terreno di titolarità comunale attigua al complesso ospedaliero,
dell'estensione di mq. 2.500 circa, da adibirsi a verde privato.
Nella prima metà degli anni '70 la
società Pro Infantia manifestò alla Città l'intendimento di procedere alla
realizzazione di un nuovo edificio a tre piani fuori terra (oltre seminterrato)
sulla porzione non ancora edificata delle aree in concessione, fabbricato atto
ad ospitare locali ad uso lavanderia, cucina, mensa e deposito, nuove sale
operatorie, di degenza e d'aspetto, oltre ad una cappella.
Con deliberazione del Consiglio
Comunale del 3 febbraio 1975, venne pertanto approvato il rinnovo della
concessione dell'area in questione in favore della Pro Infantia S.p.A. per la
durata di anni 19, a far tempo dal 10 giugno 1974, verso il corrispettivo di
Lire 10.000 annue. In particolare, tenuto conto del notevole impegno
finanziario, il Consiglio Comunale ritenne di aderire alla richiesta di rinnovo
della concessione per il tempo necessario a consentire alla Società
l'ammortamento del mutuo da stipularsi per il finanziamento delle opere.
L'accordo, che venne sottoscritto con atto del Segretario Generale della Città,
dottor Guido Ferreri, l'11 giugno 1975 rep. n. 9996, analogamente alle
pregresse pattuizioni contrattuali prevedeva anch'esso la facoltà per la Civica
Amministrazione di far proprie le costruzioni mediante il pagamento di
un'indennità da quantificarsi.
Alla fine degli anni '80, ancor prima
che la concessione sottoscritta con il precitato atto del Segretario Generale
Ferreri giungesse a scadenza, la società Pro Infantia manifestò alla Città
l'esigenza di poter prorogare la convenzione per un congruo numero di anni, al
fine di poter eseguire inderogabili opere di ristrutturazione ed ampliamento
dell'Ospedale (tra le quali quelle dell'ampliamento del gruppo operatorio),
lavori comportanti un notevole impegno finanziario ed una nuova programmazione
che non avrebbero potuto essere messi in atto nel breve periodo di tempo
rimasto sino alla scadenza della concessione prevista per il 9 giugno 1993. La
Città, ritenendo l'istanza della suddetta società meritevole d'accoglimento,
con deliberazione assunta in via d'urgenza dalla Giunta Comunale il 4 luglio
1989, ratificata dal Consiglio Comunale l'11 ottobre successivo, approvò
pertanto la stipulazione di una nuova concessione per l'utilizzo dell'area di
mq. 4.890 posta tra i corsi Unione Sovietica e Galileo Ferraris in favore della
Pro Infantia S.p.A. per la durata di anni 19, a far tempo dal 1 settembre 1989.
Tale nuova concessione venne stipulata con atto notaio Olivero del 27 aprile
1990, rep. 58098/20798; il corrispettivo annuo venne elevato a Lire 1.000.000,
mentre nessuna modifica venne apportata alla disciplina concernente la
corresponsione dell'indennità da parte della Città. L'articolo 4 della suddetta
convenzione, analogamente alla precedente, sanciva infatti la facoltà per la
Città di "... revocare la concessione in qualsiasi momento, con il
preavviso di anni uno, qualora la Civica Amministrazione, nell'ambito
dell'organizzazione dei servizi sanitari che fanno capo all'unità sanitaria
locale competente per territorio, ravvisasse l'opportunità dell'inserimento
dell'Ospedale Koelliker nel complesso delle strutture articolari dei predetti
servizi sanitari". In tal caso, così come alla scadenza della concessione,
sarebbe stata definita un'indennità "a mezzo di perizia da effettuarsi da
tre periti, nominati uno dal Comune, uno dalla Società Pro Infantia ed il terzo
dai predetti o, in difetto di accordo, dal presidente del Tribunale di
Torino".
In prossimità della scadenza di detta
concessione prevista per il 31 agosto 2008, le Parti hanno avviato trattative volte ad una migliore definizione
giuridica dei rapporti contrattuali -
che, come si è visto, ormai si protraevano dagli anni '20 del secolo scorso -
ed alla risoluzione della problematica concernente la quantificazione ed il
pagamento dell'indennità prevista dall'articolo 4 del summenzionato atto notaio
Olivero del 27 aprile 1990, presupposto per addivenire all'acquisto da parte
della Civica Amministrazione della titolarità formale dei fabbricati realizzati
sull'area oggetto di concessione.
Infatti, muovendo dal presupposto che
il fabbricato è da tempo accatastato in capo alla Pro Infantia (è infatti
censito al Catasto Fabbricati al foglio 1399, particella 289, subalterno 106,
intestato alla Civica Amministrazione per la proprietà dell'area ed alla Pro
Infantia S.p.A. per la proprietà dei fabbricati) e che la Città non ha mai
sostenuto alcuna spesa per la manutenzione straordinaria del medesimo o dei
relativi impianti, né si è pronunciata mediante assenso alcuno sulle opere
eseguite nel corso del tempo, la società ha preteso di essere divenuta, medio
tempore, proprietaria del compendio. Ciò anche in virtù del fatto che risulta
regolarmente pagata l'ICI relativa.
Per tale ragione, alla scadenza della concessione sopra
menzionata, la società ha vantato il diritto di vedersi corrisposti i rimborsi
non solo dell'Imposta Comunale sugli Immobili, ma anche delle spese di
manutenzione straordinaria
sostenuti dopo la scadenza medesima ed ha altresì preteso il pagamento
dell'indennità di cui si è detto, da quantificarsi, a suo dire, in misura non
inferiore al costo di costruzione degli stessi edifici.
Dal canto
suo, la Città, confutando quanto sostenuto dalla società, ha asserito che gli
edifici costruiti a suo tempo da quest'ultima siano ora entrati, esaurita la
vigenza della concessione più volte rinnovata, a far parte del proprio
patrimonio disponibile ed, altresì, di essere creditrice di una indennità di
occupazione per l'uso dell'immobile nel periodo successivo alla data di
cessazione naturale della previgente concessione (1 settembre 2008). Infatti,
la Città ha ritenuto che lo schema contrattuale impiegato sin dall'origine, al
di là della formulazione letterale utilizzata - "concessione" -
fosse, in definitiva, riconducibile alla fattispecie della costituzione del
diritto di superficie a tempo determinato di cui all'articolo 952 e seguenti
Codice Civile, sia pure di natura obbligatoria.
Ciò significa che la concessione a
beneficio dell'Ospedale, protrattasi per anni, non si identifica in una
semplice concessione amministrativa tout court bensì in una concessione ad
aedificandum avente la sua fonte in un contratto atipico con effetti meramente
obbligatori.
Si tratta di una questione che la
dottrina ritiene dover essere risolta caso per caso, in virtù
di un'attenta analisi del testo contrattuale alla luce dei principi di
ermeneutica contrattuale, che impongono di prescindere dal nomen iuris con il
quale le parti hanno qualificato il contratto, e di ricostruire, al di là del
significato letterale delle parole, l'effettiva volontà dei contraenti. In
sostanza, si ritiene pacificamente che occorra verificare se le parti hanno
avuto in mente essenzialmente il godimento del fondo, a prescindere
dall'eventuale concessione del diritto di realizzare costruzioni di carattere
temporaneo, o viceversa la concessione del diritto di edificare costruzioni di
carattere permanente, con conseguente costituzione di un diritto di superficie.
La corretta qualificazione giuridica
del negozio che, nel caso concreto, si è di volta in volta inteso stipulare, è
questione rilevante in quanto
l'inquadramento della fattispecie quale diritto di superficie di natura
obbligatoria importa che, con l'estinzione di questo, riprenda ad operare il
principio dell'accessione e la Città diventi proprietaria delle costruzioni
ospedaliere.
Così stando le cose, le trattative
avviate al fine della risoluzione delle problematiche emerse - ed, prima di
tutto, quella concernente la quantificazione ed il pagamento dell'indennità
prevista dall'articolo 4 del summenzionato atto notaio Olivero del 27 aprile
1990 - hanno rischiato di sfociare in un contenzioso giudiziario.
Tuttavia, le contrapposte necessità,
per la Pro Infantia di ottenere un idoneo titolo giuridico per l'utilizzo delle
aree - al fine di evitare una soluzione di continuità che si risolverebbe, in
definitiva, in un disservizio per i cittadini - e per la Città di ricavare dai
propri beni degli introiti commisurati al valore degli stessi, senza tuttavia
esporsi ad un'azione di indebito arricchimento, hanno peraltro indotto le Parti
ad addivenire ad una soluzione transattiva della vicenda, che si intende
approvare con il presente provvedimento.
La Pro
Infantia si è, infatti, dichiarata disponibile a riconoscere l'immediata
operatività dell'acquisto dei fabbricati realizzati sul terreno di titolarità
della Città in capo all'Amministrazione, a prescindere dal pagamento immediato
della suddetta indennità, la cui determinazione e corresponsione è stata
concordemente convenuta nei termini che verranno infra precisati.
Dal canto suo la Città, al fine
dell'attribuzione di un idoneo titolo giuridico alla società Pro Infantia per
l'utilizzo del compendio immobiliare ed altresì per ricondurre i rapporti
negoziali ad una delle fattispecie contrattuali tipizzate, ha proposto alla
suddetta società di addivenire alla costituzione della proprietà superficiaria
del fabbricato ospedaliero, ai sensi dell'articolo 952, comma 2 Codice Civile
per una durata concordata di 50 anni.
Detta soluzione ha, peraltro, il
pregio di garantire la continuità dei servizi erogati presso la struttura
ospedaliera in discorso, che costituisce indubbiamente una delle realtà più
importanti del sistema sanitario
piemontese (sebbene convenzionato). La continuità di tali servizi rappresenta,
peraltro, solo uno degli aspetti del problema, attesa la necessità di
salvaguardare anche l'unitarietà funzionale dei medesimi, che ormai da diversi
anni vengono svolti oltre che presso la struttura edificata sull'area di
titolarità comunale anche da quella realizzata sul terreno limitrofo, di
proprietà della Pro Infantia, individuato a Catasto Terreni al foglio 1399,
particella 299 (rappresentata con perimetro blu nell'allegato estratto di mappa
- allegato 2) (all. 2 -
n. ).
Su detta area la società in discorso ha, infatti, edificato un fabbricato destinato ad ospitare le sale
operatorie del complesso ospedaliero. Ciò ha fatto sì che le distinte porzioni,
quella realizzata sull'area di proprietà della Città e quella edificata su
terreno della Pro Infantia diventassero, nella sostanza, un
"tutt'uno" inscindibile, attesa l'interdipendenza funzionale dei
servizi ivi allocati, che non si prestano ad essere facilmente separati se non
al prezzo di una sensibile diminuzione dell'efficienza stessa dei servizi
prestati. Alla luce di quanto sinora esposto, si ritiene che nel caso di specie
sussistano le condizioni richieste dal Regio Decreto 23 maggio 1924, n. 827,
articolo 41, comma 1 n. 6 (speciali ed eccezionali circostanze) per poter
procedere alla costituzione della proprietà superficiaria a trattativa diretta.
Non è peraltro possibile giungere
all'immediata formalizzazione contrattuale di tale costituzione della proprietà
superficiaria della porzione del complesso ospedaliero realizzato sull'area di
titolarità della Città (individuato al Catasto Fabbricati della Città al foglio
1399, particella 289, subalterno 106 e rappresentato nelle unite planimetrie -
allegato 3) (all. 3 -
n. ), in
quanto i primi nuclei del medesimo, realizzati da oltre 70 anni, sono soggetti alla verifica
dell'interesse culturale ai sensi degli articoli 10-12 del D.Lgs. n. 42/2004,
s.m.i..
Per tale motivo le Parti si sono
accordate di sottoscrivere un atto (schema costituente allegato "A"
al presente provvedimento) (all. A - n. ) che in sintesi prevede i seguenti tre negozi giuridici:
- ricognizione
della proprietà in capo alla Città (costituente "Primo Luogo" dello
schema costituente allegato A);
- contratto
preliminare di costituzione della proprietà superficiaria ( "Secondo
Luogo" dello schema costituente allegato A) sospensivamente condizionato
all'ottenimento, entro il 30 dicembre 2012, dell'autorizzazione alla
costituzione del diritto reale stesso, rilasciata dal Ministero per i Beni e le
Attività Culturali, Direzione Regionale per i Beni Culturali e Paesaggistici
del Piemonte, nell'ipotesi in cui le verifiche condotte ai sensi della
normativa precitata dessero esito positivo e venisse pertanto emesso il
provvedimento di vincolo;
- atto
transattivo ("Terzo Luogo" dello schema costituente allegato A) che
obbliga la Pro Infantia a chiedere la cessione del sedime di insistenza del
fabbricato ospedaliero come meglio infra specificato.
La proprietà superficiaria verrà
costituita per la durata di anni 50, verso il pagamento di un corrispettivo che
il Civico Ufficio Tecnico ha stimato in Euro 7.000.000,00, importo accettato
dalla società Pro Infantia, la quale, attesa l'entità del medesimo, ha
richiesto di essere ammessa al beneficio della rateizzazione del pagamento,
secondo le modalità meglio descritte all'articolo 7 del precitato schema di preliminare.
Detto diritto sarà rinnovabile per eguale periodo, alle condizioni, anche
economiche, che verranno in allora definite.
Alla luce di quanto sopra appare
pertanto possibile procedere alla presa d'atto dell'acquisto della proprietà
del complesso immobiliare realizzato sull'area di titolarità della Città
ubicata all'intersezione tra il corso Unione Sovietica, la via Contratti ed il
corso Galileo Ferraris ed alla costituzione della proprietà superficiaria su
detto immobile in favore della società Pro Infantia S.p.A. per anni 50, verso
il corrispettivo di Euro 7.000.000,00, previa stipulazione di apposito
contratto preliminare, come meglio precisato nel dispositivo del presente
provvedimento e dell'allegato schema di contratto (all. "A", "Secondo
Luogo"). La stipulazione del contratto definitivo, per le ragioni elencate
in premessa, rimarrà subordinata alle risultanze del procedimento di verifica
dell'interesse culturale che dovrà essere attivato dalla Città ai sensi degli
articoli 10-12 del D.Lgs. n. 42/2004, s.m.i., fermo restando che la Pro
Infantia S.p.A. nulla avrà a che pretendere dalla Civica Amministrazione (ad
eccezione della restituzione della somma versata a titolo di acconto in sede di preliminare) nell'ipotesi in
cui i suddetti accertamenti dessero esito positivo e la relativa autorizzazione
alla costituzione del diritto non venisse rilasciata, ovvero nel caso in cui il
Ministero, o taluno degli Enti legittimati ex articolo 62 D.Lgs. 42/2004,
dovesse esercitare il diritto di prelazione all'acquisto di detta proprietà
superficiaria.
Per quanto attiene all'indennità a
carico della Città - di cui all'articolo 4 del summenzionato atto a rogito
notaio Olivero del 27 aprile 1990 - occorre far presente che, sebbene
l'articolo 953 Codice Civile non preveda un corrispettivo a carico del dominus
soli al momento dell'estinzione del diritto di superficie, è orientamento
consolidato della giurisprudenza che un'indennità sia dovuta, anche nel silenzio della legge, se pattuita
espressamente, come nel caso di specie (Cassazione S.U. 27 febbraio 1980 n.
1369). Per tale ragione, e per il fatto che detta pattuizione sia stata
riportata in tutti i contratti che si sono succeduti nel tempo a partire dal
1928 in poi, la società non intende rinunciarvi.
In questo quadro si inserisce la
richiesta, dalla stessa formulata, di vedersi riconosciuta la possibilità di
acquistare l'area di insistenza del fabbricato ospedaliero al quinto anno dalla
stipula del contratto definitivo.
Si precisa che tale area è descritta
al Catasto Terreni al foglio 1399, particella 289, dell'estensione di mq. 5.210
(rappresentata con perimetro rosso nell'allegato estratto di mappa - all. 1 -
n. ) e ricade in zona
destinata dal vigente P.R.G. ad "Area normativa Servizi Privati SP -
Servizi per l'istruzione, attrezzature sociali, assistenziali, per residenze
collettive, per attività sanitarie, sportive, culturali".
Peraltro, il
riconoscimento della possibilità di "riscatto" a favore della Pro
Infantia, che comporterebbe un ulteriore incasso a favore della Città, deve
essere subordinato alla quantificazione dell'indennità sopra richiamata, da
corrispondersi alla Società. A tutela dell'interesse pubblico di cui
l'Amministrazione è portatrice, infatti, non si ritengono sussistenti i presupposti
a che l'indennità dovuta dalla Città sia maggiore del corrispettivo di vendita
del sedime. E' stata quindi formulata una clausola contrattuale (si veda il
"Terzo Luogo" dello schema allegato), secondo la quale la Città
dichiara di riconoscere alla società il diritto di acquistare, decorsi 4 anni
dalla costituzione della proprietà superficiaria, il sedime di insistenza del
fabbricato ospedaliero, (descritto al Catasto Terreni al foglio 1399 particella
289), così riscattando la piena proprietà del compendio immobiliare ivi
insistente.
La Città,
anche alla luce delle risultanze dei valori che saranno concordati tra le parti secondo i parametri infra
indicati, si riserva di accettare la richiesta della "Pro Infantia"
S.p.A..
All'esito di
complesse trattative, si è convenuto, pertanto, che l'indennità dovuta dalla
Città sia pari al costo di realizzazione degli edifici (materiali e mano
d'opera), quali risultante dal bilancio depositato al 31 dicembre 2008 dalla
"Pro Infantia" S.p.A. (pari ad Euro 7.327.688,61), aggiornato sulla
base del 100% dell'indice Istat per i prezzi al consumo delle famiglie di
operai ed impiegati (FOI) al netto dei tabacchi alla data di richiesta
dell'esercizio del diritto da parte della Pro Infantia e successivamente
diminuito del 25% in ragione della vetustà di talune parti degli edifici
medesimi.
Da tale
importo dovrà ulteriormente essere dedotta una somma corrispondente
all'indennità di occupazione per il periodo intercorrente tra la cessazione
della previgente concessione (31 agosto 2008) e la data di stipula dell'atto
preliminare di costituzione della proprietà superficiaria, in ragione di Euro
500.000 annui (valuta al 1° settembre 2008), oltre aggiornamenti ISTAT in
misura pari al 100% relativi al periodo di godimento, rapportati all'effettivo
periodo di utilizzo dell'immobile da parte della "Pro Infantia"
S.p.A. come sopra determinati. Deve, infatti, rilevarsi che tale indennità
annua, peraltro più volte richiesta alla Società, non è stata sinora pagata
dalla stessa, che si è limitata a versare un'indennità di occupazione minima,
così come pattuita per le precedenti concessioni.
Inoltre,
dall'importo complessivo come sopra determinato dovrà essere dedotta una somma
pari agli interessi legali maturati sulle rate di corrispettivo della proprietà
superficiaria a far data dalla stipula del relativo contratto definitivo e sino
all'integrale pagamento dell'ultima rata di prezzo.
Operandosi
tale deduzione, verranno recuperati gli interessi legali che la Pro Infantia non
corrisponderà sulla rateizzazione del prezzo di Euro 7.000.000,00.
Invece, si è
convenuto che il prezzo di vendita del sedime e riscatto della piena proprietà
dovuto dalla Pro Infantia (qualora la Città decida di procedere alla sua
alienazione) sarà pari al 40% del costo di realizzazione degli edifici
(materiali e mano d'opera), quale risultante dal bilancio depositato al 31
dicembre 2008 dalla "Pro Infantia" S.p.A. (pari, come detto, ad Euro
7.327.688,61), aggiornato sulla base del 100% dell'indice Istat per le famiglie
di operai ed impiegati (FOI) al netto dei tabacchi alla data di richiesta
dell'esercizio del diritto da parte della Pro Infantia.
La società
ha inoltre accettato, a titolo transattivo, di porre un tetto all'ammontare
dell'indennità, qualora la Città decida di procedere alla vendita del sedime al
quinto anno, accogliendo la sua richiesta: in tal caso, il valore
dell'indennità non potrà essere
superiore al corrispettivo dovuto alla Città stessa per la cessione del sedime
ed il riscatto della piena proprietà, indipendentemente dall'applicazione dei
parametri di stima sopra indicati.
Viceversa,
nel caso in cui la Città ritenga di non accettare la richiesta della "Pro
Infantia" S.p.A. e di non consentirle il consolidamento della proprietà
piena, sarà tenuta a
corrispondere al quinto anno l'indennità, da quantificarsi secondo i parametri
sopra indicati e senza apposizione di alcun tetto.
Si demanda, dunque, a successivo provvedimento deliberativo
la determinazione in ordine alla possibilità di alienazione del sedime, con
conseguente compensazione di cassa rispetto al pagamento dell'indennità.
Si dà atto che l'operazione negoziale è stata inserita nel c.d. piano delle alienazioni e valorizzazioni immobiliari, redatto ai sensi dell'articolo 58 del D.L. 25 giugno 2008 n. 112, convertito, con modificazioni, nella Legge 6 agosto 2008 n. 133.
Tutto ciò premesso,
Dato atto che i pareri di cui
all'articolo 49 del suddetto Testo Unico sono:
favorevole
sulla regolarità tecnica;
favorevole
sulla regolarità contabile;
Con voti unanimi, espressi in forma palese:
PROPONE AL CONSIGLIO COMUNALE
1) di prendere atto dell'acquisto della
proprietà in capo alla Città, degli immobili, delle opere, dei fabbricati e dei
manufatti edificati dalla Pro Infantia S.p.A. e/o dai suoi danti causa sul
suolo di titolarità comunale ubicato all'intersezione tra il corso Unione
Sovietica, la via Contratti ed il corso Galileo Ferraris e descritto al catasto
terreni della Città al foglio 1399, particella 289. Detto complesso
immobiliare, individuato all'attualità al catasto fabbricati al foglio 1399,
mappale 289, subalterno 106 - corso Ferraris Galileo n. 255, piano: S1-T-2-4,
Z.C. 2, Cat. D/4, rendita Euro 238.380,00, ricade in zona destinata dal vigente
P.R.G. ad "Area normativa Servizi Privati SP - Servizi per l'istruzione,
attrezzature sociali, assistenziali, per residenze collettive, per attività
sanitarie, sportive, culturali" ed è rappresentato nelle planimetrie
costituenti allegato n. 3 al presente provvedimento;
2) di dare atto che gli effetti di cui sopra
si produrranno a far tempo dalla data di stipulazione del relativo atto
ricognitivo da sottoscriversi tra le Parti, con contestuale rinuncia da parte
della Pro Infantia S.p.A. a pretendere l'immediato pagamento dell'indennità
prevista dall'articolo 4 dell'atto a rogito notaio Olivero del 27 aprile 1990
rep. n. 58098/20798;
3) di approvare la sottoscrizione di un atto
(schema costituente allegato "A" al presente provvedimento) che in
sintesi prevede i seguenti tre negozi giuridici:
- ricognizione della proprietà in capo alla Città (costituente "Primo Luogo" dello schema costituente allegato A);
- contratto preliminare di costituzione della proprietà superficiaria ("Secondo Luogo" dello schema costituente allegato A) sospensivamente condizionato all'ottenimento, entro il 30 dicembre 2012, dell'autorizzazione alla costituzione del diritto reale stesso, rilasciata dal Ministero per i Beni e le Attività Culturali, Direzione Regionale per i Beni Culturali e Paesaggistici del Piemonte, nell'ipotesi in cui le verifiche condotte ai sensi della normativa precitata dessero esito positivo e venisse pertanto emesso il provvedimento di vincolo;
- atto transattivo ("Terzo Luogo" dello schema costituente allegato A) che prevede l'obbligo della Pro Infantia di richiedere l'acquisto del sedime di insistenza del fabbricato ospedaliero come meglio specificato in narrativa;
4) di approvare, conseguentemente, la
costituzione della proprietà superficiaria del fabbricato costituente sede
dell'Ospedale Koelliker, elevato a 5 piani fuori terra, oltre seminterrato ed
interrato, della superficie di mq. 13.400 circa, individuato al catasto
fabbricati della Città al foglio 1399, n. 289 subalterno 106 (quale raffigurato
nelle planimetrie unite al presente provvedimento - allegato 3), previa
stipulazione di apposito contratto preliminare, in favore della Pro Infantia
S.p.A., corrente in corso Galileo Ferraris n. 255 - Torino - codice fiscale n.
01090120013, secondo le modalità infra descritte ed alle ulteriori condizioni
indicate nell'allegato schema di contratto (allegato "A") che espressamente
si approva:
a) la costituzione della proprietà
superficiaria avverrà ai sensi dell'articolo 952, comma 2 Codice Civile,
per la durata di anni 50, verso il corrispettivo di Euro 7.000.000,00;
b) il contratto preliminare rimarrà
subordinato al verificarsi della condizione sospensiva di cui all'articolo 3
dell'allegato schema di disciplinare (allegato "A") entro il 30
dicembre 2012, avente ad oggetto il rilascio dell'autorizzazione
all'alienazione, eventualmente da richiedersi alla conclusione con esito
positivo del procedimento di verifica dell'interesse culturale (che dovrà
essere attivato dalla Città sul fabbricato in questione a norma degli articoli
10-12 del D.Lgs. n. 42/2004, s.m.i.). L'atto definitivo dovrà essere
formalizzato una volta intervenuta l'autorizzazione predetta o dichiarata
l'assenza di interesse e, qualora il compendio venga vincolato, lo stesso sarà
sottoposto alla condizione costituita dal mancato esercizio del diritto di
prelazione all'acquisto della proprietà superficiaria, da parte del Ministero
dei Beni Culturali e degli altri Enti legittimati ai sensi dell'articolo 62
D.Lgs. 42/2004. Nell'ipotesi in cui la condizione sospensiva apposta al
contratto preliminare non si verifichi, il contratto preliminare si intenderà
definitivamente decaduto da ogni effetto, con la restituzione da parte della
Città di Torino della sola somma versata dalla Società a titolo di acconto come
meglio precisato all'articolo 7 dell'allegato schema contrattuale (allegato
"A"), con espressa rinuncia da parte della Pro Infantia S.p.A. alla
pretesa di indennità o
risarcimenti di sorta, ma fatto comunque salvo separato accordo afferente
l'indennità e il titolo in forza del quale la Società prosegue nella detenzione
del compendio;
c) il compendio verrà trasferito a corpo, con
esclusione delle previsioni di cui all'ultima parte del primo comma
dell'articolo 1538 Codice Civile, nello stato di fatto e di diritto in cui
attualmente si trova, ben noto alla Società Pro Infantia, con tutti i diritti,
azioni, accessori, accessioni, dipendenze e pertinenze e con le relative
servitù attive e passive, apparenti e non apparenti, ancorché non trascritte,
nonché con tutti i sottoservizi esistenti, senza obbligo per la Città di Torino
di eseguire interventi di miglioria, manutenzione o bonifica. Il fabbricato
verrà trasferito, altresì, con tutti i vincoli di natura pubblica e privata,
anche derivanti dalla situazione urbanistica del bene ed, in generale, nella
consistenza, anche ambientale e nello stato manutentivo in cui si trova, con
tutti gli inerenti oneri e con garanzia per evizione e molestie nel possesso,
senza obbligo da parte della Città di ulteriori opere di ultimazione, miglioria
o manutenzione;
d) il corrispettivo, convenuto in Euro
7.000.000,00, fuori campo IVA, dovrà essere versato con le modalità indicate
all'articolo 7 dell'unito schema di disciplinare (allegato "A") e, in
particolare la somma di:
- Euro 3.000.000,00, a titolo di acconto,
contestualmente alla sottoscrizione del contratto preliminare di cui sopra;
- Euro 1.000.000,00, previo avveramento
della condizione sospensiva, contestualmente alla stipulazione del relativo
atto definitivo di costituzione della proprietà superficiaria;
- Euro 3.000.000,00 in n. 3 rate annuali
dell'ammontare di Euro 1.000.000,00, ciascuna, la prima delle quali da
corrispondere entro 12 mesi dalla data di stipulazione del contratto definitivo
e le successive rispettivamente entro 24 e 36 mesi da detta stipulazione.
In caso di pagamento delle rate oltre i termini stabiliti, la
Città avrà diritto al pagamento dell'interesse di mora da calcolarsi secondo
quanto indicato all'articolo 7 dello schema contrattuale allegato;
e) la Città rinuncia all'ipoteca legale ad
essa spettante ai sensi dell'articolo 2817 Codice Civile, esonerando il Conservatore
dei Registri Immobiliari da ogni responsabilità al riguardo. Il pagamento della
somma di Euro 3.000.000,00 precitata, da corrispondere ratealmente, dovrà
essere garantito da apposita fideiussione bancaria o polizza fideiussoria che
la società Pro Infantia dovrà consegnare all'atto della stipulazione del
contratto definitivo. Detta fideiussione o polizza assicurativa dovrà contenere
l'espressa condizione che il fideiussore è tenuto a soddisfare l'obbligazione a
semplice richiesta della Città entro quindici giorni, senza facoltà di opporre
alcuna eccezione relativa al rapporto di provvista e/o valuta, incluse quelle
indicate all'articolo 1945 Codice Civile, con esclusione, altresì, del
beneficio di preventiva escussione di cui all'articolo 1944 Codice Civile.
Nell'ipotesi di inadempimento nel pagamento, anche solo di una delle rate
residue di prezzo - tale considerandosi il ritardo protrattosi oltre il termine
di 30 giorni naturali e consecutivi dalla relativa scadenza - l'Amministrazione
potrà procedere, previa diffida ad adempiere entro i successivi 15 giorni,
all'escussione della fideiussione/polizza fideiussoria prestata, in misura pari
alla rata di prezzo non versata, comprensiva dell'interesse legale maturato. In
tal caso l'importo garantito dovrà essere reintegrato entro i successivi 15
giorni, salvo lo svincolo proporzionale eventualmente spettante per le rate di
prezzo già corrisposte;
f) le spese e gli oneri di manutenzione
ordinaria e straordinaria dell'immobile e dei relativi impianti - compresi gli
interventi per l'adeguamento degli stessi alle vigenti norme ed alle misure di
sicurezza e di prevenzione incendi ed all'abolizione delle barriere
architettoniche - competeranno alla superficiaria, come meglio indicato
all'articolo 8 dell'allegato schema di disciplinare (allegato "A");
g) alla scadenza, ovvero al verificarsi
dell'estinzione anticipata, il fabbricato e le nuove opere, anche costituenti
addizioni e migliorie, passeranno in piena ed esclusiva proprietà alla Città di
Torino, ai sensi dell'articolo 953 Codice Civile, senza indennizzi o compensi
di sorta, fatto salvo il consolidamento della proprietà piena. L'immobile dovrà
essere riconsegnato alla Città libero e sgombro da persone e cose, beni,
attrezzature e simili, senza che quest'ultima sia tenuta a corrispondere alcun
indennizzo o compenso di sorta;
h) la Pro Infantia S.p.A. (o suoi aventi
causa), avrà l'obbligo di chiedere - trascorsi 4 anni dalla stipula del
contratto definitivo e comunque non oltre il termine di 5 anni dalla stessa -
l'acquisto del sedime di insistenza del fabbricato oggetto del presente
provvedimento, così consolidando la piena proprietà. A tale scopo le Parti
hanno convenuto i criteri a cui attenersi nella quantificazione dell'indennità
dovuta dalla Città e correlativamente nella quantificazione del valore del
sedime, come meglio precisato al "Terzo Luogo" dello schema allegato,
che si intende qui integralmente richiamato;
5) di demandare a successivo provvedimento,
l'esecuzione della parte del contratto costituente "Terzo Luogo" che
disciplina, a scopo transattivo, l'obbligo della Pro Infantia a chiedere la
cessione del sedime, l'applicazione dei criteri ivi indicati per la
quantificazione dell'indennità e del valore del sedime, nonché tempi e modalità
di pagamento dell'indennità prevista nei contratti di concessione che si sono
susseguiti negli anni a partire dal 1926;
6) di demandare a successiva determinazione
dirigenziale l'adozione dei provvedimenti di regolarizzazione contabile che si
renderanno necessari;
7) di dare atto che le spese degli atti,
ricognitivo, preliminare e definitivo di costituzione della proprietà
superficiaria e quelle conseguenti, saranno a carico della società Pro Infantia
S.p.A., come anche l'esecuzione delle operazioni catastali ed edilizie
occorrenti al fine della corretta trascrizione degli atti presso i pubblici
registri immobiliari. Al riguardo la Pro Infantia S.p.A. si impegna ad
effettuare le operazioni catastali necessarie per conformare la situazione
catastale allo stato di fatto e di diritto del bene in tempo utile per la
stipula dell'atto definitivo e farla asseverare per consentire alla Città di
rendere le dichiarazioni di cui all'articolo 19 comma 14 del Decreto Legge n.
78 del 31 maggio 2010, convertito con modificazioni nella Legge 30 luglio 2010
n. 112 ed alle Circolari dell'Agenzia del Territorio n. 2/2010 del 9 luglio
2010 e 3/2010 del 10 agosto 2010;
8) di approvare che il legale rappresentante
della Pro Infantia S.p.A., renda nell'atto definitivo le dichiarazioni attestanti
la regolarità edilizia che, ove mancante, dovrà essere conseguita a sua cura e spese;
9) di demandare ai dirigenti competenti la
presa d'atto dei nuovi dati catastali, nonché l'adozione di tutti i
provvedimenti che si dovessero rendere necessari al fine della formalizzazione
dell'atto;
10) di autorizzare l'ufficiale rogante ed il
rappresentante della Città ad apportare allo schema di contratto le modifiche
di carattere tecnico e formale dirette ad una migliore redazione dell'atto;
11) di dichiarare, attesa l'urgenza, in conformità del distinto voto palese ed unanime, il presente provvedimento immediatamente eseguibile ai sensi dell'articolo 134, comma 4, del Testo Unico approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267.
AL BILANCIO, AI TRIBUTI,
AL
PERSONALE ED AL PATRIMONIO
F.to
Passoni
Si esprime parere favorevole sulla regolarità tecnica.
IL DIRETTORE
DIVISIONE
PATRIMONIO, INNOVAZIONE E SVILUPPO, LAVORO E FORMAZIONE
PROFESSIONALE,
SERVIZI AL CITTADINO
F.to Golzio
IL DIRETTORE
DIREZIONE PATRIMONIO
F.to Villari
IL
DIRIGENTE
SETTORE
VALORIZZAZIONE
PATRIMONIO
IMMOBILIARE
F.to
Cei
IL DIRIGENTE
SETTORE VALUTAZIONI
F.to Beltramino
Si esprime parere favorevole sulla regolarità contabile.
IL VICE DIRETTORE GENERALE
RISORSE FINANZIARIE
F.to Pizzala
IL CONSIGLIO COMUNALE
procede alla votazione
nei modi di regolamento.
Risultano assenti dall'Aula, al momento della votazione:
Centillo Maria Lucia, il Vicepresidente Vicario Magliano Silvio,
Musy Alberto
Non partecipano alla votazione:
Ambrogio Paola, Appendino Chiara, Bertola Vittorio, Carbonero
Roberto, Cervetti Barbara Ingrid, Greco Lucchina Paolo, Liardo Enzo, Marrone Maurizio,
Ricca Fabrizio, Scanderebech Federica, Tronzano Andrea
PRESENTI 23
VOTANTI 23
FAVOREVOLI 23:
Altamura Alessandro, Alunno Guido Maria, Berthier Ferdinando,
Carretta Domenico, Cassiani Luca, Curto Michele, Dell'Utri Michele, il Sindaco
Fassino Piero, il Presidente Ferraris Giovanni Maria, Genisio Domenica,
Grimaldi Marco, Levi Marta, Levi-Montalcini Piera, Lo Russo Stefano, Mangone
Domenico, Muzzarelli Marco, Nomis Fosca, Paolino Michele, Porcino Giovanni,
Sbriglio Giuseppe, Tricarico Roberto, Ventura Giovanni, Viale Silvio
Il Presidente dichiara approvato il provvedimento nel testo quale
sopra emendato.
Il Presidente pone in
votazione l'immediata eseguibilità del provvedimento.
IL CONSIGLIO COMUNALE
Procede alla votazione nei
modi di regolamento, ai sensi di legge.
Risultano assenti
dall'Aula, al momento della votazione:
Centillo Maria
Lucia, Liardo Enzo, il Vicepresidente Vicario Magliano Silvio, Musy Alberto,
Ventura Giovanni
Non partecipano
alla votazione:
Ambrogio Paola, Appendino Chiara, Bertola Vittorio, Carbonero
Roberto, Cervetti Barbara Ingrid, Greco Lucchina Paolo, Marrone Maurizio, Ricca
Fabrizio, Scanderebech Federica, Tronzano Andrea
PRESENTI 22
VOTANTI 22
FAVOREVOLI 22:
Altamura Alessandro, Alunno Guido Maria, Berthier Ferdinando,
Carretta Domenico, Cassiani Luca, Curto Michele, Dell'Utri Michele, il Sindaco
Fassino Piero, il Presidente Ferraris Giovanni Maria, Genisio Domenica,
Grimaldi Marco, Levi Marta, Levi-Montalcini Piera, Lo Russo Stefano, Mangone
Domenico, Muzzarelli Marco, Nomis Fosca, Paolino Michele, Porcino Giovanni,
Sbriglio Giuseppe, Tricarico Roberto, Viale Silvio
Si dà atto che il
Consigliere Ventura ha inteso esprimere voto favorevole.
Il Presidente dichiara
approvata l'immediata eseguibilità del provvedimento.
E' stato approvato il
seguente emendamento all'allegato A (schema di atto):
All'articolo 12, nella
riga 22, le parole: "nell'ipotesi in cui abbia luogo la cessione, il
valore dell'indennità di cui al punto precedente" sono sostituite dalle
seguenti: "nell'ipotesi in cui abbia luogo la cessione, la somma finale da
versare a titolo di indennità di cui al punto precedente".
In originale firmato:
IL SEGRETARIO
Penasso
IL PRESIDENTE
Ferraris