Divisione Urbanistica ed Edilizia Privata
Settore Procedure Amm.ve Urbanistiche
n. ord. 204
2008 07400/009
OGGETTO: CIRCOSCRIZIONE 6. PIANO ESECUTIVO CONVENZIONATO RELATIVO ALLA ZONA URBANA DI TRASFORMAZIONE "AMBITO 2.8 ROMANIA" - APPROVAZIONE.
Proposta dell'Assessore Viano.
L'Ambito interessato dall'intervento si estende su un'area
ricompresa fra corso Romania, a nord, strada delle Cascinette,
a sud, delimitata a est da una zona urbana consolidata per attività
produttive di proprietà della Società Michelin,
e ancora prima della SNIA Viscosa, attualmente oggetto di attuazione
urbanistica mediante permesso di costruire convenzionato per la
realizzazione di un parco industriale destinato ad ospitare circa
25 nuove aziende.
L'Ambito si caratterizza per l'insediamento del Centro Commerciale
Auchan attualmente di proprietà della Società Auchan
S.p.A. e della Società Gallerie Commerciali Italia S.p.A.
il quale si sviluppa su una S.L.P. pari a 35.943 mq. per una superficie
complessiva di vendita ammessa pari a mq. 12.000.
Il P.R.G. vigente, approvato con deliberazione n. 3-45091 della
Giunta Regionale del 21 aprile 1995, a seguito dell'approvazione
della variante parziale n. 137 al P.R.G. con deliberazione n.
3 del Consiglio Comunale del 14 gennaio 2008 (mecc. 2007 07483/009),
ha individuato l'area, oggetto del presente provvedimento, come
una nuova Zona Urbana di Trasformazione denominata Ambito "2.8
Romania", soggetta alle regole dettate dall'articolo 15 della
N.U.E.A. di P.R.G., ed alle indicazioni della relativa scheda
normativa.
La Z.U.T. è preordinata "... alla riorganizzazione
funzionale dell'area attraverso interventi volti alla conservazione
della struttura commerciale esistente (Centro Commerciale con
offerta commerciale mista), alla realizzazione di nuove superfici
di vendita ed alla riqualificazione delle aree esterne tramite
interventi sulla viabilità, sulle aree di sosta, sulle
aree verdi e valorizzazione della torre piezometrica esistente".
Nella scheda normativa viene, inoltre, precisato che al fine
della "
rilocalizzazione del centro commerciale pubblico
(mercato dell'abbigliamento) originariamente collocato a Porta
Palazzo ed attualmente ubicato, in via provvisoria, nella struttura
denominata "Palatium" di corso Giulio Cesare, collocando
detto centro commerciale pubblico all'interno di un Parco Commerciale
di facile accessibilità e dotato di maggiori servizi, e
conseguentemente consentono di utilizzare il nuovo padiglione
di piazza della Repubblica per altre attività di interesse
pubblico. Consente inoltre di rilocalizzare attività artigianali
attualmente collocate in ambiti urbani impropri, che per la loro
natura non risultano più compatibili con il contesto circostante
consolidatosi verso l'uso residenziale, favorendo in tal modo
da una parte la progressiva liberazione dei tessuti sopra individuati,
dall'altra una maggiore disponibilità di aree da destinare
ad attività di servizio alla persona implementando così
ulteriormente l'offerta sull'area".
Quantitativamente la suddetta variante prevede per le attività
per il commercio e la grande distribuzione una S.L.P. max di mq.
65.000 con seguenti specifiche: la struttura commerciale esistente
è confermata nel dimensionamento e nella tipologia, le
attività commerciali di proprietà pubblica sono
previste una S.L.P. massima di mq. 4.500 e infine per le attività
produttive sono previste una S.L.P. max di mq. 3.000.
Le citate due società proprietarie hanno presentato, ai
sensi dell'articolo 43 della L.U.R. 5 dicembre 1977 n. 56 e s.m.i.,
proposta di Piano Esecutivo Convenzionato, secondo le previsioni
del P.R.G. vigente e della relativa scheda normativa, che prevede
l'utilizzazione edificatoria complessiva massima di mq. 72.500
di S.L.P..
Il fabbisogno di servizi pubblici o d'uso pubblico relativi all'area
nella quale è previsto l'insediamento di grandi e medie
strutture commerciali di vendita dovrà assolvere i requisiti
di cui all'articolo 25 D.C.R. 563-13414 del 29 ottobre 1999,
come modificata con D.C.R. 347-42514 del 23 dicembre 2003 e con
D.C.R. n. 59-10831 del 24 marzo 2006, secondo le quantità
derivate dalle specifiche tipologie commerciali di vendita.
Secondo la scheda normativa relativa all'Ambito "2.8 Romania",
ai sensi dell'articolo 21 L.U.R. 56/1977 e s.m.i. e della Legge
Regionale 28/1999, la dotazione di fabbisogno risulta definita
come segue:
- per Attività commerciali il 100% della S.L.P.;
- per Attività produttive il 10% della S.L.P..
Complessivamente lo standard pubblico è pari a circa mq.
70.000. Il progetto proposto prevede una maggiore dotazione di
servizi pari a circa mq. 72.012.
Le società si impegnano, tramite convenzionamento urbanistico,
ad assoggettare ad uso pubblico aree a servizi per un totale complessivo
di mq. 50.336, di cui mq. 34.899 (per circa n. 1.043 posti auto)
per il parcheggio interrato; mq. 12.515 per il parcheggio a raso
e mq. 2.922 per il verde.
Le società proponenti, cedono, a titolo gratuito alla
Città, aree a servizi pubblici per un totale di mq. 21.676,
di cui mq. 16.907 per parcheggi a raso e mq. 4.769 per verde pubblico.
Infine per quanto riguarda la viabilità vengono assoggettati
ad uso pubblico mq. 5.450 e ceduti mq. 21.132, destinati questi
ultimi a viabilità pubblica di separazione tra i diversi
lotti presenti all'interno dell'Ambito.
Secondo la scheda normativa dell'Ambito i soggetti proponenti
dovranno realizzare e cedere gratuitamente alla Città i
fabbricati destinati ad ospitare il centro commerciale pubblico
e le attività produttive/artigianali ed i relativi parcheggi
pertinenziali.
Viene previsto dalla stessa, tuttavia, che qualora decada l'interesse
della Città alla realizzazione del Centro commerciale pubblico,
l'operatore privato possa acquisirlo e destinare la corrispondente
S.L.P. ad attività per il commercio e la grande distribuzione.
Considerato che il mercato dell'abbigliamento trova la sua nuova
collocazione nell'edificio progettato dall'arch. Fuksas e realizzato
a Porta Palazzo, la Città ritiene essere decaduto il suddetto
interesse. Pertanto, le società proponenti potranno acquisire
il succitato fabbricato per una somma di Euro 3.940.996,00, quale
valore risultante dalla perizia di stima accertata dalla Città.
Per quanto riguarda, invece, il fabbricato destinato ad ospitare
attività artigianali le società proponenti si impegnano,
così come previsto dalla scheda normativa, a realizzarlo
al rustico a propria cura e spese ed a cederlo a titolo gratuito.
Il valore di tale fabbricato, pari a una S.L.P. di 3.000 mq.,
è stato stimato in circa Euro 1.500.000,00 come da parere
della Conferenza dei Servizi sulle opere di Urbanizzazione del
16 ottobre 2008.
Gli oneri di urbanizzazione, calcolati con il metodo tabellare,
sono pari a circa Euro 4.893.984,00 di cui Euro 4.113.792,00 per
gli oneri di urbanizzazione primaria ed Euro 780.192,00 per gli
oneri di urbanizzazione secondaria; l'importo degli oneri sarà,
in ogni caso, da adeguarsi a seguito dell'entrata in vigore della
deliberazione del Consiglio Comunale del 16 aprile 2008, (mecc.
2007 02672/009) e dei successivi provvedimenti attuativi.
Sono previste opere di urbanizzazione a scomputo degli oneri
di urbanizzazione primaria anche da realizzarsi all'esterno dell'ambito
di intervento consistenti sommariamente nella risistemazione viaria
attraverso la realizzazione di una rotatoria su corso Romania.
La Provincia in data 26 novembre 2008 con propria determinazione
dirigenziale n. 103-59267/2008, (all. 1 bis - n. ), avente
ad oggetto la - Localizzazione commerciale urbano-periferica non
addensata L2, "Ambito 2.8 Romania" -, ha espresso parere
favorevole, previa l'osservanza di alcune prescrizioni dirette
a favorire la mobilità sostenibile della zona di corso
Romania, da eseguirsi, a giudizio della Città, in fase
di rilascio del permesso di costruire.
La II Commissione Consiliare Permanente nella seduta del 17 dicembre
2008, ha proposto che sia verificata la sostenibilità del
potenziale aumento del traffico indotto sia dagli interventi afferenti
la Z.U.T. 2.8, sia quelli inerenti le aree limitrofe alla Z.U.T.
stessa.
Il costo di costruzione previsto dalla Legge 28 gennaio 1977
n. 10 non è definibile in sede di convenzione in quanto
il progetto planivolumetrico delle opere edilizie non contiene
ancora i parametri per la sua corretta definizione, che è,
pertanto, demandata al momento del rilascio del permesso di costruire.
Lo strumento urbanistico in oggetto ricomprende il Progetto Unitario
di Coordinamento così come previsto dalla normativa regionale
in materia di urbanistica commerciale.
Il P.E.C. è stato, inoltre, sottoposto all'esame della
Commissione Edilizia, che ha espresso, in data 23 ottobre 2008,
parere favorevole.
Per le modalità di attuazione degli interventi relativi
al P.E.C. sopra sinteticamente descritti, si rinvia al più
dettagliato e puntuale schema di convenzione allegato al presente
provvedimento.
La documentazione completa del presente P.E.C. e lo schema di
Convenzione sono stati pubblicati all'Albo Pretorio dal 13 novembre
al 28 novembre 2008 e nei successivi 15 giorni dal termine del
deposito non sono pervenute proposte e osservazioni scritte. La
Circoscrizione 6, a cui è stata trasmessa in data 9 ottobre
2008 la documentazione attinente al suddetto P.E.C., ha espresso
nella seduta del 27 novembre 2008 con deliberazione n. 128 (mecc.
2008 07911/089) parere favorevole condizionato (all. 31 - n.
): "agli interventi di urbanizzazione a scomputo degli
oneri dovuti estesi alla riqualificazione di strada delle Cascinette
(tratto corso Giulio Cesare - nuova viabilità di P.R.G.)
e della banchina di corso Romania (tratto da corso Romania rotatoria
per accesso Falchera a confine con "area Parco Tecnologico"),
sulla proposta avente per oggetto "Piano Esecutivo Convenzionato
Ambito 2.8 (AUCHAN)".
La Città ritiene che gli interventi richiesti dalla Circoscrizione
siano accoglibili e che potranno essere meglio definiti nella
fase di progettazione esecutiva delle opere di urbanizzazione.
Il suddetto Piano Esecutivo Convenzionato è assoggettato
al procedimento di Valutazione Ambientale Strategica, così
come previsto dalla deliberazione della Giunta Regionale del 9
giugno 2008, n. 12-893, pertanto, è oggetto di specifica
pubblicazione ai sensi della normativa in materia.
La Giunta Comunale con propria deliberazione del 16 dicembre
2008 (mecc. 2008 09500/126), (all. 5 bis - n. ) ha espresso
parere positivo di compatibilità ambientale dello strumento
urbanistico, a condizione che vengano rispettate alcune prescrizioni
nelle successive fasi di progettazione, specificatamente nella
fase di verifica di VIA di competenza della Regione.
In relazione alla Valutazione previsionale di Impatto Acustico,
si ritiene opportuno, secondo il parere espresso dal Settore Ambiente
e Territorio della Città, datato 17 dicembre 2008, che
la convenzione urbanistica preveda l'impegno da parte degli operatori
privati proponenti a prestare idonea garanzia fideiussoria pari
a Euro 100.000,00 per la realizzazione di eventuali interventi
di mitigazione, che risultassero necessari in sede di Valutazione
di Impatto Acustico di competenza della Regione, o che preveda
la possibilità di monetizzazione degli interventi stessi,
qualora siano da realizzare con il coinvolgimento diretto della
Città. La convenzione potrà prevedere, altresì,
in alternativa alle opzioni succitate che il rilascio del permesso
di costruire venga subordinato all'acquisizione del parere favorevole
del Settore Ambiente e Territorio riguardo alla valutazione revisionale
di impatto acustico ed alle eventuali opere di mitigazione necessarie.
La Città prende atto che con Decreto Legislativo 11 settembre
2008 n. 152, entrato in vigore il 17 ottobre 2008, sono state
introdotte modifiche al Decreto Legislativo 12 aprile 2006 n.
163 (Codice degli Contratti Pubblici) anche in tema di esecuzione
delle opere a scomputo.
A conclusione del procedimento di Valutazione Ambientale Strategica,
così come previsto dalla normativa in materia, è
stato presentato il documento di sintesi relativo alla VAS del
Parco Commerciale Auchan - Ambito 2.8 Romania - Estensione della
localizzazione L2 (all. 5 ter -n. ).
Pertanto, prima della stipula della convenzione relativa al P.E.C.
si valuterà l'applicabilità o meno delle nuove disposizioni
normative al suddetto strumento urbanistico.
Infine, in osservanza della Legge 21 dicembre 2001, n. 443, articolo
1 comma 6, occorre prendere atto che in relazione al presente
Piano Esecutivo Convenzionato non ricorrono le condizioni di definizione
degli elementi di carattere plano-volumetriche, tipologiche, formali
e costruttive necessarie a rendere applicabili agli strumenti
urbanistici le disposizioni di cui all'articolo 1, comma 6, della
medesima legge in materia di sostituzione di concessione e autorizzazione
edilizia con denuncia di inizio attività.
Tutto ciò premesso,
Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti
Locali, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267, nel quale,
fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti nella
competenza dei Consigli Comunali;
Vista la Legge Urbanistica Regionale n. 56/1977 e s.m.i.;
Visto il Piano Regolatore Generale, approvato con deliberazione
della Giunta Regionale n. 3-45091 del 21 aprile 1995 pubblicata
sul B.U.R. n. 21 del 24 maggio 1995;
Dato atto che i pareri di cui all'articolo 49 del suddetto Testo
Unico sono:
favorevole sulla regolarità tecnica;
favorevole sulla regolarità contabile;
Con voti unanimi, espressi in forma palese;
1) di approvare, per i motivi esposti nella parte narrativa,
che qui integralmente si richiamano, il P.E.C., ai sensi dell'articolo
43 della L.U.R. n. 56/1977 e s.m.i., relativo alla Zona Urbana
di Trasformazione "Ambito 2.8 Romania" ed i relativi
allegati fra cui lo schema di convenzione:
- Progetto Unitario di Coordinamento (all. 1 - n.
);
- Schema di Convenzione (all. 2 - n. );
- Relazione illustrativa e finanziaria (all. 3 - n.
);
- Norme di attuazione (all. 4 - n. );
- Relazione di compatibilità ambientale (all. 5 - n.
);
- Nota integrativa sul Traffico - Atmosfera - Rumore (all. 6 -
n. );
- Progetto preliminare delle Opere di Urbanizzazione (all. 7 -
n. );
- Opere di urbanizzazione di uso pubblico non a scomputo - Computo
metrico (all. 8 - n. );
- Computo metrico delle opere di urbanizzazione e allacciamenti
(all. 9 - n. );
- Progetto preliminare delle Opere di Viabilità, documenti
da 1 a 12 (all.ti da 10/1 a 10/12 - nn.
);
- Progetto opere in verde, documenti da A ad L (all.ti da 11/A
a 11/L - nn.
);
- Centro commerciale pubblico Relazione estimativa - valutazione
della Direzione Patrimonio della Città (all. 12 - n.
);
- Conferenza dei Servizi per la valutazione del progetto preliminare
delle opere di urbanizzazione VERBALE E REFERTO (all. 13 - n.
);
- Quadro economico delle opere di urbanizzazione (all. 14 - n.
);
Tavole in numero di 16 illustranti i seguenti temi:
Tav. 1 Stato di fatto: estratti catastali, planimetria
stato di fatto, estratto di P.R.G. scala varie (all. 15 -
n. );
Tav. 2 Planimetria di connessione alla viabilità scala
varie (all. 16 - n. );
Tav. 3 Viabilità pubblica e flussi di traffico scala
varie (all. 17 - n. );
Tav. 4 Planimetria piano terra scala varie (all. 18 - n.
);
Tav. 5 Sezioni generali dell'area scala varie (all. 19
- n. );
Tav. 6A Opere di Urbanizzazioni in progetto: impianti a rete
scala 1:1.000 (all. 20 - n. );
Tav. 6B Opere di urbanizzazione in progetto: reti fognarie e
acquedotto
scala 1:1.000 (all. 21 - n. );
Tav. 7 Sezioni Stradali scala varie (all. 22 - n.
);
Tav. 8 Vista 3D scala varie (all. 23 - n.
);
Tav. 9 Layout generale, planimetria:
piano interrato; piano terra e piano coperture scala
1:1.000 (all. 24 - n. );
Tav. 10 Definizione delle unità d'intervento e degli
standards urbanistici e delle superfici per urbanizzazione primaria
scala varie (all. 25 - n. );
Tav. 11 Lotto 1: individuazione dello stato di fatto scala 1:
1000 (all. 26 - n. );
Tav. 12 Planivolumetrico: unità di intervento lotto 2
scala varie (all. 27 - n. );
Tav. 13 Planivolumetrico: unità di intervento lotto 3
scala varie (all. 28 - n. );
Tav. 14 Prospetti lotti 2-3 scala varie (all. 29 - n.
);
Tav. 15 Definizione delle aree da cedere alla città e/o
assoggettare ad uso pubblico scala 1:1.000 (all.
30 - n. );
2) di approvare l'attuazione della presente deliberazione provvedendo
alla stipulazione per atto pubblico della convenzione stessa,
entro il termine di anni 1 (uno) dalla data di esecutività
della presente deliberazione, come da atto d'obbligo presentato
dai proponenti, unitamente alla relativa garanzia fideiussoria
con funzione di penale per la mancata stipula o il ritardo nella
stipula della convenzione medesima, a norma del Regolamento per
i contratti attualmente vigente e s.m.i., tra il Comune di Torino
e il procuratore speciale da individuarsi per la stipula dell'atto
dalla società Auchan S.p.A. con sede in Rozzano - Milanofiori
Strada 8, palazzo N - P.IVA 03349310965 e dalla società
Gallerie Commerciali Italia S.p.A. con sede in Rozzano - Milanofiori
Strada 8, palazzo N - P.IVA 03349340962, con l'autorizzazione
all'ufficiale rogante nonché al rappresentante del Comune
di Torino di apportare, ove occorra, al momento della sottoscrizione,
tutte quelle modifiche ritenute necessarie e/o opportune nella
specifica funzione di adeguamento alle norme di legge, nonché
le modifiche di carattere tecnico-formale al pari giudicate opportune
e comunque dirette ad una migliore redazione dell'atto;
3) di prendere atto che gli introiti relativi agli oneri di urbanizzazione
ed al costo di costruzione saranno acquisiti a cura della Divisione
Urbanistica ed Edilizia Privata;
4) di prendere atto, in osservanza della Legge 21 dicembre 2001,
n. 443, articolo 1 comma 6, che in relazione al presente Piano
Esecutivo Convenzionato non ricorrono le condizioni di definizione
degli elementi di carattere plano-volumetriche, tipologiche, formali
e costruttive necessarie a rendere applicabili agli strumenti
urbanistici le disposizioni di cui all'articolo 1, comma 6, della
medesima legge in materia di sostituzione di concessione e autorizzazione
edilizia con denuncia di inizio attività;
6) di dichiarare, attesa l'urgenza, in conformità del distinto
voto palese ed unanime, il presente provvedimento immediatamente
eseguibile ai sensi dell'art. 134, comma 4, del Testo Unico approvato
con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267.