Divisione Urbanistica ed Edilizia Privata
Settore Procedure Amm.ve Urbanistiche

n. ord. 204
2008 07400/009

CITTÀ DI TORINO

DELIBERAZIONE DEL CONSIGLIO COMUNALE 29 DICEMBRE 2008
(proposta dalla G.C. 18 novembre 2008)

Testo coordinato ai sensi dell'art. 44 comma 2 del Regolamento del Consiglio Comunale

OGGETTO: CIRCOSCRIZIONE 6. PIANO ESECUTIVO CONVENZIONATO RELATIVO ALLA ZONA URBANA DI TRASFORMAZIONE "AMBITO 2.8 ROMANIA" - APPROVAZIONE.

Proposta dell'Assessore Viano.

L'Ambito interessato dall'intervento si estende su un'area ricompresa fra corso Romania, a nord, strada delle Cascinette, a sud, delimitata a est da una zona urbana consolidata per attività produttive di proprietà della Società Michelin, e ancora prima della SNIA Viscosa, attualmente oggetto di attuazione urbanistica mediante permesso di costruire convenzionato per la realizzazione di un parco industriale destinato ad ospitare circa 25 nuove aziende.
L'Ambito si caratterizza per l'insediamento del Centro Commerciale Auchan attualmente di proprietà della Società Auchan S.p.A. e della Società Gallerie Commerciali Italia S.p.A. il quale si sviluppa su una S.L.P. pari a 35.943 mq. per una superficie complessiva di vendita ammessa pari a mq. 12.000.
Il P.R.G. vigente, approvato con deliberazione n. 3-45091 della Giunta Regionale del 21 aprile 1995, a seguito dell'approvazione della variante parziale n. 137 al P.R.G. con deliberazione n. 3 del Consiglio Comunale del 14 gennaio 2008 (mecc. 2007 07483/009), ha individuato l'area, oggetto del presente provvedimento, come una nuova Zona Urbana di Trasformazione denominata Ambito "2.8 Romania", soggetta alle regole dettate dall'articolo 15 della N.U.E.A. di P.R.G., ed alle indicazioni della relativa scheda normativa.
La Z.U.T. è preordinata "... alla riorganizzazione funzionale dell'area attraverso interventi volti alla conservazione della struttura commerciale esistente (Centro Commerciale con offerta commerciale mista), alla realizzazione di nuove superfici di vendita ed alla riqualificazione delle aree esterne tramite interventi sulla viabilità, sulle aree di sosta, sulle aree verdi e valorizzazione della torre piezometrica esistente".
Nella scheda normativa viene, inoltre, precisato che al fine della "… rilocalizzazione del centro commerciale pubblico (mercato dell'abbigliamento) originariamente collocato a Porta Palazzo ed attualmente ubicato, in via provvisoria, nella struttura denominata "Palatium" di corso Giulio Cesare, collocando detto centro commerciale pubblico all'interno di un Parco Commerciale di facile accessibilità e dotato di maggiori servizi, e conseguentemente consentono di utilizzare il nuovo padiglione di piazza della Repubblica per altre attività di interesse pubblico. Consente inoltre di rilocalizzare attività artigianali attualmente collocate in ambiti urbani impropri, che per la loro natura non risultano più compatibili con il contesto circostante consolidatosi verso l'uso residenziale, favorendo in tal modo da una parte la progressiva liberazione dei tessuti sopra individuati, dall'altra una maggiore disponibilità di aree da destinare ad attività di servizio alla persona implementando così ulteriormente l'offerta sull'area".
Quantitativamente la suddetta variante prevede per le attività per il commercio e la grande distribuzione una S.L.P. max di mq. 65.000 con seguenti specifiche: la struttura commerciale esistente è confermata nel dimensionamento e nella tipologia, le attività commerciali di proprietà pubblica sono previste una S.L.P. massima di mq. 4.500 e infine per le attività produttive sono previste una S.L.P. max di mq. 3.000.
Le citate due società proprietarie hanno presentato, ai sensi dell'articolo 43 della L.U.R. 5 dicembre 1977 n. 56 e s.m.i., proposta di Piano Esecutivo Convenzionato, secondo le previsioni del P.R.G. vigente e della relativa scheda normativa, che prevede l'utilizzazione edificatoria complessiva massima di mq. 72.500 di S.L.P..
Il fabbisogno di servizi pubblici o d'uso pubblico relativi all'area nella quale è previsto l'insediamento di grandi e medie strutture commerciali di vendita dovrà assolvere i requisiti di cui all'articolo 25 D.C.R. 563-13414 del 29 ottobre 1999, come modificata con D.C.R. 347-42514 del 23 dicembre 2003 e con D.C.R. n. 59-10831 del 24 marzo 2006, secondo le quantità derivate dalle specifiche tipologie commerciali di vendita.
Secondo la scheda normativa relativa all'Ambito "2.8 Romania", ai sensi dell'articolo 21 L.U.R. 56/1977 e s.m.i. e della Legge Regionale 28/1999, la dotazione di fabbisogno risulta definita come segue:
- per Attività commerciali il 100% della S.L.P.;
- per Attività produttive il 10% della S.L.P..
Complessivamente lo standard pubblico è pari a circa mq. 70.000. Il progetto proposto prevede una maggiore dotazione di servizi pari a circa mq. 72.012.
Le società si impegnano, tramite convenzionamento urbanistico, ad assoggettare ad uso pubblico aree a servizi per un totale complessivo di mq. 50.336, di cui mq. 34.899 (per circa n. 1.043 posti auto) per il parcheggio interrato; mq. 12.515 per il parcheggio a raso e mq. 2.922 per il verde.
Le società proponenti, cedono, a titolo gratuito alla Città, aree a servizi pubblici per un totale di mq. 21.676, di cui mq. 16.907 per parcheggi a raso e mq. 4.769 per verde pubblico.
Infine per quanto riguarda la viabilità vengono assoggettati ad uso pubblico mq. 5.450 e ceduti mq. 21.132, destinati questi ultimi a viabilità pubblica di separazione tra i diversi lotti presenti all'interno dell'Ambito.
Secondo la scheda normativa dell'Ambito i soggetti proponenti dovranno realizzare e cedere gratuitamente alla Città i fabbricati destinati ad ospitare il centro commerciale pubblico e le attività produttive/artigianali ed i relativi parcheggi pertinenziali.
Viene previsto dalla stessa, tuttavia, che qualora decada l'interesse della Città alla realizzazione del Centro commerciale pubblico, l'operatore privato possa acquisirlo e destinare la corrispondente S.L.P. ad attività per il commercio e la grande distribuzione.
Considerato che il mercato dell'abbigliamento trova la sua nuova collocazione nell'edificio progettato dall'arch. Fuksas e realizzato a Porta Palazzo, la Città ritiene essere decaduto il suddetto interesse. Pertanto, le società proponenti potranno acquisire il succitato fabbricato per una somma di Euro 3.940.996,00, quale valore risultante dalla perizia di stima accertata dalla Città.
Per quanto riguarda, invece, il fabbricato destinato ad ospitare attività artigianali le società proponenti si impegnano, così come previsto dalla scheda normativa, a realizzarlo al rustico a propria cura e spese ed a cederlo a titolo gratuito.
Il valore di tale fabbricato, pari a una S.L.P. di 3.000 mq., è stato stimato in circa Euro 1.500.000,00 come da parere della Conferenza dei Servizi sulle opere di Urbanizzazione del 16 ottobre 2008.
Gli oneri di urbanizzazione, calcolati con il metodo tabellare, sono pari a circa Euro 4.893.984,00 di cui Euro 4.113.792,00 per gli oneri di urbanizzazione primaria ed Euro 780.192,00 per gli oneri di urbanizzazione secondaria; l'importo degli oneri sarà, in ogni caso, da adeguarsi a seguito dell'entrata in vigore della deliberazione del Consiglio Comunale del 16 aprile 2008, (mecc. 2007 02672/009) e dei successivi provvedimenti attuativi.
Sono previste opere di urbanizzazione a scomputo degli oneri di urbanizzazione primaria anche da realizzarsi all'esterno dell'ambito di intervento consistenti sommariamente nella risistemazione viaria attraverso la realizzazione di una rotatoria su corso Romania.
La Provincia in data 26 novembre 2008 con propria determinazione dirigenziale n. 103-59267/2008, (all. 1 bis - n. ), avente ad oggetto la - Localizzazione commerciale urbano-periferica non addensata L2, "Ambito 2.8 Romania" -, ha espresso parere favorevole, previa l'osservanza di alcune prescrizioni dirette a favorire la mobilità sostenibile della zona di corso Romania, da eseguirsi, a giudizio della Città, in fase di rilascio del permesso di costruire.
La II Commissione Consiliare Permanente nella seduta del 17 dicembre 2008, ha proposto che sia verificata la sostenibilità del potenziale aumento del traffico indotto sia dagli interventi afferenti la Z.U.T. 2.8, sia quelli inerenti le aree limitrofe alla Z.U.T. stessa.
Il costo di costruzione previsto dalla Legge 28 gennaio 1977 n. 10 non è definibile in sede di convenzione in quanto il progetto planivolumetrico delle opere edilizie non contiene ancora i parametri per la sua corretta definizione, che è, pertanto, demandata al momento del rilascio del permesso di costruire.
Lo strumento urbanistico in oggetto ricomprende il Progetto Unitario di Coordinamento così come previsto dalla normativa regionale in materia di urbanistica commerciale.
Il P.E.C. è stato, inoltre, sottoposto all'esame della Commissione Edilizia, che ha espresso, in data 23 ottobre 2008, parere favorevole.
Per le modalità di attuazione degli interventi relativi al P.E.C. sopra sinteticamente descritti, si rinvia al più dettagliato e puntuale schema di convenzione allegato al presente provvedimento.
La documentazione completa del presente P.E.C. e lo schema di Convenzione sono stati pubblicati all'Albo Pretorio dal 13 novembre al 28 novembre 2008 e nei successivi 15 giorni dal termine del deposito non sono pervenute proposte e osservazioni scritte. La Circoscrizione 6, a cui è stata trasmessa in data 9 ottobre 2008 la documentazione attinente al suddetto P.E.C., ha espresso nella seduta del 27 novembre 2008 con deliberazione n. 128 (mecc. 2008 07911/089) parere favorevole condizionato (all. 31 - n. ): "agli interventi di urbanizzazione a scomputo degli oneri dovuti estesi alla riqualificazione di strada delle Cascinette (tratto corso Giulio Cesare - nuova viabilità di P.R.G.) e della banchina di corso Romania (tratto da corso Romania rotatoria per accesso Falchera a confine con "area Parco Tecnologico"), sulla proposta avente per oggetto "Piano Esecutivo Convenzionato Ambito 2.8 (AUCHAN)".
La Città ritiene che gli interventi richiesti dalla Circoscrizione siano accoglibili e che potranno essere meglio definiti nella fase di progettazione esecutiva delle opere di urbanizzazione. Il suddetto Piano Esecutivo Convenzionato è assoggettato al procedimento di Valutazione Ambientale Strategica, così come previsto dalla deliberazione della Giunta Regionale del 9 giugno 2008, n. 12-893, pertanto, è oggetto di specifica pubblicazione ai sensi della normativa in materia.
La Giunta Comunale con propria deliberazione del 16 dicembre 2008 (mecc. 2008 09500/126), (all. 5 bis - n. ) ha espresso parere positivo di compatibilità ambientale dello strumento urbanistico, a condizione che vengano rispettate alcune prescrizioni nelle successive fasi di progettazione, specificatamente nella fase di verifica di VIA di competenza della Regione.
In relazione alla Valutazione previsionale di Impatto Acustico, si ritiene opportuno, secondo il parere espresso dal Settore Ambiente e Territorio della Città, datato 17 dicembre 2008, che la convenzione urbanistica preveda l'impegno da parte degli operatori privati proponenti a prestare idonea garanzia fideiussoria pari a Euro 100.000,00 per la realizzazione di eventuali interventi di mitigazione, che risultassero necessari in sede di Valutazione di Impatto Acustico di competenza della Regione, o che preveda la possibilità di monetizzazione degli interventi stessi, qualora siano da realizzare con il coinvolgimento diretto della Città. La convenzione potrà prevedere, altresì, in alternativa alle opzioni succitate che il rilascio del permesso di costruire venga subordinato all'acquisizione del parere favorevole del Settore Ambiente e Territorio riguardo alla valutazione revisionale di impatto acustico ed alle eventuali opere di mitigazione necessarie.
La Città prende atto che con Decreto Legislativo 11 settembre 2008 n. 152, entrato in vigore il 17 ottobre 2008, sono state introdotte modifiche al Decreto Legislativo 12 aprile 2006 n. 163 (Codice degli Contratti Pubblici) anche in tema di esecuzione delle opere a scomputo.
A conclusione del procedimento di Valutazione Ambientale Strategica, così come previsto dalla normativa in materia, è stato presentato il documento di sintesi relativo alla VAS del Parco Commerciale Auchan - Ambito 2.8 Romania - Estensione della localizzazione L2 (all. 5 ter -n. ).
Pertanto, prima della stipula della convenzione relativa al P.E.C. si valuterà l'applicabilità o meno delle nuove disposizioni normative al suddetto strumento urbanistico.
Infine, in osservanza della Legge 21 dicembre 2001, n. 443, articolo 1 comma 6, occorre prendere atto che in relazione al presente Piano Esecutivo Convenzionato non ricorrono le condizioni di definizione degli elementi di carattere plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive necessarie a rendere applicabili agli strumenti urbanistici le disposizioni di cui all'articolo 1, comma 6, della medesima legge in materia di sostituzione di concessione e autorizzazione edilizia con denuncia di inizio attività.
Tutto ciò premesso,

LA GIUNTA COMUNALE

Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti Locali, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267, nel quale, fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti nella competenza dei Consigli Comunali;
Vista la Legge Urbanistica Regionale n. 56/1977 e s.m.i.;
Visto il Piano Regolatore Generale, approvato con deliberazione della Giunta Regionale n. 3-45091 del 21 aprile 1995 pubblicata sul B.U.R. n. 21 del 24 maggio 1995;
Dato atto che i pareri di cui all'articolo 49 del suddetto Testo Unico sono:
favorevole sulla regolarità tecnica;
favorevole sulla regolarità contabile;
Con voti unanimi, espressi in forma palese;

PROPONE AL CONSIGLIO COMUNALE

1) di approvare, per i motivi esposti nella parte narrativa, che qui integralmente si richiamano, il P.E.C., ai sensi dell'articolo 43 della L.U.R. n. 56/1977 e s.m.i., relativo alla Zona Urbana di Trasformazione "Ambito 2.8 Romania" ed i relativi allegati fra cui lo schema di convenzione:
- Progetto Unitario di Coordinamento (all. 1 - n. );
- Schema di Convenzione (all. 2 - n. );
- Relazione illustrativa e finanziaria (all. 3 - n. );
- Norme di attuazione (all. 4 - n. );
- Relazione di compatibilità ambientale (all. 5 - n. );
- Nota integrativa sul Traffico - Atmosfera - Rumore (all. 6 - n. );
- Progetto preliminare delle Opere di Urbanizzazione (all. 7 - n. );
- Opere di urbanizzazione di uso pubblico non a scomputo - Computo metrico (all. 8 - n. );
- Computo metrico delle opere di urbanizzazione e allacciamenti (all. 9 - n. );
- Progetto preliminare delle Opere di Viabilità, documenti da 1 a 12 (all.ti da 10/1 a 10/12 - nn. );
- Progetto opere in verde, documenti da A ad L (all.ti da 11/A a 11/L - nn. );
- Centro commerciale pubblico Relazione estimativa - valutazione della Direzione Patrimonio della Città (all. 12 - n. );
- Conferenza dei Servizi per la valutazione del progetto preliminare delle opere di urbanizzazione VERBALE E REFERTO (all. 13 - n. );
- Quadro economico delle opere di urbanizzazione (all. 14 - n. );
Tavole in numero di 16 illustranti i seguenti temi:
Tav. 1 Stato di fatto: estratti catastali, planimetria
stato di fatto, estratto di P.R.G. scala varie (all. 15 - n. );
Tav. 2 Planimetria di connessione alla viabilità scala varie (all. 16 - n. );
Tav. 3 Viabilità pubblica e flussi di traffico scala varie (all. 17 - n. );
Tav. 4 Planimetria piano terra scala varie (all. 18 - n. );
Tav. 5 Sezioni generali dell'area scala varie (all. 19 - n. );
Tav. 6A Opere di Urbanizzazioni in progetto: impianti a rete
scala 1:1.000 (all. 20 - n. );
Tav. 6B Opere di urbanizzazione in progetto: reti fognarie e acquedotto
scala 1:1.000 (all. 21 - n. );
Tav. 7 Sezioni Stradali scala varie (all. 22 - n. );
Tav. 8 Vista 3D scala varie (all. 23 - n. );
Tav. 9 Layout generale, planimetria:
piano interrato; piano terra e piano coperture scala 1:1.000 (all. 24 - n. );
Tav. 10 Definizione delle unità d'intervento e degli
standards urbanistici e delle superfici per urbanizzazione primaria
scala varie (all. 25 - n. );
Tav. 11 Lotto 1: individuazione dello stato di fatto scala 1: 1000 (all. 26 - n. );
Tav. 12 Planivolumetrico: unità di intervento lotto 2 scala varie (all. 27 - n. );
Tav. 13 Planivolumetrico: unità di intervento lotto 3 scala varie (all. 28 - n. );
Tav. 14 Prospetti lotti 2-3 scala varie (all. 29 - n. );
Tav. 15 Definizione delle aree da cedere alla città e/o
assoggettare ad uso pubblico scala 1:1.000 (all. 30 - n. );
2) di approvare l'attuazione della presente deliberazione provvedendo alla stipulazione per atto pubblico della convenzione stessa, entro il termine di anni 1 (uno) dalla data di esecutività della presente deliberazione, come da atto d'obbligo presentato dai proponenti, unitamente alla relativa garanzia fideiussoria con funzione di penale per la mancata stipula o il ritardo nella stipula della convenzione medesima, a norma del Regolamento per i contratti attualmente vigente e s.m.i., tra il Comune di Torino e il procuratore speciale da individuarsi per la stipula dell'atto dalla società Auchan S.p.A. con sede in Rozzano - Milanofiori Strada 8, palazzo N - P.IVA 03349310965 e dalla società Gallerie Commerciali Italia S.p.A. con sede in Rozzano - Milanofiori Strada 8, palazzo N - P.IVA 03349340962, con l'autorizzazione all'ufficiale rogante nonché al rappresentante del Comune di Torino di apportare, ove occorra, al momento della sottoscrizione, tutte quelle modifiche ritenute necessarie e/o opportune nella specifica funzione di adeguamento alle norme di legge, nonché le modifiche di carattere tecnico-formale al pari giudicate opportune e comunque dirette ad una migliore redazione dell'atto;
3) di prendere atto che gli introiti relativi agli oneri di urbanizzazione ed al costo di costruzione saranno acquisiti a cura della Divisione Urbanistica ed Edilizia Privata;
4) di prendere atto, in osservanza della Legge 21 dicembre 2001, n. 443, articolo 1 comma 6, che in relazione al presente Piano Esecutivo Convenzionato non ricorrono le condizioni di definizione degli elementi di carattere plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive necessarie a rendere applicabili agli strumenti urbanistici le disposizioni di cui all'articolo 1, comma 6, della medesima legge in materia di sostituzione di concessione e autorizzazione edilizia con denuncia di inizio attività;
6) di dichiarare, attesa l'urgenza, in conformità del distinto voto palese ed unanime, il presente provvedimento immediatamente eseguibile ai sensi dell'art. 134, comma 4, del Testo Unico approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267.



E' stato inoltre approvato il seguente emendamento all'allegato 2 - Schema di Convenzione presentato dall'Assessore Viano:
A pagina 8, al termine dell'ARTICOLO 4 - Utilizzazione urbanistica ed edilizia delle aree -
aggiungere il seguente testo:
"ARTICOLO 4 BIS
Valutazione Previsionale di Impatto Acustico
Il soggetto proponente si impegna a presentare al momento della stipula del presente atto idonea garanzia fideiussoria a favore della Città pari a Euro 100.000,00 per la realizzazione di eventuali interventi di mitigazione, che risultassero necessari in sede di Valutazione di Impatto Acustico di competenza della Regione. Qualora il Settore Ambiente e Territorio della Città ritenga opportuno il coinvolgimento diretto della Città per la realizzazione di eventuali opere necessarie per la mitigazione acustica sarà possibile effettuare la monetizzazione da parte del proponente delle opere stesse.
In alternativa ai casi su descritti (fiedeiussione o monetizzazione) la Città potrà richiedere, prima della stipula dell'atto, che il rilascio del permesso di costruire venga subordinato all'acquisizione del parere favorevole del Settore Ambiente e Territorio riguardo alla valutazione previsionale di impatto acustico ed alle eventuali opere di mitigazione necessarie."