Divisione Patrimonio, Partecipazioni Comunali, Sistema Informativo
Settore Diritti Reali e Inventario

n. ord. 189
2008 07319/008

OGGETTO: TERRENO COMUNALE SITO IN TORINO, VIA SANT'OTTAVIO N. 7 - COSTITUZIONE DEL DIRITTO DI SUPERFICIE IN SOTTOSUOLO A FAVORE DELLA SOCIETA' "PARCHEGGIO DELLA VIA PO S.R.L.", PER LA REALIZZAZIONE DI 4 PIANI DI BOX AUTO PRIVATI - APPROVAZIONE.

Proposta dell'Assessore Viano,
di concerto con l'Assessora Sestero.

Con Legge 21 luglio 1907, n. 581 veniva approvato lo schema di convenzione, concordato tra le Amministrazioni delle Finanze, della Guerra, del Tesoro e della Pubblica Istruzione, da una parte, ed il Comune di Torino, dall'altra, per la sistemazione degli uffici finanziari della scuola di guerra, della officina carte-valori e della biblioteca nazionale universitaria della Città.
In dipendenza di detta convenzione la citata legge autorizzava la cessione al Comune, tra l'altro, del fabbricato e relative pertinenze costituenti l'Ex Manifattura Tabacchi, immobile identificato al vecchio catasto Rabbini nella Sezione 12 urbana, isola 160, via della Zecca n. 20 e 22, ai mappali dal n. 42 al n. 47 e parte dei numeri 68, 69 e 70 del piano E dell'Antica Isola 8 e 9 della Sezione Po.
Quella che un tempo era via della Zecca è oggi via Verdi, mentre una parte dell'area di proprietà comunale un tempo occupata dall'Ex Manifattura Tabacchi ospita oggi due complessi scolastici (Liceo Gioberti e Istituto Comprensivo Statale "Niccolo Tommaseo") ed il cortile ad essi pertinenziale, il tutto identificato al C.T. del Comune di Torino al foglio 1280, mappale 19.
Una porzione del predetto cortile (porzione meglio identificata con colore verde nella planimetria allegata (all. 1 - n. ) si affaccia su via Sant'Ottavio e sostanzialmente separa i complessi scolastici su citati dall'adiacente proprietà della Parrocchia S.S. Annunziata.
Tale area, che sarebbe dovuta servire alla Città per il protendimento di via Matteo Pescatore da via Barolo a Via Montebello, ricade oggi, ai sensi del vigente Piano Regolatore, all'interno della Zona Urbana Centrale Storica (articolo 10 delle N.U.E.A.), in area per Servizi pubblici S - lettera "a" attrezzature di interesse comune e lettera "s" aree per l'istruzione superiore.
All'interno della Zona Urbana Centrale Storica - dispone il sopra citato articolo 10 - gli interventi sono finalizzati alla tutela dell'architettura e dell'ambiente attraverso una lettura dei valori storici, delle trasformazioni e delle vicende che, nel tempo, hanno plasmato la Città.
Detta zona viene classificata come "insediamento urbano avente carattere storico-artistico e ambientale" ai sensi dell'articolo 24 della L.U.R. (articolo 10, commi 2 e 3 delle N.U.E.A.). Per gli interventi che vadano ad intaccare il sottosuolo, ricadenti nella zona centrale storica, è obbligatoria, pertanto, la presentazione degli elaborati di progetto alla Soprintendenza Archeologica del Piemonte prima del rilascio della concessione edilizia, ai sensi dell'articolo 5, comma 18 delle N.U.E.A.
Inoltre, ai sensi dell'articolo 9 della Legge 122/89 e s.m.i, "Restano in ogni caso fermi i vincoli previsti dalla legislazione in materia paesaggistica ed ambientale ed i poteri attribuiti dalla medesima legislazione alle regioni e ai Ministeri dell'ambiente e per i beni culturali ed ambientali da esercitare motivatamente nel termine di 90 giorni".
Infine, l'articolo 19, comma 9, delle Norme Urbanistiche Edilizie di Attuazione (N.U.E.A.) del P.R.G. prescrive che, in caso di realizzazione di autorimesse interrate pubbliche o private nel sottosuolo di aree destinate a servizi pubblici, si debba prevedere la sistemazione del soprasuolo secondo le prescrizioni del P.R.G..
Ciò premesso, con lettera prot. n. 5108 dell'8 aprile 2008, la società "Parcheggio della Via Po S.r.l." ha reso noto di essere in procinto di completare la realizzazione di un parcheggio pertinenziale multipiano nel sottosuolo di area di proprietà della Parrocchia S.S. Annunziata, oggi identificata al C.T. al foglio 1280, mappale 21 e meglio evidenziata con contorno blu nella planimetria allegata al n. 1.
Con precedente atto a rogito notaio Alessio Paradiso in data 14 luglio 2005, rep. n. 12696, registrato in Rivoli il 1° agosto 2005 al n. 3335 serie 1T, era stata, infatti, stipulata apposita convenzione con cui la citata Parrocchia S.S. Annunziata aveva trasferito in favore della predetta società il diritto di superficie novantanovennale per la realizzazione di un parcheggio pertinenziale privato costituito da n. 130 box ripartiti su n. 4 piani interrati, la cui rampa di accesso è stata progettata e realizzata in una porzione dell'area identificata al C.T. al foglio 1280, mappale 21.
Con la citata lettera prot. n. 5108 dell'8 aprile 2008, la società "Parcheggio della Via Po S.r.l.", al fine di costruire ulteriori autorimesse private in continuità e in adiacenza al parcheggio pertinenziale di cui sopra, ha avanzato alla Città richiesta di concessione del diritto di superficie nel sottosuolo dell'area di proprietà comunale attualmente identificata al C.T. al foglio 1280, mappale 19 parte (evidenziata in colore verde nella planimetria allegata al n. 1), corrispondente al sedime che dà accesso al cortile degli istituti scolastici su citati.
Alla luce di quanto sopra, questa Amministrazione, acquisiti i pareri favorevoli dei competenti Settori, ritiene sussista un interesse pubblico all'attuazione dell'operazione de qua, in quanto la possibilità di realizzazione di posti auto privati garantisce una maggiore disponibilità in superficie dei posti auto da destinare alla pubblica fruizione, e comporta un'evidente miglioria dei luoghi e degli spazi pubblici a seguito dell'intervento di risistemazione superficiale dell'area confinante con il cortile scolastico, così come previsto dal vigente P.R.G..
Con parere reso in data 9 luglio 2008, prot. n. 17053 la competente Divisione Infrastrutture e Mobilità ha chiarito che, poiché l'area oggetto di possibile intervento è costituita da una striscia di terreno di limitata larghezza utile (circa 11 metri), pur essendo teoricamente realizzabile dal punto di vista strettamente ingegneristico un autonomo parcheggio con propria rampa di ingresso ed uscita, tuttavia la manica disponibile (come detto, di soli 11 metri) non consentirebbe una distribuzione interna idonea a garantire una facile movimentazione veicolare senza pregiudicare sia il numero di box/posti auto realizzabili sia il collegamento veicolare fra più piani interrati.
Nel citato parere, la Divisione Infrastrutture e Mobilità ha precisato, altresì, che, in ogni caso, la costruzione di un'autonoma rampa (rettilinea o elicoidale che fosse) e di manufatti fuori terra per le uscite pedonali sarebbe incompatibile con l'assetto futuro dell'opera preconizzato dalla Soprintendenza Archeologica del Piemonte, creando una situazione conflittuale per la regolare accessibilità all'autorimessa già realizzata. In detto parere si precisa che considerazioni analoghe varrebbero nel caso in cui si pensasse di realizzare un parcheggio meccanizzato, il quale necessiterebbe, comunque, di una piattaforma in superficie per l'ingresso delle auto nel silos.
Alla luce di detto parere, si ritiene che nel caso di specie possano sussistere le condizioni richieste dal R. D. 23 maggio 1924, n. 827, articolo 41, 1° comma n. 6 (speciali ed eccezionali circostanze) per poter procedere alla costituzione del diritto di superficie a trattativa privata anziché secondo le procedure di evidenza pubblica per la scelta del superficiario.
Grazie alla costituzione del diritto di superficie a favore della società "Parcheggio della Via Po S.r.l." (in forza dell'atto sopra citato), che ha già realizzato un'autorimessa privata nell'area contigua a quella oggetto del presente provvedimento, non sarà, pertanto, necessario creare nuove rampe di accesso per i costruendi box auto e si eviteranno, altresì, eventuali ripercussioni sull'organizzazione al suolo degli spazi pubblici, con conseguente miglioramento della sistemazione superficiale del suolo e liberazione del medesimo dalle auto in sosta grazie alla realizzazione di un maggior numero di parcheggi in sottosuolo.
Occorre, tuttavia, considerare che l'esecuzione dei lavori potrebbe ostacolare la fruizione - da parte degli adiacenti istituti scolastici Liceo Gioberti e Istituto Comprensivo Statale "Niccolo Tommaseo" - dell'area superficiale (come detto, identificata in verde nella planimetria allegata al n. 1), attualmente utilizzata sia come via d'accesso al cortile ed alle maniche interne degli edifici stessi, sia come via di fuga in caso di pericolo, confliggendo, dunque, con la sicurezza dei luoghi e con l'accesso agli edifici scolastici stessi.
Al riguardo, dopo aver esaminato lo schema delle fasi operative del cantiere presentato dalla società "Parcheggio della Via Po S.r.l." cfr. schema allegato alla presente (all. 2 - n. ), il competente Settore Edilizia Scolastica Manutenzione ha rilasciato in via preventiva parere favorevole (all. 3 - n. ) alla realizzazione del parcheggio interrato nella porzione di cortile di cui trattasi subordinandolo, tuttavia, alla verifica favorevole del progetto definitivo, al fine di approfondire in modo esaustivo il problema della sicurezza, nonché all'acquisizione del parere favorevole dei due citati istituti scolastici.
Infine, con note rilasciate, rispettivamente, in data 5 settembre 2008 e in data 12 settembre 2008, l'Istituto Comprensivo Statale "Niccolo Tommaseo" e il Liceo Gioberti hanno espresso il proprio parere favorevole alla realizzazione del parcheggio (all. 4 e 5 - nn. ), demandando la valutazione degli aspetti tecnici riguardante il piano di sicurezza del cantiere ai competenti Settori tecnici del Comune e chiedendo al contempo assicurazioni in ordine allo svolgimento dei lavori più rumorosi al di fuori degli orari di attività scolastica.
Alla luce di quanto sin qui detto, si intende ora procedere all'approvazione della costituzione del diritto di superficie in sottosuolo sull'area di proprietà comunale evidenziata in colore verde nella planimetria allegata al n. 1, a favore della società "Parcheggio della Via Po S.r.l.", per la realizzazione di parcheggi ad uso privato. Lo schema progettuale presentato dal proponente prevede la costruzione di 4 piani interrati di box auto, con relativi cavedi di ventilazione, collocati su ciascun piano, uno all'estremità destra, uno centralmente ed uno all'estremità sinistra del lato box.
L'area interessata, attualmente individuata al C.T. al foglio 1280, mappale 19 parte, dovrà essere catastalmente frazionata a cura e spese della società concessionaria prima della stipula dell'atto di cui trattasi.
Al fine di uniformare la durata del diritto di superficie in oggetto a quello già costituito sull'adiacente area dalla Parrocchia S.S. Annunziata in favore della società "Parcheggio della Via Po S.r.l." (atto a rogito notaio Alessio Paradiso in data 14 luglio 2005, rep. n. 12696), la concessione avrà decorrenza dalla data del rogito costitutivo del diritto e scadenza in data 13 luglio 2104.
Il corrispettivo dovuto alla Città per la concessone del diritto di superficie in sottosuolo è stato determinato dal competente Settore Valutazioni in complessivi Euro 780.000,00 a corpo, fuori campo I.V.A..
La somma di cui trattasi dovrà essere corrisposta dal concessionario in sede di sottoscrizione del contratto.
Occorre ora considerare che, costituendo l'area oggetto del diritto di superficie l'unica via di accesso veicolare al parcheggio di cui trattasi (sia la parte in fase di ultimazione che quella oggetto del presente provvedimento), una porzione della stessa dovrà necessariamente essere riservata al passaggio carraio e sarà dunque confermata la servitù di passaggio a favore del parcheggio interrato. L'importo dovuto alla Città per la concessione della predetta servitù è stato quantificato dal competente Settore Valutazioni in Euro 80.000,00, da corrispondersi in sede di stipula dell'atto costitutivo del diritto di superficie.
Tuttavia, non disponendosi, al momento, dei pareri della Soprintendenza Archeologica del Piemonte e non essendo stato redatto né esaminato dai competenti uffici il progetto relativo alla risistemazione superficiale dell'area di cui trattasi (attualmente censita al C.T. al foglio 1280 particella 19 parte), si demanda a successivo provvedimento dell'organo esecutivo l'individuazione della porzione della stessa che sarà oggetto di servitù di passaggio carraio a favore del parcheggio interrato (il cui accesso avverrà dalla rampa sita, come già detto, in area identificata al C.T. al foglio 1280, particella 21 parte, di proprietà della Parrocchia S.S. Annunziata).
Si precisa, infine, che la società "Parcheggio della via Po S.r.l." dovrà in ogni caso continuare a garantire, sulla porzione oggetto di servitù carraia, l'accesso pedonale e carraio a favore dell'adiacente area, di proprietà della Parrocchia S.S. Annunziata, adibita ad oratorio ed individuata al C.T. al foglio 1280, particella 21 parte. Si fa presente che tale accesso è stato di fatto esercitato da oltre 90 anni in base ad una Convenzione a rogito notaio Oreste Costa, stipulata tra la Città e la citata Parrocchia nel lontano 18 luglio 1914, nonché in seguito a successivo verbale di consegna del 30 settembre 1914.
Per quanto attiene agli altri aspetti giuridici afferenti la costituzione del diritto di superficie, si rende necessario prevedere, a tutela della Città ed altresì a salvaguardia della sicurezza dei terzi con i quali i lavori potrebbero interferire (in primo luogo le due scuole adiacenti), le seguenti obbligazioni essenziali a carico della società "Parcheggio della Via Po S.r.l.", che dovranno essere inserite nell'atto costitutivo del diritto di superficie:
a) l'obbligo, da parte del superficiario, di garantire in qualsiasi momento, sia in fase progettuale, che nel corso della realizzazione dell'opera, oltre alla sicurezza del cantiere, anche la salvaguardia ed il mantenimento delle vie di fuga degli utenti dei plessi scolastici e della chiesa, anche attraverso il continuo confronto con i responsabili di dette strutture. A tal riguardo, al fine di ottemperare alla richiesta del Settore Edilizia Scolastica Manutenzione sopra citata il superficiario è tenuto a presentare a quest'ultimo, per il suo preventivo assenso, il progetto definitivo del parcheggio. Al termine dei lavori il medesimo è altresì tenuto a ripristinare l'attuale funzione dell'area del soprassuolo quale via d'accesso al cortile ed alle maniche interne degli edifici scolastici più volte citati, e quale via di fuga dagli stessi in caso di pericolo;
b) tutti gli impianti e le opere, fissi o mobili, realizzati dal superficiario nella vigenza del diritto di superficie, nonché tutte le attrezzature, macchinari, accessori e pertinenze e quanto altro costituito ed installato nell'area oggetto del diritto di superficie, diverranno "de iure" di proprietà della Città al momento della estinzione del diritto di superficie senza corrispettivo alcuno;
c) deve intendersi a carico del superficiario l'onere derivante dallo spostamento e dal ripristino delle reti tecnologiche e manufatti per servizi del soprasuolo e sottosuolo che eventualmente risultassero interessati dai lavori per la costruzione del parcheggio, d'intesa con il Comune e con gli Enti erogatori dei servizi;
d) il superficiario dovrà tutelare il manufatto rispetto ad eventuali infiltrazioni di fluidi provenienti dal terrapieno o dalle reti tecnologiche ad esso adiacenti; la Città sarà comunque manlevata da qualsiasi responsabilità per danni provocati al manufatto, a cose o persone, derivanti da eventuali infiltrazioni per tutta la durata del diritto di superficie. Dovrà inoltre essere osservata la vigente normativa in materia di scarichi e immissioni in genere (acqua, gas, rumori, ecc.);
e) durante tutto il periodo di vigenza del diritto di superficie il superficiario, o suoi aventi causa, dovrà eseguire, a sua cura e spese, tutte le opere di manutenzione ordinaria e straordinaria necessarie per assicurare l'ottimale funzionamento ed il buono stato di conservazione dell'edificio e degli impianti;
f) le spese per le opere di manutenzione ordinaria e straordinaria della soletta di copertura e delle relative strutture portanti saranno a totale carico del superficiario. La sostituzione delle opere di impermeabilizzazione che non siano determinate da cause imputabili alla Città saranno a totale carico del superficiario, compreso lo smantellamento e il ripristino delle opere sovrastanti;
g) la Città resta estranea a tutti i rapporti del superficiario con i suoi eventuali appaltatori, fornitori e terzi in genere, dovendosi intendere tali rapporti esclusivamente intercorrenti tra il superficiario stesso e detti soggetti senza che mai si possa da chiunque invocare una responsabilità diretta o indiretta della Città stessa;
h) il superficiario dovrà impegnarsi a rispettare la vigente normativa in materia antincendio e in materia di sicurezza nei luoghi di lavoro, assumendo ogni relativa responsabilità;
i) il superficiario provvederà a stipulare idonea fideiussione o polizza fideiussoria per un ammontare di Euro 500.000,00 per eventuali danni arrecati agli edifici esistenti nonché, per ogni altro danno arrecato a persone o a cose a causa della realizzazione del manufatto interrato (e delle ulteriori opere annesse e connesse);
j) il superficiario a fine lavori dovrà restituire l'area alla Città, spianata a nuda terra e a filo marciapiede, nonché libera da macchinari, attrezzature, persone e cose.
Non si ritiene di obbligare la società concessionaria a vincolare le autorimesse a pertinenza di immobili privati così come previsto dall'articolo 9, comma 4, della Legge 24 marzo 1989 n. 122 e successive modifiche e integrazioni (Legge Tognoli), in quanto la realizzazione del parcheggio de quo, che si configura come parcheggio privato (e per il quale non è consentita la gestione come parcheggio pubblico), non è stata prevista nel programma urbano dei parcheggi. Resta ferma, in ogni caso, la facoltà per il superficiario o suoi aventi causa di costituire detto vincolo, non solvibile (con individuazione specifica dell'unità immobiliare principale a cui il bene va collegato), in particolare al fine dell'applicabilità delle detrazioni d'imposta sul reddito delle persone fisiche previste dalla legge.
Il diritto di superficie si intende costituito nel sottosuolo dell'area di proprietà della Città nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, con relativi accessioni, vincoli, accessori e pertinenze, con tutti i servizi e sottoservizi eventualmente presenti, libera comunque da iscrizioni pregiudizievoli, rapporti locativi, arretrati di imposte e tasse e liti pendenti.
Per quanto attiene alla risistemazione superficiale, se ne demandano modalità di realizzazione, disciplina e garanzie - ivi compresa la stipulazione di idonea fideiussione o polizza fideiussoria per l'adempimento di quanto previsto alla lettera j) - a separato provvedimento di competenza dei Civici Settori interessati anche tenendo conto di quanto previsto alla lettera a) delle obbligazioni essenziali sopra citate.
Tutto ciò premesso,

Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti Locali, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267, nel quale, fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti nella competenza dei Consigli Comunali;
Dato atto che i pareri di cui all'articolo 49 del suddetto Testo Unico sono:
favorevole sulla regolarità tecnica;
favorevole sulla regolarità contabile;
Con voti unanimi, espressi in forma palese;

per le motivazioni indicate in narrativa che qui si richiamano per fare parte integrante e sostanziale del presente provvedimento e delle decisioni assunte:
1) di approvare a favore della società "Parcheggio della Via Po S.r.l.", con sede legale a Torino, corso Matteotti 44 (cod. fisc. 08855270016), la costituzione del diritto di superficie in sottosuolo, ai sensi degli articoli 952 e seguenti Codice Civile, su porzione dell'area di proprietà comunale sita in Torino, in corrispondenza di via Sant'Ottavio n. 7 (attualmente individuata al C.T. al foglio 1280, mappale 19 parte e meglio evidenziata in colore verde nella planimetria allegata al n. 1), per la costruzione di 4 piani di box interrati;
2) di dare atto che il frazionamento catastale dell'area di cui al punto 1) verrà redatto a cura e spese della Società concessionaria, sulla quale gravano, altresì, le spese di atto e conseguenti;
3) di costituire il diritto di superficie in sottosuolo con decorrenza dalla data del rogito e scadenza al 13 luglio 2104, al fine di uniformarne la durata a quella del diritto concesso alla società di cui al punto 1) sull'adiacente area di proprietà della Parrocchia S.S. Annunziata; alla scadenza del termine il diritto di superficie si estinguerà e l'area tornerà in piena proprietà della Città, che acquisterà "de iure" e senza corrispettivo alcuno anche la proprietà di tutti gli impianti e le opere, fissi o mobili, realizzati dal superficiario nella vigenza del contratto diritto di superficie, nonché tutte le attrezzature, macchinari, accessori e pertinenze e quanto altro costituito ed installato nell'area oggetto del diritto di superficie;
4) di costituire il diritto di superficie di cui al precedente punto 3) alle condizioni elencate nella narrativa del presente provvedimento e che qui vengono integralmente richiamate per essere inserite nell'atto costitutivo del diritto stesso;
5) di costituire il diritto di superficie di cui al precedente punto 3) verso il corrispettivo, determinato dal competente Settore Valutazioni in complessivi Euro 780.000,00 a corpo fuori campo I.V.A.; tale somma dovrà essere corrisposta dal concessionario in sede di sottoscrizione del contratto;
6) di demandare a successivo provvedimento dell'organo esecutivo l'individuazione della porzione di area superficiale da assoggettarsi a servitù di passaggio carraio a favore del parcheggio interrato (il cui accesso avverrà dalla rampa sita in area identificata al C.T. al foglio 1280, particella 21 parte, di proprietà della Parrocchia S.S. Annunziata); il corrispettivo dovuto alla Città dalla società di cui al punto 1) per la concessione della predetta servitù è sin d'ora stabilito in Euro 80.000,00 e dovrà essere corrisposto anch'esso in sede di stipula dell'atto di cui al precedente punto 5); la società stessa dovrà dichiarare di conoscere che sulla medesima porzione è consentito il transito pedonale e carraio a favore dell'adiacente area, di proprietà della Parrocchia S.S. Annunziata, adibita ad oratorio ed individuata al C.T. al foglio 1280, particella 21 parte;
7) di demandare alla Giunta Comunale e ai Dirigenti, nell'ambito delle rispettive competenze, l'assunzione di tutti i provvedimenti conseguenti che si renderanno necessari;
8) di dichiarare, attesa l'urgenza, in conformità del distinto voto palese ed unanime, il presente provvedimento immediatamente eseguibile ai sensi dell'art. 134, comma 4, del Testo Unico approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267.