Divisione Urbanistica ed Edilizia Privata
Settore Procedure Amministrative Urbanistiche

n. ord. 155
2008 04928/009

OGGETTO: LEGGE REGIONALE 9 APRILE 1996 N. 18 S.M.I. - PROGRAMMA INTEGRATO IN VARIANTE AL P.R.G. RELATIVO ALLA ZONA URBANA DI TRASFORMAZIONE DENOMINATA "AMBITO 4.23 STADIO DELLE ALPI" - ADOZIONE.

Proposta dell'Assessore Viano.

Alla fine degli anni '90 un lungo lavoro d'intesa fra la Città e la Juventus F.C. S.p.A. ha condotto ad una complessiva riorganizzazione dello Stadio delle Alpi e delle aree limitrofe. In tal senso, la Città ha provveduto ad adeguare il Piano Regolatore alle nuove esigenze emerse.
In particolare, con la variante parziale n. 56, approvata con deliberazione n. 180 del Consiglio Comunale del 16 dicembre 2002 (mecc. 2002 08520/009), si è modificata la destinazione d'uso di una porzione del più vasto comprensorio della "Continassa", da area a Servizi Pubblici S - area per verde e servizi con prescrizioni particolari comprese in ambiti di riqualificazione dello spazio pubblico (ex articolo 19, comma 15, N.U.E.A.) a Zona Urbana di Trasformazione, individuando il nuovo "Ambito 4.23 Stadio delle Alpi", disciplinato dagli articoli. 7 - 15 e dalla relativa scheda normativa delle N.U.E.A. di P.R.G..
Al fine di consentire la piena fruizione e manutenzione dell'impianto sportivo, la Città e la Società Juventus sono poi addivenute in data 15 luglio 2003, con atto a rogito Notaio Natale Nardello, repertorio n. 47136 - raccolta n. 15664, al trasferimento della proprietà superficiaria dell'impianto Stadio delle Alpi e dei fabbricati insistenti sulle aree limitrofe (edificio ex Bonafous) per un periodo di 99 anni.
Sul piano urbanistico, in attuazione della Variante parziale n. 56, con deliberazione n. 63 del Consiglio Comunale in data 28 giugno 2004 (mecc. 2004 03341/009), esecutiva dal 12 luglio 2004, è stato infine approvato il Piano Esecutivo Convenzionato relativo all'Ambito "4.23 Stadio delle Alpi", proposto dalla Società Juventus F.C. S.p.A., il quale, tuttavia, non veniva poi sottoscritto.
Con successiva deliberazione n. 190 del Consiglio Comunale del 12 dicembre 2005 (mecc. 2005 10690/009), la Città ha approvato la variante al P.R.G. n. 123 che ha parzialmente modificato il mix funzionale quale definito dalla citata variante n. 56 che rimane caratterizzato, oltre che dalle attività sportive, dalla presenza di attività di complemento, quali quelle commerciali e di servizio, nell'ottica di evoluzione del concetto di "Stadio".
Tale provvedimento, peraltro, non ha modificato le tipologie commerciali realizzabili nell'Ambito rispetto alle compatibilità di cui all'articolo 16, allegato c) delle N.U.E.A., riconosciute con le precedenti varianti parziali n. 31 e n. 56 al P.R.G. vigente.
In data 31 gennaio 2006, è stata presentata, ai sensi dell'articolo 43 della L.U.R., conseguente proposta di variante del Piano Esecutivo Convenzionato approvato. In data 13 luglio 2007, la Città e la Società Juventus hanno sottoscritto la convenzione urbanistica attuativa, con atto a rogito Notaio Natale Nardello, repertorio n. 55617- raccolta n. 21097.
In previsione di ospitare alcuni degli incontri previsti dai Campionati Europei di Calcio del 2012, è emersa l'esigenza di adeguare l'impianto sportivo "Delle Alpi" con un intervento di ristrutturazione più radicale di quanto previsto nel progetto originario. Con deliberazione del Consiglio Comunale del 12 febbraio 2007 (mecc. 2007 00741/009), è stato, in tal senso, approvato il Protocollo di Intesa tra la Città e la Juventus riguardante la revisione degli impegni già assunti e relativi alla ristrutturazione dello Stadio.
Nonostante la mancata assegnazione dei Campionati Europei, l'avvicendamento dirigenziale della Società sportiva nonché l'evolversi della normativa in materia di sicurezza degli stadi hanno richiesto una rivisitazione significativa dei contenuti progettuali del P.E.C. sopracitato, che si è tradotto nella presentazione, da parte della Società Juventus di una proposta di Programma Integrato (PR.IN.), ai sensi della Legge Regionale n. 18 del 9 aprile 1996 in variante al P.R.G. vigente.
In sintesi, il progetto di PR.IN., fatta salva l'impostazione generale e il dimensionamento globale previsto dal P.R.G. in termini di SLP, di destinazioni d'uso e di aree da destinare a servizi pubblici, prevede la riorganizzazione e riqualificazione dell'Ambito " 4.23 Stadio delle Alpi", attraverso una serie di interventi volti alla realizzazione di un nuovo Stadio, di un complesso edilizio dedicato alle attività commerciali, di un'ampia dotazione di servizi pubblici (in prevalenza di aree per parcheggi), e della sede sociale della Società Juventus F.C. S.p.A..
Il PR.IN. conferma la realizzazione, già prevista dal P.E.C., di una nuova struttura per l'impianto sportivo che sorgerà sul sedime attualmente occupato dal campo e dalla pista di atletica, in grado di accogliere circa 40.000 spettatori.
In particolare, sono previsti interventi di restauro e ristrutturazione nella restante parte dell'"anello edilizio" che circonda l'attuale Stadio, la ristrutturazione dell'attuale settore est, la demolizione della tensostruttura con relative attrezzature di sostegno della copertura e degli spalti, la demolizione dei manufatti edilizi dell'ex Istituto Bonafous, la demolizione del basso fabbricato prospiciente corso Grosseto e la realizzazione di nuove costruzioni commerciali verso strada Altessano.
L'interno dello Stadio avrà una SLP complessiva di mq. 50.000, di cui mq. 27.500 destinati ad ospitare attività complementari, mq. 8.000 per attività connesse, con esclusione delle attività commerciali e mq. 5.000 per la sede sociale. La restante SLP pari a 9.500 mq., non utilizzata nel progetto di PR.IN., potrà avere comunque una destinazione ad attività complementari.
Il progetto urbanistico dei nuovi comparti commerciali, contenuto nel PR.IN., è strettamente connesso con il nuovo impianto sportivo e si colloca come proiezione geometrica degli assi di radialità dell'impianto stesso; tale soluzione consente di ottenere una maggior coerenza morfologica tra il parco commerciale e l'impianto sportivo stesso e, quindi, complessivamente una maggior qualità del nuovo insediamento.
Tali comparti, che accolgono 34.000 mq. di SLP (superficie di vendita max mq. 21.000), sono così articolati:
- Comparto 1 fabbricato commerciale con il fronte principale su strada Druento (SLP mq. 4.000, tipologia della struttura di vendita da definire);
- Comparto 2 fabbricato adibito a Grande Centro Commerciale Classico GCC2 (SLP mq. 23.000 e superficie di vendita max 12.000 mq.) articolato sull'asse est-ovest. Gli accessi principali alla galleria commerciale sono allineati sulla direzione est-ovest e sono sottolineati dalla presenza di due piazze pedonali. La struttura sarà dotata di aree carico-scarico merci, di un ampio parcheggio privato in sottosuolo, di parcheggi pubblici a raso per il commercio e di vaste aree pedonali. La copertura sarà trattata con particolare attenzione alle tecnologie ecocompatibili;
- Comparto 3 fabbricato commerciale configurato come Centro Commerciale sequenziale GCC1 (SLP mq. 7.000 e superficie di vendita max 5.000 mq.) con aree esterne per carico-scarico merci e per parcheggi.
L'area commerciale è organizzata da una viabilità pedonale di attraversamento, parallela al fronte est dello Stadio.
Le modifiche proposte dal PR.IN. rispetto al P.E.C. per l'Ambito "4.23" sono essenzialmente riconducibili:
- alla parziale riconfigurazione dell'assetto planivolumetrico generale del precedente P.E.C., nel rispetto del dimensionamento globale;
- all'eliminazione della copertura (tensostruttura), con relativa struttura di sostegno e degli spalti dell'impianto sportivo esistente;
- alla previsione di demolizione dei fabbricati "ex Istituto Bonafous" con perdita della relativa SLP, pari a circa 1.400 mq. con destinazione ASPI;
- al trasferimento di ulteriori 4.000 mq. di SLP con destinazione commerciale, all'esterno dello Stadio a completamento dell'insediamento commerciale;
- alla ristrutturazione dell'attuale "anello edilizio" che circonda lo Stadio;
- all'adattamento del progetto alla normativa in materia di sicurezza degli stadi.
A fronte della valorizzazione indotta dal trasferimento di 4.000 mq. di SLP a destinazione commerciale dall'interno dell'impianto sportivo all'esterno nel "parco commerciale", la Società Juventus corrisponderà alla Città Euro 2.000.000,00, come da valutazione di congruità effettuata dal competente Settore Valutazioni.
Considerato inoltre che fra le modifiche introdotte è prevista la sostanziale demolizione dell'attuale impianto dello Stadio, occorre garantire l'impegno di ricostruzione a carico del concessionario.
A tal fine, in sede di approvazione definitiva del presente PR.IN. sarà adeguata la concessione del diritto di superficie e la convenzione urbanistica con l'introduzione di idonee garanzie circa l'adempimento dell'impegno di ricostruzione nei termini previsti.
Tutto ciò premesso, la proposta di Programma Integrato in variante al P.R.G. appare condivisibile in considerazione del fatto che le modifiche richieste assicurano la fattibilità dell'intervento e consentono il raggiungimento dell'obiettivo perseguito dalla Città per la riqualificazione dell'impianto sportivo nonché del relativo intorno urbano.
Con riguardo agli oneri di urbanizzazione, gli stessi, pari ad Euro 9.541.820,00, calcolati con metodo tabellare al momento dell'adozione del PR.IN., dovranno essere in ogni caso adeguati a seguito dell'entrata in vigore della deliberazione del Consiglio Comunale del 16 aprile 2008 (mecc. 2007 02672/009) e dei successivi provvedimenti attuativi. L'importo delle opere di urbanizzazione da realizzare a scomputo è pari a circa Euro 6.140.206,00 che si evince dall'allegato 3, meglio descritte all'articolo 12 dello schema di convenzione (allegato 24).
Per quanto attiene alla quantità globale dei servizi, per effetto di tutte le varianti parziali al P.R.G. vigente adottate ed approvate successivamente alla data di approvazione del P.R.G., compreso il presente provvedimento, non sono stati superati i limiti di cui alle lettere b) e c) del comma 4 dell'articolo 17 della Legge Urbanistica Regionale.
In relazione al procedimento di Valutazione Ambientale Strategica (VAS), così come previsto dalla D.G.R. n. 12-8931 della Giunta Regionale del 9 giugno 2008, il progettista ha presentato una nota esplicativa in materia (all. 29 - n. ).
In data 29 settembre 2008 è stata convocata la Conferenza dei Servizi, ai sensi dell'articolo 14 e ss. della Legge 241/1990 e s.m.i. per la verifica preventiva dell'assoggettabilità del PR.IN. al procedimento di Valutazione Ambientale Strategica.
A seguito della citata Conferenza e della relativa determinazione dirigenziale n. 594 del 7 ottobre 2008 del Settore Ambiente e Territorio (all. 30 - n. ) si è ritenuto che il PR.IN. in variante non sia da assoggettarsi a tale procedimento, in quanto ha per oggetto modifiche del progetto già approvato con deliberazione n. 132 del Consiglio Comunale dell'11 aprile 2006, (mecc. 2006 01646/009), che non comportano la ridefinizione di contenuti urbanistici (quantità edificatorie, destinazioni d'uso e aree per servizi) rilevanti ai fini della VAS.
Il presente provvedimento ha rilevanza esclusivamente comunale, non presenta incompatibilità con i piani sovracomunali vigenti e costituisce variante parziale al P.R.G. vigente, ai sensi del comma 7 dell'articolo 17 della L.U.R..
La proposta di Programma Integrato in variante, adottata dal Consiglio Comunale, verrà trasmessa, ai sensi dell'articolo 17, comma 7, della Legge Regionale 56/1977 e s.m.i., alla Provincia di Torino che dovrà pronunciarsi, entro 45 giorni dal ricevimento, circa la compatibilità della variante con il Piano Territoriale Provinciale.
Il Programma Integrato, come da parere espresso dal Settore Ambiente e Territorio Ufficio Inquinamento Acustico (prot. n. 15549 del 7 ottobre 2008), è coerente con il Piano di Classificazione Acustica.
Laddove la valutazione di impatto acustico evidenzi elementi di peggioramento anche locale del clima acustico dell'area si prescrive che vengano attuati interventi di risanamento ovvero i relativi oneri siano monetizzati alla Città nel caso gli interventi stessi non possano essere attuati dai proponenti. Tali oneri saranno valutati dal Settore competente e dovranno essere prestati in sede di rilascio dei permessi a costruire.
La Circoscrizione 5, a cui è stata trasmessa in data 31 luglio 2008 la documentazione attinente al suddetto PR.IN., ha espresso, ai sensi degli articoli 43 e 44 del Regolamento Comunale del Decentramento, nella seduta del 24 settembre 2008 parere favorevole (all. 31 - n. ) con deliberazione del Consiglio Circoscrizionale n. 129/08 (mecc. 2008 06020/088).
In particolare, la Circoscrizione ha evidenziato quanto segue:
" 1. la viabilità: con il progetto definitivo della TAV che interseca corso Marche, oltre alle modifiche previste dal piano emerge ancora più cogente la necessità della realizzazione del prolungamento e dell'apertura di corso Marche, che, oltre alla tangenziale, permetterebbe il deflusso del traffico verso TO/SUD e la cintura, senza gravare sul quartiere Vallette;
2. la vicinanza dei nuovi spazi commerciali ai preesistenti, richiede una particolare attenzione nella scelta delle tipologie commerciali da parte del proponente, nell'auspicio che le attività siano il più possibile complementari agli esercizi esistenti nelle vicinanze dirette;
3. all'interno degli spazi previsti si propone di valutare la possibilità di aprire un centro di medicina sportiva con relativa struttura riabilitativa all'interno dell'ambito 4.23, che servirebbe un bacino di utenza che da Torino Nord si estenderebbe fino alle Valli di Lanzo, alle Valli di Susa, al Canavese;
4. si ribadisce la necessità di concordare nei modi e nei tempi con la Circoscrizione la realizzazione delle opere previste nell'ambito del rogito notaio Nardello del 15 luglio 2003, repertorio n. 47136 raccolta n. 15664. L'impegno assunto, riguardante la realizzazione di due campi da calcio ex novo con spogliatoi, deve essere commutata, secondo quanto concordato con la Città di Torino, con la realizzazione di tre interventi di copertura in manto sintetico di campi già esistenti: il campo di via Valdellatorre, il campo di via Gladioli, il nuovo campo di via Massari, in modo da fornire il territorio di campi adeguati a gioco libero, competizioni, scuole calcio, allenamenti. Qualora la stima dei costi dell'intervento originariamente previsto lo consenta, si propone il campo di strada Lanzo.".
In relazione alle succitate istanze della Circoscrizione si osserva quanto segue.
Il tema della viabilità dell'ambito in oggetto e del tessuto urbano limitrofo non può prescindere da uno scenario più ampio che l'Amministrazione sta affrontando a livello cittadino e metropolitano sull'implementazione delle reti infrastrutturali. In quel contesto l'Amministrazione, pertanto, potrà raccordare le effettive esigenze della Circoscrizione con le priorità infrastrutturali del territorio dell'area metropolitana.
La questione relativa ai nuovi insediamenti commerciali è già stata affrontata nell'ambito dell'approvazione delle varianti numeri 31, 56 e 123 del P.R.G. vigente. La Città riosserva che la compresenza di diversi centri commerciali possa rappresentare una concreta opportunità, per trasformare questa porzione del tessuto urbano cittadino in polo attrattivo di arricchimento commerciale.
La destinazione a centro di medicina sportiva all'interno dell'Ambito 4.23 potrebbe essere compatibile con le attività complementari previste all'interno dello Stadio, tuttavia, l'indicazione della Circoscrizione potrà essere valutata dalla Città solo a seguito di un effettivo e concreto interessamento da parte di operatori privati.
Si conferma, infine, che i Settori tecnici della Città stanno definendo con l'operatore privato gli impegni assunti, al fine di soddisfare le richieste della Circoscrizione relative agli interventi di potenziamento degli impianti sportivi esistenti.
Tutto ciò premesso,

Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti Locali, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267, nel quale, fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti nella competenza dei Consigli Comunali;
Vista la Legge Regionale n. 56/1977 e s.m.i.;
Visto il Piano Regolatore Generale, approvato con deliberazione della Giunta Regionale n. 3-45091 del 21 aprile 1995 pubblicata sul B.U.R. n. 21 del 24 maggio 1995;
Dato atto che i pareri di cui all'art. 49 del suddetto Testo Unico sono:
favorevole sulla regolarità tecnica;
favorevole sulla regolarità contabile;
Con voti unanimi, espressi in forma palese;

per i motivi esposti nella parte narrativa, che qui integralmente si richiamano, di:
1) adottare, ai sensi dell'articolo 6 della Legge Regionale n. 18 del 9 aprile 1996 e s.m.i. e dell'articolo 17 comma 7 della Legge Regionale n. 56 del 5 dicembre 1977 e s.m.i., il Programma Integrato in variante al P.R.G., relativo alla zona urbana di trasformazione denominata "Ambito 4.23 Stadio delle Alpi".
Fanno parte integrante e sostanziale del presente provvedimento di deliberazione i seguenti elaborati di Programma Integrato (allegati 1 - 27) e l'elaborato di variante al P.R.G. (allegato 28):
- Inserimento ambientale (all. 1 - n. );
- Relazione-cronoprogramma (all. 2 - n. );
- Progetto preliminare delle opere di urbanizzazione, comprensivo delle seguenti tavole:
Relazione Illustrativa OO.UU. - Computo Metrico Estimativo (all. 3 - n. );
Capitolato Speciale d'Appalto (all. 4 - n. );
Tavola 1 - Dati Generali (all. 5 - n. );
Tavola 2 - Reti Idriche (all. 6 - n. );
Tavola 3 - Reti Elettriche (all. 7 - n. );
Tavola 4 - Compensazione Alberi (all. 8 - n. );
Tavola 5 - Parcheggi Pubblici (all. 9 - n. );
Tavola 6 - Lotto 1 - Inquadramento Generale (all. 10 - n. );
Tavola 7 - Lotto 1 - Area a Parcheggio (all. 11 - n. );
Tavola 8 - Lotto 1 - Area a Verde Attrezzato (all. 12 - n. );
Tavola 9 - Lotto 2 - Parcheggio Esistente (all. 13 - n. );
Tavola 10 - Lotto 3 - Aree a Parcheggio e Aree Pedonali/Viabilità (all. 14 - n. );
- Progetto Planovolumetrico comprensivo di:
Tavola 1 - Schemi Urbanistici (all. 15 - n. );
Tavola 2 - Comparazione Superfici Stadio (all. 16 - n. );
Tavola 3 - Planimetrie delle Destinazioni e delle Regole Edilizie (all. 17 - n. );
Tavola 4 - Planimetria delle Aree Assoggettate (all. 18 - n. );
Tavola 5 - Planimetria dei Comparti Edificatori (all. 19 - n. );
Tavola 6 - Lotto 1 - Interventi Edilizi Previsti nell'Ambito - Opere di Viabilità extra
ambito (all. 20 - n. );
Tavola 7 - Parcheggi e Accessi (all. 21 - n. );
Tavola 8 - Parcheggi Interrati (all. 22 - n. );
Tavola 9 - Tavola Comparativa (all. 23 - n. );
- Schema di Convenzione (all. 24 - n. );
- Norme Tecniche di Attuazione (all. 25 - n. );
- Compatibilità Ambientale ex articolo 20 Legge Regionale 40/1998 (all. 26 - n. );
- Valutazione Previsionale di Impatto Acustico ex articolo 23 Regolamento Acustico
Città di Torino del 6 marzo 2006 (all. 27 - n. );
- Elaborato di Variante al P.R.G. (all. 28 - n. );
2) di disporre la revoca del P.E.C. approvato con deliberazione n. 132 del Consiglio Comunale dell'11 aprile 2006. (mecc. 2006 01646/009), stipulato in data 13 luglio 2007;
3) di prendere atto, per le motivazioni espresse in premessa, che, in sede di approvazione definitiva del presente PR.IN. sarà adeguata la concessione del diritto di superficie e la convenzione urbanistica con l'introduzione di idonee garanzie circa l'adempimento dell'impegno di ricostruzione nei termini previsti.
4) di dichiarare, attesa l'urgenza, in conformità del distinto voto palese ed unanime, il presente provvedimento immediatamente eseguibile ai sensi dell'articolo 134, 4° comma, del Testo Unico approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267.