Divisione Urbanistica ed Edilizia Privata
Settore Procedure Amm.ve Urbanistiche

n. ord. 154
2008 04914/009

OGGETTO: VARIANTE PARZIALE N. 169 AL P.R.G., AI SENSI DELL'ART. 17, COMMA 7, DELLA L.U.R., CONCERNENTE DUE IMMOBILI UBICATI UNO IN VIA REISS ROMOLI E L'ALTRO IN VIA PIETRO COSSA. ADOZIONE.

Proposta dell'Assessore Viano.

Il presente provvedimento riguarda due immobili ubicati l'uno in via Reiss Romoli, all'altezza dell'interno n. 164, di proprietà della Società ALGA S.r.l. e l'altro in via Pietro Cossa, all'altezza di piazza Cirene, di proprietà pubblica.
L'area di via Reiss Romoli si presenta incolta e in stato di abbandono, racchiusa da una recinzione in lamiera ondulata, ed è destinata dal Piano Regolatore vigente in parte ad Area per Servizi pubblici, Area a Parco P. 17 Basse di Stura (circa mq. 2.738) e in parte ad Area Normativa "IN" - Edifici o complessi di edifici a destinazione produttiva inseriti in zone consolidate per attività produttive (circa mq. 2.125).
L'area di via Pietro Cossa, per la quale è in corso la definizione della proprietà tra la Città di Torino e la Regione Piemonte, è destinata dal Piano Regolatore vigente a Servizi pubblici S, lettera "i" - istruzione inferiore, già ricompresa nel P.E.E.P. (Piano per l'Edilizia Economica Popolare) ex E-29. Attualmente è in corso di approvazione da parte del Consiglio Comunale un Protocollo di intesa con l'Azienda Sanitaria Ospedaliera San Giovanni, finalizzato alla cancellazione del vincolo di destinazione sanitaria dell'area ed al conseguente riconoscimento della proprietà del relativo sedime in capo alla Città.
Sull'area di via Reiss Romoli, in data 30 dicembre 2000 è stata rilasciata alla Società ALGA S.r.l. la concessione edilizia n. 1174/2000 per la costruzione di un fabbricato, a due piani interrati e tre fuori terra, destinato al commercio di auto nonché per la sistemazione esterna dell'area, per un totale di mq. 4.052 di SLP.
Con deliberazione del Consiglio Regionale del Piemonte del 30 maggio 2002 è stato approvato il Progetto Territoriale Operativo del Po (P.T.O.) - Piano D'Area del Parco Fluviale del Po che comprende, all'interno dei confini dell'Area Stralcio Stura di Lanzo - Sub-ambito 8 Ressia, la predetta porzione di territorio di via Reiss Romoli; conseguentemente, l'Ente di Gestione del Sistema della aree protette della fascia fluviale del Po ha fatto sospendere i lavori del cantiere in quanto le prescrizioni di detto Piano esercitavano salvaguardia sin dalla sua adozione, avvenuta in data 29 ottobre 1998. A seguito di tali eventi, la Società ALGA S.r.l. non ha potuto, pertanto, realizzare il previsto insediamento concessionato.
Dopo la suddetta sospensione, l'Amministrazione ha proceduto ai necessari approfondimenti, che hanno confermato la validità delle prescrizioni del Piano d'Area.
Al fine di migliorare la fruibilità del Parco e, al contempo, avviare una riqualificazione ambientale dell'area è stata elaborata una soluzione volta a estendere la destinazione a Parco anche sull'area "IN" di via Reiss Romoli (di fondamentale importanza, poiché consente di ampliare l'area già destinata dal P.R.G. a Parco P. 17 in un punto strategico per l'accessibilità, individuando l'area di via Pietro Cossa), nonché a permettere la rilocalizzazione del progetto non attuato individuando l'area di via Pietro Cossa, ubicata anch'essa nella zona nord di Torino, quale sede idonea e funzionale all'insediamento delle attività di commercio autoveicoli svolta dalla società ALGA S.r.l..
Il nuovo insediamento, su via Pietro Cossa, consentirebbe sia il recupero edilizio-funzionale del fabbricato fatiscente sia la conseguente riqualificazione dell'area circostante, senza necessità di investimenti pubblici.
Si è, pertanto, avviato l'iter di predisposizione della presente variante, che prevede la modifica della destinazione dell'area "IN" verso la destinazione a "Parco P. 17" in adeguamento al P.T.O. e la contestuale modifica dell'area ubicata in via Pietro Cossa da "Area per servizi pubblici per l'istruzione" verso la destinazione "M1". Rispetto a quest'ultima modifica, si specifica che l'attribuzione dell'area normativa "M1" viene effettuata al fine di garantire la coerenza (anche sotto il profilo ambientale ed acustico) dell'attività da insediare in rapporto al contesto prevalentemente residenziale.
Sotto il profilo patrimoniale si prevede di approvare, con separato provvedimento, la permuta dell'area di proprietà della Società ALGA S.r.l. di circa mq. 4.863, comprendenti sia la porzione già destinata a "Parco P. 17" che la porzione di ampliamento del Parco stesso attualmente destinata ad "IN", con l'area di proprietà della Città sita in via Pietro Cossa di circa mq. 5.296. Su quest'ultima area sarà consentita esclusivamente la realizzazione di una quantità di SLP pari a quella oggetto della concessione edilizia n. 1174/2000, secondo le prescrizioni della specifica scheda normativa.
La regolamentazione dei rapporti con la Città, relativamente alla cessione delle aree ed alla rilocalizzazione dell'attività prevista è demandata ad apposito atto da stipulare prima dell'approvazione definitiva della variante urbanistica.
Per quanto attiene l'aspetto idrogeologico, si rileva che, con deliberazione 12 aprile 2006 (mecc. 2006 02894/009), il Consiglio Comunale ha adottato il Progetto Definitivo della "Variante 100 al P.R.G. ai sensi degli articoli 15 e 17 della Legge Regionale 56/1977 e s.m.i. - Adeguamento alla Circolare P.G.R. 8 maggio 1996 n. 7/LAP ed al Piano per l'Assetto Idrogeologico - P.A.I.".
Sulla base di tale variante, attualmente in salvaguardia ai sensi dell'articolo58 della Legge Regionale 56/1977, le aree in oggetto sono classificate, sotto il profilo idrogeologico, in classe I (P) - Zone non soggette a pericolo di inondazione né di allagamento.
Per gli aspetti di carattere generale, si rimanda, in ogni caso, ai disposti e alle ulteriori prescrizioni dell'allegato B delle N.U.E.A., parte integrante della Variante n. 100.
In riferimento alla deliberazione n. 12-8931 della Giunta Regionale del 9 giugno 2008 (pubblicata sul BUR n. 24 del 12 giugno 2008), inerente il D.Lgs. 152/2006 e s.m.i. ""Norme in materia ambientale". Primi indirizzi operativi per l'applicazione delle procedure in materia di Valutazione ambientale strategica di piani e programmi", si evidenzia che, ai sensi di tali indirizzi, sono di norma escluse dal processo di valutazione ambientale "le varianti obbligatorie di adeguamento a norme e piani sovraordinati, in caso di esclusivo recepimento di indicazioni normative, ivi comprese le varianti di esclusivo adeguamento al PAI", le varianti parziali "non riguardanti interventi soggetti a procedure di VIA, che non prevedano la realizzazione di nuovi volumi, se non ricadenti in contesti già edificati, ovvero che riguardino modifiche non comportanti variazioni al sistema delle tutele ambientali previste dallo strumento urbanistico vigente o che non interessino aree vincolate ai sensi degli articoli 136, 142 e 157 del D.Lgs. 42/2004 e s.m.i., nonché ambiti sottoposti a misure di salvaguardia e protezione ambientale derivanti da specifici disposti normativi".
In relazione a quanto sopra si ritiene che la variante non richieda l'attivazione del processo di valutazione ambientale in quanto riguarda, da un lato, una porzione di area già sottoposta ai vincoli del Piano d'Area del P.T.O. (via Reiss Romoli), per la quale si provvede ad adeguare la destinazione urbanistica, in coerenza con il Piano sovraordinato e, dall'altro (via Pietro Cossa), un'area nella quale si prevede la realizzazione di nuovi volumi ma ricompresi in contesto edificato classificato di categoria B) ai sensi del D.M. 1444/1968 e all'interno del centro abitato ai sensi dell'articolo 81 della Legge Urbanistica Regionale.
Per quanto sopra, al fine di dare attuazione agli orientamenti precedentemente espressi, la variante urbanistica prevede:
A. il cambiamento di destinazione urbanistica dell'area di via Reiss Romoli, di circa mq. 2.125, meglio individuata negli allegati estratti planimetrici della Tav. 1 - Azzonamento Aree normative e destinazioni d'uso - del P.R.G. alla scala 1:5000, Stato attuale - Variante, da Area Normativa "IN" ad Area per Servizi pubblici S, Area a Parco P. 17;
B. il cambiamento di destinazione urbanistica dell'area di via Pietro Cossa, di circa mq. 5.296, meglio individuata negli allegati estratti planimetrici della Tav. 1 - Azzonamento Aree normative e destinazioni d'uso - del P.R.G. alla scala 1:5000, Stato attuale - Variante, da Area per Servizi pubblici S, lettera "i" ad Area Normativa "M1 - isolati misti prevalentemente residenziali" con prescrizioni particolari, con inserimento di apposita grafia "Dividente", individuante l'ambito "PIAZZA CIRENE" soggetto alle specifiche prescrizioni dell'articolo 8 delle N.U.E.A. del Piano Regolatore Generale;
C. la modifica dell'articolo 8 delle Norme Urbanistico Edilizie di Attuazione del P.R.G., con l'inserimento in calce al comma 37 dello stesso articolo del nuovo comma 37 bis, contenente le seguenti disposizioni normative:
"37bis Area M1 isolati misti prevalentemente residenziali con prescrizioni particolari
PIAZZA CIRENE
Area per la quale valgono le seguenti prescrizioni e parametri urbanistico-edilizi.
Superficie Territoriale mq. 5.296
SLP max: mq. 4.052
Destinazioni d'uso:
L'area è destinata alla realizzazione di una concessionaria di automobili, con una SLP massima di mq. 4.052, comprensiva dell'esistente immobile (ex fabbrica Ventanaflex).
I parametri urbanistico-edilizi sono quelli dell'area normativa e della zona di appartenenza, fatta eccezione per il rispetto dei fili edilizi e della profondità di manica.
La dotazione di aree a parcheggio dovrà essere reperita nel sottosuolo o sulla copertura, a condizione che, in tal caso, sia previsto un idoneo sistema di schermatura e ombreggiamento da realizzarsi anche con l'inserimento di elementi a verde.
Sono inoltre ammesse le attività strettamente connesse all'attività principale, quali uffici, show-room, officine, depositi.
Sono escluse le attività di tipo residenziale.
L'attuazione degli interventi avviene tramite Permesso di Costruire ed è subordinato alla cessione alla Città dell'area ubicata in via Reiss Romoli, pari a circa mq. 4.907, da regolamentarsi con appositi atti.".
Il presente provvedimento comporta decremento di aree per Servizi pubblici pari a circa mq. 3.171 di superficie territoriale delle aree oggetto di variante, così come risultante dalla misurazione cartografica.
Si specifica inoltre che, per effetto di tutte le varianti parziali al P.R.G. vigente adottate ed approvate successivamente alla data di approvazione del P.R.G., compreso il presente provvedimento, non si producono gli effetti di cui al comma 4 dell'articolo 17 della Legge Urbanistica Regionale.
La presente variante ha rilevanza esclusivamente comunale, non presenta incompatibilità con i Piani sovracomunali vigenti e costituisce variante parziale al P.R.G. vigente ai sensi dell'articolo 17, comma 7, della Legge Urbanistica Regionale.
Successivamente all'approvazione del presente provvedimento, si procederà all'aggiornamento dell'articolo 8 delle N.U.E.A. e dei Fogli 4A e 5A della Tavola 1 della Tav. 1 - Azzonamento Aree normative e destinazioni d'uso - del Piano Regolatore Generale, in conformità alla variante precedentemente descritta.
Il presente provvedimento risulta, altresì, coerente con il Piano di zonizzazione acustica avviato dalla Giunta Comunale con deliberazione 26 novembre 2002 (mecc. 2002 10032/021), così come risulta dal parere espresso dal Settore Ambiente e Territorio prot. n. 10915 dell'8 luglio 2008.
La presente deliberazione è stata trasmessa, ai sensi degli articoli 43-44 del Regolamento sul Decentramento, al Consiglio della Circoscrizione 5 per l'acquisizione del relativo parere.
Il predetto Consiglio Circoscrizionale, con deliberazione del 24 settembre 2008 (all. 2 - n. ), ha espresso parere favorevole condizionato, per l'area di via Pietro Cossa, al mantenimento del camminamento pedonale tra l'immobile "Ventanaflex" e l'edificio residenziale che porta alle fermate dei mezzi pubblici nonchè del filare di alberi esistente lungo il viale stesso.
Viene, inoltre, chiesto di non prevedere accessi carrai in prossimità dell'edificio residenziale e di destinare a parcheggi una quota dell'area oggetto di variante.
Infine la suddetta Circoscrizione suggerisce che la realizzazione dell'immobile non occupi più dei 2/3 della superficie dell'area e non sovrasti l'edificio esistente auspicando che la progettazione dello stesso sia di elevata qualità architettonica e con un corretto inserimento ambientale.
A seguito delle osservazioni espresse dal Consiglio Circoscrizionale l'Amministrazione ritiene condivisibili alcune richieste, in particolare il camminamento esistente tra l'immobile "Ventanaflex" e l'edificio residenziale verrà mantenuto, tenendo conto, tuttavia, delle esigenze logistiche che necessariamente condizionano le scelte progettuali. Tale percorso verrà adeguatamente delimitato e illuminato al fine di garantire una servitù di passaggio pubblico senza interferenze con l'area privata della concessionaria; inoltre, per quanto possibile, sarà salvaguardato il filare di alberi esistente lungo il viale pedonale; qualora alcune alberature saranno interessate da edificazioni queste potranno essere ricollocate nelle aree verdi circostanti ed eventualmente sostituite con altre in maggior numero.
Per quanto concerne i passi carrai si precisa che non sono previsti accessi in prossimità dell'edificio residenziale.
In relazione all'esigenza manifestata di destinare a parcheggi una quota dell'area, si sottolinea che non è possibile prevedere aree a parcheggio pubblico all'interno del sedime oggetto di variante e che, comunque, si valuterà la possibilità di realizzare alcuni parcheggi nelle aree antistanti la prevista concessionaria.
Per quanto attiene la realizzazione dell'immobile, questo sarà costruito secondo le specifiche direttive della scheda urbanistica che introduce prescrizioni particolari per l'ambito di piazza Cirene ferme restando quelle di carattere generale per le aree normative con destinazione M1(isolati misti prevalentemente residenziali). Pertanto, fatta eccezione per il rispetto dei fili edilizi e della profondità di manica, devono essere rispettate tutte le norme urbanistico-edilizie prescritte per la destinazione dell'area normativa sopraccitata; si prevede, quindi, l'attuazione di un edificio a due piani f.t.,massimi. Le norme prescrivono che i parcheggi debbano essere reperiti in sottosuolo o nella copertura a condizione che, in tal caso, sia previsto idoneo e corretto inserimento ambientale tramite schermature e ombreggiamento da realizzarsi anche con l'inserimento di elementi a verde. In ogni caso gli edifici devono rispettare le normative di contenimento e risparmio energetico vigenti.
Tutto ciò premesso,

Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti Locali, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267, nel quale, fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti nella competenza dei Consigli Comunali;
Visto il P.R.G., approvato con deliberazione della Giunta Regionale n. 3-45091 del 21 aprile 1995;
Vista la Legge Regionale 5 dicembre 1977 n. 56 e s.m.i.;
Dato atto che i pareri di cui all'articolo 49 del suddetto Testo Unico sono:
favorevole sulla regolarità tecnica;
Con voti unanimi, espressi in forma palese;

per i motivi espressi in premessa che qui integralmente si richiamano:
1) di adottare la variante parziale n. 169 al vigente Piano Regolatore Generale di Torino, ai sensi dell'articolo 17, comma 7, della L.U.R., concernente due immobili ubicati rispettivamente uno in via Reiss Romoli e l'altro in via Pietro Cossa (all. 1 - n. ).
Viene dato atto che non è richiesto il parere di regolarità contabile, in quanto il presente atto non comporta effetti diretti o indiretti sul bilancio;
2) di dichiarare, attesa l'urgenza, in conformità del distinto voto palese ed unanime, il presente provvedimento immediatamente eseguibile ai sensi dell'articolo 134, comma 4, del Testo Unico approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267.