Divisione Urbanistica ed Edilizia Privata
Settore Procedure Amm.ve Urbanistiche

n. ord. 94
2007 08672/009

OGGETTO: CIRCOSCRIZIONE 5 - PIANO ESECUTIVO CONVENZIONATO PER L'ATTUAZIONE DEL SUB-AMBITO 2 RELATIVO ALLA ZONA URBANA DI TRASFORMAZIONE "AMBITO 4.17 REFRANCORE" - APPROVAZIONE.

Proposta dell'Assessore Viano.

L'area interessata dalla presente proposta di Piano Esecutivo Convenzionato è localizzata nella V Circoscrizione Amministrativa "Borgo Vittoria-Madonna di Campagna-Lucento-Vallette" tra le vie Arnò, Confalonieri e Refrancore ed è classificata nel PRG vigente come "Zona Urbana di Trasformazione" ambito "4.17 Refrancore", da attuarsi secondo le regole degli articoli 7 e 15 delle N.U.E.A. e le prescrizioni e indicazioni contenute nella relativa scheda normativa.
In particolare, il presente P.E.C. fa riferimento al solo Sub-Ambito 2, come già definito nel precedente Studio Unitario d'Ambito approvato con deliberazione n. 135 del Consiglio Comunale del 25 ottobre 2004 (mecc. 2004 06218/009) in cui venivano individuati due sub ambiti indipendenti (1 e 2) da attuarsi in tempi diversi.
Al momento, è in corso l'attuazione del P.E.C. relativo al Sub-Ambito 1, approvato con separato provvedimento, di cui alla deliberazione n. 139 del Consiglio Comunale dell'8 novembre 2004 (mecc. 2004 06219/009).
Il Sub-Ambito 2, di proprietà della società "FORTUNA REAL ESTATE INVEST SRL", ha una superficie territoriale misurata pari a mq. 4.066 e rappresenta il 28,51% della superficie complessiva dell'Ambito 4.17 Refrancore pari a mq. 14.261.
La S.L.P. derivante dalla trasformazione del Sub-Ambito 2 è pari a mq. 2.846,20 ed è totalmente destinata a residenza.
Le aree destinate a pubblici servizi sono pari a complessivi mq. 2.558, di cui mq. 545 di proprietà privata assoggettati all'uso pubblico e mq. 2.013 da cedere gratuitamente alla Città. L'edificio in progetto si sviluppa in un corpo di fabbrica disposto parallelamente alla via Badini Confalonieri, arretrato rispetto al filo strada di m. 20, con altezza variabile tra 7 e 10 piani. E' previsto l'utilizzo parziale del piano pilotis e la realizzazione di piani arretrati verso cortile, ai sensi della normativa vigente.
I dati tecnici fondamentali dell'intervento, che troverà attuazione mediante il rilascio di un permesso di costruire, sono i seguenti:
Superficie territoriale (S.T.)                                          mq. 4.066,00
Superficie lorda di pavimento (S.L.P.) (indice 0,7)        mq. 2.846,20
Superficie aree da cedere a servizi                                mq. 2.013,00
Superficie aree assoggettate all'uso pubblico                 mq.    545,00
Aree complessive destinate a servizi                             mq. 2.558,00
Superficie alloggi edilizia convenzionata                        mq.    181,10
Abitanti insediabili                                                       n.         84
Il progetto delle aree a servizi prevede una continuità con quanto già previsto nel sub ambito 1, tramite maglie di percorsi pedonali di uso pubblico.
Il proponente il presente P.E.C., in accordo con i proponenti del primo sub-ambito, al fine di soddisfare le necessità espresse dalla V Circoscrizione (che nella nota del 6 dicembre 2006 prot. n. 15072 T06 - 7 - 6 ha espresso parere favorevole), ha proposto il completamento delle opere di urbanizzazione dell'intera ZUT, scomputando l'importo di tali opere sia dagli oneri riguardanti l'attuazione del sub-ambito 2 che da quelli ancora da versare del sub-ambito 1.
Nella Conferenza dei Servizi convocata dal Settore Urbanizzazioni, tutti i Settori ed Enti competenti hanno espresso parere favorevole al progetto di massima con la richiesta di alcuni approfondimenti e aggiustamenti da recepire nei successivi progetti preliminari ed esecutivi.
Pertanto, il proponente si impegna a realizzare tutte le opere previste dal presente PEC che comprendono anche il completamento del sub ambito 1, così come indicato nel progetto di massima delle opere di urbanizzazione.
Le opere complessive consistono nella realizzazione del verde pubblico attrezzato, e relative reti di fognatura e illuminazione.
Il proponente si impegna a corrispondere gli oneri di urbanizzazione dovuti da valutare al momento del rilascio del permesso di costruire, in conformità alla deliberazione del Consiglio Comunale del 21 luglio 1997 (mecc. 9702560/09) ed anche in relazione al costo delle opere di urbanizzazione da realizzare sulle aree cedute definite nel progetto esecutivo delle opere stesse. In particolare, gli oneri di urbanizzazione del sub ambito 2 sono pari a Euro 365.270,89, di cui Euro 188.351,10 relativi agli oneri di urbanizzazione primaria ed Euro 176.919,79 relativi agli oneri di urbanizzazione secondaria, da cui deve essere sottratto l'importo delle opere da realizzare a scomputo, pari a Euro 190.000,00. Pertanto il proponente dovrà corrispondere alla Città, secondo le modalità operate dal Comune di Torino, la differenza pari a Euro 175.270,89 come di seguito specificato:
- importo oneri di urbanizzazione (circa)                                                   Euro 365.270,89
- costo totale opere di urbanizzazione da realizzare a scomputo (circa)      Euro 190.000,00
- differenza da versare in sede di permessi di costruire (circa )                  Euro 175.270,89
L'importo delle suddette opere di urbanizzazione a scomputo, di Euro 190.000,00, è stato individuato in base alle valutazioni dei singoli progetti al quale è stato applicato il coefficiente di riduzione del 10% di cui alla deliberazione della Giunta Comunale del 24 febbraio 1998 (mecc. 9801268/57), salvo ulteriori definizioni in sede di progettazione esecutiva derivanti anche dalle puntualizzazioni dei Settori Tecnici ed Enti competenti.
Considerato che tutti gli oneri relativi al Sub-Ambito 1 sono stati interamente versati, per l'importo complessivo di Euro 559.560,83, la Città, al fine di consentire al Proponente il presente P.E.C. del Sub-Ambito 2 la realizzazione di tutte le opere previste nel progetto di massima delle opere di urbanizzazione, provvederà a rimborsare allo stesso Proponente l'importo relativo alle ultime due rate versate, pari a complessivi Euro 279.780,42. La liquidazione di tale importo avverrà con apposita determinazione dirigenziale da parte del Settore Coordinamento Interventi Convenzionati e Vigilanza Edilizia, da imputare nel relativo bilancio di competenza.
Pertanto, l'importo degli oneri che il proponente utilizzerà per l'esecuzione delle opere sopra descritte è pari ad Euro 469.780,42, di cui Euro 190.000,00 per le opere del presente P.E.C. da realizzare nel sub-ambito 2 ed Euro 279.780,42 per le opere di completamento dei sub-ambiti 1 e 2.
Inoltre, il proponente eseguirà a propria cura e spese, sulle aree private assoggettate all'uso pubblico, le opere previste nel Progetto di Massima delle Opere di Urbanizzazione, consistenti nella realizzazione del verde e relativi percorsi pedonali ed impianto di irrigazione.
Ai sensi dell'articolo 16 del D.P.R. n. 380/2001, il proponente si obbliga a realizzare direttamente le opere di urbanizzazione previste dal P.E.C., secondo le indicazioni fornite dal Progetto di Massima delle Opere di Urbanizzazione, con le modalità individuate nei successivi progetti preliminari ed esecutivi delle opere stesse.
Tutte le opere inerenti l'area destinata a servizi, le opere da realizzare sulle aree assoggettate all'uso pubblico e le opere di completamento dei Sub-Ambiti 1 e 2 verranno eseguite dal proponente entro 3 anni dall'approvazione del progetto esecutivo delle opere di urbanizzazione ed in ogni caso non oltre 4 anni dalla stipula della Convenzione, mentre le opere inerenti l'area edificabile dovranno essere ultimate entro il termine massimo di 5 anni dalla stipula della Convenzione, corrispondente al termine di validità del PEC.
Il costo di costruzione, previsto dal D.P.R. n. 380/2001, non è definibile in sede di Convenzione in quanto il progetto planovolumetrico delle opere edilizie non contiene ancora i parametri (numero e superficie degli alloggi, degli accessori, ecc.) per la sua corretta definizione, che è, pertanto, demandata al momento del rilascio del permesso di costruire.
La Commissione Edilizia in data 30 novembre 2006 ha esaminato la proposta Piano Esecutivo Convenzionato relativo all'attuazione del Sub-Ambito 2, esprimendo parere favorevole alla sua approvazione.
Il PEC in oggetto risulta coerente con il piano di Zonizzazione Acustica, come da parere espresso dal Settore Ambiente e Territorio in data 30 novembre 2006.
Il presente PEC ha altresì acquisito, relativamente alla Valutazione della Qualità Ambientale, il parere favorevole, condizionato e con prescrizioni, del Settore Ambiente e Territorio in data 3 maggio 2007. In particolare, prima della cessione delle aree destinate a pubblici servizi, il proponente dovrà sottoporre all'approvazione del suddetto Settore della Città, i risultati delle analisi svolte sui campioni prelevati per la "Valutazione della Qualità Ambientale".
Il proponente si impegna a dare attuazione all'articolo 7 delle N.U.E.A. di P.R.G., come modificato dalla Variante 37 al P.R.G. e, in particolare, all'obbligazione di cessione alla Città di alloggi per complessivi mq. 181,10 di SLP, corrispondenti alla quota proporzionale dovuta dal sub-ambito 2, pari al 10% del totale della SLP realizzabile nell'ambito 4.17 Refrancore, eccedenti i 4000 mq., verso il prezzo di acquisto determinato ai sensi dell'articolo 13 Legge 136/1999 comunque nel limite del prezzo di acquisto determinato ai sensi del D.P.R. n. 380/2001 ovvero, in alternativa, a concedere in locazione la medesima quantità di SLP.
Per le modalità di attuazione degli interventi relativi al PEC sopra sinteticamente descritti, si rinvia al più dettagliato e puntuale Schema di Convenzione allegato al presente provvedimento.
Dato atto che all'Albo Pretorio della Città di Torino, cui la documentazione completa del Piano Esecutivo Convenzionato per l'attuazione del sub-ambito 2 è stata inviata in data 6 dicembre 2007 e pubblicata per affissione per quindici giorni consecutivi (dal 7 dicembre 2007 al 21 dicembre 2007 compreso), nei quindici giorni successivi (dal 22 dicembre 2007 al 5 gennaio 2008 compreso) non sono pervenute osservazioni e proposte scritte nel pubblico interesse.
Rilevato, altresì, che la Circoscrizione 5, alla quale il medesimo progetto di P.E.C. di cui infra è stato trasmesso con nota prot. n. 5258 del 7 dicembre 2007, con deliberazione del Consiglio Comunale n. 9 del 22 gennaio 2008 (mecc. 2008 00308/088) ha espresso parere favorevole, che si allega al presente atto (all. 4 - n. ), condizionato alla presa d'atto di alcune osservazioni a cui si controdeduce come segue:
CONTRODEDUZIONE
- in merito alla necessità di concentrare il più possibile i tempi di realizzazione delle opere di urbanizzazione, l'articolo 14 dello Schema di Convenzione, prevede che il Proponente esegua tutte le opere inerenti l'area destinata a servizi, le opere da realizzare sulle aree assoggettate all'uso pubblico e le opere di completamento dei Sub-Ambiti 1 e 2 entro 3 anni dall'approvazione del progetto esecutivo delle opere di urbanizzazione ed in ogni caso non oltre 4 anni dalla stipula della Convenzione; l'ultimazione degli interventi edilizi privati dovrà avvenire entro il termine di 5 anni dalla stipula della Convenzione, corrispondente al termine di validità del P.E.C.;
- per quanto riguarda la necessità di definire in Convenzione le modalità di manutenzione delle aree cedute o assoggettate all'uso pubblico, preso atto della nota del Settore Gestione Verde (Prot. n. 9353/VI.2.1 del 10 giugno 2008), si provvede a richiamare, nel testo di Convenzione, il rispetto delle "Linee guida per la riclassificazione dei parchi e delle aree verdi urbane" assunto con deliberazione della Giunta Comunale in data 27 marzo 2007 (mecc. 2007 01669/047).
Pertanto l'Articolo 6 dello Schema di Convenzione viene modificato nel modo che segue:
A pagina 9, inserire alla fine del quarto capoverso compreso tra le parole "Il Proponente ……" e le parole "…… applicate dalla Città", le seguenti parole:
"nonché ai sensi della deliberazione "Linee guida per la riclassificazione dei parchi e delle aree verdi urbane" assunta dalla Giunta Comunale in data 27 marzo 2007 (mecc. 2007 01669/047).";
- in merito alla necessità di avere maggiori garanzie rispetto ai problemi di gestione delle aree assoggettate all'uso pubblico, si ritiene che le sanzioni previste all'articolo 6 dello Schema di Convenzione siano adeguatamente proporzionate all'intervento: qualora il Proponente, infatti, non provveda a garantire le condizioni di buona manutenzione e di piena fruibilità pubblica delle suddette aree, lo stesso sarà tenuto a rifondere alla Città le spese sostenute dall'Amministrazione per il ripristino delle condizioni ottimali di utilizzo con una maggiorazione degli eventuali danni nonché a corrispondere, a titolo di penale, una somma pari al 30% dell'ammontare complessivo delle spese di cui sopra.
Verrà, peraltro, data piena ed efficace applicazione a quanto sopra detto, con la messa a punto di idonea procedura di coordinamento tra i Settori competenti e la Circoscrizione 5.
Infine, in osservanza dell'articolo 22, comma 3 del D.P.R. n. 380/2001, si prende atto che in relazione al presente Piano Esecutivo Convenzionato non ricorrono le condizioni di definizione degli elementi di carattere planovolumetriche, tipologiche, formali e costruttive necessarie a rendere applicabili gli strumenti urbanistici le disposizioni di cui allo stesso articolo del D.P.R. n. 380/2001 in materia di sostituzione di permesso a costruire e autorizzazione edilizia con denuncia di inizio attività.
Tutto ciò premesso,

Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti Locali, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267, nel quale, fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti nella competenza dei Consigli Comunali;
Vista la Legge Urbanistica Regionale n. 56/1977 e s.m.i.;
Visto il Piano Regolatore Generale, approvato con deliberazione della Giunta Regionale n. 3-45091 del 21 aprile 1995 pubblicata sul B.U.R. n. 21 del 24 maggio 1995;
Visto il parere favorevole della Commissione Edilizia sul progetto di P.E.C. Sub-ambito 2;
Visto il parere di conformità al Piano di Zonizzazione Acustica e parere favorevole rispetto alla Valutazione di qualità ambientale, con relative prescrizioni;
Visto il parere espresso in sede di Conferenza dei Servizi sul progetto delle opere di urbanizzazione;
Dato atto che i pareri di cui all'art. 49 del suddetto Testo Unico sono:
favorevole sulla regolarità tecnica;
favorevole sulla regolarità contabile;
Con voti unanimi, espressi in forma palese;

per i motivi esposti nella parte narrativa che qui integralmente si richiamano:
1) di approvare il Piano Esecutivo Convenzionato per l'attuazione del Sub-Ambito 2 (ai sensi dell'art. 43 L.U.R. n. 56/1977 e s.m.i.) relativo alla Zona Urbana di Trasformazione del P.R.G. denominata "Ambito 4.17 Refrancore", che si compone dei seguenti allegati:
- Piano Esecutivo Convenzionato Sub-Ambito 2 (all. 1 bis - n. );
- Schema di Convenzione P.E.C. Sub-Ambito 2 (all. 2 - n. );
- Progetto di massima delle Opere di Urbanizzazione (all. 3 bis - n. );
2) di dare attuazione alla presente deliberazione provvedendo alla stipulazione per atto pubblico dello Schema di Convenzione (allegato 2), entro il termine di 1 anno dalla data di esecutività della presente deliberazione, come da atto d'obbligo presentato dal proponente, unitamente alla relativa garanzia fideiussoria con funzione di penale per la mancata stipula o il ritardo nella stipula della Convenzione medesima, a norma del Regolamento per i contratti attualmente vigente e s.m.i., tra il Comune di Torino e la società "FORTUNA REAL ESTATE INVEST SRL", con sede in Torino, via Lamarmora n. 6, numero di iscrizione presso il Registro delle Imprese di Torino e Codice Fiscale 08921770015, nella persona del legale rappresentante, Sig. Dovico Bruno nato a Milano il 30 agosto 1950 cod. fiscale DVCBRN50M30L219V, domiciliato per la carica presso la sede sociale della suddetta società, con l'autorizzazione all'ufficiale rogante, nonché al rappresentante del Comune di Torino di apportare, ove occorra, al momento della sottoscrizione, tutte quelle modifiche ritenute necessarie e/o opportune nella specifica funzione di adeguamento alle norme di legge, nonché le modifiche di carattere tecnico-formale al pari giudicate opportune e comunque dirette ad una migliore redazione dell'atto;
3) di prendere atto che l'introito relativo al costo di costruzione sarà acquisito a cura del Settore Permessi di Costruire;
4) di rinviare a successiva determinazione dirigenziale, a seguito dell'approvazione del progetto esecutivo relativo alle opere di urbanizzazione, la necessaria operazione contabile relativa all'accertamento dell'entrata e all'impegno di spesa, corrispondente, nel Progetto di Massima delle Opere di Urbanizzazione ad Euro 469.780,42 per le opere di urbanizzazione da realizzare a scomputo degli oneri dovuti relativi ai sub-ambiti 1 e 2, di cui Euro 190.000,00 per le opere del presente P.E.C. da realizzare nel sub-ambito 2 ed Euro 279.780,42 per le opere di completamento dei sub-ambiti 1 e 2. La restante entrata derivante dagli oneri di urbanizzazione rimasti a carico del proponente verrà accertata con successiva determinazione dirigenziale nel bilancio di competenza;
5) di prendere atto che, oltre alle opere da realizzare a scomputo di cui al precedente punto 4), il proponente eseguirà, a proprie cura e spese, sulle aree private assoggettate all'uso pubblico, le opere previste nel Progetto di Massima delle Opere di Urbanizzazione, consistenti nella realizzazione del verde e relativi percorsi pedonali ed impianto di irrigazione;
6) di prendere atto che, in relazione al presente Piano Esecutivo Convenzionato Sub-Ambito 2, non ricorrono le condizioni di definizione degli elementi di carattere planovolumetriche, tipologiche, formali e costruttive necessarie a rendere applicabili agli strumenti urbanistici le disposizioni di cui all'art. 22, comma 3, del D.P.R. n. 380/2001 e s.m.i. in materia di sostituzione di permesso di costruire e autorizzazione edilizia con denuncia di inizio attività;
7) di dichiarare attesa l'urgenza, in conformità del distinto voto palese ed unanime, il presente provvedimento immediatamente eseguibile ai sensi dell'art. 134, 4° comma, del Testo Unico approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267.

Sono stati inoltre approvati i seguenti emendamenti all'allegato 2 - Convenzione:

A pagina 6, i punti S) e T) del PREMESSO sono sostituiti dal seguente testo:
"S) che il Comune di Torino, dal canto suo, si impegna a rilasciare il Permesso di Costruire per gli interventi previsti dal P.E.C. Sub-Ambito 2, con le modalità della presente Convenzione, nel rispetto delle N.U.E.A. del P.R.G. vigente, delle disposizioni procedurali vigenti in materia (D.P.R. 380/2001 e s.m.i.) e delle Norme Tecniche di Attuazione del P.E.C. Sub-Ambito 2;".

A pagina 7, Articolo 4 Preliminare di cessione delle aree per servizi al Comune di Torino, primo capoverso, sostituire il testo "mq. 2.114", con il seguente "mq. 2.013".

A pagina 8, Articolo 6 Aree da assoggettare ad uso pubblico, primo capoverso, sostituire il testo "mq. 444", con il seguente "mq. 545".

A pagina 9, Articolo 6 Aree da assoggettare ad uso pubblico, al termine del primo capoverso: "Il regime giuridico-patrimoniale … a servizi pubblici", inserire il seguente testo:
"L'area assoggettata potrà, tuttavia, essere utilizzata quale accesso pedonale al realizzando edificio.".

A pagina 15, Articolo 12 Oneri di urbanizzazione, sostituire il quinto capoverso che così recita:
"Inoltre, il Proponente eseguirà le opere di completamento dei Sub-Ambiti 1 e 2, utilizzando la quota oneri non versata derivante dal Sub-Ambito 1, determinate come segue:
- Oneri non versati (terza e quarta rata) derivanti dal Sub-Ambito 1       € 279.780,42"
con il seguente periodo:
"Inoltre, il Proponente eseguirà le opere di completamento dei Sub-Ambiti 1 e 2, utilizzando la terza e quarta rata di oneri già versati relativi al Sub-Ambito 1, che dovranno essere rimborsati dalla Città al suddetto soggetto Proponente. Tali opere sono determinate come segue:
- Oneri versati (terza e quarta rata) derivanti dal Sub-Ambito 1            € 279.780,42".

A pagina 19, l'allegato B) dello Schema di Convenzione è sostituito con il nuovo elaborato (all. 5 - n. ).

A pagina 19, l'allegato D) dello Schema di Convenzione è sostituito con il nuovo elaborato (all. 6 - n. ).