Divisione Urbanistica ed Edilizia Privata
Settore Procedure Amm.ve Urbanistiche

n. ord. 9
2007 04437/009

CITTÀ DI TORINO

DELIBERAZIONE DEL CONSIGLIO COMUNALE 21 GENNAIO 2008
(proposta dalla G.C. 3 luglio 2007)

Testo coordinato ai sensi dell'art. 44 comma 2 del Regolamento del Consiglio Comunale

OGGETTO: CIRCOSCRIZIONE 3 - PERMESSO DI COSTRUIRE CONVENZIONATO, AI SENSI DELL'ART. 49, 5° COMMA, DELLA L.U.R., INERENTE ALL'AREA RICOMPRESA FRA I CORSI PESCHIERA, FERRUCCI, MEDITERRANEO - APPROVAZIONE.

    Proposta dell'Assessore Viano.

    L'area oggetto della proposta di attuazione mediante permesso di costruire convenzionato, ai sensi dell'articolo 49, quinto comma, della L.U.R., è delimitata dai corsi Peschiera, Ferrucci e Mediterraneo; sul lato di corso Peschiera la stessa è caratterizzata da un edificio a otto piani, di proprietà del Proponente, che costituisce un'alta barriera visiva per l'area verde retrostante, su cui è posta l'opera "L'Albero Giardino", realizzata nel 2002 dall'artista Giuseppe Penone e che fa parte delle undici opere artistiche lungo l'asse della Spina Centrale.

   Tale area è così classificata dal P.R.G. vigente: servizi pubblici ("v" spazi pubblici a parco, per il gioco e lo sport) per mq. 4.835, area normativa terziaria per mq. 5.350 e viabilità esistente ("VI") per mq. 378.

   L'area destinata a terziario ha indice di edificabilità fondiaria pari a 2,00 mq./mq., che genera una S.L.P. pari a 10.700 mq..

   Il progetto edilizio, che si colloca nel più vasto scenario costituito dal nuovo assetto delle trasformazioni urbanistiche relative alla Spina Centrale, prevede la demolizione del fabbricato esistente ed una nuova edificazione articolata in due edifici frontistanti, uno a destinazione residenziale di 10 piani f.t. da realizzarsi sul versante del corso Mediterraneo angolo corso Peschiera ed uno a destinazione terziaria di sette piani f.t., che insisterà in gran parte sul lato del corso Ferrucci angolo corso Peschiera.

   Il gioco degli edifici contrapposti consentirà di creare una grande piazza che, da un lato, si apre verso il corso Peschiera e, dall'altro, si affaccia verso l'area verde che abbraccia l'opera "L'Albero Giardino".

   In sede di progettazione architettonica degli interventi edilizi dovrà essere dedicata particolare attenzione alle soluzioni di delimitazione delle parti libere del lotto privato (giardini e corti), in modo da garantire adeguata permeabilità visiva e integrazione progettuale con gli spazi pubblici su cui affacciano.

   Dal punto di vista urbanistico il progetto si configura, ai sensi dell'art. 4 punto i) delle N.U.E.A. di P.R.G., come un intervento di nuovo impianto ed è soggetto all'art. 6, comma 10 bis delle N.U.E.A.: una quota di S.L.P. pari a mq. 535 verrà, pertanto, destinata ad edilizia convenzionata.

   Il progetto prevede, inoltre, una dotazione di servizi pubblici, superiore al fabbisogno derivante dalla trasformazione urbanistica dell'area, calcolato nella misura di mq. 0,8 per ogni mq. di S.L.P. e corrispondente a mq. 8.560.

   Nello specifico i servizi pubblici di progetto pari a mq. 9.765 sono così articolati: mq. 4.835 da cedere alla Città corrispondenti all'area a verde su cui insiste l'opera "L'Albero Giardino", mq. 490 da assoggettare all'uso pubblico individuati nell'area di intervento edilizio e mq. 4.440 relativi alla realizzazione del parcheggio pubblico in struttura su due livelli da cedere alla Città, situati in un'area esterna all'intervento edilizio, messa a disposizione dalla Città, compresa tra le vie Braccini e D'Annunzio.

   I dati tecnici fondamentali di progetto relativi all'intervento, che si attuerà mediante il rilascio di permessi di costruire, possono essere così riassunti:
Superficie area complessiva                                                                                    mq. 10.563
Superficie Fondiaria                                                                                                mq.   5.238
S.L.P Totale                                                                                                           mq. 10.700
                   di cui:
                              - Residenza                                                          mq.   5.349
                              - Terziario                                                            mq.   5.351
Superficie Viabilità (esistente) da cedere                                                                  mq.      378
S.L.P. Edilizia Convenzionata                                                                                  mq.      535
Superficie Servizi Totali                                                                                           mq.   9.765
                  di cui:
                            - verde pubblico                                                       mq.  4.835
                           - spazio pubblico da assoggettare                              mq.     490
                            - area per parcheggio in struttura 2 livelli da cedere    mq.  4.440
Numero abitanti insediabili                                                                                                  157

   All'atto della sottoscrizione della Convenzione Urbanistica, il cui schema è allegato al presente provvedimento, il soggetto proponente cederà, pertanto, a titolo gratuito, alla Città mq. 5.213, di cui 4.853 mq. destinati dal P.R.G. a verde pubblico e mq. 378 a viabilità e si impegnerà a cedere ulteriori mq. 4.440 per la realizzazione del suddetto parcheggio.

   L'area a verde e l'area a viabilità pedonale sono già attrezzate e di uso pubblico.

   Con la medesima convenzione la Città ed il soggetto proponente assoggetteranno altresì all'uso pubblico, ai sensi e per gli effetti dell'art. 21 della Legge Regionale 5 dicembre 1977 n. 56 e s.m.i., un'area destinata a spazio pubblico di complessivi mq. 490, prospettante il corso Ferrucci.

   Il soggetto proponente si obbliga a realizzare tutte le opere di urbanizzazione previste dai relativi progetti di massima, che fanno parte integrante del permesso di costruire convenzionato e dai successivi progetti esecutivi delle opere stesse.

   Le opere di urbanizzazione da effettuarsi a cura e spese del proponente sono di seguito indicate:
-    opere strutturali necessarie alla realizzazione del parcheggio pubblico in struttura localizzato nell'area di proprietà della Città, compresa tra la via Braccini e la via D'Annunzio;
-    opere di sistemazione dello spazio pubblico individuato verso corso Ferrucci e corso Peschiera.

   Le opere da eseguirsi a scomputo dal soggetto proponente sono di seguito indicate:
-    opere di attrezzaggio e rivestimento relative alla realizzazione del parcheggio in struttura localizzato nell'area compresa tra via Braccini e via D'Annunzio;
-    opere di sistemazione del parcheggio a raso esistente nell'area compresa tra via Braccini e via D'Annunzio;
-    realizzazione di nuove aree a verde;
-    manutenzione e verniciatura della struttura esistente su via d'Annunzio;
-    completamento dell'opera "L'Albero Giardino".

   La stima degli oneri di urbanizzazione è di circa Euro 1.497.027,57 (Euro 1.027.280,58 per oneri di urbanizzazione primaria ed Euro 469.746,99 per oneri di urbanizzazione secondaria) mentre il costo complessivo delle opere di urbanizzazione da realizzare a scomputo è pari a Euro 762.777,00 da cui, applicando il coefficiente di riduzione del 10% di cui alla deliberazione della Giunta Comunale del 24 febbraio 1998 (mecc. 9801268/57), risulta un importo complessivo finale pari a Euro 686.500,00.

   Il proponente dovrà, infine, corrispondere il contributo relativo al costo di costruzione, ai sensi del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 e s.m.i., all'atto del rilascio di ogni singolo permesso di costruire, in quanto il progetto planivolumetrico delle opere edilizie non contiene ancora i parametri necessari per l'esatta definizione del predetto costo.

   Per la descrizione puntuale e dettagliata delle modalità di attuazione dell'intervento si rinvia allo schema di convenzione ed agli elaborati tecnici allegati al presente provvedimento.

   La Commissione Edilizia, in data 29 marzo 2007, ha espresso parere favorevole al progetto planivolumetrico di cui al permesso di costruire convenzionato in oggetto.

   Il Settore Ambiente e Territorio - Ufficio Inquinamento Acustico, ha espresso parere di coerenza con il Piano di Zonizzazione Acustica e favorevole circa la valutazione revisionale del clima acustico.

   Il Settore Urbanizzazioni, a seguito della Conferenza dei Servizi sulle opere di urbanizzazione, ha comunicato in data 14 giugno 2007, che le proposte progettuali possono ritenersi complessivamente condivisibili.

   Successivamente, con note del 3 e del 16 ottobre 2007, il citato Settore ha rilevato la necessità di prevedere interventi di risanamento, in particolare la realizzazione di un manto fonoassorbente con funzione di mitigazione lungo la via di propagazione del rumore ai sensi del punto 7, paragrafo 5 della D.G.R. n. 46-14762 del 14 febbraio 2005. Tale intervento sarà realizzabile dalla Città previa corresponsione dei relativi costi da parte del soggetto proponente, stimati in complessivi Euro 109.702,80 (IVA inclusa), da versare all'atto della stipula della convenzione urbanistica.

   La presente deliberazione è stata trasmessa, con nota del 10 luglio 2007 (prot. n. 3140 TO6 001/00011.2) della Divisione Urbanistica ed Edilizia Privata, al Consiglio della Circoscrizione n. 3 per l'acquisizione del relativo parere, ai sensi degli articoli 43 e 44 del Regolamento sul Decentramento.

   Il predetto Consiglio Circoscrizionale, con deliberazione n. 112/3-07 del 17 settembre 2007 (mecc. 2007 05959/086), che si allega (all. 5 - n. ), ha espresso, in relazione al provvedimento in oggetto, parere favorevole condizionato a che sia realizzata la passerella pedonale per scavalcare il trincerone di via Spalato e che siano accolte le osservazioni relative alla gestione in sicurezza del parcheggio in elevazione, così come evidenziato nel succitato atto deliberativo circoscrizionale.

   Con riguardo alla richiesta della Circoscrizione n. 3, non si ritiene che la realizzazione della passerella pedonale possa ricondursi all'intervento oggetto del presente provvedimento. L'Amministrazione valuterà, comunque, l'opportunità di inserire l'opera richiesta nel quadro di uno studio di fattibilità che coinvolga l'intero complesso di aree ed edifici pubblici.

   In merito alla necessità di garantire la sicurezza nel realizzando parcheggio, si rileva che tale esigenza era già stata rappresentata in sede di Conferenza dei Servizi sulle opere di urbanizzazione, a seguito della quale si era provveduto a rielaborare il progetto così da rendere attuabile l'eventuale futura scelta di attribuirne la gestione a terzi con le modalità da concordare con il competente Settore dell'Amministrazione Comunale.

   Infine, in osservanza dell'art. 22, comma 3, del D.P.R. 380/2001, si prende atto che, in relazione al presente permesso di costruire convenzionato, non ricorrono le condizioni di definizione degli elementi di carattere planovolumetriche, tipologiche, formali e costruttive necessarie a rendere applicabili agli strumenti urbanistici le disposizioni di cui al medesimo articolo in materia di sostituzione di permesso di costruire e autorizzazione edilizia con denuncia di inizio attività.

   Tutto ciò premesso,

LA GIUNTA COMUNALE

   Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti Locali, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267, nel quale, fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti nella competenza dei Consigli Comunali;
  Visto il Piano Regolatore Generale approvato con deliberazione della G.R. n. 3-45091 del 21 aprile 1995 pubblicata sul B.U.R. n. 21 del 24 maggio 1995;
   Vista la Legge Regionale n. 56/1977 e s.m.i.;
   Dato atto che i pareri di cui all'art. 49 del suddetto Testo Unico sono:
favorevole sulla regolarità tecnica;
favorevole sulla regolarità contabile;
   Con voti unanimi, espressi in forma palese;

PROPONE AL CONSIGLIO COMUNALE

1)   di approvare, per i motivi esposti nella parte narrativa che qui integralmente si richiamano, il permesso di costruire convenzionato, ai sensi dell'art. 49, 5° comma della L.U.R., relativo all'area ricompresa fra i corsi Peschiera, Ferrucci, Mediterraneo, che si compone dei seguenti elaborati:
- relazione illustrativa (all. 1 - n.            )
- progetto planivolumetrico (all. 2 - n.            )
- progetto di massima opere di urbanizzazione (all. 3 - n.            )
- schema di convenzione (all. 4 - n.            );

2)   di provvedere alla stipula per atto pubblico della Convenzione stessa, entro il termine di 12 mesi dalla data di esecutività della presente deliberazione, come da atto d'obbligo presentato dal proponente unitamente alla relativa garanzia fideiussoria con funzione di penale per la mancata stipula o il ritardo nella stipula della convenzione stessa, a norma del regolamento per i Contratti vigente e s.m.i., fra il soggetto proponente "Società Express Holding S.r.l." con sede in Milano, via Santa Sofia n. 10, partita IVA 04759780960, ed il Comune di Torino, con l'autorizzazione all'ufficiale rogante, nonché al rappresentante del Comune di apportare, ove occorra, al momento della sottoscrizione, tutte le modifiche ritenute necessarie e/o opportune nella specifica funzione di adeguamento alle norme di legge, nonché le modifiche di carattere tecnico-formale al pari giudicate opportune e comunque dirette ad una migliore redazione dell'atto;

3)   di prendere atto che gli introiti relativi agli oneri di urbanizzazione ed al costo di costruzione saranno acquisiti a cura degli uffici competenti della Divisione Edilizia Privata;

4)   di prendere atto che, in osservanza della Legge 21 dicembre 2001, n. 443, art. 1, 6° comma, in relazione alla presente Concessione Convenzionata non ricorrono le condizioni di definizione degli elementi di carattere plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive necessarie a rendere applicabili agli strumenti urbanistici le disposizioni di cui all'art. 1, 6° comma, della medesima legge in materia di sostituzione di concessione e autorizzazione edilizia con denuncia di inizio attività;

5)   di dichiarare, attesa l'urgenza, in conformità del distinto voto palese ed unanime, il presente provvedimento immediatamente eseguibile ai sensi dell'art. 134, 4° comma del Testo Unico approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267.


Sono stati inoltre approvati i seguenti emendamenti:

Allegato 2 - Progetto Planivolumetrico

Aggiungere le seguenti tavole:
- Tavola 14 a (7) "IL SISTEMA DEGLI ACCESSI" (all. 6 - n. );
- Tavola 14 b (8) "ATTRAVERSAMENTI PEDONALI" (all. 7 - n. );

Sostituire le seguenti tavole:
- Tavola 16 "VISTA PROSPETTICA" con la nuova Tavola "16 (10) VISTA PROSPETTICA GENERALE" (all. 8 - n. );
- Tavola 17 "VISTA PROSPETTICA" con la nuova Tavola "17 (11) VISTA DA CORSO PESCHIERA" (all. 9 - n. );
- Tavola 18 "VISTA PROSPETTICA" con la nuova Tavola "18 (12) CORSO MEDITERRANEO ANGOLO CORSO PESCHIERA" (all. 10 - n. );
- Tavola 19 "VISTE PROSPETTICHE" con la nuova Tavola "19 (13) VISTA PROSPETTICA DA SUD" (all. 11 - n. ).

Allegato 4 - Schema di Convenzione

A pagina 8, Articolo 9, dopo il periodo: "Il Settore Ambiente e Territorio … risanamento previsti.", inserire il seguente periodo:
" Considerato che il Settore Ambiente e Territorio ha, altresì, rilevato la necessità di prevedere la realizzazione, tramite l'intervento della Città, di un manto fonoassorbente con funzione di mitigazione lungo la via di propagazione del rumore, ai sensi del punto 7, paragrafo 5 della D.G.R. n. 46-14762 del 14 febbraio 2005, il soggetto proponente versa a tal fine alla Città, contestualmente alla stipula del presente atto, una somma corrispondente ai costi, stimati dal Settore citato in complessivi Euro 109.702,80 (IVA inclusa).".