Divisione Urbanistica ed Edilizia Privata
Settore Procedure Amm.ve Urbanistiche

n. ord. 95
2007 04172/009

OGGETTO: VARIANTE PARZIALE N. 142 AL P.R.G., AI SENSI DELL`ART. 17, COMMA 7 DELLA L.U.R., CONCERNENTE GLI IMMOBILI SITI IN VIA CALANDRA 10 ED IN CORSO CAIROLI 30 - ADOZIONE.

Proposta dell'Assessore Viano.

Il presente provvedimento riguarda immobili, di proprietà privata, ubicati nella Circoscrizione n. 1, rispettivamente in Via Calandra e Corso Cairoli, ai numeri civici 10 e 30, oggetto, durante la Seconda Guerra Mondiale, di bombardamenti che causarono la parziale distruzione dell'area in questione determinando così l'attuale configurazione di "vuoto urbano".
In data 28 febbraio 2006 la Giunta Comunale aveva proposto l'adozione di una variante relativa ai soli immobili di Via Calandra ma i caratteri comuni con quelli di Corso Cairoli hanno indotto l'Amministrazione a ricondurre entrambi ad un unico provvedimento, revocando al contempo, la sopraccitata proposta di variante.
Tale revoca è avvenuta con deliberazione della Giunta Comunale (mecc. 2007 04239/009).
Con riguardo agli immobili di Via Fratelli Calandra, il primo, in parte ad un piano fuori terra ed in parte a due piani fuori terra, si colloca nell'Area normativa AT n. 27 "Via Calandra 10", ove è prevista la demolizione degli edifici esistenti di uno e due piani f.t. e della manica trasversale interna e la ricostruzione, sul medesimo allineamento, degli edifici esistenti sulla via e in aderenza con essi. Poiché dalle ricerche storiche effettuate a supporto della presente variante è emerso che detto immobile risulta coevo, se non preesistente, agli edifici al quale è connesso, il predetto edificio non può considerarsi una superfetazione e se ne ritiene, pertanto, opportuno il mantenimento, diversamente da quanto previsto dal vigente P.R.G..
Gli altri due immobili, in aderenza all'immobile sopracitato, ricadono invece in Area normativa R4 - Isolati o cellule edilizie residenziali compresi nella Zona urbana centrale storica, a destinazione residenziale e fanno parte degli edifici ottocenteschi della Città, con fronti caratterizzanti l'ambiente urbano.
Il secondo immobile, che presenta un tetto a falde, necessita di essere raccordato con gli edifici confinanti mentre il prospetto del terzo immobile nella parte lungo la Via Calandra risvoltante in Via Mazzini va completato poiché costituisce parte integrante dell'edificio regolamentato nella scheda normativa.
Detti immobili risultano vincolati ai sensi del D.Lgs. n. 42 del 22 gennaio 2004 in materia di beni culturali e paesaggio; secondo le definizioni dell'allegato "A" delle N.U.E.A. sono ammessi interventi fino al risanamento conservativo sull'esterno dell'edificio, su spazi pubblici e sul sistema distributivo ed interventi fino alla ristrutturazione edilizia nei cortili, nei giardini privati e fronti verso tali spazi ed all'interno dei corpi di fabbrica.
Stante la sopradescritta connotazione dei tre edifici, si rende necessario predisporre una modifica al Piano Regolatore volta a ridefinire prescrizioni urbanistiche finalizzate alla corretta attuazione degli interventi, in coerenza con i criteri generali di riqualificazione nella zona centrale storica, in quanto la scheda dell'Area in questione, attualmente, non comprende tutte le porzioni degli edifici che devono essere interessati dagli interventi di riqualificazione.
Con riguardo ai cinque immobili di Corso Cairoli, questi sono attualmente disabitati e versano in cattivo stato di manutenzione.
I primi due edifici sono a tre piani fuori terra e presentano il fronte principale su Corso Cairoli mentre il terzo ed il quarto edificio, rispettivamente a tre e quattro piani fuori terra, si sviluppano perpendicolarmente a Corso Cairoli e si affacciano sul cortile interno. Il quinto immobile, di tre piani fuori terra, presenta un evidente stato di degrado in quanto la parte estrema a sud-ovest fu distrutta dalle incursioni aeree del luglio 1943 e non fu più ricostruita. Di tale porzione rimane, ad oggi, solo una traccia, rappresentata dal perimetro murario residuale, ed una parte coperta.
La società Cadorna Real Estate, proprietaria dell'immobile, nell'aprile del 2005 aveva presentato un progetto che prefigurava, per tale area, interventi di completamento attraverso un progetto complessivo di recupero degli immobili.
Il procedimento relativo a tali interventi era stato sospeso in quanto, limitatamente alla parte estrema a sud-ovest del quinto edificio, contrastava con le norme di P.R.G., consentendo le N.U.E.A. la ricostruzione di tale porzione di immobile solo contestualmente alla demolizione, a parità di S.L.P. esistente.
Tuttavia, in considerazione della necessità di procedere ad un corretto recupero degli stessi immobili e di poter valutare gli interventi ammissibili, l'Amministrazione ha chiesto apposito parere in materia storico-architettonica al Dipartimento Casa - Città del Politecnico di Torino, che si è espresso evidenziando l'opportunità di riproporre i caratteri formali di simmetria con interventi atti a riportare l'insieme volumetrico alla situazione primitiva, tramite la ricostituzione della parte distrutta.
Nell'aprile del 2006 la Proprietà ha, pertanto, presentato un secondo progetto di restauro, risanamento, ristrutturazione e recupero, escludendo l'area oggetto del presente provvedimento, per la quale ha avanzato istanza formale di variante urbanistica nel giugno dello stesso anno.
Coerentemente con quanto sopra descritto, l'Amministrazione ritiene corrispondente al pubblico interesse la corretta e completa ricomposizione dell'immagine urbana lungo la Via Calandra e dell'originario complesso immobiliare di C.so Cairoli.
Con la presente variante viene, pertanto, previsto per gli immobili di Via Calandra di estendere gli interventi di ricomposizione, contemplati per il primo immobile, anche alle parti adiacenti, tramite una nuova regolamentazione normativa che comprenda all'interno dell'Area da Trasformare il secondo e terzo immobile. Per gli immobili di C.so Cairoli si prevede di attribuire una nuova regolamentazione normativa tale da consentire gli interventi di ricostruzione precedentemente descritti, comprendendo la porzione danneggiata nel perimetro di una nuova "Area da Trasformare nel centro storico".
In relazione a quanto sopra, nello specifico, la variante prevede:
Per gli immobili di Via Calandra
A) la sostituzione della scheda normativa dell'Area da Trasformare n. 27 "Via Fratelli Calandra 10" all'interno del Vol. II delle N.U.E.A. con la nuova scheda normativa "27. Via Fratelli Calandra 10";
B) l'aggiunta alla scheda normativa dell'Area da Trasformare n. 27 "Via Fratelli Calandra 10", di due tavole grafiche finalizzate a rappresentare le linee guida per gli interventi da attuare;
C) la sostituzione del titolo della scheda n. 27 "Via Fratelli Calandra" con "Via Fratelli Calandra 10" all'interno del Vol. II delle N.U.E.A., elenco delle schede normative delle Aree da Trasformare;
D) la modifica del perimetro dell'Area da Trasformare n. 27 "Via Fratelli Calandra 10", estendendola fino ad inglobare anche i due corpi di fabbrica "B" e "C" sopra descritti che risultano assoggettati alla disciplina della relativa scheda normativa;
E) la conseguente variazione di destinazione urbanistica degli immobili contrassegnati con le lettere "B" e "C" da area normativa R4 ad Area da Trasformare nella Zona Urbana Centrale Storica n. 27 "Via Fratelli Calandra 10".
Per gli immobili di C.so Cairoli
A) il cambiamento di destinazione urbanistica della porzione posta a sud-ovest del complesso immobiliare di Corso Cairoli n. 30, da Area R4 - Isolati o cellule edilizie residenziali compresi nella zona urbana centrale storica, ad Area AT - Aree da Trasformare comprese nella zona urbana centrale storica, in cui sono consentiti gli interventi e le destinazioni d'uso descritte nell'art. 10 delle Norme Urbanistico Edilizie di Attuazione e nell'apposita scheda;
B) l'inserimento nel fascicolo II delle Norme Urbanistico Edilizie di Attuazione del P.R.G. della Scheda n. 33, sotto riportata, relativa all'area da trasformare nella Zona Urbana Centrale Storica denominata: "Corso Cairoli 30".
Nell'aprile 2006, è stato adottato il Progetto Definitivo della "Variante n. 100 al Piano Regolatore, ai sensi degli artt. 15 e 17 della Legge Regionale 56/77 e s.m.i. - Adeguamento alla Circolare P.G.R. 8 Maggio 1996 n. 7/LAP ed al Piano per l'Assetto Idrogeologico - P.A.I." che inserisce le aree interessate dal presente provvedimento nella classe I(P), "Zone non soggette a pericolo di inondazione né di allagamento", all'interno della quale le condizioni di pericolosità geomorfologia sono tali da non porre limitazioni alle scelte urbanistiche e gli interventi sia pubblici che privati sono di norma consentiti nel rispetto delle prescrizioni del D.M. 11 marzo 1988. Per le aree inserite in tale classe si applicano le destinazioni d'uso, i tipi di intervento, le procedure, le limitazioni e le specificazioni previste dalle Norme Urbanistico Edilizie di Attuazione del P.R.G., relative alle singole zone e aree normative dell'allegato B delle N.U.E.A..
Il presente provvedimento non comporta modifica della dotazione di servizi pubblici, ha rilevanza esclusivamente comunale, non presenta incompatibilità con i piani sovracomunali vigenti e costituisce variante parziale al P.R.G. vigente ai sensi dell'art. 17, comma 7 della Legge Urbanistica Regionale.
Si specifica che, per effetto di tutte le Varianti parziali del P.R.G. vigente adottate e approvate successivamente alla data di approvazione del P.R.G., compreso il provvedimento in oggetto, non si producono gli effetti di cui al 4° comma dell'art. 17 della L.R. 56/77 e s.m.i..
La variante risulta altresì coerente con il Piano di zonizzazione acustica predisposto dagli Uffici competenti e avviato dalla Giunta Comunale con deliberazione (mecc. 2002 10032/021) del 26 novembre 2002, così come risulta dal parere espresso dal Settore Ambiente e Territorio prot. n. 17255 del 23 ottobre 2006, che si allega.
La presente deliberazione è stata trasmessa, ai sensi degli articoli 43-44 del Regolamento sul Decentramento, al Consiglio della Circoscrizione 1 per l'acquisizione del relativo parere.
Il predetto Consiglio Circoscrizionale, con provvedimento del 18 luglio 2007, che si allega (all. 4 - n. ), ha espresso parere favorevole alla variante auspicando che, nella nuova scheda normativa relativa agli immobili di via Calandra 10, venga inserita come prescrittiva, e non solo ammissibile, la realizzazione di parcheggi nel sottosuolo e che, per gli immobili di corso Cairoli 30, oltre alla realizzazione di parcheggi pertinenziali (Legge 122/1989) vengano realizzati ulteriori parcheggi reperibili dalle aree a servizi.
In merito a tali proposte si osserva quanto segue.
Con riguardo all'eventualità di rendere prescrittiva la dotazione di parcheggi in sottosuolo, si ritiene condivisibile tale richiesta e si provvede, quindi, a modificare la Scheda Normativa n. "27. Via Fratelli Calandra 10" sostituendo la frase: "E' ammessa la realizzazione di parcheggi nel sottosuolo" con la seguente: "La dotazione di parcheggi, anche in adempimento della Legge 122/1989 (Tognoli), dovrà essere reperita nel sottosuolo".
Rispetto alla seconda osservazione, si rileva che la Scheda Normativa n. "33. Corso Cairoli 30", prevede già la dotazione di servizi pubblici e parcheggi secondo le norme di Piano Regolatore; l'ultimo capoverso della scheda recita infatti "… e contestualmente reperire aree per servizi pubblici in misura pari all'ottanta per cento della S.L.P., di cui almeno il cinquanta per cento da destinare a parcheggi. Ai sensi dell'articolo 10, comma 37 delle N.U.E.A., in alternativa alla dismissione è ammessa la monetizzazione delle aree a servizi come previsto all'art. 6".
Tutto ciò premesso,

Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti Locali, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267, nel quale, fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti nella competenza dei Consigli Comunali;
Visto il Piano Regolatore Generale approvato con deliberazione della G.R. n. 3-45091 del 21 aprile 1995 pubblicata sul B.U.R. n. 21 del 24 maggio 1995;
Vista la Legge Regionale n. 56/77 e s.m.i.;
Dato atto che i pareri di cui all'art. 49 del suddetto Testo Unico sono:
favorevole sulla regolarità tecnica;
Con voti unanimi, espressi in forma palese;

per i motivi espressi in premessa che qui integralmente si richiamano:
1) di prendere atto dell'avvenuta revoca della deliberazione (mecc. 2006 01465/009) presentata dalla Giunta Comunale in data 28 febbraio 2006 con la quale si proponeva di adottare la variante parziale n. 105 concernente gli immobili ubicati in Via Calandra n. 10. Tale revoca è avvenuta con deliberazione della Giunta Comunale (mecc. 2007 04239/009);
2) di adottare la variante parziale n. 142 al vigente Piano Regolatore Generale di Torino, ai sensi dell'art. 17, comma 7 della L.U.R., concernente gli immobili di Via Calandra n. 10 e C.so Cairoli n. 30 come descritto in narrativa e più in dettaglio negli elaborati che sono parte integrante e sostanziale del presente provvedimento (all. 1-2-3 - nn. ).
Viene dato atto che non è richiesto il parere di regolarità contabile, in quanto il presente atto non comporta effetti diretti o indiretti sul bilancio;
3) di dichiarare, attesa l'urgenza, in conformità del distinto voto palese ed unanime, il presente provvedimento immediatamente eseguibile ai sensi dell'art. 134, 4° comma del Testo Unico approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267.

Sono stati inoltre approvati i seguenti emendamenti ELABORATO II - Relazione illustrativa:

A pagina 2, prima riga del terzo capoverso, le parole: "è ammessa", sono sostituite dalle seguenti:
"è prescritta".

A pagina 7, terza riga, il testo: "E' ammessa la realizzazione di parcheggi nel sottosuolo.", è sostituito dal seguente: "La dotazione di parcheggi, anche in adempimento della Legge122/1989 (Tognoli), dovrà essere reperita nel sottosuolo.".

Nella variante - scheda normativa, a pagina 3, diciottesima riga, il testo: "E' ammessa la realizzazione di parcheggi nel sottosuolo.", è sostituito dal seguente: "La dotazione di parcheggi, anche in adempimento della Legge 122/1989 (Tognoli), dovrà essere reperita nel sottosuolo.".