Divisione Patrimonio, Partecipazioni e Sistema Informativo, Innovazione e Integrazione                                                                                                n. ord. 57
Direzione

2007 01474/008

OGGETTO: DISMISSIONE STRAORDINARIA ASSET IMMOBILIARI - LINEE DI INDIRIZZO ADEGUAMENTO LINEE PROGRAMMATICHE 2006-2011 EX ART. 31 STATUTO.

Proposta del Sindaco,
di concerto con l'Assessore Viano e l'Assessore Passoni.

La Città di Torino, così come molte altre pubbliche Amministrazioni, è proprietaria di un numero molto rilevante di asset immobiliari utilizzati direttamente o indirettamente dal Comune stesso e da propri organi per fini istituzionali e per attività a favore della collettività, ovvero che costituiscono fonte di introiti derivanti dalla locazione o concessione degli stessi a terzi. Il valore complessivo di tali beni immobiliari, così come risulta dallo stato patrimoniale dell'ente, è vicino ai 3 miliardi di Euro. Tali immobili risultano destinati in gran parte sia alla fruizione diretta da parte della popolazione (parchi, viabilità, impianti sportivi, ecc.…), sia all'utilizzo come immobili strumentali da parte dell'Amministrazione. Residua, tuttavia, un significativo insieme di beni immobiliari che, attraverso opportuni interventi di razionalizzazione della logistica degli uffici comunali e di valorizzazione dei beni stessi, può contribuire al miglioramento della gestione finanziaria dell'ente consentendo una importante riduzione dell'indebitamento.
Peraltro, la necessità di avviare politiche finalizzate alla valorizzazione dell'ingente patrimonio immobiliare delle pubbliche Amministrazioni è stata tradotta in una serie di disposizioni ad hoc introdotte nell'ordinamento italiano da oltre un decennio ad oggi; norme che, seppur in primo luogo indirizzate alla valorizzazione dei beni dello Stato, sono spesso applicabili anche dalle Amministrazioni locali.
Proprio con l'obiettivo di razionalizzare e valorizzare il proprio patrimonio immobiliare nel corso dell'ultimo triennio la Città di Torino ha agito secondo due direttrici fondamentali:
- razionalizzazione della logistica degli uffici, con accorpamento di sedi, recupero di immobili di proprietà non adeguatamente utilizzati e conseguente riduzione dei fitti passivi;
- vendita di immobili, ovvero di diritti edificatori con il relativo sedime di insistenza, per un valore totale, nell'ultimo triennio, superiore a 150 milioni di Euro. Tali alienazioni sono avvenute attraverso procedure ad evidenza pubblica, eccetto i casi in cui la vendita era a favore di altri soggetti pubblici su aree destinate dal P.R.G. a servizi pubblici.
Come noto, la manovra finanziaria per l'anno 2007 approvata dal Governo ha comportato una grave penalizzazione per la Città di Torino, in relazione ad una politica di forti investimenti sul territorio connessi all'evento Olimpico 2006.
Alla luce di quanto sopra, risulta pertanto indispensabile incrementare ulteriormente gli interventi di razionalizzazione e valorizzazione del patrimonio lungo le direttrici già attivate, procedendo alla alienazione nel corso del 2007 di beni immobiliari per almeno 130 milioni di Euro.
Riguardo all'ultimo punto, si tratta di quasi triplicare i risultati, già molto importanti, conseguiti nello scorso triennio, con una media di 50 milioni di Euro di vendite/anno. Si rende pertanto necessario individuare, percorsi e strumenti adeguati al conseguimento all'obiettivo proposto anche diversi dalle procedure sinora gestite direttamente dagli uffici della Divisione Patrimonio della Città.
Qui di seguito si definiscono:
- i beni immobiliari di cui si ipotizza l'alienazione nel 2007;
- le modalità di vendita degli stessi.
La ricognizione effettuata nell'autunno ha portato all'individuazione di un pacchetto di immobili che dovranno essere ceduti nel corso del 2007.
Si tratta di immobili di cui non si prevede un ulteriore utilizzo per la logistica comunale, fortemente sottoutilizzati o in situazione di forte degrado, ovvero con una redditività piuttosto bassa e non utilizzati per edilizia di tipo sociale; in particolare:
- immobili occupati per attività istituzionali della Città, già in fase di ricollocazione (via Garibaldi/via Botero; corso Vittorio Emanuele 8; via Arsenale 33), ovvero di cui si deve prevedere a breve la ricollocazione (via Frejus). Quest'ultimo immobile, destinato in prevalenza a magazzino dei servizi centrali, rappresenta un significativo asset patrimoniale, che peraltro non assolve a funzioni di servizio di quartiere. La valorizzazione immobiliare, disciplinata con gli opportuni strumenti urbanistici, potrà realizzare il duplice obiettivo di recuperare risorse per la Città, e contemporaneamente di ricondurlo ad usi e funzioni urbane fortemente integrate nel quartiere. Considerazioni analoghe valgono per l'immobile di via Perugia (ex Mercato dei Fiori, le cui attività dovranno essere ricollocate a breve in sede adatta all'attività di vendita all'ingrosso) e via Rieti (magazzini);
- immobili in forte stato di degrado (Villa Moglia, ex scuola di strada Superga; strada Tetti Bertoglio);
- immobili pervenuti alla Città nel quadro delle permute immobiliari con l'Università di Torino, ed oggi non utilizzati o sottoutilizzati (piazza Albarello; via Bogino);
- immobili in concessione, di cui si rende opportuna una miglior valorizzazione (via Alby; Villa Capriglio; ex scuola di strada Mongreno);
- immobili a destinazione residenziale o commerciale da assoggettare a radicali interventi di manutenzione e riqualificazione (via Accademia Albertina 38, in comproprietà con il Regio Collegio Carlo Alberto; via della Basilica - Palazzo dei Cavalieri - porzione di proprietà);
- palazzine lotto 3 Villaggio Olimpico ex MOI non cedute a CONI o Fondazione 20 marzo.
Per quanto attiene agli immobili occupati con regolare titolo contrattuale, la stabilità del rapporto dovrà essere assicurata per l'intera durata del vigente contratto, nel- l'osservanza delle relative disposizioni e delle norme previste dalle leggi in vigore in materia di locazioni e concessioni. Comunque, la Giunta si impegna a ricercare e offrire possibili soluzioni di ricollocazione alle Associazioni senza scopo di lucro ospitate in forza di regolare titolo concessorio negli immobili oggetto di conferimento. Per quanto attiene, inoltre, agli immobili pervenuti alla Città in forza dello scioglimento di I.P.A.B., prima del trasferimento della proprietà, si provvederà a trasferire il relativo vincolo socio-assistenziale secondo la normativa vigente e la prassi sinora seguita.
In sintesi, quindi, gli immobili di cui si prevede l'alienazione sono:
- via Garibaldi 23/23 bis/via Botero;
- piazza San Carlo 161;
- piazza Albarello 8;
- corso Vittorio Emanuele 8;
- via Alby;
- via Arsenale 33;
- Villa Moglia tinaggio e terreno pertinenziale (Chieri);
- via Frejus 21;
- via della Basilica - Palazzo Cavalieri (comproprietà);
- via Accademia Albertina 38 - (comproprietà con Regio Collegio);
- via Rieti 12;
- via Perugia (mercato dei fiori);
- Villa Capriglio;
- strada Tetti Bertoglio 84 (porzione);
- strada Superga ex scuola Gozzi;
- strada Mongreno;
- via Bogino 4 (alloggio);
- Palazzine Lotto 3 ex MOI.
Accanto ai beni precedentemente elencati, potrà altresì essere prevista l'alienazione di circa 50.000 mq. di SLP (diritti edificatori) e del relativo sedime di insistenza, di proprietà della Città.
Nella fase di istruttoria propedeutica al presente provvedimento è stata affrontata la criticità rappresentata dalla valutazione del patrimonio da trasferire al Fondo.
Rispetto alle valutazioni effettuate ancora nel recente passato e finalizzate alla alienazione di singoli edifici, nel caso di trasferimento ad un fondo immobiliare entrano in gioco parametri molteplici e complessi, di cui solo una parte è riferibile all'immobile in senso stretto. In altri termini, oltre alle caratteristiche degli immobili (superfici, stato di conservazione e vincoli, destinazioni urbanistiche) la valutazione è fortemente influenzata dalle caratteristiche del fondo e dal business plan di gestione, dal mercato di riferimento ma anche dalla capacità dei grandi investitori di influenzare il mercato stesso, dalla presenza di masse significative di liquidità da investire, nonché dal possibile interesse a partecipare ad una iniziativa molto innovativa per il mondo della pubblica amministrazione locale.
In ogni caso, comunque, qualsiasi valutazione effettuata dal conferente (in questo caso, dalla Città) non può che fornire valori meramente indicativi, in quanto la normativa che disciplina i fondi di investimento immobiliare (in particolare per quanto attiene alle modalità di valorizzazione di beni immobiliari prima elencati e che nel seguito verrà meglio specificata) prevede espressamente che la valutazione degli asset apportati venga effettuata da esperti indipendenti, sulla base sia della situazione oggettiva dell'immobile, sia sul business plan ipotizzato dalla società di gestione del fondo (e quindi sulla capacità imprenditoriale, sulla valutazione del mercato potenziale, sulla disponibilità della liquidità finanziaria, etc.). La presenza di una reale competizione tra i diversi proponenti garantirà alla Città, al pari delle aste, la miglior valorizzazione possibile.
Tuttavia, la Città ha acquisito una stima degli uffici del Patrimonio, di concerto con il Politecnico di Torino, che attribuisce agli asset immobiliari individuati un valore potenziale di 147.821.000,00 Euro.
Per quanto concerne, invece, le modalità per procedere all'alienazione si è ritenuto di escludere per tali beni, che rappresentano asset importanti anche ai fini di promuovere una maggiore apertura del mercato immobiliare torinese, sia la vendita mediante aste pubbliche effettuate direttamente dagli uffici, sia la vendita diretta in blocco a società immobiliare posseduta interamente dalla Città.
Va infatti rilevato come:
- la vendita diretta ha l'indubbio vantaggio di ridurre al minimo i costi di commercializzazione, ma è estremamente improbabile che possa garantire nel corso del 2007 i flussi finanziari ipotizzati in precedenza. Inoltre, le aste fanno essenzialmente riferimento al mercato locale: l'immissione sul mercato, contemporaneamente o in un breve periodo, di un'offerta tanto rilevante, per quantità e qualità, espone al rischio di deprimere i valori che possono essere conseguiti, o di mandare deserte talune aste relative ad immobili meno 'commerciali';
- la vendita a società immobiliare posseduta al 100% dalla Città permetterebbe l'incasso in tempi rapidi del valore dei beni immobili, a fronte di pari indebitamento da parte della società immobiliare. La società dovrebbe quindi procedere alla alienazione mediante aste pubbliche, con il rischio di dover dilazionare in più anni le vendite stesse, a fronte di un indebitamento molto rilevante, non compensato dalla redditività degli immobili acquisiti, che sarebbe molto bassa se non nulla. A ciò si aggiungerebbe l'onere di una elevata fiscalità negativa connessa alla cessione alla società.
In questo senso il presente provvedimento costituisce modifica, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 31 comma 5° dello Statuto della Città, delle linee programmatiche relative alle azioni ed ai progetti da realizzare nel corso del mandato del Sindaco. Nelle medesime si prevedeva, infatti, con riferimento a possibili operazioni di gestione innovativa del patrimonio, l'eventuale costituzione di una società interamente posseduta dal Comune cui conferire una rilevante parte del patrimonio immobiliare di proprietà comunale. Attesi i vincoli di indebitamento di cui all'articolo 202 del D.Lgs. 267/2000 e visto l'articolo 42 comma 3° del medesimo D.Lgs., il presente provvedimento deve intendersi quale adeguamento sostitutivo del paragrafo intitolato "Gestione innovativa del patrimonio immobiliare" delle linee programmatiche 2006-2011 approvate con deliberazione consiliare in data 10 luglio 2006 (mecc. 2006 05033/002).
Viceversa, i fondi immobiliari, sia di tipo tradizionale, sia quelli ad apporto pubblico disciplinati dall'art. 14 bis della Legge 25 gennaio 1994, n. 86, consentono una valorizzazione in tempi relativamente rapidi di significativi asset immobiliari, mettendo in campo risorse specialistiche altamente qualificate che garantiscono complessivamente risultati di tutto rilievo. Non è inoltre indifferente l'effetto che potrebbe avere l'istituzione di un fondo immobiliare promosso dalla Città anche nell'apertura a nuovi investitori dotati di significativa capacità finanziaria, dando ulteriore dinamicità al mercato ed all'economia torinese. Nel breve periodo, nel caso di esigenze di liquidità da parte degli enti che apportano gli immobili, è previsto il collocamento delle quote di proprietà degli stessi presso investitori istituzionali. In tal modo l'ente apporta gli immobili e vende successivamente le quote del fondo, del tutto o in parte, ed incassa liquidità. Al contrario di quanto avviene nel caso di vendita a propria società immobiliare, non si crea, per tempi più o meno lunghi, un indebitamento sempre riconducibile, in ultima istanza, al perimetro della pubblica Amministrazione. Inoltre, in generale, i regolamenti dei fondi costituiti dai soggetti pubblici che vogliono dismettere propri immobili a fronte di liquidità a breve prevedono la possibilità di meccanismi in grado di garantire una partecipazione alla ripartizione delle eventuali plusvalenze alla chiusura del fondo, anche in caso di totale dismissione delle quote del fondo stesso. Un ulteriore elemento di incentivazione alla costituzione di fondi immobiliari è costituito dal regime fiscale di particolare favore che il legislatore ha previsto, non solo, evidentemente, per le pubbliche Amministrazioni.
Sulla base delle considerazioni sopra riportate, si è individuato nell'apporto a fondo comune di investimento immobiliare chiuso (istituito ai sensi della Legge 25 gennaio 1994, n. 86 e s.m.i.) lo strumento più idoneo per la valorizzazione degli asset sopra individuati da effettuarsi nel 2007. Resta comunque inteso che, poiché l'istituzione del fondo, l'apporto degli immobili ed il successivo collocamento delle quote presso investitori istituzionali possono comunque avere tempi di realizzazione non brevi, si valuterà l'opportunità di cessione mediante aste di quei cespiti che, per caratteristiche intrinseche (in particolare i diritti edificatori) fanno supporre tempi di cessione più brevi.
Per quanto concerne le modalità di individuazione ed i requisiti del fondo immobiliare a cui apportare gli immobili, si propone di procedere secondo le seguenti linee guida:
- individuazione mediante procedura negoziata, previa pubblicazione di bando, di un soggetto qualificato che provveda, previe le necessarie autorizzazioni di legge, alla costituzione del fondo (per fondo deve intendersi anche nel prosieguo un fondo comune di investimento immobiliare chiuso costituito ai sensi della Legge 25 gennaio 1994, n. 86, e s.m.i.). La procedura negoziata previa pubblicazione di bando di gara, già prevista dall'art. 7 del D.Lgs. 157/1995 e riproposta dall'art. 56 del nuovo "Codice degli appalti" (D.Lgs. 163/2006) è applicabile ai servizi la cui particolare natura non consente la fissazione preliminare e globale dei prezzi. Nello specifico, è di tutta evidenza che, nella costituzione e gestione di un Fondo Immobiliare, l'apporto di immobili da parte di un ente pubblico e l'eventuale "anticipazione" finanziaria di parte del valore dell'apporto stesso costituisce una operazione estremamente complessa non valutabile sulla base di un numero limitato e predeterminabile di parametri economici e/o qualitativi. Nella procedura negoziata previa pubblicazione di bando "… le stazioni appaltanti negoziano con gli offerenti le offerte presentate …" ed inoltre "… le stazioni appaltanti possono prevedere che la procedura negoziata si svolga in fasi successive per ridurre il numero delle offerte da negoziare …".
Nello specifico, l'Amministrazione procederà, nell'ambito delle proposte presentate, a selezionare una short list di almeno due proposte, per avviare la successiva fase di negoziazione che condurrà all'individuazione del soggetto abilitato alla costituzione del fondo. Per tali attività l'Amministrazione potrà avvalersi di esperti di propria fiducia che supporteranno gli uffici nelle attività di valutazione delle proposte iniziali e nella fase successiva negoziale;
- il Fondo sarà disciplinato secondo le disposizioni della Legge 86/1994 e s.m.i., e potrà configurarsi sia come fondo ordinario, sia secondo le forme ad apporto pubblico previste dall'articolo 14 bis della citata Legge, da scegliere alla luce delle proposte ricevute. L'Amministrazione trasferirà al Fondo esclusivamente asset immobiliari (immobili e relative aree pertinenziali; diritti edificatori e relative aree di insistenza). Dovranno altresì essere garantiti meccanismi di compartecipazione alla ripartizione delle eventuali plusvalenze a favore degli enti apportanti anche nel caso di cessione anticipata delle quote, nonché forme di governance del Fondo che prevedano la partecipazione della Città e degli eventuali altri enti apportanti alla gestione dello stesso attraverso l'espressione di pareri o altre forme di partecipazione. Il proponente individuato dalla Città dovrà provvedere al collocamento presso investitori istituzionali delle quote di partecipazione degli enti apportanti sulla base delle indicazioni degli stessi, senza ulteriori oneri a loro carico (esclusi oneri fiscali od altri oneri previsti dalla normativa vigente). Il valore complessivo delle quote dovrà essere pari al valore attestato dalla relazione di stima degli esperti indipendenti;
- il Fondo potrà anche essere costituito, qualora la Città dovesse ritenerlo opportuno, alla luce delle proposte presentate, come fondo multicomparto. Il proponente (o il raggruppamento di proponenti) che partecipa alla selezione dovrà indicare le modalità, i tempi di realizzazione e le condizioni anche economiche per apporti successivi di asset immobiliari, anche di proprietà di altre amministrazioni o enti pubblici piemontesi, nonché di soggetti controllati o partecipati dalla Città, da effettuarsi nel corso del triennio 2008-2010. In tale prospettiva, il valore complessivo del fondo, se multicomparto, o dei fondi sarà compreso in un range tra 100 e 300 milioni di Euro;
- i soggetti che si candideranno alla costituzione/gestione del fondo/dei fondi dovranno altresì proporre alla Città le modalità e le condizioni per la realizzazione entro i tempi previsti dall'Amministrazione di quota-parte del valore degli immobili oggetto di trasferimento;
- i proponenti dovranno indicare, in modo vincolante, il valore che sarà attribuito agli asset immobiliari trasferiti al Fondo, al netto di sconti o di qualsiasi altro onere che possa diminuire l'introito effettivo della Città. La procedura di selezione della short list avverrà anche con riferimento alla qualificazione del proponente nella gestione di fondi immobiliari, al piano di valorizzazione ed alla misura della compartecipazione alle plusvalenze. Il completamento della procedura di selezione dell'aggiudicatario (ulteriore trattativa sulla short list) è subordinato a specifico provvedimento di autorizzazione all'alienazione dei beni immobiliari da parte del Consiglio Comunale, in relazione alle proposte presentate di costituzione di un fondo immobiliare chiuso, preventivamente sottoposte all'esame di congruità da parte degli organi tecnici della Città, che si potranno anche avvalere del supporto di esperti qualificati esterni. Qualora il complessivo valore di apporto riconosciuto dai proponenti sia motivatamente ritenuto incongruo, l'Amministrazione potrà sospendere ed eventualmente revocare la procedura di selezione e si riserverà di esaminare ulteriori modalità di valorizzazione dei propri beni.
Qualora ritenuto opportuno potrà altresì essere indicata la parte di quote del Fondo che l'Amministrazione intende mantenere, sia per partecipare all'ulteriore beneficio economico derivante dalla valorizzazione dei beni sia per avere, compatibilmente con la normativa vigente, un maggior peso nella governance del Fondo;
- per quanto compatibile con la normativa vigente, l'Amministrazione si impegna a massimizzare le ricadute positive sul sistema produttivo torinese e sugli operatori locali.
Si deve ulteriormente ribadire come, parallelamente alle attività di individuazione del proponente per l'istituzione e gestione del Fondo Immobiliare, dovranno essere completate tutte le attività tecnico-amministrative di carattere propedeutico ed in particolare:
- eventuali varianti urbanistiche;
- due diligence amministrativa (atti di provenienza beni, accatastamenti, regolarizzazioni edilizie, documentazione fotografica e planimetrie…).
Tali attività si configurano come trasversali a più divisioni dell'Amministrazione, e dovranno essere opportunamente definite come obiettivo prioritario, relativamente alle rispettive competenze, nel PEG 2007.
Tutto ciò premesso,

Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti Locali, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267, nel quale, fra l'altro, all'articolo 42 sono indicati gli atti rientranti nella competenza dei Consigli Comunali;
Dato atto che i pareri di cui all'articolo 49 del suddetto Testo Unico sono:
favorevole sulla regolarità tecnica;
favorevole sulla regolarità contabile;
Con voti unanimi, espressi in forma palese;

1) di dare atto che il presente provvedimento costituisce modifica, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 31 comma 5° dello Statuto della Città, delle linee programmatiche 2006-2011 relative alle operazioni immobiliari approvate con deliberazione consiliare in data 10 luglio 2006 (mecc. 2006 05033/002);
2) di approvare le linee di indirizzo per la dismissione straordinaria di asset immobiliari - anno 2007 e l'avvio delle procedure così come individuate nella premessa al presente provvedimento;
3) di rinviare, a successivo provvedimento, così come specificato in premessa, l'autorizzazione al proseguimento della procedura ed alla cessione degli immobili al Fondo;
4) di dichiarare, attesa l'urgenza, in conformità del distinto voto palese ed unanime, il presente provvedimento immediatamente eseguibile ai sensi dell'articolo 134, quarto comma, del Testo Unico, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267.