Divisione Urbanistica ed Edilizia Privata
Settore Procedure Amm.ve Urbanistiche

n. ord. 108
2007 01434/009

OGGETTO: VARIANTE PARZIALE N. 141 AL P.R.G. AI SENSI DELL'ART. 17, COMMA 7 DELLA L.U.R., CONCERNENTE L'IMMOBILE "HOTEL GOLDEN PALACE" ADIBITO A STRUTTURA ALBERGHIERA, SITO IN TORINO, VIA DELL'ARCIVESCOVADO 16-18 - ADOZIONE.

Proposta dell'Assessore Viano.

Il presente provvedimento riguarda l'immobile che ospita l'hotel "Golden Palace", ubicato in via dell'Arcivescovado ai numeri civici 16 - 18 (porzione dell'isolato compreso tra le vie dell'Arcivescovado, San Francesco d'Assisi, Lascaris e dell'Arsenale).
L'immobile, la cui proprietà è stata trasferita in data 21 dicembre 2006 in capo alle seguenti società: BANCA ITALEASE S.p.A., SARDALEASING S.p.A., MEDIOLEASING S.p.A. che lo concedevano in locazione finanziaria alla società GOLDEN REAL ESTATE S.r.l. è composto da due fabbricati, collegati tra loro da un corpo costruito su tre livelli lungo via Lascaris e da un'autorimessa interrata alla quale si accede tramite rampa semaforizzata. Il fabbricato principale, prospettante sulle vie dell'Arcivescovado, San Francesco d'Assisi e Lascaris, è costituito da sei piani fuori terra oltre il piano sottotetto; il secondo fabbricato, adiacente al complesso della sede Arcivescovile, è composto da cinque piani fuori terra, oltre il piano sottotetto.
Il predetto immobile, con permesso di costruire n. 751 del 30 settembre 2003, è stato ristrutturato e trasformato in hotel a cinque stelle lusso, con 195 camere e suites, ristoranti, centro wellness, centro congressi e garage.
In data 18 ottobre 2004, veniva, inoltre, richiesta l'autorizzazione all'esecuzione di opere necessarie per la classificazione della struttura alberghiera nella categoria di appartenenza e, in particolare, l'ampliamento del ristorante al piano terra mediante la realizzazione di un padiglione di 100 mq. affacciato sul cortile interno e di un ristorante panoramico al sesto piano, utilizzando la superficie esistente del sottotetto del fabbricato principale senza, pertanto, aumentare i piani esistenti.
Tali interventi avrebbero comportato l'approvazione di apposita variante al P.R.G. vigente ma la necessità di aprire l'albergo inderogabilmente in occasione dell'evento olimpico non aveva consentito, nell'immediato, di seguire questo percorso. I proponenti si erano, pertanto, dichiarati interessati a stipulare apposita Convenzione con la Città, ai sensi dell'art. 19 comma 5 delle N.U.E.A. del P.R.G., al fine di disciplinare il regime giuridico del cortile per realizzare il ristorante al piano terra garantendo, altresì, la fruibilità pubblica del cortile stesso, in coerenza con il vincolo di destinazione.
Una volta trascorso l'evento olimpico, l'Amministrazione ha ritenuto di procedere alla predisposizione della presente variante al fine di realizzare l'ampliamento funzionale previsto al sesto piano e di mantenere il padiglione al piano terra. Per quanto concerne il ristorante panoramico (al sesto piano), si precisa che questo sarà realizzato nella parte centrale del fabbricato e che, nelle parti più esterne, saranno previste due zone a giardino pensile.
Considerato l'interesse della Città di favorire la presenza, all'interno della Zona Urbana Centrale Storica, di strutture alberghiere di livello eccellente ed il loro ulteriore miglioramento, risulta opportuno, al fine di raggiungere gli standard qualitativi di carattere internazionale, ammettere interventi aggiuntivi rispetto al tessuto edilizio consolidato.
Il Piano Regolatore vigente destina l'edificio ad Area Normativa "TE - Aree o complessi di edifici a destinazione terziaria", nella quale sono consentite attività espositive e congressuali e turistico-ricettive, all'interno della Zona Urbana Centrale Storica (art. 10 delle N.U.E.A.).
L'edificio è annoverato tra quelli di recente costruzione (costruiti dopo il 1945) nell'ambito della Zona Urbana Centrale Storica; appartiene, quindi, al Gruppo 6) - Edifici recenti e non presenta caratteri di tutela dei fronti.
Gli interventi ammessi sono riportati nella "Tabella dei tipi di intervento - art. 10" e riferiti alle quattro parti in cui sono stati contraddistinti gli edifici ed alle relative qualità riconosciute e indicate in cartografia; inoltre, secondo le definizioni dell'allegato A punto 5 delle N.U.E.A., permettono al massimo la ristrutturazione edilizia.
La proposta progettuale allegata all'istanza di variante è volta ad elevare lo standard qualitativo, così come di massima descritta in precedenza, non risulta perciò coerente con le predette norme del Piano Regolatore.
Infatti, per le nuove volumetrie realizzate, occorre reperire, ai sensi dell'art. 41 sexies della Legge 1150/1942 e s.m.i., i relativi parcheggi pertinenziali e risulta altresì, necessario il reperimento dei fabbisogni di aree per servizi pubblici in misura pari all'ottanta per cento della S.L.P. in incremento, di cui almeno il cinquanta per cento da destinare a parcheggi; in alternativa alla dismissione ai sensi dell'articolo 10, comma 37 delle N.U.E.A., è ammessa la monetizzazione delle aree a servizi come previsto all'articolo 6.
Considerato il contesto nel quale è inserita la struttura ricettiva, caratterizzato da forte carenza di spazi per la sosta, dovuta all'altissima densità edilizia esistente, e valutata la necessità di dare soluzione alla esigenza di parcheggi per gli ospiti della struttura, si ritiene adeguata una dotazione di parcheggi pertinenziali pari almeno al doppio della quota minima di legge, da reperire anche nel sottosuolo dell'immobile.
In relazione agli aspetti sopra richiamati è stato predisposto un provvedimento di variante urbanistica volto a definire una specifica disciplina urbanistico-edilizia, identificata nelle Aree da Trasformare nella Zona Urbana Centrale Storica, di cui all'art. 10 delle N.U.E.A., per le quali si prevedono, nella generalità, interventi di riqualificazione dell'ambiente storico attraverso la demolizione di edifici, la costruzione di nuovi edifici, la riplasmazione ed il riuso degli edifici esistenti.
In tali aree, i parametri di trasformazione urbanistici ed edilizi e le destinazioni d'uso sono descritti nel dettaglio dalle schede normative del fascicolo II delle Norme Urbanistico Edilizie di Attuazione.
Come espressamente richiamato dall'art. 10 delle N.U.E.A., gli interventi nelle Aree da Trasformare sono definiti "di completamento" ai sensi dell'art. 13, terzo comma, lettera f) della L.U.R. e, poiché ricomprese all'interno della Zona Urbana Centrale Storica, appartengono alla categoria A secondo il D.M. n. 1444 del 2 aprile 1968 e "di recupero" ai sensi e per gli effetti degli articoli 27 e seguenti della Legge 457/1978.
Qualsiasi intervento ricompreso nelle Aree da Trasformare dovrà, altresì, acquisire il preventivo parere favorevole della competente Commissione Regionale per i Beni Culturali e Ambientali di cui all'art. 91 bis della L.U.R., che potrà imporre diverse o ulteriori prescrizioni nella fase progettuale degli interventi.
Per i motivi esplicitati precedentemente e considerato che l'attuazione degli interventi riveste carattere di pubblica utilità in quanto elemento di valorizzazione dell'immagine cittadina sotto il profilo turistico-ricettivo, l'Amministrazione Civica ha ritenuto di adottare il presente provvedimento di variante urbanistica ai sensi dell'articolo 17, comma 7 della L.U.R..
In relazione a quanto sopra la variante prevede:
a) il cambiamento di destinazione urbanistica degli immobili compresi tra via dell'Arcivescovado, via San Francesco d'Assisi, via Lascaris e la confinante Curia Metropolitana, da Area TE - Aree o complessi di edifici a destinazione terziaria, ad Area AT - Aree da trasformare comprese nella zona centrale storica, in cui sono consentiti gli interventi e le destinazioni d'uso descritte nell'art. 10 delle Norme Urbanistico Edilizie di Attuazione e nell'apposita scheda;
b) l'inserimento nel fascicolo II delle Norme Urbanistico Edilizie di Attuazione del P.R.G. della Scheda n. 32, il cui contenuto è riportato nell'elaborato tecnico allegato alla variante;
c) il conseguente inserimento dell'area da trasformare n. 32 nell'elenco delle aree del fascicolo II delle Norme Urbanistico Edilizie di Attuazione del P.R.G. - schede normative;
d) l'inserimento all'articolo 10, comma 37, dell'area da trasformare n. 32 tra quelle da attuarsi con permesso di costruire convenzionato ai sensi dell'articolo 49, quinto comma della L.U.R.;
e) la modificazione della tavola 1 - Azzonamento alla scala 1:5.000 da edifici del tessuto consolidato destinati ad "Area TE" ad "Area da Trasformare" nella Zona Urbana Centrale Storica;
f) la modificazione della tavola 3 - Zona Urbana Centrale Storica - Tipi di intervento alla scala 1:1.000 da "edifici recenti" ad "Area da Trasformare n. 32".
Il presente provvedimento non comporta modifica della dotazione di servizi pubblici, ha rilevanza esclusivamente comunale, non presenta incompatibilità con i piani sovracomunali vigenti e costituisce variante parziale al P.R.G. vigente ai sensi dell'art. 17, comma 7 della Legge Urbanistica Regionale.
Si specifica che, per effetto di tutte le Varianti parziali del P.R.G. vigente adottate e approvate successivamente alla data di approvazione del P.R.G., compreso il provvedimento in oggetto, non si producono gli effetti di cui al 4° comma dell'art. 17 della L.R. 56/1977 e s.m.i..
La variante risulta altresì coerente con il Piano di zonizzazione acustica predisposto dagli Uffici competenti e avviato dalla Giunta Comunale con deliberazione del 26 novembre 2002 (mecc. 2002 10032/021), così come risulta dal parere espresso dal Settore Ambiente e Territorio prot. n. 4219 del 16 marzo 2006, che si allega.
La presente deliberazione è stata trasmessa, ai sensi degli art. 43-44 del regolamento sul decentramento, al Consiglio della Circoscrizione 1 per l'acquisizione del relativo parere.
Il predetto Consiglio Circoscrizionale, con provvedimento trasmesso in data 27 aprile 2007, che si allega (all. 2 - n. ), ha espresso parere favorevole alla variante in oggetto suggerendo, altresì, di destinare le eventuali risorse derivanti dalla "monetizzazione" per realizzare interventi sul territorio della Circoscrizione o, in alternativa, di invitare la proprietà ad acquisire parcheggi pertinenziali in aree limitrofe per un importo corrispondente alla stessa.
In relazione a tali osservazioni si osserva quanto segue.
La Scheda Normativa n. "32. Via dell'Arcivescovado 18" prevede di destinare l'immobile ad attività ricettiva e di ammettere specifici interventi di completamento subordinati "al reperimento dei relativi parcheggi pertinenziali, anche interrati, in misura almeno doppia rispetto a quanto stabilito dall'art. 41 sexies della Legge 1150/1942, come modificato dalla Legge 122/1989, e contestualmente al reperimento di aree per servizi pubblici in misura pari all'ottanta per cento della S.L.P. in incremento, di cui almeno il cinquanta per cento da destinare a parcheggi. In alternativa alla dismissione è ammessa la monetizzazione delle aree a servizi.".
La possibilità di ammettere nella Zona Urbana Centrale Storica la "monetizzazione" in luogo della cessione di aree per servizi, è consentita dalle N.U.E.A. del P.R.G. all'art. 6 comma 9, in particolare per "gli interventi nelle aree da trasformare all'interno della zona urbana centrale storica, ove previsto dall'art. 10 comma 37".
L'area da trasformare n. 32, oggetto della variante n. 141, è inserita tra quelle dell'art. 10 comma 37, che recita: "In alternativa alla dismissione, è ammessa la monetizzazione delle aree a servizi, come previsto dall'art. 6.".
La vigente normativa ammette, pertanto, il ricorso alla "monetizzazione" quale facoltà in capo alla proprietà mentre non consente di imporre prescrizioni in ordine al reperimento di parcheggi in altre aree.
Non è, altresì, possibile indirizzare specificamente la destinazione delle risorse derivanti dalla "monetizzazione" per interventi sul territorio, in quanto le vigenti norme non consentono di indicare preventivamente tale modalità di ripartizione. Le specifiche esigenze della Circoscrizione saranno, comunque, valutate nell'ambito della distribuzione delle risorse di bilancio.
Tutto ciò premesso,

Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti Locali, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267, nel quale, fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti nella competenza dei Consigli Comunali;
Visto il Piano Regolatore Generale, approvato con deliberazione della Giunta Regionale n. 3-45091 del 21 aprile 1995;
Vista la L.R. 5 dicembre 1977 n. 56 e s.m.i.;
Dato atto che i pareri di cui all'art. 49 del suddetto Testo Unico sono:
favorevole sulla regolarità tecnica;
Con voti unanimi, espressi in forma palese;

per i motivi espressi in premessa che qui integralmente si richiamano:

1) di adottare la variante parziale n. 141 al vigente Piano Regolatore Generale di Torino, ai sensi dell'art. 17, comma 7 della L.U.R., concernente l'immobile "Hotel Golden Palace" adibito a struttura alberghiera, sito in Torino, via dell'Arcivescovado 16-18, come descritto in narrativa e più in dettaglio negli elaborati che sono parte integrante e sostanziale del presente provvedimento (all. 1 - n. ).
Viene dato atto che non è richiesto il parere di regolarità contabile in quanto il presente atto non comporta effetti diretti o indiretti sul bilancio;

2) di dichiarare, attesa l'urgenza, in conformità del distitinto voto palese ed unanime, il presente provvedimento immediatamente eseguibile ai sensi dell'art. 134, 4° comma del Testo Unico approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267.

Sono stati inoltre approvati i seguenti emendamenti all'Allegato 1 - Relazione Illustrativa dell'elaborato tecnico:

Pagina 4, dopo le parole "… Zona Urbana Centrale Storica denominata: "Via dell'Arcivescovado n. 18"", il testo dalle parole ""32. Via dell'Arcivescovado n. 18 …" alle parole di pagina 5 "… atto unilaterale d'obbligo."" è sostituito dal seguente:
" "32. Via dell'Arcivescovado n. 18

L'area è ubicata tra la vie Arcivescovado, San Francesco d'Assisi, Lascaris e la sede arcivescovile.
L'immobile si compone di due corpi di fabbrica, uno a sei piani fuori terra oltre il piano sottotetto, prospettante sulle vie dell'Arcivescovado, San Francesco d'Assisi e Lascaris, l'altro a cinque piani fuori terra, oltre il piano sottotetto, adiacente al complesso della sede Arcivescovile, collegati tra loro da un corpo su tre livelli lungo via Lascaris.
La destinazione è ricettiva. Sono ammesse attività espositive e congressuali, terziarie e residenziali.
Entro il limite del 25% della S.L.P. esistente o in progetto, sono altresì ammessi il commercio al dettaglio ed i pubblici esercizi.
Nel rispetto della quota di cui al capoverso precedente, il tipo di intervento massimo ammesso è il completamento nelle sole configurazioni sotto specificate:
- nel cortile interno realizzazione di un padiglione ad un piano fuori terra fino a mq 100 di S.L.P. per attività di ristorazione e pubblici esercizi;
- Il piano sottotetto del corpo di fabbrica ubicato longitudinalmente lungo la via San Francesco d'Assisi, potrà essere reso agibile fino a costituire una S.L.P. massima di 650 mq. per attività di ristorazione e pubblici esercizi. A tal fine, limitatamente al soddisfacimento delle esigenze di carattere strettamente funzionale, è ammesso l'innalzamento dell'ultima soletta di copertura, con un'altezza massima di m. 3,50, che potrà essere realizzata anche in piano.
Particolare attenzione dovrà essere dedicata alle soluzioni tecnologiche adottate per gli impianti collocati sulla copertura, al fine di attenuare l'impatto visivo e assicurare il miglior inserimento ambientale e architettonico, in particolare dei prospetti sulle vie pubbliche.
E' in ogni caso escluso l'incremento di ulteriori camere per l'attività ricettiva.
Gli interventi previsti sono assoggettati al preventivo parere vincolante della Commissione Regionale per i Beni Culturali e Ambientali di cui all'articolo 91 bis della L.U.R..
La realizzazione di nuove volumetrie derivante dagli interventi di completamento del padiglione del cortile interno e del ristorante panoramico previsto nel sottotetto, è subordinata al reperimento dei relativi parcheggi pertinenziali, anche interrati, in misura almeno doppia rispetto a quanto stabilito dall'art. 41 sexies della Legge 1150/1942, come modificato dalla Legge 122/1989, contestualmente al reperimento di aree per servizi pubblici in misura pari all'ottanta per cento della S.L.P. in incremento, di cui almeno il cinquanta per cento da destinare a parcheggi. In alternativa alla dismissione è ammessa la monetizzazione delle aree a servizi.
Gli interventi si attuano tramite permesso di costruire convenzionato con la stipula di apposita convenzione o di atto unilaterale d'obbligo."".

La scheda normativa dell'Area da Trasformare nella Zona Urbana Centrale Storica n. 32 via dell'Arcivescovado n. 18; nella parte "ESTRATTO DELLE NORME URBANISTICO-EDILIZIE DI ATTUAZIONE (N.U.E.A.) FASCICOLO II - SCHEDE NORMATIVE VARIANTE", è sostituita con la nuova scheda modificata (all. 3 - n. ).