Vice Direzione Generale Servizi Amministrativi e Legali
Direzione
n. ord. 4765
2007 00605/104
OGGETTO: PIANO CASA ANNI 2007/2008 - DAI PIANI DI EDILIZIA PUBBLICA AL PROGRAMMA PER LA CASA.
Proposta dell'Assessore Tricarico.
Vista la deliberazione del Consiglio Comunale del 10 luglio
2006 (mecc. 2006 05033/002) avente per oggetto "Linee programmatiche
relative alle azioni ed ai progetti da realizzare nel corso del
mandato" ove si prevede una risposta programmata al fabbisogno
abitativo, attraverso la predisposizione di un "Piano comunale
per la casa".
Visto il provvedimento legislativo di proroga degli sfratti
nei confronti di soggetti socialmente deboli, all'esame del Parlamento,
ove si subordina detta proroga alla formulazione, da parte dei
Comuni, di programmi per far fronte all'emergenza abitativa.
Visto il Programma Casa "10.000 alloggi entro il 2012",
approvato dal Consiglio Regionale il 20 dicembre 2006.
Viste infine le previsioni contenute nella Legge Finanziaria
dello Stato per l'anno 2007, in ordine al reperimento di risorse
finanziarie da destinarsi all'ERP.
Tenuto conto dell'esigenza di rappresentare nella sua interezza
il disegno ed il programma complessivo all'interno del quale si
articolano le azioni delle politiche comunali per la casa di prima
e di seconda generazione previste nel biennio.
Si sottopone all'approvazione della Giunta e del Consiglio
Comunale il Piano Casa per gli anni 2007/2008 "Dai piani
di edilizia pubblica al programma per la casa" di cui all'allegato
n. 1.
Tutto ciò premesso,
Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli
Enti Locali, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267, nel quale,
fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti nella
competenza dei Consigli Comunali;
Dato atto che i pareri di cui all'art. 49 del suddetto Testo
Unico sono:
favorevole sulla regolarità tecnica;
favorevole sulla regolarità contabile;
Con voti unanimi, espressi in forma palese;
1) di approvare il Piano Casa per gli anni 2007/2008 (all. 1 - n. ) nelle sue linee programmatiche, nonché di approvare le azioni ed i progetti da realizzare nel biennio;
2) di dichiarare, attesa l'urgenza, in conformità del distinto voto palese ed unanime, il presente provvedimento immediatamente eseguibile ai sensi dell'art. 134, 4° comma, del Testo Unico approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267.
PREMESSA
La situazione abitativa in Torino, così come nelle
altre grandi aree metropolitane, è caratterizzata da alcuni
aspetti fondamentali, sia sul piano dell'offerta che su quello
della domanda.
L'offerta evidenzia infatti ormai da diversi anni alcune
consolidate linee di tendenza quali la progressiva riduzione del
numero degli alloggi in affitto, la crescente incidenza del canone
sul reddito delle famiglie, (soprattutto se monoreddito) e la
contestuale contrazione dell'edilizia pubblica, a causa del venir
meno sia dei finanziamenti che delle aree di proprietà
pubblica.
Per quanto concerne invece la domanda si registra, ormai
da tempo, una sempre più ampia articolazione dei fabbisogni,
quale conseguenza diretta del fatto che il problema casa investe
ormai un numero sempre più ampio e diversificato di categorie
sociali; l'affermarsi di nuovi modelli di convivenza, l'atomizzazione
e il conseguente incremento dei nuclei familiari e della popolazione
anziana, l'immigrazione da altri paesi, le discontinuità
connesse all'organizzazione del mercato del lavoro, impongono
risposte molto più flessibili.
L'emergenza abitativa registra inoltre una crescita anche
nei centri con popolazione inferiore ai 15.000 abitanti e nei
piccoli centri di provincia, tradizionalmente caratterizzati da
una maggiore coesione sociale che, negli anni passati, garantiva
minori tensioni abitative rispetto ai grandi centri.
La strategia del Comune deve pertanto articolarsi in un ventaglio
di azioni finalizzate non solo ad aumentare l'offerta di alloggi
in affitto a prezzi accessibili ma anche a favorire sinergie e
collaborazioni tra pubblico e privato, precostituendo un quadro
di reciproche convenienze economiche e sociali.
Lo sviluppo economico e la qualità sociale per un'area
ed una collettività non possono infatti prescindere, nel
loro perseguimento, dal tema dell'abitare.
L'esclusione dalla casa di una parte di cittadini ed una
inadeguata qualità abitativa estesa a vaste aree della
città, determinano lacerazioni nel tessuto sociale, indebolendo
coesione, fiducia e sicurezza e compromettendo con ciò
alcuni dei prerequisiti essenziali per l'attrattività,
la competitività e lo sviluppo economico di un territorio.
Il "PIANO CASA" ha l'obiettivo di ricondurre all'interno
di un più complessivo programma tutte le azioni delle politiche
abitative di prima e di seconda generazione, evidenziando i collegamenti
tra queste e molte altre aree d'intervento, da quelle di natura
socioassistenziale, alla dotazione territoriale di servizi, oppure
ai temi legati all'immigrazione, in una stretta correlazione intersettoriale
di un più ampio ventaglio di politiche comunali.
1. IL FABBISOGNO ABITATIVO IN TORINO
1.1 L'OSSERVATORIO SULLA CONDIZIONE ABITATIVA IN TORINO
Analizzare la condizione abitativa in una grande città,
significa fare i conti con un sistema complesso, in cui si intrecciano
dinamiche demografiche e di mercato, processi di sviluppo ed emergenze
critiche; significa soprattutto acquisire in via preventiva, risalendo
a fonti molteplici e diversificate, una massa di informazioni
e di dati che consentano di leggere i fenomeni nella loro interezza,
di acquisire cioè, quanto più possibile, un quadro
d'insieme. Questa esigenza diventa fondamentale per il Comune
che, come promotore delle politiche per la casa e regista dei
programmi di riqualificazione urbana, deve far discendere i processi
decisionali dalla completa conoscenza di tutti i termini del problema.
Partendo da queste premesse si è costituito l'Osservatorio
sulla Condizione Abitativa in Torino, che raccoglie ed aggiorna
mensilmente una massa notevole di dati, dando luogo alla pubblicazione
di un rapporto annuale.
Questo Osservatorio punta a potenziare e coordinare tutti
gli strumenti di monitoraggio del sistema abitativo torinese,
mettendo innanzitutto in relazione le molteplici informazioni
desumibili dalle banche dati esistenti sia all'interno del Comune
che presso altri Settori della Pubblica Amministrazione ed in
secondo luogo acquisendo e gestendo dati e informazioni desumibili
attraverso periodiche rilevazioni, presso fonti private.
Il progetto ha previsto una serie di monitor per la raccolta
e l'elaborazione di dati relativa ai processi demografici, al
patrimonio abitativo, al mercato della locazione, alle politiche
pubbliche e alla qualità dell'abitare nella nostra Città.
Questo Osservatorio, che produce sistematici risultati, fornisce
innanzitutto preziosi elementi di conoscenza per orientare gli
indirizzi e gli interventi pubblici, in materia di politiche per
la casa, ma può nel contempo costituire un utile strumento
anche per gli operatori privati.
E' inoltre attivo dall'anno scorso, sul sito internet del
Comune, il canale tematico "Informacasa" che si qualifica
come strumento di informazione e di dialogo con i cittadini.
1.2 ALCUNI DATI ESSENZIALI SUL FABBISOGNO
L'andamento demografico in Torino ha registrato un significativo
calo nel decennio 1991/2001, con una perdita di circa 100.000
abitanti, per poi stabilizzarsi e registrare un lieve recupero
in questi ultimi anni.
Si rileva come, a fronte di una cospicua riduzione del numero
di abitanti, nell'arco degli ultimi dieci anni, sia per contro
aumentato il numero dei nuclei familiari, a comprova del mutamento
della struttura dei nuclei stessi, (sono infatti aumentate le
famiglie costituite da persone sole o da monogenitori). Nell'anno
2006 sono stati iscritti a ruolo circa 700 sfratti per finita
locazione e circa 2000 sfratti per morosità. I cittadini
colpiti da sfratto esecutivo per finita locazione o per morosità
(purché la stessa risulti incolpevole), qualora siano in
possesso dei requisiti di legge, possono presentare domanda al
Comune per l'assegnazione di un alloggio di ERP, al di fuori degli
specifici bandi pubblici triennali. L'ultimo dei predetti bandi
pubblici per l'assegnazione di alloggi di ERP è stato emesso
alla fine dell'anno 2004, registrando 7.619 domande.
Da un'analisi delle domande al predetto bando emerge che
circa il 13% dei richiedenti è costituito da anziani ultrasessantacinquenni,
il 16% da portatori di handicap, il 4% da famiglie di nuova formazione;
un'ulteriore analisi su tale domanda ci dice inoltre che oltre
il 50% dei richiedenti denuncia un grave disagio abitativo conseguente
ad antigienicità ed inadeguatezza dell'immobile occupato,
immobile in cui, nel 60% dei casi risulta una condizione di sovraffollamento.
Un'analisi della domanda al bando ci dice ancora che oltre il
26% dei richiedenti è rappresentato da cittadini extracomunitari
e che quasi il 60% dei richiedenti totalizza, nella relativa graduatoria,
un punteggio superiore a 6 punti, rappresentando con ciò
una condizione di disagio abitativo molto grave.
Il Comune emette inoltre, con cadenza annuale, un bando pubblico
per l'erogazione del fondo per il sostegno alla locazione, un
contributo alle famiglie con un reddito modesto ed un canone di
locazione che incide in misura rilevante sullo stesso. Il bando
2006 ha registrato 14.500 domande, con un incremento costante
delle stesse negli ultimi anni. A tal proposito si rileva come
solo il 30% della domanda a tale bando si ripete nel bando per
l'assegnazione degli alloggi di ERP, a comprova del fatto che
le stesse rappresentano due tipologie di fabbisogno diverse, la
prima riferita a famiglie che abitano in un alloggio adeguato,
di cui hanno difficoltà a sostenere il canone, la seconda
riferita a famiglie che vivono in un alloggio per lo più
antigienico o improprio. Questo dato conferma la necessità
del rifinanziamento annuale del Fondo che, oltre a garantire un
concreto sostegno economico, si configura come uno strumento di
equità sociale, soprattutto quando interviene a favore
di quelle famiglie aventi titolo all'accesso all'ERP, ma escluse
per mancanza di alloggi.
Il Comune registra infine circa un migliaio di domande presentate
annualmente alla propria immobiliare sociale LO.C.A.RE., da parte
di famiglie in emergenza abitativa con un reddito di non oltre
il 30% superiore al limite di accesso all'ERP. Tali famiglie richiedono
al Comune un aiuto nella ricerca di un alloggio in affitto sul
mercato privato della locazione (attraverso garanzie e incentivi
al proprietario) e rappresentano un'ulteriore tipologia di fabbisogno
di chi, pur essendo disponibile a confrontarsi con i canoni del
mercato privato, si scontra contro i timori di insolvenza che
molti proprietari nutrono verso le famiglie monoreddito, oppure
con i frequenti pregiudizi, nel caso di famiglie extracomunitarie.
2. LE POLITICHE ABITATIVE DI PRIMA GENERAZIONE
La prima legge organica sull'edilizia popolare fu la cosiddetta
"Legge Luzzatti" del 1903, seguita dal Testo Unico del
1919 che introduceva per la prima volta il metodo del finanziamento
diretto in conto capitale dell'edilizia popolare da parte dello
Stato.
Il successivo Testo Unico del 1938 (Regio Decreto n. 1165),
pose definitivamente le basi dell'edilizia statale e sovvenzionata,
disciplinando per la prima volta le modalità di assegnazione
e di gestione degli alloggi popolari.
Nel primo dopoguerra la grande sproporzione esistente tra
abitazioni disponibili e popolazione (deficit di 10 milioni di
stanze rilevato dal censimento del 1951) nonché i massicci
flussi migratori nei centri del triangolo industriale, portarono
alla rapida espansione dei grandi insediamenti urbani, senza un'adeguata
programmazione nello sviluppo del territorio e nella indispensabile
dotazione di infrastrutture e servizi.
Una tappa fondamentale in questo percorso è rappresentata
dalla Legge n. 60 del 14 febbraio 1963 che affidava al nuovo ente
GESCAL (Gestione Case Lavoratori) il compito di programmare l'attività
costruttiva, sulla base di un piano decennale e con modalità
di finanziamento diretto da parte dei singoli lavoratori.
La Legge n. 60/1963 dà una soluzione razionale al
problema dell'edilizia popolare riconoscendo alla stessa un ruolo
di interesse pubblico generale ed un valore di servizio pubblico,
riaffermato poi da tutta la legislazione successiva.
Tuttavia la legislazione dal secondo dopoguerra sino agli
anni '70 sarà purtroppo dettata soprattutto dall'emergenza,
avendo attenzione pressoché esclusivamente alla quantità
di alloggi prodotti piuttosto che alla "qualità dell'abitare".
Ciò precisato non si può tuttavia ignorare
il valore innovativo di alcune leggi quali la 865/1971, che sciolse
definitivamente ogni legame prima esistente tra ERP ed attività
assistenziale, il D.P.R. 616/1977 che trasferì ai Comuni
le funzioni amministrative relative alle assegnazioni degli alloggi
di ERP, la Legge 457/1978 che, nel delineare e finanziare un piano
decennale di edilizia pubblica, ridisegna la distribuzione di
competenze tra organi centrali e periferici.
Si deve comunque rilevare come per troppo tempo il settore
dell'ERP è stato dominato dalla politica dell'emergenza
anziché da una politica di piano capace di programmare
nel tempo un costante ed adeguato flusso di risorse da investire.
Ne sono la prova le leggi n. 25/1980 e n. 94/1982 che, pochi anni
dopo l'entrata in vigore del piano decennale per l'edilizia (Legge
n. 457/1978), riportano alla logica dei finanziamenti straordinari
per far fronte all'emergenza abitativa determinata dagli sfratti.
Le politiche abitative di prima generazione, di tipo distributivo,
incentrate sull'edilizia residenziale pubblica (ERP) e pertanto
sull'assegnazione di alloggi di edilizia sovvenzionata a canone
sociale, hanno rappresentato, sino alla fine del secolo scorso,
pressoché l'unica risposta pubblica alla domanda abitativa
delle famiglie a basso reddito.
2.1 L'ASSEGNAZIONE DEGLI ALLOGGI DI ERP
Una parte significativa delle periferie cittadine è
costituita da alloggi di ERP edificati in gran parte tra gli anni
'60 e gli anni '80, (gli alloggi di ERP in Torino ammontano a
circa 18.000).
Fisiologicamente dal suddetto patrimonio scaturiscono ogni
anno circa 500 disponibilità alloggiative che si determinano
per disdetta, recupero forzoso a seguito di decadenza oppure decesso
degli assegnatari. Tali alloggi, dislocati ovviamente in modo
casuale nei vari quartieri, sono assegnati per il 50% sulla base
della graduatoria del bando pubblico emesso triennalmente e per
il 50% sulla base delle graduatorie dell'emergenza abitativa,
costituite da sfrattati (80%) e da casi sociali di particolare
gravità, segnalati dai servizi sociali territoriali (20%).
I criteri per l'assegnazione degli alloggi di ERP sono fissati
da una specifica legge regionale.
Le assegnazioni in emergenza abitativa sono ulteriormente
normate da un regolamento approvato dal Consiglio Comunale e vagliate
dalla Commissione Comunale per l'Emergenza Abitativa (CEA) che
si riunisce, a tal fine, due volte la settimana.
Nell'ambito delle procedure di assegnazione degli alloggi
di ERP si individueranno forme di accompagnamento che, attraverso
modalità organizzative ad alta integrazione socio sanitaria,
saranno volte a favorire l'inserimento e l'integrazione, all'interno
del nuovo contesto abitativo, dei soggetti in condizioni di particolare
fragilità psicofisica e debolezza sociale e a prevenire
i rischi di degrado degli stessi. Entro sei mesi dall'approvazione
del presente provvedimento l'Amministrazione Comunale presenterà
un progetto volto ad assicurare il raggiungimento degli obiettivi
sopra citati.
Per consentire un'analisi più analitica ed una più
mirata risposta alla domanda abitativa, nella formazione della
graduatoria conseguente al bando pubblico per l'assegnazione di
alloggi di ERP in questi ultimi anni la Città si è
avvalsa della facoltà, prevista dalla legge regionale,
di formare, congiuntamente alla graduatoria generale dei richiedenti,
specifiche subgraduatorie, estrapolate dalla prima e riferite
a categorie speciali quali anziani ultrasessantacinquenni, portatori
di handicap, coppie di nuova formazione, appartenenti alle Forze
dell'ordine.
A tali categorie speciali può essere riservata una
quota degli alloggi in assegnazione.
L'ERP consente oggi di soddisfare poco più del 10%
del fabbisogno di alloggi in locazione a canone calmierato emergente
in Torino né è pensabile un cospicuo incremento
di tali percentuali nel prossimo futuro, anche se l'attuazione
del programma non può prescindere da un adeguato finanziamento
statale all'ERP.
Si precisa inoltre che lo sviluppo dell'ERP deve avvenire
con modalità diverse dal passato, sarebbero oggi infatti
improponibili i modelli attraverso i quali si era sviluppata l'ERP
nei decenni passati, concentrando il disagio sociale in grandi
quartieri ghetto ed originando il degrado e la marginalità
delle periferie cittadine, ai quali specifici programmi comunali
di riqualificazione stanno cercando di porre rimedio in questi
ultimi anni.
L'incremento del patrimonio di ERP previsto nel prossimo
futuro avverrà anche attraverso acquisizioni sul mercato
privato di immobili con un numero non elevato di alloggi, integrati
in un tessuto urbano ove siano presenti altre tipologie edilizie,
(agevolata, convenzionata, privata), e riservando quote di affitto,
a regime privatistico, all'interno di stabili di nuova costruzione
a proprietà pubblica.
Le disponibilità alloggiative che si determinano nel
tempo sono pertanto, di volta in volta, assegnate a richiedenti
inseriti nelle graduatorie o subgraduatorie del bando pubblico
oppure nelle graduatorie dell'emergenza abitativa, nel rispetto
delle percentuali fissate dalla legge.
2.2 LA TEMPORANEA SISTEMAZIONE IN ALBERGO DI FAMIGLIE SGOMBERATE
In parallelo all'attività di assegnazione di alloggi di ERP a famiglie in emergenza abitativa, visto il crescente impulso all'esecuzione degli sfratti e l'impossibilità a reperire contestualmente gli alloggi necessari, si è consolidata negli anni, tra gli interventi garantiti dal Comune, la temporanea sistemazione in albergo delle famiglie sfrattate, nelle more del reperimento di una idonea sistemazione abitativa, (140 famiglie albergate per un periodo medio di 40 giorni nell'anno 2006).
2.3 DECADENZE, SGOMBERI, CONTENZIOSO LEGALE
Rientra inoltre tra le competenze comunali l'attività accertatoria sul mantenimento dei requisiti di permanenza nell'ERP da parte delle 18.000 famiglie assegnatarie in Torino. Tale attività produce ogni anno alcune centinaia di decreti di decadenza ed ordinanze di sgombero nei confronti di chi non ha più titolo ad occupare un alloggio di edilizia pubblica.
2.4 IL PIANO DI VENDITA DEGLI ALLOGGI DI ERP COMUNALI
Si fa infine riferimento al piano di vendita degli alloggi
di ERP comunali, regolamentato da una legge nazionale, (Legge
n. 560/1993) che fissa il prezzo, (determinato sulla base degli
estimi catastali) e le modalità di vendita; tale piano
è stato recentemente oggetto di una rilevante integrazione.
La Città di Torino è infatti proprietaria in
altri Comuni di n. 2.903 alloggi, costruiti o acquisiti con i
fondi di leggi speciali, assegnati sino al 2001 dalla Città
stessa e non inclusi nel piano di vendita precedentemente approvato.
A causa di modifiche alla legislazione regionale in materia
di ERP, dall'anno 2002 le disponibilità alloggiative che
si determinano in tale patrimonio sono oggetto di assegnazione
da parte dei comuni ove sono siti gli immobili e non già,
come avveniva in passato, da parte dell'ente proprietario.
Detto patrimonio comporta per la Città gravosi costi
di gestione e manutenzione, nonché pesanti oneri fiscali,
senza la possibilità, per la Città stessa, di usufruire
di tali immobili per far fronte all'emergenza abitativa presente
sul suo territorio. Di contro, i Comuni, ove sono ubicati gli
stabili di proprietà della Città di Torino, non
sempre devono fronteggiare una situazione di emergenza abitativa
della stessa gravità.
Si è pertanto resa opportuna una revisione del piano
di vendita precedentemente approvato, inserendovi gli stabili
ubicati nel territorio della provincia di Torino e stralciando
nel contempo, dal piano stesso, circa 500 alloggi siti in Torino.
I proventi derivanti dalla vendita del predetto patrimonio
finanzieranno l'acquisto di alloggi da destinare alle finalità
dell'ERP oppure interventi di manutenzione straordinaria o di
recupero sul patrimonio esistente.
Si rappresentano nelle sottostanti tabelle le previsioni
di alienazione di alloggi di ERP nel triennio 2007/2009, con la
relativa valorizzazione.
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Legge 560/1993 - PIANO DI VENDITA ALLOGGI ERP DELLA CITTA' Previsioni di alienazione |
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ANNO 2007 |
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TORINO |
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64.000.000,00 |
VENDITE RESIDUE 1,6% |
1.000.000,00 |
|
ALPIGNANO |
|
|
4.000.000,00 |
VENDITE PREVISTE 15% |
600.000,00 |
|
ORBASSANO |
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|
3.000.000,00 |
VENDITE PREVISTE 30% |
900.000,00 |
|
RIVALTA |
|
|
1.800.000,00 |
VENDITE PREVISTE 20% |
360.000,00 |
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LEINI' |
|
|
800.000,00 |
VENDITE PREVISTE 15% |
120.000,00 |
|
VOLPIANO |
|
|
3.700.000,00 |
VENDITE PREVISTE 20% |
740.000,00 |
|
S.BENIGNO |
|
|
1.300.000,00 |
VENDITE PREVISTE 20% |
260.000,00 |
|
POIRINO |
|
|
1.100.000,00 |
VENDITE PREVISTE 5% |
50.000,00 |
|
NONE |
|
|
600.000,00 |
VENDITE PREVISTE 15% |
90.000,00 |
|
RIVAROSSA |
|
|
513.000,00 |
VENDITE PREVISTE 25% |
125.000,00 |
|
TROFARELLO |
|
|
156.000,00 |
VENDITE PREVISTE 25% |
40.000,00 |
|
AVIGLIANA |
|
|
200.000,00 |
VENDITE PREVISTE 10% |
20.000,00 |
|
BRUSASCO |
|
|
1.100.000,00 |
VENDITE PREVISTE 10% |
110.000,00 |
|
CAVAGNOLO |
|
|
1.000.000,00 |
VENDITE PREVISTE 10% |
100.000,00 |
|
COLLEGNO |
|
|
26.000.000,00 |
VENDITE PREVISTE 8% |
2.080.000,00 |
|
SETTIMO |
|
|
12.000.000,00 |
VENDITE PREVISTE 10% |
1.200.000,00 |
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IMPORTO COMPLESSIVO |
7.795.000,00 |
|
ANNO 2008 |
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TORINO |
|
|
64.000.000,00 |
VENDITE RESIDUE 1,6% |
1.000.000,00 |
|
COLLEGNO |
|
|
26.000.000,00 |
VENDITE PREVISTE 15% |
3.900.000,00 |
|
SETTIMO |
|
|
12.000.000,00 |
VENDITE PREVISTE 25% |
3.000.000,00 |
|
GRUGLIASCO |
|
|
13.656.000,00 |
VENDITE PREVISTE 5% |
650.000,00 |
|
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|
IMPORTO COMPLESSIVO |
8.550.000,00 |
|
ANNO 2009 |
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|
TORINO |
|
|
64.000.000,00 |
VENDITE RESIDUE 1,6% |
1.000.000,00 |
|
GRUGLIASCO |
|
|
13.656.000,00 |
VENDITE PREVISTE 20% |
2.650.000,00 |
|
BEINASCO |
|
|
5.000.000,00 |
VENDITE PREVISTE 25% |
1.250.000,00 |
|
NICHELINO |
|
|
13.500.000,00 |
VENDITE PREVISTE 25% |
3.700.000,00 |
|
PIOSSASCO |
|
|
2.800.000,00 |
VENDITE PREVISTE 25% |
700.000,00 |
|
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IMPORTO COMPLESSIVO |
9.300.000,00 |
2.5 L'ENTE GESTORE DELL'ERP: L'ATC (GIA' IACP)
L'ente pubblico preposto alla gestione dell'ERP è
l'Agenzia Territoriale per la Casa (ATC), già Istituto
Autonomo Case Popolari, che ha giurisdizione a livello provinciale
ed amministra oltre 30.000 alloggi, 18.000 dei quali siti in Torino.
Nel novero dei sopra citati immobili, sono ricompresi 10.000
alloggi di proprietà del Comune di Torino, che l'ATC amministra
in forza di una specifica convenzione.
A valle dell'assegnazione, operata dai Comuni, l'ATC provvede
alla stipula dei contratti di locazione con gli assegnatari, alla
bollettazione e riscossione del canone e delle quote relative
alle spese ripetibili, alla concessione di cambi alloggio e di
autorizzazioni al subentro nel contratto di locazione. L'ATC effettua
inoltre un periodico censimento socioeconomico dei nuclei familiari
assegnatari, indispensabile per la determinazione e l'aggiornamento
del canone di locazione (si tratta infatti di un "canone
sociale" proporzionale al reddito delle famiglie). L'ATC
effettua inoltre la manutenzione ordinaria e straordinaria sul
proprio patrimonio, nonché la manutenzione ordinaria sul
patrimonio amministrato per conto dei Comuni che possono delegare
all'Agenzia stessa anche gli interventi di manutenzione straordinaria,
finanziandone la relativa spesa (la manutenzione ordinaria è
finanziata attraverso una quota del canone di locazione corrisposto
dagli assegnatari).
Il Comune intende infine avviare, congiuntamente all'Ente
Gestore, uno studio volto alla sperimentazione di forme di "portierato
sociale" all'interno dei quartieri di ERP, al fine di migliorare
i rapporti con l'utenza, di consentire più tempestivi ed
agevoli controlli sullo stato di occupazione degli alloggi, nonché
di consentire la puntuale segnalazione di qualsiasi anomalia o
problema manutentivo.
In ultimo, è allo studio un'integrazione della convenzione
vigente tra Città ed ATC per l'amministrazione degli alloggi
comunali, con l'obiettivo di impegnare i due Enti alla creazione
di una banca dati condivisa ricomprendente tutte le situazioni
di grave disagio sociale conosciute, in modo tale da consentire
più tempestive, efficaci e coordinate modalità d'intervento
e di accompagnamento, a favore dei soggetti interessati.
3. LE POLITICHE ABITATIVE DI SECONDA GENERAZIONE
La crescente inadeguatezza delle politiche abitative di
prima generazione, incentrate sull'assegnazione di alloggi realizzati
interamente con risorse pubbliche (edilizia sovvenzionata), ha
determinato, in questi ultimi anni, la nascita e la progressiva
espansione di nuove e differenziate politiche di seconda generazione,
orientate al mercato e realizzate sia attraverso una mediazione
pubblica tra gli interessi di inquilini e proprietari di alloggi,
sia attraverso strumenti di promozione oppure attraverso convenzionamenti
tra il Comune e gli operatori privati del settore, sia infine
attraverso contributi a sostegno delle persone a basso reddito
o con un canone di locazione elevato.
Le predette nuove politiche abitative si sono nel tempo articolate
e differenziate per rispondere ad un fabbisogno variegato ed in
rapida trasformazione. E' stato in tal modo possibile supplire,
con un'offerta alternativa all'ERP, ad una parte crescente di
domanda non assorbibile dall'ERP stessa, ed è stato anche
possibile, nel contempo, fornire risposte al disagio abitativo
di famiglie che, pur trovandosi in condizioni socioeconomiche
migliori di quelle previste per l'accesso all'ERP, non erano tuttavia
in grado, senza un aiuto, di accedere o permanere sul mercato
privato della locazione.
Si rappresentano qui di seguito le politiche per la casa
di seconda generazione che già hanno trovato attuazione
in questi ultimi anni, quali il Fondo per il Sostegno alla Locazione
e l'Immobiliare Sociale Comunale LO.C.A.RE, con alcune specifiche
proposte di aggiornamento dei criteri gestionali, relativamente
a quest'ultima, nonché la proposta di istituzione di una
nuova misura, denominabile "canone assistito" e finalizzata
a prevenire l'avvio di sfratti per morosità nei confronti
di soggetti che, per un'improvvisa riduzione del reddito, non
risultino più in grado di far fronte al canone di locazione.
3.1 FONDO PER IL SOSTEGNO ALLA LOCAZIONE
Circa il 10% delle famiglie in affitto si trova a fare
i conti con una pesantissima incidenza del canone sul reddito,
tale da esporle costantemente al rischio di inadempienza e conseguentemente
di sfratto.
Il fondo per il sostegno alla locazione, annualmente erogato
dai Comuni attraverso bandi pubblici, emanati sulla base di criteri
fissati dalla Regione, è una misura di sostegno del reddito,
prevista dalla legge che ha liberalizzato i canoni, che si configura
come fondamentale per consentire a moltissime famiglie di permanere
sul mercato privato della locazione.
E' stata peraltro questa anche una scelta strategica volta
a compensare almeno in parte il pressoché totale disimpegno
dello Stato dall'Edilizia Residenziale Pubblica: non si finanzia
più la costruzione di case popolari ma si fa tuttavia in
modo di risolvere una parte della domanda abitativa, mettendo
le famiglie a basso reddito in grado di sostenere l'onere di un
affitto di mercato.
Dall'anno 2000 ad oggi la Città ha emesso 7 bandi
pubblici (l'ultimo dei quali ha registrato 14.000 domande), con
l'erogazione complessiva di contributi per quasi 70 milioni di
euro. Anche nel prossimo futuro questo contributo svolgerà
un ruolo fondamentale di contenimento dell'emergenza abitativa
in Città.
3.2 STRUTTURE E INCENTIVI COMUNALI PER FAVORIRE L'INCONTRO TRA DOMANDA ED OFFERTA SUL MERCATO PRIVATO DELLA LOCAZIONE
Il fondo per il sostegno alla locazione persegue l'obiettivo
di garantire la permanenza delle famiglie a basso reddito nell'alloggio
in affitto, attraverso un contributo commisurato all'incidenza
del canone sul reddito. Questa misura non aiuta tuttavia nell'immediato
chi è alla ricerca di un alloggio in affitto.
Con l'acuirsi dell'emergenza abitativa si è pertanto
puntato ad un più vasto ed organico sistema di strumenti,
per favorire l'accesso alla locazione privata, attraverso una
struttura comunale, denominata LO.C.A.RE. (Locazioni convenzionate,
assistite, residenziali); tale struttura, costituita dal Comune
di Torino con proprio personale ed una sede autonoma in un locale
commerciale nel centro cittadino, è nata con l'obiettivo
di favorire l'incontro tra domanda ed offerta sul mercato privato
della locazione, attraverso specifici incentivi e garanzie a favore
dei proprietari e contributi a favore degli inquilini.
La suddetta immobiliare pubblica, operante dall'autunno dell'anno
2000, ha sino ad oggi promosso la stipula di 1.676 contratti di
locazione il 56% dei quali convenzionati ai sensi dell'articolo
2, comma 3 della Legge n. 431/1998 e pertanto con canone significativamente
inferiore ai valori correnti di mercato.
Si è registrata una costante progressione negli anni
del numero di contratti promossi attraverso l'attività
dell'ufficio tanto che nell'arco dell'anno 2006 si sono stipulati
577 contratti di locazione.
La struttura è stata gradualmente potenziata negli
anni, per far fronte ai crescenti volumi di attività.
E' cosa nota che in Torino, così come nell'area metropolitana,
esistono migliaia di alloggi sfitti ed è altrettanto nota
la bassa propensione della proprietà ad affittare alloggi
a famiglie monoreddito o comunque con reddito medio/basso, non
ritenendosi sufficientemente garantita rispetto alla solvibilità
futura del conduttore.
Una verifica sui contratti registrati presso le quattro Agenzie
delle entrate di Torino ci dice inoltre che solo il 3% degli stessi
sono contratti "convenzionati", ai sensi dell'articolo
2, comma 3 della Legge 431/1998; la suddetta modalità contrattuale,
comportante canoni calmierati per gli inquilini, compensati da
vantaggi fiscali per i proprietari, risulta pertanto generalmente
non praticata, per lo più perché non conosciuta
dai diretti interessati.
Alla luce delle suddette considerazioni si è pertanto
ritenuto che l'incontro tra domanda ed offerta sia agevolato innanzitutto
fornendo al proprietario un'assicurazione contro il rischio di
morosità del conduttore. Ciò avviene attraverso
un FONDO di GARANZIA appositamente costituito con uno stanziamento
iniziale su un apposito capitolo di bilancio, successivamente
conservato nei residui; tale fondo copre sino ad un massimo di
18 mensilità del canone, a fronte di sentenza esecutiva
di sfratto.
Insieme alle garanzie, LO.C.A.RE. offre inoltre incentivi
economici "una tantum" ed a fondo perduto, al proprietario
che stipuli un nuovo contratto di locazione con un inquilino inserito
nella specifica graduatoria comunale.
Alla stipula del contratto l'inquilino riceverà a
sua volta un "bonus", anch'esso "una tantum"
ed a fondo perduto.
Sul piano operativo la domanda presentata a LO.C.A.RE. dal
cittadino in condizione di emergenza abitativa, (per sfratto,
alloggio improprio, sovraffollamento, coabitazione etc.), e con
un reddito di non oltre il 30% superiore al limite per l'accesso
all'ERP, ottiene nell'arco di una settimana il parere della Commissione
Comunale per l'Emergenza Abitativa (CEA), di cui fanno parte consilieri
comunali della maggioranza e dell'opposizione, rappresentanti
dei sindacati inquilini e delle organizzazioni della proprietà
edilizia, un rappresentante dell'ATC ed un rappresentante del
Coordinamento Sanità ed Assistenza fra i movimenti di base
(C.S.A.).
La CEA si riunisce due volte la settimana ed è il
medesimo organismo che esprime anche parere circa le assegnazioni
degli alloggi di ERP per far fronte a situazioni di emergenza
abitativa.
A fronte del parere favorevole della CEA il richiedente viene
collocato in una graduatoria ove si tiene conto delle sue condizioni
soggettive e oggettive. Contestualmente alla collocazione in graduatoria
il richiedente riceve una certificazione nella quale il Comune
attesta l'impegno a fornire un'assicurazione contro il rischio
di morosità, attraverso un Fondo di Garanzia, nonché
l'erogazione di un incentivo "una tantum" a fondo perduto,
al proprietario che stipuli un regolare contratto di locazione
a favore dell'intestatario dell'attestato; inoltre, qualora il
contratto venga stipulato ai sensi dell'articolo 2, comma 3 della
Legge 431/1998, il proprietario fruirà della riduzione
dell'ICI allo 1 per mille.
Il richiedente ha pertanto due possibilità per risolvere
il suo problema abitativo e cioè:
1) ricercare direttamente un proprietario disponibile ad affittare
il proprio alloggio esibendo, in questa ricerca, l'attestazione
del Comune circa garanzie e incentivi offerti e mettendo possibilmente
in contatto il personale di LO.C.A.RE. con il proprietario stesso;
2) essere collocato in una graduatoria dalla quale saranno
estrapolati i soggetti da proporsi ai proprietari che mettano
propri alloggi a disposizione del Comune.
Alla stipula di un regolare contratto di locazione, che può
riguardare un alloggio situato in Torino o in qualsiasi comune
della provincia, proprietario ed inquilino fruiranno degli incentivi
e dei contributi previsti.
IL PROGETTO DI LO.C.A.RE. METROPOLITANA
Si ritiene l'obiettivo di incrementare la collaborazione
tra i Comuni dell'area metropolitana attraverso un approccio integrato
e trasversale ai problemi del territorio, compirà un significativo
passo avanti ampliando su scala metropolitana l'ambito d'intervento
dell'immobiliare sociale comunale operante da oltre 6 anni a Torino.
Il Piano Casa regionale per gli anni 2007/2012 prevedendo,
tra l'altro, finanziamenti destinati alla creazione o allo sviluppo
di tali strutture, costituisce una preziosa opportunità
per la sperimentazione di nuove formule.
Attorno all'esperienza dell'immobiliare sociale comunale
"LO.C.A.RE.", la Provincia di Torino ha promosso l'avvio
di una serie di incontri con i Comuni dell'area metropolitana,
con l'obiettivo di estendere a tale ambito il modello torinese.
Il Comune di Torino ha proposto e discusso con dieci Comuni
che hanno manifestato interesse ad aderire al progetto, uno schema
di accordo per la costituzione di "LO.C.A.RE. Metropolitano",
redatto sulla base di criteri e modalità operative condivisi
ed omogenei, adottando integralmente il modello attualmente applicato
da LO.C.A.RE. - TORINO, (potrà variare unicamente l'entità
dei contributi e degli incentivi riconosciuti).
Detto accordo tra comuni, (ai sensi dell'articolo 15 della
Legge n. 241/1990), per la costituzione di una immobiliare sociale
comunale di ambito metropolitano, adottato, con specifico provvedimento,
da tutti i Comuni aderenti all'iniziativa, si pone come obiettivo
la diffusione in rete, delle attività e dei servizi offerti
dall'immobiliare sociale LO.C.A.RE., al fine di pervenire alla
costituzione di un'articolata struttura di ambito metropolitano.
I Comuni aderenti riceveranno le domande di accesso ai servizi
di LO.C.A.RE. presentate dai propri cittadini, adottando a tal
fine un modulo di domanda unificato.
Le domande saranno sottoposte alle Commissioni individuate
da ciascun Comune, per valutarne l'accoglibilità (per il
Comune di Torino tale commissione è la C.E.A.); dette Commissioni
valuteranno le domande sulla base dei criteri e delle modalità
concordemente adottati.
I proprietari di immobili interessati a conoscere gli incentivi
e le garanzie offerti da LO.C.A.RE. nonché l'entità
del canone, nel caso di contratti convenzionati ai sensi dell'articolo
2, comma 3 della Legge n. 431/1998, con i relativi vantaggi fiscali,
potranno essere indirizzati agli uffici di LO.C.A.RE. - TORINO
o ad altri sportelli successivamente individuati per le relative
informazioni.
Copia delle domande accolte dalle Commissioni comunali preposte,
verrà trasmessa a LO.C.A.RE. - TORINO ai fini dell'inserimento
dei richiedenti in una graduatoria generale di ambito metropolitano,
dalla quale saranno estrapolati i nominativi da segnalare ai proprietari
che offriranno alloggi in locazione. Gli uffici comunali preposti
rilasceranno inoltre al richiedente un attestato indicante gli
incentivi e le garanzie forniti al proprietario che stipulerà
un regolare contratto di locazione con il latore dell'attestato;
tale dichiarazione sarà esibita dal richiedente nella propria
personale ricerca di un alloggio in affitto, stante che detto
alloggio potrà essere ubicato su tutto il territorio provinciale.
Le Commissioni comunali che valuteranno l'ammissibilità
delle domande potranno discrezionalmente attribuire, ai fini della
collocazione dei richiedenti in una graduatoria generale, 3 punti
per eventuali situazioni di grave disagio sociale e abitativo.
Detti punteggi preferenziali, ove determinassero la proposta ai
richiedenti di alloggi concessi in disponibilità a LO.C.A.RE.,
saranno preventivamente e collegialmente valutati ed eventualmente
confermati da una Commissione tecnica formata da un rappresentante
designato da ciascuno dei Comuni aderenti.
Ciascun Comune aderente, a fronte di un regolare contratto
di locazione stipulato da un proprio cittadino ammesso ai benefici
di cui trattasi, esperite le opportune verifiche, procederà
alla liquidazione degli incentivi e dei contributi previsti a
favore di inquilini e proprietari, trasmettendo a LO.C.A.RE. -
TORINO notizia dell'intercorso contratto, per la cancellazione
del nominativo dalla graduatoria generale.
LO.C.A.RE. - TORINO provvederà periodicamente a trasmettere
a ciascun Comune aderente la graduatoria generale dei richiedenti
debitamente aggiornata. Vista poi l'esigenza di uniformare la
percentuale di riduzione dell'ICI e l'entità del cofinanziamento
comunale, ciascun Comune aderente si impegna ad applicare, entro
l'anno 2008, ai proprietari che affittano alloggi tramite l'immobiliare
sociale metropolitana con contratti convenzionati ai sensi dell'articolo
2 comma 3 della Legge n. 431/1998, una riduzione dell'ICI non
inferiore al 70% dell'aliquota applicata agli alloggi non destinati
ad abitazione principale.
Ciascun Comune aderente si impegna inoltre a stanziare annualmente
almeno il 51% dei costi complessivi per l'apertura o lo sviluppo
dell'agenzia per la locazione o per il sostegno all'affitto, indicando
altresì l'importo di tale stanziamento nell'atto deliberativo
di approvazione del presente accordo.
I Comuni si impegnano infine ad accantonare il 5% del finanziamento
comunale stanziato a favore dell'agenzia per la locazione, al
fine di costituire il Fondo di Garanzia.
Al Comune di Torino sarà riconosciuto un rimborso
spese forfettario per le attività di servizio garantite,
pari a 1.000 Euro annui da ciascuno dei Comuni aderenti.
3.3 I CANONI ASSISTITI
La crisi economica in atto, l'incremento dei valori immobiliari
e dei canoni di locazione, l'insufficienza delle risorse destinate
al Fondo nazionale per il sostegno alla locazione, stanno determinando
un aumento del novero delle famiglie che non sono più in
grado di far fronte al pagamento del canone dell'alloggio in cui
vivono. A ciò consegue un preoccupante incremento degli
sfratti per morosità, rispetto ai quali la Città
non è spesso in grado di offrire sistemazioni alternative,
vista l'esiguità degli alloggi di Edilizia Residenziale
Pubblica annualmente disponibili, (nell'anno 2006 il Tribunale
di Torino ha iscritto a ruolo oltre 2000 sfratti per morosità,
a fronte di circa 700 sfratti per finita locazione).
In questo contesto è indispensabile garantire la massima
razionalizzazione nell'uso delle risorse, elaborando nuove misure
a sostegno del reddito, in grado di fornire risposte efficaci
ad una più vasta platea di famiglie in condizioni di emergenza
abitativa.
Infatti chi ha subito uno sfratto per morosità, così
come chi incorre in tale rischio poiché non riesce più
a far fronte al regolare pagamento del canone, risulta per lo
più escluso sia dalla possibilità di accedere all'ERP,
(visto il ridottissimo numero di alloggi disponibili), che dalla
possibilità di fruire delle agevolazioni concesse, attraverso
LOCARE, per favorire l'accesso al mercato privato della locazione,
(vista l'attuale impossibilità, per l'interessato, di far
fronte autonomamente ad un canone di mercato). L'obiettivo è
pertanto quello di sperimentare misure innovative che forniscano
una prima risposta a tale domanda emergente.
Si propone che le predette misure, denominabili "Canoni
Assistiti", siano articolate sulla base dei seguenti criteri
e modalità:
- Finalità' del contributo
Il contributo è finalizzato a prevenire un eventuale
sfratto per morosità.
- Requisiti di accesso al contributo per prevenire la morosita'
nell'alloggio condotto in locazione
L'eventuale accesso al contributo per consentire la permanenza
nell'alloggio condotto in locazione, è subordinato al possesso
di requisiti quali l'incidenza del canone sul reddito superiore
ad una data soglia, una rilevante riduzione del reddito o un aumento
del canone intervenute nell'ultimo anno, nonché l'assenza
di uno sfratto per morosità sentenziato al momento della
presentazione della domanda e dell'erogazione del contributo.
Si rinvia a successiva deliberazione una più analitica
definizione dei requisiti.
Il Comune emetterà un bando di concorso la cui
vigenza si prolungherà sino ad esaurimento delle risorse
stanziate. In tale periodo gli interessati potranno presentare
domanda per l'accesso al contributo. Le domande saranno inserite
in una graduatoria aperta, con l'attribuzione di punteggi sulla
base delle condizioni di debolezza sociale riscontrate, definiti
con successivo atto deliberativo.
La graduatoria sarà aggiornata con periodicità
almeno mensile e con analoga periodicità presentata alla
Commissione Comunale per l'Emergenza Abitativa (CEA), per presa
d'atto. La CEA stessa, ove consultata, esprimerà parere
in ordine a dubbi interpretativi circa l'applicazione delle misure
in oggetto.
- Misura del contributo e criteri di attribuzione
Il contributo, erogato al richiedente in un'unica soluzione,
sarà pari al 25% del canone di locazione annuo.
L'accesso al contributo escluderà il beneficiario,
nei 24 mesi successivi, dalla possibilità di presentare
domanda per l'assegnazione di un alloggio di ERP, a fronte di
un'emergenza abitativa, (articolo 13 della L.R.P. n. 46/1995),
determinata da sentenza di sfratto per morosità.
Ove il beneficiario del contributo in oggetto acceda successivamente
al Fondo nazionale per il sostegno alla locazione, nel computo
dell'incidenza del canone sul reddito, operato a tal fine, si
sommerà il contributo previamente fruito al reddito annuo
percepito.
3.4 MIX ABITATIVO E NUOVE FUNZIONI TERRITORIALI
L'Amministrazione comunale è da anni impegnata
in programmi complessi di riqualificazione urbana, attraverso
interventi integrati che incidano sugli aspetti sociali, ambientali,
economici e infrastrutturali. Nell'attuazione di queste strategie
rivestono notevole importanza le azioni volte a favorire l'integrazione
sociale.
E' evidente come una troppo elevata concentrazione, in alcune
aree cittadine, di situazioni di grave disagio socioeconomico,
determina un aumento delle disuguaglianze tra le varie parti della
Città favorendo, in tali zone, quei processi di disgregazione
che incrementano insicurezza e conflitti. E' perciò fondamentale
che nei nuovi insediamenti, in particolare ove siano presenti
quote significative di edilizia sociale, si creino le condizioni
per realizzare un mix socioculturale sufficientemente ricco e
coeso da garantire la necessaria integrazione sociale.
La possibilità di incidere su tali condizioni è
favorita dalla compresenza di diverse tipologie di edifici residenziali
(edilizia privata, agevolata, convenzionata e sovvenzionata) e
dall'intervento nell'assegnazione degli alloggi di edilizia pubblica
con un progetto di insediamento che garantisca una variegata ed
equilibrata presenza di diverse categorie sociali e tipologie
di fabbisogno abitativo, (anziani, giovani coppie, portatori di
handicap, sfrattati, etc); inoltre è indispensabile che
il quartiere ospiti una pluralità di servizi e funzioni
complementari all'abitare, ed integrati con il resto del tessuto
urbano cittadino.
L'obiettivo del mix socioculturale negli insediamenti di
ERP è perseguito sia attraverso l'acquisizione sul mercato
di immobili bene integrati nel tessuto urbano e con un numero
non elevato di alloggi e sia attraverso assegnazioni calibrate,
in determinati quartieri, attraverso un più o meno esteso
ricorso alle graduatorie speciali (anziani, disabili, coppie di
nuova formazione, appartenenti alle FF.OO.), oltreché alla
graduatoria generale; in tal modo si possono infatti correggere
od evitare squilibri nella composizione del tessuto sociale.
4. L'INCREMENTO DEL PATRIMONIO DI ERP E L'ESTENSIONE DELLA LOCAZIONE PRIVATA ATTRAVERSO LO STRUMENTO URBANISTICO ED IL CONVENZIONAMENTO CON GLI OPERATORI DEL SETTORE
Il Piano Regolatore Generale della Città prevede
che l'attuazione degli interventi, definiti di rilevante entità,
ricadenti in zone residenziali consolidate e miste e in zone urbane
storico-ambientali, nonché in zone di trasformazione, sia
subordinata alla stipulazione con il Comune di una convenzione
speciale ai sensi dell'articolo 32 della Legge 5 agosto 1978 n.
457.
Con deliberazione n. 119 assunta dal Consiglio Comunale in
data 6 maggio 1996 (mecc. 9602388/12) la Città ha approvato
i criteri di massima e lo schema di convenzione-tipo in relazione
agli interventi di rilevante entità ricadenti nelle zone
suddette.
Con deliberazione assunta dal Consiglio Comunale in data
5 marzo 2001, è stata adottata la modifica alle norme urbanistico-edilizie
di attuazione del P.R.G. costituente la variante n. 37 al P.R.G..
Le norme urbanistico-edilizie di attuazione del P.R.G. come
risultanti dalla variante n. 37 stabiliscono che per gli interventi
di completamento, ristrutturazione urbanistica, nuovo impianto
(articolo 6, comma 10 bis), eccedenti i 4000 mq di S.L.P. e ricadenti
in zone urbane storico ambientali e consolidate residenziali miste,
nonché per l'attuazione delle zone di trasformazione (articolo
7, comma 16) una quota pari al 10% della S.L.P. residenziale è
destinata ad edilizia convenzionata.
La S.L.P. residenziale di riferimento è quella effettiva
al netto di una franchigia pari alla differenza fra 4000 mq e
della S.L.P. non residenziale totale prevista. Su tale quota la
Città può esercitare al momento dell'approvazione
della Convenzione Urbanistica il diritto di acquisto. Qualora
la Città non eserciti tale diritto o lo eserciti in parte,
gli interventi di cui sopra dovranno essere accompagnati da una
convenzione o da atto unilaterale d'obbligo, da parte dei proprietari
che assumono l'impegno, anche per i loro aventi causa, a dare
in locazione, ai sensi dell'articolo 32 legge 457/1978 la quota
di S.L.P. da destinare ad edilizia convenzionata per la quale
la Città non si è avvalsa dell'opzione all'acquisto,
a soggetti appartenenti a categorie indicate dalla Città
stessa.
La Città si riserva di valutare eventuali proposte
di localizzazione delle suddette quantità di S.L.P. all'esterno
dell'area di intervento. Tale proposta dovrà riguardare
alloggi le cui caratteristiche siano conformi a quanto previsto
dalle convenzioni di recepimento della normativa in materia di
edilizia agevolata-convenzionata, siano essi nuovi o ristrutturati
in modo da garantire uno stato conservativo equiparabile al nuovo,
con interventi di recupero e adeguamento impiantistico documentabili.
In tal caso la proposta dovrà comunque essere approvata
dal Consiglio Comunale contestualmente all'approvazione della
Convenzione.
Tale variante, approvata in data 25 marzo 2002 (mecc. 2001
11925/09), per quanto attiene l'edilizia residenziale convenzionata,
ha precisato, nelle diverse disposizioni normative, che il 10%
della superficie lorda di pavimento da destinarsi ad edilizia
convenzionata, è riferito esclusivamente alla destinazione
residenziale: l'esigenza sociale che si vuole soddisfare con tale
norma è, infatti, come noto, quella relativa all'emergenza
abitativa nonché quella di garantire, nel tempo, un modello
di compresenza e convivenza delle varie tipologie abitative onde
evitare il riproporsi dei cosiddetti quartieri "ghetto".
Con deliberazione del Consiglio Comunale n. mecc. 529/104
del 21 febbraio 2005 sono stati aggiornati i criteri per la stipula
delle convenzioni speciali ai sensi dell'articolo 32 della legge
n. 457/1978, con particolare riferimento alle modalità
di determinazione dei canoni di locazione degli alloggi convenzionati,
per i quali si applica oggi l'articolo 2, comma 3 della legge
n. 431/1998 ed i relativi accordi territoriali, (contratti di
durata pari a 6 + 2 anni e canoni calmierati rispetto ai valori
correnti di mercato).
4.1 L'ACQUISTO DI ALLOGGI DA DESTINARE ALLE FINALITÀ DELL'ERP
In considerazione dell'ormai limitato numero di aree di
proprietà pubblica in Città e tenuto conto dell'esigenza
di non creare ulteriori ghetti e di garantire nuovi insediamenti
di ERP integrati in contesti urbani con una variegata presenza
di tipologie edilizie e di categorie sociali, si è operata
la scelta, in questi ultimi anni, di incrementare il patrimonio
di ERP anche attraverso l'acquisto di immobili sul mercato privato.
Le modalità attraverso le quali la Città può
accedere all'acquisto di immobili sono, ad oggi, quattro e cioè:
1) Un bando pubblico per l'acquisto, aperto a tutti i proprietari
in grado di proporre immobili con caratteristiche idonee;
2) Gli obblighi degli operatori, nascenti dalla variante n.
37 al nuovo P.R.G.;
3) Specifici convenzionamenti tra la Città e gli operatori;
4) L'esercizio del diritto di prelazione da parte della Città
nel caso di alloggi di edilizia agevolata posti in vendita dagli
assegnatari.
L'eventuale acquisto di un immobile avviene sulla base della
valutazione degli uffici tecnici comunali, che riguarda sia il
prezzo che l'idoneità dell'immobile stesso; l'acquisto
è inoltre subordinato al fatto che il prezzo relativo non
superi il massimale di costo fissato, in tal senso, dalla Regione
Piemonte, (tale massimale è attualmente pari a Euro 1.781,00
al mq).
Nel corso del biennio è previsto un massiccio ed articolato
piano di acquisti di immobili da destinare alle finalità
dell'edilizia sociale che viene sintetizzato nel sottostante prospetto.
PROGRAMMA ACQUISIZIONE IMMOBILI DI E.R.P. NEGLI ANNI 2007-2008
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ACQUISTO EX VILLAGGI OLIMPICI A SEGUITO CONVENZIONAMENTO CON GLI OPERATORI |
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ACQUISTI CONSEGUENTI A OBBLIGHI OPERATORI AI SENSI VARIANTE 37 AL P.R.G. |
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ACQUISTI CONSEGUENTI A BANDO PUBBLICO |
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ACQUISTI CONSEGUENTI A DIRITTO PRELAZIONE SU EDILIZIA AGEVOLATA |
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SANTORO Carmela |
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ACQUISTI DA ALTRI ENTI PUBBLICI |
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TOTALE A |
445 |
62.750.276,85 |
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TOTALE B |
122+66 box |
14.187.472,00 |
||
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TOTALE C |
3 |
474.736,00 |
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TOTALE D |
2+2 box |
255.476,10 |
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TOTALE E |
75+intero stabile |
7.414.450,00 |
||
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Complessivo |
647+intero stabile+68 box |
85.082.410,95 |
||
4.2 PROGRAMMI SPERIMENTALI PER LA REALIZZAZIONE DI "CONDOMINI SOLIDALI" RISERVATI AGLI ANZIANI
La domanda abitativa espressa, in Torino, dalle fasce
sociali deboli registra una quota crescente di anziani il cui
disagio più grave è, di norma, rappresentato dall'inadeguatezza
dell'alloggio, dall'eccessiva onerosità del canone o dallo
sfratto pendente.
La domanda abitativa dell'anziano sottende tuttavia aspirazioni
più complesse, connesse all'accessibilità dell'alloggio
e alla fruibilità del territorio circostante, contiene
cioè un "surplus" di esigenze, rispetto alla
consueta domanda di edilizia sociale; malgrado ciò manca,
ad oggi, un'offerta che, tenendo conto delle ridotte capacità
dell'anziano, ne promuova e supporti validamente l'autonomia,
anche per i limiti normativi che hanno, sino ad oggi, escluso
dal finanziamento per l'ERP le superfici non residenziali destinate
a servizi.
Questa carenza di specifiche risposte a sostegno della più
fragile autonomia di tale utenza è purtroppo destinata
a incrementare forzosamente le domande di trasferimento in residenze
protette o R.S.A., mentre l'obiettivo da perseguire dovrebbe essere
quello di privilegiare sempre, ove possibile, la permanenza dell'anziano
nella sua abitazione.
Si è quindi partiti da tali obiettivi per progettare,
nell'ambito degli interventi di ERP realizzati dalla Città,
specifiche risposte, con contenuti sperimentali e fortemente innovativi
rispetto al passato.
E' stato, al riguardo, individuato un complesso edilizio
di proprietà comunale, fortemente degradato ed in stato
di abbandono, che si affaccia su piazza della Repubblica n. 13,
sviluppandosi all'interno dell'isolato compreso tra la piazza
stessa e le vie Cottolengo, Lanino e Mameli.
Detti immobili sono inseriti in un contesto urbanistico-edilizio
finalizzato ad edilizia di tipo residenziale, distano poche centinaia
di metri dal centro della città, si trovano accanto ad
un punto nodale dei mezzi di trasporto urbano e con un intorno
caratterizzato da un'elevata dotazione di servizi.
La concomitanza dei predetti fattori si è ritenuto
caratterizzi tale contesto come ottimale per la realizzazione
di un nuovo modello di offerta alloggiativa che, tenendo conto
delle ridotte capacità dell'utente anziano, fornisca efficace
risposta alle sue esigenze di autonomia.
Il predetto intervento sarà, tra l'altro, sinergico
all'articolato programma di riqualificazione dell'intera zona,
che la Città ha da tempo promosso, con il coinvolgimento
dei privati, attraverso "The GATE", struttura appositamente
costituita.
L'elaborazione del programma, attesa la complessità
dello stesso e le necessarie interrelazioni tra diverse competenze
professionalità e soggetti istituzionali, ha avuto luogo
attraverso il lavoro di un comitato tecnico\scientifico promosso
e coordinato dalla Divisione Edilizia Residenziale Pubblica, con
il concorso della Divisione Servizi Socio-Assistenziali - Settore
Anziani, e di The GATE, nel comitato erano inoltre presenti i
servizi sociali della Circoscrizione VII, la Divisione Servizi
Educativi e l'ASL IV.
Il programma prevede la realizzazione di 29 alloggi (28 alloggi
destinati agli anziani, un alloggio di servizio destinato al volontariato
per la realizzazione del progetto "Condominio solidale"),
detti alloggi saranno integrati ad ampie superfici non residenziali,
con ambienti in parte destinati a spazi comuni alle unità
abitative e in parte per la localizzazione di servizi disponibili
non solo agli anziani residenti ma anche agli altri abitanti del
quartiere.
Si prevede in particolare la realizzazione di un'articolata
struttura di servizi, puntando sulla sperimentazione di modalità
innovative. Si intende ad esempio promuovere la costituzione di
un poliambulatorio, ove sperimentare l'associazionismo medico
(medicina di gruppo), sulla base di esperienze provenienti da
altri paesi europei. Si prevede la creazione di un Punto Famiglia\Spazio
Gioco ove bambini da 0 a 6 anni, accompagnati da un adulto di
riferimento (genitore, nonno o altri), insieme ad educatori\animatori,
attivino forme di aggregazione e di gioco, con il possibile coinvolgimento
degli anziani residenti.
Si intende creare un baby-parking, che si alterni come orari
al Punto Famiglia, fruendo degli stessi locali e garantendo la
custodia, per alcune ore nell'arco della giornata, di bambini
non in età scolare.
Si prevede di destinare al volontariato uno degli alloggi
edificati, per consentire la realizzazione del progetto "Condominio
solidale", attraverso il quale una rete di famiglie, risiedendo
a rotazione nell'alloggio stesso, supporti gli anziani, favorendone
l'aggregazione.
Tale supporto, integrato con il Telesoccorso, che è
un servizio (fornito dal Comune agli anziani a basso reddito),
collegato 24 ore su 24 con centri che ricevono le chiamate, si
ritiene garantisca agli anziani residenti un livello di assistenza
qualitativamente superiore rispetto alla portineria, con oneri
economici molto inferiori.
Si intende inoltre destinare ambienti non residenziali per
la creazione di una palestra, di una lavanderia a gettone, di
un soggiorno comune a disposizione degli anziani.
Per i servizi la cui gestione si prevede di affidare al 3°
Settore, interverrà un convenzionamento atto a garantire
l'applicazione di tariffe calmierate, a fronte di una contestuale
riduzione del canone relativo ai locali concessi un uso dal Comune.
Il valore differenziale tra l'importo del canone di mercato
e l'importo effettivamente dovuto costituirà cioè
il vantaggio economico attribuito dal Comune alle associazioni
no-profit, in relazione al grado di utilità sociale che
conseguirà dallo svolgimento delle attività di queste
ultime.
Il suddetto programma si è classificato primo a livello
nazionale in uno specifico bando emesso dal Ministero delle Infrastrutture
che non ha tuttavia ad oggi provveduto a stanziare i finanziamenti
previsti. Il programma si realizzerà comunque grazie al
"Piano Casa" regionale che destina specifiche risorse
a favore dei programmi sperimentali per gli anziani per i quali
sono venuti meno i previsti finanziamenti ministeriali.
Nel corso dell'anno 2007 saranno infine assegnati a coppie
di anziani inseriti nelle graduatorie dell'ERP, 20 alloggi di
camera, cucina e servizi totalmente ristrutturati e siti in via
Romolo Gessi n. 4 e 6. Il piano terreno di detto immobile è
stato interamente destinato alla realizzazione di locali destinati
ad attività ricreative ed assistenziali a supporto degli
anziani dell'intero quartiere e gestite dalla circoscrizione e
dai Servizi Sociali. Nello stesso edificio ulteriori 10 alloggi
saranno inoltre destinati ad ospitare madri sole con figli minori,
nell'ambito di specifici progetti dei Servizi socio-assistenziali,
sperimentando un mix sociale che si è già dimostrato
positivo in altre realtà.
4.3 CONCESSIONE DI AREE IN DIRITTO DI SUPERFICIE PER LA REALIZZAZIONE DI EDILIZIA SOCIALE
Nel corso dell'anno 2007 saranno stipulate con l'ATC di
Torino le convenzioni per la concessione in diritto di superficie
novantanovennale all'Agenzia stessa, di cinque aree di proprietà
comunale, sulle quali dovranno essere realizzati alloggi di edilizia
pubblica. Si intende inoltre partecipare al bando previsto dal
Piano Casa regionale, per l'accesso ai finanziamenti destinati
all'edilizia agevolata sperimentale da realizzarsi su un lotto
dell'area comunale denominata "Veglio", con una capacità
edificatoria stimata in circa un centinaio di alloggi.
Il Piano Casa regionale prevede, in tal senso, la realizzazione
di alloggi in locazione permanente destinati a famiglie con redditi
sino al 30% superiori ai limiti previsti per l'accesso all 'ERP,
con canoni mediamente non superiori a Euro 250.
La Regione Piemonte ha già stanziato i finanziamenti
necessari per la realizzazione degli interventi di ERP, che vengono
qui di seguito elencati, unitamente alle aree ed alla relativa
potenzialità edificatoria.
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|
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|
Costo Area |
|
PRIN Spina 2 |
|
1.800,00 |
|
|
|
PRIU Spina 4 |
|
5.235,00 |
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|
ZUT Cavagnolo - Via Ivrea |
|
800,00 |
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|
|
P.P. Ex Incet |
|
3.123,00 |
|
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TOTALE |
|
10.958,00 |
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P.P. Veglio |
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|
Costo Area |
|
P.P. Veglio Lotto I parte assegnato all'ATC (Nota 1) |
|
4.483 circa |
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P.P. Veglio Lotto I parte da assegnare con bando pubblico (Nota 2) |
|
8.967 circa |
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TOTALE |
|
13.450,00 |
|
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|
Nota 1: nel 2007 dovrà essere approvata e quindi stipulata con l'ATC la convenzione relativa alla realizzazione di 50 alloggi circa con utilizzo del finanziamento di E.R.P.S. già localizzato dalla Regione Piemonte. |
||||
|
Nota 2: nel 2007 verrà espletata la procedura di evidenza pubblica per l'individuazione del Soggetto Attuatore al quale assegnare l'area, al fine di realizzare un intervento di E.R.P. agevolata sperimentale da finanziarsi con i bandi regionali di prossima emissione. |
||||
4.4 INTERVENTI DI EDILIZIA RESIDENZIALE AGEVOLATA CONVENZIONATA
A seguito della concreta applicazione da parte della Regione
Piemonte della delega di funzioni di cui alla Legge Regionale
15 marzo 2001, n. 5, l'Amministrazione Comunale deve assolvere
alle incombenze relative all'attuazione dei bandi di concorso
regionali, ovvero deve provvedere alla raccolta ed all'istruttoria
delle domande di partecipazione presentate dagli Operatori interessati,
ai convenzionamenti con i soggetti attuatori, all'accertamento
dei requisiti oggettivi degli interventi e dei requisiti soggettivi
dei beneficiari degli alloggi ed alle richieste di erogazione
dei finanziamenti relative alle varie fasi di attuazione degli
interventi edilizi individuate nei bandi medesimi.
Negli ultimi anni le predette incombenze hanno riguardato
e in parte ancora riguardano i finanziamenti relativi ai bandi
dell'8° Programma di Edilizia Agevolata, delle economie dell'8°
Programma di Edilizia Agevolata, del Programma Ministeriale "20.000
alloggi in affitto" e dei programmi di cui all'articolo 9
della Legge 493/1993.
Gli interventi ammessi a finanziamento riguardano diverse
tipologie di destinazione puntualmente disciplinate dai bandi:
locazione permanente; locazione a termine (minimo 8 anni) con
patto di futura vendita; vendita immediata.
Gli interventi summenzionati sono attuati, per la maggior
parte, su aree di proprietà dei soggetti attuatori, e sono
convenzionati ai sensi degli articoli 17 e 18 del D.P.R. 380/2001
e s.m.i., in conformità alla convenzione-tipo approvata
dal Consiglio della Regione Piemonte 21 giugno 1984 n. 714-C.R.6794,
che disciplina le modalità di calcolo dei prezzi di cessione
degli alloggi.
Per quanto attiene la determinazione dei canoni di locazione
degli alloggi ammessi a beneficiare del contributo pubblico, i
bandi regionali prevedono il limite massimo del 4,5% del prezzo
di prima cessione, e, nel caso del Programma "20.000 alloggi
in affitto", l'applicazione dei canoni concordati tra le
Associazioni della Proprietà e dell'Inquilinato ai sensi
della Legge 431/1998, articolo 2, comma 3.
Di seguito sono elencati gli interventi rientranti nei programmi
sopra menzionati e per i quali gli operatori devono stipulare
una specifica convenzione con il Comune.
|
|
INTERVENTO (nota 1) |
(nota 2) |
|
|
|
|
|
VIA CIGNA – SPINA 4 |
NC |
8/G 160 PFV |
VIII PROGRAMMA |
ACLI CASA - COOP. MONVISO |
|
137.481,06 |
|
VIA NOLE |
NC |
8/G 161 PFV |
VIII PROGRAMMA |
ACLI CASA - SAN GIULIO |
|
124.238,10 |
|
C.SO MONCALIERI 318 |
REC |
8/I 169 LO |
VIII PROGRAMMA |
BARDELLA ERNESTO |
|
95.405,08 |
|
STRADA SAN MAURO |
NC |
8/4 422 PR |
NUOVE ECONOMIE |
C.I.P.E.S. - EDIL -CLEMENTE S.R.L. |
|
81.535,33 |
|
VIA CASERTA – SPINA 3 METEC |
REC |
8/5 531 PR |
NUOVE ECONOMIE |
CONSORZIO AS.CO.T. COOP. EDILIZIE - COOP. EDILIZIA PIEMONTE 77 |
|
96.000,00 |
|
VIA BIXIO / VIA BORSELLINO – SPINA2 |
REC |
PFV |
ARTICOLO 9 LEGGE 493/1993 |
EDILGROS |
|
965.774,40 |
|
Polo Urbano in Via F.llI Garrone 73 (PRU Via Artom) |
REC |
LO |
ARTICOLO 9 LEGGE 493/1993 |
COOP. G. DIVITTORIO (Coop. San Pancrazio - Alloggi in vendita) |
|
3.025.598,00 |
|
TOTALE |
140 |
4.526.031,97 |
|
|||
nota 1: rec = recupero; nc = nuova costruzione
nota 2: PFV = LOCAZIONE TEMPORANEA (ALMENO 8 ANNI) CON PATTO DI
FUTURA VENDITA;
LO = LOCAZIONE PERMANENTE;
PR = PROPRIETA' - VENDITA IMMEDIATA
5. LA PROMOZIONE DI PROGETTI DI HOUSING SOCIALE
Oggi il problema del disagio abitativo non investe più
solo le fasce di popolazione in condizioni di povertà ma
raggiunge, in modo sempre più evidente, un'ampia fascia
di popolazione che, per ragioni diverse, può improvvisamente
passare da una situazione di stabilità economica ad una
condizione di fragilità e vulnerabilità sociale.
La prospettiva di una soluzione strutturale al problema del
disagio abitativo impone l'elaborazione di politiche per la casa
nelle quali il soggetto pubblico non sia più l'unico attore,
che riveste di volta in volta il ruolo di finanziatore, di erogatore
di contributi a fondo perduto o di gestore immobiliare.
E' necessario l'avvio di nuovi progetti di edilizia sociale
in cui il soggetto pubblico assuma un ruolo di regia e di proposizione,
promuovendo nuove politiche integrate che realizzino un sistema
di partenariato tra pubblico e privato.
E' necessaria cioè la promozione di iniziative immobiliari
ove, a fronte di un parziale apporto di equity di origine pubblica,
convergano apporti finanziari e gestionali di soggetti privati,
prevedendo a favore degli stessi la necessaria e congrua remunerazione.
Sui temi dell'housing sociale sono da tempo in corso riflessioni
e sperimentazioni nella maggior parte dei paesi europei che aprono
spazi sia a forme di intervento di una finanza "etica",
disponibile ad investimenti immobiliari con rendimenti non speculativi,
bilanciati da garanzie e agevolazioni pubbliche, sia a forme di
gestione socio-immobiliare con attese di remunerazioni "etiche".
In un contesto di questo tipo i possibili attori diventano il
Terzo Settore, le Fondazioni bancarie, i grandi investitori, attraverso
forme di "finanza etica", mentre i Comuni assumono il
ruolo di promotori, registi e garanti degli interventi da realizzarsi.
Per i Comuni diventa in questo senso importante realizzare
una buona integrazione tra politiche per la casa e politiche urbanistiche,
queste ultime possono infatti concorrere in maniera determinante
a creare un quadro di convenienze economiche tali da attrarre
capacità finanziarie e gestionali private per la realizzazione
di abitazioni sociali in locazione, attraverso specifiche varianti
al piano Regolatore, sconti sugli oneri di urbanizzazione, incentivi
volumetrici per gli interventi meritevoli, priorità nella
concessione di aree, obblighi nelle convenzioni per le aree.
Si indicano qui di seguito alcuni progetti finalizzati agli
obiettivi di cui sopra e sui quali sono in corso analisi di fattibilità
e contatti per la costruzione di eventuali modalità di
partenariato.
5.1 SALVAGUARDIE E GARANZIE A FAVORE DEI GIOVANI CHE INTENDANO
ACQUISTARE UN ALLOGGIO
L'acquisto della casa richiede ormai un elevatissimo investimento
finanziario, possibile solo in situazioni di stabilità
occupazionale e di buona disponibilità di capitale di partenza.
In assenza di queste condizioni o non si programma alcun acquisto
oppure, qualora lo si faccia, ciò comporta un notevole
stress finanziario ed il costante rischio di non riuscire, nel
corso del tempo, a far fronte al pagamento dei ratei di mutuo.
La Commissione comunale per l'emergenza abitativa esamina
con sempre maggior frequenza domande di accesso all'ERP presentate
da famiglie colpite da "decreti di trasferimento", famiglie
cioè che le banche sfrattano dall'alloggio per il quale
non sono più in grado di corrispondere i ratei mutuo dovuti
per l'acquisto.
Molteplici cause possono, nel corso del tempo, determinare
la precarietà o la variazione del reddito, dalla precarietà
del lavoro (spesso a tempo determinato), alla malattia, oppure
ancora alle separazioni.
In questo contesto diventa oggi difficile e rischioso, soprattutto
per i giovani, programmare il proprio futuro, un futuro nella
cui costruzione la casa rappresenta uno degli assi portanti.
Si è partiti da queste considerazioni nell'elaborare
un progetto, che si tradurrà, a breve, in una proposta
di bando pubblico che preveda salvaguardie e garanzie a favore
di giovani con determinati requisiti, per l'acquisto di un alloggio.
Attraverso tale bando potrebbe essere posto a riscatto, con
patto di futura vendita uno degli immobili acquistati dalla Città,
o negli ex villaggi media di SPINA 3 oppure nel novero dei complessi
edilizia acquisiti attraverso la variante n. 37 al PRG. Nello
specifico si intende prevedere la possibilità di subentro
da parte del Comune nel mutuo e, conseguentemente nella titolarità
dell'alloggio ove, nel corso del tempo, l'acquirente non sia più
in grado di sostenerne il relativo onere. In questo caso tuttavia
il Comune garantirebbe al mancato acquirente la possibilità
di permanere nell'alloggio corrispondendo un canone sociale rapportato
al reddito nonché la possibilità in futuro di riscattare
la proprietà dell'alloggio previo rimborso al Comune dei
ratei corrisposti dallo stesso.
Si evidenzia come, le banche, ricevendo tali garanzie da
parte del Comune, potrebbero praticare agli acquirenti tassi di
interesse particolarmente ridotti.
5.2 RESIDENZE TEMPORANEE: L'ALBERGO SOCIALE
Esiste una quota di domanda, con connotazioni di emergenza
che impone, nell'immediato, risposte di carattere temporaneo.
Si tratta in sostanza di offrire una sistemazione abitativa per
un lasso di tempo ricompreso tra qualche mese ed un anno, a persone
che per ragioni di carattere sociale, economico, familiare, professionale,
vivono una fase di transizione o di momentanea difficoltà,
(separati, madri sole con figli a carico, ex carcerati, lavoratori
fuori sede, studenti etc).
Lo stesso comune deve frequentemente far fronte ad emergenze,
(sfratti o ordinanze di sgombero per inagibilità contro
famiglie a basso reddito oppure casi sociali che impongono interventi
immediati oppure ancora progetti di reinserimento sociale che
richiedono sistemazioni abitative temporanee), che vengono di
norma affrontate ricorrendo a strutture alberghiere tradizionali,
con costi elevati e scarsissimi spazi di autonomia per i beneficiari
(impossibilitati anche solo a riscaldarsi qualche vivanda).
E' stato in tal senso preso in considerazione un modello
costituito dall'albergo sociale. Si intende come tale una struttura,
gestita dal privato con attese di remunerazione non speculative,
con costi di affitto contenuti e parametrati al reddito degli
utenti ed in grado di fornire agli stessi servizi e spazi comuni.
Si è già esperita una ricerca a livello cittadino
di eventuali strutture, con caratteristiche idonee a tale destinazione
d'uso e che la proprietà intenda alienare a costi compatibili
con le finalità comunali.
La ricerca ha individuato una struttura dotata di 200 camere
con angolo cottura e ampi spazi comuni, di proprietà delle
Poste S.p.A., sita in via Ivrea 24 ed edificata all'inizio degli
anni '70, con destinazione a Casa Albergo per i propri dipendenti
provenienti da altre regioni. L'immobile insiste su un'area a
suo tempo concessa dal Comune in diritto di superficie novantanovennale,
nell'ambito dello strumento esecutivo di regolamentazione di tutte
le realizzazioni edilizie dell'intera area di riferimento, costituito
dal P.E.E.P. della zona E/23.
L'acquisto e la gestione dell'immobile da parte della Città
risulterebbero tuttavia molto onerosi e complessi, viste le grandi
dimensioni della struttura (200 camere) ed elevato sarebbe il
rischio di crearvi un ghetto ingestibile, ove si accogliessero
prevalentemente i soggetti assistiti dal Comune ed in condizioni
di grave debolezza sociale.
E' stata pertanto esplorata la disponibilità di operatori
privati a realizzare il progetto di albergo sociale interamente
con proprie risorse garantendo una gestione dello stesso remunerata
con rendimenti non speculativi, che ne diversifichi molto l'utenza,
in modo tale da ospitare, contestualmente ad un certo numero di
famiglie inviate dal Comune, lavoratori fuori sede, studenti,
parenti di persone ospedalizzate, giovani turisti etc.
Il progetto ha suscitato l'interesse di un fondo di investimento
etico con sede a Milano, al quale concorrono fondazioni bancarie
e grandi investitori privati e che proprio a Milano ha già
realizzato, con successo, un modello simile di albergo sociale.
Detto fondo di investimento ha recentemente visionato la struttura
ed avviato una trattativa con Poste S.p.A.
5.3 PROMOZIONE DI INTERVENTI PRIVATI PER LA REALIZZAZIONE
DI ALLOGGI IN LOCAZIONE PERMANENTE A CANONE CONVENZIONATO
L'inversione di tendenza rispetto al progressivo decremento
degli alloggi in locazione nella nostra Città, è
una delle irrinunciabili pre-condizioni atte a consentire un'efficace
risposta al fabbisogno abitativo emergente.
All'interno di questa pre-condizione più generale,
grande importanza rivestono poi quei programmi in grado di attrarre
capacità finanziarie e gestionali private che, congruamente
remunerate, realizzino abitazioni in locazione a canoni calmierati.
Il programma casa regionale "10.000 alloggi entro il
2012" prevede specifici finanziamenti per la realizzazione
di circa 300 alloggi a livello regionale, definiti di "edilizia
agevolata sperimentale".
Il finanziamento regionale potrà coprire al massimo
il 65% del costo di costruzione degli alloggi che saranno destinati
permanentemente alla locazione a canoni mediamente non superiore
a Euro250,00 mensili a favore di soggetti con redditi di non oltre
il 30% superiori ai limiti per l'accesso all'ERP.
Questo Comune intende aderire al programma regionale con
proposte innovative da realizzarsi direttamente o attraverso il
ricorso ad altri soggetti pubblici e privati. A tal fine si è
individuata un'area comunale, (Area Veglio) con una potenzialità
edificatoria di circa 100 alloggi, sulla quale dovranno essere
edificate unità abitative destinate alla locazione permanente
a canone convenzionato. Tale intervento, ove attuato direttamente
dal Comune, potrebbe essere cofinanziato attraverso la demolizione
del fatiscente complesso edilizio comunale di via Fiocchetto/Corso
XI Febbraio e l'alienazione dell'area, attraverso bando pubblico.
5.4 COHOUSING E CASE GIOVANI
Esiste una domanda crescente, soprattutto da parte di giovani
o di persone "single" che non sono in grado di sostenere
per intero il canone di locazione di un alloggio, che chiedono
di poter condividere tali spese con altri coabitanti, sul modello
di esperienze già consolidate e diffuse in molti altri
paesi europei (dalla Francia, alla Gran Bretagna, ai paesi Scandinavi).
Si tratta in sostanza di far coesistere spazi che garantiscano
l'autonomia di un'abitazione privata con spazi e servizi condivisi.
Il Comune ha recentemente finanziato un progetto dell'associazione
YLDA che sta realizzando esperienze associative di cohousing soprattutto
tra gli studenti universitari.
La Città ha avviato una sperimentazione in questo
senso, riservando una piccola quota degli alloggi di ERP assegnati
tramite bando, ai giovani adulti soli e con meno di 25 anni, ospiti
di comunità alloggio che devono lasciare dopo il raggiungimento
della maggiore età.
La Città si pone inoltre l'obiettivo di ampliare,
in un prossimo futuro, l'ambito operativo dell'immobiliare sociale
comunale LO.C.A.RE, prevedendo modalità di incentivazione
alla stipula di contratti di locazione di natura transitoria per
soddisfare esigenze abitative di studenti universitari, ai sensi
dell'articolo 5, commi 2 e 3 della Legge 431/1998, nonché
dei vigenti accordi territoriali attuativi della legge stessa.
6. LE RISORSE FINANZIARIE
Il piano casa comunale prevede di attivare nel biennio risposte
al fabbisogno abitativo articolate in termini di incremento del
patrimonio di ERP, di misure volte a favorire l'incontro tra domanda
ed offerta sul mercato privato della locazione nonché di
contributi alle famiglie per il pagamento del canone.
Le risorse finanziarie indispensabili per l'attuazione del
programma si prevede siano in parte costituite da fondi comunali,
in parte da fondi regionali ed in parte da fondi statali.
6.1 LE RISORSE FINANZIARIE PER L'ACQUISTO DI IMMOBILI DA DESTINARE ALL'ERP
Nella tabella che segue viene riportato il fabbisogno finanziario per l'acquisto di immobili da destinare alle finalità dell'ERP.
|
Acquisto ex Villaggi Olimpici |
Euro 62.750.276,85 |
|
Acquisti conseguenti a obblighi operatori ai sensi della variante 37 al PRG |
Euro 14.187.472,00 |
|
Acquisti conseguenti a bando pubblico |
Euro 474.736,00 |
|
Acquisti per diritto prelazione su agevolata |
Euro 255.476,10 |
|
Acquisti da altri enti pubblici |
Euro 7.414.450,00 |
|
TOTALE |
Euro 85.082.410,95 |
Il piano di investimenti per l'acquisto di immobili da destinare all'ERP prevede le sottoindicate modalità di finanziamento nel biennio 2007/2008.
|
Euro 12.452.011,00 |
Finanziamento Ministero Infrastrutture ai Comuni con emergenza abitativa per aumentare la disponibilità di edilizia sociale |
|
Euro 3.097.435,00 |
Fondi regionali per acquisto alloggi destinati a movimentazioni PRU |
|
Euro 40.000.000,00 |
Previsione finanziamento complessivo da Programma Casa della Regione Piemonte |
|
Euro 9.635.390,15 |
Fondi comunali derivanti da alienazioni immobili ERP ai sensi Legge 560/1993 |
|
Euro 1.267.173,87 |
Fondi comunali derivanti da concessioni aree in diritto di superficie |
|
Euro 7.150.000,00 |
Fondi comunali derivanti dall'alienazione dell'immobile di piazza Carlo Emanuele II |
|
Euro 11.480.400,93 |
Fondi comunali derivanti da mutui |
|
Euro 85.082.410,95 |
TOTALE |
6.2 LE RISORSE FINANZIARIE DESTINATE AL FONDO PER IL SOSTEGNO
ALLA LOCAZIONE
Le risorse finanziarie erogate dal Comune, attraverso bando
pubblico, quale sostegno alla locazione a favore di famiglie con
un canone che incida in misura rilevante sul reddito, sono annualmente
stanziate, a livello nazionale, nella legge finanziaria dello
Stato ed integrate dalle Regioni. Per l'anno 2007 si prevede l'erogazione
di Euro 8.500.000,00 a favore di circa 14.000 famiglie.
6.3 LE RISORSE FINANZIARIE DESTINATE ALL'IMMOBILIARE SOCIALE
COMUNALE "LO.C.A.RE."
Nell'anno 2007 si prevede, quale finanziamento delle misure
attivate dall'immobiliare sociale comunale "LO.C.A.RE."
per favorire l'incontro tra domanda ed offerta sul mercato privato
della locazione, di destinare risorse comunali per un importo
pari a Euro 950.000,00 e risorse regionali per un importo pari
ad Euro 300.000,00.