Divisione Urbanistica ed Edilizia Privata
Dirigenza di Coordinamento Urbanistica
Settore Procedure Amm.ve Urbanistiche

n. ord. 209
2006 06846/009

OGGETTO: VARIANTE PARZIALE N. 146 AL P.R.G., AI SENSI DELL'ARTICOLO 17, COMMA 7 DELLA L.U.R., CONCERNENTE LA RIQUALIFICAZIONE DELL'AREA MERCATALE COMPRESA TRA VIA STRADELLA E VIA CARDINALE MASSAIA. ADOZIONE.

Proposta dell'Assessore Viano,
di concerto con l'Assessore Altamura.

Il presente provvedimento riguarda un'area della parte nord del territorio comunale, compresa tra via Stradella, viale Madonna di Campagna, via Cardinale Massaia e via Breglio, nella quale avevano sede le Concerie Italiane Riunite, fondate all'inizio del '900.
L'ambito è stato oggetto, negli anni '80, di un Piano Particolareggiato finalizzato a disciplinare il riuso degli immobili non più utilizzati a seguito della rilocalizzazione della sopracitata attività al di fuori del territorio comunale, il cui progetto originario prevedeva il recupero e la valorizzazione della maggior parte delle strutture edilizie esistenti per la realizzazione di un complesso polifunzionale con servizi pubblici, attività a carattere imprenditoriale - artigianale - commerciale e residenze.
Successivamente, con variante al P.P., furono introdotte modifiche che consentivano la demolizione di alcuni edifici esistenti e la loro ricostruzione, nell'ottica di soddisfare le effettive esigenze delle attività insediabili mediante idonee tipologie costruttive.
Le indicazioni del Piano Particolareggiato sono state sostanzialmente recepite nel Piano Regolatore approvato nel 1995 (a Piano Particolareggiato vigente) riconducendole, per quanto possibile, alle destinazioni del Nuovo P.R.G..
L'area oggetto del presente provvedimento costituisce la porzione sulla quale le previsioni del P.P., ormai scaduto da circa 10 anni, non sono state attuate ed è inserita in un contesto fortemente dinamico, caratterizzato dalla presenza degli uffici circoscrizionali, di insediamenti commerciali di piccola e media dimensione, di attività artigianali e di attività di ricerca correlate alla fornitura di servizi tecnici (referente il Politecnico di Torino), all'interno del quale la porzione di isolato non ancora sistemata risalta negativamente.
La presenza del centro circoscrizionale e delle attività commerciali e artigianali costituisce infatti un "sistema" di quartiere con elevata potenzialità ma incompleto e fortemente penalizzato dalla presenza, al centro del complesso, di aree ed edifici in grave stato di abbandono.
L'ambito sopra descritto è stato pertanto oggetto di approfondimenti e segnalato, nel processo di revisione del sistema dei mercati della Città, come sito nel quale localizzare una nuova area mercatale, con caratteristiche assimilabili ai mercati rionali.
La necessità di realizzare un nuovo mercato è conseguente anche alla prevista riduzione della dimensione del mercato di piazza della Vittoria e alla conseguente ricollocazione di una parte di quegli operatori nella nuova struttura prevista; l'attuazione di tale proposta consente, altresì, la completa ricucitura dell'isolato e il rafforzamento della funzione di spazio centrale di riferimento nel quale si concentrano diverse attività di servizio.
Al fine di dare attuazione al processo di revisione delle aree mercatali sopra richiamato, la Città ha deciso di provvedere tramite la procedura prevista dalla Legge 109/94 e s.m.i., articoli 37 bis e seguenti, con il cosiddetto "Project Financing", sia per l'evidente convenienza economica (infatti tale procedura prevede l'apporto di capitali privati per la realizzazione delle opere e per la loro gestione, a fronte della rendita derivante dalla gestione stessa delle opere realizzate), sia per la possibilità, offerta alla Città da tale strumento, di valutare le proposte progettuali avanzate dai promotori privati.
Il Consiglio Comunale ha, pertanto, nel dicembre 1999, affidato un incarico per predisporre gli studi analitici al fine di individuare le aree mercatali che potenzialmente potevano proporsi come casi da realizzare in finanza di progetto: ne sono stati individuati inizialmente cinque (Piazza Bengasi, Via Guala, Piazza della Vittoria, Vallette e Piazza Foroni), che sono stati inseriti nel Programma Triennale delle OO.PP..
Nel Programma Triennale delle Opere Pubbliche 2002-2003-2004 sono stati inclusi, in particolare, gli interventi relativi al rifacimento del mercato di piazza della Vittoria e alla realizzazione di una nuova area mercatale, di un edificio polifunzionale e di un parcheggio interrato nell'area ex CIR.
L'intervento complessivo previsto dal project financing, riguarda, nello specifico, la parziale rilocalizzazione del mercato di piazza della Vittoria.
La riqualificazione dell'area rappresenta un'occasione di rinnovamento urbano esteso, capace di perseguire la valorizzazione anche delle aree adiacenti e costituisce, altresì, un intervento di riqualificazione urbanistica articolato che integra le esigenze del territorio con quelle commerciali e del mercato, in equilibrio con l'esigenza di garantire la fattibilità economica del progetto stesso.
Nell'ambito della procedura di project financing, nel dicembre 2002, è stata avanzata all'Amministrazione una proposta relativa a tali interventi da parte del promotore Impresa Rosso geom. Francesco & Figli che prevedeva la realizzazione di un mercato coperto con adiacente edificio polifunzionale atto ad ospitare un centro commerciale convenzionato e una sede INPS e i relativi parcheggi.
La Commissione per la valutazione ha giudicato la proposta soddisfacente dal punto di vista tecnico evidenziando nel contempo la necessità preventiva di apportare una variante urbanistica al P.R.G. poiché le soluzioni progettuali proposte non coincidevano con le destinazioni previste o ammesse dal P.R.G. vigente.
Nel settembre 2003 la Giunta Comunale ha preso atto di quanto sopra richiamato ed ha disposto affinché venissero avviati i provvedimenti di adeguamento urbanistico necessari a consentire l'approvazione della proposta progettuale.
Nel corso di successivi approfondimenti la Circoscrizione 5 ha, però, evidenziato la necessità di ulteriori quote di parcheggio aggiuntive, ritenute indispensabili per garantire sia la funzionalità della nuova area mercatale, sia dell'intero ambito considerato. In accordo con la Circoscrizione, si è riesaminata l'ipotesi progettuale originaria, estendendo la valutazione ad altri usi possibili degli immobili interessati, in particolare, si è ritenuto opportuno prevedere sull'area anche la possibilità di realizzare una biblioteca di quartiere e di estendere le attività di ricerca già insediate in altra parte dell'isolato.
La presente variante prevede pertanto di integrare le destinazioni a servizi pubblici già presenti con ulteriori destinazioni che consentano la localizzazione del mercato e delle altre attività di ricerca, adeguando sotto questo specifico profilo il P.R.G. vigente.
Successivamente all'approvazione della presente variante sarà quindi riattivata la procedura di cui all'articolo 37 bis, precedentemente richiamata, anche attraverso modifiche di quanto proposto dal promotore da approvarsi con il progetto preliminare.
L'area oggetto del presente provvedimento, pari a circa mq. 6.540, è destinata dal Piano Regolatore vigente prevalentemente ad "Area per Servizi Pubblici" "S", in particolare ad "aree per attrezzature di interesse comune" "a", ad "aree per parcheggi (reperibili anche in strutture multipiano e nel sottosuolo)" "p" e infine ad "aree per spazi pubblici a parco, per il gioco e lo sport" "v" e in minima parte ad area normativa "Mista" "MP"- Isolati o complessi di edifici a destinazione mista produttiva: artigianale, commerciale, e servizi, anche con presenza di residenza.
Tali aree risultano di proprietà comunale per circa mq. 4.370; per quanto riguarda le restanti aree, una porzione destinata a verde risultava, nel Piano Particolareggiato, assoggettata ad uso pubblico, mentre le aree residue sono destinate dal P.R.G. vigente ad attività "misto produttivo" e pertanto la loro acquisizione è legata all'imposizione del vincolo a servizi pubblici facente parte del presente provvedimento di variante.
Per quanto attiene alle condizioni idrogeomorfologiche dell'area si rileva che in base alla Variante n. 100 al P.R.G., recentemente adottata in via definitiva ed ora in salvaguardia, l'area risulta compresa nella classe I(P) di pianura per la quale non sono riconosciute condizioni di pericolosità geomorfologica e non sussistono quindi particolari limitazioni alle scelte urbanistiche-edilizie.
Tutto ciò premesso l'Amministrazione ritiene di pubblico interesse adottare una variante urbanistica che consenta l'attuazione delle previsioni sopra descritte; è stato pertanto predisposto il presente provvedimento che si configura come variante parziale dello strumento urbanistico generale ai sensi dell'articolo 17, comma 7 della Legge Urbanistica Regionale n. 56/77 e s.m.i..
Per quanto riguarda la localizzazione dell'area in relazione alla classificazione degli ambiti di insediamento commerciale definita in conformità ai criteri regionali, l'isolato sopra descritto, ai sensi dell'allegato C alle N.U.E.A. "Norme di attuazione e criteri per il rilascio delle autorizzazioni per l'esercizio del commercio al dettaglio", si trova ai margini di due aree di "addensamento commerciale" il cui "centro" è costituito da vie commerciali piuttosto lontane dall'area in esame: il tratto iniziale di via Casteldelfino (addensamento A4) e via Borgaro col tratto finale di via Stradella (addensamento A2).
Per contro gran parte dell'area oggetto della variante in esame è riconosciuta come area di lacuna del servizio commerciale per quanto riguarda l'insediamento del commercio al dettaglio in sede fissa, in quanto esterna agli ambiti di addensamento di cui sopra.
Per definizione tali aree sono parti del territorio comunale che non dispongono, entro un intorno di ml. 250, di almeno un mercato ambulante. Per tali aree, quindi, i criteri di riordino del sistema commerciale prevedono di promuovere un adeguato servizio di vicinato anche attraverso l'insediamento di centri polifunzionali di servizi.
La carenza evidenziata conferma pertanto l'esigenza di localizzare la struttura mercatale di cui sopra, in coerenza con le finalità del presente provvedimento.
L'area viene pertanto riconosciuta, ai sensi dell'articolo 13 "Individuazione e riconoscimento delle localizzazioni commerciali" dell'allegato C alle N.U.E.A. come "Localizzazione commerciale urbana non addensata - L1".
Premesso quanto sopra la presente variante urbanistica comporta:
- All'interno dell'area con destinazione urbanistica ad "Area per Servizi pubblici - S", in particolare "Attrezzature di interesse comune" - contraddistinta con la lettera "a" (centri civici e sedi amministrative decentrate, attrezzature culturali ecc.) e "Aree per parcheggi (reperibili anche in strutture multipiano e nel sottosuolo)" contraddistinta con la lettera "p", l'aggiunta delle seguenti attività di servizio: "Mercati e centri commerciali pubblici", contraddistinta con la lettera "am" e "Aree per centri di ricerca" contraddistinta con la lettera "cr";
- La sostituzione, nell'area oggetto di variante, delle "Aree per spazi pubblici a parco, per il gioco e lo sport" contraddistinte con la lettera "v" e dell'area normativa "Misto produttivo - MP" con l'insieme delle attività di servizio sopra elencate.
Il presente provvedimento è coerente con il Piano di Zonizzazione Acustica avviato dalla Giunta Comunale con deliberazione (mecc. 2002 10032/021) del 26 novembre 2002 e pubblicato sul B.U.R. n. 39 del 25 settembre 2003, così come risulta dal parere redatto dalla Divisione Ambiente e Verde - Settore Ambiente e Territorio, prot. n. 12338/06 del 21 luglio 2006.
Nel suddetto parere sono altresì riportate informazioni circa la qualità dei terreni: infatti presso le aree già sede della Società Concerie Italiane Riunite (C.I.R.) sono in atto due distinti procedimenti di bonifica ai sensi del D.M. 471/99; in particolare, un sito di bonifica è assai prossimo all'area interessata dal presente provvedimento in quanto ubicato all'interno del cortile della Circoscrizione V.
Alla luce di quanto sopra si richiede di adottare, durante le fasi di scavo, particolari accorgimenti necessari a preservare gli interventi di bonifica in corso. Si prescrive inoltre di effettuare, prima della trasformazione dell'area, indagini mirate nel terreno in ottemperanza all'art. 28 delle N.U.E.A. del P.R.G. vigente.
Il presente provvedimento ha rilevanza esclusivamente comunale, non presenta incompatibilità con i Piani sovracomunali vigenti e costituisce variante parziale allo strumento urbanistico ai sensi del comma 7 dell'articolo17 della Legge Urbanistica Regionale.
Si specifica inoltre che, per effetto di tutte le varianti parziali al P.R.G. vigente adottate ed approvate successivamente alla data di approvazione del P.R.G., compreso il presente provvedimento, non si producono gli effetti di cui al comma 4 dell'articolo 17 della Legge Urbanistica Regionale.
La presente deliberazione è stata trasmessa, ai sensi degli articoli 43 e 44 del regolamento sul decentramento, al Consiglio della Circoscrizione 5 per l'acquisizione del relativo parere.
Il predetto Consiglio Circoscrizionale, con provvedimento del 7 novembre 2006, che si allega (all. 2 - n. ), ha espresso parere favorevole alla variante "a condizione che la Circoscrizione sia resa partecipe in tutti i successivi passaggi progettuali, al fine di poter ben rappresentare le esigenze del territorio ed in particolare seguire con attenzione la qualità architettonica, la sostenibilità ambientale e viabile del nuovo insediamento".
In relazione a quanto sopra si ritiene di accogliere la richiesta della Circoscrizione che verrà, pertanto, coinvolta nelle successive fasi progettuali.
Tutto ciò premesso,

Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti Locali, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267, nel quale, fra l'altro, all'articolo 42 sono indicati gli atti rientranti nella competenza dei Consigli Comunali;
Visto il P. R. G., approvato con deliberazione della Giunta Regionale n. 3-45091 del 21 aprile 1995;
Vista la Legge Regionale 5 dicembre 1977 n. 56 e s.m.i.;
Dato atto che i pareri di cui all'articolo 49 del suddetto Testo Unico sono:
favorevole sulla regolarità tecnica;
Con voti unanimi, espressi in forma palese;

per i motivi espressi in premessa che qui integralmente si richiamano:
1) di adottare, ai sensi dell'articolo 17, comma 7 della L.U.R., la variante parziale n. 146 al vigente Piano Regolatore Generale di Torino, concernente la riqualificazione dell'area mercatale compresa tra via Stradella e via Cardinale Massaia, come descritto in narrativa e più in dettaglio negli elaborati che sono parte integrante e sostanziale del presente provvedimento (all. 1 - n. ).
Viene dato atto che non è richiesto il parere di regolarità contabile, in quanto il presente atto non comporta effetti diretti o indiretti sul bilancio;
2) di dichiarare, attesa l'urgenza, in conformità del distinto voto palese ed unanime, il presente provvedimento immediatamente eseguibile ai sensi dell'articolo 134, comma 4 del Testo Unico approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267.