Divisione Urbanistica ed Edilizia Privata
Dirigenza di Coordinamento Urbanistica
Settore Procedure Amm.ve Urbanistiche

n. ord. 186
2006 06010/009

OGGETTO: VARIANTE PARZIALE N. 136 AL P.R.G., AI SENSI DELL'ART. 17, COMMA 7 DELLA L.U.R., CONCERNENTE IMMOBILE UBICATO IN CORSO TELESIO. APPROVAZIONE.

     Proposta dell'Assessore Viano.

     Con deliberazione n. 59 del Consiglio Comunale del 27 febbraio 2006 (mecc. 2005 12249/009), esecutiva in data 13 marzo 2006, è stata adottata, ai sensi dell'art. 17, comma 7 della L.R. n. 56/1977 e s.m.i., la variante n. 136 al vigente P.R.G., concernente l'immobile ubicato in corso Telesio angolo via Valgioie.
     La deliberazione predetta è stata depositata in visione presso la Segreteria Comunale per la durata di 30 giorni consecutivi e, precisamente, dal 14 marzo 2006 al 12 aprile 2006.
     Dell'avvenuto deposito è stata data notizia al pubblico mediante avviso pubblicato presso l'Albo Pretorio nel periodo sopracitato e sul B.U.R. del 23 marzo 2006.
     Nei termini prescritti, ovvero dal quindicesimo al trentesimo giorno di pubblicazione è pervenuta al Protocollo Generale, in data 4 aprile 2006 una osservazione nel pubblico interesse presentata dal sig. Marco Bava.
     Sintesi dell'osservazione
     L'osservazione si articola in cinque punti:
1)     il concetto di dismissione ha come presupposto l'alleggerimento della densità di utilizzo di un'area privata per fini pubblici. Nella variante de quo viene completamente capovolto per cui un'area pubblica viene conteggiata come privata per poi tornare pubblica al fine di ottenere una concessione di variante urbanistica;
2)     il requisito della dismissione dell'area deve essere contestuale al suo utilizzo, nel provvedimento in questione, invece, si rinvia ad una fase successiva ("poi") sia l'identificazione dell'area da dismettere sia il termine della dismissione stessa "rendendo quindi carente la deliberazione dei suoi requisiti fondamentali;
3)     se il privato, come nel caso di specie, ha già utilizzato per fini privati la propria area "non può ottenere variazioni che presuppongono dismissioni ad aree che non sono più disponibili. Se ciò avviene si contravviene la legge sotto molteplici aspetti, anche penali";
4)     il sito pubblico che è stato "generosamente ceduto" per fini privati per edificarvi un posteggio sotterraneo di quattro piani per un totale di circa 13 metri, contravviene la variante 100 del P.R.G. in cui è stato introdotto, proprio in quest'area, un vincolo in quanto, al di sotto dell'area stessa, scorre un "corso d'acqua soggetto a fascia di rispetto di inedificabilità assoluta di 10 metri dal piede dell'argine o sponda naturale";
5)     la deliberazione in oggetto arriva addirittura a modificare i termini della Variante 100 in quanto sposta i termini di inedificabilità da 10 metri a 5.
     Alla presente osservazione si controdeduce come segue:
1)     l'area prevista per il parcheggio non è stata conteggiata considerandola privata. Gli 8.800 mq. corrispondono all'80% della SLP del fabbricato che detta variante destina a TE.
Nel procedimento di variante non si menziona alcuna area da dismettere perché, di fatto, non reperibile. E' prevista, invece, la localizzazione di parcheggi in sottosuolo, in un'area di proprietà della Città, dove il privato, totalmente a suo carico, realizzerà i parcheggi pubblici interrati. Ai sensi dell'articolo 19, comma 6 delle Norme Urbanistico Edilizie di Attuazione del P.R.G. l'intervento di realizzazione del parcheggio pubblico verrà realizzato secondo i disposti che recitano: "È altresì ammesso l'intervento da parte di privati, su aree di proprietà pubblica, sulla base di concessioni da parte dell'Ente proprietario dell'area, che regolino con convenzione le modalità per l'esecuzione ed eventualmente la gestione e l'uso delle opere previste.";
2)     premesso che non è prevista la dismissione dell'area, la variante specifica che, prima dell'approvazione della stessa, tramite atto unilaterale d'obbligo sottoscritto dagli operatori, verrà individuata puntualmente l'area e stabilite le modalità di attuazione e realizzazione del parcheggio pubblico interrato;
3)     l'utilizzazione a fini privati dell'area rientrava nelle prescrizioni dettate dall'area normativa M2 e le attuazioni già avviate risultano coerenti con le norme del Piano Regolatore approvato nel 1995; successivamente, a seguito della richiesta di variante urbanistica da parte della proprietà finalizzata a destinare l'edificio pluripiano a terziario, l'Amministrazione ha ritenuto di interesse pubblico la predisposizione di un provvedimento di variazione urbanistica dell'area sulla base delle motivazioni precedentemente richiamate. Conseguentemente, attribuendo all'immobile la destinazione ad area normativa "TE", si rende necessario reperire una quota pari all'80% di SLP da destinare a servizi pubblici;
4-5)     innanzitutto occorre premettere che la concessione dell'area di proprietà pubblica sarà oggetto di apposito e separato provvedimento e si precisa che il parcheggio sarà realizzato a totale cura e spesa dell'operatore privato, senza alcun aggravio per l'Amministrazione Comunale, che provvederà a definirne la gestione secondo le modalità che riterrà più opportune.
     Si ritiene di controdedurre contestualmente alle osservazioni nn. 4 e 5 in quanto entrambe riguardanti la normativa di carattere idrogeologico dettata dalla Variante n. 100.
     Per quanto attiene l'aspetto idrogeologico, si richiama la deliberazione del Consiglio Comunale del 10 ottobre 2005 (mecc. 2005 01718/009), con la quale è stato adottato il Progetto Preliminare della "Variante 100 al P.R.G. ai sensi degli artt. 15 e 17 della L.R. 56/1977 e s.m.i. - Adeguamento alla Circolare P.G.R. 8 maggio 1996 n. 7/LAP ed al Piano per l'Assetto Idrogeologico - P.A.I." e la deliberazione del 12 aprile 2006 (mecc. 2006 02894/009), con la quale il Consiglio Comunale ha adottato il Progetto Definitivo.
     Si precisa che, a decorrere dalla data della deliberazione di adozione della suddetta variante, e fino alla sua approvazione, sono entrate in vigore le misure di salvaguardia ai sensi dell'art. 58 della L.R. 56/1977 e s.m.i..
     Nel testo coordinato con le modifiche introdotte dal Progetto Definitivo, nell'allegato B delle N.U.E.A. al punto 1.1 - "Corsi d'acqua naturali/artificiali e tratti tombinati: fasce di rispetto e norme di salvaguardia", è previsto che "alle derivazioni d'acqua comunali o consortili (bealere) si applica una fascia di rispetto di inedificabilità assoluta di metri 5.00 dal piede dell'argine o della sponda naturale.
Qualora le derivazioni d'acqua comunali o consortili (bealere) non svolgano ruolo di collettore drenante per le aree attraversate ed abbiano pertanto portata costante e non influenzata dagli eventi meteorici nell'area di drenaggio, non si applicano le fasce di rispetto di cui al precedente capoverso. Tali condizioni dovranno essere verificate da parte degli uffici comunali competenti, sulla base di idonea documentazione allegata all'istanza.".
     Nel caso in questione, la cartografia (allegato 3 - Carta di Sintesi della pericolosità geomorfologica e dell'idoneità all'utilizzazione urbanistica in scala 1:5000) relativa al progetto preliminare della Variante 100 riportava l'indicazione di un corso d'acqua lungo il corso Telesio, ma erroneamente, per un chiaro refuso, la legenda indicava una fascia di rispetto di m. 10,00 invece che di m. 5,00.
     Trattandosi di derivazione d'acqua comunale o consortile (bealera), e non di canale demaniale (infatti, l'unico canale demaniale presente sul territorio della Città si trova nell'area della Manifattura Tabacchi), risulta del tutto evidente che la fascia di rispetto è di m. 5,00 e non di m. 10,00. L' indicazione è, peraltro, correttamente individuata nella tavola 1bis titolata: Tavola di Piano n. 1 bis "Azzonamento con sovrapposizione della Carta di sintesi della pericolosità geomorfologica e dell'idoneità all'utilizzazione urbanistica" scala 1:5.000.
     L'indicazione cartografica, tra l'altro, era solo la prima verifica da effettuare perché già nella versione delle norme del Progetto Preliminare della variante 100, si rimandava ad una puntuale verifica in sito dell'effettiva localizzazione del corso d'acqua.
     Prima della realizzazione del parcheggio queste condizioni devono essere pertanto verificate e rispettate. Nel caso specifico, per quanto a conoscenza dell'Amministrazione, in riferimento all'ipotesi di localizzazione del parcheggio tale condizione risulterebbe verificata ampiamente.
     Per quanto riguarda l'errore materiale della legenda, precedentemente citato, per le motivazioni sopra espresse, l'allegato n. 3 della variante n. 100, titolato "Carta di Sintesi della pericolosità geomorfologica e dell'idoneità all'utilizzazione urbanistica in scala 1:5000", è stato corretto con apposito emendamento in sede di approvazione del Progetto Definitivo.
     Inoltre, in accoglimento dell'osservazione n. 24 alla Variante n. 100, è stato ulteriormente modificato l'allegato 3 per le seguenti motivazioni qui di seguito riportate integralmente:
"La collocazione planimetrica delle bealere cittadine è stata effettuata sulla scorta di documenti reperiti presso l'Ufficio tecnico comunale. L'assimilazione delle bealere ad un corso d'acqua e quindi l'apposizione di una fascia di inedificabilità a cavallo delle stesse deriva da una specifica richiesta nell'ambito delle interlocuzioni con il Gruppo interdisciplinare di lavoro regionale propedeutico alla redazione dei documenti allegati alla variante al P.R.G.. A seguito di ulteriori approfondimenti derivanti anche dall'insieme delle osservazioni e segnalazioni pervenute agli uffici, si è ritenuto di valutare modifiche relative alla tematica dei corsi d'acqua soggetti a fasce di rispetto. Infatti considerato che le carte di P.R.G., pur essendo elementi di riferimento per la conoscenza del territorio, oltre che documenti di carattere prescrittivi, hanno la caratteristica di essere documenti statici. I corsi d'acqua cartografati rischiano di rappresentare una realtà in continua evoluzione e allo stesso tempo si rende ugualmente necessaria una puntuale verifica dell'effettivo andamento dei tracciati sul territorio. Poiché al momento, la variante adottata prescrive fasce di inedificabilità in relazione alla tipologia del corso d'acqua, e considerato quanto sopra detto, si ritiene opportuno eliminare l'indicazione cartografica delle "derivazioni d'acqua comunali o consortili (bealere)", mantenendo nel contempo la sola indicazione relativa ai corsi d'acqua naturali, alle relative derivazioni e ai canali di proprietà dello Stato (canali demaniali) della parte piana. Si ritiene più opportuno regolamentare l'applicazione dei vincoli derivanti dalle fasce di rispetto tramite successivi provvedimenti di Giunta Comunale finalizzati a dettare puntuali modalità applicative nell'istruttoria e redazione dei provvedimenti.
     Nel sito oggetto della osservazione, l'effettiva posizione della bealera deve essere riconosciuta sul terreno, così come chiaramente indicato nelle norme di attuazione, che rimandano a puntuali verifiche l'esatta individuazione del tracciato. Al fine di precisare ulteriormente la gerarchia delle norme si precisa che nel caso di difformità tra tavole di piano e norme scritte prevalgono queste ultime come fonti di maggior dettaglio.
     Si specifica infine che l'osservazione evidenzia una errata attribuzione alle fasce di rispetto relative ai corsi d'acqua nella parte piana: si provvede pertanto a rettificare la legenda. …"
     L'osservazione è, pertanto, respinta.
     La deliberazione in oggetto è stata trasmessa, per il parere previsto dalla L.R. 41/1997, alla Provincia di Torino che, con deliberazione della Giunta Provinciale n. 264-90403-2006 in data 28 marzo 2006, ha espresso parere favorevole, in quanto la variante non presenta incompatibilità con il Piano di Coordinamento della Provincia, approvato con deliberazione del Consiglio Regionale n. 291-26243 del 1° agosto 2003 e con i progetti sovracomunali approvati.
     In data 12 aprile 2006, con deliberazione mecc. 2006 02894/009, il Consiglio Comunale ha adottato il Progetto Definitivo della "Variante 100 al P.R.G. ai sensi degli artt. 15 e 17 della L.R. 56/1977 e s.m.i. - Adeguamento alla Circolare P.G.R. 8 maggio 1996 n. 7/LAP ed al Piano per l'Assetto Idrogeologico - P.A.I.". A decorrere da tale data, e fino alla sua approvazione, sono entrate in vigore le misure di salvaguardia ai sensi dell'art. 58 della L.R. 56/1977 e s.m.i..
     Sulla base di tale variante, l'area in oggetto è inserita nella "Carta di sintesi della pericolosità idrogeomorfologica e dell'idoneità all'utilizzazione urbanistica" in classe I (P): "Zone non soggette a pericolo di inondazione né di allagamento", all'interno della quale le condizioni di pericolosità geomorfologica sono tali da non porre limitazioni alle scelte urbanistiche e gli interventi sia pubblici che privati sono di norma consentiti nel rispetto delle prescrizioni del D.M. 11 marzo 1988. Per le aree inserite in tale classe si applicano le destinazioni d'uso, i tipi di intervento, le procedure, le limitazioni e le specificazioni previste dalle Norme Urbanistico Edilizie di Attuazione del P.R.G., relative alle singole zone e aree normative e dell'allegato B delle N.U.E.A.
     Tutto ciò premesso,

     Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti Locali, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267, nel quale, fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti nella competenza dei Consigli Comunali;
     Vista la L.R. 5 dicembre 1977 n. 56 e s.m.i.;
     Visto il Piano Regolatore Generale, approvato con deliberazione della Giunta Regionale n. 3-45091 del 21 aprile 1995 pubblicata sul B.U.R. n. 21 del 24 maggio 1995;
     Dato atto che i pareri di cui all'art. 49 del suddetto Testo Unico sono:
     favorevole sulla regolarità tecnica dell'atto;
     Con voti unanimi, espressi in forma palese;

per i motivi espressi in narrativa e che qui integralmente si richiamano,

1)     di prendere atto che è pervenuta n. 1 osservazione presentata nel pubblico interesse riportata in narrativa e negli allegati alla presente deliberazione nonché di approvare le relative controdeduzioni (all. 2 - n. );

2)     di approvare la variante parziale n. 136 al vigente P.R.G., dando atto che gli elaborati che la costituiscono sono gli stessi della deliberazione di adozione del Consiglio Comunale n. 59 del 27 febbraio 2006 (mecc. 2005 12249/009), esecutiva dal 13 marzo 2006; è allegato al presente provvedimento il testo della deliberazione della Provincia n. 264-90403 2006 recante il parere di compatibilità con il Piano Territoriale di Coordinamento della Provincia (all. 1 - n. );

3)     di accettare gli impegni assunti con l'atto unilaterale d'obbligo pervenuto da parte della Società GEFIM S.p.A. in data 31 luglio 2006, che costituisce parte integrante e sostanziale del presente provvedimento (all. 3 - n. ).
Viene dato atto che non è richiesto il parere di regolarità contabile in quanto il presente atto non comporta effetti diretti o indiretti sul bilancio;

4)     di dichiarare, attesa l'urgenza, in conformità del distitinto voto palese ed unanime, il presente provvedimento immediatamente eseguibile ai sensi dell'art. 134, 4° comma del Testo Unico approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267.