Divisione Urbanistica ed Edilizia PrivataSettore Procedure Amm.ve Urbanistiche

n. ord. 136
2006 02123/009

OGGETTO: CIRCOSCRIZIONE 6 - STUDIO UNITARIO D'AMBITO E PIANI ESECUTIVI CONVENZIONATI PER L'ATTUAZIONE DEI SUB-AMBITI 1 E 2 RELATIVI ALLA ZONA URBANA DI TRASFORMAZIONE "AMBITO 6.3 CASCINOTTO" LOCALIZZATA TRA STRADA SETTIMO E STRADA DEL CASCINOTTO - APPROVAZIONE.

Proposta dell'Assessore Viano.

L’area oggetto dell’intervento del presente Studio Unitario d’Ambito è delimitata ad ovest dalla Strada di Settimo, a nord da attrezzature pubbliche esistenti (verde ed impianti sportivi), ad est ancora dalla Strada del Cascinotto e da lotti residenziali consolidati.
Il P.R.G. vigente colloca l’area in oggetto in Zona Urbana di Trasformazione e più puntualmente nell’ "Ambito 6.3 – Cascinotto".
La superficie territoriale complessiva dell’Ambito è di mq. 27.836.
Le proprietà proponenti lo Studio Unitario d’Ambito pari a mq. 25.843 rappresentano il 92% circa della superficie territoriale dell’intera Zona Urbana di Trasformazione.
In considerazione delle situazioni proprietarie, al fine di garantire comunque la possibilità futura di attuare la trasformazione anche ai non aderenti, sono stati creati 4 Sub-Ambiti.
Il Sub-Ambito "1" è posto nella zona nord dell’area ed è interessato da una unica proprietà, per un totale di mq. territoriali 14.867; il totale della relativa SLP residenziale risulta di mq. 10.407 ed è concentrato in un edificio a "C" di 4 / 12 piani fuori terra.
Il Sub-Ambito "2" ha una superficie territoriale di mq. 5.539 ed una SLP residenziale di mq 3.877 distribuita in un unico edificio con tipologia in linea di 9 piani f.t.. All’interno del Sub-Ambito "2" è localizzata un’area privata assoggettata ad uso pubblico per mq. 798 con sottostante autorimessa privata.
I proponenti acquisiscono dalla Città di Torino la SLP di mq. 471 relativa all’area di mq. 673 di proprietà della Città stessa che fa parte integrante del Sub-Ambito n. 2, verso il corrispettivo di Euro 211.950,00 quale definito dai competenti uffici comunali.
Il Sub-Ambito "3" ha una superficie territoriale di mq. 6.110 ed una SLP residenziale massima di mq. 4.277 distribuita in un edificio a "L" di 5-8 p.f.t. da realizzare in aderenza all’edificio del sub-ambito 2.
Il Sub-Ambito "4" ha una Superficie Territoriale di mq. 1.320 ed una relativa SLP residenziale massima di mq. 924 localizzata nell’area di pertinenza del Sub-Ambito 3 in continuità con l’edificazione prevista per detto Sub-Ambito in un edificio a 5 p.f.t..
Per quanto riguarda le destinazioni d’uso, considerata la scarsa vocazione commerciale della zona, tutta la S.L.P. realizzabile è prevista a destinazione residenziale.
L’attuale situazione fabbricativa dell’Ambito 6.3 presenta le condizioni necessarie per avviare in tempi brevi la trasformazione. La realizzazione degli interventi relativi ai Sub-Ambiti n. 1 e 2, ciascuno da attuarsi tramite Piano Esecutivo Convenzionato, avverrà pressoché simultaneamente, dilazionando la realizzazione dei sub-ambiti n. 3 e 4 al momento in cui se ne verificheranno le opportunità e le condizioni.
Tali condizioni, che consentono di rinviare la concreta operatività del progetto di trasformazione, hanno orientato la proprietà Rasero e Silva ad aderire allo Studio Unitario d’Ambito, senza peraltro definire temporalmente la trasformazione del Sub Ambito 3.
I proponenti dei Sub-Ambiti 1 e 2, in considerazione della non attualità a breve e medio termine dei Sub-Ambiti 3 e 4, accettano di assumersi, proporzionalmente alle SLP di pertinenza, le obbligazioni complessive per l’intero Ambito di Trasformazione.
Per quanto riguarda il Sub Ambito 4 il Condominio di Strada Cascinotto non è interessato alla trasformazione in quanto l’area ricompresa nella Z.U.T. costituisce il cortile condominiale del fabbricato esistente, mentre la proprietà Musso Giorgio non aderisce allo S.U.A.
Le aree a pubblici servizi che deriveranno dalla trasformazione dei primi due Sub-Ambiti consentiranno comunque l’immediata realizzazione – in espansione alle attrezzature pubbliche esistenti (come previsto dal P.R.G.) – dell’ampia zona a verde posta in diretta connessione tra le aree a servizi attrezzate esistenti ed il fronte sulla strada di Settimo, nonché dei parcheggi pubblici alberati posti lungo lo stesso fronte e perpendicolarmente ad esso.
In considerazione delle disposizioni contenute all’art. 7 delle N.U.E.A. della Variante 37 al P.R.G. essendo la SLP in progetto nella Z.U.T. di 19.485 mq. con la deduzione della franchigia di 4.000 mq., il 10% della superficie di alloggi da cedersi alla Città o da locarsi alle condizioni indicate nei PEC attuativi dei Sub-Ambiti è di mq. 1.549.
Il SUA e i PEC dei sub ambiti 1 e 2 sono stati sottoposti all’esame della Commissione Edilizia che ha espresso parere favorevole alla loro approvazione.
L’intervento residenziale dovrà essere ultimato entro il termine di validità dei PEC stabilito in 5 anni dalla stipula della convenzione attuativa.
Le opere inerenti all’area da cedere per servizi verranno eseguite dai proponenti entro 2 anni dall’approvazione del progetto esecutivo delle opere di urbanizzazione ed in ogni caso non oltre 3 anni dalla stipula della presente convenzione.
Le opere di urbanizzazione da realizzare a scomputo, relative ai sub ambiti 1 e 2, sono state articolate in 2 lotti indipendenti che non ricalcano il perimetro dei Sub Ambiti, ma rispondono ad una esigenza progettuale di tipo funzionale.
All’interno dell’area sono presenti due elettrodotti aerei di proprietà delle società Enel e Terna. Al fine di limitare l’esposizione dell’abitato e delle aree per servizi cedute alla Città alle onde elettromagnetiche si è concordato l’interramento delle linee aeree di alta tensione da realizzarsi con il contributo aggiuntivo dei soggetti proponenti pari a Euro 800.000,00 da garantirsi con apposita polizza fidejussoria.
Per quanto riguarda, in particolare, il progetto di PEC del sub ambito 1 si prevede la realizzazione di 2 fabbricati a "L" tra loro connessi con terrazzi a vari livelli onde "spezzare" la lunghezza del fronte edificatorio principale prospiciente verso lo spazio pubblico centrale della Z.U.T.
Gli edifici hanno altimetrie variabili decrescenti dalla Strada Settimo verso l’area a Servizi esistente interna alla Strada del Cascinotto.
Le aree da cedere per servizi sono pari a mq. 9.139, tuttavia i proponenti per colmare il bilancio dei servizi a favore del Sub Ambito 2 cedono aree per servizi pari a mq. 10.231 (+ 1.092 mq.).
Dati dimensionali di progetto:
- ST mq. 14.867
- Area di concentrazione edificatoria mq. 4.637
- SLP mq. 10.407
- Area ceduta a servizi mq. 10.231
Gli oneri di urbanizzazione sono stimati in Euro 1.182.963,69 di cui Euro 559.168,11 per gli oneri di urbanizzazione primaria Euro 623.795,69 per gli oneri di urbanizzazione secondaria.
I proponenti si impegnano a realizzare tutte le opere previste per il lotto 1, così come indicato nel progetto di massima delle opere di urbanizzazione: la viabilità, i parcheggi, la fognatura bianca e nera, l’area a verde pubblico esterna alla ZUT, che fronteggia i fabbricati previsti, per la quale è stata riconosciuta la necessità di riqualificazione ambientale e funzionale.
Il costo delle opere previste per il lotto 1 ammonta ad Euro 981.360,00.
I proponenti si impegnano a cedere alla Città un numero di alloggi, per mq. 1.241 di SLP, corrispondente al 10% del totale della SLP realizzabile, suddivisa percentualmente rispetto all’intero Ambito, ivi compreso l’accollo percentuale della quota relativa ai sub ambiti 3 e 4, eccedenti i 4.000 mq. di franchigia.
Il PEC del sub-ambito 2 prevede la realizzazione di un edificio in linea a 9 p.f.t. che si sviluppa dal confine ovest della Z.U.T., in continuità visuale e volumetrica con la preesistenza edificata, al confine con il Sub-Ambito 3 con il quale forma "aderenza".
Come per il progetto degli edifici del Sub-ambito 1 si prevede la formazione di uno "zoccolo" architettonico che riduce l’impatto visuale e percettivo dell’edificio.
Le aree da cedere per servizi sono pari a mq. 3.405, tuttavia i proponenti cedono mq. 1.994 ed assoggettano all’uso pubblico mq. 798 per un totale di mq. 2.792. trovando già soddisfatta dal Sub-Ambito 1 la dotazione richiesta per legge il bilancio delle aree per servizi di mq. 613.
Dati dimensionali di progetto:
- ST 5.539 mq.
- SLP in progetto 3.877 mq.
- Area di concentrazione edificatoria 2.747 mq.
- Area per servizi dovute 3.405 mq.
- Area ceduta a Servizi dai privati 1.994 mq.
- Area assoggettata a uso pubblico 798 mq.
- Bilancio Aree a Servizi del Sub Ambito - 613 mq.
- Area destinata a Servizi nella Z.U.T. già della Città di Torino 673 mq.
Gli oneri di urbanizzazione sono stimati in Euro 440.698,59 di cui Euro 208.311,21 per gli oneri di urbanizzazione primaria e Euro 232.387,38 per gli oneri di urbanizzazione secondaria.
I proponenti si impegnano a realizzare tutte le opere previste per il lotto 2, così come indicato nel progetto di massima delle opere di urbanizzazione: la viabilità, i parcheggi, la fognatura bianca e nera ed il verde pubblico.
Il costo delle opere previste per il lotto 2 ammonta a Euro 365.940,00.
I proponenti si impegnano a cedere alla Città un numero di alloggi per mq. 308 di SLP, corrispondente al 10% del totale della SLP realizzabile, suddivisa percentualmente rispetto all’intero Ambito, eccedenti i 4000 mq. di franchigia.
Inoltre i proponenti realizzeranno a proprie cure e spese le opere previste sull’area assoggettata all’uso pubblico (sistemazione verde pubblico e marciapiede) per un totale di Euro 20.748,80.
All’interno del Sub Ambito 2 è presente un terreno di proprietà della Città di mq. 673, che genera una SLP pari a mq. 471.
I proponenti il Sub Ambito 2 acquistano i diritti edificatori generati dall’area, verso un corrispettivo stimato dal Settore competente in Euro 211.950,00 (mq. 471 x Euro/mq. 450 = Euro 211.950,00); l’area rimane di proprietà comunale con destinazione a servizi pubblici a seguito di trasformazione.
Dato atto che all'Albo Pretorio della Città di Torino, cui la documentazione completa dello Studio Unitario d'Ambito unitamente ai Piani Esecutivi Convenzionati è stata inviata in data 8 marzo 2006 e pubblicata per affissione dal 10 marzo 2006 all'8 aprile 2006, non sono pervenute nei termini prescritti osservazioni nel pubblico interesse.
Rilevato, altresì, che la Circoscrizione 6 cui i medesimi progetti di S.U.A. e di P.E.C. sono stati trasmessi con nota del 20 marzo 2006, nella seduta del 30 marzo 2006 con deliberazione consiliare (mecc. 2006 02578/089), ha espresso parere favorevole (all. 5 - n.             ).
Lo Studio Unitario d’Ambito ed il PEC dei sub ambiti 1 e 2 risultano compatibili con il Piano di Zonizzazione Acustica come da parere di conformità espresso dal Settore Tutela Ambientale.
Infine, in osservanza della Legge 21 dicembre 2001, n. 443, art. 1 comma 6, occorre prendere atto che in relazione al presente piano esecutivo convenzionato non ricorrono le condizioni di definizione degli elementi di carattere planovolumetriche, tipologiche, formali e costruttive necessarie a rendere applicabili agli strumenti urbanistici le disposizioni di cui all’art. 1 comma 6 della medesima legge in materia di sostituzione di concessione e autorizzazione edilizia con denuncia di inizio attività.
Tutto ciò premesso,

Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti Locali, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267, nel quale, fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti nella competenza dei Consigli Comunali;

Vista la Legge Urbanistica Regionale n. 56/77 e s.m.i.;

Visto il parere di conformità al Piano di Zonizzazione Acustica;

Visto il Piano Regolatore Generale, approvato con deliberazione della Giunta Regionale n. 3-45091 del 21 aprile 1995 pubblicata sul B.U.R. n. 21 del 24 maggio 1995;

Dato atto che i pareri di cui all'art. 49 del suddetto Testo Unico sono:
favorevole sulla regolarità tecnica;
favorevole sulla regolarità contabile;

Con voti unanimi, espressi in forma palese;

1) di approvare, per i motivi esposti nella parte narrativa che qui integralmente si richiamano lo Studio Unitario d'Ambito (art. 7 lettera B, NUEA di P.R.G.) relativo alla Zona Urbana di Trasformazione "Ambito 6.3 Cascinotto", localizzata tra Strada Settimo e Strada del Cascinotto (all. 1 - n.               );
2) di approvare i Piani Esecutivi Convenzionati, ai sensi dell'art. 43 della L.U.R. n. 56/77 e s.m.i., per l’attuazione dei Sub-Ambiti 1 e 2 (all. 2 - n.          ), con il relativo progetto di massima opere di urbanizzazione (all. 4 - n.          ), nonché lo schema di Convenzione, (all. 3 - n.          ), il cui titolo I contiene la Convenzione Programma dello S.U.A. e il titolo II la Convenzione relativa al Sub-Ambito 1;
3) di approvare l’attuazione della presente deliberazione provvedendo alla stipulazione per atto pubblico della convenzione stessa, entro il termine di 1 anno dalla data di esecutività della presente deliberazione, come da atto d'obbligo presentato dai Proponenti, unitamente alla relativa garanzia fideiussoria con funzione di penale per la mancata stipula o il ritardo nella stipula della convenzione medesima, a norma del Regolamento per i contratti attualmente vigente e s.m.i., tra il Comune di Torino ed i seguenti soggetti: Sigg. ri Majocco Francesco, Calciati Giovanni, Calciati Andrea, Grassadonia Francesco, D’Oria Giuseppina, Mosso Luciano, Società Mosso Costruzioni s.r.l. con l'autorizzazione all'ufficiale rogante nonché al rappresentante del Comune di Torino di apportare, ove occorra, al momento della sottoscrizione, tutte quelle modifiche ritenute necessarie e/o opportune nella specifica funzione di adeguamento alle norme di legge, nonché le modifiche di carattere tecnico-formale al pari giudicate opportune e comunque dirette ad una migliore redazione dell'atto;
4) di prendere atto che gli introiti relativi agli oneri di urbanizzazione ed al costo di costruzione saranno acquisiti a cura del Settore Permessi Convenzionati e Suolo Pubblico;
5) prendere atto, in osservanza della Legge 21 dicembre 2001, n. 443, art. 1 comma 6, che in relazione al presente piano esecutivo convenzionato non ricorrono le condizioni di definizione degli elementi di carattere planovolumetriche, tipologiche, formali e costruttive necessarie a rendere applicabili agli strumenti urbanistici le disposizioni di cui all’art. 1 comma 6 della medesima legge in materia di sostituzione di concessione e autorizzazione edilizia con denuncia di inizio attività;
6) di dichiarare attesa l’urgenza, in conformità del distinto voto palese ed unanime, il presente provvedimento immediatamente eseguibile ai sensi dell’art. 134, 4° comma, del Testo Unico, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267.