Divisione Urbanistica ed Edilizia Privata
Direzione di Coordinamento Urbanistica
Settore Procedure Amm.ve Urbanistiche

n. ord. 111
2006 01876/009

OGGETTO: VARIANTE PARZIALE N. 115 AL P.R.G., AI SENSI DELL'ARTICOLO 17, COMMA 7 DELLA L.U.R, CONCERNENTE LA MODIFICA DELLE NORME URBANISTICO EDILIZIE DI ATTUAZIONE INERENTI LE AREE PER INSEDIAMENTI PRODUTTIVI. ADOZIONE.

     Proposta dell'Assessore Viano.

     Il P.R.G. del 1995, intervenuto in una fase di profonde trasformazioni di "sistema" del settore produttivo, si era preoccupato essenzialmente di favorire l'innovazione dell'offerta, in termini di tipologie insediative e funzioni, prevedendo una nuova categoria funzionale "Eurotorino", volta ad incentivare la collocazione di attività caratterizzate da contenuti di innovazione tecnologica ritenendo, invece, sufficienti a soddisfare la domanda di usi tradizionali le residue aree industriali consolidate riconosciute dal piano e demandando all'area metropolitana la risposta alla domanda di nuovi spazi insediativi.
     A distanza di pochi anni dall'approvazione del piano sono tuttavia emersi con chiarezza i limiti di questa impostazione che ha sostanzialmente sottovalutato il problema dell'offerta di nuovi spazi produttivi interni alla città anche per attività artigianali e di piccole e medie imprese più tradizionali.
     Su questa componente dell'offerta si è operato con la variante strutturale n. 38 al P.R.G., approvata in via definitiva dalla Regione Piemonte nel mese di aprile 2006, modificando il mix funzionale di circa 40 Zone di Trasformazione prima a destinazione prevalentemente residenziale, aumentando la destinazione a favore di utilizzi per attività economiche (circa 400.000 mq. di SLP in più), in prevalenza produttive e riducendo l'indice di fabbricazione da 0,7 a 0,5 mq.SLP/mq.ST e l'incidenza dello standard di servizi pregressi dal 40 al 20% della ST. In tal modo si è evitato di alimentare aspettative di valorizzazione immobiliare che avrebbero reso queste aree, dal punto di vista della sostenibilità economica, praticamente inaccessibili alle attività produttive e artigianali tradizionali.
     Al contempo, però, nelle aree industriali consolidate si registrano nuove dismissioni ed estesi interventi di riuso, con demolizione totale o parziale degli edifici preesistenti, in genere capannoni mono piano, e realizzazione di nuovi fabbricati con tipologie edilizie pluripiano, che consentono, attraverso la saturazione degli indici, un utilizzo intensivo delle aree e quindi costi molto più contenuti.
     Date le dimensioni complessive delle aree industriali di P.R.G. (oltre 10 milioni di mq.) è evidente che il riuso intensivo di una parte di questi spazi finirà per costituire, nei prossimi anni, la vera nuova offerta di opportunità insediative di carattere produttivo in Torino.
     Alcune realizzazioni, attuate di recente in aree industriali IN, hanno però messo in luce i problemi e gli effetti negativi che si possono indurre nelle aree limitrofe quando si applicano i parametri previsti dal piano per queste aree in relazione alla funzione produttiva tradizionale.
     Il piano infatti ha assegnato alle aree a destinazione industriale (in particolare le aree IN, ma ciò vale anche in parte per le aree M2 ed MP) parametri urbanistico-edilizi (dotazione di servizi, rapporti di copertura, distanze dai confini, ecc.) funzionali alla realizzazione dei tradizionali capannoni a un piano, ammettendo tuttavia densità edilizie tali da consentire la realizzazione di edifici pluripiano, maggiormente adatti ad attività innovative più affini a quelle terziarie, piuttosto che ad attività manifatturiere tradizionali.
     Tale tendenza verso insediamenti produttivi ad alta densità determina un sostanziale sottodimensionamento dei servizi che, allo stato attuale, sono rapportati agli insediamenti produttivi tradizionali (nella misura del 10% della superficie fondiaria di quelli esistenti e del 20% della superficie territoriale di quelli nuovi), mentre le attività alle quali si rivolgono queste tipologie edilizie sono assimilabili a quelle terziarie, almeno in termini di numero di addetti per unità di superficie (alle quali attività terziarie corrisponde uno standard pari all'80% della SLP).
     Va anche ricordato in proposito che, trattandosi di interventi realizzati in tessuto consolidato, la norma di PRG offre la possibilità di "monetizzare" la già modesta dotazione di aree per servizi prevista.
     Infatti, le norme di attuazione del P.R.G. ammettono per alcune aree normative e per determinati tipi di intervento, in luogo del reperimento delle aree a servizi, sempre più problematico in un tessuto consolidato, la possibilità della loro monetizzazione in caso di dimostrata impossibilità di un idoneo reperimento.
     Per limitare il ricorso a tale modalità si propone che, nelle aree normative M2, MP e IN, in presenza di interventi di ristrutturazione urbanistica - lett. g) e di nuovo impianto - lett. i), la monetizzazione sia limitata al 50% del relativo fabbisogno di aree a servizi, in quanto si deve ritenere che, trattandosi di interventi di radicale trasformazione, la rimanente quota del 50% possa essere realizzata all'interno della area stessa.
     Inoltre, la dotazione di parcheggi privati pertinenziali, regolata dalla Legge "Tognoli" (1 mq. ogni 10 mc.), equivale ad un posto auto circa ogni 100 mq. di SLP che corrispondono a 3 - 4 postazioni di lavoro, dotazione richiesta per di più solo in caso di "nuove costruzioni".
     Si è dunque verificato che, nel caso di edifici pluripiano con attività ad alta densità di addetti, soprattutto per aree produttive incluse in tessuti urbani continui, la insufficiente dotazione di parcheggi pubblici e privati produce un forte impatto negativo sulle zone limitrofe.
     Per tutti questi motivi si ritiene necessario introdurre alcune modifiche alla normativa che regola gli interventi in aree IN e in aree M2 - MP del P.R.G. e nelle Z.U.T. che riservano specifiche quote per le attività produttive, consistenti nella riduzione in termini assoluti, dell'indice di edificazione alle aree con destinazione produttiva, migliorando così, in generale, la sostenibilità insediativa, e nell'introduzione di una differente disciplina urbanistica in rapporto alle due distinte tipologie riconoscibili di fabbricati a destinazione produttiva: la tipologia prevalentemente monopiano, a carattere manifatturiero, e la tipologia pluripiano ad alta densità per il produttivo evoluto e/o immateriale.
     Va, infatti, rilevato che il parametro della densità fondiaria, è stato normalmente utilizzato per disciplinare l'edificazione delle parti di città a carattere residenziale, mentre lo sviluppo delle zone industriali è stato regolato essenzialmente mediante parametri edilizi (distanza dai confini, rapporti di copertura, ecc.) mentre, con la formazione del nuovo piano, si è introdotto anche un indice di edificazione per le zone industriali, che si è assunto, però, decisamente molto alto (2,00 mq.SLP/mq.ST).
     Alla luce delle prime applicazioni della disciplina introdotta dal nuovo piano e dei problemi sopra evidenziati, sembra quindi opportuno ridurre l'indice fondiario in questione ad un valore di 1,35 mq.SLP/mq.ST per gli interventi in zone consolidate con indice maggiore o uguale a 1,35, e al valore di 1 mq.SLP/mq.ST per gli interventi in zone con indice minore di 1,35 riducendo complessivamente di un terzo il valore attuale, seppure ancor più elevato rispetto alle ZUT con componente produttiva, favorite, per contro, dalla possibilità di realizzare un mix funzionale spesso più ricco ed appetibile.
     Per le tipologie dense multipiano, al fine di assicurare un'adeguata dotazione di servizi pubblici e privati si richiede la cessione di aree a standard pari al 40% della SLP prevista ed una dotazione di parcheggi privati pertinenziali pari al 50% della stessa SLP, idonea a limitare significativamente la domanda di posti auto che i nuovi insediamenti rivolgono all'intorno urbano, mentre per gli insediamenti produttivi tradizionali restano confermati i parametri attuali.
     Una ulteriore esigenza emersa in questi anni, che richiede adeguamenti di tipo normativo, riguarda la S.L.P. esistente a destinazione residenziale nell'area normativa M2 e i tipi di intervento ammessi. Tale area normativa è caratterizzata da un tessuto misto con forti connotazioni produttive/artigianali per il quale il Piano vigente prevede trasformazioni volte a confermare tale destinazione, mentre per quanto riguarda la destinazione residenziale la norma precisa che non sono consentiti incrementi della S.L.P. esistente.
     E tuttavia emerge che, in particolare in talune situazioni, la presenza di residenze risulta significativa ed ormai consolidata; si ritiene, pertanto, opportuno riconsiderare le relative prescrizioni normative proponendo un limitato adeguamento all'attuale regime normativo che consenta, per tali fabbricati, l'incremento della S.L.P. residenziale esistente, fino ad un massimo del 50%, qualora l'indice non risulti ancora saturato.
     La variante introduce alcune modifiche e/o integrazioni nelle Norme Urbanistico Edilizie di Attuazione del P.R.G.; in particolare all'articolo 8 (commi 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45), all'articolo 14, all'articolo 15 (comma 8), all'articolo 33 (comma 10 bis) e nelle tavole normative nn. 2 e 3, e nelle Z.U.T. puntualmente elencate nell'elaborato allegato al presente provvedimento, il tutto così come riportato nell'Estratto delle N.U.E.A. di P.R.G. - Variante.
     Il presente provvedimento ha rilevanza esclusivamente comunale, non presenta incompatibilità con i piani sovracomunali vigenti e costituisce variante parziale al P.R.G. vigente ai sensi dell'articolo 17, comma 7, della Legge Urbanistica Regionale.
     Il provvedimento in oggetto comporta una riduzione della capacità insediativa per usi produttivi e non comporta decremento della dotazione di servizi pubblici.
     Si precisa, inoltre, che per quanto attiene alla quantità globale di servizi, per effetto di tutte le Varianti parziali del P.R.G. vigente adottate e approvate successivamente alla data di approvazione del P.R.G., compreso il provvedimento in oggetto, non si producono gli effetti di cui al 4° comma dell'articolo 17 della L.R. 56/1977 e s.m.i..
     Tale provvedimento risulta infine coerente con il Piano di zonizzazione acustica avviato dalla Giunta Comunale con deliberazione del 26 novembre 2002 (mecc. 2002 10032/021), così come risulta dal parere espresso dal Settore Ambiente e Territorio in data 12 giugno 2007, prot. n. 11489/07, riservandosi di valutare l'opportunità di modificare il Regolamento Comunale per la Tutela dall'Inquinamento Acustico inserendo l'obbligo di una verifica tecnico-strumentale di clima acustico nei casi di incremento delle S.L.P. residenziali in aree produttive, a maggior tutela delle residenze stesse e delle attività produttive già insediate.
     La presente deliberazione è stata trasmessa ai sensi degli articoli 43 e 44 del Regolamento sul Decentramento a tutte le Circoscrizioni per l'acquisizione del relativo parere.
     Le Circoscrizioni 1, 5, 6, 7 e 10 hanno espresso parere favorevole con rispettive deliberazioni di Consiglio Circoscrizionale che si allegano (all. 2-6 - nn. ).
     La Circoscrizione 3, con nota ufficiale del 10 aprile 2006 (all. 7 - n. ), ha comunicato l'impossibilità di esprimere parere in tempo utile, prima della scadenza del mandato elettorale del Consiglio Circoscrizionale.
     Le Circoscrizioni 4, 8 e 9 non hanno espresso parere relativamente alla variante in oggetto.
     La Circoscrizione 2, nella seduta dell'11 aprile 2006, ha espresso parere non favorevole in quanto "pur condividendo le proposte della Variante Parziale n. 115, si ritiene negativa la sistematicità e l'eccessiva frequenza con cui vengono proposte le Varianti - Normative, Strutturali, Parziali - all'attuale Piano Regolatore." (all. 8 - n. ).
     A tale osservazione si controdeduce quanto segue.
     Il Piano Regolatore della Città è stato approvato definitivamente nel maggio del 1995 a seguito di approfonditi studi già avviati negli anni '80; durante l'ultimo ventennio la Città ha evidentemente subito profonde trasformazioni sia dal punto di vista economico che sociale. Poiché il P.R.G. adottato dalla Città è uno strumento poco flessibile, modificabile unicamente attraverso provvedimenti di variante, l'Amministrazione, per assecondare i processi dinamici in atto, garantendo l'adeguamento dello strumento alle esigenze socio economiche in continua evoluzione sul territorio, deve necessariamente ricorrere al predetto strumento di variante urbanistica anche per modifiche di minima rilevanza.
     Tutto ciò premesso,

     Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti Locali, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267, nel quale, fra l'altro, all'articolo 42 sono indicati gli atti rientranti nella competenza dei Consigli Comunali;
     Visto il P.R.G. approvato con deliberazione della Giunta Regionale n. 3-45091 del 21 aprile 1995;
     Vista la Legge Regionale 5 dicembre 1977 n. 56 e s.m.i.;
     Dato atto che i pareri di cui all'articolo 49 del suddetto Testo Unico sono:
     favorevole sulla regolarità tecnica;
     Con voti unanimi, espressi in forma palese;

per i motivi espressi in premessa che qui integralmente si richiamano:
1)     di adottare, ai sensi dell'articolo 17, comma 7 della L.U.R., la variante parziale n. 115 al vigente Piano Regolatore Generale di Torino, concernente la modifica delle Norme Urbanistico Edilizie di Attuazione, inerenti le Aree per Insediamenti Produttivi (aree normative IN, M2 ed MP), come descritto in narrativa e più in dettaglio nell'elaborato che è parte integrante e sostanziale del presente provvedimento (all. 1 bis - n. ).
Viene dato atto che non è richiesto il parere di regolarità contabile, in quanto il presente atto non comporta effetti diretti o indiretti sul Bilancio;
2)     di dichiarare, attesa l'urgenza, in conformità del distinto voto palese ed unanime, il presente provvedimento immediatamente eseguibile ai sensi dell'articolo 134, 4° comma, del Testo Unico approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267.