Divisione Patrimonio, Partecipazioni e Sistema Informativo
Settore Vendite, Acquisti e Rapporti Istituzionali

n. ord. 124
2006 01782/008

CITTÀ DI TORINO

DELIBERAZIONE DEL CONSIGLIO COMUNALE 11 APRILE 2006

(proposta dalla G.C. 7 marzo 2006)

Testo coordinato ai sensi dell'art. 44 comma 2 del Regolamento del Consiglio Comunale

OGGETTO: ALIENAZIONE IMMOBILE SITO IN TORINO CORSO XI FEBBRAIO N. 22 ALLA SOCIETA` ACQUE METROPOLITANE DI TORINO (SMAT) S.P.A.. IMPORTO EURO 5.412.643,69. APPROVAZIONE.

Proposta dell'Assessore Peveraro.

La Città di Torino è proprietaria di un edificio ubicato in Corso XI Febbraio 22, dalla stessa realizzato nel 1960 per adibirlo a sede del Corpo di Polizia Municipale ed utilizzato tuttora a tale scopo. Con deliberazione del Consiglio Comunale 14 dicembre 1956 venne, infatti, approvata la costruzione della "Nuova Caserma Centrale dei Vigili Urbani" al fine di addivenire ad una più razionale e organica sistemazione degli uffici del Comando.
L’immobile di cui trattasi risulta composto di due nuclei:
-   il primo è elevato a cinque piani fuori terra (destinati ad uffici) oltre ad un piano seminterrato (destinato a locali tecnici, magazzini, depositi), ed ha una superficie complessiva di mq. 3.875 circa;
-   il secondo è costituito da una bassa costruzione all’interno del cortile ad uso autorimessa, ad un piano fuori terra oltre ad un piano seminterrato, della superficie complessiva di mq. 1.560 circa.
L’immobile, attualmente censito al Catasto Fabbricati al Foglio 1216 particella 140 subb. 1-2-3, fa parte del patrimonio indisponibile della Città e si renderà libero a breve in quanto è già stato previsto il trasferimento degli uffici del Corpo di Polizia Municipale nella sede di via Bologna n. 74, stabile di proprietà della Città, ristrutturato e attualmente ancora locato al TOROC che lo adibisce a sede delle proprie attività.
La Società Acque Metropolitane di Torino (SMAT S.p.A.), che ha la propria sede legale in Corso XI Febbraio 14 (in adiacenza all’immobile de quo), ha manifestato interesse all’acquisizione di detto edificio al fine di ampliare, attraverso una collocazione più funzionale degli uffici, la propria sede in modo da concentrare in un unico luogo i servizi, anche di sportello, attualmente localizzati in vari edifici nel territorio cittadino. In particolare, l’acquisto di detto edificio permetterà una implementazione degli uffici del telecontrollo, attività fondamentale per l’acquedotto.
SMAT è una Società per Azioni a capitale interamente pubblico, con partecipazione maggioritaria del Comune di Torino, avente ad oggetto l’esercizio delle attività che concorrono a formare il servizio idrico integrato come definito dall’art. 4 lettera f) della Legge 5 gennaio 1994 n. 36; detta società svolge tale servizio pubblico mediante affidamento in house providing, da parte dell’Autorità d’Ambito territorialmente competente (Autorità d’Ambito A.T.O. n. 3 "Torinese"), ai sensi dell’art. 113, comma 5, lett. c) del T.U. 267/2000.
E’ opportuno qui precisare che l’Autorità d’Ambito A.T.O. n. 3 "Torinese" è un ente sovracomunale (i cui Comuni aderenti coincidono con i soci della SMAT) competente in materia di pianificazione e controllo del servizio idrico integrato e costituito in attuazione della normativa di detto settore, che prevede il superamento della frammentazione per segmenti e per territorio nell’erogazione del servizio e quindi il raggiungimento di una gestione che sia capace di riunire il ciclo completo (acquedotto, fognatura, depurazione) pervenendo a dimensioni sovracomunali.
A seguito dell’individuazione di SMAT quale Gestore Unico del Servizio Idrico Integrato, le sue funzioni sono state notevolmente ampliate ed è emersa, di conseguenza, la necessità di razionalizzazione e di ampliamento delle sedi.
L’ipotesi di cessione dell’immobile de quo a SMAT appare vantaggiosa per la Città sotto vari profili:
-   in primo luogo tale cessione, con conseguente destinazione dell’immobile a sede di uffici SMAT aperti al pubblico, consentirebbe la concentrazione in un unico sito delle attività erogate ai cittadini, realizzando, in tal modo, l’interesse pubblico teso alla razionalizzazione e al miglioramento del servizio all’utenza, con ricadute positive sia in termini di costi che di qualità del servizio reso;
-   in secondo luogo, sotto il profilo dell’interesse societario, l’ampliamento della sede SMAT già esistente nell’immobile limitrofo (Corso XI Febbraio n. 14), oltre ad evitare i maggiori costi derivanti da una frammentazione degli uffici pubblici della predetta società sul territorio cittadino, tutelerebbe l’avviamento realizzato dalla stessa durante questi anni presso l’attuale sede, con conseguenti positive ricadute economiche sulla Città di Torino, in quanto socio di maggioranza.
Al fine di rendere disponibile l’immobile a SMAT per gli scopi sopraindicati si sono prospettate varie soluzioni alternative, ricercando quella più rispondente ai necessari criteri di economicità dell’azione amministrativa:
-   conferimento in società del bene in oggetto, ai sensi di quanto disposto in via ordinaria dagli artt. 2342 e segg. cod. civ. - Tale soluzione non pare allo stato percorribile in quanto, considerati gli attuali assetti societari tra gli Enti locali all’interno della SMAT S.p.A., il conferimento determinerebbe un’alterazione degli equilibri non solo nella SMAT S.p.A., ma anche all’interno dell’A.T.O. 3 Torinese;
-   locazione dell’immobile a SMAT. - Tale soluzione risulta parimenti poco vantaggiosa per la Città in quanto, per rendere funzionale alla nuova destinazione l’immobile di cui trattasi, è necessario procedere ad una profonda ristrutturazione del medesimo i cui costi graverebbero in gran parte sulla Città proprietaria del bene. A tale proposito si precisa che, con nota prot. 10415 del 24 febbraio 2006 (conservata agli atti degli Uffici), la Società ha comunicato alla Città il proprio interesse all’acquisto dell’immobile in modo da poter ricorrere al mercato finanziario per la realizzazione delle opere di manutenzione straordinaria richieste per il suo utilizzo futuro. Dette agevolazioni, come noto, non vengono concesse ai conduttori di immobili ma solo ai titolari di diritti reali;
-   permuta con altri beni immobili di proprietà di SMAT. - Si tratta anche in questo caso di una via non percorribile, non possedendo la SMAT alcun immobile disponibile, non utilizzato per fini societari, di interesse per la Città; tutti i beni della Società sul territorio metropolitano sono, infatti, già oggi proficuamente utilizzati per detti fini (corso XI Febbraio 14 – che ospita, come detto, la sede legale e amministrativa; via Salgari 14, ove sono ubicati i magazzini; via Pomba 49, sede di una società controllata; strada del Nobile 12, adibito a circolo ricreativo);
-   alienazione dell’immobile a SMAT mediante procedura della trattativa privata. - Tale soluzione appare quella adatta al caso di specie, dal momento che possono ritenersi sussistere le "speciali ed eccezionali circostanze" richieste dall’art. 41, 1° comma, n. 6 del R.D. 23 maggio 1924, n. 827 per poter procedere alla vendita a trattativa privata anziché secondo le altre procedure di evidenza pubblica per la scelta del contraente. Né osta all’alienazione la natura indisponibile del bene di cui in oggetto: l’edificio, infatti, pur divenendo di proprietà di un soggetto privato, continuerebbe ad essere utilizzato quale sede di servizi pubblici e, conseguentemente, la sua destinazione funzionale non verrebbe sottratta al soddisfacimento del pubblico interesse, così come prescritto dall’art. 826, 2° comma, cod. civ..
Ritenuto dunque utilizzabile il predetto metodo della trattativa privata, al fine di meglio tutelare l’interesse pubblico sotteso all’alienazione - consistente nell’erogazione di un servizio rivolto ai cittadini secondo criteri di efficienza, efficacia ed economicità - si sono altresì individuati i seguenti vincoli cui assoggettare la compravendita dell’immobile:
1)   Determinazione del prezzo - Per la determinazione del prezzo le parti si sono avvalse di apposita perizia giurata al fine di stabilire il valore effettivo dell’immobile e quindi il corrispettivo dovuto; in tal modo viene soddisfatto l’interesse della Città all’ottenimento del "giusto corrispettivo" pur in assenza di una valutazione comparativa di offerte;
2)   Vincolo di destinazione - SMAT S.p.A. dovrà impegnarsi, per sé o suoi aventi causa, a collocare e a mantenere nell’immobile uffici e servizi rivolti al pubblico;
3)   Diritto di prelazione permanente a favore della Città - La Città di Torino avrà diritto di prelazione per l’acquisto dell’immobile in oggetto nel caso in cui SMAT, e suoi successori o aventi causa, intendano procedere alla sua alienazione; tale diritto dovrà essere esercitato al prezzo pagato dalla SMAT per il suo acquisto, aggiornato secondo la formula UEEC. Detta formula, adottata dall’Unione degli Esperti Contabili Europei in riferimento alla variazione del valore di costo di un immobile nel tempo rispetto ai criteri di vetustà e correlata con il deperimento dovuto all’obsolescenza funzionale, è la seguente:

(A + 20)2
D ----------------- - 2,86
140
dove:
D: rappresenta il deprezzamento percentuale del valore a nuovo;
A: gli anni dell’edificio in percentuale della sua durata totale di utilizzo.
A riscontro della legittimità della procedura illustrata, con istanza in data 28 ottobre 2005, prot. n. 0062243, la Città ha inoltrato specifica richiesta di parere alla Corte dei Conti - Sezione Regionale di Controllo per il Piemonte, ai sensi dell’art. 7, comma 8, della Legge n. 131/2003 (che prevede la funzione consultiva delle Sezioni regionali della Corte in materia di contabilità pubblica) e sulla scorta del documento adottato dalla Sezione delle Autonomie della stessa Corte nell’adunanza del 27 aprile 2004 (che individua i soggetti legittimati alla richiesta di pareri e ne disciplina le modalità).
Il parere, la cui richiesta è stata ritenuta ammissibile sia sotto il profilo soggettivo (soggetto legittimato alla richiesta) sia sotto il profilo oggettivo (materia della contabilità pubblica), è stato reso con deliberazione della Sezione Regionale della Corte dei Conti per il Piemonte in data 17 gennaio 2006 (Parere n. 1/par./2006) ed è pervenuto alla Città in data 7 febbraio 2006.
Nel merito la Corte ha ritenuto legittima la procedura per l’alienazione sopra delineata, anche alla luce dei vincoli cui essa verrebbe assoggettata; ciò in primo luogo avendo riguardo alla destinazione funzionale del bene al soddisfacimento di un pubblico interesse, continuerebbe a permanere in capo allo stesso anche in seguito all’alienazione a SMAT, e, in secondo luogo, con riguardo alla legittimità dell’alienazione a trattativa privata, ritenendo esistenti nel caso prospettato quelle speciali ed eccezionali circostanze che consentono il ricorso a detta procedura.
Poiché, come si è detto, l’ottenimento di un giusto corrispettivo pur in assenza di una valutazione comparativa di offerte può essere raggiunto facendo ricorso per la fissazione del valore dell’immobile alla relazione giurata di un perito, con relazione giurata del 6 marzo 2006 resa dal Dirigente del Settore Logistica e Valutazioni Immobiliari della Direzione Patrimonio è stato fissato tale valore in Euro 5.412. 643,69.
Dal punto di vista urbanistico l’immobile è ubicato in Area normativa TE (aree e complessi di edifici a destinazione terziaria) e quindi la destinazione di P.R.G. è compatibile con l’utilizzo a sede di uffici pubblici.
Tutto ciò premesso,

LA GIUNTA COMUNALE

Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti Locali, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267, nel quale, fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti nella competenza dei Consigli Comunali;

Visto il parere n. 1/par./2006 reso con deliberazione in data 17 gennaio 2006 dalla Sezione Regionale della Corte dei Conti per il Piemonte;

Dato atto che i pareri di cui all'art. 49 del suddetto Testo Unico sono:
favorevole sulla regolarità tecnica;
favorevole sulla regolarità contabile;

Con voti unanimi, espressi in forma palese;

PROPONE AL CONSIGLIO COMUNALE

Per le motivazioni indicate in narrativa che qui si richiamano per fare parte integrante e sostanziale del presente provvedimento e delle decisioni assunte:
1)   di approvare l’alienazione a trattativa privata dell’immobile di proprietà comunale, facente parte del patrimonio indisponibile della Città, ubicato in Torino, C.so XI Febbraio 22 (quale individuato nella planimetria allegata al presente provvedimento - all. 1 - n.               ), alle condizioni tutte indicate in narrativa e che qui si richiamano, alla Società Acque Metropolitane di Torino (SMAT S.p.A.) con sede in Torino, C.so XI Febbraio n. 14, C.F. e P. IVA 07937540016, al fine di destinarne l’utilizzo a sede degli uffici della Società. L’immobile risulta attualmente censito al Catasto Fabbricati al Foglio 1216 particella 140 subb. 1-2-3 ed è raffigurato nelle planimetrie dei relativi piani costituenti allegati da 2 a 9 del presente provvedimento (all. da 2 a 9 - nn. ), con la precisazione che eventuali difformità o inesattezze di detti elaborati rispetto allo stato di fatto non hanno rilievo, intendendo la Città trasferire l’edificio nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, a corpo e non a misura;
2)   di prendere atto che il corrispettivo per l’alienazione dell’immobile è fissato in Euro 5.412.643,69 fuori campo I.V.A., sulla scorta della valutazione del compendio immobiliare resa, con perizia giurata, dal Dirigente del Settore Logistica e Valutazioni Immobiliari della Direzione Patrimonio, supportato dal Dipartimento Casa-Città del Politecnico di Torino. Detta perizia è stata ritenuta congrua dal perito nominato dalla SMAT. L’intero corrispettivo verrà versato in unica soluzione in sede di rogito. Di demandare a successiva determinazione dirigenziale il relativo accertamento;
3)   di prevedere l’inserimento nel contratto dei seguenti vincoli, già indicati nella premessa:
-   mantenere la destinazione pubblica del bene, utilizzando l’immobile a sede degli uffici della società e impegnandosi a mantenervi, anche per il futuro, uffici e servizi rivolti al pubblico;
-   concedere alla Città, in caso di alienazione dell’immobile, il diritto di prelazione. Tale diritto dovrà essere esercitato al prezzo pagato dalla SMAT pari ad Euro 5.412.643,69 fuori campo I.V.A., aggiornato secondo la formula UEEC. Detta formula, adottata dall’Unione degli Esperti Contabili Europei in riferimento alla variazione del valore di costo di un immobile nel tempo rispetto ai criteri di vetustà e correlata con il deperimento dovuto all’obsolescenza funzionale, è la seguente:

(A + 20)2
D ----------------- - 2,86
140
dove:
D: rappresenta il deprezzamento percentuale del valore a nuovo;
A: gli anni dell’edificio in percentuale della sua durata totale di utilizzo.
Il diritto di prelazione dovrà essere esercitato dalla Città nel termine di 90 giorni decorrenti dalla data di ricezione della nota con la quale la S.M.A.T. (o suoi aventi causa) manifesterà l’intenzione di cedere l’immobile o parte del medesimo. Nell’ipotesi in cui il termine giunga a scadenza senza che la Città manifesti l’intenzione di avvalersi del diritto di prelazione, ovvero nel caso in cui la stessa dichiari di non avvalersene, la S.M.A.T. potrà disporre liberamente del bene.
Gli obblighi indicati al presente punto del dispositivo dovranno essere assunti dalla SMAT per sé, suoi successori anche parziali o suoi aventi causa a qualsiasi titolo. Qualora la SMAT proceda all’alienazione totale o parziale dell’edificio dovrà fare espressa menzione nei relativi atti di trasferimento degli obblighi suddetti che, nell’ipotesi di pluralità di aventi causa, saranno da questi ultimi solidalmente assunti. In caso di trasferimento parziale dell’immobile la SMAT e i suoi successori o aventi causa restano solidalmente responsabili verso il Comune di tutti gli obblighi di cui sopra non trasferiti agli acquirenti;
4)   il possesso, attivo e passivo, ad ogni effetto di legge sarà trasferito alla SMAT alla data del rogito; tuttavia, sino al completo trasloco del Corpo dei Vigili Urbani attualmente ivi ubicati, e comunque per almeno sei mesi dalla data del rogito(prorogabile per pari periodo su richiesta della Città), la SMAT costituirà un contratto di comodato gratuito a favore della Città sull'intero immobile. Le condizioni e modalità di detto comodato, nonché gli oneri di rispettiva competenza, saranno disciplinati in apposito contratto tra le parti, nel quale dovrà derogarsi al disposto dell’art. 1809, 2° comma, cod. civ.;
5)   l’immobile verrà alienato libero da pesi, vincoli, ipoteche, trascrizioni pregiudizievoli e oneri di qualsiasi natura (fatta eccezione per eventuali sottoservizi e servizi, ivi comprese le cabine AEM ubicate all’interno dell’edificio o sue pertinenze), liti pendenti, arretrati di imposte e tasse, e verrà trasferito a corpo, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, con tutti i diritti, ragioni, accessioni, pertinenze, dipendenze e servitù. Eventuali adempimenti catastali, occorrenti per la stipula dell’atto, dovranno essere eseguiti a cura e spese della SMAT sulla quale gravano le spese fiscali e notarili dell’atto stesso;
6)   di demandare alla Giunta Comunale e ai Dirigenti, nell’ambito delle rispettive competenze, l’assunzione di tutti provvedimenti conseguenti che si renderanno necessari ivi compresa la descrizione dell’esatta consistenza dell’immobile;
7)   di dichiarare, attesa l’urgenza, in conformità del distinto voto palese ed unanime, il presente provvedimento immediatamente eseguibile ai sensi dell’art. 134, 4° comma, del Testo Unico approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267.