Divisione Urbanistica ed Edilizia Privata
Dirigenza di Coordinamento Urbanistica
Settore Procedure Amm.ve Urbanistiche

n. ord. 130
2006 01322/009

OGGETTO: VARIANTE PARZIALE N. 133 AL P.R.G., AI SENSI DELL'ART. 17, COMMA 7 DELLA L.U.R., CONCERNENTE GLI IMMOBILI SITI TRA LE VIE GRAMSCI, AMENDOLA, BUOZZI E ROMA, NELL'ISOLATO DENOMINATO "SANTA VITTORIA". ADOZIONE.

Proposta dell'Assessore Viano.

Il presente provvedimento riguarda gli immobili ubicati tra le vie Antonio Gramsci, Giovanni Amendola, Bruno Buozzi e Roma, all’interno dell’isolato "Santa Vittoria", nella Zona Urbana Centrale Storica della Città.
Tale isolato è uno dei quattro che si sono creati mediante il prolungamento delle attuali vie Giovanni Amendola e Bruno Buozzi, dal frazionamento dell’antico isolato Santa Maria Maddalena.
Gli immobili in oggetto fanno parte del "complesso urbano" costituito dal "secondo tratto di via Roma", realizzato tra piazza San Carlo e piazza Carlo Felice negli anni tra il 1935 e il 1937.
Il progetto per il nuovo isolato Santa Vittoria prevedeva la realizzazione di un unico fabbricato di 7 piani fuori terra che si sviluppava intorno ad un cortile centrale per tutta la lunghezza dell’isolato lungo il filo stradale.
Il fabbricato in oggetto, è costituito da uno zoccolo, porticato sul fronte di via Roma, composto dai piani terreno e ammezzato, dal corpo compatto dei piani primo, secondo e terzo, dal piano quarto arretrato e dal piano attico, ancora più arretrato.
La destinazione originaria dell’immobile in oggetto era prevalentemente residenziale con la commistione di spazi commerciali ai piani terreno e ammezzato.
Il susseguirsi nel tempo di proprietà diverse e l’affermarsi di nuove esigenze sociali ed economiche, ha indotto un cambiamento nella distribuzione della tipologia di attività presenti, con l’insediamento di un uso terziario, che attualmente occupa interamente il primo piano e, in parte, il secondo e il terzo, mentre la residenza è prevalente ai piani quarto e quinto.
Da marzo 2003 le società Bim Immobiliare S.r.l. e SANPAOLO LEASINT S.p.A. sono divenute proprietarie dell’intero immobile, ad eccezione dei locali posti nel piano sotterraneo, sottostanti il sedime stradale della via Bruno Buozzi, relativi all’ex-cinema Etoile, attualmente di proprietà della Città di Torino.
Per utilizzare tali locali ad uso "sala convegni" le società Bim Immobiliare S.r.l. e Sanpaolo Leasint S.p.A. hanno stipulato apposita convenzione con la Città in data 10 marzo 2004, subentrando alla società Prunus S.p.A. già concessionaria.
Le Società sopracitate, nell’ambito di un piano generale di riorganizzazione, hanno presentato istanza di cambio di destinazione urbanistica, dall’attuale destinazione a residenza ad altra area normativa coerente con l’attività d’azienda.
La richiesta della proprietà ha come finalità quella di rendere compatibile, nell’isolato Santa Vittoria, l’ampliamento della struttura operativa della Banca proponente, che oggi risulta in crescita sul mercato nazionale e che ha manifestato l’intenzione di mantenere sul territorio torinese la propria sede centrale, da cui esercita il controllo sull’operatività delle filiali italiane presenti in oltre trenta città.
Il consolidarsi di tale attività nell’ambito in oggetto potrà riverberare effetti positivi rilevanti per la Città ed indurre economie di scala trainanti per lo sviluppo e l’immagine di Torino.
Il Piano Regolatore Generale destina gli immobili oggetto del presente provvedimento ad "Area R4", "Isolati o cellule edilizie residenziali compresi nella Zona Urbana Centrale Storica".
L’isolato Santa Vittoria ricade, quindi, all’interno della "Zona Urbana Centrale Storica" ed è compreso nell’"Area Centrale Storica" così come risulta dall’allegato tecnico tavola n. 15 del P.R.G. – Aree di interesse archeologico e paleontologico.
L’immobile in parola è classificato dalla Tavola n. 3 del P.R.G. tra gli "edifici del complesso di via Roma", che "comprendono gli edifici realizzati su progetto unitario nel periodo tra le due guerre intorno all’asse di via Roma", per i quali vigono le norme di tutela ed i tipi di intervento particolari riportati all’art. 10 delle N.U.E.A.. Nello specifico, la Tabella dei tipi di interventi ammette per tali edifici il risanamento conservativo sull’esterno degli edifici su spazi pubblici e la ristrutturazione edilizia sul sistema distributivo, nei cortili, giardini privati e fronti verso tali spazi e nell’interno dei corpi di fabbrica, secondo le definizioni dell’allegato A delle N.U.E.A..
Per quanto attiene l’aspetto idrogeomorfologico dell’isolato in oggetto, si segnala che in data 10 ottobre 2005 è stato adottato il Progetto Preliminare della variante n. 100 - "Variante al Piano Regolatore Generale in adeguamento alla Circolare P.G.R. 8 Maggio 1996 n. 7 LAP ed al Piano per l’Assetto Idrogeologico" - e pertanto sono entrate in salvaguardia le prescrizioni relative, ai sensi dell’art. 58 della L.U.R..
In conformità a tale variante, nella Tavola n. 1 bis del P.R.G. – Azzonamento con sovrapposizione della Carta di sintesi della pericolosità geomorfologica e dell’idoneità all’utilizzazione urbanistica, l’area risulta compresa nella classe I (P), "Zone non soggette a pericolo di inondazione né di allagamento".
Per quanto sopra espresso l’Amministrazione, riscontrando i presupposti perché il presente provvedimento rivesta carattere di pubblica utilità, ha ritenuto opportuno avviare la variazione dello strumento urbanistico generale e pertanto si rende necessario ricorrere alla variante urbanistica ai sensi dell’articolo 17, comma 7 della Legge Urbanistica Regionale.
Al fine di dare attuazione agli orientamenti sopra espressi la variante urbanistica prevede:
A)   il cambiamento di destinazione urbanistica dell’area oggetto della presente variante, come meglio descritta negli elaborati planimetrici, da area normativa "R4", Isolati o cellule edilizie residenziali compresi nella zona urbana centrale storica ad area normativa "TE", Aree o complessi di edifici a destinazione terziaria;
B)   la conseguente attribuzione dei parametri urbanistici ed edilizi della zona normativa di appartenenza afferenti all’Area normativa "TE", Aree o complessi di edifici a destinazione terziaria;
C)   l'assoggettamento degli immobili oggetto della variante ai disposti dell’articolo 10 – Zona Urbana Centrale Storica e dell’allegato A delle stesse Norme.
Si specifica inoltre che, per effetto di tutte le varianti parziali al P.R.G. vigente adottate ed approvate successivamente alla data di approvazione del P.R.G., compreso il presente provvedimento, non si producono gli effetti di cui al comma 4 dell'articolo 17 della Legge Urbanistica Regionale.
Il presente provvedimento ha rilevanza esclusivamente comunale, non presenta incompatibilità con i Piani sovracomunali vigenti e costituisce variante parziale al P.R.G. vigente ai sensi dell'art. 17, comma 7 della Legge Urbanistica Regionale.
Il presente provvedimento risulta, altresì, coerente con il "Piano di zonizzazione acustica" avviato dalla Giunta Comunale con deliberazione del 26 novembre 2002 (mecc. 2002 10032/021), così come risulta dal parere espresso dalla Divisione Verde e Ambiente - Settore Ambiente e Territorio prot. n. 23118/05 del 22 dicembre 2005 allegato.
La presente deliberazione è stata trasmessa, ai sensi degli articoli 43 e 44 del Regolamento sul Decentramento, al Consiglio della Circoscrizione 1 per l'acquisizione del relativo parere.
Il predetto Consiglio Circoscrizionale, con provvedimento in data 27 marzo 2006, che si allega (all. 2 - n. ), ha espresso parere favorevole condizionato "all'accoglimento dei seguenti punti:
-   che il piano terreno sia mantenuto commerciale, e non sia concessa la possibilità di trasformazione in sede di uffici e banche;
-   che il piano ammezzato abbia destinazione mista terziario-commerciale;
-   che nei piani oltre al terzo sia mantenuta la destinazione residenziale.
Tali condizioni sono richieste per evitare sia la possibile chiusura delle attività commerciali, con il conseguente depauperamento dell'area, sia per garantire nell'area la presenza di persone effettivamente residenti anche nelle ore serali e notturne".
In relazione alla richiesta della Circoscrizione di conservare il piano terreno dell'intero isolato a destinazione commerciale, la stessa viene accolta e, pertanto, l'approvazione della presente variante viene subordinata alla presentazione, da parte della Proprietà, di apposito Atto di vincolo.
Per quanto concerne gli altri punti, si specifica che la disciplina di Piano Regolatore imprime la destinazione d'uso prevalente e non può articolare per piani le utilizzazioni urbanistiche.
In relazione alle specifiche attività elencate nel parere della Circoscrizione, si evidenzia che le attività terziarie sono ammesse in tutti i piani; quelle commerciali fino al primo piano, compreso pertanto il piano ammezzato. Per quanto riguarda, infine, il mantenimento della residenza in base alle norme della Variante n. 117 al P.R.G., sopra richiamate, tale destinazione è sempre ammessa.
In ogni caso è da sottolineare che non sarebbe opportuno definire una disciplina normativa così puntuale da costringere eccessivamente le ordinarie dinamiche di mercato.
Tutto ciò premesso,

Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti Locali, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267, nel quale, fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti nella competenza dei Consigli Comunali;

Visto il P.R.G., approvato con deliberazione della Giunta Regionale n. 3-45091 del 21 aprile 1995;

Vista la Legge Regionale 5 dicembre 1977 n. 56 e s.m.i.;

Dato atto che i pareri di cui all'art 49 del suddetto Testo Unico sono:
favorevole sulla regolarità tecnica;

Con voti unanimi, espressi in forma palese;

per i motivi espressi in premessa che qui integralmente si richiamano:
1) di adottare, ai sensi dell'art. 17, comma 7 della L.U.R., la variante parziale n. 133 al vigente Piano Regolatore Generale di Torino, concernente il cambio di destinazione urbanistica degli immobili siti tra le vie Gramsci, Amendola, Buozzi e Roma, nell’isolato denominato "Santa Vittoria", come descritto in narrativa e più in dettaglio negli elaborati che sono parte integrante e sostanziale del presente provvedimento (all. 1 – n. );
Viene dato atto che non è richiesto il parere di regolarità contabile, in quanto il presente atto non comporta effetti diretti o indiretti sul bilancio.
2) di dichiarare, attesa l’urgenza, in conformità del distinto voto palese ed unanime, il presente provvedimento immediatamente eseguibile ai sensi dell’art. 134, 4° comma, del Testo Unico approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267.