Divisione Urbanistica ed Edilizia Privata
Settore Procedure Amm.ve Urbanistiche

n. ord. 87
2006 00879/009

CITTÀ DI TORINO

DELIBERAZIONE DEL CONSIGLIO COMUNALE 27 MARZO 2006
(proposta dalla G.C. 14 febbraio 2006)

Testo coordinato ai sensi dell'art. 44 comma 2 del Regolamento del Consiglio Comunale

OGGETTO: CIRCOSCRIZIONE 10 - CONCESSIONE CONVENZIONATA AI SENSI DELL'ART. 49, 5° COMMA, L.R. N. 56/1977 E S.M.I. PER L'ATTUAZIONE DELLA ZONA URBANA DI TRASFORMAZIONE DI PRG "AMBITO 16.29 PORTONE", COMPRESA TRA CORSO ORBASSANO E STRADA DEL PORTONE - APPROVAZIONE.

   Proposta dell'Assessore Viano.

   L’area oggetto della presente proposta di attuazione mediante Concessione Convenzionata è ubicata nel quadrante sud-ovest della Città, alla confluenza di tre importanti direttrici viarie: il corso Orbassano, la strada del Portone e il futuro corso Marche.
   La variante n. 91 al PRG vigente, approvata con deliberazione del Consiglio Comunale in data 11 luglio 2005 (mecc. 2005 02599/009), esecutiva dal 25 luglio 2005 destina detta area a Zona Urbana di Trasformazione denominata "Ambito 16.29 Portone" con indice territoriale pari a 0,62 mq SLP/mq ST e le seguenti destinazioni d’uso: max 70% Residenza; max 20% ASPI; min 10% attività terziarie.
   La proposta di attuazione dell'Ambito 16.29 Portone, avanzata dalla proprietà privata, può avvenire tramite Concessione Convenzionata (art. 49 V° comma LUR) in quanto vengono rispettate le prescrizioni fornite dalla relativa scheda normativa ed unite cartografie di PRG che precisano i contenuti di cui ai punti 2, 3, 4 dell'art. 38 della Legge Urbanistica Regionale.
   Il Proponente la presente Concessione Convenzionata, società DOIRA s.r.l., è proprietario di un'area della superficie pari a 33.438 mq. che unitamente all'area di proprietà comunale di 1.067 mq., rappresenta l'intera superficie catastale dell'ambito in oggetto, pari a 34.505 mq..
   L'utilizzazione edificatoria dell'ambito risulta complessivamente pari a 21.393 mq. di SLP, di cui mq. 20.731,5 conseguenti alla proprietà privata e mq. 661,5 alla proprietà comunale.
   La configurazione planovolumetrica dell'intervento in oggetto, condizionata verso il corso Orbassano e la strada del Portone dalle fasce di arretramento stradale, in breve sintesi, prevede: due edifici a destinazione prevalentemente residenziale, di massimo 11 piani fuori terra posti parallelamente a strada del Portone; sul fronte di corso Orbassano un fabbricato con tipologia a piastra (1-2 piani fuori terra) destinato ad accogliere l’ASPI/commerciale e, parzialmente sovrapposto allo stesso, un edificio a 8 piani fuori terra per l'attività terziaria.
   Ulteriori due fabbricati residenziali, sempre a 11 piani fuori terra, prospettano sul previsto parco pubblico derivante dalla cessione gratuita alla Città di aree per la realizzazione dei servizi pubblici afferenti l'insediamento in progetto.
   Il fulcro della configurazione urbana proposta è costituito da una piazzetta, porticata su tre lati, a esclusivo uso pedonale.
   Le aree destinate a servizi pubblici sono rappresentate da mq. 12.956 da cedere a titolo gratuito alla Città e mq. 8.919 da assoggettare all’uso pubblico. Vengono inoltre assoggettate all'uso pubblico le aree destinate alla realizzazione della viabilità di distribuzione interna all'insediamento in progetto pari a mq. 2.484.
   Una porzione dell’area a servizi da cedere è asservita al passaggio di una linea di elettrodotto di proprietà delle FF.SS.; a tale proposito si segnala che il Settore Ambiente e Territorio ha subordinato gli interventi in progetto alla verifica del rispetto degli obiettivi di qualità stabiliti dall'art. 4 del DPCM 8 luglio 2003 da produrre in sede dei permessi di costruire.
   L'intervento, come disciplinato dall'art. 7 comma 16 delle NUEA del PRG vigente, destina ad edilizia convenzionata mq. 1.497,50 di SLP in progetto.
   I dati tecnici fondamentali dell'intervento, che troverà attuazione mediante il rilascio di n. 6 permessi di costruire, sono i seguenti:
      Superficie Territoriale (ST)                                           mq. 34.505
      Indice Territoriale                                                                        0,62 mq SLP/mq ST
      Superficie Lorda di Pavimento (SLP)                           mq.  21.393
         di cui a destinazione:   residenziale                    max   mq. 14.975,10 (1)
                                          A.S.P.I.                          max   mq.   4.278,60
                                          attività terziaria                min.   mq.   2.139,30
      Aree per servizi                                                            mq. 21.875
         di cui:            da cedere                                             mq. 12.956
                              da assoggettare all'uso pubblico            mq.   8.919
      Aree per viabilità da assoggettare all'uso pubblico         mq.   2.484
         (1) di cui SLP destinata a edilizia convenzionata         mq.   1.497,50
   Come predetto l'Ambito "16.29 Portone" comprende mq. 1.067 di proprietà della Città a cui corrispondono mq. 661,50 di S.L.P.; il progetto di Concessione Convenzionata per l'attuazione dell'ambito destina tale porzione di area a servizi e viabilità, in regime di assoggettamento all'uso pubblico. Al fine di rendere attuabile l'assetto urbanistico individuato nella Concessione Convenzionata, risulta necessario alienare l'area succitata e la relativa SLP al soggetto proponente considerato che l'ubicazione (fascia di arretramento stradale) e la stessa S.L.P. sviluppata non consentono la realizzazione di un intervento autonomo da parte della Città. Inoltre, la capacità edificatoria può atterrare solo nell’area di concentrazione dell’edificato di proprietà del proponente, ed il relativo sedime, privo di detta capacità, verrà assoggettato all’uso pubblico.
   Per tali motivazioni, come risulta dal parere della Divisione Patrimonio in data 28 settembre 2005, sussistono nel caso di specie i presupposti per l’applicazione dell’art. 41, 1° comma, n. 6 del R.D. 23 maggio 1924 n. 827 a tenore del quale in presenza di "speciali ed eccezionali circostanze" è possibile ricorrere alla trattativa privata.
   Il valore commerciale dell'area suddetta e dei relativi diritti edificatori è stato quantificato in Euro 209.472,00; tale importo verrà corrisposto dal Proponente a favore del Comune di Torino in sede di stipula della convenzione di cui alla presente Concessione Convenzionata.
   Il Proponente si impegna a realizzare, a scomputo degli oneri di urbanizzazione dovuti (D.P.R. n. 380/2001), le opere di urbanizzazione previste dal progetto di massima allegato alla presente Concessione Convenzionata e dai futuri progetti preliminari ed esecutivi delle stesse.
   Tali opere, da realizzare su una parte delle aree da cedere (mq. 10.471), sono strettamente collegate all’intervento da attuarsi e consistono sommariamente nella realizzazione di una vasta area a verde pubblico attrezzato caratterizzato da: piantumazione di alberature in prossimità della viabilità esistente; una zona dedicata al gioco bimbi; una zona di "riposo" con panchine; una piccola struttura polivalente, con annessi campi per le bocce, destinata ad accogliere attività per il tempo libero per gli anziani e per i giovani; l'impianto di illuminazione; i relativi sottoservizi.
   Sulla restante parte di area da cedere pari a mq. 2.485, fisicamente separata dall’intervento in progetto dalla viabilità esistente, non sono state previste opere da parte del Proponente.
   Su tutte le aree da assoggettare all'uso pubblico vengono invece realizzate a cura e spese del Proponente: le aree destinate a parcheggio, funzionali alle attività insediabili; la viabilità interna di distribuzione all'insediamento; la piazzetta pedonale; le aree a verde di arredo; i relativi impianti di illuminazione e i sottoservizi.
   La stima dei costi delle succitate opere, meglio specificate nel progetto di massima allegato alla presente Concessione Convenzionata, ammonta a Euro 1.068.480,00 per le opere a scomputo degli oneri e a Euro 762.265,00 per le opere a cura e spese del Proponente. Pertanto, essendo la stima degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria dovuti pari a complessivi Euro 2.646.485,00, la differenza di valore delle opere a scomputo verrà versata alla Città, salvo impiegare detta differenza per eventualmente urbanizzare la porzione di area pari a mq. 2.485 non compresa, come predetto, nel progetto di massima allegato al presente provvedimento.
   Tale possibilità nasce da una specifica proposta avanzata da parte della Circoscrizione competente, nell'ambito delle verifiche tecnico-progettuali effettuate sul progetto di massima relativo alle opere di urbanizzazione di cui alla presente Concessione Convenzionata e potrà trovare adeguato approfondimento nelle successive fasi progettuali delle opere stesse.
   Tutte le opere di urbanizzazione inerenti sia le aree da cedere gratuitamente a servizi che le aree da assoggettare all'uso pubblico dovranno essere eseguite dal Proponente entro 3 anni dall'approvazione del progetto esecutivo delle stesse ed in ogni caso non oltre 4 anni dalla stipula della convenzione attuativa.
   Il Proponente si obbliga a corrispondere gli oneri di urbanizzazione dovuti, da valutare al momento del rilascio dei relativi permessi di costruire, stimati oggi in circa Euro 2.646.485,00, di cui Euro 1.611.791,00 per gli oneri di urbanizzazione primaria ed Euro 1.034.694,00 per gli oneri di urbanizzazione secondaria.
   Pertanto:
-   stima importo oneri di urbanizzazione (circa)                                       Euro 2.646.485,00
-   costo totale opere di urbanizzazione da realizzare a scomputo (circa)   Euro 1.068.480,00
-   differenza da versare in sede dei permessi a costruire (circa )               Euro 1.578.005,00
   Il progetto di massima delle opere di urbanizzazione è stato valutato in sede di conferenza dei servizi in data 9 settembre 2005 presso il Settore Urbanizzazioni, che ha espresso parere favorevole.
   Il costo di costruzione previsto dal D.P.R. n. 380/2001 non è definibile in sede di convenzione in quanto il progetto planivolumetrico delle opere edilizie non contiene ancora i parametri (numero e superficie degli alloggi, degli accessori, ecc..) per la sua corretta definizione, che è, pertanto, demandata al momento del rilascio dei permessi di costruire.
   Per le modalità di attuazione degli interventi relativi alla Concessione Convenzionata sopra sinteticamente descritti, si rinvia al più dettagliato e puntuale schema di convenzione allegato al presente provvedimento.
   Il progetto di Concessione Convenzionata è stato sottoposto all’esame della Commissione Edilizia che in data 14 luglio 2005 ha espresso parere favorevole alla sua approvazione.
   Il Settore Ambiente e Territorio - Ufficio Inquinamento Acustico, vista la classificazione acustica attribuita all'Ambito "16.29 Portone" che risulta essere la Classe acustica V (aree prevalentemente industriali), ha proposto di riclassificare l'ambito stesso in classe IV (aree di intensa attività umana), dichiarando con nota del 13 ottobre 2005 la compatibilità della presente Concessione Convenzionata con il Piano di Zonizzazione Acustica.
   Infine, in osservanza dell’art. 22, comma 3, del D.P.R. n. 380/2001, si prende atto che in relazione alla presente Concessione Convenzionata non ricorrono le condizioni di definizione degli elementi di carattere planovolumetrico, tipologico, formale e costruttivo necessarie a rendere applicabili agli strumenti urbanistici le disposizioni di cui allo stesso articolo del D.P.R. n. 380/2001 in materia di sostituzione di permesso di costruire e autorizzazione edilizia con denuncia di inizio attività.
   Rilevato che la Circoscrizione n. 10, cui la Concessione Convenzionata è stata inviata in data 13 febbraio 2006, nella seduta del 22 febbraio 2006, con deliberazione consiliare n. 15/2006 (mecc. 2006 01247/093), ha espresso parere favorevole (all. 4 - n.                 ), condizionato all'accoglimento delle seguenti proposte:
-   acquisizione, da parte della Città di Torino, della quota parte di alloggi che le normative vigenti destinano, nell'ambito dell'edilizia convenzionata, a scopi sociali finalizzando l'acquisizione alla loro assegnazione tramite bando generale;
-    proposta di urbanizzare anche la porzione di area ceduta di mq. 2.485 a scomputo degli oneri dovuti, con destinazione a orti urbani da assegnare con apposito regolamento;
-   invito a svolgere una verifica ambientale in considerazione della vicinanza del termovalorizzatore;
-   eventualmente, limitare a 7 piani fuori terra gli edifici in progetto.
   A quanto sopra riportato, si controdeduce come segue:
                                                                                       CONTRODEDUZIONE
-    il diritto di acquisto da parte della Città della quota di SLP da destinare ad edilizia convenzionata, pari a mq. 1.497,50, è disciplinato nella convenzione attuativa; la relativa assegnazione seguirà le procedure ordinarie di evidenza pubblica;
-   la possibilità di impegnare la differenza tra gli oneri dovuti e il valore delle opere a scomputo previste, per l'ulteriore urbanizzazione dell'area di mq. 2.485 è già esplicitata nella parte narrativa del presente provvedimento; si potrà, pertanto, provvedere in tal senso nel successivo progetto preliminare delle opere stesse. In tale fase potrà altresì essere tecnicamente verificata la fattibilità della proposta relativa agli orti urbani;
-   non si ritiene dover subordinare l'approvazione della Concessione Convenzionata in oggetto ad una preventiva verifica ambientale per i seguenti motivi:
     -   la ZUT "16.29 PORTONE", interessata dall'edificazione, dista 1,8 km dall'area indicata per la realizzazione di un temovalorizzatore, in area denominata "AMI3 GERBIDO", la cui localizzazione è stata prevista in attuazione della Deliberazione del Consiglio Provinciale in data 27 aprile 2005, n. 74269 "Progetto di aggiornamento del programma Provinciale Gestione Rifiuti" e approvata in via definitiva con Deliberazione della Giunta Provinciale n. 955-348277 del 26 luglio 2005;
     -   sulla base delle analisi svolte, l'insediamento residenziale previsto non si trova all'interno di un ambito territoriale prossimo all'impianto che presenti fattori "escludenti" (entro i 500 metri) o caratterizzato dalla presenza (entro i 1.500 metri) di "fattori sensibili" (scuole, ospedali, ecc.) considerati fattori "penalizzanti".
Si precisa inoltre che in sede di procedimento di approvazione del progetto definitivo dell'impianto, nella fase di VIA e nel giudizio di compatibilità ambientale, saranno dettate tutte le opportune specificazioni e prescrizioni cui sarà soggetta l'attuazione e l'esercizio del termovalorizzatore, sotto il diretto controllo dell'A.R.P.A., compreso il necessario costante monitoraggio ambientale sotto i diversi profili (in particolare: emissioni in atmosfera, impatto acustico, fenomeni olfattivi, impatto veicolare) e ogni altro aspetto connesso alla tutela della salute;
     -   per quanto concerne il numero di piani previsti, la limitazione non può essere introdotta in quanto non coerente con quanto disciplinato dalla scheda normativa di P.R.G. relativa all'ambito oggetto della presente Concessione Convenzionata. Inoltre la limitazione a sette piani per gli edifici residenziali impegnerebbe maggiori superfici fondiarie non compatibili col rispetto dello standard urbanistico destinato a servizi pubblici.
   Tutto ciò premesso,

LA GIUNTA COMUNALE

   Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti Locali, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267, nel quale, fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti nella competenza dei Consigli Comunali;

   Vista la Legge Regionale 5 dicembre 1977 n. 56 e s.m.i.;

   Visto il P.R.G., approvato con deliberazione della Giunta Regionale n. 3-45091 del 21 aprile 1995;

   Visto il parere favorevole sul progetto di massima delle opere di urbanizzazione espresso in data 9 settembre 2005;

   Visto il parere di conformità al Piano di zonizzazione acustica espresso in data 13 ottobre 2005;

   Visto il parere favorevole del 14 luglio 2005 espresso dalla Commissione Edilizia sul progetto di Concessione Convenzionata;

   Dato atto che i pareri di cui all'art. 49 del suddetto Testo Unico sono:
   favorevole sulla regolarità tecnica;
   favorevole sulla regolarità contabile;

   Con voti unanimi, espressi in forma palese;

PROPONE AL CONSIGLIO COMUNALE

per i motivi esposti nella parte narrativa che qui integralmente si richiamano:

1)   di approvare la Concessione Convenzionata, ai sensi dell'art. 49 V° comma della L.R. n. 56/1977 e s.m.i., relativo alla zona urbana di trasformazione del P.R.G. denominata "Ambito 16.29 Portone", che si compone dei seguenti elaborati:
-   Progetto planivolumetrico                   (all. 1 - n.            );
-   Schema di Convenzione                   (all. 2 - n.            );
-   Progetto di massima delle opere di urbanizzazione       (all. 3 - n.            );

2)   di prendere atto che l'introito relativo al costo di costruzione sarà acquisito a cura del Settore Permessi Convenzionati e Suolo Pubblico;

3)   di rinviare a successiva determinazione dirigenziale, a seguito di approvazione del progetto esecutivo relativo alle opere di urbanizzazione, la necessaria operazione contabile relativa all'accertamento dell'entrata e all'impegno di spesa, corrispondente, nel progetto di massima ad Euro 1.068.480,00 per le opere di urbanizzazione da realizzare a scomputo degli oneri dovuti. La restante entrata derivante dagli oneri di urbanizzazione rimasti a carico del Proponente verrà accertata con successiva determinazione dirigenziale nel bilancio di competenza;

4)   di approvare l'alienazione diretta al Proponente, società "DOIRA S.R.L.", con sede in Torino, corso Vinzaglio n. 29, cod. fisc. e n. di iscrizione presso il Registro delle Imprese di Torino 05587240010, rappresentata dal geom. Enria Renato, in qualità di Presidente del Consiglio di Amministrazione della società, nato a Torino il 7 giugno1947, domiciliato per la carica presso la sede della società infra citata, dell'area di proprietà comunale di mq. 1.067 con i relativi diritti edificatori pari a mq. 661,50 di S.L.P., descritta a Catasto Terreni al Foglio 1432 particelle nn. 67, 94, 97, 98 e 99, verso il corrispettivo di Euro 209.472,00 (fuori campo IVA), da versare dal Proponente (società Doira s.r.l.) a favore del Comune di Torino in sede di stipula della convenzione urbanistica attuativa della Concessione Convenzionata, con messa a carico dell'acquirente delle spese fiscali e contrattuali conseguenti come pure dell'esecuzione delle operazioni tecnico-catastali e delle bonifiche che eventualmente si rendessero necessarie; l'introito del suddetto importo di Euro 209.472,00 (fuori campo IVA) viene demandato a successivo provvedimento dirigenziale;

5)   di prendere atto che in relazione alla presente Concessione Convenzionata non ricorrono le condizioni di definizione degli elementi di carattere planovolumetriche, tipologiche, formali e costruttive necessarie a rendere applicabili agli strumenti urbanistici le disposizioni di cui all'art. 22, comma 3, del D.P.R. n. 380/2001 in materia di sostituzione di permesso di costruire e autorizzazione edilizia con denuncia di inizio attività;

6)   di dare attuazione alla presente deliberazione provvedendo alla stipulazione per atto pubblico della convenzione allegata (all. 2), entro il termine di 1 anno dalla data di esecutività della presente deliberazione, come da atto d'obbligo presentato dal Proponente, unitamente alla relativa garanzia fideiussoria con funzione di penale per la mancata stipula o il ritardo nella stipula della convenzione medesima, a norma del Regolamento per i contratti attualmente vigente e s.m.i., tra il Comune di Torino e:
-   società "DOIRA S.R.L." con sede in Torino, corso Vinzaglio n. 29, cod. fisc. e n. di iscrizione presso il Registro delle Imprese di Torino 05587240010 rappresentata dal geom. Enria Renato, in qualità di Presidente del Consiglio di Amministrazione della società, nato a Torino il 7 giugno 1947, domiciliato per la carica presso la sede della società infra citata;
con l'autorizzazione all’ufficiale rogante, nonché al rappresentante del Comune di Torino di apportare, ove occorra, al momento della sottoscrizione, tutte quelle modifiche ritenute necessarie e/o opportune nella specifica funzione di adeguamento alle norme di legge, nonché le modifiche di carattere tecnico-formale al pari giudicate opportune e comunque dirette ad una migliore redazione dell’atto.