Divisione Urbanistica ed Edilizia Privata
Dirigenza di Coordinamento Urbanistica
Settore Procedure Amm.ve Urbanistiche

n. ord. 74
2005 12251/009

OGGETTO: VARIANTE PARZIALE N. 137 AL P.R.G., AI SENSI DELL'ART. 17, COMMA 7 DELLA L.U.R. CONCERNENTE LA ZONA URBANA DI TRASFORMAZIONE (Z.U.T.) AMBITO 2.8 ROMANIA. ADOZIONE.

Proposta dell'Assessore Viano,
di concerto con l'Assessore Tessore.

Il presente provvedimento riguarda aree collocate nella zona nord della Città, tra corso Giulio Cesare, corso Romania e strada delle Cascinette, in un ambito interessato da un complesso quadro di interventi di riqualificazione finalizzati al miglioramento delle strutture a servizio della residenza ed alla creazione di un nuovo polo di interscambio autostradale, ferroviario e su gomma, idoneo a rappresentare la "Porta Nord" della Città, adeguatamente caratterizzata ed attrezzata.
L'area compresa tra corso Vercelli e corso Romania, ubicata a cavallo del tratto iniziale dell'autostrada Torino - Milano ed in prossimità della linea ferroviaria per Milano è stata individuata dal vigente "Piano Urbano del Traffico", nonché dal "Piano della Mobilità dell'Area Metropolitana Torinese", come zona ideale per la collocazione di un nodo d'interscambio tra mezzi privati e mezzi pubblici e come terminale di linee suburbane - extraurbane per l'adduzione delle stesse alla stazione ferroviaria di Torino Stura e alla nuova linea tranviaria 4.
A supporto di tale ambito, posto strategicamente in corrispondenza di incroci significativi tra linee ferroviarie, automobilistiche e parcheggi, occorre proporre una struttura che consenta all'utenza di muoversi scegliendo il mezzo di trasporto più consono alle personali esigenze e che sia caratterizzata, almeno nell'intorno, da una forte presenza e varietà di servizi alle persone e proposte commerciali.
Nel caso specifico, la scelta di creare una porta di ingresso a nord, rappresenta altresì un'occasione per la riqualificazione e la riorganizzazione di importanti e strategiche aree urbane, considerate di scarsa appetibilità e destinate a dismissione o ridimensionamento.
Il Piano Regolatore della Città di Torino ha destinato tali aree, comprese all'interno del perimetro del centro abitato, come definito ai sensi dell'art. 81 della L.U.R., come segue:
a) area "A", pari a circa mq. 58.137, area normativa "CO" - Aree o complessi di edifici a destinazione commerciale;
b) aree "B", pari a circa mq. 38.634, area per Servizi Pubblici "S", in particolare ad "Area per parcheggi pubblici" contraddistinta con la lettera "p";
c) aree "C", pari a circa mq. 72.321, area normativa "IN" - Edifici o complessi di edifici a destinazione produttiva inserite in zone consolidate per attività produttive;
d) area "D", pari a circa mq. 7.709, area normativa "VI" - Aree per la viabilità esistente.
L'ambito che ricade all'interno dell'area normativa "CO" - destinazione commerciale ospita il Centro Commerciale "Auchan" ed è riconosciuta, nell'allegato C delle N.U.E.A. di P.R.G., come "Localizzazione urbano - periferica non addensata - L2", sulla base dei contenuti dei "Criteri per il riconoscimento delle zone di insediamento commerciale e per il rilascio delle autorizzazioni per l'esercizio del commercio al dettaglio su aree private" di cui alla D.C.R. 563-13414 del 29 ottobre 1999 e s.m.i.; all'interno della stessa sono altresì presenti un impianto di distribuzione di carburante ed aree attrezzate a parcheggi.
Il centro commerciale insediato si qualifica come tipologia "G-CC2 - Centro commerciale - grande struttura di vendita" con superficie di vendita prevista da mq. 6.000 a 12.000 e con offerta commerciale mista.
Le localizzazioni L2 si caratterizzano per l'ubicazione ai bordi del tessuto urbano residenziale e la prossimità ad assi viari di I° livello riconosciuti dal PUT; tali aree sono altresì preposte ad ospitare attività rivolte al servizio dei residenti e della mobilità generata dalle grandi infrastrutture del traffico viario e ferroviario all'interno del processo di riqualificazione urbana.
Le altre aree interessate dal presente provvedimento sono destinate dal P.R.G. vigente a "Zone urbane consolidate per attività produttive - Area normativa IN", parzialmente ricomprese nell'ex complesso industriale "Michelin".
L'ambito in oggetto è infine completato dal vasto parcheggio in superficie individuato dal P.R.G. come area a Servizi Pubblici.
La presente proposta di variante prevede l'ampliamento della localizzazione L2, assentibile solo con destinazioni urbanistiche coerenti, e la riqualificazione dell'intorno, costituito da un tessuto "misto" con significativa presenza di attività produttive dismesse.
Elemento caratterizzante il territorio è la torre piezometrica oramai in disuso, compresa all'interno del complesso industriale Snia Viscosa, significativo esempio di architettura industriale degli anni '20 e '30 del Novecento; il manufatto risulta attualmente l'unico elemento rilevante a testimonianza dell'importante complesso industriale, ora demolito.
Il presente provvedimento sottolinea e tutela il valore storico di tale manufatto, prevedendo l'insediamento di attività commerciali ed espositive, al fine di garantirne un concreto utilizzo; allo stesso tempo la Città potrà disporre di nuovi spazi per centri commerciali pubblici e di ulteriori superfici da destinare ad attività di carattere artigianale.
Le presenti previsioni urbanistiche, infatti, oltre a favorire una riqualificazione complessiva dell'area, possono rappresentare per la Città l'opportunità di risolvere il problema della rilocalizzazione del centro commerciale dell'abbigliamento originariamente collocato a Porta Palazzo ed attualmente ubicato, in via provvisoria, nella struttura denominata "Palatinum" in corso Giulio Cesare, individuandolo all'interno di un Parco Commerciale di facile accessibilità e dotato di maggiori servizi, consentendo così di utilizzare il nuovo padiglione di piazza della Repubblica per altre attività di interesse pubblico.
Pertanto il provvedimento risponde, da un lato all'esigenza dell'operatore di realizzare nuove strutture commerciali, coerentemente con gli indirizzi dell'attuale quadro normativo, dall'altro consente all'Amministrazione di soddisfare le emergenze sopra rilevate favorendo nel contempo la dinamica concorrenziale tra strutture di vendita di grandi dimensioni presenti sul territorio non solo comunale.
Considerate quindi le peculiarità dell'area e dell'intervento, l'Amministrazione ritiene condivisibile l'ipotesi di un ampliamento dell'attuale centro commerciale per la realizzazione di un "Parco Commerciale" prevedendo una nuova Zona Urbana di Trasformazione (Z.U.T.) con le seguenti caratteristiche:
- mantenimento nelle dimensioni e nella tipologia, dell'attuale centro commerciale;
- realizzazione di nuova S.L.P. a destinazione commerciale da collocarsi in strutture autonome;
- realizzazione di 6.000 mq al rustico di S.L.P. da cedere gratuitamente alla Città destinati ad altre attività commerciali di tipo pubblico e alla rilocalizzazione di attività artigianali;
- realizzazione di nuova viabilità pubblica;
- riqualificazione delle aree circostanti comprensive di parcheggi a raso, verde pubblico e servizi connessi;
- tutela e valorizzazione della torre piezometrica.
In particolare per quanto riguarda le nuove superfici da cedere alla Città, fermo restando l'obbligo di cessione di 6.000 mq. di SLP, la scheda normativa della Zona di Trasformazione consente la flessibilità massima di 1.500 mq. da attribuire al centro commerciale pubblico o alle attività artigianali.
Conseguentemente, sulla base delle esigenze dell'Amministrazione, sarà definita la quota di SLP di attività artigianali compresa tra 1.500 e 3.000 mq., e quella relativa al centro commerciale pubblico compresa tra 3.000 e 4.500 mq..
Al fine di verificare la sintonia delle suddette previsioni urbanistiche con gli obiettivi della L.R. 28/1999 e della L.R. 40/1998 è stata prodotta una "Relazione di compatibilità ambientale - estensione localizzazione L2", contenente le linee guida da seguire nella progettazione urbanistica esecutiva e finalizzata alla valutazione degli effetti diretti ed indiretti dell'attuazione delle azioni previste dalla variante sul territorio.
Successivamente all'approvazione della presente variante sarà predisposto lo strumento urbanistico esecutivo di iniziativa privata che dovrà prevedere la fase di verifica di compatibilità ambientale. La stipula della convenzione relativa allo strumento urbanistico esecutivo è in ogni caso vincolata all'ottenimento dell'esito positivo delle procedure di verifica di cui sopra.
Per quanto attiene il profilo idrogeologico l'area in parola è idonea ad ospitare le attività proposte: infatti la Variante n. 100 al P.R.G., di adeguamento alla Circolare P.G.R. 8 maggio 1996 n. 7/LAP e al Piano per l'Assetto Idrogeologico - P.A.I., il cui Progetto Preliminare è stato adottato dal Consiglio Comunale in data 10 ottobre 2005, attribuisce alla suddetta area una classe di idoneità all'utilizzazione urbanistica che consente l'attuazione di tutti gli interventi previsti dal Piano, fatto salvo quanto indicato all'allegato B delle N.U.E.A. di P.R.G..
La "Carta di sintesi della pericolosità idrogeomorfologica e dell'idoneità all'utilizzazione urbanistica" inserisce infatti tale area in classe I(P): porzioni di territorio a pericolosità geomorfologica modesta, tale da non porre limitazioni alle scelte urbanistiche.
Nella citata cartografia si rileva inoltre che l'area è marginalmente interessata dal passaggio, lungo corso Romania, di un corso d'acqua soggetto a fascia di rispetto di inedificabilità assoluta pari a metri 5.00 dal piede dell'argine o sponda naturale e alle prescrizioni riportate nell'allegato B, al capitolo 1.1 "Corsi d'acqua naturali e/artificiali e tratti tombinati: fasce di rispetto e norme di salvaguardia" della citata variante n. 100 al P.R.G..
Considerato che le indicazioni di cui sopra sono relative al Progetto Preliminare della variante n. 100 citata, sarà necessario che l'attuazione degli interventi avvenga nel rispetto delle indicazioni risultanti nelle successive fasi di approvazione della variante stessa.
Tutto ciò premesso la variante prevede:
A) il cambiamento di destinazione urbanistica delle seguenti aree, meglio individuate negli allegati estratti planimetrici del P.R.G. alla scala 1:5.000 - Stato attuale e Variante (vedi allegati g ed h) da aree individuate come:
- "CO" - Aree o complessi di edifici a destinazione commerciale;
- "S"- Servizi Pubblici in particolare "p - area per parcheggi pubblici";
- "IN" - Edifici o complessi di edifici a destinazione produttiva inserite in zone consolidate per attività produttive;
- "VI" - Aree per la viabilità esistente;
a Zona Urbana di Trasformazione denominata Ambito 2.8 "Romania" avente le seguenti prescrizioni:
"Ambito 2.8 ROMANIA
Ambito destinato alla riorganizzazione funzionale dell'area attraverso interventi volti alla conservazione della struttura commerciale esistente (Centro Commerciale con offerta commerciale mista), alla realizzazione di nuove superfici di vendita ed alla riqualificazione delle aree esterne tramite interventi sulla viabilità, sulle aree di sosta, sulle aree verdi e valorizzazione della torre piezometrica esistente.
S.L.P. per destinazione d'uso:
C1. Attività per il commercio e la grande distribuzione                                  S.L.P. max mq. 65.000
con le seguenti precisazioni:
- la struttura commerciale esistente è confermata nel dimensionamento e nella tipologia;
- l'area attestata su corso Romania sulla quale insiste un distributore di carburante viene confermata e deve essere mantenuta nell'uso attuale.
C2. Attività commerciali di proprietà pubblica (1)                                         S.L.P. max mq. 4.500
L. Attività produttive (2) (art. 3 punto 3A1 e 3A2)                                       S.L.P. max mq. 3.000
AREE MINIME PER SERVIZI:
FABBISOGNO INTERNO
Attività commerciali (C1, C2)                                                                             100% S.L.P.
Attività produttive (L)                                                                                           10% S.L.P.
Dovrà in ogni caso essere garantita la dotazione di servizi a parcheggi prevista dalla L.R. 28/98 e s.m.i. e dalla D.C.R. n. 347-42514 del 23 dicembre 2003: "Modifiche ed integrazioni all'allegato A alla D.C.R. n. 563-13414 del 29 ottobre 1999".
E' prescritto lo Strumento Urbanistico Esecutivo di iniziativa privata. La sottoscrizione della relativa convenzione è subordinata all'esito positivo delle procedure di verifica di cui alla L.R. 40/1998.
In sede di strumento urbanistico esecutivo si dovrà prevedere la cessione gratuita alla Città dei fabbricati realizzati al rustico (comprensivi di tamponamenti, serramenti e predisposizione allacciamenti), destinati ad ospitare il Centro Commerciale pubblico (C2) e le attività produttive/artigianali (L), nella misura complessiva di mq. 6.000 di S.L.P., oltre ai relativi parcheggi pertinenziali.
La convenzione urbanistica dovrà altresì prevedere modalità e condizioni alle quali il fabbricato destinato ad ospitare il Centro Commerciale pubblico potrà essere acquisito, da parte del privato sottoscrittore della Convenzione, nel caso in cui, entro un triennio dalla stipula, decada l'interesse da parte della Città alla realizzazione del servizio previsto.
L'attività commerciale di proprietà pubblica nella disponibilità del Comune deve essere collocata in prossimità dell'incrocio tra corso Giulio Cesare ed il prolungamento di strada delle Cascinette, in posizione ben visibile, con accessibilità diretta, indipendente ed in sicurezza.
PRESCRIZIONI:
- il centro commerciale esistente e quelli in progetto dovranno essere separati da viabilità pubblica; potranno comunque essere realizzati collegamenti pedonali in soprassuolo o in sottosuolo;
- dovrà essere realizzata la nuova viabilità pubblica di collegamento tra corso Romania e Strada delle Cascinette, con realizzazione di nuovi innesti; in ogni caso la progettazione delle opere viabilistiche dovrà recepire le indicazioni stabilite dai competenti uffici della Città ed ottenerne il preventivo assenso;
- i nuovi parcheggi a raso dovranno essere realizzati con alberature, piazzette attrezzate a verde e aree a parcheggio su verde. Lungo corso G. Cesare e corso Romania dovrà essere realizzata una fascia a verde con siepi ed alberature; il parcheggio esistente dovrà essere adeguatamente riqualificato e i parcheggi in struttura dovranno prevedere opportune schermature visive;
- la torre piezometrica dovrà essere conservata nella sua volumetria e struttura architettonica; sono ammesse le necessarie trasformazioni atte a consentire il recupero per usi commerciali e/o espositivi purché venga salvaguardata l'impaginazione architettonica.
TIPO DI SERVIZIO PREVISTO: Aree per spazi pubblici a parco, per il gioco e lo sport, parcheggi.
(1) Qualora non venga attuato il Centro Commerciale Pubblico la S.L.P. corrispondente è destinata ad attività per il commercio e la grande distribuzione, alle condizioni sopra specificate e secondo le modalità che dovranno essere definite nella convenzione urbanistica.
(2) Sono escluse le attività soggette al D.Lgs. 334/1999, alle procedure di VIA e quelle inerenti la gestione dei rifiuti ai sensi del D.Lgs. 22/1997.
Stima della Superficie Territoriale dell'ambito (ST):                                                       mq. 176.792
Stima della Superfcie Lorda di Pavimento generata dall'ambito (S.L.P.):                        mq. 72.500"
B) l'inserimento all'art. 15 comma 2 delle N.U.E.A. del nuovo "Ambito 2.8 Romania" tra le zone considerate di categoria C secondo il D.M. 1444/1968;
C) l'inserimento nell'elenco delle Zone Urbane di Trasformazione del nuovo "Ambito 2.8 - Romania" e introduzione di specifica scheda normativa nel fascicolo delle Norme urbanistico Edilizie di Attuazione - Schede normative;
D) il conseguente assoggettamento dell'area interessata dalla variante ai disposti del Piano Regolatore Generale afferenti alle Zone Urbane di Trasformazione di cui agli articoli 7 e 15 delle N.U.E.A. nonché alle specifiche prescrizioni della scheda normativa dell'ambito 2.8 nella quale sono individuati i parametri di trasformazione urbanistico-edilizi;
E) l'inserimento della nuova Zona Urbana di Trasformazione - Ambito 2.8 nella Tavola 1 - Azzonamento fogli 2B e 5B alla scala 1:5.000;
F) l'aggiornamento dell'allegato C delle N.U.E.A. del P.R.G. Tavola 1 ("Ambiti di insediamento commerciale - D.Lgs. 114/1998 - L.R. 28/1999") consistente nell'ampliamento dell'area perimetrata che individua la localizzazione L2 in oggetto.
Il presente provvedimento comporta incremento di aree per servizi pubblici (pari a circa mq. 17.090).
Si specifica che per quanto attiene la quantità globale dei servizi, per effetto di tutte le varianti parziali al P.R.G. vigente adottate ed approvate successivamente alla data di approvazione del P.R.G. compreso il presente provvedimento, non sono stati superati i limiti di cui alle lettere b) e c) del comma 4 dell'art. 17 della Legge Urbanistica Regionale.
Il presente provvedimento urbanistico ha rilevanza esclusivamente comunale, non presenta incompatibilità con i Piani sovracomunali vigenti e costituisce variante parziale ai sensi dell'art. 17, comma 7 della Legge Urbanistica Regionale.
La variante risulta coerente con il Piano di Zonizzazione Acustica avviato dalla Giunta Comunale con deliberazione del 26 novembre 2002 (mecc. 2002 10032/021), così come risulta dal parere redatto dalla Divisione Ambiente e Verde - Settore Ambiente e Territorio - Ufficio Inquinamento Acustico, prot. n. 23113 del 22 dicembre 2005, che si allega (allegato n. 3).
Alla presente delibera è altresì allegato il parere circa l’Analisi di compatibilità ambientale ai sensi dell’art. 20, L.R. 40/1998, pervenuto dal Settore Ambiente e Territorio in data 9 gennaio 2006 (allegato n. 4).
La presente deliberazione è stata trasmessa, ai sensi degli articoli 43-44 del Regolamento sul Decentramento, al Consiglio della Circoscrizione 6 per l'acquisizione del relativo parere.
Il predetto Consiglio Circoscrizionale, con provvedimento in data 9 febbraio 2006, che si allega (all. 5 - n.                    ), ha espresso parere favorevole alla variante.
Tutto ciò premesso,

Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti Locali, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267, nel quale, fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti nella competenza dei Consigli Comunali;
Visto il P.R.G. approvato con deliberazione della Giunta Regionale n. 3-45091 del 21 aprile 1995;
Vista la Legge Regionale 5 dicembre 1977 n. 56 e s.m.i.;
Dato atto che i pareri di cui all'art. 49 del suddetto Testo Unico sono:
favorevole sulla regolarità tecnica;
Con voti unanimi, espressi in forma palese;

per i motivi espressi in premessa che qui integralmente si richiamano:

1) di adottare, ai sensi dell'art. 17, comma 7 della L.U.R., la variante parziale n. 137 al vigente Piano Regolatore Generale di Torino, concernente la Zona Urbana di Trasformazione (Z.U.T.) Ambito 2.8 Romania, come descritto in narrativa e più in dettaglio negli elaborati che sono parte integrante e sostanziale del presente provvedimento (all. 1 e 2 - nn.                      ).
Alla presente variante sono altresì allegati il parere di coerenza con il Piano di Zonizzazione Acustica (all. 3 - n.            ) ed il parere circa l'Analisi di compatibilità ambientale ai sensi dell'art. 20, L.R. 40/1998 (all. 4 - n.               ).
Viene dato atto che non è richiesto il parere di regolarità contabile, in quanto il presente atto non comporta effetti diretti o indiretti sul Bilancio;
2) di dichiarare, attesa l'urgenza, in conformità del distinto voto palese ed unanime, il presente provvedimento immediatamente eseguibile ai sensi dell'art. 134, 4° comma, del Testo Unico approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267.

- in copertina, le parole: "Ambito 2.7 Romania" sono sostituite dalle seguenti: "Ambito 2.8 Romania";
- nella Relazione Illustrativa, pagina 7, nona riga del punto A), le parole: "Ambito 2.7 "Romania"" sono sostituite dalle seguenti: "Ambito 2.8 "Romania"";
- nella Relazione Illustrativa, pagina 7, undicesima riga del punto A), le parole: "Ambito 2.7 ROMANIA sono sostituite dalle seguenti: "Ambito 2.8 ROMANIA";
- nella Relazione Illustrativa, pagina 9, prima e seconda riga del punto B), le parole: ""Ambito 2.7 Romania"" sono sostituite dalle seguenti: ""Ambito 2.8 Romania"";
- nella Relazione Illustrativa, pagina 9, seconda riga del punto C), le parole: ""Ambito 2.7 - Romania"" sono sostituite dalle seguenti: ""Ambito 2.8 - Romania"";
- nella Relazione Illustrativa, pagina 9, quarta riga del punto D), le parole: "dell'ambito 2.7" sono sostituite dalle seguenti: "dell'ambito 2.8";
- nella Relazione Illustrativa, pagina 9, prima e seconda riga del punto E), le parole: "Ambito 2.7 nella Tavola 1" sono sostituite dalle seguenti: "Ambito 2.8 nella Tavola 1";
- nella Relazione Illustrativa, pagina 10, punto m), le parole: "dell'ambito "2.7 ROMANIA"" sono sostituite dalle seguenti: "dell'ambito "2.8 ROMANIA"";
- nel Piano Regolatore Generale di Torino - Norme Urbanistico Edilizie di Attuazione - Estratto - VARIANTE, Allegato k), Art. 15 - Zone urbane di trasformazione, quinta riga del secondo comma, le parole: "sottoelencate: 2.3, 2.7," sono sostituite dalle seguenti: "sottoelencate: 2.3, 2.8,";
- nel Piano Regolatore Generale di Torino - Norme Urbanistico Edilizie di Attuazione - Estratto - VARIANTE, Allegato l), diciottesima riga, le parole: "2.7 ROMANIA" sono sostituite dalle seguenti: "2.8 ROMANIA";
- nel Piano Regolatore Generale di Torino - Norme Urbanistico Edilizie di Attuazione - Estratto - VARIANTE, Allegato m), prima riga, le parole: "Ambito 2.7 CORSO ROMANIA" sono sostituite dalle seguenti: "Ambito 2.8 CORSO ROMANIA".

L'allegato h), Estratto, TAVOLA 1, fogli 2B (parte) e 5B (parte) del PRG, è sostituito dal nuovo (all. 6 - n.              ).

Sulla copertina, terza riga, il testo: "Ambito 2.7 CORSO ROMANIA" è sostituito dal seguente: "Ambito 2.8 CORSO ROMANIA".