Divisione Urbanistica ed Edilizia Privata
Dirigenza di coordinamento urbanistica
Settore Procedure Amm.ve Urbanistiche

n. ord. 59
2005 12249/009

OGGETTO: VARIANTE PARZIALE N. 136 AL P.R.G., AI SENSI DELL'ARTICOLO 17, COMMA 7 DELLA L.U.R., CONCERNENTE IMMOBILE UBICATO IN CORSO TELESIO. ADOZIONE.

   Proposta dell'Assessore Viano.

   Il presente provvedimento riguarda l'area delimitata dalle vie Pacchiotti, Valgioie, Bellardi e Corso Telesio, destinata dal Piano Regolatore Generale ad area normativa M2 "Isolati o complessi di edifici a funzione mista con forte presenza di attività produttive", ai sensi di quanto disposto dall'art. 8 punto 9 delle N.U.E.A., con indice di edificabilità territoriale e fondiaria pari a mq. SLP/mq. S.F. 1,35.
   L'area ha una superficie fondiaria pari a circa mq. 18.000 ed una conseguente edificabilità pari a circa mq. 24.300 di SLP.
   A partire dall'aprile del 2002 l'area è stata oggetto di una serie di interventi edilizi che hanno determinato l'attuale configurazione, con la presenza di capannoni industriali e di un edificio in linea sul corso Telesio alto nove piani fuori terra.
   In particolare si sono realizzati interventi di ristrutturazione edilizia dei capannoni industriali esistenti degli anni '50-'60, per una superficie di mq. 12.430 ed un intervento di completamento di tipo "f 2", ai sensi dell'art. 4 delle N.U.E.A., consistente nella costruzione di un edificio in linea di nove piani fuori terra per complessivi mq. 10.963 di SLP.
   La conformazione morfologica dell'area con l'attestamento del fronte principale lungo il Corso Telesio ha indirizzato la progettazione su una tipologia in linea, che recuperasse una profondità di manica in allineamento all'edificio residenziale adiacente costruito negli anni '60 sul Corso Telesio angolo via Pacchiotti, uniformandolo allo skyline esistente.
   Questi riferimenti morfologici hanno nei fatti portato ad un manufatto edilizio a tipologia pluripiano coerente con le norme del Piano Regolatore, le quali ammettono insediamenti di attività produttive anche rivolte alla cosiddetta "new economy".
   Infatti, nelle aree normative M2 sono ammesse le attività di artigianato di servizio, attività industriali e artigianato di produzione compresa la produzione e la fornitura di servizi tecnici, informatici e di telecomunicazione; in particolare le attività di ricerca, anche a carattere innovativo, finalizzate alla produzione e forniture di servizi tecnici ed informatici purché fisicamente e funzionalmente connesse con l'attività produttiva insediata.
   In questo contesto si è prospettata un'importante opportunità di collocazione nell'edificio su corso Telesio: la Sipra S.p.A., grande azienda torinese operante nel settore della raccolta e della distribuzione della pubblicità, ha manifestato interesse ad insediarsi nell'immobile suddetto.
   Tale società, infatti, che dispone sul territorio italiano di otto sedi decentrate e di una sede principale localizzata sul territorio Torinese, intenderebbe ricollocarsi in una nuova area, adeguatamente infrastrutturata, che le consentirebbe di mantenere la sua sede principale in Torino.
   L'azienda, inoltre, conta circa 350 addetti e necessita, quindi, di una struttura delle dimensioni e delle caratteristiche offerte dall'edificio di corso Telesio.
   L'eventualità di una tale rilocalizzazione è pienamente condivisa dall'Amministrazione, considerata, anche, la rilevanza dell'azienda stessa e i benefici effetti occupazionali che la sua presenza induca sul territorio.
   Il tipo di attività svolta dall'azienda non è tuttavia pienamente coerente con l'attuale destinazione urbanistica dell'Area in quanto, trattandosi di azienda operante in campo pubblicitario, si configura a tutti gli effetti come attività terziaria.
   Il P.R.G. aveva ricondotto l'isolato, nella sua interezza, ad area normativa mista M2, in considerazione delle attività allora presenti nell'area, che, nonostante la presenza di alcuni edifici a destinazione residenziale, consistevano in prevalenza di capannoni industriali.
   Per consentire la trasformazione della destinazione dell'edificio localizzato su Corso Telesio, da produttivo a terziario, si rende quindi necessario prevedere una variazione della relativa porzione di area normativa da M2 "Isolati o complessi di edifici a funzione mista con forte presenza di attività produttive" ad area normativa che consenta la localizzazione di un'attività terziaria, che nella fattispecie è stata individuata nella tipologia TE "Aree o complessi di edifici a destinazione terziaria".
   A seguito dell'approvazione della variante, nell'isolato compreso tra le vie Pacchiotti, Valgioie, Bellardi e Corso Telesio verranno a determinarsi due lotti separati con destinazione urbanistica produttiva "M2" e terziaria "TE", con la conseguente attribuzione dei rispettivi parametri urbanistici ed edilizi delle zone normative di appartenenza afferenti alle due diverse aree normative.
   Con apposito atto di vincolo sul bene, da perfezionarsi prima dell'approvazione definitiva del presente provvedimento, sarà garantito il mantenimento dell'attuale indice di utilizzazione edificatoria pari a mq. SLP/mq. SF 1,35 corrispondente a mq. 24.300 di SLP di cui mq. 10.963 già realizzati nell'edificio a nove piani fuori terra, mq. 12.430 già realizzati nei capannoni produttivi e mq. 905 residui potenzialmente realizzabili esclusivamente sulla porzione a destinazione "M2".
   L'Amministrazione Comunale, nel valutare positivamente la variazione urbanistica descritta, per le motivazioni precedentemente illustrate, ritiene nel contempo indispensabile garantire una adeguata dotazione di parcheggi pubblici in rapporto al carico urbanistico conseguente all'approvazione della variante.
   A tal fine con riferimento a quanto disposto dall'art. 8 punto 13 delle N.U.E.A. (area normativa TE), devono essere forniti gli standard nella misura dell'80% della SLP realizzata nel fabbricato in linea.
   Vista la dislocazione planimetrica degli edifici già costruiti e la conformazione dell'area non risulta possibile reperire all'interno della medesima la dotazione di aree per servizi sopra citata pari a circa mq. 8.800.
   In considerazione di ciò, è stata ipotizzata una localizzazione di massima di un parcheggio pubblico interrato su quattro piani per un totale di almeno mq. 8.800, senza alcun onere a carico della Città, al di sotto del sedime del corso Telesio.
   L'impegno a realizzare il parcheggio pubblico sopra descritto, le modalità di attuazione e in ogni caso il vincolo a reperire le aree a standard afferenti all'edificio a nove piani già realizzato, sarà previsto nell'atto di vincolo sopra citato.
   Per quanto riguarda la fattibilità degli interventi, si rileva che in data 10 ottobre 2005 il Consiglio Comunale ha adottato il Progetto Preliminare della "Variante 100 al P.R.G.- Adeguamento alla Circolare P.G.R. 8 maggio 1996 n. 7/LAP ed al Piano per l'Assetto Idrogeologico - P.A.I.". Pertanto a decorrere dalla data della deliberazione di adozione della suddetta variante, e fino alla sua approvazione, sono entrate in vigore le misure di salvaguardia ai sensi dell'art. 58 della L.R. 56/1977 e s.m.i..
   In base a tale provvedimento l'area in oggetto, da quanto si evince dalla "Carta di sintesi della pericolosità idrogeomorfologica e dell'idoneità all'utilizzazione urbanistica" è inserita, nella "CLASSE I" - Sottoclasse I (P) - Zone non soggette a pericolo di inondazione né di allagamento.
   Le disposizioni specifiche per tale sottoclasse annoverano l'area di cui trattasi tra le "Porzioni di territorio dove le condizioni di pericolosità geomorfologica sono tali da non porre limitazioni alle scelte urbanistiche: gli interventi sia pubblici che privati sono di norma consentiti nel rispetto delle prescrizioni del D.M. 11 marzo 1988.
   Per le aree inserite in tale classe si applicano le destinazioni d'uso, i tipi di intervento, le procedure, le limitazioni e le specificazioni previste dalle Norme Urbanistico Edilizie di Attuazione del P.R.G., relative alle singole zone e aree normative e dell'allegato B."
   Nella succitata "Carta di Sintesi" emerge la presenza, lungo il corso Telesio, di un corso d'acqua soggetto a fascia di rispetto di inedificabilità assoluta di m. 5 dal piede dell'argine o sponda naturale ai sensi delle prescrizioni di cui al comma 5 del capitolo 1.1 dell'allegato B. Va inoltre ricordato che le prescrizioni si applicano per ogni tratto, intubato e non, anche se non rilevato nella cartografia di piano.
   Qualora si riscontrassero differenze tra l'andamento dei corsi d'acqua riportati nella cartografia di Piano e l'effettivo andamento in loco - linea di drenaggio attiva, le prescrizioni di cui sopra si applicano alla situazione di fatto.
   In considerazione di quanto sopra l'Amministrazione comunale ha ritenuto di pubblico interesse dare avvio al provvedimento di variante urbanistica avuto riguardo in particolare alle ricadute di ordine economico e sociale finalizzate anche ad un significativo insediamento di attività lavorative di elevato profilo specialistico con radicata presenza nel territorio cittadino.
   Tutto ciò premesso la variante prevede:

1)   il cambiamento di destinazione urbanistica dell'area oggetto della presente variante come meglio descritta negli elaborati planimetrici da area normativa M2 "Isolati o complessi di edifici a funzione mista con forte presenza di attività produttive" ad area normativa TE "Aree o complessi di edifici a destinazione terziaria";
2)   la conseguente attribuzione dei parametri urbanistici ed edilizi della zona normativa di appartenenza afferenti all'Area normativa TE - "Aree o complessi di edifici a destinazione terziaria".

   Quanto sopra nei limiti ed alle condizioni stabilite nell'atto di vincolo citato in narrativa da perfezionarsi precedentemente all'approvazione della presente variante.
Il presente provvedimento ha rilevanza esclusivamente comunale, non presenta incompatibilità con i piani sovracomunali vigenti; si specifica inoltre che, per effetto di tutte le varianti parziali al P.R.G. vigente adottate ed approvate successivamente alla data di approvazione del P.R.G., compreso il presente provvedimento, non si producono gli effetti di cui al comma 4 dell'articolo 17 della Legge Urbanistica Regionale.
   Il presente provvedimento risulta altresì coerente con il Piano di zonizzazione acustica avviato dalla Giunta Comunale con deliberazione del 26 novembre 2002 (mecc. 2002 10032/021), così come risulta dal parere espresso dal Settore Ambiente e Territorio, prot. n. 23116 del 22 dicembre 2005, che si allega.
   La presente deliberazione è stata trasmessa, ai sensi degli articoli 43 e 44 del regolamento sul decentramento, al Consiglio della Circoscrizione n. 4 per l'acquisizione del relativo parere.
   Il predetto Consiglio Circoscrizionale, con provvedimento in data 17 febbraio 2006, che si allega (all. 2 - n.            ), ha espresso parere favorevole alla variante "condizionato alla formulazione di un ulteriore parere sulle modalità di attuazione e di gestione del parcheggio interrato di 8.800 mq., la cui ubicazione è stata ipotizzata sotto il sedime di corso Telesio".
   In accoglimento di tale richiesta, l'Amministrazione si impegna a coinvolgere la Circoscrizione n. 4 nella fase di redazione del progetto definitivo.

   Tutto ciò premesso,

   Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti Locali, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267, nel quale, fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti nella competenza dei Consigli Comunali;
   Visto il P.R.G. approvato con deliberazione della Giunta Regionale n. 3-45091 del 21 aprile 1995;
   Vista la Legge Regionale 5 dicembre 1977 n. 56 e s.m.i.;
   Dato atto che i pareri di cui all'art. 49 del suddetto Testo Unico sono:

   favorevole sulla regolarità tecnica;

   Con voti unanimi, espressi in forma palese;

per i motivi espressi in premessa che qui integralmente si richiamano:

1)   di adottare, ai sensi dell'art. 17, comma 7 della L.U.R. la Variante parziale n. 136 al vigente Piano Regolatore Generale di Torino, concernente immobile ubicato in corso Telesio, come descritto in narrativa e più in dettaglio negli elaborati che sono parte integrante e sostanziale del presente provvedimento (all. 1 - n. ).
Viene dato atto che non è richiesto il parere di regolarità contabile, in quanto il presente atto non comporta effetti diretti o indiretti sul Bilancio;
2)   di dichiarare, attesa l'urgenza, in conformità del distinto voto palese ed unanime, il presente provvedimento immediatamente eseguibile ai sensi dell'art. 134, 4° comma, del Testo Unico approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267.