Divisione Urbanistica ed Edilizia Privata
Coordinamento Urbanistica
Settore Procedure Amm.ve Urbanistiche

n. ord. 51
2005 12243/009

OGGETTO: LEGGE REGIONALE 9 APRILE 1996 N. 18. PROGRAMMA INTEGRATO IN VARIANTE AL P.R.G. RELATIVO ALLA ZONA URBANA DI TRASFORMAZIONE DENOMINATA "AMBITO 16.6 COMAU" - ADOZIONE.

   Proposta dell'Assessore Viano.

   L'area oggetto del presente provvedimento, ubicata nella Circoscrizione Amministrativa n. 9, riguarda lo stabilimento "ex COMAU", importante area industriale dismessa che, allo stato attuale, si presenta in stato di totale abbandono e pressoché totalmente libera da manufatti edilizi, a seguito della recente demolizione degli stessi.

   L'intero complesso, compreso tra il corso Traiano e la via Carolina Invernizio, confina a est e a ovest con aree private caratterizzate dalla presenza di numerose attività artigianali produttive commerciali.

   Il P.R.G. vigente aveva classificato l'area come Zona Urbana di Trasformazione "Ambito 16.6 COMAU", con destinazione d'uso di tipo prevalentemente residenziale.

   Detta configurazione, derivante dagli studi sviluppati per le aree che dovevano costituire attuazione anticipata del P.R.G. vigente, era finalizzata a realizzare un disegno unitario esteso agli ambiti di P.R.G. contigui "16.5 Basse del Lingotto" e "16.7 Sette Comuni".

   La relativa scheda normativa di P.R.G. che disciplina l'Ambito prevede:

indice territoriale massimo 0,7 mq. SLP/mq. ST; destinazioni d'uso residenziale (min. 80% SLP) e attività di servizio alle persone e alle imprese (ASPI max 20% SLP); aree per servizi minimo mq. 26.250, nonché prescrizioni edilizio-urbanistiche di dettaglio per la sua trasformazione; in particolare la scheda normativa succitata rimanda, per le prescrizioni di dettaglio, alla "variante di anticipazione" al P.R.G. n. 61 come approvata con D.G.R. n.6-43162 in data 14 febbraio 1995 ed alle tavole 16.6a e 16.6b allegate. Queste ultime, che individuavano sia le destinazioni urbanistiche sia le regole edilizie forniscono prescrizioni planivolumetriche di dettaglio che si sarebbero dovute adottare nel progetto di trasformazione.

   La variante strutturale n. 38 al P.R.G. vigente, relativa al comparto produttivo e artigianale, in corso di approvazione definitiva da parte della Regione Piemonte, ha proposto per i suddetti ambiti 16.5 e 16.6 la modifica al mix delle destinazioni d'uso consentite con un incremento delle attività di servizio alle persone e alle imprese (ASPI) e una riduzione del residenziale. Conseguentemente il disegno unitario, predeterminato per l'attuazione dei tre ambiti contigui, deve adeguarsi alle mutate previsioni urbanistiche dettate dalla variante n. 38.

   Per l'Ambito oggetto del presente provvedimento è stata avanzata alla Città la proposta di un Programma Integrato in variante al P.R.G., presentato da parte dell'unico proprietario, ai sensi della Legge Regionale n. 18 del 9 aprile 1996.

   Il principale obiettivo del PRIN, fermo restando il dimensionamento globale previsto dal P.R.G. in termini di SLP e di aree da destinare alla realizzazione di servizi pubblici (ampiamente superiori al fabbisogno di legge), è quello di favorire la fattibilità della trasformazione urbanistica dell'Ambito adeguando le funzioni e il mix al mercato attuale.

   La trasformazione proposta, attraverso la riconfigurazione dell'assetto planivolumetrico, consente di articolare l'Ambito in due aree separate fisicamente da una nuova viabilità di progetto, connotate tipologicamente da diverse destinazioni d'uso.

   Nell'area posta a ovest, destinata ad accogliere l'ASPI commerciale, è prevista la realizzazione di un edificio con tipologia a "piastra" con altezza max di 2 piani fuori terra. Nell'area libera antistante il succitato fabbricato in progetto sul fronte di corso Traiano è prevista un'area destinata a parcheggio a raso di uso pubblico mentre l'area di pertinenza posta sul retro dello stesso è dedicata a funzioni logistiche (carico/scarico merci ecc.). Nel sottosuolo si sviluppano due piani di parcheggi con accessi dal corso Traiano e ulteriore uscita sulla nuova viabilità, di cui il primo piano interrato assoggettato all'uso pubblico e il secondo piano ad uso privato. Nell'area a est, destinata all'insediamento residenziale e relativi servizi pubblici, è prevista la realizzazione di una cortina edilizia posta sull'allineamento consolidato del corso Traiano e sulla viabilità di progetto, con altezza da undici piani fuori terra a sette verso lo spazio pubblico derivante dalla trasformazione stessa. Quest'ultima, affacciata sulla via Carolina Invernizio e destinata alla realizzazione di un'area a verde pubblico, andrà ad integrare e potenziare i servizi esistenti costituendo un miglioramento complessivo dell'offerta di servizi pubblici. Il disegno urbano dell'edificazione in progetto si completa con la previsione relativa alla realizzazione di un edificio pubblico (attività di interesse comune), la cui realizzazione e il relativo utilizzo andranno concordati con l'Amministrazione, secondo le modalità di seguito specificate.

   I nuovi insediamenti previsti, caratterizzati dalla pluralità di funzioni e aperti ai flussi urbani, potranno sviluppare relazioni e riverberare effetti positivi sul tessuto urbano consolidato posto nelle immediate vicinanze.

   Le opere di urbanizzazione di cui al progetto di massima allegate al PRIN, in parte indotte dall'insediamento e in parte riferite a risorse aggiuntive private, consistono nella realizzazione delle reti infrastrutturali, degli impianti per l'illuminazione pubblica, della nuova viabilità pubblica, del verde pubblico, della risistemazione di c.so Traiano e dei parcheggi assoggettati all'uso pubblico, a raso e in interrato e di un fabbricato a servizi di interesse comune.

   Gli investimenti previsti per la realizzazione delle suddette opere ammontano complessivamente a circa Euro 4.592.815,00 di cui Euro 2.000.765,00 corrispondenti ad opere da realizzare a scomputo degli oneri di urbanizzazione dovuti (ad oggi stimati in Euro 2.323.458,00), Euro 1.892.050,00 corrispondenti ad opere da realizzare su aree assoggettate a cura e spese ed Euro 700.000,00 quale contributo di risorse aggiuntive private per la realizzazione dell'edificio destinato ad "attrezzature di interesse comune". A queste risorse vanno aggiunti Euro 542.192,00 riferiti agli oneri aggiuntivi commerciali.

   Considerata l'entità delle previste opere di urbanizzazione da realizzare a scomputo si stabilisce sin d'ora che il relativo quadro economico potrà subire un incremento percentuale pari a circa il 10% della stima delle stesse nel corso dei successivi approfondimenti progettuali.

   Complessivamente l'Ambito 16.6 interessato dal PRIN ha una superficie territoriale di circa mq. 29.373, che genera una SLP pari a 20.561 mq. circa; il nuovo mix proposto prevede 12.661 mq. residenziali, pari a circa 62% (comprensivi di 2.485 mq. destinati a edilizia convenzionata ai sensi dell'art. 7 delle NUEA); mq. 7.900 di ASPI-commerciale, pari a circa 38%.

   La Città di Torino, in quanto proprietaria di un'area di mq. 404 (pari a mq. 282,8 di SLP), compresa nell'Ambito di trasformazione, è anche soggetto proponente degli interventi previsti dal Programma Integrato e, in quanto tale, aderisce e partecipa alla proposta stessa.

   La quota da destinare all'edilizia convenzionata pari a mq. 2.485 di SLP, eccedente la franchigia di mq. 4.000, è stata calcolata nella misura del 15% della SLP di progetto, anziché del 10% prevista dall'art. 7 delle NUEA di P.R.G., in quanto è stata mantenuta e applicata la percentuale, superiore, individuata dalla normativa specifica di cui alla variante di anticipazione al P.R.G. vigente relativa all'Ambito 16.6.

   Il Programma nel suo complesso comprende altre aree esterne all'Ambito sulle quali sono previste sistemazioni connesse al progetto di trasformazione stesso. Si tratta, in particolare, di opere volte a razionalizzare il sedime del corso Traiano nel tratto compreso tra le vie Pio VII e Sette Comuni, nonché il marciapiede e le aree per la sosta sulla via Carolina Invernizio nel tratto prospiciente l'intervento.

   Il progetto di PRIN ha individuato, come peraltro nella previsione attuale di P.R.G., aree ampiamente superiori ai fabbisogni di legge per la realizzazione dei servizi pubblici pari a 23.600 mq., rappresentati da: aree a verde pubblico; parcheggi a raso; parcheggi in struttura (sottosuolo); un fabbricato di nuova costruzione destinato ad accogliere "attività di interesse comune".

   In sintesi le modifiche proposte dal PRIN per l'Ambito 16.6 sono essenzialmente riconducibili alla modifica del mix funzionale previsto (meno residenza e più ASPI); alla riconfigurazione dell'assetto planivolumetrico complessivo, compresi gli spazi pubblici derivanti dalla trasformazione; alla previsione di una nuova viabilità di progetto interna, che suddivide l'area in due parti distinte e distribuisce i flussi veicolari indotti dai nuovi insediamenti.

   Un ulteriore elemento di variazione rispetto alle indicazioni del P.R.G. vigente riguarda il riconoscimento del perimetro del Programma Integrato come "localizzazione commerciale isolata" di tipo L2 ai sensi del quarto comma, punto b) ultimo periodo dell'art.14 dei criteri approvati dalla Regione con DCR n. 347-42514 del 23 dicembre 2003 che ha riconosciuto la facoltà ai Comuni di derogare ad alcuni parametri generali laddove l'individuazione riguardi "aree industriali dismesse oggetto di un piano di recupero urbano adottato secondo le norme delle leggi vigenti in materia".

   Tale riconoscimento parte dal presupposto che una delle funzioni che maggiormente può garantire il recupero di questi spazi, anche mantenendone alcune delle caratteristiche architettoniche originarie, è la funzione commerciale, in particolare se effettuata con le logiche della distribuzione moderna. Essa risulta infatti tra le più competitive in quanto le dimensioni degli interventi richiedono l'impiego di risorse ingenti che per essere ammortizzate devono necessariamente poter contare su adeguati flussi di cassa consentiti dalla grande distribuzione commerciale.

   Con il presente Programma Integrato, che si configura per i suoi contenuti come "piano di recupero urbano" a pieno titolo, è quindi possibile avvalersi della facoltà di cui all'ultimo periodo del punto b) comma 4 dell'art. 14 della deliberazione regionale, riconoscendo l'ambito del programma stesso come localizzazione commerciale di tipo L2, in deroga ai criteri generali di piano definiti all'art. 10 Allegato C delle N.U.E.A..

   Tutto ciò premesso la proposta di Programma Integrato in variante al P.R.G. appare accoglibile in considerazione del fatto che le modifiche richieste assicurano la fattibilità dell'intervento consentendo un equilibrio tra gli obiettivi perseguiti dalla Città (un determinato assetto urbanistico, la fattibilità della trasformazione) e quelli dell'operatore (un mix funzionale con una maggiore quota di attività commerciali di un certo livello), assicurando in tempi certi la riqualificazione di un esteso immobile da tempo in abbandono e di un intorno urbano significativo.

   Per le modalità di attuazione degli interventi relativi al PRIN sopra sinteticamente descritti, si rinvia al più dettagliato e puntuale schema di Convenzione allegato al presente provvedimento.

   Si specifica, inoltre, che per quanto attiene alla quantità globale dei servizi, per effetto di tutte le varianti parziali al P.R.G. vigente adottate ed approvate successivamente alla data di approvazione del P.R.G., compreso il presente provvedimento, non sono stati superati i limiti di cui alle lettere b) e c) del comma 4 dell'art. 17 della Legge Urbanistica Regionale.

   Il presente provvedimento ha rilevanza esclusivamente comunale, non presenta incompatibilità con i piani sovracomunali vigenti e costituisce variante parziale al P.R.G. vigente, ai sensi del comma 7 dell'art. 17 della LUR.

   La presente proposta di Programma Integrato in variante, adottata dal Consiglio Comunale, verrà trasmessa, ai sensi dell'art. 17, comma 7, della L.R. 56/1977 e s.m.i., alla Provincia di Torino, che dovrà pronunciarsi, entro 45 giorni dal ricevimento, circa la compatibilità della variante con il Piano Territoriale Provinciale.

   Il Programma Integrato, come da parere espresso dal Settore Ambiente e Territorio Ufficio Inquinamento Acustico (prot. n. 13802 del 28 luglio 2005), è coerente con il Piano di Zonizzazione Acustica.

   La presente deliberazione è stata trasmessa, ai sensi degli articoli 43 e 44 del regolamento sul decentramento, alla Circoscrizione n. 9 per l'acquisizione del relativo parere.

   La Circoscrizione n. 9, con deliberazione del Consiglio Circoscrizionale del 6 febbraio 2006 (mecc. 2006 00783/092) che si allega (all. 17 - n.            ), ha espresso parere favorevole al Programma Integrato in variante di cui all'oggetto, a condizione che la nuova struttura di cui si prevede la realizzazione come attività di interesse comune, entri a far parte del patrimonio immobiliare circoscrizionale, e venga realizzata una progettazione viabile tesa a garantire una sicura circolazione veicolare, ciclabile e pedonale, nonché sia garantita una sicura fruibilità dell'area verde.

   A tali richieste si controdeduce quanto segue.

   Per quanto concerne gli aspetti patrimoniali non si può che rimandare alle regole generali che disciplinano la gestione del patrimonio immobiliare.

   Per ciò che riguarda gli altri aspetti si precisa che sarà cura dell'Amministrazione coinvolgere la Circoscrizione n. 9 nelle fasi di approvazione dei progetti preliminari ed esecutivi delle opere di urbanizzazione al fine di una valutazione e definizione d'insieme dei progetti medesimi.

   Tutto ciò premesso,

   Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti Locali, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267, nel quale, fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti nella competenza dei Consigli Comunali;

   Visto il Piano Regolatore Generale, approvato con deliberazione della G.R. n. 3-45091 del 21 aprile 1995 pubblicata sul B.U.R. n. 21 del 24 maggio 1995;

   Dato atto che i pareri di cui all'art. 49 del suddetto Testo Unico sono:
   favorevole sulla regolarità tecnica;
   favorevole sulla regolarità contabile;

   Con voti unanimi, espressi in forma palese;

per i motivi esposti nella parte narrativa, che qui integralmente si richiamano, di:

1)   adottare, ai sensi dell'art. 6 della Legge Regionale n. 18 del 9 aprile 1996 e s.m.i. e dell'art. 17 comma 7 della Legge Regionale n. 56 del 5 dicembre 1977 e s.m.i., il Programma Integrato in variante al P.R.G., relativo alla zona urbana di trasformazione denominata "Ambito 16.6 Comau".
Fanno parte integrante e sostanziale del presente provvedimento di deliberazione i seguenti elaborati di Programma Integrato (all. 1 - 15) e l'elaborato di variante al P.R.G. (all. 16):
-   Elaborato 1 Relazione illustrativa (all. 1 - n.         ), comprensiva di apposito fascicolo contenente "Analisi dell'impatto sulla viabilità del nuovo supermercato di corso Traiano a Torino" (all. 1/1 - n.               );
-   Tavola 2 Stato di fatto - Estratto di mappa catastale (all. 2 - n.           );
-   Tavola 3 Stato di fatto - Estratto di PRG, schede normative (all. 3 - n.            );
-   Tavola 4 Stato di fatto - Individuazione dell'intervento su carta tecnica (all. 4 - n.          );
-   Tavola 5 Progetto - Destinazione d'uso delle aree e dei fabbricati (all. 5 - n.           );
-   Tavola 6 Progetto - Regole urbanistiche ed edilizie (all. 6 - n.          );
-   Tavola 7 Progetto - Planovolumetria (all. 7 - n.          );
-   Tavola 8 Progetto - Profili e sezioni (all. 8 - n.          );
-   Elaborato 9 Norme tecniche di attuazione (all. 9 - n.          );
-   Elaborato 10 Schema di Convenzione (all. 10 - n.          );
-   Elaborato 11 - Cronoprogramma (all. 11 - n.          );
-   Elaborato 12 Opere di urbanizzazione - Relazione illustrativa (all. 12 - n.          );
-   Tavola 13 Opere di urbanizzazione - Reti fognarie, acquedotto e illuminazione pubblica (all. 13 - n.          );
-   Tavola 14 Opere di urbanizzazione - Sistemazioni superficiali (all. 14 - n.          );
-   Tavola 15 Opere di urbanizzazione - Sezioni stradali, particolari ed elementi di arredo urbano (all. 15 - n.             );
-   Elaborato di variante al P.R.G. (all. 16 - n.             );

2)   di dichiarare, attesa l'urgenza, in conformità del distinto voto palese ed unanime, il presente provvedimento immediatamente eseguibile ai sensi dell'art. 134, 4° comma, del Testo Unico approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267.

Sono stati inoltre approvati i seguenti emendamenti all'allegato 10 - Schema di convenzione:

-   a pagina 6, articolo 5 - Preliminare di cessione di aree, prima riga del terzo capoverso, le parole: "all'all. C" sono sostituite dalle seguenti: "all'all. B";

-   a pagina 7, articolo 6 - Obbligo di demolizione dei manufatti, quarta riga del primo capoverso, le parole: "individuate alle Tavole T05 e T15" sono soppresse;

-   a pagina 7, articolo 7 - Aree e parcheggio interrato, prima riga del quarto capoverso, le parole: "e a cedere a titolo gratuito alla Città la proprietà del" sono sostituite dalla seguente: "il";

-   a pagina 15, ultimo capoverso dell'articolo 15 - Direzione Lavori e Collaudo, seconda riga, le parole: "di tutte le opere di urbanizzazione previste" sono sostituite dalle seguenti: "delle opere di urbanizzazione previste per ciascuna UMI di intervento".