Divisione Urbanistica ed Edilizia Privata
Settore Procedure Amm.ve Urbanistiche
n. ord. 55
2005 08477/009
OGGETTO: LEGGE REGIONALE 9 APRILE 1996 N. 18. PROGRAMMA INTEGRATO IN VARIANTE AL P.R.G. RELATIVO ALLA ZONA URBANA DI TRASFORMAZIONE DENOMINATA "AMBITO 9.33 DAMIANO" - ADOZIONE.
Proposta dell'Assessore Viano.
L'area oggetto del presente provvedimento, ubicata nella Circoscrizione
Amministrativa n. 7, riguarda il complesso "ex FIAT Grandi
Motori", importante area industriale dismessa in quasi totale
stato di abbandono per il progressivo esaurimento della produzione
avvenuto a partire già dagli anni ottanta.
L'intero complesso, attraversato dalla via Cuneo, è compreso
tra i corsi Novara, Vercelli, e le vie Pinerolo e Damiano per
una superficie territoriale di circa 72.000 mq..
Il P.R.G. vigente aveva classificato detta area come Zona Urbana
di Trasformazione "Ambito 9.33 DAMIANO", con destinazione
d'uso di tipo prevalentemente residenziale.
La relativa scheda normativa di P.R.G. che disciplinava l'Ambito
prevedeva: indice territoriale massimo 0,7 mq SLP/mq ST; destinazioni
d'uso residenziale (min. 80% SLP) e attività di servizio
alle persone e alle imprese (ASPI max 20% SLP) nonché prescrizioni
urbanistico - edilizie di dettaglio per la sua trasformazione.
La variante strutturale n. 38 al P.R.G. vigente, relativa al comparto
produttivo e artigianale, in corso di approvazione definitiva
da parte della Regione Piemonte, aveva, poi, modificato la disciplina
dell'ambito prevedendo il mantenimento di una quota significativa
di usi rivolti al produttivo. Era stata, pertanto, introdotta
una modifica al mix delle destinazioni d'uso consentite, con una
forte riduzione della SLP residenziale (max 20%), un incremento
delle attività di servizio alle persone e alle imprese
(minimo 50% di cui almeno il 50% produttivo e massimo 10.000 mq.
per attività commerciali) e l'introduzione di attività
terziarie (max 30%).
La scheda normativa, così come modificata da detta variante,
prevedeva, altresì, la salvaguardia di alcuni manufatti
industriali, riconosciuti di valore documentario e ambientale.
Nelle more dell'approvazione della variante 38 è stata
avanzata alla Città una proposta, da parte dell'unico proprietario,
di un Programma Integrato (PRIN) formulato ai sensi della Legge
Regionale 9 aprile 1996 n. 18, in variante sia al vigente P.R.G.
sia ai contenuti specifici della succitata variante n. 38.
Tale proposta si inserisce nel più ampio processo di riqualificazione
urbana relativo ad una estesa porzione di città attraversata
dall'asse infrastrutturale della "Spina Centrale".
Il principale obiettivo della proposta di Programma Integrato,
fermo restando il mantenimento del dimensionamento globale previsto
dal P.R.G. vigente in termini di S.L.P. e della dotazione di aree
da destinare alla realizzazione di servizi pubblici, è
la formazione di un nuovo "brano di città", la
cui fattibilità si fonda sulla previsione di un adeguato
nuovo mix di funzioni organizzate in manufatti in parte nuovi
e in parte recuperati, in grado di testimoniare e reinterpretare
gli usi precedenti e la qualità delle architetture industriali.
La proposta di PRIN si configura come una trasformazione urbanistica
che, seppur rivolgendo l'attenzione prevalentemente alle destinazioni
d'uso commerciali e residenziali, conferma la possibilità
di insediare una quota di attività produttive - artigianali,
così come previsto dalla stessa variante n. 38. Attraverso
la scelta di conservare i caratteri dei principali edifici industriali
e di utilizzare le vecchie trame per il tracciamento dei nuovi
fabbricati e dello spazio pubblico, garantisce inoltre la permanenza
dell'identità architettonica di un luogo fortemente radicato
nella memoria del quartiere e più in generale nella storia
urbana di Torino.
I nuovi insediamenti previsti, caratterizzati dalla pluralità
di funzioni e aperti ai flussi urbani, potranno pertanto sviluppare
relazioni e riverberare effetti positivi sul tessuto urbano consolidato
posto nelle immediate vicinanze, mentre il nuovo sistema di spazi
pubblici diversificati andrà a integrare e potenziare gli
attuali, costituendo un miglioramento complessivo dell'offerta
di servizi.
Ciò sarà evidentemente favorito dalle consistenti
risorse economiche ed investimenti, ampiamente eccedenti gli oneri
concessori dovuti, destinati dal soggetto proponente il PRIN alla
realizzazione delle opere di urbanizzazione.
La Città di Torino, proprietaria di aree pari a mq. 5.390,
interne alla ZUT 9.33 Damiano, corrispondenti alle porzioni dei
sedimi stradali delle vie Cuneo e Damiano, è anche soggetto
proponente degli interventi previsti dal Programma Integrato e,
in quanto tale, aderisce e partecipa alla proposta stessa. Dette
aree, nel progetto di PRIN, restano confermate con destinazione
a viabilità pubblica. La realizzazione delle utilizzazioni
edificatorie afferenti la Città, pari a mq. 3.773 di S.L.P.,
sono previste in un lotto attestato sulla via Carmagnola sul quale,
in particolare, si prevede il mantenimento di un manufatto edilizio,
a tipologia industriale, da dedicare all'insediamento di attività
varie (ASPI artigianale).
Complessivamente l'Ambito 9.33 interessato dal PRIN ha una superficie
territoriale di mq. 72.062 , che genera una SLP pari a 50.443
mq.; il nuovo mix proposto prevede 22.250 mq. residenziali, pari
a circa il 44% (comprensivi di 2.225 mq. destinati a edilizia
convenzionata ai sensi dell'art. 7 delle N.U.E.A.); mq. 13.810
di ASPI commerciale pari a circa il 27%, mq. 6.000 terziario,
pari a circa il 12% e mq. 8.383 ASPI artigianale, pari a circa
il 17% della S.L.P. complessiva.
Il Programma nel suo complesso comprende anche alcune aree esterne
all'Ambito sulle quali sono previsti interventi di sistemazione
connessi al progetto di trasformazione stesso. Si tratta, in particolare,
di opere volte a razionalizzare la viabilità perimetrale
esistente, con particolare riferimento alle intersezioni con l'asse
di corso Vercelli. E' inoltre previsto che gli oneri aggiuntivi
previsti ai fini dell'autorizzazione delle grandi strutture di
vendita dall'art. 17 della D.C.R. 347-42514 del 23 dicembre 2003,
siano impiegati per la riqualificazione e rivitalizzazione dell'area
mercatale di piazza Crispi e di analoghe aree commerciali limitrofe.
A fronte di un fabbisogno di servizi generato dalla trasformazione
pari a mq. 46.121, nel progetto di PRIN è prevista una
dotazione complessiva di 46.213 mq., rappresentati da aree a verde
pubblico e spazi pedonali di relazione, parcheggi a raso, parcheggi
in struttura (sottosuolo) e piazze coperte ricavati dal recupero
di edifici ex industriali per attività all'aperto.
Caratterizza inoltre il programma la costruzione, prevista sul
fronte verso il corso Vigevano, di un nuovo fabbricato a servizi,
realizzato integralmente con risorse aggiuntive private pari a
Euro 3.500.000,00 destinato ad accogliere il trasferimento del
Mercato dei Fiori della Città.
L'ambito di intervento è suddiviso in due grandi aree dalla
via Cuneo. La parte a sud è destinata ad accogliere gli
usi prevalentemente residenziali e artigianali, in continuità
con il tessuto urbano circostante. Il progetto di questa porzione
prevede la realizzazione di una edificazione che, prendendo spunto
dalle giaciture del costruito esistente, articola i nuovi volumi
con altezze variabili tra i due e i sette piani fuori terra e
con un'emergenza architettonica costituita da un edificio con
tipologia a torre di ventidue piani. In questa porzione è
altresì previsto il mantenimento e il relativo recupero
di alcuni manufatti industriali esistenti.
La zona a nord di via Cuneo, agganciata al sistema dei grandi
corsi urbani, è articolata in tre nuovi isolati destinati
alle attività commerciali - terziarie - artigianali e di
servizio, di cui quello posto all'angolo tra i corsi Vercelli
e Vigevano ospita il centro commerciale connesso, attraverso la
galleria commerciale, al manufatto industriale da salvaguardare,
opera dell'ing. Giacomo Mattè Trucco, tipico esempio di
architettura in cemento armato del primo decennio del novecento.
Il secondo isolato, posto all'angolo tra via Damiano e corso Vigevano
è dedicato alla rilocalizzazione del Mercato dei Fiori.
Il terzo isolato, compreso tra le vie Cuneo, Damiano e la nuova
viabilità interna è destinato ad attività
artigianali - terziarie, integrate alla residenza, ed è
caratterizzato dal parziale recupero dell'ex fabbrica Ansaldi,
opera dell'ing. Pietro Fenoglio, significativo esempio di edilizia
industriale di fine ottocento.
La proposta progettuale presentata è peraltro l'esito di
un lungo e complesso confronto tra la Città e gli operatori
che ha consentito di pervenire a soluzioni progettuali condivise
e tali da garantire una adeguata e organica riqualificazione dell'intero
ambito territoriale.
Gli investimenti previsti per la realizzazione delle opere di
urbanizzazione, in parte indotte dall'insediamento, e in parte
riferite a risorse aggiuntive private consistono complessivamente
in circa Euro 11.728.173,00 di cui Euro 7.115.710,00 corrispondenti
ad opere realizzabili a scomputo degli oneri di urbanizzazione
dovuti (ad oggi stimati in Euro 5.667.617,00) ed Euro 3.500.000,00
di risorse aggiuntive private, finalizzate alla realizzazione
del mercato dei fiori; ulteriori risorse aggiuntive di Euro 100.000,00
per la riqualificazione delle facciate esterne del fabbricato
ove sono collocati i diritti edificatori della Città; Euro
49.500,00 per opere non scomputabili ed infine Euro 962.963,00
riferiti agli oneri aggiuntivi commerciali da utilizzarsi per
la riqualificazione e rivitalizzazione del tessuto commerciale
esistente (Piazza Crispi e aree limitrofe).
Le modifiche al Piano Regolatore, proposte per l'Ambito 9.33 dal
PRIN, sono essenzialmente riconducibili alla modifica del mix
funzionale previsto (più residenza e attività commerciali,
meno attività produttivo - artigianale), alla riconfigurazione
dell'assetto planivolumetrico complessivo (compresi spazi pubblici
e viabilità) e ad una modesta modifica della perimetrazione
dell'ambito stesso al fine di stralciare dalla trasformazione
un immobile residenziale su via Carmagnola, erroneamente incluso
all'interno del complesso industriale in questione.
Un ulteriore elemento di variazione rispetto alle indicazioni
del P.R.G. vigente riguarda il riconoscimento del perimetro del
Programma Integrato come localizzazione commerciale di tipo L2
ai sensi del quarto comma, punto b) ultimo periodo dell'art. 14
dei criteri approvati dalla Regione con DCR n. 347-42514 del 23
dicembre 2003 che ha riconosciuto la facoltà ai Comuni
di non verificare ad alcuni parametri generali laddove l'individuazione
riguardi "aree industriali dismesse oggetto di un piano di
recupero urbano adottato secondo le norme delle leggi vigenti
in materia".
Tale riconoscimento parte dal presupposto che una delle funzioni
che maggiormente può garantire il recupero di questi spazi,
anche mantenendone alcune delle caratteristiche architettoniche
originarie, è la funzione commerciale, in particolare se
effettuata con le logiche della distribuzione moderna. Essa risulta
infatti tra le più competitive in quanto le dimensioni
degli interventi richiedono l'impiego di risorse ingenti che per
essere ammortizzate devono necessariamente poter contare su adeguati
flussi di cassa consentiti dalla grande distribuzione commerciale.
Con il presente programma integrato, che si configura per i suoi
contenuti come "piano di recupero urbano" a pieno titolo,
è quindi possibile avvalersi della facoltà di cui
all'ultimo periodo del punto b) comma 4 dell'art. 14 della deliberazione
regionale, riconoscendo l'ambito del programma stesso come localizzazione
commerciale di tipo L2.
Si specifica, infine, che, per quanto attiene alla quantità
globale dei servizi, per effetto di tutte le varianti parziali
al P.R.G. vigente adottate ed approvate successivamente alla data
di approvazione del P.R.G., compreso il presente provvedimento,
non sono stati superati i limiti di cui alle lettere b) e c) del
comma 4 dell'art. 17 della Legge Urbanistica Regionale.
Per le modalità di attuazione degli interventi relativi
al PRIN sopra sinteticamente descritti, si rinvia al più
dettagliato e puntuale schema di convenzione allegato al presente
provvedimento.
Il presente provvedimento ha rilevanza esclusivamente comunale,
non presenta incompatibilità con i piani sovracomunali
vigenti e costituisce variante parziale al P.R.G. vigente, ai
sensi del comma 7 dell'art. 17 della LUR.
La presente proposta di Programma Integrato in variante, adottata
dal Consiglio Comunale, verrà trasmessa, ai sensi dell'art.
17, comma 7, della L.R. 56/1977 e s.m.i., alla Provincia di Torino,
che dovrà pronunciarsi, entro 45 giorni dal ricevimento,
circa la compatibilità della variante con il Piano Territoriale
Provinciale.
Il programma integrato, come da parere espresso dal Settore Ambiente
e Territorio Ufficio Inquinamento Acustico (prot. n. 13835 del
28 luglio 2005), è compatibile con il Piano di Classificazione
Acustica che, a variante approvata, sarà aggiornabile sulla
base delle nuove previsioni.
Ai sensi dell'art. 91 bis della L.R. 56/1977 e s.m.i., la presente
deliberazione, adottata dal Consiglio Comunale, completa degli
elaborati del Programma Integrato in variante, verrà anche
trasmessa alla Commissione regionale per la tutela e la valorizzazione
dei beni culturali ed ambientali, al fine dell'acquisizione del
competente parere, che risulterà vincolante per questa
Amministrazione e che sarà recepito con le sue eventuali
prescrizioni in sede di approvazione definitiva del Programma.
La presente deliberazione è stata trasmessa, ai sensi degli
articoli 43 e 44 del regolamento sul decentramento, alla Circoscrizione
n. 7 per l' acquisizione del relativo parere.
La Circoscrizione n. 7, con deliberazione del Consiglio Circoscrizionale
(mecc. 2005 10784/090) del 29 novembre 2005, che si allega
(all. 21 - n. ),
ha espresso parere negativo al Programma Integrato in variante
di cui all'oggetto, evidenziando le seguenti criticità:
1. mancanza di previsioni relative ai nuovi flussi di traffico
generati dalle residenze e dalle attività commerciali ed
artigianali;
2. problematiche afferenti alla riqualificazione dell'area di
via Saint-Bon;
3. insufficiente dotazione di servizi nell'area oggetto dell'intervento;
4. perplessità derivanti dalla realizzazione dell'edificio
a torre;
5. problematiche relative alla ristrutturazione dei fabbricati
ex industriali destinati ad uso pubblico;
6. eventuali inconvenienti di ordine pubblico;
7. preoccupazioni in merito alle ripercussioni sul commercio di
zona derivanti dall'apertura del nuovo ipermercato;
8. utilizzo degli oneri aggiuntivi previsti per la realizzazione
dei grandi centri di vendita e degli oneri di urbanizzazione a
scomputo;
9. recupero culturale della memoria storica del luogo.
Alle seguenti osservazioni si controdeduce che:
1. i maggiori carichi di traffico generati dai nuovi insediamenti
sono del tutto compatibili con la capacità di carico dei
due grandi corsi (Vercelli e Vigevano) che ne costituiscono i
margini est e nord;
2. la riqualificazione dell'area di via Saint-Bon ed il riuso
del tracciato/trincea della Torino Ceres non sono direttamente
ricollegabili all'intervento proposto che, peraltro, contribuendo
a superare le sempre più gravi situazioni di abbandono,
migliora il presidio locale del territorio sottraendolo alla marginalità;
3. la dotazione di servizi dell'area è stata verificata
in termini generali in sede di redazione del Piano Regolatore;
peraltro, il programma consente di utilizzare, in tutto o in parte,
gli immobili industriali dismessi di cui si prevede la cessione
alla Città, destinati ad ospitare servizi di base che,
in accordo con la Circoscrizione, allo stato attuale siano ritenuti
insufficienti. In sede di progettazione esecutiva delle urbanizzazioni
verranno poi effettuate le necessarie verifiche con la Circoscrizione
stessa;
4. la previsione di concentrare una quota significativa della
capacità edificatoria residenziale in un edificio a torre
collocato nell' angolo sud-ovest dell'area risponde concretamente
alle esigenze rappresentate dalla Circoscrizione stessa; costituisce,
inoltre, l'occasione, in un contesto di basse densità,
di realizzare un segno architettonico della modernità che
non si camuffa ma si dichiara apertamente, in dialogo esplicito
con le tracce della storia;
5. il progetto esecutivo dell'intervento relativo ai fabbricati
ex industriali dismessi dovrà essere approvato dai Civici
Uffici Tecnici. In particolare, le porzioni di aree che, a seguito
del recupero, saranno cedute alla Città, verranno prese
in carico dall'Amministrazione che ne curerà la gestione
e la manutenzione, contenendone i relativi costi;
6. la sicurezza antintrusione e la tutela dagli usi impropri costituiscono
criteri guida ai quali, insieme a molti altri, la progettazione
si deve attenere; per quanto concerne la chiusura notturna degli
spazi pubblici, si rinvia alla fase di progettazione esecutiva
che sarà condotta d'intesa con la Circoscrizione;
7. tutti gli indirizzi più recenti, compresi quelli contenuti
nelle bozze di revisione della disciplina regionale di settore,
indicano le piastre commerciali in ambiti urbani (quale quella
prevista) come "ancore commerciali" essenziali a rafforzare
ed integrare l'offerta locale (in sede fissa e non), contrastando
l'attrazione esercitata dai grandi centri commerciali esterni,
causa di un impoverimento dei tessuti commerciali diffusi nelle
aree urbane. L'autorizzazione commerciale è comunque subordinata
all'assenso regionale e, quindi, al superamento dell'attuale moratoria;
8. tutti gli oneri di urbanizzazione dovuti, compresi quelli commerciali
aggiuntivi e quelli ulteriori richiesti dalla Città, saranno
integralmente impiegati nell'ambito del PRIN e nell'immediato
intorno urbano;
9. il recupero culturale della memoria storica del luogo è
tema al centro dell'attenzione dell'Amministrazione; in particolare,
l'Ecomuseo Urbano sta ampiamente collaborando in merito con la
Circoscrizione e potrà, a tal fine, avvalersi utilmente
dei nuovi spazi messi a disposizione della Città dal programma.
Tutto ciò premesso,
Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti
Locali, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267, nel quale,
fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti nella
competenza dei Consigli Comunali;
Vista la Legge Regionale n. 56/1977 e s.m.i.;
Visto il Piano Regolatore Generale, approvato con deliberazione
della G.R. n. 3-45091 del 21 aprile 1995 pubblicata sul B.U.R.
n. 21 del 24 maggio 1995;
Dato atto che i pareri di cui all'art. 49 del suddetto Testo Unico
sono:
favorevole sulla regolarità tecnica;
favorevole sulla regolarità contabile;
Con voti unanimi, espressi in forma palese;
per i motivi esposti nella parte narrativa, che qui integralmente
si richiamano, di:
1) adottare, ai sensi dell'art. 6 della Legge Regionale n. 18
del 9 aprile 1996 e s.m.i. e dell'art. 17 comma 7 della Legge
Regionale n. 56 del 5 dicembre 1977 e s.m.i., il Programma Integrato
in variante al P.R.G., relativo alla zona urbana di trasformazione
denominata "Ambito 9.33 Damiano".
Fanno parte integrante e sostanziale del presente provvedimento
di deliberazione i seguenti elaborati di Programma Integrato (all.
da 1 a 19) e l'elaborato di variante al P.R.G. (all. 20):
- Tavola T01 Estratto di mappa catastale (all. 1 - n. );
- Tavola T02 Estratto di Piano Regolatore (all. 2 - n.
);
- Tavola T03 Rilievo strumentale dell'area (all. 3 - n. );
- Tavola T04 Stato di fatto (all. 4 - n.
);
- Tavola T05 Regole urbanistiche ed edilizie (all. 5 - n.
);
- Tavola T06 Destinazione d'uso delle aree (all. 6 - n. );
- Tavola T07 Destinazione d'uso dei fabbricati e quantità
edificatorie (all. 7 - n. );
- Tavola T08 Planimetria con numero di piani e quote (all. 8 -
n. );
- Tavola T09 Profili e sezioni (all. 9 n. );
- Tavola T10 Planivolumetrico (all. 10 - n.
);
- Tavola T11 Inserimento del progetto su foto aerea (all. 11 -
n.
)
- Tavola T12 Opere di Urbanizzazione - Reti fognarie, acquedotto,
illuminazione pubblica e particolari (all. 12 - n. );
- Tavola T13 Opere di urbanizzazione - Sistemazioni superficiali
e in interrato (all. 13 - n. );
- Tavola T14 Opere di urbanizzazione - Viabilità e sezioni
stradali (all. 14 - n. );
- Tavola T15 Opere di Urbanizzazione - Strutture industriali da
recuperare (all. 15 - n. );
- Elaborato R01 Relazione illustrativa (all. 16 - n. );
- Elaborato R02 Norme Tecniche di Attuazione (all. 17 - n. );
- Elaborato R03 Schema di Convenzione (all. 18 - n. );
- Elaborato R04 Cronoprogramma (all. 19 - n.
);
- Elaborato di variante al P.R.G. (all. 20 - n. );
2) di dichiarare, attesa l'urgenza, in conformità del distinto
voto palese ed unanime, il presente provvedimento immediatamente
eseguibile ai sensi dell'art. 134, 4° comma, del Testo Unico
approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267.