Divisione Urbanistica ed Edilizia Privata
Dirigenza di coordinamento urbanistica
Settore Procedure Amm.ve Urbanistiche

n. ord. 169
2005 07798/009

OGGETTO: VARIANTE PARZIALE N. 124 AL P.R.G., AI SENSI DELL'ART. 17, COMMA 7 DELLA L.U.R., CONCERNENTE L'AMBITO 8.18/3 SPINA 2 - PORTA SUSA. ADOZIONE.

   Proposta dell'Assessore Viano.

   L'area oggetto del presente provvedimento riguarda l'ambito 8.18/3 Spina 2 - Porta Susa, ubicato all'incrocio tra il futuro viale della Spina Centrale e corso Vittorio Emanuele II; più precisamente l'area è delimitata a nord da Piazza Statuto, confina con le carceri Le Nuove e l'area interessata dall'ampliamento del Politecnico, a ovest è delimitata da via Borsellino e ad est da corso Bolzano.
   Tale ambito è stato individuato dalla variante urbanistica n. 35, concernente "La Spina Centrale", approvata con deliberazione del Consiglio Comunale del 18 marzo 2002, ed in esso sono state previste funzioni quali residenza per un massimo del 20% della SLP, attività di servizio alle persone e alle imprese (ASPI) per un minimo del 30% della SLP e attività terziarie per un massimo del 50% della SLP.
   I dati del PRG vigente si riferiscono alla SLP dell'intero ambito pari a mq. 81.370.
   Inoltre, il Piano Regolatore vigente prevede, quali aree di concentrazione edificatoria, due lotti antistanti il viale della Spina Centrale, per la realizzazione di due edifici a torre con altezza massima di m. 100; localizza la concentrazione edificatoria nell'area compresa tra corso Matteotti e il proseguimento di via Grassi, corrispondente alla nuova stazione di Porta Susa e prevede altresì il recupero, con rinnovate destinazioni funzionali, dell'edificio dell'attuale stazione di Porta Susa.
   L'area è interessata dagli interventi di competenza della Rete Ferroviaria Italiana (ex Ferrovie dello Stato) per la trasformazione del nodo ferroviario di Torino, che prevede, con l'abbassamento del piano del ferro, l'ampliamento delle sedi di esercizio e la creazione in sedi separate di linee regionali distinte da quelle nazionali e internazionali.
   Gli interventi di riorganizzazione del nodo hanno richiesto la creazione di nuove stazioni ferroviarie in ambito urbano ed in particolare si è resa necessaria la realizzazione di una nuova stazione, in connessione con il passante ferroviario, da collocare nell'area centrale della città e in grado di soddisfare le nuove esigenze tecnologiche e di esercizio. Attualmente è stato completato il primo lotto, è in corso di avanzamento la fase di esecuzione del primo stralcio del secondo lotto, compreso tra corso Vittorio Emanuele II e il fiume Dora e l'allestimento del cantiere del secondo stralcio, compreso tra la Dora e corso Grosseto.
   Nel 2002 RFI ha bandito uno specifico concorso di progettazione di livello internazionale, per la realizzazione del fabbricato viaggiatori della nuova stazione di Porta Susa e dell'edificio a torre posto nell'area limitrofa, compresa tra corso Matteotti, corso Vittorio Emanuele II e il viale della Spina, in esito al quale è stato selezionato il gruppo vincitore.
   Il progetto vincitore concepisce il fabbricato viaggiatori come una vera e propria galleria coperta, simile a un lungo percorso pedonale, e prevede alle estremità dei due lotti due grandi porte, sorta di "bocche" urbane: da nord la prima, ingresso principale della stazione verso la piazza storica ed orientata in direzione dell'asse di via Cernaia, l'altra a sud ovest verso il corso Vittorio Emanuele II con il portale d'ingresso pedonale della Torre. L'accesso da corso Vittorio Emanuele II al nuovo insediamento è risolto con una grande piazza pedonale, su cui si affacciano la torre e l'edificio laterale prospicienti corso Bolzano, che ai piani terreni ospitano attività private e attività commerciali.
   A seguito del concorso, RFI ha proceduto alla redazione del progetto esecutivo del fabbricato viaggiatori con l'intento di avviare quanto prima l'appalto per l'esecuzione dei lavori stessi.
   A tal fine, con procedura attivata ai sensi dell'art. 81 D.P.R. 616 del 24 luglio 1977 e s.m.i., è in approvazione il progetto che prevede la realizzazione del fabbricato viaggiatori e annessi servizi, oltre alla destinazione ASPI, per una SLP max di 5.000 mq., individuandone l'esatta ubicazione sul territorio.
   L'Amministrazione Comunale, dal suo canto, per favorire la permanenza e l'insediarsi di attività economiche di pregio nel territorio, nonché la complessiva riqualificazione di un'area strategica della città, ha avviato la procedura di alienazione e di valorizzazione dei propri diritti edificatori localizzati in Spina 2 per la realizzazione dell'edificio a torre di circa mq. 50.000 di SLP, a destinazione terziario - direzionale, sull'area posta all'incrocio tra corso Vittorio Emanuele II e corso Inghilterra. Pertanto, in data 13 settembre 2004, il Consiglio Comunale ha approvato la definizione delle linee guida per l'alienazione e la valorizzazione dei diritti edificatori di proprietà della Città, localizzati o da localizzarsi nell'area suddetta. In seguito è stato approvato il testo dell'avviso informativo di ricerca di mercato, attivando così la procedura esplorativa finalizzata ad acquisire dichiarazioni di interesse per la realizzazione di tale intervento; in ultimo è stato dato avvio alla seconda fase del procedimento volto alla alienazione dei diritti edificatori di proprietà comunale. Tale procedura ha visto aggiudicare provvisoriamente i diritti edificatori comunali alla Società San Paolo IMI S.p.A..
   La SLP generata dall'intero ambito ammonta a mq. 81.268, di cui mq. 53.018 di proprietà RFI e solo mq. 28.250 di proprietà comunale.
   Pertanto, per realizzare l'edificio a destinazione direzionale, nel quale la Città intende collocare 50.000 mq. di diritti edificatori comunali, è necessario ricorrere al trasferimento di 21.750 mq. di diritti edificatori di proprietà della Città, generati da altri ambiti della Spina Centrale, secondo il principio già introdotto con la Variante n. 35. In particolare tali diritti edificatori vengono trasferiti, con il presente provvedimento di variante, per mq. 10.238 dall'ambito 4.13/2 Spina 3 - ODDONE, per mq. 1.875 dall'ambito 5.10/3 Spina 4 - FS1 e per mq. 9.637 dall'ambito 5.10/8 Spina 4 - BREGLIO.
   Ne consegue che la SLP complessiva realizzabile nell'ambito a seguito dei trasferimenti di cui sopra risulta di complessivi mq. 103.018.
   La previsione di localizzare un centro terziario delle dimensioni sopra indicate, comporta l'adeguamento dei mix funzionali dell'intero ambito prevedendo un minimo del 10 % di SLP di attività di servizio alle persone e alle imprese (ASPI) (ad esclusione delle attività commerciali di tipo A1) c) di cui all'art. 3 punto 4 delle NUEA), e di un massimo del 90% di SLP di attività terziarie.
   Il Piano Regolatore prevede per gli ambiti della Spina Centrale la destinazione di 1/3 della SLP generata dalle aree dell'ambito con indice 0,6 mq/mq ad edilizia convenzionata.
   Le funzioni terziario ed ASPI previste nell'ambito Porta Susa rendono poco significativo tale convenzionamento; pertanto, si ritiene, di collocare l'edilizia convenzionata generata dalle aree di proprietà RFI, che ammontano complessivamente a mq. 14.393, nell'ambito Spina 3 Oddone.
   Per quanto concerne, invece, la quota di edilizia convenzionata relativa ai diritti edificatori di proprietà della Città, pari ad 1/3 della SLP generata dalle aree con indice 0,6, questa risulta già soddisfatta all'interno del Programma Integrato Spina 2.
   Il fabbisogno dei servizi dell'intero ambito, in applicazione dello standard di legge, ammonta a mq. 118.102; tali servizi saranno reperiti in parte a raso, in parte dovranno essere reperiti in sottosuolo. In particolare per quanto concerne la dotazione di parcheggi pubblici, concorrono alla dotazione dello standard i due parcheggi interrati (mezzanini) in corso di realizzazione nell'area, localizzati nelle gallerie realizzate per il passante, sotto il viale della Spina e, per una quota pari a mq. 9.900, il parcheggio già realizzato di corso Bolzano.
   L'attuazione dell'ambito può avvenire separatamente, anche in assenza di un preliminare Studio Unitario d'Ambito, a condizione che la trasformazione venga estesa ad almeno una delle Unità Minime di Intervento individuata nella cartografia.
   La nuova stazione di Porta Susa viene puntualmente individuata nell'area compresa tra corso Matteotti e il prolungamento della viabilità tra via Grassi e via Ruffini. Tale intervento prevede l'utilizzazione di una S.L.P (massima) di 5.000 mq. a destinazione ASPI, oltre ai servizi di stazione, a cui dovrà corrispondere lo standard di legge.
   E' previsto un incremento dell'altezza dei due edifici a torre, posti in corrispondenza dell'asse della Spina Centrale, sino ad un massimo di 150 mt. I due edifici a torre dovranno relazionarsi con l'intorno urbano, prevedendo al piede degli stessi una conveniente dotazione di servizi e attività atte a realizzare una buona integrazione urbana dei nuovi insediamenti. Al fine di assicurare una adeguata connessione fra spazi e funzioni collocati ai due lati del viale della Spina, dovrà, inoltre, essere progettualmente prevista la possibilità di realizzare una passerella pedonale aerea di uso pubblico.
   Tutto ciò premesso la variante prevede:
1)   nella scheda normativa dell'ambito 8.18/3 Spina 2 - PORTA SUSA, in particolare:
   a)   la modifica dei mix funzionali del P.R.G. vigente, prevedendo attività di servizio alle persone e alle imprese (ASPI), ad esclusione delle attività commerciali di tipo A1) c) di cui all'art. 3, punto 4, delle NUEA, per un minimo del 10% di SLP e attività terziarie per un massimo del 90% di SLP;
   b)   il trasferimento di diritti edificatori comunali pari a mq. 21.750, relativi ad altri ambiti della Spina Centrale quali: per mq. 10.238 dall'ambito 4.13/2 Spina 3 - ODDONE, per mq. 1.875 dall'ambito 5.10/3 Spina 4 - FS1 e per mq. 9.637 dall'ambito 5.10/8 Spina 4 - BREGLIO;
   c)   la puntuale localizzazione della nuova Stazione di Porta Susa nell'area compresa tra il viale della Spina Centrale e corso Bolzano. Tale intervento prevede la realizzazione di una S.L.P massima di 5.000 mq. a destinazione ASPI, oltre ai servizi di stazione, a cui dovrà corrispondere lo standard di legge;
   d)   la quota di 1/3 della SLP generata dalle aree di proprietà RFI con indice 0,6 mq/mq (corrispondente ad un indice di 0,2 mq/mq) destinata ad edilizia convenzionata verrà garantita nell'ambito 4.13/2 Spina 3 Oddone. La quota di 1/3 della SLP generata dalle aree di proprietà della Città, con indice 0,6 mq/mq (corrispondente ad un indice di 0,2 mq/mq) viene garantita nell'Ambito 8.18/1 Spina 2 PRIN;
   e)   la precisazione delle stime riguardanti: la Superficie Territoriale dell'ambito in oggetto, la SLP generata dall'ambito, la SLP realizzabile nell'ambito ed il corrispondente fabbisogno di aree per servizi pubblici;
   f)   l'individuazione, nell'allegato delle Unità Minime di intervento;
2)   la nuova configurazione planovolumetrica dell'ambito (altezza e numero dei piani degli edifici) con l'individuazione dei servizi pubblici relativi agli interventi ammessi;
3)   la ridefinizione, a seguito di approfondimenti patrimoniali, delle aree su cui calcolare i diversi indici territoriali previsti nella scheda normativa.
   Per quanto attiene la quantità globale dei servizi, per effetto di tutte le varianti parziali al P.R.G. vigente, adottate e approvate successivamente alla data di approvazione del P.R.G., compreso il presente provvedimento, non si producono gli effetti di cui al comma 4 dell'art. 17 della Legge Urbanistica Regionale.
   La variante in oggetto ha rilevanza esclusivamente comunale, non presenta incompatibilità con i Piani sovracomunali e costituisce variante parziale allo strumento urbanistico vigente ai sensi del comma 7 dell'art. 17 della Legge Urbanistica Regionale.
   La variante risulta coerente con il Piano di Zonizzazione Acustica avviato dalla Giunta Comunale con deliberazione del 26 novembre 2002 (mecc. 2002 10032/21), così come risulta dal parere redatto dalla Divisione Ambiente e Verde - Settore Ambiente e Territorio - Ufficio Inquinamento Acustico, prot. n. 19096 del 25 ottobre 2005, che si allega (all. 4 - n.           ).
   La presente deliberazione è stata trasmessa, ai sensi degli articoli 43 e 44 del Regolamento sul Decentramento, alle Circoscrizioni interessate per l'acquisizione del relativo parere.
   La Circoscrizione n. 1, con nota pervenuta in data 4 novembre 2005, ha chiesto proroga dei termini; ad essa si è comunicato che, vista l'urgenza che caratterizza l'intervento oggetto della Variante, non è stato possibile concedere proroghe alla tempistica originariamente prevista per l'espressione del parere richiesto.
   Si è però precisato che le eventuali osservazioni che dovessero pervenire dal Consiglio Circoscrizionale, fuori dei termini previsti, saranno, comunque, tenute in debita considerazione ed analizzate nella fase immediatamente successiva all'adozione del provvedimento di Variante da parte del Consiglio Comunale.
   La Circoscrizione n. 3, con deliberazione del Consiglio Circoscrizionale in data 24 ottobre 2005, che si allega (all. 2 - n.                  ), ha espresso parere favorevole alla Variante, a condizione che: "non concorra allo standard dei parcheggi, il parcheggio già analizzato di corso Bolzano (trovando altre soluzioni per i 9900 mq. di posteggi mancanti), che nei due edifici a torre sia prevista una conveniente dotazione di parcheggi e che si adottino altresì tutti gli strumenti urbanistici adeguati a limitare l'impatto ambientale sul territorio e sulla qualità della vita dei cittadini".
   A ciò si controdeduce che l'area di Porta Susa, dal punto di vista trasportistico, si configura come "Polo di Interscambio", che, con la stazione ferroviaria del passante, la stazione della metropolitana, l'incrocio tra il viale della Spina e corso Vittorio, con le numerose fermate dei mezzi pubblici, è caratterizzato da un livello di accessibilità col mezzo pubblico superiore ad ogni altra parte della città.
   Nell'ottica di ridurre l'attrattività del mezzo privato si colloca la scelta da parte della Città di non concentrare nell'area di Porta Susa ulteriori quote di parcheggi pubblici, utilizzando pertanto come standard a parcheggi, una porzione (1/3 del dimensionamento attuale) del parcheggio di corso Bolzano.
   La Circoscrizione n. 4, con nota pervenuta in data 4 novembre 2005, che si allega (all. 3 - n.                     ) ha espresso la volontà di non deliberare.
   Tutto ciò premesso,

   Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti Locali, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267, nel quale, fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti nella competenza dei Consigli Comunali;
   Visto il P.R.G., approvato con deliberazione della Giunta Regionale n. 3-45091del 21 aprile 1995;
   Vista la Legge Regionale 5 dicembre 1977 n. 56 e s.m.i.;
   Dato atto che i pareri di cui all'art. 49 del suddetto Testo Unico sono:
   favorevole sulla regolarità tecnica;
   Con voti unanimi, espressi in forma palese;

per i motivi espressi in premessa che qui integralmente si richiamano:
1)   di adottare, ai sensi dell'art. 17, comma 7 della L.U.R. la variante parziale n. 124 al vigente Piano Regolatore Generale di Torino, concernente l'ambito 8.18/3 Spina 2 - Porta Susa, così come descritto in narrativa e più in dettaglio negli allegati, parte integrante e sostanziale del presente provvedimento (all. 1 - n.             );
Viene dato atto che non è richiesto il parere di regolarità contabile, in quanto il presente atto non comporta effetti diretti o indiretti sul bilancio.
2)   di dichiarare, attesa l'urgenza, in conformità del distinto voto palese ed unanime, il presente provvedimento immediatamente eseguibile ai sensi dell'art. 134, 4° comma, del Testo Unico approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267.

Nella NUOVA SCHEDA NORMATIVA, al titolo PRESCRIZIONI GENERALI PER L'AMBITO, la quarta e quinta riga: "Nell'ambito potranno … della Spina Centrale." sono soppresse.