Divisione Urbanistica ed Edilizia Privata
Settore Procedure Amm.ve Urbanistiche
n. ord. 133
2005 04720/009
OGGETTO: VARIANTE N. 123 AL P.R.G. AI SENSI DELL'ART.17, COMMA 7, DELLA L.U.R. - STADIO DELLE ALPI IMMOBILI UBICATI NEL COMPRENSORIO DELLA CASCINA CONTINASSA - ADOZIONE.
Proposta dell'Assessore Viano,
di concerto con l’Assessore Peveraro.
Il presente provvedimento riguarda la Zona Urbana di Trasformazione
del P.R.G. vigente denominata "Ambito 4.23 Stadio delle Alpi",
ubicata nella zona nord ovest della Città, compresa nella
Circoscrizione Amministrativa n. 5 Borgo Vittoria - Madonna di
Campagna - Lucento - Vallette. Detto ambito è stato individuato
con la variante n. 56 al P.R.G., approvata dal Consiglio Comunale
in data 16 dicembre 2002 con deliberazione (mecc. 2002 08520/009).
La predetta variante ha modificato la destinazione d'uso di una
porzione del più vasto comprensorio della "Continassa"
da area a Servizi Pubblici "S - area per verde e servizi
con prescrizioni particolari comprese in ambiti di riqualificazione
dello spazio pubblico" (art. 19, comma 15, NUEA) a Zona Urbana
di Trasformazione "Ambito 4.23 Stadio delle Alpi", disciplinata
dagli artt. 7 - 15 e dalla relativa scheda normativa delle NUEA
di P.R.G..
La trasformazione urbanistica dell'ambito in oggetto consente
la realizzazione di un mix funzionale caratterizzato dalla presenza
di impianti sportivi e attività varie, in un quadro di
destinazioni d'uso non più solamente promosse da soggetti
pubblici ma aperte all'intervento di operatori privati. Infatti
l'evoluzione del concetto di "stadio", riscontrabile
in analoghi e recenti progetti, ha messo in evidenza la necessità
di dotare gli impianti di attività di complemento, commerciali
e di servizio, in grado di migliorare le condizioni di sostenibilità
economica e gestionale delle nuove strutture.
Questa impostazione era peraltro già presente nella variante
n. 31 (di adeguamento ai criteri commerciali) ove è stata
riconosciuta un localizzazione L2 in corrispondenza dello Stadio
delle Alpi.
Come è noto l'area corrispondente al nuovo ambito di P.R.G.
"4.23 Stadio delle Alpi" è stata ceduta dalla
Città in diritto di superficie con concessione di 99 anni
alla società sportiva F.C. Juventus S.p.A. (atto Notaio
Nardello del 15 luglio 2003 repertorio n. 47936/15664) che si
farà carico di rilevanti investimenti per la ristrutturazione
e per la gestione dell'impianto, liberando l'Amministrazione di
un onere e di un impegno che appariva, alla luce delle evoluzioni
che hanno investito il settore, del tutto incongruo e ingiustificato.
In attuazione della variante n. 56 è stato approvato con
deliberazione del Consiglio Comunale in data 28 giugno 2004 (mecc.
2004 03341/009) il Piano Esecutivo Convenzionato relativo all'Ambito
"4.23 Stadio delle Alpi" proposto dalla società
sportiva F.C. Juventus S.p.A., peraltro non ancora perfezionatosi
con la stipula della convenzione attuativa, per le motivazioni
che seguono e che supportano il presente provvedimento.
La Società infatti ha condotto una ampia indagine di mercato
interloquendo con i più qualificati operatori nazionali
ed internazionali del settore. Ne è emerso che vi è
un interesse ad intervenire nel quadro delle possibilità
offerte dalla localizzazione di tipo L2 riconosciuta con la citata
deliberazione del Consiglio Comunale a condizione che nel "nuovo
insediamento annesso all’impianto sportivo" accanto
alle già riconosciute superfici di vendita, confermate
in mq. 17.000, sia possibile realizzare una idonea SLP di supporto,
fisicamente integrata all’attività di vendita.
Al contempo è emerso che nella porzione degli spazi dello
Stadio affacciati verso l’ingresso principale possono essere
utilmente collocate altre attività complementari non direttamente
commerciali (quali museo, multisala cinematografica, palestre
attrezzate, ristorazione ed esercizi pubblici) che quindi consentono
una riduzione significativa della superficie di vendita ivi prevista.
In sintesi, la modifica proposta prevede, per le destinazioni
commerciali, un incremento nella parte esterna di 10.000 mq. di
SLP (a parità di superficie di vendita) ed una corrispondente
riduzione di SLP nella parte interna che si riduce a 7.000 mq.
(con una superficie di vendita di 4.000 mq.); per la destinazione
a multisala cinematografica viceversa si prevede l’esclusione
della possibilità di realizzazione all’esterno e la
corrispondente possibilità di realizzare la stessa superficie
all’interno dell’impianto.
Complessivamente, pertanto, viene ridotta la superficie di vendita
da 27.000 mq. a 21.000 mq. mentre con il presente provvedimento
non sono in alcun modo modificate le tipologie commerciali, già
riconosciute con le varianti 31 e 56 al P.R.G. vigente, che rinviano
alle compatibilità tipologiche commerciali, di cui all'art.
16, allegato c) delle NUEA.
RIEPILOGO RIDISTRIBUZIONE QUANTITA'
VARIANTE
n. 56 PROPOSTA
PRESENTE
(mq.)
PROVVEDIMENTO
(mq.)
NUOVO INSEDIAMENTO
ANNESSO ALL'IMP. SPORTIVO
ASPI COMMERCIALE 20.000
(sup. vend. 17.000) 30.000
(sup. vend. 17.000)
MULTISALA 5.000_________________________________________________
TOTALE 42.000
(sup. vend. 27.000) 42.000
(sup. vend. 21.000)
Considerato che il dimensionamento per l’ambito è
espresso, nella scheda normativa 4.23 di P.R.G., in mq. di SLP
e che gli atti relativi e conseguenti già intervenuti sono
riferiti a dette quantità, si è ritenuto opportuno
mantenere nella scheda della presente variante il dimensionamento
espresso in termini di SLP, anche a fini comparativi con gli atti
pregressi.
Poiché, però, nel frattempo è entrato in
vigore il Nuovo Regolamento Edilizio, che in sostituzione della
SLP ha introdotto la "Superficie utile lorda della costruzione"
(in particolare con l’esclusione dal relativo computo dei
vani scale e ascensori per tutti i tipi di insediamento), si è
esplicito in scheda, con una nota, uno specifico riferimento alla
SUL corrispondente (SUL = SLP sviluppata al netto delle superfici
impegnate dai connettivi verticali: vani scale e ascensori).
La riarticolazione delle quantità richiede dal punto di
vista dell’inserimento architettonico ed ambientale, il mantenimento
di un corretto legame tra il manufatto stadio e i volumi di progetto
del nuovo insediamento commerciale.
Poiché inoltre la modifica agli scenari delineati comporta
anche uno slittamento dei tempi previsti per l'attuazione di tutti
gli interventi, al fine di rendere possibile l’avvio immediato
delle opere di adattamento dello Stadio, si consente l’anticipazione
degli interventi sull'impianto sportivo, definiti dalla scheda
normativa di ristrutturazione edilizia, la cui cantierizzazione
in sicurezza necessita di essere avviata in un periodo che escluda
l’attività calcistica.
Tutto quanto sopra illustrato richiede l'adeguamento della scheda
normativa dell'Ambito 4.23, facendo ricorso ai disposti dell'art.
17, comma 7, della L.U.R. n. 56/77 e s.m.i..
La variante prevede, pertanto, integrazioni e modifiche della
scheda normativa di P.R.G. che disciplina l'ambito "4.23
Stadio delle Alpi" ed in particolare:
- la possibilità di realizzare l'intervento di ristrutturazione
edilizia relativo all'impianto sportivo in conformità alle
previsioni di assetto urbanistico complessive;
- lo spostamento di quote destinate ad ASPI commerciale dall'interno
dell'impianto sportivo al nuovo insediamento annesso;
- lo spostamento all'interno dell'impianto sportivo della possibilità
di realizzazione della multisala cinematografica;
- la riduzione della superficie di vendita netta complessiva (da
27.000 mq. a 21.000 mq.), con conferma del limite di mq. 17.000
per quanto riguarda le nuove volumetrie esterne allo Stadio.
L’approvazione della nuova variante comporta la parziale
rinegoziazione del testo contrattuale a suo tempo stipulato con
la Juventus F.C. S.p.A. coerentemente con la vigente destinazione
urbanistica tanto sotto il profilo economico quanto con riferimento
alle modalità attuative dell’intervento.
Per quanto attiene il primo aspetto il Settore Logistica e Valutazioni
Immobiliari ha provveduto a valutare il differenziale dei valori
indotto dalla adottanda variante sottoponendo la propria stima
a validazione dell’Agenzia del Territorio, Ufficio Provinciale
di Torino, ex U.T.E. al fine di assicurare la coerenza valutativa
complessiva.
L’Agenzia del Territorio, riprendendo la metodologia a suo
tempo adottata in data 10 giugno 2005, ha sostanzialmente confermato
la congruità della stima effettuata dal Settore Logistica
e Valutazioni Immobiliari che conduce ad una differenza positiva
per l’Amministrazione di Euro 120.000,00 in C.T..
Resta inteso che il raggiungimento di un accordo contrattuale
fra le parti costituisce presupposto indispensabile per la definitiva
adozione della variante al P.R.G.C. che qui si prospetta.
Quanto alle eventuali modifiche contrattuali necessarie in ragione
anche della tempistica della realizzazione dell’intervento,
si procederà con separato provvedimento.
La variante dal momento che mantiene inalterate le quantità
complessive di SLP prevista non comporta alcuna modifica al dimensionamento
relativo alle aree per servizi pubblici.
La variante ha rilevanza esclusivamente comunale, non presenta
incompatibilità con i Piani sovracomunali vigenti e costituisce
variante parziale al P.R.G. vigente ai sensi dell'art. 17, comma
7, della Legge Urbanistica Regionale.
Risulta altresì coerente con il Piano di Zonizzazione Acustica
predisposto dagli uffici competenti ed avviato dalla Giunta Comunale
con deliberazione del 6 novembre 2002 (mecc. 2002 10032/021) così
come risulta dal parere espresso dal Settore Ambiente e Territorio
- Prot. n. 8556/05 dell'11 maggio 2005 che si allega.
Gli elaborati della variante sono i seguenti:
a) Relazione illustrativa;
b) Scheda normativa delle N.U.E.A. di P.R.G. relativa all'Ambito
4.23 Stadio delle Alpi - STATO ATTUALE (Testo coordinato con le
modifiche approvate dal Consiglio Comunale in data 16 dicembre
2002 con deliberazione mecc. 2002 08520/009);
c) Scheda normativa delle N.U.E.A di P.R.G. relativa all'Ambito
4.23 Stadio delle Alpi con evidenziazione delle modifiche apportate
- Elaborato a titolo illustrativo;
d) Scheda normativa delle N.U.E.A. di P.R.G. relativa all'Ambito
4.23 Stadio delle Alpi - VARIANTE;
e) Parere di coerenza con il Piano di Zonizzazione Acustica del
Settore Ambiente e Territorio - Prot. n. 8556 dell'11 maggio 2005.
Successivamente all'approvazione del presente provvedimento si
procederà all'aggiornamento delle N.U.E.A. di P.R.G. relativamente
alla scheda normativa dell'Ambito "4.23 Stadio delle Alpi"
in conformità alle variazioni precedentemente descritte.
La Circoscrizione n. 5, cui la proposta di variazione urbanistica
corredata dei relativi elaborati è stata inviata in data
22 giugno 2005, nella seduta dell’11 luglio 2005, con deliberazione
consiliare n. 93/05 (mecc. 2005 05592/088), ha espresso parere
favorevole condizionato al soddisfacimento di alcune richieste
che qui di seguito si riassumono (all. 2 - n. ).
La Circoscrizione sottolinea, innanzitutto, l’esigenza che
l’area della Continassa possa costituire un polo di interesse
cittadino dedicato al tempo libero con una forte integrazione
tra diverse funzioni, non solo commerciali.
La Circoscrizione ripropone, inoltre, le osservazioni già
presentate in sede di approvazione del P.E.C. relativo all’Ambito
4.23 Stadio delle Alpi, come sotto elencate: apertura del Trincerone
della Metropolitana leggera all’altezza del corso Molise,
realizzazione della bretella di collegamento con corso Marche
e via delle Primule, ricalcolo della quota parcheggi dell’area,
potenziamento della linea Torino-Ceres, dotazione di servizi igienici
nell’aree a parcheggio.
La Circoscrizione, infine, chiede altresì, uno spazio all’interno
dell’area Stadio destinato alle attività giovanili,
nonché la realizzazione di due campi di calcio aperti all’uso
pubblico come previsto nella Convenzione stipulata fra la Città
e la Società Juventus.
A tali richieste si controdeduce quanto segue.
Innanzitutto, si sottolinea che i contenuti generali del P.R.G.,
con le modifiche già introdotte con la Variante 56 e con
quelle proposte con il presente provvedimento, precostituiscono
le condizioni per consentire la realizzazione del polo polifunzionale
per le attività del tempo libero auspicato, con la previsione
di nuove attività di Servizio alle Persone e Imprese (mix
A.S.P.I.) e con le attività complementari previste all’interno
dello Stadio.
In riferimento alle richieste già espresse nella deliberazione
del Consiglio Circoscrizionale del 28 maggio 2004 si osserva che
con la deliberazione del Consiglio Comunale del 28 giugno 2004
(mecc. 2004 03341/009) di approvazione del P.E.C. la Città
ha accolto le suddette richieste e per ciascuna ha fornito in
modo puntuale le indicazioni pratiche di seguito riassunte:
- per l’apertura del trincerone è in corso la predisposizione
del progetto funzionale della rotonda veicolare, che consentirà
la ricucitura delle due parti del quartiere delle Vallette, attualmente
diviso, ed un miglioramento della viabilità esistente;
- per i collegamenti con il corso Marche si studieranno, in fase
esecutiva e di pianificazione delle priorità viabilistiche,
opportune soluzioni con le proposte avanzate;
- per quanto concerne la linea Torino-Ceres, è questione
all’esame dell’Amministrazione, nell’ambito degli
approfondimenti in corso per la delineazione delle prospettive
di medio lungo termine a scala metropolitana;
- per i parcheggi, fermo restando le aree a servizio pubblico
già individuate dalla scheda normativa della variante,
in sede attuativa dovranno essere garantite le dotazioni di posti
auto funzionali alle previste strutture commerciali;
- per i servizi igienici la questione verrà affrontata
in sede di progettazione preliminare dei previsti spazi pubblici.
Per quanto riguarda, invece, lo spazio dedicato ai giovani si
evidenzia che non vi sono ragioni ostative in quanto è
ricompreso fra il mix di funzioni relative all’A.S.P.I.
Infine, per quanto riguarda i campi di calcio richiesti si darà
corso agli impegni precedentemente assunti, anche in funzione
della parziale rinegoziazione degli accordi convenzionali già
stipulati.
Tutto ciò premesso,
Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti
Locali, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267, nel quale,
fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti nella
competenza dei Consigli Comunali;
Visto il P.R.G., approvato con deliberazione della Giunta Regionale
del 21 aprile 1995 n. 3-45091;
Vista la Legge Regionale 5 dicembre 1977, n. 56 e s.m.i.;
Dato atto che i pareri di cui all'art. 49 del suddetto Testo Unico
sono:
favorevole sulla regolarità tecnica;
Con voti unanimi, espressi in forma palese;
per i motivi espressi in premessa:
1) di adottare, ai sensi dell'art. 17, comma 7, della L.U.R.
n. 56/77 e s.m.i. la variante parziale n. 123 al vigente Piano
Regolatore Generale della Città di Torino, concernente
le modifiche descritte in narrativa e più in dettaglio
nell’allegato (all. 1 - n. ) che costituisce parte integrante
e sostanziale del presente provvedimento;
2) di approvare l'adeguamento del contratto stipulato tra la Città
di Torino e la Juventus F.C. S.p.A. nei termini indicati in narrativa;
3) di approvare, nelle more dell’approvazione definitiva
della presente variante, l’avvio degli interventi di ristrutturazione
edilizia dell’impianto, quali già definiti con il
PEC approvato con deliberazione del Consiglio Comunale in data
28 giugno 2004 (mecc. 2004 03341/009) e conformi anche al presente
provvedimento.
Viene dato atto che non è richiesto il parere di regolarità
contabile, in quanto il presente atto non comporta effetti diretti
o indiretti sul Bilancio;
4) di dichiarare, attesa l'urgenza, in conformità del distinto
voto palese ed unanime, il presente provvedimento immediatamente
eseguibile ai sensi dell'art. 134, 4° comma, del Testo Unico
approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267.
Allegato a)
II presente provvedimento riguarda la Zona Urbana di Trasformazione
del P.R.G. vigente denominata "Ambito 4.23 Stadio delle Alpi",
ubicata nella zona nord ovest della città, compresa nella
Circoscrizione Amministrativa n. 5 - Vallette - Madonna di Campagna
- Borgata Vittoria. Detto ambito è stato istituito dalla
variante n. 56 al PRG, approvata dal Consiglio Comunale in data
16 dicembre 2002 con delibera n. mecc. 2002 08520/009.
La predetta variante ha modificato la destinazione d'uso di una
porzione del più vasto comprensorio della "Continassa"
da area a Servizi Pubblici "S - area per verde e servizi
con prescrizioni particolari comprese in ambiti di riqualificazione
dello spazio pubblico" (art. 19, comma 15, NUEA) a Zona
Urbana di Trasformazione "Ambito 4.23 Stadio delle Alpi",
disciplinata dagli articoli 7 - 15 e dalla relativa scheda normativa
delle Norme Urbanistico Edilizie di Attuazione.
La trasformazione urbanistica dell'ambito in oggetto consente
la realizzazione di un mix funzionale caratterizzato dalla presenza
di impianti sportivi e attività varie, in un quadro di
destinazioni d'uso non più solamente promosse da soggetti
pubblici ma aperte all'intervento di operatori privati. Infatti
l'evoluzione del concetto di "stadio", riscontrabile
in analoghi e recenti progetti, ha messo in evidenza la necessità
di dotare gli impianti di attività di complemento, commerciali
e di servizio, in grado di migliorare le condizioni di fattibilità
e gestione delle nuove strutture. Questa impostazione era peraltro
già presente nella variante 31 (di adeguamento ai criteri
commerciali) ove è stata riconosciuta una localizzazione
L2 in corrispondenza dello Stadio delle Alpi.
Come noto l'area corrispondente al nuovo ambito di PRG "4.23
Stadio delle Alpi" è stata ceduta dalla Città
in diritto di superficie con concessione di 99 anni alla società
sportiva F.C. Juventus S.p.A. (atto Notaio Nardello del 15 luglio
2003 repertorio n. 47936/15664) che si farà carico di rilevanti
investimenti per la ristrutturazione e per la gestione dell'impianto,
liberando l'amministrazione di un onere e di un impegno che appariva,
alla luce delle evoluzioni che hanno investito il settore, del
tutto incongruo e ingiustificato.
In attuazione della variante n. 56 è stato nel frattempo
approvato (deliberazione - mecc. 2004 03341/009 del 28 giugno
2004) il Piano Esecutivo Convenzionato relativo all'ambito 4.23
proposto dalla Soc. Juventus, peraltro non ancora perfezionatosi
con la stipula della convenzione attuativa, per le motivazioni
che seguono e che supportano il presente provvedimento.
La Società infatti ha condotto una ampia indagine di mercato
interloquendo con i più qualificati operatori nazionali
ed internazionali del settore. Ne è emerso che vi è
un interesse ad intervenire nel quadro delle possibilità
offerte dalla localizzazione di tipo L2 riconosciuta con la citata
deliberazione del Consiglio Comunale a condizione che nel "nuovo
insediamento annesso all'impianto sportivo" accanto alle
già riconosciute superfici di vendita, confermate in mq.
17.000, sia possibile realizzare una idonea SLP di supporto fisicamente
integrata all'attività di vendita.
Al contempo è emersa che nella porzione degli spazi dello
Stadio affacciati verso l'ingresso principale possono essere utilmente
collocate altre attività complementari non direttamente
commerciali (quali museo, multisala cinematografica, palestre
attrezzate, ristorazione ed esercizi pubblici) che quindi consentono
una riduzione significativa della superficie di vendita ivi previste.
In sintesi la modifica proposta riguarda una diversa distribuzione
e qualificazione degli spazi previsti e precisamente: incremento
di 10.000 mq di SLP destinati ad attività commerciali all'esterno
dell'impianto sportivo (ferma restando la superficie di vendita
ammessa di 17.000 mq); previsione all'interno dell'impianto dei
5.000 mq di S.L.P. originariamente destinati alla multisala cinematografica
esterna, in aggiunta agli altri spazi interni per attività
connesse, (peraltro ridotte a 7.000 mq) per complessivi 12.000
mq, con una diminuzione della superficie di vendita da 10.000
mq a 4.000 mq.
Pertanto, la superficie di vendita originaria è ridotta
da 27.000 mq (stabiliti con la variante n. 56) a 21.000 mq.
Si precisa che, con il presente provvedimento, le tipologie commerciali
realizzabili nell'ambito non sono modificate rispetto alle compatibilità
tipologiche commerciali, di cui all'art. 16, allegato c) delle
NUEA, riconosciute con le varianti parziali n. 31 e n. 56 al PRG
vigente.
| RIEPILOGO RIDISTRIBUZIONE QUANTITÀ | ||
| VARIANTE n. 56 (mq) | PROPOSTA PRESENTE PROVVEDIMENTO (mq) | |
|
IMPIANTO SPORTIVO (INTERNO) ASPI COMMERCIALE EVENTUALE MULTISALA |
17.000 (sup. vend. 10.000) |
7.000 (sup.vend. 4.000) 5.000 |
|
NUOVO INSEDIAMENTO ANNESSO ALL'IMP. SPORTIVO ASPI COMMERCIALE MULTISALA |
20.000 (sup. vend. 17.000) 5.000 |
30.000 (sup.vend. 17.000) |
|
|
42.000 (sup. vend. 27.000) | 42.000 (sup.vend. 21.000) |
Considerato che il dimensionamento per l'ambito 4.23 è
espresso, nella scheda normativa di PRG, in mq di SLP e che gli
atti relativi e conseguenti già intervenuti sono riferiti
a dette quantità, si è ritenuto opportuno mantenere
nella scheda della presente variante il dimensionamento espresso
in termini di SLP.
Poiché nel frattempo è entrato in vigore il Nuovo
Regolamento Edilizio, che in sostituzione della SLP ha introdotto
la "Superficie utile lorda della costruzione" (in particolare
con l'esclusione dal relativo computo delle superfici dei vani
scale e ascensori per tutti i tipi di insediamento), si è
esplicitato in scheda, con una nota, uno specifico riferimento
alla SUL corrispondente (SUL = SLP sviluppata al netto delle superfici
impegnate dai connettivi verticali: vani scale e ascensori).
La riarticolazione delle quantità richiede dal punto di
vista dell'inserimento architettonico ed ambientale, il mantenimento
di un corretto legame tra il manufatto stadio e i volumi di progetto
del nuovo insediamento commerciale.
La parziale modifica ed adattamento agli scenari delineati comporterebbe
anche uno slittamento dei tempi previsti per l'attuazione di tutti
gli interventi. Al fine di ovviare a tale situazione si propone
altresì di rendere anticipabili gli interventi sull'impianto
sportivo, definiti dalla scheda normativa di ristrutturazione
edilizia, la cui cantierizzazione in sicurezza necessita di essere
avviata in un periodo che escluda le attività calcistiche.
Tutto quanto sopra illustrato richiede l'adeguamento della scheda
normativa dell'ambito 4.23, facendo ricorso ai disposti dell'art.
17, comma 7, della L.U.R..
Con l'occasione per una migliore applicazione delle disposizioni
normative contenute nella scheda originaria, sono stati anche
apportati alcuni perfezionamenti al testo che ne hanno migliorato
la leggibilità senza modificarne il contenuto.
Si è ritenuto, inoltre, di esplicitare nell'art. 15 delle
N.U.E.A. che l'Ambito 4.23 è da considerarsi di categoria
"C" ai sensi del D.M. 2 aprile 1968 n. 144.
In particolare la variante prevede le seguenti integrazioni e
modifiche della scheda normativa di P.R.G. che disciplina l'ambito
4.23 Stadio delle Alpi, nonché dell'art. 15 delle N.U.E.A.:
- l'inserimento all'art. 15, comma 2, della Z.U.T. 4.23 tra quelle
di categoria "C";:
- la possibilità di realizzare l'intervento di ristrutturazione
edilizia relativo all'impianto sportivo anticipatamente all'approvazione
dello S.U.E., in conformità alle previsioni di assetto
urbanistico complessive;
- modifica della S.L.P. destinata ad ASPI - commerciale all'esterno
dell'impianto sportivo nella misura di 30.000 mq di S.L.P.;
- modifica della S.L.P. interna all'impianto sportivo nella misura
di 12.000 mq di S.L.P. utilizzata per destinazioni commerciali,
prioritariamente connesse a quelle sportivo/calcistiche (fans
shops, iniziative promozionali per i tifosi, museo ecc.) nonché
a esercizi pubblici, ristorazione e multisala cinematografica;
- significativa riduzione della superficie commerciale di vendita
netta interna da 10.000 mq a 4.000 mq;
- inserimento di una nota esplicativa relativa alla nuova definizione,
di cui all'art. 18 del Nuovo Regolamento Edilizio, della Superficie
Utile della costruzione che, nella fattispecie, è pari
alla S.L.P sviluppata al netto delle superfici impegnate dai connettivi
verticali (vani scale e ascensori).
Il presente provvedimento non comporta alcuna modifica al dimensionamento
relativo alle aree per servizi pubblici.
Il presente provvedimento ha rilevanza esclusivamente comunale,
non presenta incompatibilità con i Piani sovracomunali
vigenti e costituisce variante parziale al P.R.G. vigente ai sensi
dell'art. 17, comma 7, della Legge Urbanistica Regionale.
Il presente provvedimento risulta altresì coerente con
il Piano di Zonizzazione Acustica predisposto dagli uffici competenti
ed avviato dalla Giunta Comunale con deliberazione n. 2002 10032/021
del 6 novembre 2002, così come risulta dal parere espresso
dal Settore Ambiente e Territorio prot. n. 8556/05 dell'11 maggio
2005 che si allega.
Gli elaborati della variante sono i seguenti:
a) Relazione illustrativa;
b) Scheda normativa delle NUEA di PRG relativa all'Ambito 4.23
Stadio delle Alpi - STATO ATTUALE (Testo coordinato con le modifiche
approvate dal Consiglio Comunale in data 16 dicembre 2002 con
deliberazione mecc. n. 2002 08520/009);
c) Scheda normativa delle NUEA di PRG relativa all'Ambito 4.23
Stadio delle Alpi con evidenziazione delle modifiche apportate-
Elaborato a titolo illustrativo;
d) Scheda normativa delle NUEA di PRG relativa all'Ambito 4.23
Stadio delle Alpi - VARIANTE;
e) Parere di coerenza con il Piano di Zonizzazione Acustica del
Settore Ambiente e Territorio prot. n. 8556 dell'11 maggio 2005;
f) Estratto delle N.U.E.A. di P.R.G. interessate dalla variante
(art. 15) - STATO ATTUALE;
g) Estratto delle N.U.E.A. di P.R.G. (art. 15) - VARIANTE.
Successivamente all'approvazione del presente provvedimento, si
procederà all'aggiornamento delle NUEA di PRG, relativamente
all'art. 15 e alla scheda normativa dell'Ambito "4.23 Stadio
delle Alpi", in conformità alle variazioni precedentemente
descritte.
Allegato b)
Ambito 4.23 STADIO DELLE ALPI
L'ambito è destinato alla complessiva riorganizzazione e riqualificazione fìsica e funzionale dello Stadio attraverso interventi volti alla conservazione dell'impianto sportivo esistente e alla realizzazione di un complesso annesso destinato ad ospitare attività di supporto a quelle sportive (attività commerciali connesse, multisala cinematografica) nonché alla realizzazione dei relativi servizi.
A) STADIO DELLE ALPI - IMPIANTO SPORTIVO
Sono ammessi interventi di ristrutturazione edilizia con salvaguardia
dell'impianto architettonico generale, finalizzati a garantire
la sicurezza, la messa a norma, la funzionalità e la migliore
fruibilità dell'impianto stesso.
L'impianto è destinato a servizi privati da utilizzarsi
ordinariamente per lo svolgimento dell'attività calcistica.
Si conferma la superfìcie utile esistente, di circa mq
54.000, che potrà essere utilizzata per attività
complementari all'impianto sportivo, quali palestre, spogliatoi,
magazzini dell'impianto, sede sociale, etc.
Una quota pari a circa mq 17.000 della suddetta superfìcie
potrà, inoltre, essere utilizzata per destinazioni, anche
commerciali, prioritariamente connesse a quelle sportivo/calcistiche
(Fans shops, iniziative promozionali per i tifosi, museo, etc.)
nonché per i magazzini e i depositi al servizio delle attività
commerciali.
In ogni caso la superfìcie di vendita non potrà
eccedere i mq 10.000.
B) NUOVO INSEDIAMENTO ANNESSO ALL'IMPIANTO SPORTIVO
Attività di servizio alle persone e alle imprese (ASPI)
S.L.P. max mq. 25.000 con i seguenti limiti:
- Attività commerciali
- S.L.P. min. mq.
14.000
- S.L.P. max mq.
20.000
(di cui non più di mq. 17.000 di superficie di vendita
netta)
- multisala cinematografica (max. 1300 posti)
- S.L.P. min. mq.
3.000
- S.L.P. max mq.
5.000
E' prevista inoltre la conservazione dell'edificio esistente lungo strada Altessano già sede dell'Istituto Bonafous, per attività di servizio alle persone e alle imprese (A.S.P.I. con esclusione di attività commerciali).
C) AREE MINIME PER SERVIZI
In sede di S.U.E. dovrà essere garantita la dotazione
di servizi e parcheggi multifunzionali da assoggettare all'uso
pubblico commisurati sia ai fabbisogni funzionali afferenti allo
Stadio delle Alpi, di cui al D.M. 25 agosto 1989 (spazi attrezzati
a parcheggi), e al D.M. 18 marzo 1996 (aree attrezzate per lo
sfollamento), sia alle nuove attività commerciali, per
lo spettacolo e per servizi privati ai sensi dei disposti delle
leggi vigenti.
- Aree minime per servizi mq.
143.600
- fabbisogno connesso ai nuovi interventi di A.S.P.I. 100%
S.L.P.
E' prescritto lo Strumento Urbanistico Esecutivo di iniziativa
pubblica o privata.
Stima della superfìcie territoriale dell'ambito complessivo
(S. T.) mq.
358.043
Allegato c)
Ambito 4.23 STADIO DELLE ALPI
L'ambito è destinato alla complessiva riorganizzazione
e riqualificazione fisica e funzionale dello Stadio attraverso
interventi volti alla conservazione dell'impianto sportivo esistente
e alla realizzazione di un complesso annesso destinato ad
ospitare attività di supporto a quelle sportive
(attività commerciali connesse, multisala cinematografica)
nonché alla realizzazione e dei relativi servizi.
Stima della superfìcie territoriale dell'ambito complessivo
(S.T.) mq.
358.043
A) STADIO DELLE ALPI - IMPIANTO SPORTIVO
Sono ammessi interventi di ristrutturazione edilizia
con salvaguardia dell'impianto architettonico generale, finalizzati
a garantire la sicurezza, la messa a norma, la funzionalità
e la migliore fruibilità dell'impianto stesso.
L'impianto è destinato a servizi privati da utilizzarsi
ordinariamente per lo svolgimento dell'attività calcistica.
Si conferma La superfìcie utile esistente,
di circa mq 54.000, che potrà essere utilizzata per attività
complementari all'impianto sportivo, quali palestre, spogliatoi,
magazzini dell'impianto, sede sociale, etc.
Di essa una quota pari a circa mq. 17.000
12.000 della suddetta superfìcie potrà,
inoltre, essere utilizzata per destinazioni, anche
commerciali, prioritariamente connesse a quelle sportivo / calcistiche
(Fans shops, iniziative promozionali per i tifosi, museo ecc.)
nonché a esercizi pubblici, ristorazione e multisala
cinematografica. nonché per i magazzini e i depositi
al servizio delle attività commerciali.
In ogni caso la superfìcie di vendita non potrà
eccedere i mq 10.000 4.000.
B) NUOVO INSEDIAMENTO ANNESSO ALL'IMPIANTO SPORTIVO
Attività di servizio alle persone e alle imprese (ASPI)
S.L.P. max mq.
25.000 30.000 (1)
con i seguenti limiti:
- Attività commerciali
- S.LP.min. mq.
14.000
- S.LP.max mq.
20.000 30.000 (1)
(di cui non più di mq. 17.000 di superfìcie
di vendita netta)
- multisala cinematografica (max. 1300 posti)
- S.L.P. min. mq.
3.000
- S.L.P. max mq.
5.000
(1) La Superfìcie Utile Lorda della costruzione,
di cui all'art. 18 del Nuovo Regolamento Edilizio, nella fattispecie
è pari alla SLP sviluppata al netto delle superfici impegnate
dai connettivi verticali (vani scale e ascensori).
E' prevista inoltre la conservazione dell'edificio esistente
lungo strada Altessano già sede dell'Istituto Bonafous,
per attività di servizio alle persone e alle imprese (A.S.P.I.
con esclusione di attività commerciali).
C) AREE MINIME PER SERVIZI
In sede di S.U.E. dovrà essere garantita la dotazione
di servizi e parcheggi multifunzionali da assoggettare all'uso
pubblico commisurati sia ai fabbisogni funzionali afferenti allo
Stadio delle Alpi, di cui al D.M. 25 agosto 1989 (spazi attrezzati
a parcheggi), e al D.M. 18 marzo 1996 (aree attrezzate per lo
sfollamento), sia alle nuove attività commerciali, per
lo spettacolo e per servizi privati ai sensi dei disposti delle
leggi vigenti.
- Aree minime per servizi mq.
143.600
- fabbisogno connesso ai nuovi interventi di A.S.P.I. 100%
S.L.P.
E' prescritto lo Strumento Urbanistico Esecutivo di iniziativa
pubblica o privata.
Stima della superficie territoriale dell'ambito complessivo (S.T.)
mq.
358.043
D) MODALITÀ'DI INTERVENTO
E' prescritto lo Strumento Urbanistico Esecutivo di iniziativa
pubblica o privata.
Gli interventi di ristrutturazione edilizia con salvaguardia dell'impianto
architettonico generale, finalizzati a garantire la sicurezza,
la messa a norma, la funzionalità e la migliore fruibilità
dell'impianto stesso, possono comunque essere realizzati purché
in conformità alle previsioni di assetto urbanistico complessivo.
Allegato d)
Ambito 4.23 STADIO DELLE ALPI
L'ambito è destinato alla complessiva riorganizzazione e riqualificazione fisica e funzionale dello Stadio attraverso interventi volti alla conservazione dell'impianto sportivo esistente e alla realizzazione di attività di supporto a quelle sportive e dei relativi servizi.
Stima della superfìcie territoriale dell'ambito complessivo (S. T.) mq. 358.043
A) STADIO DELLE ALPI - IMPIANTO SPORTIVO
L'impianto è destinato a servizi privati da utilizzarsi
ordinariamente per lo svolgimento dell'attività calcistica.
La superficie utile esistente, di circa mq 54.000, potrà
essere utilizzata per attività complementari all'impianto
sportivo, quali palestre, spogliatoi, magazzini dell'impianto,
sede sociale, etc.
Di essa una quota pari a mq. 12.000 potrà essere utilizzata
per destinazioni, anche commerciali, prioritariamente connesse
a quelle sportivo/calcistiche (Fans shops, iniziative promozionali
per i tifosi, museo ecc.) nonché a esercizi pubblici, ristorazione
e multisala cinematografica.
In ogni caso la superfìcie di vendita non potrà
eccedere i mq 4.000.
B) NUOVO INSEDIAMENTO ANNESSO ALL'IMPIANTO SPORTIVO
Attività di servizio alle persone e alle imprese (ASPI)
S.L.P. max mq.
30.000 (1)
- Attività commerciali
- S.LP. max mq.
30.000 (1)
(di cui non più di mq. 17.000 di superfìcie di vendita
netta).
(1) La Superfìcie Utile Lorda della costruzione, di cui
all'art. 18 del Nuovo Regolamento Edilizio, nella fattispecie
è pari alla SLP sviluppata al netto delle superfici impegnate
dai connettivi verticali (vani scale e ascensori).
E' prevista inoltre la conservazione dell'edifìcio esistente
lungo strada Altessano già sede dell'Istituto Bonafous,
per attività di servizio alle persone e alle imprese (A.S.P.I.
con esclusione di attività commerciali).
C) AREE MINIME PER SERVIZI
In sede di S.U.E. dovrà essere garantita la dotazione
di servizi e parcheggi multifunzionali da assoggettare all'uso
pubblico commisurati sia ai fabbisogni funzionali afferenti allo
Stadio delle Alpi, di cui al D.M. 25 agosto 1989 (spazi attrezzati
a parcheggi), e al D.M. 18 marzo 1996 (aree attrezzate per lo
sfollamento), sia alle nuove attività commerciali, per
lo spettacolo e per servizi privati ai sensi dei disposti delle
leggi vigenti.
- Aree minime per servizi mq.
143.600
- fabbisogno connesso ai nuovi interventi di A.S.P.I. 100%
S.L.P.
D) MODALITÀ'DI INTERVENTO
E' prescritto lo Strumento Urbanistico Esecutivo di iniziativa
pubblica o privata.
Gli interventi di ristrutturazione edilizia con salvaguardia dell'impianto
architettonico generale, finalizzati a garantire la sicurezza,
la messa a norma, la funzionalità e la migliore fruibilità
dell'impianto stesso, possono comunque essere realizzati purché
in conformità alle previsioni di assetto urbanistico complessivo.
Allegato e)
Prot. 8556/05/074/s147
Data 11.05.05
Tit. VI - Cl. 9-5 - Fasc. 4
A Sett. Trasformazioni Convenzionate
via Avellino 6
10144 Torino
e p.c. Sett. Procedure Amministrative Urbanistiche
via Avellino 6
10144 Torino
Oggetto: Variante parziale n. 123 al P.R.G. - Ambito 4.23 Stadio
delle Alpi
Parere
di coerenza con la Proposta di Zonizzazione Acustica
Con riferimento alla vostra richiesta prot. 2914 TO 06.02/03.9
del 29 aprile 2005, ns. prot. 7908 del 2 maggio 2005, si fa presente
che la proposta di classificazione acustica la cui procedura di
approvazione è stata avviata dalla Giunta Comunale in data
26 novembre 2002, con deliberazione (mecc. 2002 10032/21), attribuisce
all'area del sito in oggetto la Classe acustica IV (Aree di
intensa attività umana).
Tale classificazione è compatibile con la variante al PRG,
che verte sulla ridistribuzione di alcune quantità e precisamente:
spostamento di 10.000 mq di SLP destinati ad attività commerciali
dall'area dell'impianto sportivo all'area esterna di nuovo insediamento
commerciale; spostamento all'interno dell'impianto dei 5.000 mq
di SLP originariamente destinati alla multisala cinematografica;
conseguente riduzione dell'utilizzo degli spazi interni allo stadio
da 17.000 mq a 12.000 mq.
La variante al PRG in oggetto è pertanto coerente con il
Piano di zonizzazione Acustica.
Si ricorda che, per la realizzazione per i nuovi impianti e infrastrutture
adibiti ad attività produttive, sportive, ricreative e
a postazioni di servizi commerciali polifunzionali deve essere
redatta una valutazione previsionale di impianto acustico ex art.
8, comma 2 Legge 447/1995 e art. 10, L.R. 52/2000, secondo i criteri
indicati dalla D.G.R. 2/2/2004, n. 9-11616 (BURP n. 5 del 5/2/2004,
SO n. 2).
Particolare cura dovrà essere posta nell'identificazione
e nella descrizione dei ricettori presenti nell'area di studio
e nel calcolo previsionale dell'incremento dei livelli sonori
dovuto all'aumento del traffico veicolare indotto da quanto in
progetto nei confronti dei ricettori e dell'ambiente circostante.
Restando a disposizione per ogni eventuale chiarimento, si porgono
cordiali saluti.
EG
Allegato f)
Art. 15 - Zone urbane di trasformazione
1 Il piano classifica zone urbane di trasformazione le parti
di territorio per le quali, indipendentemente dallo stato di fatto,
sono previsti interventi di radicale ristrutturazione urbanistica
e di nuovo impianto.
2 Le zone urbane di trasformazione sono considerate di categoria
B secondo il D.M. 2.4.68, di ristrutturazione urbanistica ai sensi
dell'art. 13 L.U.R., nonché di recupero ai sensi della
legge 457/78, ad eccezione delle zone sottoelencate: 2.3, 4.1,
4.2, 5.3, 5.5, 6.1, 6.4, 6.5, 8.15, 9.27, 10.1, 10.3, 12.2, 12.3,
12.14, 12.15, 12.18, 13.1, 13.2, 16.3, 16.8, 16.10, 16.23, che
sono considerate di categoria C.
3 Le tavole di piano in scala 1:5.000 individuano le zone urbane
di trasformazione e, nei casi di rilevanza urbana, all'interno
di queste, le aree di concentrazione dell'edificato, le aree minime
da cedere gratuitamente o da assoggettare all'uso pubblico per
la realizzazione dei servizi pubblici (art. 21 della L.U.R. e
servizi per la città) e per la viabilità.
Le aree di concentrazione dell'edificato individuano gli spazi
in cui organizzare l'utilizzazione edificatoria relativa all'ambito
o a più ambiti quando prescritta ed eventuali aree aggiuntive
per servizi e viabilità minore da cedersi gratuitamente
nelle quantità indicate nelle relative schede normative.
4. L'indice di edificabilità territoriale massimo è
0,7 mq SLP/mq ST (salvo quanto diversamente specificato nelle
schede normative), elevabile dove consentito sino a 0,8 mq SLP/mq
ST, per la realizzazione della SLP generata dalle utilizzazioni
edificatorie dei parchi urbani e fluviali (v. art. 21), collinari
(v. art. 22) e tessuti ad alta densità della zona urbana
centrale storica (v. art. 10).
5 annullato.
6 La capacità edificatoria degli ambiti di trasformazione
di proprietà pubblica deriva dalle utilizzazioni edificatorie
delle aree a parco urbano, fluviale e collinare, nelle quantità
e destinazioni stabilite nelle schede normative.
Allegato g)
Art. 15 - Zone urbane di trasformazione
1 II piano classifica zone urbane di trasformazione le parti
di territorio per le quali, indipendentemente dallo stato di fatto,
sono previsti interventi di radicale ristrutturazione urbanistica
e di nuovo impianto.
2 Le zone urbane di trasformazione sono considerate di categoria
B secondo il D.M. 2.4.68, di ristrutturazione urbanistica ai sensi
dell'art. 13 L.U.R., nonché di recupero ai sensi della
legge 457/78, ad eccezione delle zone sottoelencate: 2.3, 4.1,
4.2, 4.23, 5.3, 5.5, 6.1, 6.4, 6.5, 8.15, 9.27, 10.1, 10.3,
12.2, 12.3, 12.14, 12.15, 12.18, 13.1, 13.2, 16.3, 16.8, 16.10,
16.23, che sono considerate di categoria C.
3 Le tavole di piano in scala 1:5.000 individuano le zone urbane
di trasformazione e, nei casi di rilevanza urbana, all'interno
di queste, le aree di concentrazione dell'edificato, le aree minime
da cedere gratuitamente o da assoggettare all'uso pubblico per
la realizzazione dei servizi pubblici (art. 21 della L.U.R. e
servizi per la città) e per la viabilità.
Le aree di concentrazione dell'edificato individuano gli spazi
in cui organizzare l'utilizzazione edificatoria relativa all'ambito
o a più ambiti quando prescritta ed eventuali aree aggiuntive
per servizi e viabilità minore da cedersi gratuitamente
nelle quantità indicate nelle relative schede normative.
4 L'indice di edificabilità territoriale massimo è
0,7 mq SLP/mq ST (salvo quanto diversamente specificato nelle
schede normative), elevabile dove consentito sino a 0,8 mq SLP/mq
ST, per la realizzazione della SLP generata dalle utilizzazioni
edificatorie dei parchi urbani e fluviali (v. art. 21), collinari
(v. art. 22) e tessuti ad alta densità della zona urbana
centrale storica (v. art. 10).
5 annullato.
6 La capacità edificatoria degli ambiti di trasformazione
di proprietà pubblica deriva dalle utilizzazioni edificatorie
delle aree a parco urbano, fluviale e collinare, nelle quantità
e destinazioni stabilite nelle schede normative.