Divisione Patrimonio, Partecipazioni e Sistema Informativo
Settore Vendite, Acquisti e Rapporti Istituzionali

    n. ord. 91
2005 03262/008

OGGETTO: VENDITA SUPERFICIE FONDIARIA CON ANNESSI DIRITTI EDIFICATORI SU SPINA 2: PRESA D`ATTO DEI RISULTATI DELLA PUBBLICAZIONE DELLA MANIFESTAZIONE DI INTERESSE, APPROVAZIONE DELLA VALUTAZIONE ECONOMICA DEGLI STESSI E AUTORIZZAZIONE ALLA SUCCESSIVA FASE DI ALIENAZIONE A TRATTATIVA PRIVATA.

Proposta del Sindaco Chiamparino,
sentiti gli Assessori Peveraro e Viano.

Al fine di favorire la permanenza o il nuovo insediamento di attività economiche altamente qualificate nel territorio, la Città ha dato avvio alla procedura di alienazione e di valorizzazione dei diritti edificatori localizzati in Spina 2 mediante la realizzazione di un edificio a torre da destinarsi ad attività terziaria direzionale e servizi.
Pertanto, con deliberazione n. 91 (mecc. 2004 06377/008), in data 13 settembre 2004 il Consiglio Comunale ha approvato la definizione delle linee guida per l’alienazione e valorizzazione dei diritti edificatori, di proprietà della Città, localizzati o da localizzarsi sull’area compresa tra corso Inghilterra, corso Vittorio Emanuele e via Cavalli.
Occorre specificare che, attualmente, le quantità edificatorie previste dal P.R.G. su tale area sono pari a 37.000 mq di SLP, di cui 28.000 di proprietà della Città e 9.000 mq di proprietà RFI, ma che è possibile incrementare dette quantità in relazione alle esigenze d’intervento che si possano determinare. L’incremento può avvenire anche attraverso l’acquisizione di ulteriori diritti edificatori di proprietà di RFI generati dallo stesso ambito 8.18/3 Porta Susa: a tal fine in data 22 dicembre 2004 è stato siglato un protocollo di intesa con RFI, nel quale entrambi gli enti sottoscrittori hanno manifestato la propria disponibilità a concretizzare tale passaggio di proprietà. Detto protocollo è stato approvato dal Consiglio Comunale in data 28 febbraio 2005 (deliberazione mecc. 2005 00783/008) ed è attualmente in corso di approvazione da parte del Consiglio di Amministrazione di RFI.
Con detta intesa, la Città si impegnava ad acquistare a titolo oneroso le aree e la relativa capacità edificatoria su Spina 2 di proprietà di RFI; nel caso di mancato raggiungimento dell’accordo sul valore di acquisto della SLP generata dall’area, era previsto comunque l’impegno della Città ad acquistare l’edificio ad H delle ex Officine Grandi Riparazioni (meglio conosciute come OGR) e le relative aree di pertinenza che generano 24.000 mq circa di SLP. In tal caso la Città avrebbe ricollocato in ambito idoneo i 9.000 mq di SLP di proprietà di RFI attualmente localizzati nell’area della futura torre tra corso Vittorio e corso Inghilterra.
In attuazione di quanto previsto dal Protocollo di intesa citato, le Parti (Città e RFI) hanno individuato i propri esperti da affiancare agli uffici per la valutazione dei beni oggetto dell’intesa. A seguito dei necessari approfondimenti effettuati dai rappresentanti tecnici della Città e di RFI nonché dai rispettivi esperti di parte, non si è pervenuti alla individuazione di valori economici condivisi tali da garantire gli interessi perseguiti da entrambe le parti, ossia la valorizzazione dell’intero compendio con la realizzazione di uffici direzionali e della nuova stazione Porta Susa.
Si è valutata quindi l’opportunità di procedere ad una valorizzazione in tempi brevi dei diritti edificatori della Città per garantire la costruzione di una prima torre per uffici direzionali, rimandando a successivi approfondimenti l’esplorazione di forme di cooperazione tra Città e RFI per la realizzazione della seconda torre e, di conseguenza, della nuova stazione Porta Susa.
Per tali motivazioni, dovendosi procedere ad una revisione della sopra citata intesa, si rende necessario procedere alla sospensione dell’esecuzione della deliberazione consiliare con cui è stato approvato tale protocollo (mecc. 2005 00783/008 del 28 febbraio 2005), che peraltro ad oggi non risulta essere stato ancora approvato dal Consiglio di Amministrazione di RFI.
Con il provvedimento deliberativo (mecc. 2004 06377/008) sopra richiamato, il Consiglio Comunale ha, in primo luogo, individuato quale interesse pubblico il consolidamento e/o nuovo insediamento sull’area in oggetto di attività economiche ad alta qualificazione con conseguente aumento del numero degli occupati a Torino, nonché la riqualificazione di un’area strategica della Città attraverso interventi di alto valore anche architettonico.
In secondo luogo, dopo aver definito i criteri minimi soggettivi, oggettivi e qualitativi per la valutazione della corrispondenza delle proposte all’interesse pubblico perseguito, detto provvedimento ha ritenuto coerente con l’interesse pubblico la proposta, pervenuta alla Città da parte di Sanpaolo IMI, volta a realizzare una "torre" tra Corso Inghilterra e corso Vittorio Emanuele da destinarsi a sede direzionale di detto Gruppo Bancario, il cui dimensionamento viene in essa indicato pari a circa 45.000/50.000 mq di SLP.
Al fine di assicurare nel modo migliore la trasparenza nel conseguimento dell’interesse pubblico, nel citato provvedimento sono state individuate le procedure atte a verificare l’esistenza di altri operatori economici interessati, in modo da fornire all’Amministrazione Comunale quegli elementi necessari e utili a garantire, nella successiva fase di contrattazione con i proponenti, la piena soddisfazione dell’interesse pubblico, il confronto e la par condicio tra gli stessi.
A seguito dell’approvazione di detto provvedimento deliberativo, la Città ha perciò attivato la procedura esplorativa di mercato sopra citata finalizzata ad individuare eventuali ulteriori offerte rispetto alla proposta presentata dal Gruppo Sanpaolo IMI di acquisto dell’area tra corso Vittorio e corso Inghilterra.
Con determinazione dirigenziale n. 868 del 2 novembre 2004 è stato pertanto approvato il testo dell’avviso informativo di ricerca di mercato (all. 1) e del relativo estratto (all. 2) redatti nel rispetto dell’indirizzo consiliare medesimo; con lo stesso provvedimento dirigenziale, anche su indicazione di ITP (Agenzia Investimenti Torino Piemonte), è stata approvata la pubblicazione di detto estratto sui seguenti quotidiani italiani ed esteri: Il Sole 24 Ore (in data 5 novembre 2004), Financial Times ed. worldwide: rubrica Contract & Tenders (doppia pubblicazione effettuata nei giorni 5 novembre 2004 e 12 novembre 2004), The Wall Street Journal national edition (U.S.A.) sezione The Markt: Business Opportunities (in data 11 novembre 2004).
Per consentire agli operatori stranieri l’immediata comprensione dell’avviso di manifestazione di interesse e del relativo estratto, è stata redatta di entrambi i documenti una traduzione in lingua inglese asseverata presso il Tribunale. Inoltre, per favorire la maggior diffusione possibile dell’operazione in oggetto, sono state realizzate delle pagine web all’interno del sito del Comune di Torino dove, oltre alla possibilità di "scaricare" su cartaceo, in italiano e in inglese, l’avviso e la deliberazione del Consiglio Comunale, è stato pubblicato materiale illustrativo sulla città di Torino in generale (filmati) e su Spina 2 in particolare (rendering delle torri disegnate dal P.R.G., del futuro viale di Spina 2 nonché della nuova Stazione di Porta Susa).
L’avviso stabiliva che le proposte di manifestazione di interesse dovessero pervenire all’Ufficio Protocollo Generale della Città di Torino entro le ore 10 del giorno 15 dicembre 2004. Entro tale data sono state presentate a detto ufficio due buste inviate da Progestim S.p.A. e da Sanpaolo IMI, pervenute rispettivamente in data 14 dicembre 2004 (prot. 11795) e in data 15 dicembre 2004 (prot. 11798), che si allegano al presente provvedimento (all. 3 e 4).
Al fine della verifica della completezza formale della documentazione presentata per le manifestazioni di interesse è stata istituita, con determinazione dirigenziale (n. 1013 del 17 dicembre 2004), una apposita commissione d’esame. Tale commissione, formata dai direttori della Divisione e Direzione Patrimonio nonché dal dirigente del Settore competente per materia, riunitasi in data 17 dicembre 2004, ha constatato l’adeguatezza formale di entrambe le proposte.
Si rende pertanto necessario, con il presente provvedimento, prendere atto della rispondenza delle proposte presentate da Progestim S.p.A. e da Sanpaolo IMI ai requisiti di interesse pubblico così come individuati nella deliberazione (mecc. 2004 06377/008) approvata dal Consiglio Comunale lo scorso 13 settembre 2004.
L’ipotesi progettuale avanzata da Progestim S.p.A. soddisfa tali criteri in quanto detta Società prefigura l’insediamento nell’edificio a torre delle sede direzionale della Fondiaria SAI S.p.A., (come confermato con note prot. n. 27 e prot. n. 29 del 27 gennaio 2005 rispettivamente della società Progestim S.p.A. e del gruppo SAI Fondiaria di cui si allega copia - all. 5 e 6), del cui patrimonio immobiliare Progestim è gestore.
Com’è noto, Fondiaria SAI S.p.A. è la capogruppo di un pool assicurativo di dimensioni europee, fortemente radicato nel tessuto industriale e finanziario del nostro Paese e composto da 111 società controllate e collegate, attive non solo nei settori assicurativo, finanziario, bancario, ma anche immobiliare, agricolo, sanitario dell’assistenza e dei servizi. La possibile presenza sul territorio cittadino della sede direzionale di una realtà economica di così significativa rilevanza può indubbiamente garantire il successo dell’operazione cui la Città ha dato avvio con i provvedimenti sopra citati.
D’altro canto, anche la manifestazione di interesse pervenuta da San Paolo IMI, il cui profilo e la cui solidità sono state già ampiamente illustrate, e sono comunque note, costituisce un approfondimento coerente con la precedente proposta, potendo quindi confermarsi rispondente all’interesse pubblico perseguito, per le motivazioni indicate nella deliberazione consiliare citata.
Può ora darsi corso alla successiva fase del procedimento cioè allo svolgimento della trattativa privata volta all’individuazione del contraente, tra i due soggetti che hanno presentato le manifestazioni d’interesse.
Nella prima fase, la trattativa prevede la presentazione di una proposta tecnica rispondente alla volontà e agli obiettivi espressi nella precedente deliberazione consiliare del 13 settembre 2004 (mecc. 2004 06377/008); nella fase successiva, è richiesta la presentazione dell’offerta economica:
- proposta tecnica:
Nella fase antecedente alla richiesta di offerta economica, il proponente dovrà presentare una relazione contenente le caratteristiche generali dell’intervento ed il piano logistico degli insediamenti (comprendente la descrizione delle attività e il numero degli addetti). Tale studio di fattibilità, integrato dagli eventuali ulteriori elementi richiesti dall’Amministrazione civica, sarà sottoposto all’approvazione della Giunta Comunale. Ciò al fine di allineare le proposte pervenute in modo da soddisfare in maniera adeguata gli interessi pubblici perseguiti e manifestati. Qualora una proposta, anche dopo la richiesta di migliorie ed integrazioni, non risulti adeguata dal punto di vista della rispondenza agli interessi pubblici così come indicati nel bando, non si procederà alla richiesta di offerta economica di cui al punto successivo;
- offerta economica:
Il valore dei diritti edificatori di proprietà della Città - comprensivo dell’area di atterraggio nonché di quanto infra indicato - posto a base della trattativa è pari ad Euro 610,00 per ogni mq di SLP, come da perizia estimativa effettuata dal competente Settore Logistica e Valutazioni Immobiliari congiuntamente con il "Dipartimento Casa-Città" del Politecnico di Torino nell’ambito della convenzione in atto tra i due Enti.
Ai fini dell’acquisto dei diritti edificatori di proprietà comunale, dei quali si tratta nel presente provvedimento, i soggetti concorrenti dovranno indicare sia il valore unitario offerto (Euro/mq. di SLP), sia il totale di mq. di SLP richiesto. L’Amministrazione Comunale assegnerà i diritti edificatori al proponente che presenterà l’offerta con l’importo più alto: detto importo è calcolato come valore unitario proposto moltiplicato per i mq di SLP richiesti.
A tal proposito si precisa che la proposta economica dovrà essere formulata al netto dei costi che il proponente dovrà sostenere per il pagamento degli oneri di urbanizzazione e del contributo sul costo di costruzione a cui va aggiunto l’onere derivante dalla realizzazione, all’interno della superficie fondiaria di pertinenza, di 8.800 mq di parcheggio pubblico su soletta, a carico del soggetto aggiudicatario dei diritti edificatori.
Per quanto concerne le altre superfici a standard urbanistico dovute all’interno dell’ambito di trasformazione, si precisa che devono ritenersi già assolte nel quadro degli interventi di realizzazione del passante ferroviario e, in questo senso, nella valutazione economica dei diritti edificatori della Città si è tenuto conto delle specifiche condizioni di insediamento dell’intervento direzionale.
Inoltre, a corredo dell’offerta economica, dovrà essere sottoscritta una dichiarazione di impegno a produrre, nel caso di aggiudicazione, un atto unilaterale che preveda l’obbligo di realizzare l’intervento come da proposta tecnica approvata, nel rispetto degli insediamenti e delle destinazioni d’uso previste all’atto della proposta stessa con la previsione, in caso di inadempimento (cioè in caso di utilizzo difforme rispetto alla proposta tecnica approvata dalla Giunta Comunale per una durata di almeno 5 anni a decorrere dalla data di fine lavori fatta constare con apposito verbale assunto in contraddittorio tra le parti), della corresponsione di una penale. Tale penale dovrà essere pari al 50% del valore dei diritti edificatori oggetto di alienazione ed il pagamento della stessa dovrà essere garantito con deposito cauzionale e/o con fideiussione bancaria e/o polizza assicurativa di pari durata e importo.
Tutto ciò premesso,

Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti Locali, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267, nel quale, fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti nella competenza dei Consigli Comunali;
Dato atto che i pareri di cui all'art. 49 del suddetto Testo Unico sono:
favorevole sulla regolarità tecnica;
favorevole sulla regolarità contabile;
Con voti unanimi, espressi in forma palese;

per le motivazioni espresse in narrativa e che qui integralmente si richiamano e che costituiscono parte integrante delle decisioni:

1) di prendere atto che, a seguito del sondaggio di mercato pubblicato in data 5 novembre 2004 con scadenza 15 dicembre 2004 (all. 1 e 2 - nn. ), l’Amministrazione Comunale ha ricevuto nei termini le manifestazioni d’interesse presentate dalla società Progestim S.p.A. e dal Gruppo Bancario Sanpaolo IMI (all. da 3 a 6 - nn. );
2) di dare atto che entrambe le proposte soddisfano l’interesse pubblico così come individuato nella deliberazione consiliare del 13 settembre 2004 (mecc. 2004 06377/008);
3) di autorizzare l’avvio della seconda fase del procedimento volto all’alienazione dei diritti edificatori ad oggi di proprietà della Città e di RFI, mediante trattativa con i due soggetti proponenti;
4) di assumere, ad indirizzo degli uffici che condurranno la trattativa, la procedura individuata in narrativa che qui integralmente si richiama;
5) di approvare che il corrispettivo per l’alienazione dei diritti edificatori e del relativo sedime di atterraggio su Spina 2 da porre come base della trattativa sia pari ad Euro 610,00 per mq. di SLP e che gli stessi verranno aggiudicati al soggetto che offrirà il miglior prezzo da intendersi quale prodotto del valore unitario per i mq. di SLP richiesti;
6) di demandare a successivi provvedimenti l’esatto importo del corrispettivo dovuto, l’approvazione della proposta progettuale ed ogni altra statuizione si rendesse necessaria;
7) di sospendere, per le motivazioni indicate in premessa, l’esecuzione della deliberazione assunta dal Consiglio Comunale in data 28 febbraio 2005 (mecc. 2005 00783/008)con la quale veniva approvato il Protocollo di intesa con RFI;
8) di dichiarare, attesa l'urgenza, in conformità del distinto voto palese ed unanime, il presente provvedimento immediatamente eseguibile ai sensi dell'art. 134, 4° comma, del Testo Unico approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267.