Divisione Patrimonio, Partecipazioni e Sistema Informativo
Settore Vendite, Acquisti e Rapporti Istituzionali

n. ord. 81
2005 02233/008

OGGETTO: IMMOBILI DI PROPRIETA' COMUNALE SITI IN CORSO UNIONE SOVIETICA 214-216-218 - COSTITUZIONE DIRITTO DI SUPERFICIE A FAVORE DEL C.S.I. - APPROVAZIONE - IMPORTO EURO 10.521.613,00.

   Proposta dell'Assessore Peveraro,
   di concerto con l'Assessore e Viano.

   A seguito dello scioglimento dell'I.P.A.B. "Istituto di Riposo per la Vecchiaia", disposto con Decreto del Presidente della Giunta Regionale n. 5801 in data 27 giugno 1980, trascritto in data 28 febbraio 2003 ai numeri 8898/6080, la Città ha acquisito la proprietà del complesso immobiliare situato in Torino in corso Unione Sovietica, denominato "Poveri Vecchi".

   Si tratta di uno dei più grandi complessi architettonici costruiti nell'ottocento a Torino, interamente edificato in struttura laterizia e realizzato a seguito di concorso da un allievo di Antonelli, Crescentino Caselli, tra il 1883 e il 1887, che concepì per tale opera un'architettura definita eclettica per struttura, ma ancora neoclassica per composizione. Negli anni '80 è stato parzialmente oggetto di riconversione a sede universitaria (Facoltà di Economia e Commercio) e a centro di elaborazione dati e calcolo. Attualmente esso si sviluppa su di una manica lunga oltre trecento metri, con affaccio su corso Unione Sovietica e su cinque padiglioni lunghi circa cento metri con distacco verso l'interno.

   Una porzione del complesso, e precisamente la parte corrispondente ai numeri 216 e 218 di corso Unione Sovietica, ospita gli uffici del CSI Piemonte (Consorzio per i Sistemi Informativi), che ormai storicamente ritrova la sua sede naturale nell'ultima manica, sul fronte di via Filadelfia.

   Detta porzione è costituita da due corpi di fabbrica consistenti nella manica al civico 216 a cinque piani fuori terra ed un piano interrato, e nella manica al civico 218 elevantesi anch'essa a cinque piani fuori terra ed a un piano interrato. E' funzionalmente connessa al compendio l'area cortilizia circostante al disotto della quale insistono i locali tecnici ed impiantistici (centrale termica, cabina elettrica, gruppi elettrogeni, etc.), il tutto quale individuato nelle planimetrie costituenti allegato 1 (all. 1 - n.              ) al presente provvedimento, nonché con perimetro rosso nell'allegato 3 (all. 3 - n.                ).

   Il Consorzio per i Sistemi Informativi, istituito con Legge Regionale n. 48 del 4 settembre 1975, ha personalità giuridica di diritto pubblico ed è interamente costituito da Enti Pubblici, tra i quali la Regione Piemonte, la Provincia di Torino, la Città di Torino, l'Università, il Politecnico, le Aziende Sanitarie e Ospedaliere, etc..

   I rapporti tra CSI e gli enti consorziati sono regolati mediante specifiche convenzioni bilaterali, mentre i rapporti con la Regione Piemonte trovano disciplina nella Legge Regionale n.13 del 15 marzo 1978.

Il CSI svolge le proprie attività istituzionali in detta sede, che può essere considerata la sua sede storica, vale a dire svolge attività di progettazione, di gestione del sistema informativo regionale nonchè del sistema operativo degli altri enti consorziati, promuovendo la connessione tecnica ed operativa degli Enti ed Organizzazioni Consorziate, garantendo lo scambio diretto delle informazioni e delle conoscenze, l'utilizzazione in comune delle risorse, la standardizzazione delle procedure, facilitando l'accesso alle tecniche informatiche da parte degli Enti di minore dimensione e la loro estensione a nuovi settori operativi di interesse sociale, e favorendo, infine, la formazione di tecnici dell'informatica orientati ai problemi economico-sociali della Regione. Lo svolgimento di tali attività a favore degli Enti consorziati esclude la possibilità per il Consorzio di operare prevalentemente sul mercato.

   L'adiacente porzione di compendio immobiliare dei "Poveri vecchi" contigua alla sede del CSI e corrispondente al n. 214 di corso Unione Sovietica (ex camere mortuarie) attualmente ospita, a titolo di concessione con scadenza al 30 giugno 2006, la sede e le attività dell'Associazione per la promozione di attività sociali volontarie Mondo X Piemonte Valle d'Aosta.

   Quest'ultimo stabile è costituito da due fabbricati contigui ed uno isolato, nonchè da una porzione di suolo inedificato connesso anch'esso funzionalmente agli edifici, come indicativamente raffigurato con perimetro blu nella planimetria costituente allegato 3 al presente provvedimento.

   Il CSI, con gli anni, ha ampliato notevolmente le proprie attività, anche e soprattutto grazie all'impulso che le nuove tecnologie hanno dato alla ricerca e gestione di sistemi informatici per la pubblica Amministrazione. Perciò gli spazi inizialmente previsti si sono resi insufficienti e sono ad oggi non del tutto adeguati. Ciò ha portato il CSI a progettare sia una nuova distribuzione e riqualificazione degli spazi esistenti con l'obiettivo di rendere meno affollati gli spazi di lavoro e di garantire adeguati standard di comfort lavorativo, sia a valutare la possibilità di realizzare un nuovo volume edilizio in testa al padiglione IX, denominato A/IX (quale individuato nell'allegato "A" allo schema di atto), analogo a quello già realizzato sulla testata del Padiglione VII ad uso dell'Università. Tale volume, distribuito su cinque piani, doterebbe il Consorzio di una superficie di mq. 3.100 circa, con la possibilità di ricavare circa 200 nuove postazioni di lavoro, oltre ad una grande sala conferenze.

   Nasce da queste esigenze di riorganizzazione funzionale e di ampliamento degli spazi che si sono rese necessarie a seguito della notevole implementazione dei servizi resi ai Consorziati, la richiesta di CSI di acquisire il diritto di superficie novantanovennale sulle porzioni di immobili occupate nonchè su quella porzione ad oggi oggetto di concessione all'Associazione per la promozione di attività sociali volontarie Mondo X Piemonte Valle d'Aosta.

   Il compendio è sito in zona consolidata residenziale mista con indice di zona 2 mqSLP/mqSF, in Area per servizi pubblici "S" - Aree per centri di ricerca; in tali aree l'art.19 delle N.U.E.A. consente l'intervento in via principale non solo della Pubblica Amministrazione ma anche degli Enti istituzionalmente competenti.

   Il CSI, come sopra precisato, è un consorzio pubblico, senza fini di lucro, con personalità giuridica di diritto pubblico, e svolge le sue attività principalmente a supporto dello sviluppo organizzativo degli enti pubblici che lo compongono, in armonia con le vigenti leggi in materia di decentramento e di informatizzazione della pubblica amministrazione. Per tale sua natura rientra nella nozione di "ente istituzionalmente competente" ad intervenire sulle aree con destinazione a servizi, di cui al citato art. 19 delle N.U.E.A.. Ne consegue che la costituzione in capo al CSI del diritto di superficie sulle porzioni di immobili sopra descritte, al fine di svolgervi le proprie funzioni istituzionali, è compatibile con le norme di Piano, a condizione che tale diritto non venga trasferito in capo ad altri soggetti, a meno che non si tratti di un soggetto giuridico nel quale il CSI si sia trasformato, fuso, incorporato o scisso e che persegua i medesimi fini istituzionali configurandone la continuità soggettiva e la prosecuzione delle attività.

   Poichè l'immobile rientra tra gli edifici di particolare interesse storico e quindi soggetto a vincolo ai sensi dei previgenti D.Lgs. 29 ottobre 1999 n. 490 e D.P.R. 7 settembre 2000 n. 283, la Città aveva a suo tempo provveduto a richiedere, relativamente alle porzioni di immobili di cui ai nn. 216 e 218 di corso Unione Sovietica, sia alla Soprintendenza per i Beni Architettonici e per il Paesaggio della Regione Piemonte, sia alla Soprintendenza Regionale per i Beni e le Attività Culturali per la Regione Piemonte, le necessarie autorizzazioni, pervenute rispettivamente in data 22 luglio 2002 ed in data 17 settembre 2002 e conservate agli atti. Attesa l'entrata in vigore nell'anno 2004 del "Codice di beni culturali e del paesaggio", in data 11 febbraio 2004 si è proceduto a richiedere, alla luce della nuova normativa, conferma del nulla-osta precedentemente rilasciato, nonchè a richiedere l'autorizzazione per quanto attiene l'immobile di corso Unione Sovietica 214.

   Inoltre, proprio per la sua natura di edificio di "particolare interesse storico" (con segnalazione del gruppo di appartenenza 2 - Edifici di rilevante valore storico) destinato a funzioni di pubblica utilità, le opere che CSI intende realizzare, così come sopra sommariamente indicate e descritte nell'allegato "B" allo schema di convenzione (elaborato progettuale), sono soggette al disposto di cui all'art. 26, comma 22, delle N.U.E.A. che ammette interventi edilizi di adeguamento funzionale previa deliberazione del Consiglio Comunale.

   Sulla base dei presupposti sopra evidenziati le trattative instaurate con CSI hanno condotto alla definizione di uno schema di convenzione (all. da 4 a 4/14 - nn                                              ), assentito dal Consiglio di Amministrazione del CSI nella seduta del 14 febbraio 2005.

   In tale atto si prevede innanzitutto la vendita della proprietà superficiaria degli immobili di corso Unione Sovietica 216 e 218 e la costituzione del diritto di superficie sulla porzione di suolo inedificata ad essi connessa, il tutto per la durata di anni 99 a decorrere dalla data di stipula; inoltre, poichè la porzione di immobile corrispondente al n. 214 di corso Unione Sovietica è attualmente occupata in forza di concessione con scadenza al 30 giugno 2006 dall'Associazione Mondo X, lo schema si configura quale contratto preliminare che impegna le parti a concludere il contratto traslativo della proprietà superficiaria di tale porzione e del diritto di superficie sullo spazio inedificato circostante, nei centoventi giorni successivi a tale scadenza o alla scadenza della concessione per qualsiasi altra causa.

   Alla scadenza del termine di novantanove anni la proprietà degli edifici esistenti ed anche la proprietà di quelli di nuova costruzione passerà in capo alla Città per accessione senza che sia dovuto corrispettivo alcuno. Viceversa, nel caso in cui il diritto si estingua per causa diversa dalla scadenza del termine, a fronte dell'obbligo di CSI di estinguere il mutuo contratto per finanziare l'operazione, la Città sarà tenuta a corrispondere il valore residuale delle costruzioni acquisite per accessione. Rientra in queste ipotesi di risoluzione anche lo scioglimento anticipato del CSI. Vi rientrano, inoltre, le ipotesi di mancata adozione del provvedimento volto a dare coerenza urbanistica all'intervento previsto, ai sensi del citato art. 26, comma 22, delle N.U.E.A., nonchè il mancato pagamento anche di una sola rata di corrispettivo.

   Infine, costituisce causa di risoluzione la mancata realizzazione di un collegamento viabile che consenta l'accesso diretto da via Filadelfia al complesso degli edifici oggetto del contratto. Attualmente, infatti, il Consorzio utilizza un passaggio che, con imbocco dal controviale di corso Unione Sovietica, conduce all'interno del cortile, costeggiando il fabbricato municipale concesso in comodato all'Associazione Mondo X. In sostituzione di tale passaggio, il CSI necessita di un accesso diretto, pedonale e carraio, dalla via Filadelfia al complesso degli edifici oggetto del diritto di superficie; questo collegamento verrà realizzato dalla Città sul terreno di proprietà comunale evidenziato nell'allegata planimetria (all. 2 - n.                    ) con perimetro in colore verde (C.T. foglio 1397 particelle 19 parte e 72). Tale passaggio infatti - che non si ritiene di attribuire a titolo di servitù al fine di consentirne l'estinzione al momento della sua eventuale demanializzazione da parte della Città ed, altresì, per non pregiudicarne la percorribilità da parte di altri fruitori - si configura come soluzione opportuna per ovviare ai problemi della circolazione pubblica sul controviale di corso Unione Sovietica, aggravati, proprio sul Piazzale San Gabriele da Gorizia, dall'insediamento universitario limitrofo. In occasione, dunque, della realizzazione delle infrastrutture sportive previste in funzione delle Olimpiadi Invernali sull'area "Combi-Marchi", confinante con il passaggio suddetto, la Città provvederà alla pavimentazione e sistemazione di un passaggio per una lunghezza di ml. 180 ed una larghezza di ml. 8,30 nonchè alla realizzazione di un marciapiede lungo il confine con la proprietà comunale interessata dagli interventi olimpici e relativa idonea illuminazione. Su porzione di tale strada (quale raffigurata con campitura verde nella planimetria all. 3) si costituisce pertanto diritto di passaggio pedonale e carraio con efficacia dalla data di stipula del contratto definitivo degli immobili siti al civico n. 214 di corso Unione Sovietica.

   La manutenzione ordinaria e straordinaria dell'intera strada verrà ripartita tra gli utilizzatori, previa apposita regolamentazione tra gli stessi, da concordarsi entro il termine di stipulazione del contratto definitivo di costituzione del diritto di superficie sull'immobile "ex camere mortuarie" (civico 214).

   Il corrispettivo complessivo è stato determinato in Euro 10.521.613,00 fuori campo IVA, di cui Euro 9.903.128,00 relativi agli immobili occupati attualmente da CSI ed Euro 618.485,00 relativi agli immobili occupati dall'associazione Mondo X, come da valutazione effettuata in data 14 febbraio 2005 dal competente Settore Logistica e Valutazioni Immobiliari congiuntamente con il "Dipartimento Casa-Città" del Politecnico di Torino nell'ambito della convenzione in atto tra i due Enti.

   Tale corrispettivo verrà corrisposto con le seguenti modalità: Euro 743.128,00 in sede d'atto, Euro 8.000.000,00 dopo l'adozione del provvedimento di adeguamento urbanistico da parte della Città, Euro 1.160.000,00 al conseguimento da parte di CSI del titolo edilizio idoneo alla realizzazione degli interventi di cui sopra, ed infine Euro 618.485,00, cioè il corrispettivo per l'immobile occupato da Mondo X, in un'unica soluzione al momento della sottoscrizione del contratto traslativo del diritto di superficie su questo immobile.

   Poichè tali beni rientrano tra gli immobili devoluti alla Città a seguito dello scioglimento dell'ex I.P.A.B. "Istituto di Riposo per la Vecchiaia" (avvenuto con Decreto del Presidente della Giunta Regionale n. 5801 in data 27 giugno 1980), la rendita derivante dalla costituzione del diritto di superficie ha un vincolo di destinazione a servizi di assistenza sociale. Pertanto, in ottemperanza a quanto previsto dalla Legge Regionale n. 62 del 13 aprile 1995, art. 40, tale entrata verrà applicata ad apposito capitolo di bilancio (alienazione immobili I.P.A.B. estinte). 

   Tutto ciò premesso,

   Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti Locali, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267, nel quale, fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti nella competenza dei Consigli Comunali;

   Dato atto che i pareri di cui all'art. 49 del suddetto Testo Unico sono:
   favorevole sulla regolarità tecnica;
   favorevole sulla regolarità contabile;

   Con voti unanimi, espressi in forma palese;

per le motivazioni espresse in premessa che qui integralmente si richiamano:

1)   di approvare la costituzione del diritto di superficie a favore del C.S.I. - Consorzio per il Sistema Informativo - con sede in Torino, sull'immobile di proprietà comunale sito in Torino - corso Unione Sovietica ai numeri civici 216 e 218, facente parte dello stabile "Ex Istituto di Riposo per la Vecchiaia", corrispondente nel Catasto Fabbricati all'unità immobiliare Foglio 92 particella n. 116 subalterno 15 (oltre a sottotetto del civico 216 in corso di denuncia) articolato in due corpi di fabbrica costituiti il primo da un padiglione con manica di grande profondità, il secondo da una porzione di padiglione centrale più stretta, nonchè sulla contigua porzione di suolo inedificata descritta al C.T. al foglio 1397 mappale 19 parte il tutto quale indicativamente raffigurato nelle planimetrie costituenti allegato 1 al presente provvedimento, per un periodo di anni 99 decorrenti dalla data di stipulazione dell'atto costitutivo del diritto di superficie. Gli immobili saranno oggetto di migliore identificazione anche catastale in sede di rogito;

2)   di approvare la stipulazione del contratto preliminare con cui la Città, in qualità di promittente, e CSI Piemonte, in qualità di promissario, si obbligano a concludere un contratto costitutivo del diritto di superficie, per la durata di anni 99 decorrenti dalla formalizzazione dell'atto di cui al punto 1), sugli edifici facenti parte anch'essi dello stabile "Ex Istituto di Riposo per la Vecchiaia", situati in corso Unione Sovietica 214, attualmente occupati a titolo di concessione dall'Associazione per la promozione di attività sociali volontarie Mondo X Piemonte Valle d'Aosta, nonchè sulla contigua porzione di suolo inedificato circostante (C.T. foglio 1397 particella 19 parte) come indicativamente raffigurato con perimetro blu nella planimetria costituente allegato 3 al presente provvedimento entro i 120 giorni successivi alla scadenza del termine estintivo della concessione (30 giugno 2006) o della scadenza di questa per qualsiasi altra causa. L'immobile è costituito da due fabbricati contigui ed uno isolato, ed è corrispondente nel Catasto Fabbricati all'unità immobiliare Foglio 92 particelle n. 114 e 115.
L'Amministrazione Comunale si impegna a trovare adeguata ricollocazione all'Associazione per la promozione di attività sociali volontarie "Mondo X Piemonte Valle d'Aosta" , attualmente insediata nella palazzina di corso Unione Sovietica 214;

3)   di approvare la costituzione del diritto di passaggio pedonale e carraio in favore di CSI sul terreno di proprietà comunale evidenziato nell'allegata planimetria (all. 3) con campitura in colore verde (C.T. foglio 1397 particelle 19 parte e 72);

4)   di dare atto che il corrispettivo complessivo dovuto da CSI alla Città è stato determinato in Euro 10.521.613,00 fuori campo IVA, di cui Euro 9.903.128,00 relativo agli immobili oggetto del contratto costitutivo del diritto di superficie a favore di CSI ed Euro 618.485,00 relativo agli immobili oggetto del contratto preliminare, come da valutazione effettuata in data 14 febbraio 2005 dal competente Settore Logistica e Valutazioni Immobiliari congiuntamente con il "Dipartimento Casa-Città" del Politecnico di Torino nell'ambito della convenzione in atto tra i due Enti. Tale corrispettivo verrà corrisposto con le seguenti modalità: Euro 743.128,00 in sede d'atto, Euro 8.000.000,00 entro 30 giorni dall'adozione del provvedimento di adeguamento urbanistico da parte della Città, Euro 1.160.000,00 al conseguimento da parte di CSI del titolo edilizio idoneo alla realizzazione degli interventi di cui sopra, ed infine Euro 618.485,00, in un'unica soluzione al momento della sottoscrizione del contratto traslativo del diritto di superficie sull'immobile oggetto del contratto preliminare;

5)   di approvare lo schema di convenzione tra la Città di Torino e il CSI Piemonte disciplinante la costituzione dei diritti reali ed i rapporti conseguenti, che si allega al presente provvedimento per formarne parte integrante e sostanziale (all. 4);

6)   di dare atto che le spese di atto, fiscali e conseguenti, ivi comprese quelle relative alle operazioni che si rendessero necessarie per l'adeguamento catastale dei fabbricati, sono a carico di CSI Piemonte, mentre restano a carico della Città quelle afferenti il frazionamento al Catasto Terreni che saranno fronteggiate dal settore competente;

7)   di autorizzare il notaio rogante ad apportare quelle modifiche ritenute necessarie e/o opportune di carattere tecnico e formale, comunque dirette ad una migliore redazione dell'atto;

8)   di rimandare a successiva determinazione dirigenziale l'accertamento dell'entrata prevista; tale entrata verrà applicata ad apposito capitolo del Bilancio 2005 (Alienazione immobili I.P.A.B. estinte);

9)   di dichiarare, attesa l'urgenza, in conformità del distinto voto palese ed unanime, il presente provvedimento immediatamente eseguibile ai sensi dell'art. 134, 4° comma, del Testo Unico approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267.