Divisione Patrimonio, Partecipazioni e Sistema Informativo
Settore Vendite, Acquisti e Rapporti Istituzionali

n. ord. 80
2005 02189/008

OGGETTO: IMMOBILE DI PROPRIETA` COMUNALE SITO IN VIA FILADELFIA N. 71. COSTITUZIONE DIRITTO DI SUPERFICIE A FAVORE DELL'A.C.I. E DELL'A.C.T.. IMPORTO EURO 2.273.710,00. APPROVAZIONE.

   Proposta dell'Assessore Peveraro,

   Con deliberazione approvata dal Consiglio Comunale in data 23 luglio 2001 (mecc. 2001 05883/01), esecutiva dal 6 agosto 2001 avente ad oggetto: "XX Giochi Olimpici Invernali – Torino 2006. Localizzazione Impianti e Infrastrutture olimpiche e linee guida per la realizzazione degli interventi. Provvedimenti" è stata prevista la localizzazione del nuovo impianto dell'Hockey 1 nell'area dell'ex Stadio Comunale di corso Sebastopoli. In considerazione della complessità e delicatezza dell'intervento olimpico sulla stessa, intervento che coinvolge anche il restauro ed il recupero del vecchio Stadio Comunale, la Città ha approntato un progetto di riordino complessivo del sito interessato dall'evento olimpico e, precisamente, il ridisegno ambientale dell'area comprendente il parco di piazza d'Armi e gli impianti sportivi degli ex Campi Combi, Marchi e Calligaris lato via Filadelfia.

   In tale riqualificazione ben si colloca la richiesta dell'Automobile Club Italia (di seguito indicata con la sigla A.C.I.) e dell'Automobile Club Torino (di seguito indicata con la sigla A.C.T.) di realizzare sull'area di via Filadelfia angolo corso Unione Sovietica la sede direzionale e operativa dei propri uffici.

   Pertanto, a seguito di tale richiesta e dietro presentazione dello studio di fattibilità presentato dalle stesse A.C.I. e A.C.T. (allegato g alla relazione illustrativa della variante), con deliberazione del Consiglio Comunale del 19 dicembre 2003 (mecc. 2003 10200/009) esecutiva dal 3 gennaio 2004, è stato approvato il provvedimento di variazione dello strumento urbanistico generale ai sensi dell'art. 17, comma 8, lettera g) della Legge Regionale 56/1977 e s.m.i., concernente l'inserimento all'interno dell'area (pari a circa 4.353 mq.) destinata dal PRG ad area per Servizi pubblici "S" lettera "t" – Aree per impianti tecnologici, della lettera "z" – "Aree per altre attrezzature di interesse generale"; tale previsione di piano consente l'insediamento di attività di interesse pubblico generale quali musei, teatri, attrezzature fieristiche e congressuali, attrezzature per la mobilità, attrezzature giudiziarie, attrezzature annonarie, ecc. e prevede la compatibilità di dette attività con gli uffici pubblici. Come è noto, tale previsione, in quanto soggetta al disposto dell'art. 19 delle N.U.E.A., riserva gli interventi da realizzarsi alla P.A. o agli Enti istituzionalmente competenti ed è coerente l'appartenenza dell'area a patrimonio indisponibile.

   Il provvedimento citato non ha comportato modifica di aree per servizi pubblici in quanto la nuova destinazione urbanistica è relativa alle tipologie di servizi pubblici definiti dalle N.U.E.A. di PRG come "servizi sociali e attrezzature di interesse generale oltre alle quantità minime di legge" ed è stato assunto proprio allo scopo di rendere coerente l'attività svolta dall'ACI e dall'ACT e la sua funzione istituzionale con il P.R.G.. Ciò che infatti rende compatibile l'intervento proposto con l'art. 19 predetto sono la natura pubblica dell'Ente e del servizio svolto, nonché la pubblica fruibilità dell'immobile da realizzare.

   Dei circa 6.900 mq. di superficie fondiaria dell'intera area di proprietà comunale contraddistinta nell'allegato 1 (all. 1 - n.         ) con le lettere ABDEFLIGHA, circa 6.150 mq. sono attualmente oggetto di locazione all'Automobile Club di Torino (e precisamente la parte di area contraddistinta dalle lettere HCDEFLIGH). Infatti, con atto R.C.U. n. 12273 del 3 giugno 1991, in esecuzione della deliberazione n. 3103 adottata dalla Giunta Comunale in data 9 aprile 1991 (mecc. 9103451/08), la Città ha concesso in locazione all'Automobile Club Torino (A.C.T.), con decorrenza dal 1° luglio 1993 e scadenza al 30 giugno 1999, l'area di proprietà comunale, comprendente anche gli edifici ivi insistenti, sita in via Filadelfia 71/79. In ottemperanza al disposto della Legge 392/1978, con determinazione dirigenziale n. 528 del 28 maggio 1999 tale locazione è stata rinnovata per altri 6 anni, e cioè fino al 30 giugno 2005.

   Sull'area locata insistono i seguenti edifici: a) un immobile progettato nel 1962 e realizzato su due piani di cui uno fuori terra, all'interno del quale sono ricavati alcuni uffici; b) un piccolo edificio per locali tecnici oltre ad un'area destinata a piazzale. Verso corso Unione Sovietica, non compreso nella porzione di area richiesta dall'A.C.I. e dall'A.C.T., è presente un distributore di benzina oggetto di separata concessione da parte del Comune di Torino.

   Il capannone dell'autolavaggio preesistente, utilizzato fino all'estate 2004, è stato demolito a cura e spese della Città per dare attuazione al progetto di riordino complessivo del sito olimpico di cui all'allegato 2 (all. 2 - n.            ), mentre la palazzina del 1962 e l'edificio tecnico saranno oggetto di demolizione a cura e spese dell'A.C.I. e dell'A.C.T. per realizzare la propria nuova sede che prevede, nel progetto fino ad oggi ipotizzato, due piani interrati e tre piani fuori terra.

   Pertanto, per le motivazioni sopra esposte e al fine di concentrare in un'unica sede di facile accesso tutti gli uffici dell'A.C.I. e dell'A.C.T. nonché del P.R.A. (Pubblico Registro Automobilistico), attualmente ubicati rispettivamente in via Giolitti n. 15 e in via Piobesi n. 4, si rende necessario che la Città di Torino costituisca congiuntamente a favore dell'A.C.I. e dell'A.C.T., dietro un corrispettivo che è stato quantificato dal Settore Logistica e Valutazioni Immobiliari della Direzione Patrimonio, congiuntamente al Dipartimento Casa-Città del Politecnico di Torino, in Euro 2.273.710,00 e che verrà erogato in unica soluzione, un diritto di superficie pro indiviso e in quote eguali ai sensi e per gli effetti degli artt. 952 e seguenti.

   Tale valutazione è stata effettuata sulla base della realizzazione di 6.000 mq. di SLP (così come previsto dallo studio di fattibilità fornito dall'A.C.I./A.C.T. alla Città, allegato alla relazione illustrativa della variante urbanistica sopra citata). Pertanto, qualora i due enti, successivamente al presente provvedimento, intendessero realizzare una SLP maggiore dei citati 6.000 mq. – previo assenso della Città da esprimersi con propria deliberazione e con un contratto aggiuntivo rispetto a quello che verrà formalizzato a seguito del presente provvedimento - il corrispettivo dovuto verrà conseguentemente incrementato per la quota parte dell'aumento effettivo di SLP: tale nuovo corrispettivo verrà calcolato tenendo conto anche del valore di mercato dei diritti edificatori al momento in cui viene richiesto il permesso a costruire per realizzare l'aumento di volumetria rispetto ai mq. 6.000 di SLP di cui sopra. In tale ipotesi, il rilascio del permesso a costruire sarà subordinato non solo al preventivo parere favorevole dell'organo politico ma anche al conseguente pagamento del nuovo corrispettivo, da determinarsi come sopra indicato. Tale pronuncia dovrà essere resa tenendo altresì conto della coerenza della destinazione d'uso del nuovo intervento rispetto alle previsioni di P.R.G. e, in generale, rispetto all'interesse pubblico sotteso alle stesse - che ha dato origine alla variante di P.R.G. sopra descritta e da cui scaturisce il presente provvedimento, configurabile, conseguentemente, quale atto esecutivo della stessa - nonché con riguardo al rispetto dei vigenti parametri edilizi ed urbanistici.

   Poiché tale area rientra tra gli immobili devoluti alla Città a seguito dello scioglimento dell'ex I.P.A.B. "Istituto di Riposo per la vecchiaia" (avvenuto con Decreto del Presidente della Giunta Regionale n. 5801 in data 27 giugno 1980), la rendita derivante dalla costituzione del diritto di superficie ha un vincolo di destinazione a servizi di assistenza sociale. Pertanto, in ottemperanza a quanto previsto dalla Legge Regionale n. 62 del 13 aprile 1995, art. 40, tale entrata verrà applicata ad apposito capitolo di bilancio (alienazione immobili I.P.A.B. estinte).

   Poiché dunque l'A.C.I. e l'A.C.T. sono Enti Pubblici non Economici senza scopo di lucro e l'area di cui si tratta è destinata dal P.R.G. a servizi, sussistono i presupposti per costituire, ai sensi dell'art. 41, 1° comma n. 6 del R.D. 827/1924 e dell'art. 19 delle N.U.E.A., il diritto di superficie in oggetto.

   Tale diritto reale, che comporta anche il diritto di mantenere costruzioni al di sotto del suolo ex art. 955 c.c., sarà esercitato secondo i principi generali e le norme vigenti in materia.

   Al fine di realizzare i progetti sopra esposti, gli uffici della Divisione Patrimonio della Città hanno proceduto ad effettuare il frazionamento dell'area sulla base degli studi di fattibilità forniti tanto dalla Vice Direzione Generale Lavori Pubblici (nel cui cronoprogramma lavori era previsto che l'area di insistenza del capannone lavaggio dovesse essere restituita alla Città entro lo scorso settembre 2004, previa demolizione e rimozione, a propria cura e spese, delle attrezzature dell'autolavaggio) quanto dall'Automobile Club di Torino.

   Tale frazionamento ha mantenuto in capo alla Città una ulteriore area (campita in blu nella planimetria allegata con il n. 3), avente una lunghezza di circa 29 m., necessaria per la realizzazione di un collegamento stradale tra via Filadelfia e i parcheggi pertinenziali/pubblici che dovranno essere costruiti dal C.S.I. Piemonte e dall'Università nel quadro della riqualificazione funzionale del complesso ex I.P.A.B. "Istituto di Riposo per la vecchiaia".

   In conseguenza a quanto fin qui descritto, l'area su cui verrà costituito il diritto di superficie pro indiviso e in quote eguali a favore dell'A.C.I. e dell'A.C.T., individuata con colore giallo nella planimetria allegata al presente provvedimento (all. 3 - n.                 ), risulta avere una superficie complessiva pari a mq. 4.353 ed attualmente censita al C. T. come segue: Foglio 1397 particelle 71, 8 e 9 e al Catasto Fabbricati al Foglio 92 particelle 693, 694 e 695. Il tutto formante un sol corpo, tra le coerenze via Filadelfia, piazzale San Gabriele Gorizia, corso Unione Sovietica e restante proprietà della Città.

   La durata del diritto di superficie viene stabilita in 99 anni con decorrenza dalla stipulazione del rogito notarile e potrà essere rinnovata alla sua scadenza, previo assenso della Città di Torino, da manifestarsi secondo le norme che saranno allora vigenti, su richiesta scritta dell'A.C.I. e dell'A.C.T. che pervenga almeno un anno prima della scadenza. Alla scadenza del termine sopra indicato il diritto si estinguerà e l'area tornerà in piena proprietà della Città. Parimenti gli edifici di nuova costruzione, gli accrescimenti, le attrezzature, gli impianti e le infrastrutture apportate diverranno di proprietà della Città senza che da quest'ultima sia dovuto compenso, corrispettivo o indennità di sorta.

   In ogni caso è consentito all'A.C.I. e all'A.C.T. di cedere il diritto di superficie, per tutta la durata del medesimo, ad altri Enti pubblici e ad altri soggetti giuridici nei quali i precitati Enti si siano trasformati, incorporati, fusi e scissi e che perseguano i medesimi fini istituzionali e configurino la continuità soggettiva e la prosecuzione delle loro attività ovvero a soggetti giuridici interamente partecipati dall'A.C.I. e dall'A.C.T che svolgano esclusivamente attività funzionali e strumentali ai fini istituzionali dell'A.C.I. e dell'A.C.T.. E' consentita la costituzione di garanzie reali sul diritto di superficie o sulla proprietà superficiaria a condizione che alla scadenza il compendio venga riconsegnato alla Città, anche conformemente al disposto dell'art. 2816 c.c., libero da pesi, ipoteche, privilegi, trascrizioni e iscrizioni pregiudizievoli, liti pendenti e vincoli di qualsiasi natura.

   L'A.C.I. e l'A.C.T., o loro eventuali aventi causa, dovranno riconsegnare alla Città l'area e quanto realizzato su di essa in buone condizioni di manutenzione. A tal fine, due anni prima della riconsegna alla Città verrà accertato, in contraddittorio tra i tecnici delle parti e fatto constare in apposito verbale, lo stato degli immobili.

   Tutto ciò premesso,

   Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti Locali, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267, nel quale, fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti nella competenza dei Consigli Comunali;

   Dato atto che i pareri di cui all'art. 49 del suddetto Testo Unico sono:
   favorevole sulla regolarità tecnica;
   favorevole sulla regolarità contabile;

   Con voti unanimi, espressi in forma palese;

per le motivazioni meglio espresse in premessa, che integralmente si richiamano e che fanno parte delle decisioni:

1)   di approvare la costituzione pro indiviso e in quote eguali, dietro un corrispettivo quantificato in Euro 2.273.710,00 a favore dell'A.C.I. e dell'A.C.T., del diritto di superficie ex art. 952, 1° e 2° comma c.c., sull'area descritta al C. T. come segue: Foglio 1397 particelle 71, 8 e 9 con sovrastanti fabbricati, censiti al Catasto Fabbricati al Foglio 92 particelle 693, 694 e 695 (salva migliore identificazione catastale che sarà resa al momento del rogito notarile), costituiti da due edifici, uno progettato nel 1962 ad un piano fuori terra ed un altro, più piccolo, adibito a locali tecnici; il tutto compreso tra via Filadelfia, piazzale San Gabriele di Gorizia, corso Unione Sovietica e restante proprietà della Città;

2)   l'area di proprietà della Città è stata valutata dal Settore Logistica e Valutazioni immobiliari della Divisione Patrimonio pari ad un importo di Euro 2.273.710,00 (fuori campo I.V.A.) da erogarsi in un'unica soluzione al momento della stipula dell'atto; tale valutazione è stata effettuata sulla base della realizzazione di 6.000 mq. di SLP (così come previsto dallo studio di fattibilità fornito dall'A.C.I. e dall'A.C.T. alla Città, allegato alla relazione illustrativa della variante urbanistica citata in premessa). Pertanto, qualora l'A.C.I. e l'A.C.T., successivamente al presente provvedimento, intendessero realizzare una SLP maggiore dei citati 6.000 mq., il corrispettivo effettivamente dovuto dovrà essere conseguentemente aumentato sulla base della SLP aggiuntiva tenuto conto di quanto indicato in narrativa che fa parte della decisione: tale nuovo corrispettivo verrà calcolato tenendo conto anche del valore di mercato dei diritti edificatori al momento in cui verrà richiesto il permesso a costruire per realizzare il progetto;

3)   la consegna degli immobili verrà fatta constare nel medesimo atto costitutivo del diritto, nel quale le parti daranno atto che gli stessi sono liberi da pesi, vincoli, ipoteche, trascrizioni pregiudizievoli e oneri di qualsiasi natura (fatta eccezione per eventuali sottoservizi e strutture interrate) e vengono trasferiti a corpo, con tutti i diritti, ragioni, accessioni, pertinenze, dipendenze, servitù non trascritte, nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano. Eventuali adempimenti tecnici, catastali ed edilizi, occorrenti per la stipula dell'atto, sono a carico degli Enti superficiari, come pure le spese fiscali e notarili dell'atto stesso;

4)   di rimandare a successiva determinazione dirigenziale l'accertamento dell'entrata prevista; tale entrata verrà applicata ad apposito capitolo del Bilancio 2005 (Alienazione immobili I.P.A.B. estinte);

5)   di autorizzare l'ufficiale rogante ad apportare quelle modifiche di carattere tecnico e formale dirette ad una migliore redazione dell'atto;

6)   di prendere atto che le spese relative e conseguenti alla costituzione del diritto di superficie sono a carico dell'A.C.I. e dell'A.C.T. richiamato ogni beneficio di legge;

7)   di dichiarare, attesa l'urgenza, in conformità del distinto voto palese ed unanime, il presente provvedimento immediatamente eseguibile ai sensi dell'art. 134, 4° comma, del Testo Unico approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267.