Divisione Urbanistica ed Edilizia Privata
Settore Procedure Amm.ve Urbanistiche
n. ord. 48
2005 01969/009
OGGETTO: PIANI DI RECUPERO DEL PATRIMONIO EDILIZIO E URBANISTICO ESISTENTE. LEGGE N. 457/1978 E ART. 41 BIS LEGGE REGIONALE N. 56/1977. QUARTIERE SAN SALVARIO LOTTI 1 E 2. APPROVAZIONE.
Proposta dell'Assessore Viano,
di concerto con lAssessore Tricarico.
Con deliberazione n. 87 del 27 marzo 2001 (mecc. 2001 02596/009),
il Consiglio Comunale ha approvato, ai sensi dellart. 27
della Legge 5 agosto 1978, n. 457, nonché dellart.
12 della L.U.R. n. 56/1977, lindividuazione degli ambiti
da assoggettare alla formazione dei Piani di Recupero, al fine
di realizzare il recupero del patrimonio edilizio e urbanistico
esistente con interventi volti alla conservazione, risanamento,
ricostruzione e migliore utilizzazione del patrimonio stesso.
Lindividuazione degli ambiti da assoggettare a piano di
recupero ha fatto riferimento ai risultati emersi dalle indagini
volte a caratterizzare le situazioni di maggiore disagio sociale
ed urbano.
In particolare sono stati assoggettati a piano di recupero gli
isolati che presentavano quote significative di immobili caratterizzati
da fenomeni gravi di degrado fisico (carenze igienico sanitarie,
totale assenza di manutenzione, precarietà statiche) già
oggetto di ordinanze sostanzialmente inefficaci per linerzia
delle proprietà. Inerzie il più delle volte intenzionali,
e perciò ancora più colpevoli, con lobiettivo
di lucrare sulle fasce più marginali, sullimmigrazione
extracomunitaria spesso irregolare e perciò più
debole.
Il degrado urbano e sociale che si presenta in questi immobili
produce un effetto alone di devalorizzazione immobiliare, abbandono
e frequentemente di illegalità.
Lintento perseguito dai piani di recupero è di promuovere
gli interventi di risanamento delle porzioni più degradate
degli isolati considerati, creando le condizioni per un radicale
intervento sostitutivo dellAmministrazione, qualora persista
linerzia finalizzata a mantenere gli usi impropri sopra
richiamati.
Ma è su queste situazioni, per così dire, estreme
che si intende incidere, se necessario forzosamente, non certo
sulle situazioni ordinarie, regolari, di uso diretto del proprietario
o di contratti di locazione regolare. Su queste situazioni anzi
si intende promuovere azioni di qualificazione attraverso aiuti
ed agevolazioni nel caso in cui le risorse proprie non siano sufficienti,
proprio per contrastare processi di degrado e abbandono che rischiano
di essere dirompenti. In nessun modo comunque, in questi casi,
lAmministrazione intende intervenire forzosamente, ma unicamente
aiutare linnesco di processi di qualificazione nelle forme
e con le risorse che via via si renderanno disponibili.
Constatato che, nei termini fissati con la succitata deliberazione
n. 87 del 2001, non sono pervenute proposte da parte dei privati
proprietari delle aree in oggetto, lAmministrazione civica
ha ritenuto, a norma dellart. 28 della Legge n. 457/1978,
di procedere di propria iniziativa alla predisposizione del Piani
di Recupero, la cui redazione è stata affidata allAgenzia
Territoriale per la Casa (ATC), in coerenza con quanto disposto
dalla Legge Regionale n. 11/1993, la quale riconosce alla stessa
ATC la competenza ad operare nel settore delledilizia residenziale
pubblica, espletando, per conto degli Enti Locali, quei compiti
concernenti la progettazione urbanistica finalizzata allattuazione
e gestione unitaria del complesso dei beni pubblici al servizio
della residenza.
Quindi, con deliberazione del Consiglio Comunale n. 4 del 17 gennaio
2005 (mecc. 2004 12374/009), è stato adottato il Piano
di Recupero del quartiere San Salvario che si articola in due
lotti: il lotto 1, concernente lisolato compreso tra via
Nizza, via S. Pio V, via Saluzzo e via Galliari; il lotto 2, concernente
lisolato compreso tra via Nizza, via Galliari, via Saluzzo
e via Berthollet.
Entrambi i lotti sono articolati, a loro volta, per la fase di
analisi e ricerche, in Unità di Suolo, che corrispondono
alle Unità Minime dIntervento prescritte dallart.
28 della Legge n. 457/1978 per la fase progettuale.
Gli immobili compresi nei due isolati in questione sono classificati
dal P.R.G. vigente come area normativa R3 (art. 8 delle Norme
Urbanistiche Edilizie di Attuazione), compresi nella "zona
urbana storico ambientale" (art.11 delle N.U.E.A.), contraddistinta
dal n. II.
Il Piano di Recupero prevede per tutte le unità dintervento
indicazione di operazioni edilizie e destinazioni duso articolate
in "indirizzi", che hanno carattere di norme di orientamento,
e "prescrizioni" che hanno carattere di norme vincolanti,
per il dettaglio dei quali si rimanda alla documentazione tecnica
allegata al presente provvedimento.
Il quadro economico degli interventi previsti ammonta ad Euro
5.066.330,00 per il lotto 1, e ad Euro 10.978.000,00 per il lotto
2.
Il Piano di Recupero oggetto del presente provvedimento, sottoposto
al parere del competente Settore Tutela Ambiente, è risultato
coerente con la relativa di zonizzazione acustica.
La deliberazione predetta è stata depositata in visione
presso la Segreteria Comunale per la durata di 60 giorni consecutivi,
dal 18 gennaio 2005 al 18 marzo 2005. Dell'avvenuto deposito è
stata data notizia al pubblico mediante avviso pubblicato presso
l'Albo Pretorio nel periodo sopracitato.
Poiché, ai sensi dellart. 16 della Legge n. 1150/1942
e dellart. 12 del D.P.R. n. 327/2001 e s.m.i., lapprovazione
dei Piani di Recupero comporta la dichiarazione di pubblica utilità
delle opere in essi previste, si è proceduto ad effettuate
le comunicazioni di avvio del procedimento ai proprietari degli
immobili interessati, come prescritto dagli articoli 11 e 16 del
D.P.R. n. 327/2001 e s.m.i., mediante pubblicazione di avviso
su un quotidiano a diffusione nazionale ("La Stampa")
in data 29 gennaio 2005.
La Città ha inoltre avviato, anche con lausilio degli
uffici dellAgenzia per lo Sviluppo Locale di San Salvario,
apposite consultazioni con i residenti, inquilini, proprietari
e amministratori degli immobili inclusi nel Piano di Recupero,
al fine sia di esporre le ragioni di pubblica utilità che
hanno indotto lAmministrazione ad assumere tale provvedimento,
sia di acquisire dai soggetti direttamente coinvolti le necessarie
osservazioni e rilievi, non solo di rito, che hanno evidenziato
una forte preoccupazione in capo alle componenti sociali più
deboli.
In particolare gli inquilini ed i proprietari che utilizzano gli
alloggi come abitazione principale (condizione certo prevalente
rispetto ai proprietari che si disinteressano dellimmobile
profittando delle difficili situazioni di marginalità sociale,
praticando talvolta canoni di locazione palesemente speculativi)
richiedono garanzie circa il rischio che si verifichino espulsioni
determinate dalla necessità di operare il recupero nei
termini descritti dal Piano.
Daltronde la possibilità che lobbligo a realizzare
gli interventi di risanamento edilizio produca un aumento dei
canoni di locazione, ovvero che induca parte dei proprietari,
impossibilitati a sostenere le spese necessarie, a preferire la
dismissione dellimmobile, è certamente un effetto
che potrebbe verificarsi.
LAmministrazione è dunque consapevole che per evitare
tale situazione occorra individuare, oltre agli strumenti già
operanti, tutte le misure in grado di salvaguardare lattuale
composizione sociale, instaurando con i condomìni un dialogo
permanente, e attivando un sistema di incentivi per lattuazione
degli interventi previsti. Il Piano di Recupero dovrà inoltre
inserirsi in un sistema di azioni da attuarsi nel perimetro interessato
e nelle aree limitrofe agli stabili individuati, al fine di innescare
azioni di rigenerazione urbana del territorio, con particolare
riferimento alle attività commerciali, culturali e sociali.
La necessità di prevedere delle azioni a protezione degli
inquilini esistenti, visto anche il carattere innovativo del Piano
di Recupero, potrà contemplare un intervento diretto dellAmministrazione
nel proporsi come acquirente degli alloggi eventualmente messi
in vendita, al fine di confermare la locazione a favore degli
aventi titolo.
Gli obiettivi sopra richiamati e lintenzione, in particolare,
di assicurare la permanenza dellattuale composizione sociale,
mettono quindi in evidenza la volontà, da parte dellAmministrazione,
di contrastare i possibili fenomeni di espulsione derivanti da
unattuazione del Piano di Recupero esclusivamente incentrata
su una logica immobiliare. A tal fine, oltre alle azioni richiamate,
è stato ritenuto opportuno introdurre, come più
avanti specificato, un vincolo di convenzionamento con la Città
per lattuazione del Piano di Recupero, da parte dei proponenti
gli interventi che eccedano le manutenzioni e le attività
meramente conservative. Tale modalità procedurale è
apparsa infatti adeguata al fine di esercitare un efficace controllo
sulle operazioni di recupero che saranno progressivamente avviate,
nonché sulle ricadute sociali ad esse conseguenti.
Sulla base della verifica della sostenibilità tecnica ed
economica degli indirizzi di intervento indicati dal Piano e della
eventuale proposta di soluzioni alternative, la convenzione dovrà
contenere anche specifica indicazione delle tutele assicurate
ai residenti, esplicitando modi, forme e condizioni del loro coinvolgimento.
Nei termini prescritti dallart. 40, comma 1, della L.U.R.
n. 56/1977 sono pervenute n. 11 osservazioni, allegate al presente
provvedimento (all. da 5 a 15 - nn. ),
alle quali si è controdedotto con il documento allegato
(all. 16 - n. ).
Successivamente allapprovazione del presente provvedimento
in Giunta Comunale (21 marzo 2005), sono pervenute al Settore
Procedure Amm.ve Urbanistiche ulteriori due osservazioni. La prima,
presentata al Protocollo Generale della Città nei termini
previsti, ossia il 18 marzo, da parte delle signore Dos Santos
Thereza e Janet Carmen (all. 17 n. )
concernente lo stabile di via Nizza 13, non è però
controdeducibile, poiché non attiene al contenuto tipico
del Piano di Recupero, ma è relativa ad una generica esposizione
della situazione di degrado dello stabile medesimo ed alle cattive
abitudini degli inquilini. La seconda osservazione, presentata
dai signori Russo, Carbone ed altri (all. 18 - n. ),
relativo allo stabile di via Saluzzo 12, è stata presentata
fuori termine, in data 21 marzo 2005, e, pertanto, non può
essere controdedotta.
Con nota del 15 dicembre 2004 è stato richiesto alla competente
Circoscrizione n. 8 il prescritto parere a norma dellart.
43 del Regolamento del Decentramento. Con deliberazione del 19
gennaio 2005 (mecc. 2005 00243/091) (all. 3 - n. ), la Circoscrizione
ha espresso parere favorevole richiedendo, però, lesecuzione
degli interventi in un tempo più contenuto. A tale richiesta
si risponde che il termine massimo di attuazione del Piano di
Recupero è fissato in dieci anni, in osservanza dellart.
16 della Legge n. 1150/1942. Ciò non esclude che la realizzazione
degli interventi previsti non possa avvenire prima della scadenza
di tale termine massimo.
Con nota del 18 gennaio 2005 è stato richiesto alla Commissione
Regionale Beni Culturali e Ambientali della Regione Piemonte,
ai sensi dellart. 40, comma 8, della L.U.R. n. 56/1977,
di formulare il proprio parere, peraltro vincolante. Con nota
del 24 febbraio 2005 (all. 4 - n. ),
la Commissione Regionale ha espresso parere favorevole, con alcune
prescrizioni da osservare in sede di rilascio dei permessi di
costruire durante la fase di attuazione dei Piani di Recupero.
Per quanto concerne lattuazione dei Piani di Recupero, a
norma dellart. 28 Legge 457/1978, vi possono provvedere,
in primo luogo, i proprietari delle Unità Minime dIntervento,
da soli o riuniti in consorzio, previa adesione ad apposita convenzione
che disciplini i tempi e le modalità degli interventi previsti.
Vi possono provvedere anche le imprese di costruzione o le cooperative
edilizie cui i proprietari abbiano conferito mandato per lesecuzione
delle opere; i condomini o loro consorzi.
Inoltre, per quanto riguarda le parti interne delle singole unità
immobiliari è sempre ammesso lintervento diretto
dei proprietari per interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria
che non contrastino con il Piano di Recupero o ne compromettano
lattuazione.
Il termine per ladesione alla convenzione suddetta da parte
dei proprietari è fissato in due anni; in mancanza il Comune,
direttamente o tramite ATC o altre forme previste dalla legislazione,
previa diffida ai proprietari, valuterà lopportunità,
tenuto conto dei criteri ed indirizzi di protezione sociale sopra
richiamati, di provvedere allesecuzione delle opere previste
dal Piano di Recupero, mediante occupazione temporanea, con diritto
di rivalsa delle spese sostenute nei confronti dei proprietari
medesimi, o tramite procedimento despropriazione.
La durata del Piano di Recupero è fissata in 10 anni a
partire dallapprovazione del presente provvedimento, in
applicazione della norma di cui allart. 16 della Legge n.
1150/1942.
Tutto ciò premesso,
Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti
Locali, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267, nel quale,
fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti nella
competenza dei Consigli Comunali;
Vista la Legge Regionale n. 56/77 e s.m.i.;
Visto il Piano Regolatore Generale, approvato con deliberazione
della G.R. n. 3-45091 del 21 aprile 1995 pubblicata sul B.U.R.
n. 21 del 24 maggio 1995;
Visto il parere favorevole, formulato ai sensi dellart.
43 del Regolamento del Decentramento, dalla competente Circoscrizione
Amm.va n. 8 con deliberazione del 20 gennaio 2005;
Visto il parere favorevole della Commissione Regionale Beni Culturali
e Ambientali della Regione Piemonte del 10 marzo 2005;
Dato atto che i pareri di cui all'art. 49 del suddetto Testo Unico
sono:
favorevole sulla regolarità tecnica;
favorevole sulla regolarità contabile;
Con voti unanimi, espressi in forma palese;
per i motivi esposti nella parte narrativa, che qui integralmente
si richiamano:
1) di prendere atto che, nei termini previsti, sono pervenute
n. 11 osservazioni in merito al Piano di Recupero "San Salvario",
(all. da 5 a 15) e di approvare le relative controdeduzioni (all.
16);
2) di approvare il Piano di Recupero, che si articola in due lotti:
il lotto 1, concernente lisolato compreso tra via Nizza,
via S. Pio V, via Saluzzo e via Galliari; il lotto 2, concernente
lisolato compreso tra via Nizza, via Galliari, via Saluzzo
e via Berthollet, ai sensi e per gli effetti della Legge n. 457/1978,
della Legge Urbanistica Nazionale n. 1150/1942 e della Legge Urbanistica
Regionale n. 56/1977. La durata del presente Piano di Recupero
è fissata in 10 anni dalla sua approvazione definitiva.
Il termine per lattuazione da parte dei proprietari,
con le modalità descritte in narrativa, è fissato
in due anni, al termine del quale, constatata linerzia dei
medesimi, il Comune, previa diffida ai proprietari, potrà
valutare lopportunità di provvedere allesecuzione
delle opere previste dal Piano di Recupero, anche mediante occupazione
temporanea, con diritto di rivalsa delle spese sostenute nei confronti
dei proprietari medesimi;
3) di approvare gli allegati denominati "5.0. Norme di attuazione
testo coordinato" (all. 1 e 2 - nn. ), per ciascun
lotto, che sostituiscono i corrispondenti allegati per ciascuno
dei lotti;
4) di dichiarare, attesa l'urgenza, in conformità del distinto
voto palese ed unanime, il presente provvedimento immediatamente
eseguibile ai sensi dell'art. 134, 4° comma, del Testo Unico
approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267.