Divisione Urbanistica ed Edilizia Privata
Settore Procedure Amm.ve Urbanistiche

n. ord. 19
2005 01587/009

CITTÀ DI TORINO

DELIBERAZIONE DEL CONSIGLIO COMUNALE 30 GENNAIO 2006

(proposta dalla G.C. 15 marzo 2005)

Testo coordinato ai sensi dell'art. 44 comma 2 del Regolamento del Consiglio Comunale

OGGETTO: VARIANTE PARZIALE N. 117 AL P.R.G. AI SENSI DELL'ART. 17 COMMA 7 DELLA L.R. 56/77 E S.M.I.: MODIFICA DELLE MODALITA' DI INTERVENTO IN AREA NORMATIVA TE (AREE E COMPLESSI DI EDIFICI A DESTINAZIONE TERZIARIA). ADOZIONE.

   Proposta dell'Assessore Viano.

   Nel Piano Regolatore Generale della Città di Torino le aree o i complessi di edifici a destinazione terziaria compresi in "area normativa TE", pari a 138 aree per complessivi mq. 630.000 circa di superficie fondiaria, costituiscono una parte degli immobili disciplinati dal Piano negli usi consolidati (complessivamente 38 milioni di mq. di cui 10,5 ad uso produttivo, 26,7 mq. ad uso prevalentemente residenziale).

Si tratta di immobili posti prevalentemente in aree centrali e corrispondenti nella grande maggioranza a strutture esistenti al momento della formazione del Piano: sedi di banche, assicurazioni e uffici direzionali privati ma anche pubblici.

I pochi casi di lotti ancora non edificati o comunque con usi in atto non terziari corrispondono ad aree comprese in Piani particolareggiati in itinere negli anni di formazione del P.R.G. (via Botticelli e corso Tazzoli) ovvero a scelte specifiche di riconversione e valorizzazione di immobili di proprietà comunali (ex CEAT di corso Regio Parco). Al momento della formazione del nuovo Piano l’opinione prevalente, che stava alla base delle scelte fatte, era da un lato che le attività terziarie in atto costituissero in genere situazioni ormai consolidate, e dall’altro che il terziario (in particolare quello "superiore" a carattere direzionale) costituisse comunque un attività "ricca", in grado di sostenere alti costi insediativi e con prospettiva di crescita.

Era, inoltre, ancora forte l’impressione suscitata dalle modifiche urbanistico-edilizie avvenute negli anni precedenti quando interi isolati e palazzi storici nelle aree centrali erano stati trasformati in sedi direzionali e uffici, con l’espulsione progressiva della residenza.

Le norme del nuovo Piano sono state elaborate a partire da questi presupposti, da un lato per regolare le possibilità di crescita ulteriore delle attività terziarie, con la richiesta di dotazione di standard pieni in caso di interventi edilizi che eccedessero il restauro e risanamento conservativo, e dall’altro per consentire il riuso in senso residenziale degli immobili con destinazione terziaria, per recuperare in qualche misura l’erosione del passato.

L’obiettivo del Piano era, infatti, favorire la ripolarizzazione delle attività terziario-direzionali verso la nuova centralità costituita dalla Spina Centrale, in alternativa al Centro Storico per il quale si auspicava il recupero in senso residenziale.

Sul finire degli anni '90, a distanza di pochi anni dall’approvazione del nuovo Piano Regolatore, la situazione andava modificandosi: in particolare le attività terziarie presenti risultarono meno "consolidate" del previsto e si rese necessario consentire la trasformazione di questi immobili (alcuni di indubbio valore anche sotto il profilo storico-documentario) verso usi di tipo ricettivo, tutelando, al contempo, la presenza delle attività commerciali già esistenti al Piano terra degli edifici terziari, in particolare lungo vie e percorsi commerciali del centro.

   In tal senso volgevano le modifiche ai disposti che regolano gli interventi nell’area normativa TE apportate dalla variante al P.R.G. n. 37 (la cosidetta "variante normativa") approvata nel marzo del 2002.

   Con lo stesso provvedimento venne anche modificato il testo iniziale che consentiva il cambio d’uso a favore della residenza, con una riformulazione "tecnica" più stringata che ammette sempre l’uso residenziale, ferme restando, però, le modalità di intervento dell’area TE (nel presupposto implicito, quindi, che l’uso residenziale costituisse un "accessorio" dell'attività principale di natura terziaria).

   Alla luce della evoluzione di questi ultimi anni e delle applicazioni concrete derivate dalla citata disposizione normativa, sono emersi i limiti di questa formulazione che richiede un urgente intervento correttivo.

   Va precisato, innanzitutto, che i presupposti sopra descritti, da cui muoveva il P.R.G., sono oggi superati: attualmente il terziario non è più in grado di "espellere" la residenza.

La situazione economica è tale per cui non esiste quasi domanda di spazi per uffici (oltre tutto con condizioni insediative più onerose) e conseguentemente la tendenza è quella di cogliere l’occasione di un mercato residenziale ancora attivo per realizzare abitazioni piuttosto che uffici. Tale fenomeno non riguarda solo le aree centrali, dove avrebbe ancora un senso secondo il disegno originale del Piano, ma anche le aree periferiche e i contesti a carattere produttivo, certamente non idonei, nei quali l’uso residenziale potrebbe essere ammesso solamente come complementare e accessorio ad un insediamento di attività terziarie o di servizio alle imprese.

Ciò premesso si rende necessario modificare la norma relativa alle aree TE nel senso di consentire in esse solo un parziale uso residenziale a condizione che venga comunque mantenuto e garantito l’uso prevalente (almeno superiore al 50% della S.L.P.) dell'attività terziaria principale.

   Ferma restando questa prevalenza, si ritiene inoltre opportuno ammettere ai piani bassi degli edifici con destinazione TE, l’insediamento di nuove attività commerciali e di artigianato di servizio alle persone e imprese, che possono utilmente integrare ed arricchire l’offerta di funzioni urbane connesse a questa categoria di aree normative, interessate, in questa fase, da significative trasformazioni funzionali, mentre nel P.R.G. vigente la possibilità è limitata al mantenimento delle destinazioni commerciali in atto alla data di approvazione del Piano stesso.

Tutto ciò premesso, l’Amministrazione ritiene di adottare le seguenti modifiche al testo delle Norme Urbanistico Edilizie di Attuazione del P.R.G:

-   all’art. 8 punto 13 Area TE, comma 54, eliminare gli ultimi due capoversi e, dopo le parole "turistico-ricettive (v. art. 3 punto 2A)", aggiungere le seguenti:

"e le attività commerciali al dettaglio, attività di ristorazione e pubblici esercizi e artigianato di servizio (di cui all'art. 3 punti 4A1a, 4A1b1, 4A2, 4A3), ai piani interrato, terreno, ammezzato e primo, ferma restando la prevalenza sull’intero fabbricato della destinazione terziaria.

All'interno della Zona urbana centrale storica è sempre ammesso l'uso residenziale; all'esterno della stessa tale uso è ammesso purchè non in quota prevalente."

Il presente provvedimento ha rilevanza esclusivamente comunale, non presenta incompatibilità con i piani sovracomunali vigenti e costituisce variante parziale al P.R.G. vigente ai sensi dell'art. 17, comma 7 della Legge Urbanistica Regionale.

Il presente provvedimento non comporta decremento della dotazione di servizi pubblici. Si specifica che per quanto attiene alla quantità globale di servizi, per effetto di tutte le Varianti parziali del P.R.G. vigente adottate e approvate successivamente alla data di approvazione del P.R.G., compreso il provvedimento in oggetto, non si producono gli effetti di cui al 4° comma dell'art. 17 della L.R. 56/77 e s.m.i..

Il provvedimento risulta altresì coerente con il Piano di zonizzazione acustica avviato dalla Giunta Comunale con deliberazione del 26 novembre 2002 (mecc. 2002 10032/021), così come risulta dal parere espresso dal Settore Ambiente e Territorio prot. n. 1728/05 del 4 febbraio 2005, che si allega.

Si specifica, inoltre che, per quanto attiene la quantità globale dei servizi, per effetto di tutte le varianti parziali al P.R.G. vigente, adottate e approvate successivamente alla data di approvazione del P.R.G., compreso il presente provvedimento, non sono stati superati i limiti di cui alle lettere b) e c) del comma 4 dell'articolo 17 della Legge Urbanistica Regionale.

   La presente deliberazione è stata trasmessa ai sensi degli art. 43-44 del regolamento sul decentramento a tutte le Circoscrizioni per l’acquisizione del relativo parere.

Le Circoscrizioni n. 1, 5, 6, 7, 8 e 9 hanno espresso parere favorevole con rispettive deliberazioni di Consiglio Circoscrizionale che si allegano (all. n. 2-7 - n.                                                  ).
Le Circoscrizioni n. 2, 4, e 10 non si sono espresse nei termini previsti.
La Circoscrizione n. 3, nella seduta del 3 maggio 2005, ha espresso parere negativo alla proposta di variante in oggetto (all. 8 - n. ) in quanto, pur concordando sull’analisi della situazione di crisi del settore terziario riportata nella narrativa della deliberazione, ritiene che la variante proposta, anziché sviluppare politiche tese a favorire la ripresa della suddetta attività, consenta, nelle aree normative TE un ulteriore incremento di edilizia residenziale. Inoltre l’ulteriore modifica apportata al testo normativo, inerente la possibilità di realizzare, all’interno di suddette aree, strutture commerciali con superficie di vendita fino a mq. 1800, risulta altrettanto in controtendenza, in quanto anche gli stessi ipermercati e supermercati che hanno contribuito alla chiusura di numerose attività commerciali al dettaglio, risentono ora della crisi che sta interessando il settore.

A tale proposta si controdeduce che:
la proposta di variante è finalizzata a salvaguardare l’intento del P.R.G. di destinare prioritariamente gli ambiti ricompresi nelle aree normative TE ad ospitare attività terziaria, contemperandolo con l’esigenza ormai universalmente riconosciuta di superare la segmentazione monofunxionale del territorio urbanizzato (lo zooning), assicurando una buona integrazione funzionale a tutte le aree urbane, attraverso la compresenza di attività economiche terziarie e di residenzialità, tipiche della città storicamente consolidatasi.

Da qui l’esigenza di rendere esplicito il criterio della prevalenza degli usi terziari, ma anche la necessità di evitare nuove impostazioni più vincolistiche che irrigidirebbero il quadro normativo, rendendo più complicato l’innesco di interventi di riuso/riqualificazione.

Va evidenziato, peraltro, come tale intervento normativo si colloca in un quadro di grande debolezza della domanda finale di usi terziari, che è necessario quanto più possibile sostenere, cercando di meglio corrispondere alle esigenze che segnalano i nuovi modi di organizzazione degli insediamenti terziari nei tessuti urbani.

La variante propone inoltre un’apertura per quanto riguarda gli usi diversi da quello terziario prevalente, anche al commerciale e/o artigianale di servizio, per quanto limitato ai piani interrato, terreno, ammezzato e primo, a differenza delle norme vigenti che ammettono tale uso solo per gli esercizi commerciali in atto alla data di approvazione del P.R.G. vigente.

   La possibilità di insediare attività commerciali fino a 1.800 mq. di superficie di vendita, peraltro, discende dal riconoscimento delle soglie dimensionali quali definite nell’art. 3 delle NUEA (a loro volta imposte dalla normativa regionale), che riconosce tale soglia come limite immediatamente superiore a quello degli esercizi di vicinato (250 mq.).

Tutto ciò premesso,

LA GIUNTA COMUNALE

Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti Locali, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267, nel quale, fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti nella competenza dei Consigli Comunali;
Visto il P.R.G., approvato con deliberazione della Giunta Regionale n. 3-45091 del 21 aprile 1995;
Vista la Legge Regionale 5 dicembre 1977, n. 56 e s.m.i.;
Dato atto che i pareri di cui all'art. 49 del suddetto Testo Unico sono:
favorevole sulla regolarità tecnica;
   Con voti unanimi, espressi in forma palese;

PROPONE AL CONSIGLIO COMUNALE

per i motivi espressi in premessa che qui integralmente si richiamano:
1) di adottare, ai sensi dell'art. 17, comma 7 della L.U.R. la variante parziale n. 117 al vigente Piano Regolatore Generale di Torino, concernente le modifiche descritte in narrativa e più in dettaglio nell’elaborato che è parte integrante e sostanziale del presente provvedimento (all. 1 - n.               ).
   Viene dato atto che non è richiesto il parere di regolarità contabile, in quanto il presente atto non comporta effetti diretti o indiretti sul bilancio;
2) di dichiarare attesa l’urgenza, in conformità del distinto voto palese ed unanime, il presente provvedimento immediatamente eseguibile ai sensi dell’art. 134, 4° comma, del Testo Unico, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267.

Sono stati inoltre approvati i seguenti emendamenti all'allegato 1 - "Variante":

A pagina 4, il punto a): "- all’articolo 8 punto 13 Area TE, comma 54, eliminare gli ultimi due capoversi e sostituirli con il seguente:

"Fatta salva la prevalenza delle destinazioni di cui ai capoversi precedenti, sono inoltre ammessi gli usi residenziali (v. art. 3 punto 1A) e, limitatamente ai piani interrato, terreno, ammezzato e primo, attività commerciali al dettaglio, attività di ristorazione e pubblici esercizi e artigianato di servizio (di cui all'art. 3 punti 4A1a, 4A1b1, 4A2, 4 A3)."", è sostituito dal seguente:

Articolo 8, punto 13, comma 54, il testo: "Fatta salva la prevalenza delle destinazioni di cui ai capoversi precedenti, sono inoltre ammessi gli usi residenziali (v. art. 3 punto 1A) e, limitatamente ai piani interrato, terreno, ammezzato e primo, attività commerciali al dettaglio, attività di ristorazione e pubblici esercizi e artigianato di servizio (di cui all'art. 3 punti 4A1a, 4A1b1, 4A2, 4A3)."", è soppresso.

Articolo 8, punto 13, comma 54, dopo le parole ""turistico-ricettive (v. art. 3 punto 2°)", aggiungere il seguente testo:

"e le attività commerciali al dettaglio, attività di ristorazione e pubblici esercizi e artigianato di servizio (di cui all'art. 3 punti 4A1a, 4A1b1, 4A2, 4 A3), ai piani interrato, terreno, ammezzato e primo, ferma restando la prevalenza sull’intero fabbricato della destinazione terziaria.

All'interno della Zona urbana centrale storica è sempre ammesso l'uso residenziale; all'esterno della stessa tale uso è ammesso purchè non in quota prevalente."".