Divisione Urbanistica ed Edilizia Privata
Settore Procedure Amm.ve Urbanistiche
n. ord. 94
2005 01191/009
OGGETTO: VARIANTE N. 118 AL P.R.G. AI SENSI DELL'ART. 17, COMMA 7 DELLA L.U.R. ISOLATO SAN BARTOLOMEO COMPRESO TRA LA PIAZZA CARLO EMANUELE II E LE VIE S. CROCE, S. MASSIMO E MARIA VITTORIA. ADOZIONE.
Proposta dell'Assessore Viano.
Il presente provvedimento riguarda lisolato di "San
Bartolomeo" ubicato nella Circoscrizione Amministrativa I,
Centro - Crocetta compreso tra la Piazza Carlo Emanuele II e le
Vie S. Croce, S. Massimo e Maria Vittoria.
In particolare ledificio in discussione, che conserva un
impianto risalente al XVII secolo, fu realizzato per ospitare
il cosiddetto "Albergo di Virtù" ma, nel corso
dei secoli, limpianto originario e le destinazioni duso
furono più volte modificati.
Nel 1822 tale isolato risultava completato, con una distribuzione
di fabbricato a "C", ossia con il fronte principale
prospettante la piazza e quelli laterali distribuiti sulle vie
San Massimo e Santa Croce.
Nel 1843 intervennero varie opere di sopraelevazione; nel 1902
ledificio venne ceduto al sig. Augusto Segre. Successivi
interventi edilizi modificarono gli spazi interni.
Durante la seconda guerra mondiale la porzione posta all'angolo
tra le vie Maria Vittoria e San Massimo fu gravemente danneggiata
dai bombardamenti ed in seguito ricostruita.
Gli immobili furono acquisiti dalla Città nel 1979 al fine
di dare attuazione a interventi di ristrutturazione inseriti nel
primo Piano di Recupero e la gestione venne affidata allIstituto
Autonomo Case Popolari (I.A.C.P.).
Nel 1982 vennero effettuati lavori di consolidamento statico,
risanamento e restauro conservativo che, per le discutibili
soluzioni tecniche adottate, aggravarono lo stato conservativo
dell'immobile con la conseguenza che si resero, a più riprese,
necessari interventi di sgombero dei residenti di parte dell'edificio.
Con il 1991 si dovette prendere atto, a seguito di perizia tecnica,
del disfacimento dei maschi murari di facciata al piano terreno,
con un conseguente ulteriore degrado della situazione statica,
che portò, nel 1999, a sgomberare anche i locali commerciali
ubicati al piano terreno.
A seguito di tali accadimenti e considerata la grave situazione
complessiva dellisolato, con deliberazione della Giunta
Comunale in data 13 maggio 2003, la Civica Amministrazione aveva
inteso avviare un programma di recupero mediante un mix funzionale
di alloggi popolari e ad uso universitario unitamente ad attività
commerciali, attingendo a consistenti risorse finanziarie pubbliche,
peraltro non del tutto già disponibili.
Recentemente, tuttavia, da parte di qualificati operatori privati
è stato manifestato alla Città linteresse
ad acquisire e recuperare limmobile di Piazza Carlo Emanuele
II n. 15 per trasformarlo in un albergo di elevata qualità
e prestigio.
Tale ipotesi appare di particolare interesse per la Città
per il suo significato e valore economico generale offrendo lopportunità
di attrarre grandi investitori ed operatori internazionali. Inoltre
consentirebbe di veder recuperato e valorizzato ledificio
con lutilizzo di risorse interamente private per una destinazione
duso coerente con le caratteristiche architettoniche e urbanistiche
dellisolato e con quelle del contesto urbano in cui esso
è ubicato.
La realizzazione di un albergo di qualità assume infatti
particolare rilevanza per il rilancio turistico della Città
e la nuova vocazione ricettiva dell'area centrale che risulterebbe
valorizzata dalla complessiva riqualificazione di unarea
di pregio.
Peraltro le risorse finanziarie tratte dallalienazione,
aggiunte alle risorse già previste per la ristrutturazione,
saranno interamente reinvestite per lincremento e/o adeguamento
del patrimonio abitativo pubblico.
In tal senso opera la presente variante, precisando che luso
ricettivo sarebbe già compatibile con la destinazione residenziale
attuale, ma, intendendo procedere allalienazione dellimmobile,
si ritiene opportuno rendere vincolante la destinazione ricettiva
per evitare possibili futuri cambi duso a favore della residenza.
Qualora l'alienazione non potesse essere realizzata, si adotteranno
i provvedimenti necessari ad attuare il progetto preliminare già
approvato, finalizzato ad insediamenti di edilizia residenziale
pubblica e universitaria, e ad assicurare priorità di riassegnazione
degli alloggi così recuperati alle famiglie già
assegnatarie.
Il Piano Regolatore vigente destina ledificio ad Area Normativa
R4 - isolati o cellule edilizie residenziali compresi nella zona
urbana centrale storica, con destinazione residenziale (vedi estratto
planimetrico in scala 1:5000 dello stato attuale del P.R.G.).
Si tratta di un edificio appartenente al Gruppo 2) - Edifici di
rilevante interesse (comprendenti palazzi nobiliari, edifici residenziali
del 600 e 700, edifici per abitazioni collettive,
palazzine e ville con giardino, edifici residenziali in tessuto
medioevale con successive riplasmazioni e adattamenti). Presenta
fronti caratterizzanti ambienti urbani, androni collegati con
cortili e giardini privati e spazi di cortile e giardino privato
improntati ad un disegno architettonico di prestigio. Gli interventi
ammessi sono riportati nella "Tabella dei tipi dintervento
- Art. 10", e riferiti alle quattro "parti" in
cui sono stati contraddistinti gli edifici (esterno degli edifici
su spazi pubblici - sistema distributivo - cortili, giardini privati
e fronti degli edifici verso tali spazi - interno dei corpi di
fabbrica) e alle relative qualità riconosciute e indicate
in cartografia.
Secondo le definizioni dellallegato A delle N.U.E.A., gli
interventi ammessi nelle quattro "parti" arrivano fino
al restauro conservativo, fatta eccezione sullesterno delledificio
su spazi pubblici dove possono arrivare fino al risanamento conservativo.
Al fine di dare attuazione agli obiettivi e agli indirizzi dellAmministrazione
sopra richiamati per gli immobili in parola si rende necessario
procedere alla variazione del Piano Regolatore sia a riguardo
delle destinazioni duso che a riguardo degli interventi
ammessi.
Infatti i limiti dintervento sopra indicati a tutela degli
organismi edilizi ricadenti nellarea centrale storica si
intendono riferiti a cellule edilizie che conservano ancora caratteri
originari propri.
Nel caso delledificio di piazza Carlo Emanuele II, come
sopra detto, loriginario organismo edilizio ha subito nel
tempo tante e tali alterazioni allimpianto architettonico
originario, anche a seguito dellultimo evento bellico, che
i tipi di intervento determinati dalla tabella di cui allarticolo
10 N.U.E.A. appaiono, in questo caso, molto limitativi e per certi
versi incongrui.
Pertanto, in relazione a quanto sopra, fermo restando il preventivo
parere favorevole della competente Soprintendenza, è auspicabile
che il progetto tenga conto delle riplasmazioni subite dalledificio
e possa eventualmente ridefinire parti architettoniche in coerenza
con limpianto storicamente consolidato, anche tramite interventi
di demolizione e ricostruzione.
Riconosciuto che sussistono elementi oggettivi di valutazione
che consentono di identificare che interventi ammissibili al fine
di attuare un completo e definitivo recupero dellintero
isolato, salvaguardando, nel contempo, limmagine urbana
consolidata, per gli immobili oggetto del presente provvedimento
si è ipotizzata una variazione urbanistica volta ad introdurre
una specifica disciplina urbanistico-edilizia relativa allisolato
in questione.
Considerato il preminente interesse pubblico alla salvaguardia
dellimmagine urbana dellisolato e del suo inserimento
nel contesto storico, il titolo abilitativo viene subordinato
alla sottoscrizione di apposita convenzione - o di atto unilaterale
- ai sensi dellart. 49, comma 5 della Legge Urbanistica
Regionale.
La disciplina a cui si propone di ricondurre gli immobili di Piazza
Carlina è, in particolare, quella delle Aree da Trasformare
nella Zona Urbana Centrale Storica per le quali si prevedono,
nella generalità, interventi di riqualificazione dellambiente
storico attraverso la demolizione di edifici, la costruzione di
nuovi edifici, la riplasmazione e il riuso degli edifici esistenti.
In tali aree i parametri di trasformazione urbanistici ed edilizi
e le destinazioni duso sono descritti nel dettaglio dalle
schede normative del fascicolo II delle Norme Urbanistico Edilizie
di Attuazione.
Lassoggettamento alla disciplina delle Aree da Trasformare
nella Zona Urbana Centrale Storica comporta, inoltre, che gli
interventi previsti siano sottoposti al parere vincolante della
Commissione Regionale per i Beni Culturali e Ambientali di cui
allarticolo 91 bis della L.U.R..
Tutto ciò premesso, ritenuto che lattuazione degli
interventi costituisce pubblica utilità, si propone di
avviare una variante urbanistica ai sensi dellarticolo 17,
comma 7 della L.U.R. che prevede:
a) il cambiamento di destinazione urbanistica degli immobili compresi
tra Piazza Carlo Emanuele II e le Vie S. Croce, S. Massimo e Maria
Vittoria da Area R4 - Isolati o cellule edilizie residenziali
compresi nella Zona Urbana Centrale Storica ad Area AT - Aree
da trasformare comprese nella Zona Urbana Centrale Storica in
cui sono consentiti gli interventi e le destinazioni duso
descritte nellart. 10 delle Norme Urbanistico Edilizie di
Attuazione e nellapposita scheda;
b) linserimento nel fascicolo II delle Norme Urbanistico
Edilizie di Attuazione del P.R.G. della Scheda n. 31, sotto riportata,
relativa allarea da trasformare nella Zona Urbana Centrale
Storica denominata: Ex Albergo di Virtù - Isolato compreso
tra la Piazza Carlo Emanuele II e le Vie S. Croce, S. Massimo
e Maria Vittoria.
"31. Ex- Albergo di virtù (Isolato compreso tra la
Piazza Carlo Emanuele II e le Vie Santa Croce, San Massimo e Maria
Vittoria).
Lisolato che ha un impianto risalente al XVII secolo fu
realizzato per ospitare lAlbergo di virtù. Da allora
gli immobili hanno subito numerosi interventi edilizi e rimaneggiamenti
che ne hanno alterato e modificato in modo sostanziale limpianto
originario.
Le modifiche più radicali sono state effettuate a seguito
dei bombardamenti della seconda guerra mondiale che hanno comportato
la ricostruzione degli edifici compresi tra Via Maria Vittoria
e Via San Massimo. Successivi lavori negli anni 80 hanno
provocato gravi cedimenti statici di carattere strutturale tali
da rendere attualmente inagibile parte dello stabile.
Si prevede di attuare un completo e definitivo recupero dellintero
isolato, salvaguardando nel contempo limmagine urbana consolidata.
La destinazione è ricettiva.
Entro il limite del 25% della S.L.P. esistente o in progetto,
sono ammesse attività complementari e accessorie funzionali
allattività principale quali residenza custode e/o
titolare, uffici e commercio al dettaglio. In tale quota sono
sempre ammessi i pubblici esercizi.
La facciata su Piazza Carlo Emanuele II è assoggettata
ad interventi conservativi e deve essere mantenuta con lattuale
aspetto; non può pertanto essere modificata sotto il profilo
architettonico e altimetrico. Devono, inoltre, essere salvaguardati
il porticato del cortile e l'androne principale.
Per le restanti parti dellimmobile, previo parere favorevole
della competente Soprintendenza per i Beni Architettonici e del
Paesaggio, i tipi di intervento ammessi possono arrivare fino
alla demolizione e ricostruzione, a condizione che vengano effettuate
approfondite analisi storiche e strutturali volte a documentare
le modificazioni dellimpianto originario sia sotto il profilo
architettonico che sotto il profilo strutturale.
Le altezze delle fronti su via, anche a seguito di interventi
di ricostruzione, devono rispettare le prescrizioni del Regolamento
Edilizio e i disposti delle Norme Urbanistico edilizie di Attuazione
del P.R.G. che disciplinano le altezze. Leventuale demolizione
degli edifici esistenti, o di loro parti, e la loro contestuale
ricostruzione deve avvenire nel rispetto dei fili stradali esistenti.
Laltezza massima è di m. 18 e comunque non superiore
alla maggiore altezza degli edifici adiacenti in cortina con uno
spessore di manica massimo di m. 14. È ammesso il completamento
con aumento di SLP delle sole maniche laterali lungo le Vie Maria
Vittoria e Santa Croce con coperture e pendenze tradizionali da
raccordarsi con i piani di gronda e le coperture esistenti.
È ammessa la copertura del cortile a condizione che i materiali
usati garantiscano un buon soleggiamento delle aree sottostanti
e delle facciate laterali.
È ammessa, altresì, la realizzazione di parcheggi
interrati anche ai fini della verifica, per le eventuali nuove
volumetrie, della dotazione prevista dallart. 41 sexies
della Legge 1150/1942 come modificato dalla Legge 122/1989.
Gli interventi nellisolato si attuano tramite permesso di
costruire convenzionato che subordina il rilascio dei titoli abilitativi
alla stipula di apposita convenzione o di atto unilaterale dobbligo";
c) il conseguente inserimento dellarea da trasformare n.
31 nellelenco delle aree del fascicolo II delle Norme Urbanistico
Edilizie di Attuazione del P.R.G. - schede normative;
d) linserimento allarticolo 10, comma 37, dellarea
da trasformare n. 31 tra quelle da attuarsi con permesso di costruire
convenzionato ai sensi dellarticolo 49, quinto comma della
L.U.R.;
e) la modificazione della tavola 1 - Azzonamento alla scala 1:5.000
da edifici del tessuto consolidato destinati ad Area R4 ad Area
da trasformare nella Zona Urbana Centrale Storica;
f) la modificazione della tavola 3 - Zona Urbana Centrale Storica
-Tipi di intervento alla scala 1:1.000 da edifici di rilevante
interesse con fronti caratterizzanti ambienti urbani ad area da
trasformare n. 31.
Il presente provvedimento ha rilevanza esclusivamente comunale,
non presenta incompatibilità con i piani sovracomunali
vigenti e costituisce variante parziale al P.R.G. vigente ai sensi
dell'art. 17, comma 7 della Legge Urbanistica Regionale.
Il presente provvedimento non comporta decremento della dotazione
di servizi pubblici. Si specifica che per quanto attiene alla
quantità globale di servizi, per effetto di tutte le Varianti
parziali del P.R.G. vigente adottate e approvate successivamente
alla data di approvazione del P.R.G., compreso il provvedimento
in oggetto, non si producono gli effetti di cui al 4° comma
dell'art. 17 della L.R. 56/77 - e s.m.i..
Il presente provvedimento risulta altresì coerente con
il Piano di zonizzazione acustica predisposto dagli Uffici competenti
e avviato dalla Giunta Comunale con deliberazione del 26 novembre
2002 (mecc. 2002 10032/021), così come risulta dal parere
espresso dal Settore Ambiente e Territorio.
La presente deliberazione è stata trasmessa ai sensi degli
articoli 43 e 44 del regolamento sul decentramento alla Circoscrizione
n. 1 che con deliberazione Circoscrizionale ha espresso parere
favorevole e condizionato al recepimento delle seguenti integrazioni
e/o modifiche:
1) sia resa obbligatoria la realizzazione di un parcheggio interrato,
a servizio della struttura ricettiva (secondo gli standard di
piano) e se possibile vengano realizzati dei posti a rotazione;
2) sia esclusa la possibilità di copertura della corte,
con qualsiasi tipo di materiale, consentendo la chiusura con pareti
in vetro del porticato interno recuperando completamente la corte
nel suo disegno originario;
3) sia garantito il reimpiego, a favore dellEdilizia Residenziale
Pubblica degli importi derivanti dallalienazione dellimmobile,
e della mancata realizzazione delle opere di restauro e recupero
dello stesso, precisandone le modalità tempistiche.
Alle presenti osservazioni si controdeduce come segue:
1) nella scheda normativa al fine di ottemperare a disposizioni
di legge sovraordinate (la cosiddetta legge Tognoli) è
ammessa, la realizzazione di parcheggi interrati, anche ai fini
della verifica, per le eventuali nuove volumetrie, della dotazione
prevista dallarticolo 41 sexies della Legge 1150/1942 come
modificato dalla Legge 122/1989.
Tali dotazioni di parcheggi si riferiscono allobbligo di
reperire posti auto di carattere pertinenziale qualora si realizzino
nuovi volumi. Rimane in ogni caso lobbligo di reperire anche
la quota di aree per servizi pubblici, così come prevista
dal Piano, in rapporto alle nuove Superfici Lorde di Pavimento.
Si ritiene condivisibile losservazione e a tal fine si recepisce
pertanto la stessa apportando un emendamento alla scheda normativa
finalizzato a rendere esplicito tale obbligo.
In relazione a quanto sopra si rende necessario introdurre nella
scheda normativa, dopo il seguente capoverso "È ammessa,
altresì, la realizzazione di parcheggi interrati, anche
ai fini della verifica, per le eventuali nuove volumetrie, della
dotazione prevista dallarticolo 41 sexies della Legge 1150/1942
come modificato dalla Legge 122/1989.", la seguente
nuova frase:
"Qualora si realizzino nuove S.L.P., oltre ai parcheggi pertinenziali
sopra richiamati, afferenti alle nuove volumetrie, si devono reperire
aree per servizi pubblici in misura pari allottanta per
cento della S.L.P. in incremento di cui almeno il cinquanta per
cento da destinare a parcheggi. Ai sensi dellarticolo 10
comma 37 delle presenti norme in alternativa alla dismissione,
è ammessa la monetizzazione delle aree a servizi come previsto
allarticolo 6.";
2) per quanto riguarda la copertura della corte, fermo restando
che rimane imprescindibile il parere della competente Soprintendenza,
la Città ritiene tale eventualità ammissibile se
realizzata come prescritto nella scheda normativa. LAmministrazione,
valutate di volta in volta le caratteristiche degli immobili e
le particolari funzioni insediate ha già autorizzato nel
passato la copertura delle corti come nel caso dellospedale
Valdese di via Silvio Pellico 28 o come nel caso del Progetto
Preliminare delle Opere Pubbliche di Palazzo Siccardi di cui sarà
prossima ladozione della specifica variante in Accordo di
Programma finalizzata a dare coerenza agli interventi previsti
con lo strumento urbanistico generale;
3) per quanto riguarda lobbligo di reimpiego a favore dellEdilizia
Residenziale Pubblica degli importi derivanti dallalienazione
dellimmobile e dal mancato utilizzo di fondi per la ristrutturazione
dello stesso, va ribadito che la normativa vigente in materia
di Edilizia Residenziale Pubblica vincola alla stessa destinazione
il ricavato delle cessioni di patrimonio ERP, e che limmobile
in questione, in forza del finanziamento ERP utilizzato negli
anni 80 per la ristrutturazione, è da ricondurre
al patrimonio con vincolo di destinazione.
Tutto ciò premesso,
Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti
Locali, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267, nel quale,
fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti nella
competenza dei Consigli Comunali;
Visto il P.R.G., approvato con deliberazione della Giunta Regionale
n. 3-45091 del 21 aprile 1995;
Vista la Legge Regionale del 5 dicembre 1977 n. 56 e s.m.i.;
Visto il parere della Circoscrizione n. 1 (all. 2 - n.
);
Dato atto che i pareri di cui all'art. 49 del suddetto Testo Unico
sono:
favorevole sulla regolarità tecnica;
Con n. 13 voti favorevoli e n. 1 voto contrario dellAssessore
Ortolano, espressi in forma palese;
per i motivi espressi in premessa che qui integralmente si
richiamano:
1) di adottare, ai sensi dell'art. 17, comma 7 della L.U.R. la
variante n. 118 al vigente Piano Regolatore Generale di Torino,
concernente le modifiche descritte in narrativa e, in dettaglio,
il cambiamento di destinazione urbanistica degli immobili compresi
tra Piazza Carlo Emanuele II e le Vie S. Croce, S. Massimo e Maria
Vittoria da Area R4 - Isolati o cellule edilizie residenziali
compresi nella Zona Urbana Centrale Storica ad Area AT - Aree
da trasformare comprese nella Zona Urbana Centrale Storica in
cui sono consentiti gli interventi e le destinazioni duso
descritte nellart. 10 delle Norme Urbanistico Edilizie di
Attuazione e nellapposita scheda;
2) linserimento nel fascicolo II delle Norme Urbanistico
Edilizie di Attuazione del P.R.G. della Scheda n. 31, relativa
allarea da trasformare nella Zona Urbana Centrale Storica
denominata: Ex Albergo di Virtù - Isolato compreso tra
la Piazza Carlo Emanuele II e le Vie S. Croce, S. Massimo e Maria
Vittoria.
Così come risulta negli allegati, che costituiscono parte
integrante e sostanziale del presente provvedimento (all. 1 -
n. ).
Viene dato atto che non è richiesto il parere di regolarità
contabile, in quanto il presente atto non comporta effetti diretti
o indiretti sul Bilancio;
3) di dichiarare, attesa lurgenza, in conformità
del distinto voto espresso a maggioranza, il presente provvedimento
immediatamente eseguibile ai sensi dellart. 134, 4°
comma, del Testo Unico approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n.
267.
A pagina 6, al termine del sesto capoverso: "La facciata su piazza Carlo Emanuele II è assoggettata ad interventi conservativi e deve essere mantenuta con l'attuale aspetto; non può pertanto essere modificata sotto il profilo architettonico e altimetrico." aggiungere il seguente testo: "Devono, inoltre, essere salvaguardati il porticato del cortile e l'androne principale.".
A pagina 7, al termine del secondo capoverso: "E' ammessa, altresì, la realizzazione di parcheggi interrati, anche ai fini della verifica, per le eventuali nuove volumetrie, della dotazione prevista dall'art. 41 sexies della Legge 1150/1942 come modificato dalla Legge 122/1989." inserire il seguente testo:
" Qualora si realizzino nuove S.L.P., oltre ai parcheggi
pertinenziali sopra richiamati, afferenti alle nuove volumetrie,
si devono reperire aree per servizi pubblici in misura pari all'ottanta
per cento della S.L.P. in incremento di cui almeno il cinquanta
per cento da destinare a parcheggi. Ai sensi dell'articolo 10
comma 37 delle presenti norme in alternativa alla dismissione,
è ammessa la monetizzazione delle aree a servizi come previsto
all'articolo 6.".
Scheda 31, ventitreesimo foglio, al termine del secondo capoverso: "La facciata su piazza Carlo Emanuele II è assoggettata ad interventi conservativi e deve essere mantenuta con l'attuale aspetto; non può pertanto essere modificata sotto il profilo architettonico e altimetrico." aggiungere il seguente testo: "Devono, inoltre, essere salvaguardati il porticato del cortile e l'androne principale.".
Scheda 31, ventitreesimo foglio, al termine del settimo capoverso:
"E' ammessa, altresì, la realizzazione di parcheggi
interrati, anche ai fini della verifica, per le eventuali nuove
volumetrie, della dotazione prevista dall'art. 41 sexies della
Legge 1150/1942 come modificato dalla Legge 122/1989."
inserire il seguente testo:
" Qualora si realizzino nuove S.L.P., oltre ai parcheggi
pertinenziali sopra richiamati, afferenti alle nuove volumetrie,
si devono reperire aree per servizi pubblici in misura pari all'ottanta
per cento della S.L.P. in incremento di cui almeno il cinquanta
per cento da destinare a parcheggi. Ai sensi dell'articolo 10
comma 37 delle presenti norme in alternativa alla dismissione,
è ammessa la monetizzazione delle aree a servizi come previsto
all'articolo 6.".