Divisione Urbanistica ed Edilizia Privata
Settore Procedure Amm.ve Urbanistiche

n. ord. 94
2005 01191/009

CITTÀ  DI  TORINO

DELIBERAZIONE DEL CONSIGLIO COMUNALE 14 GIUGNO 2005
(proposta dalla G.C. 22 febbraio 2005)

Testo coordinato ai sensi dell'art. 44 comma 2 del Regolamento del Consiglio Comunale

OGGETTO: VARIANTE N. 118 AL P.R.G. AI SENSI DELL'ART. 17, COMMA 7 DELLA L.U.R. ISOLATO SAN BARTOLOMEO COMPRESO TRA LA PIAZZA CARLO EMANUELE II E LE VIE S. CROCE, S. MASSIMO E MARIA VITTORIA. ADOZIONE.

Proposta dell'Assessore Viano.

Il presente provvedimento riguarda l’isolato di "San Bartolomeo" ubicato nella Circoscrizione Amministrativa I, Centro - Crocetta compreso tra la Piazza Carlo Emanuele II e le Vie S. Croce, S. Massimo e Maria Vittoria.
In particolare l’edificio in discussione, che conserva un impianto risalente al XVII secolo, fu realizzato per ospitare il cosiddetto "Albergo di Virtù" ma, nel corso dei secoli, l’impianto originario e le destinazioni d’uso furono più volte modificati.
Nel 1822 tale isolato risultava completato, con una distribuzione di fabbricato a "C", ossia con il fronte principale prospettante la piazza e quelli laterali distribuiti sulle vie San Massimo e Santa Croce.
Nel 1843 intervennero varie opere di sopraelevazione; nel 1902 l’edificio venne ceduto al sig. Augusto Segre. Successivi interventi edilizi modificarono gli spazi interni.
Durante la seconda guerra mondiale la porzione posta all'angolo tra le vie Maria Vittoria e San Massimo fu gravemente danneggiata dai bombardamenti ed in seguito ricostruita.
Gli immobili furono acquisiti dalla Città nel 1979 al fine di dare attuazione a interventi di ristrutturazione inseriti nel primo Piano di Recupero e la gestione venne affidata all’Istituto Autonomo Case Popolari (I.A.C.P.).
Nel 1982 vennero effettuati lavori di consolidamento statico, risanamento e restauro conservativo che, per le discutibili soluzioni tecniche adottate, aggravarono lo stato conservativo dell'immobile con la conseguenza che si resero, a più riprese, necessari interventi di sgombero dei residenti di parte dell'edificio.
Con il 1991 si dovette prendere atto, a seguito di perizia tecnica, del disfacimento dei maschi murari di facciata al piano terreno, con un conseguente ulteriore degrado della situazione statica, che portò, nel 1999, a sgomberare anche i locali commerciali ubicati al piano terreno.
A seguito di tali accadimenti e considerata la grave situazione complessiva dell’isolato, con deliberazione della Giunta Comunale in data 13 maggio 2003, la Civica Amministrazione aveva inteso avviare un programma di recupero mediante un mix funzionale di alloggi popolari e ad uso universitario unitamente ad attività commerciali, attingendo a consistenti risorse finanziarie pubbliche, peraltro non del tutto già disponibili.
Recentemente, tuttavia, da parte di qualificati operatori privati è stato manifestato alla Città l’interesse ad acquisire e recuperare l’immobile di Piazza Carlo Emanuele II n. 15 per trasformarlo in un albergo di elevata qualità e prestigio.
Tale ipotesi appare di particolare interesse per la Città per il suo significato e valore economico generale offrendo l’opportunità di attrarre grandi investitori ed operatori internazionali. Inoltre consentirebbe di veder recuperato e valorizzato l’edificio con l’utilizzo di risorse interamente private per una destinazione d’uso coerente con le caratteristiche architettoniche e urbanistiche dell’isolato e con quelle del contesto urbano in cui esso è ubicato.
La realizzazione di un albergo di qualità assume infatti particolare rilevanza per il rilancio turistico della Città e la nuova vocazione ricettiva dell'area centrale che risulterebbe valorizzata dalla complessiva riqualificazione di un’area di pregio.
Peraltro le risorse finanziarie tratte dall’alienazione, aggiunte alle risorse già previste per la ristrutturazione, saranno interamente reinvestite per l’incremento e/o adeguamento del patrimonio abitativo pubblico.
In tal senso opera la presente variante, precisando che l’uso ricettivo sarebbe già compatibile con la destinazione residenziale attuale, ma, intendendo procedere all’alienazione dell’immobile, si ritiene opportuno rendere vincolante la destinazione ricettiva per evitare possibili futuri cambi d’uso a favore della residenza.
Qualora l'alienazione non potesse essere realizzata, si adotteranno i provvedimenti necessari ad attuare il progetto preliminare già approvato, finalizzato ad insediamenti di edilizia residenziale pubblica e universitaria, e ad assicurare priorità di riassegnazione degli alloggi così recuperati alle famiglie già assegnatarie.
Il Piano Regolatore vigente destina l’edificio ad Area Normativa R4 - isolati o cellule edilizie residenziali compresi nella zona urbana centrale storica, con destinazione residenziale (vedi estratto planimetrico in scala 1:5000 dello stato attuale del P.R.G.).
Si tratta di un edificio appartenente al Gruppo 2) - Edifici di rilevante interesse (comprendenti palazzi nobiliari, edifici residenziali del ’600 e ’700, edifici per abitazioni collettive, palazzine e ville con giardino, edifici residenziali in tessuto medioevale con successive riplasmazioni e adattamenti). Presenta fronti caratterizzanti ambienti urbani, androni collegati con cortili e giardini privati e spazi di cortile e giardino privato improntati ad un disegno architettonico di prestigio. Gli interventi ammessi sono riportati nella "Tabella dei tipi d’intervento - Art. 10", e riferiti alle quattro "parti" in cui sono stati contraddistinti gli edifici (esterno degli edifici su spazi pubblici - sistema distributivo - cortili, giardini privati e fronti degli edifici verso tali spazi - interno dei corpi di fabbrica) e alle relative qualità riconosciute e indicate in cartografia.
Secondo le definizioni dell’allegato A delle N.U.E.A., gli interventi ammessi nelle quattro "parti" arrivano fino al restauro conservativo, fatta eccezione sull’esterno dell’edificio su spazi pubblici dove possono arrivare fino al risanamento conservativo.
Al fine di dare attuazione agli obiettivi e agli indirizzi dell’Amministrazione sopra richiamati per gli immobili in parola si rende necessario procedere alla variazione del Piano Regolatore sia a riguardo delle destinazioni d’uso che a riguardo degli interventi ammessi.
Infatti i limiti d’intervento sopra indicati a tutela degli organismi edilizi ricadenti nell’area centrale storica si intendono riferiti a cellule edilizie che conservano ancora caratteri originari propri.
Nel caso dell’edificio di piazza Carlo Emanuele II, come sopra detto, l’originario organismo edilizio ha subito nel tempo tante e tali alterazioni all’impianto architettonico originario, anche a seguito dell’ultimo evento bellico, che i tipi di intervento determinati dalla tabella di cui all’articolo 10 N.U.E.A. appaiono, in questo caso, molto limitativi e per certi versi incongrui.
Pertanto, in relazione a quanto sopra, fermo restando il preventivo parere favorevole della competente Soprintendenza, è auspicabile che il progetto tenga conto delle riplasmazioni subite dall’edificio e possa eventualmente ridefinire parti architettoniche in coerenza con l’impianto storicamente consolidato, anche tramite interventi di demolizione e ricostruzione.
Riconosciuto che sussistono elementi oggettivi di valutazione che consentono di identificare che interventi ammissibili al fine di attuare un completo e definitivo recupero dell’intero isolato, salvaguardando, nel contempo, l’immagine urbana consolidata, per gli immobili oggetto del presente provvedimento si è ipotizzata una variazione urbanistica volta ad introdurre una specifica disciplina urbanistico-edilizia relativa all’isolato in questione.
Considerato il preminente interesse pubblico alla salvaguardia dell’immagine urbana dell’isolato e del suo inserimento nel contesto storico, il titolo abilitativo viene subordinato alla sottoscrizione di apposita convenzione - o di atto unilaterale - ai sensi dell’art. 49, comma 5 della Legge Urbanistica Regionale.
La disciplina a cui si propone di ricondurre gli immobili di Piazza Carlina è, in particolare, quella delle Aree da Trasformare nella Zona Urbana Centrale Storica per le quali si prevedono, nella generalità, interventi di riqualificazione dell’ambiente storico attraverso la demolizione di edifici, la costruzione di nuovi edifici, la riplasmazione e il riuso degli edifici esistenti.
In tali aree i parametri di trasformazione urbanistici ed edilizi e le destinazioni d’uso sono descritti nel dettaglio dalle schede normative del fascicolo II delle Norme Urbanistico Edilizie di Attuazione.
L’assoggettamento alla disciplina delle Aree da Trasformare nella Zona Urbana Centrale Storica comporta, inoltre, che gli interventi previsti siano sottoposti al parere vincolante della Commissione Regionale per i Beni Culturali e Ambientali di cui all’articolo 91 bis della L.U.R..
Tutto ciò premesso, ritenuto che l’attuazione degli interventi costituisce pubblica utilità, si propone di avviare una variante urbanistica ai sensi dell’articolo 17, comma 7 della L.U.R. che prevede:
a) il cambiamento di destinazione urbanistica degli immobili compresi tra Piazza Carlo Emanuele II e le Vie S. Croce, S. Massimo e Maria Vittoria da Area R4 - Isolati o cellule edilizie residenziali compresi nella Zona Urbana Centrale Storica ad Area AT - Aree da trasformare comprese nella Zona Urbana Centrale Storica in cui sono consentiti gli interventi e le destinazioni d’uso descritte nell’art. 10 delle Norme Urbanistico Edilizie di Attuazione e nell’apposita scheda;
b) l’inserimento nel fascicolo II delle Norme Urbanistico Edilizie di Attuazione del P.R.G. della Scheda n. 31, sotto riportata, relativa all’area da trasformare nella Zona Urbana Centrale Storica denominata: Ex Albergo di Virtù - Isolato compreso tra la Piazza Carlo Emanuele II e le Vie S. Croce, S. Massimo e Maria Vittoria.
"31. Ex- Albergo di virtù (Isolato compreso tra la Piazza Carlo Emanuele II e le Vie Santa Croce, San Massimo e Maria Vittoria).
L’isolato che ha un impianto risalente al XVII secolo fu realizzato per ospitare l’Albergo di virtù. Da allora gli immobili hanno subito numerosi interventi edilizi e rimaneggiamenti che ne hanno alterato e modificato in modo sostanziale l’impianto originario.
Le modifiche più radicali sono state effettuate a seguito dei bombardamenti della seconda guerra mondiale che hanno comportato la ricostruzione degli edifici compresi tra Via Maria Vittoria e Via San Massimo. Successivi lavori negli anni ’80 hanno provocato gravi cedimenti statici di carattere strutturale tali da rendere attualmente inagibile parte dello stabile.
Si prevede di attuare un completo e definitivo recupero dell’intero isolato, salvaguardando nel contempo l’immagine urbana consolidata.
La destinazione è ricettiva.
Entro il limite del 25% della S.L.P. esistente o in progetto, sono ammesse attività complementari e accessorie funzionali all’attività principale quali residenza custode e/o titolare, uffici e commercio al dettaglio. In tale quota sono sempre ammessi i pubblici esercizi.
La facciata su Piazza Carlo Emanuele II è assoggettata ad interventi conservativi e deve essere mantenuta con l’attuale aspetto; non può pertanto essere modificata sotto il profilo architettonico e altimetrico. Devono, inoltre, essere salvaguardati il porticato del cortile e l'androne principale.
Per le restanti parti dell’immobile, previo parere favorevole della competente Soprintendenza per i Beni Architettonici e del Paesaggio, i tipi di intervento ammessi possono arrivare fino alla demolizione e ricostruzione, a condizione che vengano effettuate approfondite analisi storiche e strutturali volte a documentare le modificazioni dell’impianto originario sia sotto il profilo architettonico che sotto il profilo strutturale.
Le altezze delle fronti su via, anche a seguito di interventi di ricostruzione, devono rispettare le prescrizioni del Regolamento Edilizio e i disposti delle Norme Urbanistico edilizie di Attuazione del P.R.G. che disciplinano le altezze. L’eventuale demolizione degli edifici esistenti, o di loro parti, e la loro contestuale ricostruzione deve avvenire nel rispetto dei fili stradali esistenti.
L’altezza massima è di m. 18 e comunque non superiore alla maggiore altezza degli edifici adiacenti in cortina con uno spessore di manica massimo di m. 14. È ammesso il completamento con aumento di SLP delle sole maniche laterali lungo le Vie Maria Vittoria e Santa Croce con coperture e pendenze tradizionali da raccordarsi con i piani di gronda e le coperture esistenti.
È ammessa la copertura del cortile a condizione che i materiali usati garantiscano un buon soleggiamento delle aree sottostanti e delle facciate laterali.
È ammessa, altresì, la realizzazione di parcheggi interrati anche ai fini della verifica, per le eventuali nuove volumetrie, della dotazione prevista dall’art. 41 sexies della Legge 1150/1942 come modificato dalla Legge 122/1989.
Gli interventi nell’isolato si attuano tramite permesso di costruire convenzionato che subordina il rilascio dei titoli abilitativi alla stipula di apposita convenzione o di atto unilaterale d’obbligo";
c) il conseguente inserimento dell’area da trasformare n. 31 nell’elenco delle aree del fascicolo II delle Norme Urbanistico Edilizie di Attuazione del P.R.G. - schede normative;
d) l’inserimento all’articolo 10, comma 37, dell’area da trasformare n. 31 tra quelle da attuarsi con permesso di costruire convenzionato ai sensi dell’articolo 49, quinto comma della L.U.R.;
e) la modificazione della tavola 1 - Azzonamento alla scala 1:5.000 da edifici del tessuto consolidato destinati ad Area R4 ad Area da trasformare nella Zona Urbana Centrale Storica;
f) la modificazione della tavola 3 - Zona Urbana Centrale Storica -Tipi di intervento alla scala 1:1.000 da edifici di rilevante interesse con fronti caratterizzanti ambienti urbani ad area da trasformare n. 31.
Il presente provvedimento ha rilevanza esclusivamente comunale, non presenta incompatibilità con i piani sovracomunali vigenti e costituisce variante parziale al P.R.G. vigente ai sensi dell'art. 17, comma 7 della Legge Urbanistica Regionale.
Il presente provvedimento non comporta decremento della dotazione di servizi pubblici. Si specifica che per quanto attiene alla quantità globale di servizi, per effetto di tutte le Varianti parziali del P.R.G. vigente adottate e approvate successivamente alla data di approvazione del P.R.G., compreso il provvedimento in oggetto, non si producono gli effetti di cui al 4° comma dell'art. 17 della L.R. 56/77 - e s.m.i..
Il presente provvedimento risulta altresì coerente con il Piano di zonizzazione acustica predisposto dagli Uffici competenti e avviato dalla Giunta Comunale con deliberazione del 26 novembre 2002 (mecc. 2002 10032/021), così come risulta dal parere espresso dal Settore Ambiente e Territorio.
La presente deliberazione è stata trasmessa ai sensi degli articoli 43 e 44 del regolamento sul decentramento alla Circoscrizione n. 1 che con deliberazione Circoscrizionale ha espresso parere favorevole e condizionato al recepimento delle seguenti integrazioni e/o modifiche:
1) sia resa obbligatoria la realizzazione di un parcheggio interrato, a servizio della struttura ricettiva (secondo gli standard di piano) e se possibile vengano realizzati dei posti a rotazione;
2) sia esclusa la possibilità di copertura della corte, con qualsiasi tipo di materiale, consentendo la chiusura con pareti in vetro del porticato interno recuperando completamente la corte nel suo disegno originario;
3) sia garantito il reimpiego, a favore dell’Edilizia Residenziale Pubblica degli importi derivanti dall’alienazione dell’immobile, e della mancata realizzazione delle opere di restauro e recupero dello stesso, precisandone le modalità tempistiche.
Alle presenti osservazioni si controdeduce come segue:
1) nella scheda normativa al fine di ottemperare a disposizioni di legge sovraordinate (la cosiddetta legge Tognoli) è ammessa, la realizzazione di parcheggi interrati, anche ai fini della verifica, per le eventuali nuove volumetrie, della dotazione prevista dall’articolo 41 sexies della Legge 1150/1942 come modificato dalla Legge 122/1989.
Tali dotazioni di parcheggi si riferiscono all’obbligo di reperire posti auto di carattere pertinenziale qualora si realizzino nuovi volumi. Rimane in ogni caso l’obbligo di reperire anche la quota di aree per servizi pubblici, così come prevista dal Piano, in rapporto alle nuove Superfici Lorde di Pavimento. Si ritiene condivisibile l’osservazione e a tal fine si recepisce pertanto la stessa apportando un emendamento alla scheda normativa finalizzato a rendere esplicito tale obbligo.
In relazione a quanto sopra si rende necessario introdurre nella scheda normativa, dopo il seguente capoverso "È ammessa, altresì, la realizzazione di parcheggi interrati, anche ai fini della verifica, per le eventuali nuove volumetrie, della dotazione prevista dall’articolo 41 sexies della Legge 1150/1942 come modificato dalla Legge 122/1989.", la seguente nuova frase:
"Qualora si realizzino nuove S.L.P., oltre ai parcheggi pertinenziali sopra richiamati, afferenti alle nuove volumetrie, si devono reperire aree per servizi pubblici in misura pari all’ottanta per cento della S.L.P. in incremento di cui almeno il cinquanta per cento da destinare a parcheggi. Ai sensi dell’articolo 10 comma 37 delle presenti norme in alternativa alla dismissione, è ammessa la monetizzazione delle aree a servizi come previsto all’articolo 6.";
2) per quanto riguarda la copertura della corte, fermo restando che rimane imprescindibile il parere della competente Soprintendenza, la Città ritiene tale eventualità ammissibile se realizzata come prescritto nella scheda normativa. L’Amministrazione, valutate di volta in volta le caratteristiche degli immobili e le particolari funzioni insediate ha già autorizzato nel passato la copertura delle corti come nel caso dell’ospedale Valdese di via Silvio Pellico 28 o come nel caso del Progetto Preliminare delle Opere Pubbliche di Palazzo Siccardi di cui sarà prossima l’adozione della specifica variante in Accordo di Programma finalizzata a dare coerenza agli interventi previsti con lo strumento urbanistico generale;
3) per quanto riguarda l’obbligo di reimpiego a favore dell’Edilizia Residenziale Pubblica degli importi derivanti dall’alienazione dell’immobile e dal mancato utilizzo di fondi per la ristrutturazione dello stesso, va ribadito che la normativa vigente in materia di Edilizia Residenziale Pubblica vincola alla stessa destinazione il ricavato delle cessioni di patrimonio ERP, e che l’immobile in questione, in forza del finanziamento ERP utilizzato negli anni ’80 per la ristrutturazione, è da ricondurre al patrimonio con vincolo di destinazione.
Tutto ciò premesso,

LA GIUNTA COMUNALE

Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti Locali, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267, nel quale, fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti nella competenza dei Consigli Comunali;
Visto il P.R.G., approvato con deliberazione della Giunta Regionale n. 3-45091 del 21 aprile 1995;
Vista la Legge Regionale del 5 dicembre 1977 n. 56 e s.m.i.;
Visto il parere della Circoscrizione n. 1 (all. 2 - n.                      );
Dato atto che i pareri di cui all'art. 49 del suddetto Testo Unico sono:
favorevole sulla regolarità tecnica;
Con n. 13 voti favorevoli e n. 1 voto contrario dell’Assessore Ortolano, espressi in forma palese;

PROPONE AL CONSIGLIO COMUNALE

per i motivi espressi in premessa che qui integralmente si richiamano:
1) di adottare, ai sensi dell'art. 17, comma 7 della L.U.R. la variante n. 118 al vigente Piano Regolatore Generale di Torino, concernente le modifiche descritte in narrativa e, in dettaglio, il cambiamento di destinazione urbanistica degli immobili compresi tra Piazza Carlo Emanuele II e le Vie S. Croce, S. Massimo e Maria Vittoria da Area R4 - Isolati o cellule edilizie residenziali compresi nella Zona Urbana Centrale Storica ad Area AT - Aree da trasformare comprese nella Zona Urbana Centrale Storica in cui sono consentiti gli interventi e le destinazioni d’uso descritte nell’art. 10 delle Norme Urbanistico Edilizie di Attuazione e nell’apposita scheda;
2) l’inserimento nel fascicolo II delle Norme Urbanistico Edilizie di Attuazione del P.R.G. della Scheda n. 31, relativa all’area da trasformare nella Zona Urbana Centrale Storica denominata: Ex Albergo di Virtù - Isolato compreso tra la Piazza Carlo Emanuele II e le Vie S. Croce, S. Massimo e Maria Vittoria.
Così come risulta negli allegati, che costituiscono parte integrante e sostanziale del presente provvedimento (all. 1 - n.        ).
Viene dato atto che non è richiesto il parere di regolarità contabile, in quanto il presente atto non comporta effetti diretti o indiretti sul Bilancio;
3) di dichiarare, attesa l’urgenza, in conformità del distinto voto espresso a maggioranza, il presente provvedimento immediatamente eseguibile ai sensi dell’art. 134, 4° comma, del Testo Unico approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267.


EMENDAMENTI ALL'ALLEGATO 1 "ELABORATO TECNICO", PARTE "RELAZIONE ILLUSTRATIVA"

A pagina 6, al termine del sesto capoverso: "La facciata su piazza Carlo Emanuele II è assoggettata ad interventi conservativi e deve essere mantenuta con l'attuale aspetto; non può pertanto essere modificata sotto il profilo architettonico e altimetrico." aggiungere il seguente testo: "Devono, inoltre, essere salvaguardati il porticato del cortile e l'androne principale.".

A pagina 7, al termine del secondo capoverso: "E' ammessa, altresì, la realizzazione di parcheggi interrati, anche ai fini della verifica, per le eventuali nuove volumetrie, della dotazione prevista dall'art. 41 sexies della Legge 1150/1942 come modificato dalla Legge 122/1989." inserire il seguente testo:

" Qualora si realizzino nuove S.L.P., oltre ai parcheggi pertinenziali sopra richiamati, afferenti alle nuove volumetrie, si devono reperire aree per servizi pubblici in misura pari all'ottanta per cento della S.L.P. in incremento di cui almeno il cinquanta per cento da destinare a parcheggi. Ai sensi dell'articolo 10 comma 37 delle presenti norme in alternativa alla dismissione, è ammessa la monetizzazione delle aree a servizi come previsto all'articolo 6.".

EMENDAMENTI ALL'ALLEGATO 1 "ELABORATO TECNICO", PARTE "SCHEDE NORMATIVE - VARIANTE"

Scheda 31, ventitreesimo foglio, al termine del secondo capoverso: "La facciata su piazza Carlo Emanuele II è assoggettata ad interventi conservativi e deve essere mantenuta con l'attuale aspetto; non può pertanto essere modificata sotto il profilo architettonico e altimetrico." aggiungere il seguente testo: "Devono, inoltre, essere salvaguardati il porticato del cortile e l'androne principale.".

Scheda 31, ventitreesimo foglio, al termine del settimo capoverso: "E' ammessa, altresì, la realizzazione di parcheggi interrati, anche ai fini della verifica, per le eventuali nuove volumetrie, della dotazione prevista dall'art. 41 sexies della Legge 1150/1942 come modificato dalla Legge 122/1989." inserire il seguente testo:
" Qualora si realizzino nuove S.L.P., oltre ai parcheggi pertinenziali sopra richiamati, afferenti alle nuove volumetrie, si devono reperire aree per servizi pubblici in misura pari all'ottanta per cento della S.L.P. in incremento di cui almeno il cinquanta per cento da destinare a parcheggi. Ai sensi dell'articolo 10 comma 37 delle presenti norme in alternativa alla dismissione, è ammessa la monetizzazione delle aree a servizi come previsto all'articolo 6.".