Divisione Patrimonio, Partecipazioni e Sistema Informativo
Settore Vendite, Acquisti e Rapporti Istituzionali

n. ord. 28
2005 00783/008

OGGETTO: SPINA 2. VALORIZZAZIONE E VENDITA DIRITTI EDIFICATORI. PROTOCOLLO D`INTESA CON RETE FERROVIARIA ITALIANA (RFI) E PRESA IN CONSEGNA ANTICIPATA DELL`EDIFICIO AD H. APPROVAZIONE.

   Proposta del Sindaco Chiamparino
   e degli Assessori Peveraro, Viano e Alfieri.

   Com’è noto nella Città di Torino sono in corso importanti processi di trasformazione urbana in attuazione del nuovo PRG; in particolare, gli interventi previsti sulla c.d. "Spina Centrale" si propongono di riqualificare le aree industriali non più utilizzate nel settore centrale della Città, da nord sino all’area Lingotto, nell’ambito del potenziamento del nodo ferroviario torinese e del progetto del Passante Ferroviario, eliminando la frattura generata dal tracciato ferroviario e creando nuove condizioni di centralità urbana. Nell’ambito Spina 2, oltre alle opere di riorganizzazione del Passante Ferroviario, del viale della Spina Centrale e della realizzazione della nuova stazione di Torino Porta Susa da realizzarsi su Corso Bolzano, sono previsti numerosi interventi pubblici e privati quali la realizzazione di un grande centro culturale composto da biblioteca e sale teatrali, il recupero delle ex Officine Grandi Riparazioni destinato in parte a nuove sedi espositive e museali dedicate al tema della contemporaneità ed in parte al raddoppio del Politecnico, il recupero delle ex carceri "Le Nuove" a completamento della cittadella giudiziaria, la realizzazione del Villaggio Media; nell’ambito di questa trasformazione di grande portata è inoltre prevista dal P.R.G. la realizzazione di due torri destinate a uffici, alberghi, attività commerciali. L’insieme degli interventi previsti dimostra come si sia voluta confermare la vocazione a grandi servizi di quest’area, destinata sicuramente a costituire il nuovo centro urbano, anche per le condizioni di grande accessibilità che la caratterizzeranno.

   In questa nuova realtà di rinnovamento urbano l’utilizzo delle aree sulle Spine può costituire uno strumento fondamentale nella politiche di sviluppo economico della Città al fine di attrarvi nuovi insediamenti produttivi nell’ambito del terziario avanzato o per mantenere e potenziare quelli già esistenti in area cittadina.

   Proprio allo scopo di favorire la permanenza o il nuovo insediamento di attività economiche altamente qualificate nel territorio, la Città ha inteso dare avvio alla procedura di alienazione e di valorizzazione dei diritti edificatori localizzati in Spina 2 mediante la realizzazione di un edificio a torre da destinarsi ad attività terziaria, ricettiva e servizi. Infatti, con deliberazione del Consiglio Comunale del 13 settembre 2004 (mecc. 2004 06377/008), in primo luogo è stata valutata come coerente con l’interesse pubblico la proposta pervenuta alla Città da parte del Gruppo Bancario San Paolo IMI volta a realizzare una "torre" tra Corso Inghilterra e corso Vittorio Emanuele da destinarsi a sede direzionale, il cui dimensionamento è stato richiesto dal San Paolo IMI in misura pari a 45.000/50.000 mq. di SLP; al fine di assicurare nel modo migliore la trasparenza nel conseguimento dell’interesse pubblico, sono state inoltre individuate le procedure atte a verificare l’esistenza di altri operatori economici interessati e sono stati fissati i criteri minimi, soggettivi ed oggettivi, per valutare la corrispondenza delle proposte pervenute con l’interesse pubblico, consistente, innanzitutto, nel favorire la presenza di sedi direzionali di aziende a carattere internazionale. Per verificare l’esistenza di altri operatori interessati, è stato pubblicato un avviso informativo di ricerca di mercato su testate nazionali ed internazionali.

   Secondo il PRG vigente i diritti edificatori attualmente localizzati nell’area in oggetto corrispondono a complessivi mq. 37.000 di S.L.P., di cui 28.000 di proprietà della Città e 9.000 di RFI.

   Come già rilevato, in ambito Spina 2 è prevista la realizzazione da parte delle Ferrovie dello Stato della nuova stazione di Porta Susa; infatti RFI, proprietaria di una porzione di aree di trasformazione di Spina 2 e della relativa SLP, ambito 8.18/3 Porta Susa, ha attivato nel 2002 un concorso internazionale di progettazione per la realizzazione della nuova stazione di Porta Susa, concorso vinto dalla società parigina AREP con un progetto di grande qualità architettonica che prevede una nuova centralità integrata alla stazione e la realizzazione di un edificio multipiano destinato a ASPI e terziario.

   Inoltre la stessa RFI ha evidenziato all’Amministrazione Comunale la necessità, visto il generale intervento di rinnovamento del sistema ferroviario, di valorizzare ulteriormente le trasformazioni delle aree di riconversione in Spina 1 e in Spina 2: a tal fine, con nota inviata alla Città in data 17 febbraio 2004 e conservata agli atti, si è impegnata a destinare i ricavi derivanti dalla cessione dei diritti edificatori ai fini della riqualificazione complessiva dell’area Spina 2 in generale e della nuova Stazione di Porta Susa in particolare.

   Per tale motivo, poiché la Città riconosce il grande valore dell’intervento di rinnovamento intrapreso da RFI nel territorio cittadino, soprattutto attraverso la realizzazione della nuova Stazione di Porta Susa, ed essendo interessata a mettere in campo azioni che favoriscano l’accelerazione e il finanziamento delle opere previste, si è provveduto a definire una dichiarazione di intenti con RFI, sotto forma di protocollo d’intesa, con la quale entrambi gli enti manifestano la propria disponibilità a dare attuazione concreta a tali azioni.

   In tale protocollo si dà atto che la Città ha attivato la procedura esplorativa di mercato sopra citata finalizzata ad individuare ulteriori offerte alternative alla proposta presentata dal Gruppo Sanpaolo IMI di acquisto dell’area tra corso Vittorio Emanuele e corso Inghilterra. Inoltre, a seguito delle esigenze di valorizzazione della propria capacità edificatoria, come manifestate da RFI con propria nota del 17 febbraio 2004, la Città si impegna, nell’allegata intesa, ad acquistare le aree e la relativa capacità edificatoria di proprietà di RFI. Tale vendita verrà effettuata a titolo oneroso verso il corrispettivo, determinato di comune accordo tra le parti sulla base del valore di mercato, che dovrà essere definito entro e non oltre il 28 febbraio 2005, impegnandosi le parti a condurre la negoziazione in uno spirito di reciproca collaborazione e secondo buona fede.

   Qualora detto accordo non fosse raggiunto nel termine suddetto, la Città si impegna comunque ad acquistare l’edificio ad H delle ex Officine Grandi Riparazioni (meglio conosciute come OGR) e le relative aree di pertinenza, ricollocando altresì in ambito idoneo i 9.000 mq. di SLP di proprietà di RFI attualmente localizzati nella torre comunale. In questo caso il corrispettivo sarà costituito dal valore del fabbricato quale iscritto nel bilancio 2004 di RFI, al netto dei costi delle bonifiche per le quali la Società stessa concorre fino all’ammontare di Euro 600.000,00, quale costo ad oggi stimato dal Comune.

   A seguito della vendita alla Città della propria capacità edificatoria, RFI si impegna a destinare i proventi risultanti dall’operazione alla realizzazione della Nuova Stazione di Porta Susa e a completare l’iter progettuale e la relativa esecuzione entro la fine del 2008.

   Nel medesimo accordo, in relazione al più complesso quadro di azioni necessarie per l’avvio della trasformazione dell’ambito Porta Susa-Spina 2, si sono esaminate le fasi del procedimento finalizzate al trasferimento della proprietà del citato edificio ad H in tempo utile a consentire il suo utilizzo per la realizzazione di attività culturali in occasione dell’evento olimpico (come, peraltro, già anticipato nella deliberazione approvata dal Consiglio Comunale il 13 settembre 2004 - mecc. 2004 06377/008).

   Tale edificio, infatti, sarà oggetto di un intervento complessivo di rifunzionalizzazione e di restauro che coinvolge tutto il complesso delle OGR in sintonia con i grandi esempi europei di trasformazione di organismi architettonici del passato. Il progetto esecutivo delle opere di recupero funzionale e di restauro dell’edificio (individuato al CT al Foglio 1239, particelle 39, 112 e 113) è stato approvato con deliberazione della Giunta Comunale in data 7 dicembre 2004 (mecc. 2004 10748/060). La spesa complessiva per tali opere, pari ad Euro 55.500.000,00 è stata impegnata con determinazione in data 7 dicembre 2004 (mecc. 2004 11734/060), esecutiva dal 21 dicembre 2004.

   Le tecnologie proposte nel progetto tengono conto delle peculiarità dell’edificio e, pur esplorando nuove configurazioni finalizzate principalmente al futuro riutilizzo degli spazi, mantengono i caratteri originali del sito.

   I manufatti preesistenti delle officine Calderai saranno destinati ad ospitare gli spazi espositivi temporanei e permanenti della GAM, i depositi-laboratori-magazzini degli stessi, la didattica, i laboratori formazione, la fototeca, la sala conferenze e altri spazi accessori alle esposizioni Galleria d’Arte Moderna di Torino.

   Le navate della manica Nord ospiteranno le esposizioni temporanee della città di Torino, i magazzini e i depositi relativi, l’Urban Center con l’archivio di architettura contemporanea; e le aree espositive e gli uffici, la caffetteria, gli uffici gestione e amministrazione delle esposizioni, una piccola sala proiezioni.

   Il transetto centrale sarà destinato ad ingresso principale, bookshop, vestiaire, biglietteria delle due aree espositive e aree per la ristorazione.

   Come sopra evidenziato, la Città ha comunque la necessità di acquisire la disponibilità dell’edificio ad H, nelle more dell’approvazione e della formalizzazione dell’atto di trasferimento della proprietà dello stesso, in quanto dovranno essere allestiti al suo interno due spettacoli teatrali di grande richiamo da tenersi in occasione delle Olimpiadi invernali del 2006, per i quali si rendono necessarie alcune opere di ripristino del complesso architettonico, finalizzate alla messa in sicurezza degli spazi che saranno utilizzati dagli operatori teatrali e aperti al pubblico in occasione di detti spettacoli.

   A tal fine, con provvedimento della Giunta Comunale del 28 dicembre 2004 (mecc. 2004 12536/045), è stato deliberato un contributo economico a favore della Fondazione Teatro Stabile di Torino a parziale copertura delle spese che questa dovrà sostenere per la realizzazione dei lavori di messa in sicurezza e allestimento degli spazi necessari per le rappresentazioni programmate e con successiva determinazione dirigenziale del 28 dicembre 2004 (mecc. 2004 12552/45) esecutiva dal 30 dicembre 2004, si è provveduto ad impegnare il contributo di Euro 600.000,00.

   Pertanto, per soddisfare tale necessità, con il protocollo allegato RFI si impegna ad effettuare la consegna anticipata alla Città dell’edificio mediante apposito verbale da sottoscriversi tra le parti, immettendola così nel possesso dell’immobile; a sua volta l’Amministrazione Comunale fornisce totale manleva circa ogni responsabilità al riguardo per custodia e manutenzione.

   Occorre a questo punto provvedere all’approvazione e formalizzazione dell’allegato protocollo (all. "A") affinché lo stesso possa configurarsi quale vero e proprio contratto preliminare.

   Tutto ciò premesso,

   Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti Locali, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267, nel quale, fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti nella competenza dei Consigli Comunali;

   Dato atto che i pareri di cui all'art. 49 del suddetto Testo Unico sono:
   favorevole sulla regolarità tecnica;
   favorevole sulla regolarità contabile;

   Con voti unanimi, espressi in forma palese;

Per le motivazioni espresse in narrativa e che qui integralmente si richiamano:

1)   di approvare il Protocollo d’Intesa tra il Comune di Torino e la Rete Ferroviaria Italiana (RFI) sottoscritto in data 22 dicembre 2004, allegato al presente provvedimento di cui forma parte integrante e sostanziale (all. "A" - n.                  );

2)   di dichiarare, attesa l'urgenza, in conformità del distinto voto palese ed unanime, il presente provvedimento immediatamente eseguibile ai sensi dell'art. 134, 4° comma, del Testo Unico approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267.