Divisione Edilizia Residenziale Pubblica e Periferie
Settore Convenzioni e Contratti

n. ord. 26
2005 00529/104

OGGETTO: CONVENZIONAMENTI SPECIALI EX ART. 32 LEGGE 457/78 PREVISTI NEL NUOVO P.R.G. PER GLI INTERVENTI DI RILEVANTE ENTITÀ - DI COMPLETAMENTO E NELLE AREE DI TRASFORMAZIONE - DELIBERAZIONE CONSIGLIO COMUNALE DEL 6 MAGGIO 1996 (MECC. 9602388/12) - RETTIFICHE - APPROVAZIONE.

Proposta dell'Assessore Tricarico,
di concerto con l’Assessore Viano.

Il Piano Regolatore Generale della Città, approvato dalla Regione Piemonte con deliberazione della Giunta Regionale in data 21 aprile 1995, n. 3-45091, prevede che l’attuazione degli interventi, definiti di rilevante entità, ricadenti in zone residenziali consolidate e miste e in zone urbane storico-ambientali, nonché in zone di trasformazione, sia subordinata alla stipulazione con il Comune di una Convenzione speciale ai sensi dell’art. 32 della Legge 5 agosto 1978, n. 457.
Con deliberazione n. 119 assunta dal Consiglio Comunale in data 6 maggio 1996 (mecc. 9602388/12), esecutiva in data 31 maggio 1996, la Città ha approvato i criteri di massima e lo schema di convenzione-tipo in relazione agli interventi di rilevante entità ricadenti nelle zone suddette.
Con deliberazione assunta dal Consiglio Comunale in data 5 marzo 2001, è stata adottata la modifica alle norme urbanistico-edilizie di attuazione del P.R.G., costituente la variante n. 37 al P.R.G. ai sensi dell’art. 17, commi 3 e 7 della L.U.R..
Le norme urbanistico-edilizie di attuazione del P.R.G., come risultanti dalla variante n. 37 stabiliscono che per gli interventi di completamento, ristrutturazione urbanistica, nuovo impianto (art. 6, comma 10 bis), eccedenti i 4000 mq. di S.L.P. e ricadenti in zone urbane storico ambientali e consolidate residenziali miste, nonché per l'attuazione delle zone di trasformazione (art. 7, comma 16) una quota pari al 10% della S.L.P. residenziale è destinata ad edilizia convenzionata. La SLP residenziale di riferimento è quella effettiva al netto di una franchigia pari alla differenza fra 4000 mq. e della S.L.P. non residenziale totale prevista. Su tale quota la Città può esercitare al momento dell'approvazione della Convenzione Urbanistica il diritto di acquisto. Qualora la Città non eserciti tale diritto o lo eserciti in parte, gli interventi di cui sopra dovranno essere accompagnati da una convenzione o da atto unilaterale d'obbligo, da parte dei proprietari che assumono l'impegno, anche per i loro aventi causa, a dare in locazione, ai sensi dell'art. 32 Legge 457/78, la quota di S.L.P. da destinare ad edilizia convenzionata per la quale la Città non si è avvalsa dell’opzione all’acquisto, a soggetti appartenenti a categorie indicate dalla Città stessa, con modalità da definire con successivi provvedimenti.
La Città si riserva di valutare eventuali proposte di localizzazione delle suddette quantità di SLP all'esterno dell'area di intervento. Tale proposta dovrà riguardare alloggi le cui caratteristiche siano conformi a quanto previsto dalle convenzioni di recepimento della normativa in materia di edilizia agevolata - convenzionata, siano essi nuovi o ristrutturati in modo da garantire uno stato conservativo equiparabile al nuovo, con interventi di recupero e adeguamento impiantistico documentabili. In tal caso la proposta dovrà comunque essere approvata dal Consiglio Comunale contestualmente all'approvazione della Convenzione.
Tale variante, approvata in data 25 marzo 2002 (mecc. 2001 11925/09), per quanto attiene l’Edilizia residenziale convenzionata, ha precisato, nelle diverse disposizioni normative, che il 10% della superficie lorda di pavimento da destinarsi ad edilizia convenzionata, è riferito esclusivamente alla destinazione residenziale: l’esigenza sociale che si vuole soddisfare con tale norma è, infatti, come noto, quella relativa all’emergenza abitativa nonché quella di garantire, nel tempo, un modello di compresenza e convivenza delle varie tipologie abitative onde evitare il riproporsi dei cd. quartieri "ghetto".
Tale quota deve essere applicata alla sola superficie residenziale realizzata, ferma restando la possibilità di estenderne la portata in sede convenzionale previo accordo con singoli proponenti.
Al fine di dare completa attuazione alle disposizioni contenute nella suddetta variante n. 37 è necessario procedere alla revisione della deliberazione assunta in data 6 maggio 1996, sopra citata, adeguandola ai nuovi dettati normativi in materia di locazione ed alle nuove norme di attuazione del P.R.G. risultanti dalla variante medesima.
In particolare occorre procedere alle seguenti rettifiche:
1) modalità di calcolo del canone di locazione e durata contrattuale:
le modalità attualmente previste e, cioè, il calcolo del canone di locazione sulla base della Legge 392/78 oppure l’applicazione del 4,5% della rendita catastale, appaiono anacronistiche e superate dalla Legge 9 dicembre 1998, n. 431, che ha regolamentato le locazioni private; pertanto, si ritiene opportuno che la determinazione del canone, i termini e la durata contrattuale siano normati dall’art. 2, comma 3 della predetta Legge, applicando i valori massimi al metro quadrato previsti in sede di accordo territoriale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative, con una durata contrattuale massima di sei anni più due;
2) individuazione dei beneficiari degli alloggi da locare:
attualmente i beneficiari sono scelti direttamente dall’operatore, attraverso avviso pubblico a cui gli interessati (occupanti di alloggi da ristrutturare all’interno dell’area di intervento, pensionati, nubendi, disabili e, per il 30%, famiglie incluse nelle graduatorie comunali) devono rispondere entro 20 giorni dalla pubblicazione dell’avviso, con lettera raccomandata di richiesta; espletate senza esito tali procedure, l’operatore potrà offrire gli alloggi a libero mercato.
Si è riscontrato che tali clausole non agevolano il pieno utilizzo degli alloggi disponibili a favore di soggetti in condizioni di disagio abitativo; pertanto, è opportuno prevedere che, fatta salva la priorità di eventuali occupanti di alloggi da demolire o ristrutturare all’interno dell’area di intervento, l’operatore debba necessariamente offrire in locazione gli alloggi convenzionati a famiglie ricomprese in elenchi a tal fine trasmessi dalla Città.
Tutto ciò premesso,

Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti Locali, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267, nel quale, fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti nella competenza dei Consigli Comunali;
Dato atto che i pareri di cui all'art. 49 del suddetto Testo Unico sono:
favorevole sulla regolarità tecnica;
Con voti unanimi, espressi in forma palese;

1) di approvare, per i motivi indicati in narrativa, che integralmente si richiamano, le seguenti rettifiche alla deliberazione n. 119 assunta dal Consiglio Comunale in data 6 maggio 1996 (mecc. 9602388/12), esecutiva in data 31 maggio 1996 ed allo schema di convenzione ad essa allegato:
a) le prescrizioni delle N.U.E.A. e la percentuale di S.L.P. da convenzionare, indicate nel predetto provvedimento deliberativo e nello schema di convenzione tipo a quest’ultimo allegato, devono intendersi adeguate con quanto stabilito dalla variante n. 37 al P.R.G. approvata con deliberazione del Consiglio Comunale in data 25 marzo 2002 (mecc. 2001 11925/09);
b) l’opzione prevista per la locazione di alloggi esterni o interni all’area di intervento così come ogni altra comunicazione prevista dal provvedimento sopra citato e dal relativo schema di convenzione tipo dovrà essere comunicata alla Divisione Edilizia Residenziale Pubblica e Periferie, anziché al Settore Amm.vo XXI Edilizia Abitativa;
c) di riformulare (al fine di adeguarne i contenuti ai disposti di cui all’art. 2, comma 3 della Legge 9 dicembre 1998, n. 431) i primi due capoversi dell’art. 2 del suddetto schema di convenzione tipo nel seguente modo:
"Art. 2 - Il proponente, tenuto conto delle possibili opzioni previste dalle citate deliberazioni del Consiglio Comunale …………….. in allegato, accetta di vincolare alla locazione la S.L.P. di mq. ………. per 8 anni, con l’obbligo, nel caso di modesto superamento dei limiti di franchigia, di mettere a disposizione per la locazione almeno una unità immobiliare con una superficie non inferiore a 45 mq.
Il proponente assume tale vincolo per sé e per i suoi aventi causa".
d) le disposizioni di cui all’art. 4 del suddetto schema di convenzione tipo sono così integralmente sostituite:
"Art. 4 - La determinazione del canone, i termini e la durata contrattuale relativi agli alloggi convenzionati vengono normati dall’art. 2, comma 3 della Legge 9 dicembre 1998, n. 431, applicando i valori massimi al metro quadrato previsti in sede di accordo territoriale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative, con una durata contrattuale di sei anni più due";
e) l’operatore deve offrire in locazione gli alloggi convenzionati, con la priorità di eventuali occupanti di alloggi da demolire o ristrutturare all’interno dell’area di intervento, a famiglie ricomprese in elenchi a tal fine trasmessi dalla Città; pertanto, l’art. 5 del suddetto schema di convenzione tipo viene interamente sostituito con il seguente testo:
"Art. 5 - Gli alloggi soggetti ai vincoli di cui ai punti precedenti devono essere offerti in locazione agli occupanti degli alloggi da demolire o da ristrutturare, interni all’area d’intervento.
Qualora l’offerta non esaurisca gli alloggi, i residui sono offerti a nuclei familiari in condizioni di disagio abitativo, ricompresi in uno specifico elenco trasmesso dalla Città.
I soggetti inseriti in detto elenco supereranno di non più di cinque volte il numero degli alloggi da locare e saranno stati preventivamente selezionati dalle graduatorie comunali in essere, con attenzione alla sostenibilità dei canoni previsti, in rapporto ai redditi fruiti nonché all’adeguata composizione dei nuclei familiari rispetto alla tipologia degli alloggi offerti.
Entro 30 giorni dal ricevimento dell’elenco l’Operatore dovrà individuare i soggetti locatari, indipendentemente dall’eventuale ordine di elencazione nell’elenco stesso; entro 15 giorni dall’individuazione dovrà trasmettere ai competenti Uffici comunali l’elenco dei soggetti individuati come locatari e copia dei relativi contratti stipulati o la dichiarazione che è stata espletata, senza esito, la procedura dell’offerta, avendo interpellato tutti i soggetti ricompresi nell’elenco comunale.
Espletate senza esito le procedure previste dalla convenzione per garantire l’offerta degli alloggi ai soggetti indicati, il proponente potrà offrire detti alloggi a libero mercato in locazione per la durata prevista in convenzione; è in ogni caso ammessa l’offerta dell’alloggio a riscatto";
2) di dare atto che rimane inalterata ogni altra parte del provvedimento n. 119 (mecc. 9602388/12), sopra citato, non espressamente rettificata dalla presente deliberazione;
3) di demandare a successiva determinazione dirigenziale la stesura di un nuovo schema tipo di convenzione, coerente con quanto stabilito nel presente provvedimento, il cui contenuto dovrà essere riportato nelle convenzioni o negli atti unilaterali d'obbligo, con i quali gli operatori assumeranno l'impegno, anche per i loro aventi causa, a dare in locazione gli alloggi vincolati, ai sensi dell'art. 32 Legge 457/1978;
4) di dichiarare, attesa l’urgenza, in conformità del distinto voto palese ed unanime, il presente provvedimento immediatamente eseguibile ai sensi dell’art. 134, 4° comma, del Testo Unico approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267.