Divisione Urbanistica ed Edilizia Privata
Settore Procedure Amm.ve Urbanistiche

n. ord. 5
2004 12392/009

OGGETTO: PIANI DI RECUPERO DEL PATRIMONIO EDILIZIO E URBANISTICO ESISTENTE. LEGGE N. 457/1978. QUARTIERE BORGO DORA - PORTA PALAZZO. LOTTI 1, 3, 4 E 5. ADOZIONE.

Proposta dell'Assessore Viano,
di concerto con l'Assessore Tricarico.

Con deliberazione n. 87 del 27 marzo 2001 (mecc. 2001 02596/09) esecutiva dal 14 aprile 2001, il Consiglio Comunale ha approvato, ai sensi dell’art. 27 della Legge 5 agosto 1978, n. 457, nonché dell’art.12 della L.U.R. n. 56/1977, l’individuazione degli ambiti da assoggettare alla formazione dei Piani di Recupero, al fine di realizzare il recupero del patrimonio edilizio e urbanistico esistente con interventi volti alla conservazione, risanamento, ricostruzione e migliore utilizzazione del patrimonio stesso.

In fase di individuazione di tali ambiti l’attenzione è stata indirizzata a quelle situazioni di degrado fisico degli immobili che costituisce una delle cause di disagio sociale di determinate aree della Città e si è, quindi, ritenuto di individuare alcune aree nei quartieri San Salvario e Borgo Dora - Porta Palazzo.

All’interno di tali aree, il rilascio di provvedimenti edilizi abilitativi è subordinato alla formazione dei Piani di Recupero, che possono essere presentati dai privati interessati rappresentanti, in base all’imponibile catastale, almeno i tre quarti del valore degli immobili interessati, nel termine fissato con la succitata deliberazione di individuazione.

Constatata l’inerzia dei privati proprietari delle aree in oggetto, l’Amministrazione civica ha ritenuto opportuno, a norma dell’art. 28 della Legge n. 457/1978, procedere di propria iniziativa alla predisposizione del Piani di Recupero, la cui redazione è stata affidata all’Agenzia Territoriale per la Casa (ATC), con determinazioni dirigenziali n. cron. 1074 del 9 dicembre 2003 (mecc. 2003 11755/105) esecutiva dal 10 dicembre 2003 e n. cron. 343 del 13 ottobre 2004 in attuazione delle deliberazioni di Giunta Comunale del 9 dicembre 2003 (mecc. 2003 10787/009) esecutiva dal 28 dicembre 2003 e del 12 ottobre 2004 (mecc. 2004 08190/009) esecutiva dal 30 ottobre 2004, in coerenza con quanto disposto dalla Legge Regionale n. 11/1993, la quale riconosce alla stessa ATC la competenza ad operare nel settore dell’edilizia residenziale pubblica, espletando, per conto degli Enti Locali, quei compiti concernenti la progettazione urbanistica finalizzata all’attuazione e gestione unitaria del complesso dei beni pubblici al servizio della residenza.

Con il presente provvedimento si propone l’adozione del Piano di Recupero per il quartiere Borgo Dora - Porta Palazzo, che si articola in quattro lotti: il lotto 1, tra piazza della Repubblica, corso Regina Margherita e le vie Cagliero e Cottolengo; il lotto 3, tra corso Giulio Cesare e le vie Carlo Noè, G.B. La Salle e Porporati; il lotto 4, tra Via De La Salle, Via Noè, Via Priocca e Via Porporati; il lotto 5, tra Piazza della Repubblica, Via Priocca e Piazza Don Albera.

L’originario lotto 2, concernente l’immobile in via Borgo Dora n. 6, è stato stralciato dal presente Piano di Recupero, poiché la proprietà, Fondazione Sermig, con nota del 17 febbraio 2004, si è assunta l’onere di predisporre un apposito progetto di ristrutturazione edilizia.

Tutti i lotti sono articolati, a loro volta, per la fase di analisi e ricerche, in Unità di Suolo, che corrispondono alle Unità Minime d’Intervento prescritte dall’art. 28 della Legge n. 457/1978 per la fase progettuale.

L’isolato di cui al lotto 1, che comprende tre Unità di Suolo, corrispondenti a due Unità minime di Intervento, ha una superficie complessiva di circa mq. 6.816, una s.l.p. di circa mq. 17.119 e una densità edilizia pari a circa 2,51 mq/mq.

L’isolato può essere suddiviso in tre parti: il settore orientale, costituito in buona parte da "edifici di rilevante valore storico" (gruppo 2) realizzati negli anni 1820/30; il settore centrale con edifici caratterizzanti il tessuto storico risalenti ai primi anni del Novecento, il cui cortile è occupato in gran parte dall’edificio già "Cinema Alcione" costruito negli anni Cinquanta; il settore occidentale, derivante dalla apertura della via Cagliero nel 1966, su cui si trova una struttura commerciale edificata negli anni ’70.

Per quanto riguarda le attuali destinazioni d'uso, la maggior parte dei piani terreni sono occupati sul fronte strada da attività commerciali o artigianali a forte connotazione etnica e nelle maniche interne da depositi o box auto, i piani superiori (compresi i sottotetti) da abitazioni; sull’angolo tra c.so Regina Margherita e via Cagliero ha sede un laboratorio di analisi mediche; nell’interno di c.so Regina Margherita 132 è presente una moschea; l'ex cinema Alcione e gran parte dell’edificio su via Cagliero sono attualmente inutilizzati.

Le condizioni igieniche degli edifici, ad esclusione degli edifici di realizzazione recente, sono notevolmente carenti: numerose abitazioni risultano con servizi igienici esterni o in comune; vi è una prevalenza di impianti di riscaldamento autonomi, presumibilmente non a norma.

Sotto l’aspetto funzionale il lotto presenta vari aspetti problematici: nell’isolato sono presenti solo due ascensori e la distribuzione avviene attraverso androne e scala o androne - scala - ballatoio, inoltre l’edificio dell’ex Alcione costituisce una presenza incombente nell’interno del cortile di corso Regina 134 dando luogo a condizioni di netto degrado ambientale nei confronti degli edifici che lo fronteggiano.

L’isolato di cui al lotto 3, che comprende tre Unità di Suolo, ha una superficie complessiva di circa mq. 2.910, una s.l.p. di circa mq. 11.170 e una densità edilizia pari a circa 3,84 mq./mq..

L'isolato presenta una intrinseca rigidità alla trasformazione per le caratteristiche fisiche monumentali e per la frammentazione della proprietà.

Per quanto riguarda le attuali destinazioni d'uso la maggior parte dei piani terreni sono occupati da attività etniche, i piani superiori (compresi i sottotetti) da abitazioni; esistono altresì due importanti realtà "aggregative": la Moschea, con relativo Centro Islamico Femminile, e il Centro Culturale Rosselli.

Relativamente allo stato di conservazione e alle condizioni igieniche degli edifici, sinteticamente, è stato rilevato quanto segue: numerose abitazioni risultano con servizi igienici esterni o in comune; presenza di impianti di riscaldamento autonomi, presumibilmente non a norma; le facciate sulle vie pubbliche hanno conservato il disegno originario ad eccezione del piano terreno ove gli interventi sulle zoccolature, vetrine, accessi hanno cancellato la partitura originaria delle aperture; il sistema distributivo dell'edificio su corso G. Cesare di notevole pregio, necessita di risanamento in particolare per la parte di androne "privatizzato"; le facciate interne sono degradate; l'unico ascensore presente è quello in corso di realizzazione all'interno del Centro Culturale Rosselli; la corte interna su corso G. Cesare presenta caratteri originari e pavimentazione in acciottolato e lastre di pietra; la corte su via La Salle è occupata da tettoie e superfetazioni incongrue.

L’isolato di cui al lotto 4, che comprende tre Unità di Suolo, ha una superficie complessiva di circa mq. 1.606, una s.l.p. di circa mq. 5.289 e una densità edilizia pari a circa 2,45 mq/mq per l’Unità di Suolo 1; circa 3,23 mq/mq per l’Unità di Suolo 2; circa 3,72 mq/mq per l’Unità di Suolo 3.

Il lotto si trova a nord-est rispetto a Piazza della Repubblica, immediatamente a nord-ovest del complesso dei mulini alimentati dal Canale dei Molassi, nel settore settentrionale dell’espansione urbana della seconda metà del secolo XIX, avviata dopo l’abbattimento delle mura in epoca napoleonica. L’isolato in questione permane inedificato per lungo tempo. Conserva la sua forma a trapezio, segnata dalla strada già di campagna sul lato nord.

All’estremità sud di tale isolato, per circa i due terzi della sua superficie, la Soc. An. Cooperativa Operaia impianti frigoriferi di Genova, costruì nel 1919 il complesso di tipo industriale tuttora esistente, ma in disuso.

Fino al trasferimento dei Mercati Generali nella nuova sede del Lingotto, il succitato complesso svolse anche tale funzione, nella quale si inquadra anche la centrale frigoriferi, che pertanto costituisce significativa testimonianza dell’evoluzione storica del Mercato Torinese.

L’isolato di cui al lotto 5, che comprende tre Unità di Suolo, ha una superficie complessiva di circa mq. 2.014, una s.l.p. di circa mq. 6.397 e una densità edilizia pari a circa 3,83 mq/mq per l’Unità di Suolo 1; circa 2,95 mq/mq per l’Unità di Suolo 2; circa 2,86 mq/mq per l’Unità di Suolo 3.

Il lotto è parte della forma ad ottagono, propria di Piazza della Repubblica. L’analisi della storia della evoluzione urbana conferma che gli edifici originari sono stati edificati intorno al primo quarto del secolo XIX.

Un particolare cenno va fatto per l’estremità sud - orientale del complesso, essa aveva originariamente la forma di un isolato triangolare, chiuso su tutti i lati con maniche edificate, che risvoltavano la fronte della Piazza, delimitando la Via Priocca in direzione dell’attuale Piazza Don Albera.

La fronte che delimitava l’isolato venne demolita nel 1911 per l’ampliamento di Via Priocca lasciando in piedi la piccola manica a tre piani.

Tale intervento eliminò la quinta architettonica che schermava la visuale sul retro del complesso indirizzando l’attenzione verso Piazza Don Albera. Attualmente quest'ultima presenta caratteri di puro spazio di risulta, alle spalle della piazza della Repubblica, delimitata in modo causale da quinte edilizie eterogenee e con aspetto di retri. Il succitato progetto di sventramento indicava un intervento di qualificazione architettonica della testata dell’edificio conservato, eseguito solo parzialmente.

L’unità d’intervento 3 del lotto 5, costituita da immobili appartenenti all’Università agli studi di Torino, è interessata da interventi per l’edilizia residenziale pubblica e concerne, in particolare, gli edifici di piazza della Repubblica 14, come da allegata planimetria (all. n. 67).

Gli immobili compresi negli isolati in questione sono classificati dal P.R.G. vigente come area normativa M1 e R3 (art. 8 delle Norme Urbanistiche Edilizie di Attuazione), compresi nella "zona urbana storico ambientale" (art. 11 delle N.U.E.A.), contraddistinta dal n. VII.

Alcuni immobili del lotto 1 sono classificati quali edifici caratterizzanti il tessuto storico o come edifici di particolare interesse storico, appartenenti al gruppo 2 "edifici di rilevante valore storico", a quest'ultima categoria appartengono anche tutti gli edifici del lotto 3 ad esclusione delle superfetazioni interne. Alcuni immobili del lotto 4, prospicienti via Carlo Porporati, sono classificati quale edifici caratterizzanti il tessuto storico. Gli immobili del lotto 5 prospicienti Piazza della Repubblica, sono classificati quale edifici di particolare interesse storico, appartenenti al gruppo 2 "edifici di rilevante valore storico".

In conformità a quanto disposto dall’art. 26, delle NUEA, detti edifici sono disciplinati in relazione alle parti, cui fanno riferimento i tipi di intervento ammessi: esterno degli edifici su spazi pubblici; sistema distributivo; cortili, giardini privati e fronti degli edifici verso tali spazi; interno dei corpi di fabbrica.

Per quanto attiene gli edifici non caratterizzanti il tessuto storico bisogna rilevare che il complesso compreso nel lotto 4, edificato nel 1919 dalla Società Frigoriferi di Torino, presenta un valore di testimonianza storico - documentaria. Gli interventi ammessi sono quelli indicati all’art.11 e dalla Tavola Normativa n. 2 delle NUEA, nonché dalle specifiche prescrizioni di cui allo stesso Piano di Recupero oggetto della presente deliberazione.

Si evidenzia che la raccolta dei dati è avvenuta attraverso il coinvolgimento dell’agenzia di sviluppo locale "The Gate".

Il Piano di Recupero prevede per tutte le unità d’intervento uguali interventi edilizi e destinazioni d’uso suddivisi in "indirizzi", che hanno carattere di norme di orientamento, e "prescrizioni" che hanno carattere di norme vincolanti, per il dettaglio dei quali si rimanda alla documentazione tecnica allegata al presente provvedimento.

Il quadro economico degli interventi previsti ammonta a Euro 15.816.000,00, per il lotto 1; Euro 7.431.600,00, per il lotto 3; Euro 5.142.730,00, per il lotto 4; Euro 5.338.630,00, per il lotto 5.

La durata del Piano di Recupero è di 10 anni, in applicazione della norma di cui all’art.16 della Legge n. 1150/1942.

Il Piano di Recupero oggetto del presente provvedimento, sottoposto al parere del competente Settore Tutela Ambiente, è risultato coerente con la relativa proposta di zonizzazione acustica.

Per quanto concerne l’attuazione dei Piani di Recupero, a norma dell’art. 28 Legge 457/1978, vi possono provvedere, in primo luogo, i proprietari delle Unità Minime d’Intervento, da soli o riuniti in consorzio; le imprese di costruzione o le cooperative edilizie cui i proprietari abbiano conferito mandato per l’esecuzione delle opere; i condomini o loro consorzi; l’ATC (già IACP).

Vi possono provvedere anche i Comuni, direttamente o mediante apposite convenzioni con i soggetti di anzidetti, nei seguenti casi: interventi dichiarati di rilevante interesse pubblico; opere necessarie per l’adeguamento delle urbanizzazioni; interventi da attuare nelle ipotesi di inerzia dei proprietari delle Unità Minime d’Intervento, previa diffida degli stessi, con le procedure dell’espropriazione.

I Comuni, sempre previa diffida ai proprietari, possono provvedere all’esecuzione delle opere previste dal Piano di Recupero, anche mediante occupazione temporanea, con diritto di rivalsa delle spese sostenute nei confronti dei proprietari medesimi.

Successivamente, a seguito della fase delle pubblicazioni e della fase di comunicazione di avvio del procedimento, si procederà con l’approvazione definitiva del Piano di Recupero che, ai sensi dell’art. 16 Legge n. 1150/1942 e art. 12 D.P.R. n. 327/2001, conferisce il carattere della pubblica utilità alle opere previste.

Tutto ciò premesso,

Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti Locali, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267, nel quale, fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti nella competenza dei Consigli Comunali;

Vista la Legge Regionale n. 56/1977 e s.m.i.;

Visto il Piano Regolatore Generale, approvato con deliberazione della G.R. n. 3-45091 del 21 aprile 1995 pubblicata sul B.U.R. n. 21 del 24 maggio 1995;

Dato atto che i pareri di cui all'art. 49 del suddetto Testo Unico sono:
favorevole sulla regolarità tecnica;
favorevole sulla regolarità contabile;

Ai sensi dell’art. 43 del Regolamento del Decentramento, con nota del 15 dicembre 2004, è stato richiesto il prescritto parere alla competente Circoscrizione Amministrativa n. 7. La Circoscrizione, con comunicazione del 20 dicembre 2004, ha richiesto una proroga di trenta giorni sul termine di scadenza previsto (14 gennaio 2005), configurando altrimenti l’impossibilità di esprimere il proprio parere. Con nota dell’11 gennaio 2005, l’Assessorato ha comunicato di non potere accogliere tale richiesta in quanto il completamento dell’iter procedurale del provvedimento entro la scadenza del termine ultimo prescritto dall’art. 29 della Legge n. 457/1978, decorrente dall’approvazione della deliberazione consiliare di individuazione delle zone di recupero (27 marzo 2001), è possibile solo a condizione che si adotti il Piano di Recupero entro la seconda decade di gennaio. In ogni caso essendo prevista la pubblicazione per le osservazioni, della durata di 60 giorni, prima di procedere all’approvazione definitiva del provvedimento, resta inteso che il parere espresso dalla Circoscrizione anche oltre la scadenza dell’attuale termine utile fissato, sarà esaminato ed accolto o controdedotto nella fase di pubblicazione della delibera preliminare alla approvazione definitiva dei Piani di Recupero, in modo da consentire comunque la partecipazione dell’organo di decentramento.

Considerato, pertanto, che la Circoscrizione ha esplicitamente evidenziato l’impossibilità di esprimere il prescritto parere entro il termine di scadenza del 14 gennaio 2005, si prescinde dal parere della stessa nell’attuale fase di adozione del provvedimento con l’impegno a esaminare le osservazioni della Circoscrizione in sede di approvazione definitiva del provvedimento.

Con voti unanimi, espressi in forma palese;

per i motivi esposti nella parte narrativa, che qui integralmente si richiamano, di:

1)  adottare il Piano di Recupero "Borgo Dora - Porta Palazzo", composto dai seguenti lotti: lotto 1 (isolato compreso tra piazza della Repubblica, corso Regina Margherita e le vie Cagliero e Cottolengo); il lotto 3 (isolato compreso tra corso Giulio Cesare e le vie Carlo Noè, G.B. La Salle e Porporati); lotto 4 (isolato compreso tra le vie De La Salle, Noè, Priocca e Porporati); lotto 5 (isolato compreso tra piazza della Repubblica, piazza Don Albera e via Priocca), ai sensi e per gli effetti della Legge n. 457/1978, della Legge Urbanistica Nazionale n. 1150/1942 e della Legge Urbanistica Regionale n. 56/1977.
Il termine per l’attuazione del presente Piano di Recupero è di 10 anni dalla sua approvazione definitiva.
Fanno parte integrante e sostanziale del Piano di Recupero i seguenti elaborati:
per il lotto 1 (all. da 1 a 20 - nn. ):
   Relazione illustrativa - testo;
   Relazione illustrativa - relazione finanziaria;
   Relazione illustrativa - schede di rilievo;
   Relazione illustrativa - documentazione fotografica;
   Relazione illustrativa - documentazione d’archivio;
   Relazione illustrativa - elenchi catastali;
   Planimetria previsioni P.R.G. con individuazione dell’area oggetto di recupero;
   Stato di fatto - destinazioni d’uso prevalenti - schemi planimetrici piani interrato, primo e secondo f.t.;
   Stato di fatto - schemi planimetrici piani terzo, quarto, quinto f.t. e delle coperture;
   Elementi edilizi ed architettonici di maggior pregio - schemi planimetrici piani interrato, primo e secondo f.t.;
   Elementi edilizi ed architettonici di maggior pregio - schemi planimetrici piani terzo, quarto, quinto f.t. e delle coperture;
   Elementi edilizi ed architettonici di maggior pregio - prospetti e sezioni;
   Stato di fatto - degrado, stato di conservazione - schemi planimetrici piani interrato, primo e secondo f.t.;
   Stato di fatto - degrado, stato di conservazione - schemi planimetrici piani terzo, quarto, quinto f.t. e delle coperture;
   Stato di fatto - degrado, stato di conservazione - prospetti e sezioni;
   Stato di fatto - urbanizzazioni;
   Elaborati grafici di progetto - schemi planimetrici;
   Elaborati grafici di progetto - prospetti e sezioni;
   Elaborati grafici di progetto - Interventi integrativi proposti nel contesto urbano del lotto 1;
   Norme di attuazione.
per il lotto 3 (all. da 21 a 35 - nn. ):
   Relazione illustrativa - testo;
   Relazione illustrativa - relazione finanziaria;
   Relazione illustrativa - schede di rilievo;
   Relazione illustrativa - documentazione fotografica;
   Relazione illustrativa - documentazione d’archivio;
   Relazione illustrativa - elenchi catastali;
   Planimetria previsioni P.R.G. con individuazione dell’area oggetto di recupero;
   Stato di fatto - destinazioni d’uso prevalenti - schemi planimetrici;
   Stato di fatto - elementi edilizi ed architettonici di maggior pregio - schemi planimetrici;
   Stato di fatto - elementi edilizi ed architettonici di maggior pregio - schemi di prospetti e sezioni;
   Stato di fatto - degrado, stato di conservazione - schemi planimetrici;
   Stato di fatto - degrado, stato di conservazione - prospetti e sezioni;
   Stato di fatto - urbanizzazioni;
   Elaborati grafici di progetto - schemi di planimetrie, prospetti e sezioni;
   Norme di attuazione.
per il lotto 4 (all. da 36 a 50 - nn. ):
   Relazione illustrativa - testo;
   Relazione illustrativa - relazione finanziaria;
   Relazione illustrativa - schede di rilievo;
   Relazione illustrativa - documentazione fotografica;
   Relazione illustrativa - documentazione d’archivio;
   Relazione illustrativa - elenchi catastali;
   Planimetria previsioni P.R.G. con individuazione dell’area oggetto di recupero;
   Stato di fatto - destinazioni d’uso prevalenti;
   Stato di fatto - elementi edilizi ed architettonici di maggior pregio - schemi di planimetria e di prospetto;
   Stato di fatto - degrado, stato di conservazione - schemi planimetrici;
   Stato di fatto - degrado, stato di conservazione - prospetti e sezioni;
   Stato di fatto - urbanizzazioni;
   Elaborati grafici di progetto - schemi planimetrici;
   Elaborati grafici di progetto - prospetti e sezioni;
   Norme di attuazione.
Per il lotto 5 (all. da 51 a 66 - nn. ):
   Relazione illustrativa - testo;
   Relazione illustrativa - relazione finanziaria;
   Relazione illustrativa - schede di rilievo;
   Relazione illustrativa - documentazione fotografica;
   Relazione illustrativa - documentazione d’archivio;
   Relazione illustrativa - elenchi catastali;
   Planimetria previsioni P.R.G. con individuazione dell’area oggetto di recupero;
   Stato di fatto - destinazioni d’uso prevalenti;
   Stato di fatto - elementi edilizi ed architettonici di maggior pregio - schemi planimetrici;
   Stato di fatto - elementi edilizi ed architettonici di maggior pregio - prospetti e sezioni;
   Stato di fatto - degrado, stato di conservazione - schemi planimetrici;
   Stato di fatto - degrado, stato di conservazione - prospetti e sezioni;
   Stato di fatto - urbanizzazioni;
   Elaborati grafici di progetto - schemi planimetrici;
   Elaborati grafici di progetto - prospetti e sezioni;
   Norme di attuazione.
Costituisce, altresì, allegato al presente provvedimento la planimetria che individua gli edifici soggetti ad interventi di edilizia residenziale pubblica (all. 67 - n. ), collocati nel lotto 5;

2) di dichiarare, attesa l'urgenza, in conformità del distinto voto palese ed unanime, il presente provvedimento immediatamente eseguibile ai sensi dell'art. 134, 4° comma, del Testo Unico approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267.