Divisione Urbanistica ed Edilizia Privata
Settore Procedure Amm.ve Urbanistiche

n. ord. 4
2004 12374/009

OGGETTO: PIANI DI RECUPERO DEL PATRIMONIO EDILIZIO E URBANISTICO ESISTENTE. LEGGE N. 457/1978. QUARTIERE SAN SALVARIO-LOTTI 1 E 2. ADOZIONE.

Proposta dell'Assessore Viano,
di concerto dell’Assessore Tricarico.

Con deliberazione n. 87 del 27 marzo 2001 (mecc. 2001 02596/009), il Consiglio Comunale ha approvato, ai sensi dell’art. 27 della Legge 5 agosto 1978, n. 457, nonché dell’art. 12 della L.U.R. n. 56/1977, l’individuazione degli ambiti da assoggettare alla formazione dei Piani di Recupero, al fine di realizzare il recupero del patrimonio edilizio e urbanistico esistente con interventi volti alla conservazione, risanamento, ricostruzione e migliore utilizzazione del patrimonio stesso.

In fase di individuazione di tali ambiti l’attenzione è stata indirizzata a quelle situazioni di degrado fisico degli immobili che costituisce una delle cause di disagio sociale di determinate aree della Città e si è, quindi, ritenuto di individuare alcune aree nei quartieri San Salvario e Borgo Dora (Porta Palazzo).

All’interno di tali aree, il rilascio di provvedimenti edilizi abilitativi è subordinato alla formazione dei Piani di Recupero, che possono essere presentati dai privati interessati rappresentanti, in base all’imponibile catastale, almeno i tre quarti del valore degli immobili interessati, nel termine fissato con la succitata deliberazione di individuazione.

Constatata l’inerzia dei privati proprietari delle aree in oggetto, l’Amministrazione civica ha ritenuto opportuno, a norma dell’art. 28 della Legge n. 457/1978, procedere di propria iniziativa alla predisposizione dei Piani di Recupero, la cui redazione è stata affidata all’Agenzia Territoriale per la Casa (ATC), con determinazione dirigenziale n. 1074 del 9 dicembre 2003 (mecc. 2003 11755/105), in attuazione della deliberazione della Giunta Comunale del 9 dicembre 2003 (mecc. 2003 10787/009), in coerenza con quanto disposto dalla Legge Regionale n. 11/1993, la quale riconosce alla stessa ATC la competenza ad operare nel settore dell’edilizia residenziale pubblica, espletando, per conto degli enti locali, quei compiti concernenti la progettazione urbanistica finalizzata all’attuazione e gestione unitaria del complesso dei beni pubblici al servizio della residenza.

Con il presente provvedimento si propone l’adozione del Piano di Recupero per il quartiere San Salvario che si articola in due lotti: il lotto 1, concernente l’isolato compreso tra via Nizza, via S. Pio V, via Saluzzo e via Galliari; il lotto 2, concernente l’isolato compreso tra via Nizza, via Galliari, via Saluzzo e via Berthollet.

Entrambi i lotti sono articolati, a loro volta, per la fase di analisi e ricerche, in Unità di Suolo, che corrispondono alle Unità Minime d’Intervento prescritte dall’art. 28 della Legge n. 457/1978 per la fase progettuale.

L’isolato di cui al lotto 1, che comprende tre Unità di Suolo, ha una superficie complessiva di circa mq. 2.820, una s.l.p. di circa mq.12.960 e una densità edilizia pari a circa 4,5 mq/mq. L’isolato di cui al lotto 2, che comprende quattro Unità di Suolo, ha una superficie complessiva di circa mq. 4.544, una s.l.p. di circa mq.19.440 e una densità edilizia pari a circa 4,28 mq/mq.

L’unità d’intervento 1 del lotto 2, costituita da immobili appartenenti per la gran parte al Comune di Torino, è interessata da interventi per l’edilizia residenziale pubblica e concerne, in particolare, gli edifici di via Nizza 15 e 17, come da allegata planimetria (all. n. 32).

Gli immobili compresi nei due isolati in questione sono classificati dal P.R.G. vigente come area normativa R3 (art. 8 delle Norme Urbanistiche Edilizie di Attuazione), compresi nella "zona urbana storico ambientale" (art.11 delle N.U.E.A.), contraddistinta dal n. II. La quasi totalità degli immobili sono classificati quali edifici di particolare interesse storico, appartenenti al gruppo 2, "edifici di rilevante valore storico", la cui disciplina è essenzialmente prevista dall’art. 26 delle N.U.E.A. del P.R.G. che, per tali tipi di edifici prescrive interventi di risanamento conservativo.

Il Piano di Recupero prevede per tutte le unità d’intervento uguali interventi edilizi e destinazioni d’uso suddivisi in "indirizzi" e "prescrizioni", ad eccezione della parte compresa nell’unità 4 del Lotto 2 oggetto di sostituzione edilizia, mediante la demolizione dell’edificio esistente a 5 piani f.t. e ricostruzione in fregio alla via Saluzzo.

Gli indirizzi, che hanno carattere di norme di orientamento, in sintesi, sono:
-  interventi finalizzati a rendere fruibili le corti interne da via Nizza e dalle altre vie dell’isolato per favorire l’insediamento e la riqualificazione di negozi, laboratori, ecc.;
-  recupero di androni alla funzione originaria;
-  ripristino secondo il disegno originario della zoccolatura sulle vie;
-  riordino delle vetrine nel sotto portico di via Nizza;
-  centralizzazione degli impianti termici.

Le prescrizioni, che hanno carattere di norme vincolanti, si possono così sintetizzare:
-  interventi di recupero e ripristino che valorizzino gli elementi architettonici - decorativi del sistema portone/androne/scala;
-  vano ascensore: interventi di riqualificazione per migliorare la qualità estetica, rimozione di eventuali barriere architettoniche;
-  ripristino degli intonaci e ritinteggiatura delle facciate;
-  recupero e valorizzazione dei trompe d’oeil esistenti;
-  demolizioni di superfetazioni costituite da verande, tettoie, servizi igienici esterni, ecc.;
-  interventi di adeguamento e riqualificazione igenico - funzionale dei piani sottotetto;
-  interventi di revisione e ripassatura della copertura degli edifici.

Relativamente alla destinazione ricettiva questa potrà essere presente nella misura massima del 50% della SLP dell’intera unità d’intervento.

Il quadro economico degli interventi previsti ammonta ad Euro 5.066.330,00, per il lotto 1, e ad Euro 10.978.000,00, per il lotto 2.

La durata del Piano di Recupero è di 10 anni, in applicazione della norma di cui all’art.16 della Legge n. 1150/1942.

Il Piano di Recupero oggetto del presente provvedimento, sottoposto al parere del competente Settore Tutela Ambiente, è risultato coerente con la relativa proposta di zonizzazione acustica.

Per quanto concerne l’attuazione dei Piani di Recupero, a norma dell’art. 28 Legge 457/1978, vi possono provvedere, in primo luogo, i proprietari delle Unità Minime d’Intervento, da soli o riuniti in consorzio; le imprese di costruzione o le cooperative edilizie cui i proprietari abbiano conferito mandato per l’esecuzione delle opere; i condomini o loro consorzi; l’ATC (già IACP).

Vi possono provvedere anche i Comuni, direttamente o mediante apposite convenzioni con i soggetti anzidetti, nei seguenti casi: interventi dichiarati di rilevante interesse pubblico; opere necessarie per l’adeguamento delle urbanizzazioni; interventi da attuare nelle ipotesi di inerzia dei proprietari delle Unità Minime d’Intervento, previa diffida degli stessi, con le procedure dell’espropriazione.

I comuni, sempre previa diffida ai proprietari, possono provvedere all’esecuzione delle opere previste dal Piano di Recupero, anche mediante occupazione temporanea, con diritto di rivalsa delle spese sostenute nei confronti dei proprietari medesimi.

Successivamente, a seguito della fase delle pubblicazioni e della fase di comunicazione di avvio del procedimento, si procederà con l’approvazione definitiva del Piano di Recupero che, ai sensi dell’art.16 Legge n. 1150/1942 e art.12 D.P.R. n. 327/2001, conferisce il carattere della pubblica utilità alle opere previste.

Tutto ciò premesso,

Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti Locali, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267, nel quale, fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti nella competenza dei Consigli Comunali;

Vista la Legge Regionale 5 dicembre 1977 n. 56 e s.m.i.;

Visto il Piano Regolatore Generale, approvato con deliberazione della G.R. n. 3-45091 del 21 aprile 1995 pubblicata sul B.U.R. n. 21 del 24 maggio 1995;

Ai sensi dell’art. 43 del Regolamento del Decentramento, con nota del 15 dicembre 2004, è stato richiesto il prescritto parere alla competente Circoscrizione Amministrativa n. 8. La Circoscrizione, con comunicazione del 20 dicembre 2004, ha richiesto una proroga di trenta giorni sul termine di scadenza previsto (14 gennaio 2005), configurando altrimenti l’impossibilità di esprimere il proprio parere. Con nota dell’11 gennaio 2005, l’Assessorato ha comunicato di non potere accogliere tale richiesta in quanto il completamento dell’iter procedurale del provvedimento entro la scadenza del termine ultimo prescritto dall’art. 29 della Legge n. 457/1978, decorrente dall’approvazione della deliberazione consiliare di individuazione delle zone di recupero (27 marzo 2001), è possibile solo a condizione che si adotti il Piano di Recupero entro la seconda decade di gennaio. In ogni caso essendo prevista la pubblicazione per le osservazioni, della durata di 60 giorni, prima di procedere all’approvazione definitiva del provvedimento, resta inteso che il parere espresso dalla Circoscrizione anche oltre la scadenza dell’attuale termine utile fissato, sarà esaminato ed accolto o controdedotto nella fase di pubblicazione della delibera preliminare alla approvazione definitiva dei Piani di Recupero, in modo da consentire comunque la partecipazione dell’organo di decentramento.

Considerato, pertanto, che la Circoscrizione ha esplicitamente evidenziato l’impossibilità di esprimere il prescritto parere entro il termine di scadenza del 14 gennaio 2005, si prescinde dal parere della stessa nell’attuale fase di adozione del provvedimento con l’impegno a esaminare le osservazioni della Circoscrizione in sede di approvazione definitiva del provvedimento.

Dato atto che i pareri di cui all'art. 49 del suddetto Testo Unico sono:
favorevole sulla regolarità tecnica;
favorevole sulla regolarità contabile;

Con voti unanimi, espressi in forma palese;

per i motivi esposti nella parte narrativa, che qui integralmente si richiamano, di:

1)  adottare il Piano di Recupero "San Salvario", lotto 1 (isolato compreso tra via Nizza, via S. Pio V, via Saluzzo e via Galliari) e lotto 2 (isolato compreso tra via Nizza, via Galliari, via Saluzzo e via Berthollet), ai sensi e per gli effetti della Legge n. 457/1978, della Legge Urbanistica Nazionale n. 1150/1942 e della Legge Urbanistica Regionale n. 56/1977.
Il termine per l’attuazione del presente Piano di Recupero è di 10 anni dalla sua approvazione definitiva.
Fanno parte integrante e sostanziale del Piano di Recupero i seguenti elaborati;
per il lotto 1 (all.ti. da 1 a 15 - nn. ):
   Relazione illustrativa - testo;
   Relazione illustrativa - relazione finanziaria;
   Relazione illustrativa - schede di rilievo;
   Relazione illustrativa - documentazione fotografica;
   Relazione illustrativa - documentazione d’archivio;
   Relazione illustrativa - elenchi catastali;
   Planimetria previsioni P.R.G. con individuazione dell’area oggetto di recupero;
   Stato di fatto - destinazioni d’uso prevalenti;
   Stato di fatto - elementi edilizi ed architettonici di maggior pregio - schemi planimetrici;
   Stato di fatto - elementi edilizi ed architettonici di maggior pregio - prospetti e sezioni;
   Stato di fatto - degrado, stato di conservazione ed elementi deturpanti - schemi planimetrici;
   Stato di fatto - degrado, stato di conservazione ed elementi deturpanti - prospetti e sezioni;
   Stato di fatto - urbanizzazioni;
   Elaborati grafici di progetto;
   Norme di attuazione.
Costituiscono elaborati del lotto 2, i seguenti documenti (all.ti da 16 a 31 - n.     ):
   Relazione illustrativa - testo;
   Relazione illustrativa - relazione finanziaria;
   Relazione illustrativa - schede di rilievo;
   Relazione illustrativa - documentazione fotografica;
   Relazione illustrativa - documentazione d’archivio;
   Relazione illustrativa - elenchi catastali;
   Planimetria previsioni P.R.G. con individuazione dell’area oggetto di recupero;
   Stato di fatto - destinazioni d’uso prevalenti;
   Stato di fatto - elementi edilizi ed architettonici di maggior pregio - schemi planimetrici;
   Stato di fatto - elementi edilizi ed architettonici di maggior pregio - prospetti e sezioni;
   Stato di fatto - degrado, stato di conservazione ed elementi deturpanti - schemi planimetrici;
   Stato di fatto - degrado, stato di conservazione ed elementi deturpanti - prospetti e sezioni;
   Stato di fatto - urbanizzazioni;
   Elaborati grafici di progetto - schemi di planimetrie e prospetti;
   Elaborati grafici di progetto - schema di prospetto, piante e tipologia del nuovo edificio
   Norme di attuazione.
Costituisce, altresì, allegato al presente provvedimento la planimetria che individua gli edifici soggetti ad interventi di edilizia residenziale pubblica (all. 32 - n. );

2)  di dichiarare, attesa l’urgenza, in conformità del distinto voto palese ed unanime, il presente provvedimento immediatamente eseguibile ai sensi dell’art. 134, quarto comma, del Testo Unico approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267.