Divisione Urbanistica ed Edilizia Privata
Settore Procedure Amm.ve Urbanistiche

n. ord. 19
2004 09746/009

OGGETTO: PIANO ESECUTIVO CONVENZIONATO PER L'ATTUAZIONE DELL'AREA DA TRASFORMARE PER SERVIZI AMBITO "5L 1 - RUBBERTEX 2" - APPROVAZIONE.

   Proposta dell'Assessore Viano.

   L’area oggetto del presente PEC, relativa all’ambito "5L 1 - Rubbertex 2", è localizzata nella periferia nord di Torino, delimitato dalle vie Reiss Romoli, corso Grosseto e via Ala di Stura. L'area in questione è classificata dal PRG vigente come Area da Trasformare per Servizi (ATS), con un indice di 0,7/3 mq/mq.incrementato di 1/3 della SLP esistente, nonché elevabile per la realizzazione della SLP generata dalle utilizzazioni edificatorie dei parchi urbani, fluviali e collinari fino al limite massimo totale di 0,50 mq.SLP/mq.ST.

   Il progetto di PEC propone modifiche al numero dei piani rispetto a quello previsto nella scheda di PRG, nel rispetto delle prescrizioni cogenti contenute nella scheda stessa. All'interno dell'ambito è presente una proprietà comunale di mq. 1480 che non ha capacità edificatoria ed è esclusa dal computo delle aree da cedere per servizi.

   L'area di concentrazione edificatoria, nella misura del 20% della ST di proprietà privata, è compresa tra le vie P. Veronese, in allineamento con l'edificazione su di essa già prospettante, e il confine verso l'ambito "5.6 Rubbertex".

   Il progetto prevede la realizzazione di 4 edifici il cui "filo" di fabbricazione insiste sugli allineamenti di via Ala di Stura, di via P. Veronese e in protendimento visuale del confine est della Rubbertex; i corpi di fabbrica verso il parco, ad est, sono più bassi degradando da 9 a 7 p.f.t.; il corpo di fabbrica tra la via Ala di Stura e la via P. Veronese, è invece più elevato (11 p.f.t.). Il piano terra è prevalentemente porticato con attività ASPI verso la via Ala di Stura e con la presenza di box entro le sagome dei fabbricati.

   Le autorimesse hanno due livelli interrati in considerazione del numero delle unità abitative.

   La SLP in progetto è di 13.192,8 mq., per mq. 12.535,06 a destinazione residenziale e mq. 659,74 a destinazione ASPI ed è comprensiva della SLP derivante dalle area a parco cedute nel P24 secondo l'articolo 20 delle NUEA di PRG pari ad un indice di 0,43 mq. SLP/ST < 0,50 mq. SLP/ST. L'area per servizi da cedere alla Città, pari mq. 24.759 nella misura dell'80% della ST di proprietà privata, è destinata in parte a viabilità ed in parte a verde urbano attrezzato in connessione alle aree già di proprietà comunale, in via di realizzazione sulla adiacente ATS "5L 2 Rubbertex 2".

   Le opere da eseguire a scomputo sono sommariamente indicate come segue:
-   realizzazione nuova viabilità con relativa illuminazione pubblica e reti di fognatura bianca;
-   realizzazione di viabilità pedonale;
-   realizzazione del verde pubblico attrezzato con relativa illuminazione pubblica e reti di fognatura bianca e nera afferente le aree pubbliche.

Con deliberazione della Giunta Comunale del 24 febbraio 2004 (mecc. 2004 01226/033) è stata approvata la realizzazione anticipata rispetto all'attuazione dell'ambito, della porzione di viabilità pubblica costituente il prolungamento della via P. Veronese, in proseguimento della porzione di viabilità già attuata dell'ambito "5L 2 Rubbertex 2".

   Pertanto il valore determinato per la realizzazione della succitata viabilità viene conteggiato nel costo totale delle opere complessive previste a scomputo degli oneri di urbanizzazione.

   I dati tecnici fondamentali dell’intervento, che troverà attuazione mediante il rilascio di n. 3 permessi di costruire, sono i seguenti:
Superficie territoriale (S.T.) complessiva                                       mq.   32.428,00
Superficie territoriale privata                                                         mq.   30.948,00
Superficie lorda di pavimento (S.L.P.)                                          mq.   13.194,80
Superficie aree da cedere a servizi                                                mq.   24.759,00
Superficie aree da cedere destinate a parco urbano e fluviale         mq. 132.300,00
Abitanti insediabili                                                                            n.        369

   In base allo schema di convenzione ed alle modalità in esso contenute, i Proponenti cedono gratuitamente al Comune di Torino le aree destinate a pubblici servizi per complessivi mq. 24.759 contestualmente alla proprietà delle aree a Parco Urbano e Fluviale P24 pari a complessivi mq. 132.300.

   Tutte le opere inerenti l’area da cedere gratuitamente a servizi verranno eseguite dai Proponenti entro 3 anni dall’approvazione del progetto esecutivo delle opere di urbanizzazione ed in ogni caso non oltre 4 anni dalla stipula della convenzione attuativa, mentre le opere inerenti l’area edificabile dovranno essere ultimate entro il termine massimo di 5 anni dalla stipula della convenzione, corrispondente al termine di validità del P.E.C.

   L'importo di tali opere, individuato in base alle valutazioni dei singoli progetti e al quale è stato applicato il coefficiente di riduzione del 10% di cui alla deliberazione della Giunta Comunale del 24 febbraio 1998 (mecc. 9801268/57), è di Euro 1.360.410,90, salvo ulteriori definizioni in sede di progettazione esecutiva derivanti anche dalle puntualizzazioni dei Settori Tecnici ed Enti competenti. In tale sede verrà altresì adeguato il computo metrico estimativo, facente parte del progetto di massima delle opere di urbanizzazione allegato al presente provvedimento, ai nuovi prezzi unitari di cui all’Elenco Prezzi per Opere e Lavori Pubblici nella Regione Piemonte, edizione novembre 2003.

   Il progetto di massima relativo alle opere di urbanizzazione da realizzare a scomputo degli oneri, comprensivo del computo metrico estimativo, è stato trasmesso al Settore Urbanizzazioni della Divisione Ambiente e Mobilità che ha provveduto a raccogliere in merito i pareri dei competenti Settori ottenendo parere favorevole.

   I Proponenti si obbligano a corrispondere gli oneri di urbanizzazione dovuti da valutare al momento del rilascio del primo permesso a costruire, che ammontano oggi a Euro 1.362.926,21 di cui Euro 672.144,52 per gli oneri di urbanizzazione primaria ed Euro 690.781,69 per gli oneri di urbanizzazione secondaria.

   Pertanto:
-   importo oneri di urbanizzazione (circa)                                                                     Euro 1.362.926,21
-   costo totale opere di urbanizzazione da realizzare a scomputo (circa)                        Euro 1.360.410,90
-   differenza da versare in sede di permesso a costruire (circa)                                     Euro        2.515,31

   Il costo di costruzione previsto dal D.P.R. n. 380/2001 non è definibile in sede di convenzione in quanto il progetto planivolumetrico delle opere edilizie non contiene ancora i parametri (numero e superficie degli alloggi, degli accessori, ecc..) per la sua corretta definizione, che è, pertanto, demandata al momento del rilascio del permesso di costruire.

   Per le modalità di attuazione degli interventi relativi al P.E.C. sopra sinteticamente descritti, si rinvia al più dettagliato e puntuale schema di convenzione allegato al presente provvedimento.

   Il progetto del Piano Esecutivo Convenzionato è stato sottoposto all’esame della Commissione Edilizia, che, in data 7 aprile 2004, ha espresso parere favorevole alla sua approvazione.

   Il progetto di massima delle opere di urbanizzazione è stato valutato in sede di conferenza dei servizi, in data 26 luglio 2004, presso il Settore Urbanizzazioni, da cui è emerso un parere favorevole al proseguimento dell’iter istruttorio del P.E.C. indicando alcune prescrizioni ed adeguamenti che dovranno essere rispettati nelle formulazioni dei progetti preliminari ed esecutivi.

   Il Settore Tutela Ambiente, in data 8 ottobre 2004 ha espresso il parere di coerenza del presente Piano Esecutivo Convenzionato con il Piano di Zonizzazione Acustica.

   Il progetto di Piano Esecutivo Convenzionato unitamente allo schema di convenzione ed al progetto di massima delle opere di urbanizzazione verranno inviati all’Albo Pretorio per il deposito e la pubblicazione e trasmessi alla Circoscrizione n. 5 per l’espressione del parere di competenza, dopo l’approvazione del presente provvedimento da parte della Giunta Comunale.

   Infine, in osservanza dell’art. 22, comma 3, del D.P.R. n. 380/2001, si prende atto che in relazione al presente Piano Esecutivo Convenzionato non ricorrono le condizioni di definizione degli elementi di carattere planovolumetriche, tipologiche, formali e costruttive necessarie a rendere applicabili agli strumenti urbanistici le disposizioni di cui allo stesso articolo del D.P.R. n. 380/2001 in materia di sostituzione di permesso di costruire e autorizzazione edilizia con denuncia di inizio attività.

   La Circoscrizione n. 5, cui il Piano Esecutivo Convenzionato unitamente al progetto di massima delle opere di urbanizzazione e allo schema di convenzione sono stati inviati per il prescritto parere di competenza, ai sensi degli articoli 43 e 44 del regolamento del decentramento, con deliberazione consiliare del 25 gennaio 2005 (all. 3 - n. ), ha espresso parere favorevole a condizione che l’importo di Euro 166.765,37, costituente la differenza tra l’importo degli oneri di urbanizzazione e le opere di urbanizzazione da realizzare a scomputo, da pagare in sede di rilascio del permesso di costruire, siano convertiti in opere da realizzare a cura dei proponenti il PEC sull’area adiacente (ATS 5L2 Rubbertex 2) e che tali interventi siano concertati con la Circoscrizione.

   Inoltre, con lo stesso provvedimento deliberativo, la Circoscrizione evidenzia l’esigenza di installare una struttura di "servizio igienico pubblico" nell’area a verde e segnala la preoccupazione per il fatto che il previsto collegamento viario dell’interno 81 con la via Reiss Romoli porterebbe al pregiudizio di posti auto nel parcheggio esistente.

   Si esprime, poi, un’ulteriore preoccupazione dovuta al fatto che le "collinette" previste dal progetto potrebbero avere un’altezza tale da creare zone poco visibili e, quindi, creare problemi di sicurezza.

   Infine, si suggerisce di inserire nelle vicinanze dell’area sportiva una piccola struttura coperta con tavole e panchine.

   Alle suddette condizioni ed osservazioni si controdeduce come segue.

   Si accoglie la proposta della Circoscrizione di fare realizzare, a cura dei proponenti il PEC "5L1 Rubbertex 2", interventi di completamento dell’adiacente area (ATS 5L2 Rubbertex 2), consistenti nella sistemazione di area a verde attrezzato e di un’area cani, già previste nel PEC 5L2 Rubbertex 2, ma non realizzate, in luogo della somma dovuta quale onere di urbanizzazione da versare al Comune.

   Per quanto concerne la realizzazione del servizio igienico, si chiederà al settore Arredo Urbano della Città di verificare la possibilità di prevedere tale intervento nell’ambito del piano di realizzazione di tali strutture.

   In merito alla viabilità di via Reiss Romoli int. 81, questa non andrà ad incidere sui parcheggi esistenti poiché in sede di progetto esecutivo era stata effettuata una modificazione della sede viaria. Per quanto concerne le "collinette", queste avranno un’altezza tale, circa un metro, da non costituire motivo di pericolo alla sicurezza.

   Quanto, infine, alla previsione di una piccola struttura coperta con tavole e panchine questa è effettivamente prevista nella tettoia parzialmente da conservare di cui all’art. 7 della convenzione allegata alla presente deliberazione.

   Tutto ciò premesso,

   Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti Locali, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267, nel quale, fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti nella competenza dei Consigli Comunali;

   Vista la Legge Regionale n. 56/1977 e s.m.i.;

   Visto il Piano Regolatore Generale, approvato con deliberazione della G.R. n. 3-45091 del 21 aprile 1995 pubblicata sul B.U.R. n. 21 del 24 maggio 1995;

   Visto il parere favorevole sul progetto di massima delle opere di urbanizzazione espresso in data 26 luglio 2004;

   Visto il parere di conformità al Piano di zonizzazione acustica espresso in data 8 ottobre 2004;

   Dato atto che i pareri di cui all'art. 49 del suddetto Testo Unico sono:
   favorevole sulla regolarità tecnica;
   favorevole sulla regolarità contabile;

   Con voti unanimi, espressi in forma palese;

per i motivi esposti nella parte narrativa che qui integralmente si richiamano:

1)   di approvare il Piano Esecutivo Convenzionato, ai sensi dell'art. 43 della L.R. n. 56/1977 e s.m.i., relativo all’area da trasformare per servizi del P.R.G. denominata "5L 1 - Rubbertex 2", che si compone dei seguenti elaborati:
-   Schema di Convenzione (all. 1 - n. );
-   Progetto planivolumetrico e progetto di massima opere di urbanizzazione (all. 2 - n.                  );

2)   di prendere atto che l'introito relativo al costo di costruzione sarà acquisito a cura del Settore Permessi Convenzionati e Suolo Pubblico;

3)   di rinviare a successiva determinazione dirigenziale, a seguito di approvazione del progetto esecutivo relativo alle opere, la necessaria operazione contabile relativa all'accertamento dell'entrata e all'impegno di spesa, corrispondente, nel progetto di massima ad Euro 1.360.410,90 per le opere di urbanizzazione da realizzare a scomputo. La restante entrata derivante dagli oneri di urbanizzazione rimasti a carico dei Proponenti verrà accertata con successiva determinazione dirigenziale nel bilancio di competenza;

4)   di prendere atto che in relazione al presente Piano Esecutivo Convenzionato non ricorrono le condizioni di definizione degli elementi di carattere planovolumetriche, tipologiche, formali e costruttive necessarie a rendere applicabili agli strumenti urbanistici le disposizioni di cui all'art. 22, comma 3, del D.P.R. n. 380/2001 in materia di sostituzione di permesso di costruire e autorizzazione edilizia con denuncia di inizio attività;

5)   di dare attuazione alla presente deliberazione mediante la stipulazione per atto pubblico della convenzione allegata, entro il termine di 1 anno dalla data di esecutività della presente deliberazione, come da atto d'obbligo presentato dai Proponenti, unitamente alla relativa garanzia fideiussoria con funzione di penale per la mancata stipula o il ritardo nella stipula della convenzione medesima, a norma del Regolamento per i contratti attualmente vigente e s.m.i., tra il Comune di Torino e la Società F.B. Bofredil s.r.l., con sede in Torino, via Colli n. 20 - nella persona del Presidente del Consiglio di Amministrazione sig. Vincenzo Friso, nato a Torino il 27 dicembre 1965 - C.F. FRS VCN 65T27 L219Q, residente in Grugliasco via Leon Tron 53 e dell’Amministratore delegato geom. Massimo Bollo, nato a Torino il 17 maggio 1966 - C.F. BLL MSM 66E17 L219H, residente in Beinasco (TO), via Rossini 13, iscritta nel Registro delle Imprese - Ufficio di Torino al n. 07395810018; Balma Alessandro, nato a Venaria Reale (TO), il 6 gennaio 1960, residente a Venaria Reale (TO), corso Garibaldi 104, agricoltore, C.F. BLM LSN 60A06 L727N; Luetto Angela, nata a Torino (TO), il 31 maggio 1937, residente a Venaria Reale (TO), corso Garibaldi 104, casalinga, C.F. LTT NGL 37E71 L219O; Balma Rita, nata a Venaria Reale (TO), il 13 novembre 1956, residente a Robassomero (TO), via Lanzo 24/2, vivaista, C.F. BLM RTI 56S53 L727C; Balma Paolo Giovanni, nato a Venaria Reale (TO), il 2 maggio 1963, residente a Venaria Reale (TO), via De Amicis 6, agricoltore, C.F. BLM PGV 63E02 L727D; Balma Ernesto, nato a Venaria Reale (TO), il 12 aprile 1948, residente a Venaria Reale (TO), corso Garibaldi 104, agricoltore, C.F. BLM RST 48D12 L727Y.
Con l'autorizzazione all’ufficiale rogante, nonché al rappresentante del Comune di Torino di apportare, ove occorra, al momento della sottoscrizione, tutte quelle modifiche ritenute necessarie e/o opportune nella specifica funzione di adeguamento alle norme di legge, nonché le modifiche di carattere tecnico-formale al pari giudicate opportune e comunque dirette ad una migliore redazione dell’atto;

6)   di prendere atto che con deliberazione del 25 gennaio 2005 la Circoscrizione n. 5 ha espresso parere favorevole con osservazioni e condizioni e di approvare le relative controdeduzioni riportate in parte narrativa.

Sono stati inoltre approvati i seguenti emendamenti:

All'allegato 1 - Convenzione:

Pagina 8, l'ultimo capoverso dell'articolo 4: "Il presente atto vale come contratto preliminare di cessione delle aree suddette ai sensi dell’art. 1351 c.c. e a tal fine viene trascritto nei pubblici registri immobiliari." è sostituito dal seguente:

"Per quanto concerne le aree attualmente occupate da fabbricato e tettoie di cui all’art. 7 della presente convenzione, il presente atto vale come contratto preliminare di cessione delle aree suddette ai sensi dell’art. 1351 c.c. e a tal fine viene trascritto nei pubblici registri immobiliari.".

Pagina 8, l'ultimo capoverso dell'articolo 5: "Il presente atto vale come contratto preliminare di cessione delle aree suddette ai sensi dell’art. 1351 c.c. e a tal fine viene trascritto nei pubblici registri immobiliari." è soppresso.

Pagina 9, articolo 7, seconda riga, la frase "e delle due tettoie aperte" è sostituita dalla seguente: "e della tettoia aperta ubicata sul lato della via Ala di Stura".

Pagina 9 al termine dell'articolo 7, aggiungere la seguente frase: "Per quanto concerne la tettoia ubicata sul lato opposto alla via Ala di Stura, rivolta verso le aree a verde, dovranno essere mantenute le strutture portanti (pilastri), nonché i muri perimetrali, in modo da consentirne l’utilizzazione a servizio dell’area pubblica circostante.".

Pagina 12, dopo la terza riga: "- illuminazione pubblica relativa al verde attrezzato." aggiungere la seguente frase:
"I proponenti si obbligano, altresì, ad eseguire a proprie cure e spese ulteriori opere di urbanizzazione sull’area adiacente (ATS 5L2 Rubbertex 2) consistenti in realizzazione di verde pubblico attrezzato e sistemazione di "area cani".".

Pagina 13, sostituire l’intero testo dell’articolo 13 con il seguente:
"I proponenti si impegnano per se stessi, per i loro successori o aventi causa a qualsiasi titolo a corrispondere i contributi concessori inerenti gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, eventualmente dovuti, calcolati con le tariffe in vigore al momento del rilascio dei singoli permessi di costruire, salvo quanto previsto dal precedente articolo 12.".

All'allegato 2 - Progetto:

Nel progetto planivolumetrico aggiungere la tavola denominata "Planimetria generale - Tavola integrativa con opere di urbanizzazione aggiuntive" (all. 4).

Nel progetto di massima sostituire la tavola 1 denominata "Computo metrico estimativo delle opere di urbanizzazione a scomputo" con la nuova tavola (all. 5).