Divisione Urbanistica ed Edilizia Privata
Settore Procedure Amm.ve Urbanistiche

 n. ord. 169
2004 07823/009

OGGETTO: VARIANTE N. 92 AL P.R.G. AI SENSI DELL'ART. 17, COMMA 7, DELLA L.U.R. CONCERNENTE LA ZONA URBANA DI TRASFORMAZIONE DEL PRG "AMBITO 5.12 INCET" - ADOZIONE.

Proposta dell'Assessore Viano.

Il presente provvedimento riguarda aree ubicate nella Circoscrizione Amministrativa n. 6, comprese tra corso Vigevano e le vie Cigna, Cervino, Mottarone, Courmayeur e Banfo.
Il Piano Regolatore Generale della Città di Torino, classifica l'area in oggetto come Zona Urbana di Trasformazione "Ambito 5.12 INCET".
Con deliberazione della Giunta Regionale del 15 febbraio 1993 n. 151 - 22998, è stato approvato il Piano Particolareggiato relativo all’area denominata "ex Incet", nonché la contestuale variante anticipatrice al Piano Regolatore Generale vigente.
In data 21 aprile 1995 la Giunta Regionale ha approvato il P.R.G. vigente che ha confermato il Piano Particolareggiato ed ha classificato in Zona Urbana di Trasformazione denominata "Ambito 5.12 INCET", la suindicata area.
Il termine massimo di 10 anni dall’approvazione per l’attuazione del piano particolareggiato è scaduto in data 31 marzo 2003.
In generale, il P.R.G. vigente classifica come Zone Urbane di Trasformazione quelle parti di territorio per le quali, indipendentemente dallo stato di fatto, sono previsti interventi di radicale ristrutturazione urbanistica e di nuovo impianto la cui attuazione è disciplinata dagli artt. 7 e 15 e dalle schede normative delle N.U.E.A. di P.R.G..
In particolare, la scheda di P.R.G. relativa all’Ambito 5.12 rimanda per l’attuazione a quanto stabilito e disciplinato dal Piano Particolareggiato approvato.
Il progetto di Piano Particolareggiato interessa un’ampia area compresa nella Circoscrizione n. 6, delimitata a sud da corso Vigevano, a ovest da via Cigna, a est delle vie Banfo e Mottarone, a nord dalle vie Cervino e Courmayeur.
Dette aree sono, attualmente, per la maggior parte di proprietà dell’Amministrazione Comunale e, per la parte residua, di proprietà privata.
Il piano in questione si prefiggeva di attuare un intervento integrato multifunzionale che fosse in grado di operare la riqualificazione urbana in uno dei cosiddetti "vuoti urbani", determinati dall’esistenza di fabbricati industriali dismessi, nonché di offrire, con un piano urbanistico integrato, risposte ai fabbisogni di edilizia residenziale pubblica, di localizzazione e rilocalizzazione di attività artigianali e terziarie, attraverso un’operazione di recupero edilizio e di nuova progettazione.
Infine, si poneva l’obiettivo di localizzare servizi pubblici che avrebbero soddisfatto fabbisogni pregressi, soprattutto per quanto concerne l’edilizia scolastica, il verde pubblico e le attrezzature di interesse comune.
Lo stato attuale dell’area vede la quasi completa realizzazione delle indicazioni del piano particolareggiato per quanto riguarda le destinazioni "Residenziale - ASPI" e la mancata attuazione delle aree destinate a servizi pubblici.
Risorse significative per la città rimangono, quindi, inutilizzate in prossimità di aree strategiche oggetto di profonda trasformazione urbanistica (Spina Centrale).
Le particolarità tipologiche, distributive e dimensionali dei fabbricati individuati come sedi per servizi pubblici, e la stima dei costi legati alla loro riqualificazione ne hanno condizionato ed ostacolato, sino ad ora, le previsioni di riutilizzo.
Si è, quindi, vanificata proprio la motivazione principale che sta alla base dello strumento urbanistico attuativo, ossia la creazione di una riserva di spazi pubblici per soddisfare il fabbisogno pregresso di servizi per la Città.
Inoltre, l’assenza di manutenzione ne ha accentuato il degrado, creando anche una situazione di disagio per i residenti insediati nel complesso di edilizia residenziale pubblica collocato a pochi metri da edifici fatiscenti e parzialmente demoliti che d’altra parte rappresentano pregevoli testimonianze di architettura industriale del secolo scorso.
Ciò premesso, si vuole garantire la possibilità di future utilizzazioni di interesse pubblico, al momento non ancora del tutto prevedibili, attraverso una maggiore flessibilità nella definizione delle tipologie di servizi da insediare e uno snellimento delle procedure per la loro attivazione.
Tale richiesta comporta, con la dovuta attenzione al rispetto dei caratteri architettonici degli edifici sancita dalla scheda di PRG in variante, che non vengano predefiniti con prescrizioni eccessivamente vincolanti gli interventi possibili sugli stessi.
Pertanto si ritiene opportuno non riproporre la riformulazione di un nuovo piano particolareggiato, ma piuttosto prevedere una flessibilità più ampia di servizi pubblici attraverso l'introduzione di prescrizioni specifiche nella relativa scheda normativa e tavola di PRG, demandando alla fase attuativa degli interventi inerenti i programmi delle opere pubbliche la puntuale definizione delle tipologie da insediare.
Inoltre, stante la difficoltà da parte dell’Amministrazione Comunale di disporre di risorse da impiegare per gli espropri in tempi limitati, stabiliti dalla normativa vigente in cinque anni dall’approvazione degli strumenti urbanistici esecutivi, si ritiene opportuno attribuire un doppio regime normativo per l’acquisizione delle aree di proprietà privata, in conformità con quanto stabilito dal P.R.G. relativamente alle Aree da Trasformare per Servizi (ex art. 20 NUEA di PRG), in modo tale da favorire l’acquisizione delle aree di proprietà privata.
E' stato, pertanto, enucleato dalla ZUT 5.12 attuale, un nuovo Ambito ATS a cui è stata attribuita la denominazione "5aa - INCET 2" affidando un ruolo attivo ai privati che avranno la possibilità di cedere gratuitamente le aree per servizi pubblici, avendo in contropartita una capacità edificatoria da realizzare nell'area di concentrazione dell'edificato.
Nel procedere all'articolazione in ZUT e ATS sono stati, altresì, ridefiniti i perimetri degli ambiti stessi, escludendo le mezze strade, comprese precedentemente all'interno del P.P..
Tutto ciò premesso, per conseguire le finalità predette, risulta necessario, in primo luogo, predisporre una variante al PRG che consenta di avviare, per le parti ancora da realizzare, il nuovo modello di attuazione.
In relazione a quanto sopra esposto si è ritenuto di procedere mediante variante al PRG, in modo da adeguare la scheda normativa della ZUT 5.12 INCET alle predette esigenze.
Il presente provvedimento prevede quindi:
- di destinare gli ex lotti V, VI e VIII (in parte di proprietà privata) ad una nuova Area da trasformare per servizi Ambito 5aa – Incet 2, ex art. 20 NUEA di P.R.G. vigente;
- di mantenere i rimanenti ex lotti I, II, III, IV, VII (area compresa tra c.so Vigevano, via Cigna, via Cervino, via Banfo) nell’ambito 5.12, portati a sei scindendo il lotto IV nei lotti 4 e 5, con una nuova delimitazione individuata nella tavola " Schema planimetrico delle destinazioni urbanistiche e dei lotti di intervento" allegata alla scheda normativa di PRG variata;
- di ridelimitare la nuova ATS 5aa e la rimanente ZUT 5.12 al netto della mezzeria delle strade che le circondano.
La riorganizzazione fisico-funzionale delle aree, proposta dalla presente variante, comprensiva della creazione della nuova ATS, nonché la previsione di conservazione del padiglione ovest del lotto 3 (previsto in demolizione nel P.P.) comporta un aumento di circa 629 mq. sul totale di aree destinate a servizi pubblici, rispetto alle quantità inizialmente individuate dal P.P..
Va rilevato, altresì, che il predetto padiglione sviluppa una quantità, in termini di superfici di pavimento, pari a circa 2500 mq che, seppur non conteggiabili ai fini degli standard urbanistici, costituiscono una ulteriore risorsa per l'insediamento di un polo di servizi integrati.
Premesso che i lotti definiti dalla presente variante potranno essere articolati in fase esecutiva in più unità minime di intervento, per garantire l’esigenza primaria di unitarietà formale e gestionale, si impone comunque di subordinare i singoli interventi alla predisposizione di studi progettuali di fattibilità per ciascun lotto, individuando i caratteri architettonici e compositivi che sottendono all’unitarietà formale degli stessi.
Gli studi progettuali di fattibilità dovranno dimostrare, inoltre, il rispetto del dimensionamento definito dalla scheda normativa di piano.
Per quanto riguarda la nuova Area da trasformare per servizi "5aa - INCET 2", si specifica che per tali ambiti il PRG prevede, in alternativa all’acquisizione diretta da parte dell’Amministrazione con le modalità di esproprio, che una parte dell’area possa essere trasformata per utilizzazioni private e la rimanente parte venga ceduta gratuitamente alla Città per realizzare servizi pubblici.
In questo caso, la trasformazione dell’ambito è regolata dall’art.7 delle NUEA e dalle prescrizioni contenute nelle relative schede normative.
La progettazione architettonica dei nuovi corpi di fabbrica, che costituiranno completamento dell'intervento residenziale, deve essere omogenea agli edifici realizzati sullo stesso lotto. L’area libera del lotto è destinata a verde privato; il lotto numero 2, corrispondente all’ex lotto II, è destinato ad attività di servizio alle persone e alle imprese (ASPI).
La quota ASPI totale della ZUT viene aumentata di 500 mq, insediabili nel lotto 2, rispetto alla quota prevista dal P.P., per permettere la piena utilizzazione dell’edificio esistente e per ospitare tutte le attività attualmente presenti, mentre il lotto numero 3, corrispondente agli ex lotti III e IV, è interamente destinato a servizi pubblici.
Si propone di consentire una scelta il più possibile ampia dei servizi da insediare, in funzione delle esigenze che nel tempo emergeranno, anche attraverso la costruzione di un processo partecipato sull’utilizzo degli immobili di proprietà della Città.
La variante propone di conservare anche il padiglione più ad ovest, che il P.P. consentiva di demolire per permettere la realizzazione di uno spazio aperto di relazione, poiché in virtù delle loro dimensioni e caratteristiche, tali edifici risultano idonei ad accogliere attività che necessitano, per il loro svolgimento, di grandi volumetrie.
Per il loro rilevante interesse architettonico, tale struttura a padiglione è stata riconosciuta dalla Soprintendenza ai Beni Culturali e Ambientali come degna di essere conservata e recuperata.
La compresenza dei sopracitati servizi pubblici con l’attività commerciale esistente potrà costituire un interessante polo di attrazione per il circostante quartiere.
Nell’ ex lotto IV è prevista la conservazione dell’organismo edilizio originario, composto da tre maniche parallele alla via Banfo, che dovrà essere salvaguardato e valorizzato nel sistema costruttivo a colonnati portanti in ghisa, mentre è ammessa la demolizione dei bassi fabbricati e delle strutture in cemento armato addossate a tale edificio.
Il lotto numero 4 è destinato a verde pubblico e parcheggi.
Nel sottosuolo è possibile realizzare un parcheggio pubblico: in tale caso dovrà essere garantita una quota minima del 60% per la realizzazione del verde in piena terra (non su soletta). Si precisa che detta opzione non rientra nel conteggio dei servizi pubblici offerti dalla presente variante.
In sintesi la variante prevede:
a) la modifica della perimetrazione dell'ambito 5.12 coincidente con l'isolato compreso tra corso Vigevano e le vie Cigna, Courmayeur, Banfo;
b) la riclassificazione in area da trasformare per servizi denominata "Ambito 5aa INCET 2" per la restante parte esclusa dall'ambito 5.12; (vedasi estratto planimetrico, scala 1:5000, della Variante - allegato "d ");
c) la modifica della scheda normativa relativa all'ambito 5.12 (vedasi allegato "f ");
d) l’inserimento della tavola allegata alla scheda normativa modificata dell'ambito 5.12 (vedasi allegato "g");
e) la modifica dell'elenco degli ambiti delle aree da trasformare per servizi (art. 20) contenuto nelle NUEA Schede Normative con l'inserimento del nuovo "Ambito 5aa - INCET 2";
f) l’inserimento nelle NUEA Schede Normative della scheda normativa relativa al nuovo "Ambito 5aa - INCET 2".
Il presente provvedimento comporta un modesto incremento sul totale delle aree destinate a servizi pubblici (+ 629 mq) rispetto alle quantità di cui al P.P..
Si specifica, inoltre, che per quanto attiene la quantità globale dei servizi, per effetto di tutte le varianti parziali al PRG vigente adottate ed approvate successivamente alla data di approvazione del PRG, compreso il presente provvedimento, non sono stati superati i limiti di cui alle lettere b) e c) del comma 4 dell'articolo 17 della Legge Urbanistica Regionale.
Il presente provvedimento ha rilevanza esclusivamente comunale, non presenta incompatibilità con i Piani sovracomunali vigenti e costituisce variante parziale al PRG vigente ai sensi dell'art. 17, comma 7 della Legge Urbanistica Regionale.
Il presente provvedimento è altresì coerente con il Piano di Zonizzazione Acustica avviato dalla Giunta Comunale con deliberazione del 26 novembre 2002 (mecc. 2002 10032/021), così come risulta dal parere espresso dal Settore Tutela Ambiente che trovasi nell’allegato n. 1.
Il provvedimento è stato trasmesso al Consiglio della Circoscrizione 6 per l'espressione del parere di merito sulla variante.
Il predetto Consiglio Circoscrizionale ha espresso parere favorevole (all. 2 - n. ), con l'espressa indicazione relativa all'individuazione di "Residenze per Anziani" nell'area e, nello specifico, un'ipotesi di struttura articolata in mini alloggi e relativo centro servizi collettivi aperto anche agli anziani del territorio, gestito in collaborazione con i servizi socio-assistenziali della Circoscrizione.
Quanto richiesto dal Consiglio della Circoscrizione 6 è previsto all'interno delle destinazioni, individuate dalla presente variante, per i lotti 3 - 4 - 5.
Tali lotti sono espressamente destinati alla realizzazione di "servizi pubblici" che comprendono anche le attività richieste.
Tutto ciò premesso,

Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti Locali, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267, nel quale, fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti nella competenza dei Consigli Comunali;
Visto il P.R.G., approvato con deliberazione della Giunta Regionale n. 3-45091 del 21 aprile 1995;
Vista la Legge Regionale del 5 dicembre 1977 n. 56 e s.m.i.;
Dato atto che i pareri di cui all'art. 49 del suddetto Testo Unico sono:
favorevole sulla regolarità tecnica;
Con voti unanimi, espressi in forma palese;

per i motivi espressi in premessa che qui integralmente si richiamano:
1) di adottare, ai sensi dell'art. 17, comma 7 della L.U.R. la variante n. 92 al vigente Piano Regolatore Generale di Torino, concernente la modifica della perimetrazione dell'ambito 5.12 coincidente con l'isolato compreso tra corso Vigevano e le vie Cigna, Courmayeur, Banfo; la riclassificazione in area da trasformare per servizi denominata "Ambito 5aa - INCET 2" per la restante parte esclusa dall'ambito 5.12; la modifica della scheda normativa relativa all'ambito 5.12; l’inserimento della tavola allegata alla scheda normativa modificata dell'ambito 5.12; la modifica dell'elenco degli ambiti delle aree da trasformare per servizi (art. 20) contenuto nelle NUEA Schede Normative, con l'inserimento del nuovo "Ambito 5aa - INCET 2"; l’inserimento nelle NUEA Schede Normative della scheda normativa relativa al nuovo "Ambito 5aa - INCET 2", così come specificato in narrativa e, più in dettaglio, nell’allegato tecnico n. 1 quale parte integrante e sostanziale del presente provvedimento. (all. 1 - n. ).
Viene dato atto che non è richiesto il parere di regolarità contabile, in quanto il presente atto non comporta effetti diretti o indiretti sul Bilancio;
2) di dichiarare, attesa l’urgenza, in conformità del distinto voto palese ed unanime, il presente provvedimento immediatamente eseguibile ai sensi dell’art. 134, 4° comma, del Testo Unico approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267.