Divisione Patrimonio, Partecipazioni e Sistema Informativo
Settore Vendite, Acquisti e Rapporti Istituzionali
n. ord. 91
2004 06377/008
OGGETTO: SPINA 2: DEFINIZIONE DELLE LINEE GUIDA PER L`ALIENAZIONE E VALORIZZAZIONE DEI DIRITTI EDIFICATORI DI PROPRIETA` DELLA CITTA`. APPROVAZIONE.
Proposta del Sindaco Chiamparino,
e degli Assessori Peveraro e Viano.
Fino a periodi assai recenti Torino era considerata come il
più compiuto esempio italiano, o forse europeo, di "one-company-town":
da sempre, infatti, vi è stata in Italia e allestero
lidentificazione tra Torino e la Fiat. Negli ultimi anni,
però, dovendo individuare alternative allormai evidente
condizione di declino industriale dellarea torinese, causata
in parte proprio da questa forte dipendenza dallindustria
dellauto, gli operatori economici e gli studiosi hanno ipotizzato
alcuni scenari di trasformazione del sistema produttivo torinese,
anche attraverso la definizione di una nuova immagine della città.
Le Amministrazioni locali, in particolare, si sono attivate a
questo scopo: hanno così istituito ITP (Investimenti Torino
e Piemonte), la prima agenzia locale per gli investimenti in Italia;
hanno definito il progetto strategico "Torino Internazionale",
hanno revisionato il Piano Regolatore Generale e redatto il Piano
Territoriale di Coordinamento della Provincia di Torino.
Accanto al settore manifatturiero e veicolistico che allinizio
del secolo scorso ha permesso la crescita e lespansione
della Città, è stato pertanto delineato un nuovo
sistema produttivo che vede accrescere limportanza di settori
già presenti sul territorio, quali le telecomunicazioni,
lelettronica e linformatica, laerospazio, la
meccanica di precisione, il design e la progettazione, i sistemi
di antifurto e anti-intrusione, oltre ai settori produttivi più
tradizionali quali la stampa, le arti grafiche e la produzione
di penne a sfera. Deve inoltre essere ancora ricordato come Torino
abbia avuto un ruolo centrale anche nel settore terziario, ed
in particolare nel ramo assicurativo e bancario: leadership che
peraltro è stata incrinata dalle recenti operazioni di
fusione societaria che hanno causato il trasferimento delle sedi
legali di Cassa di Risparmio di Torino (confluita in Unicredit)
e della SAI.
La trasformazione del sistema produttivo torinese, ed in particolare
il graduale abbandono delle produzioni manifatturiere tradizionali,
era già stata prevista ed anticipata dal PRG della Città
di Torino, incentrato sul recupero delle aree industriali dismesse
e sulla ricucitura di quella vera e propria frattura che ha diviso
la città nel corso dellultimo secolo, destinata invece
a diventare, con la copertura del tracciato ferroviario, lasse
della nuova centralità lineare (la cosiddetta "Spina
centrale").
Come noto, i quattro ambiti della Spina Centrale costituiscono
un complesso di aree dismesse che si estende per oltre 2.100.000
mq. Su tali aree sono in corso o sono in previsione interventi
di grande rilevanza; la Spina 2, in particolare, che si estende
per una superficie di circa 367.000 mq. rappresenta lambito
di più elevata accessibilità urbana, allincrocio
fra la Metropolitana e lAlta Velocità ferroviaria
in corrispondenza della nuova stazione di Porta Susa. In relazione
a tale centralità è prevista la localizzazione di
grandi servizi di scala almeno metropolitana: il raddoppio del
Politecnico, la realizzazione di un Villaggio Olimpico per i Media
(che diventerà, dopo i giochi invernali del 2006, una residenza
universitaria), la creazione di un polo culturale integrato (comprendente
la nuova Biblioteca Civica Centrale, un teatro ed un museo), un
centro espositivo dedicato alla contemporaneità da localizzare
nelledificio ad H delle ex Officine Grandi Riparazioni (meglio
conosciute come OGR), il recupero delle ex carceri "Le Nuove"
a completamento della cittadella giudiziaria ed infine un nuovo
nucleo di abitazioni, uffici, attività commerciali e ricettive.
E quindi evidente che gli interventi sul tessuto urbano
ed edilizio della Città, in attuazione del PRG, costituiscono
il presupposto necessario per la trasformazione della città
nel suo complesso, e del suo sistema produttivo nello specifico;
tuttavia tali interventi non sono sicuramente sufficienti a garantire
il rinnovamento della struttura produttiva se non sono affiancati
da una coerente politica di sostegno allo sviluppo economico del
territorio, finalizzata sia ad attrarre nuove imprese che a "fidelizzare"
e rafforzare quelle esistenti che già costituiscono un
punto di forza del territorio stesso.
Per lo sviluppo del territorio e la crescita della sua competitività
sono inoltre molto importanti le tipologie delle attività
già presenti o di nuovo insediamento (attività produttive
o terziarie ad alto contenuto teconologico di conoscenza, meno
esposte al rischio di delocalizzazione), nonché le tipologie
di insediamento (centri direzionali e centri di ricerca) compatibili
con il tessuto urbano prevalentemente residenziale. In altri termini,
è ben diverso linsediamento, per esempio, di una
filiale commerciale rispetto a quello di un centro direzionale
o di ricerca, anche dal punto di vista occupazionale complessivo.
Infatti, gli insediamenti produttivi qualificati dall'elevato
ed innovativo know-how e da addetti di elevata professionalità
generano una filiera di attività e relazioni produttive,
culturali e sociali ben più vaste e significative delle
attività tradizionali. Il valore aggiunto che apportano
è maggiore ed ancora più significativa è
la crescita di ricchezza umana, sociale ed economica per il territorio
di riferimento: attività così caratterizzate attraggono
risorse umane qualificate, rendono appetibile il territorio all'insediamento
di nuove imprese e favoriscono la nascita di spin off locali,
inducendo un più diffuso incremento occupazionale sia di
lavoratori specialistici che generici.
Ed è proprio in questo quadro di interventi, mirati a favorire
lo sviluppo e la trasformazione economica, che ha qualificato
la politica amministrativa della Città degli ultimi anni,
che si inserisce lutilizzo delle aree sulle Spine quale
strumento fondamentale per lattrazione di nuovi investimenti
"pregiati", ovvero per "fidelizzare" e potenziare
le attività già presenti. Deve peraltro essere sottolineato
come questo indirizzo amministrativo sia perfettamente coerente
con una delle funzioni fondamentali dell'Ente Locale che è
quella di promuovere lo sviluppo economico, sociale e la qualità
della vita della comunità che rappresenta.
E di tutta evidenza, peraltro, che gli investimenti previsti
sulle Spine sono estremamente rilevanti e, seppure affiancati
da forme di supporto finanziario pubblico (PRIU, fondi DOCUP)
richiedono rilevanti apporti di risorse private.
Mantenere sul territorio torinese i centri decisionali delle imprese,
siano esse industrie manifatturiere che aziende di servizi, consente
di svolgere una funzione di indirizzo per le strategie industriali
e le scelte di accesso ai capitali dei medesimi centri decisionali.
E necessario, quindi, affinché la nostra Città
inverta la tendenza al declino industriale e ritorni a crescere
economicamente, chiedere alle aziende insediate sul territorio
torinese di mantenervi in esso le attività a maggior valore
aggiunto e che impiegano personale altamente qualificato. Occorrono
scelte precise da parte del governo locale basate su una visione
di lungo periodo; occorre che le istituzioni facciano sistema
con le parti sociali e con tutti gli operatori economici e finanziari
che a vario titolo svolgono la propria attività nel capoluogo
sabaudo. Occorre, altresì, contrastare e, auspicabilmente,
interrompere i fenomeni di migrazione e di abbandono che hanno
interessato il territorio metropolitano: basti ricordare i casi
recenti di trasferimento in altre città delle sedi direzionali,
e non solo, di aziende di fama nazionale ed internazionale, nate
e sviluppatesi a Torino: Telecom, Seat Pagine Gialle, Sai, Superga,
Rai, Vitaminic, LOreal, Cassa di Risparmio di Torino, GFT.
Sotto diverso, e correlato profilo, il superamento per la Città
della fase "fordista" impone, piuttosto, dal punto di
vista del sistema urbano, una riorganizzazione globale dei processi
produttivi e del loro rapporto con il territorio ed una forte
diversificazione delle attività economiche. In questo contesto,
la nostra Città dovrà essere in grado di offrire
opportunità ed occasioni di investimento, di sviluppare
prodotti e servizi e più in generale innovazione.
Lo sviluppo economico di un territorio dipende dalla disponibilità
di un numero sufficiente di operatori in possesso di idee, qualità
e mezzi (soprattutto finanziari) nonché di adeguate opportunità
di insediamento per dare vita a nuove imprese.
E da queste premesse che intende prendere lavvio la
valorizzazione dei diritti edificatori della Città di Torino
su Spina 2. Va innanzitutto precisato che attualmente sono localizzati
sullarea compresa tra C.so Inghilterra, C.so Vittorio Emanuele
e Via Cavalli, 37.000 mq. di SLP, di cui 28.000 di proprietà
della Città e 9.000 mq. di SLP di proprietà di RFI
incrementabili in relazione alle esigenze progettuali.
Nel medesimo ambito di Spina 2, compreso tra C.so Vittorio Emanuele,
C.so Bolzano, P.zza Statuto, Via Cavalli e C.so Inghilterra, sin
dalla prima stesura del P.R.G., era prevista la realizzazione
di 2 torri da destinare ad attività terziarie. Inoltre,
sempre in detto ambito, è da segnalare che nel marzo 2002
le Ferrovie dello Stato hanno bandito un concorso internazionale
per la progettazione della nuova Stazione di Porta Susa da realizzarsi
su corso Bolzano: il progetto risultato vincitore, presentato
dalla Società Arep di Parigi, prevede una nuova centralità
integrata alla stazione stessa e la realizzazione di una delle
due torri sopra indicate da adibire ad uffici e alberghi ubicati
su corso Vittorio Emanuele II.
Il ruolo che lAmministrazione Comunale può svolgere
in questo contesto è duplice:
- utilizzare i diritti edificatori di proprietà della Città,
localizzati o localizzabili nellarea, per favorire la permanenza/il
nuovo insediamento, di attività economiche altamente qualificate;
- assicurare i presupposti di valorizzazione e riqualificazione
dell'area, anche in collaborazione ed avvalendosi dell'intervento
di R.F.I..
Se, come sopra ricordato, il fine principale della Pubblica Amministrazione
è di garantire e promuovere lo sviluppo sociale ed economico
della collettività, ne deriva, per il caso specifico, che
linteresse pubblico prevalente che lAmministrazione
stessa deve perseguire è proprio quello di favorire linsediamento
di attività altamente qualificate, pur nel rispetto dei
principi generali di trasparenza e di tutela della concorrenza.
In questo contesto lintervento su Spina 2 assume quindi
una rilevanza strategica non solo per la riqualificazione fisica
di unarea centrale, ma altresì per lopportunità
che tale intervento offre per creare le condizioni per bloccare,
ed auspicabilmente invertire, il trasferimento di sedi direzionali
ed attività strategiche verso altre città.
Alla luce di queste considerazioni, ossia partendo dalle valutazioni
esposte circa linteresse pubblico prevalente da perseguire
nel procedere allalienazione dei diritti edificatori localizzati
in Spina 2, va esaminata la proposta del Gruppo Sanpaolo IMI,
presentata al Sindaco di Torino con lettera prot. n. 100/Dir in
data 31 maggio 2004 (all.1 - n. ).
Nella sua proposta, il Gruppo Bancario citato richiede, infatti,
lacquisizione di 45.000/50.000 mq. di SLP per la costruzione
di una "torre" da edificarsi allangolo tra corso
Vittorio Emanuele e corso Inghilterra (come previsto dal PRG vigente),
in grado di contenere uffici per diverse centinaia di dipendenti.
La proposta di Sanpaolo IMI corrisponde allinteresse della
Città di rafforzare la presenza di attività economiche
qualificate: nel caso specifico, il Gruppo bancario in questione
si impegna, anche attraverso un investimento molto rilevante,
non solo a garantire e rafforzare la permanenza a Torino della
propria sede direzionale ma, altresì, a far confluire,
nella stessa sede, attività ora dislocate in altre località.
L'edificio in questione verrà progettato dal professionista
che sarà scelto attraverso una procedura di consultazione
a cui saranno chiamati i più autorevoli architetti di fama
mondiale. Con tale proposta il Gruppo vorrebbe realizzare un immobile
di alto valore architettonico, che possa innescare processi di
marketing urbano e apportare un contributo culturale e architettonico
al capoluogo piemontese.
Il Gruppo Sanpaolo IMI - che vanta una presenza diretta ed indiretta
in 30 Paesi del mondo, tra cui sono incluse le principali nazioni
europee, asiatiche e americane, ed un programma di espansione
verso larea del Mediterraneo e del Medio Oriente
dà lavoro ad oltre 43.500 dipendenti sparsi nel mondo e
nelle 3.000 filiali ripartite sullintero territorio nazionale
(circa 17.000 dipendenti nel Nord Ovest, 11.000 nel Nord Est,
6.000 nel Centro, 1.000 nelle Isole e 8.000 nel Sud Italia). Le
radici del Gruppo affondano in un passato lontano: nel 1563 viene
infatti fondata la Compagnia della Fede Cattolica avente lo scopo
di esercitare lattività di prestito gratuito su pegno
a favore dei poveri; dopo diversi secoli, superata la crisi bancaria
di fine 800, la Compagnia assume nel 1928 la denominazione
di Istituto di San Paolo di Torino Beneficenza e Credito
diventando, nel 1932, un Istituto di Credito di diritto pubblico.
Tra gli anni 1992 e 1997, dopo aver avviato un modello di espansione
territoriale che vede lacquisto di banche locali nazionali
e straniere, abbandona lo status di Istituto di Credito di diritto
pubblico per trasformarsi in S.p.A. con parallela assunzione delle
attività no profit da parte della Fondazione Compagnia
di San Paolo. Infine, dal 1998 ad oggi, viene attuata la fusione
con lIMI e completato il processo di crescita a livello
nazionale con lacquisizione del Banco di Napoli e la fusione
con il Gruppo Cardine (che raccoglie, a sua volta, i Gruppi Casse
Venete e Casse Emiliano Romagnole in cui sono incorporate le banche
Cariparo, Carisbo, Carive, Cassa di Risparmio di Udine e Pordenone,
Cassa di Risparmio di Gorizia e CRUP, Banca Popolare dellAdriatico
e Banca Agricola di Cerea).
Sulla base di quanto sopra illustrato, la proposta di Sanpaolo
IMI appare, "prima facie", coerente con l'interesse
pubblico della Città.
Conseguentemente, al fine di assicurare nel modo migliore gli
interessi pubblici citati, occorre definire una procedura che
permetta di verificare leventuale esistenza di altri operatori
con proposte che realizzino linteresse pubblico.
Per prima cosa, deve essere rilevato come la procedura di alienazione
mediante asta pubblica non permetta la debita tutela del citato
interesse pubblico. Infatti, qualora si procedesse mediante asta
con presentazione di offerte economiche al massimo rialzo, non
potrebbe affatto essere esclusa la possibilità di aggiudicazione
a soggetti specializzati nelle gestioni immobiliari, che tenderebbero
a massimizzare gli utili attraverso il frazionamento anche molto
marcato dellimmobile senza apportare, al contempo, alcun
valore aggiunto allo sviluppo economico della Città. Daltro
canto, non vi sarebbe, probabilmente, la stessa attenzione a soluzioni
di alto valore architettonico, dal momento che le stesse normalmente
comportano un aumento significativo dei costi di costruzione.
Anche una procedura di aggiudicazione mediante valutazione dellofferta
economicamente più vantaggiosa può presentare, nel
caso specifico, alcune rilevanti controindicazioni. Infatti, nel
caso di ricorso alla suddetta procedura è necessario definire
in modo puntuale gli elementi di valutazione della componente
progettuale e qualitativa.
Tale predefinizione risulta estremamente problematica in un momento
in cui non esistono chiare indicazioni, neppure a livello di ricerche
di mercato, sulle potenzialità localizzative dellarea
torinese. Ne conseguirebbe il rischio di introdurre preventivi
elementi di valutazione che non corrispondano ad alcuna domanda
effettiva, ovvero di impostare a priori la valutazione sulla base
dellunica manifestazione di interesse certa, quella, cioè,
del Gruppo Sanpaolo IMI, ponendo vincoli che escludono o sfavoriscono
altri interessi alla localizzazione di attività, oggi non
note allAmministrazione, ma che potrebbero essere perfettamente
coerenti con linteresse pubblico perseguito.
Per tali ragioni, stante le speciali ed eccezionali circostanze
sopra individuate, preso atto che la proposta pervenuta dal Gruppo
Sanpaolo IMI soddisfa gli interessi pubblici perseguiti dalla
Città, così come individuati e definiti nel presente
provvedimento, liter che si propone di seguire per lalienazione
dei diritti edificatori della Città è il seguente:
1. A seguito del presente provvedimento, la pubblicazione su un
adeguato numero di primari quotidiani, nazionali ed internazionali,
dellavviso di richiesta di manifestazione di interesse da
parte di soggetti interessati. Questo avviso, configurabile quale
indagine di mercato, manifestando esplicitamente gli interessi
pubblici perseguiti dalla Città e conseguentemente i criteri
minimi di coerenza con gli stessi, così come infra definiti,
ha lo scopo di fornire alla Amministrazione Comunale gli elementi
necessari e utili per la successiva eventuale fase di contrattazione
con i proponenti che siano apparsi più idonei ad assicurare
la piena soddisfazione dellinteresse pubblico perseguito
e, al tempo stesso, permette di instaurare una forma di confronto
tra i soggetti e di garantire la par condicio degli stessi. Come
affermato dal Consiglio di Stato, Sez. VI, con la sentenza 29
marzo 2001 n. 1881, "il sondaggio di mercato tende ad acquisire
una conoscenza dellassetto del mercato e dunque dellesistenza
di imprese potenziali contraenti, e del tipo di condizioni contrattuali
che sono disposte a praticare".
E pertanto opportuno sintetizzare che tale interesse può
essere così descritto:
- consolidamento e/o nuovo insediamento di attività economiche
ad alta qualificazione con conseguente aumento del numero degli
occupati a Torino;
- riqualificazione di unarea strategica della Città
con interventi di alto valore anche architettonico.
I criteri minimi per la valutazione della corrispondenza della
proposta/e allinteresse pubblico perseguito sono:
a) dal punto di vista soggettivo, il proponente deve essere un
soggetto giuridico con attività e partecipazioni aziendali
almeno in ambito europeo, qualificato da attività caratterizzate
dall'alto "valore aggiunto", dalla elevata professionalità
degli addetti e dalla capacità di competizione strategica
a livello almeno europeo nel relativo campo di appartenenza;
b) dal punto di vista oggettivo, lintervento proposto deve
richiedere una dotazione di SLP compresa tra 35.000 e 50.000 mq.
e deve prevedere la collocazione di sede/i direzionali e uffici
dellazienda proponente, ed eventualmente di aziende diverse
purché appartenenti allo stesso gruppo (holding). Tali
sedi e/o uffici devono ospitare non meno di 1.000 dipendenti appartenenti
allo stesso gruppo;
c) dal punto di vista della qualità dellintervento,
deve essere prevista lindividuazione di progettisti di livello
e fama internazionale scelti attraverso una selezione internazionale
di architettura ad inviti;
2. Con successivo provvedimento consiliare, presa d'atto degli
esiti del sondaggio e della valutazione - effettuata dagli uffici
tecnici della Città, con il supporto del Dipartimento "Casa
Città" del Politecnico di Torino - del valore commerciale
dei diritti edificatori di proprietà della Città
stessa o di terzi nonché contestuale approvazione della
successiva procedura a trattativa privata volta ad individuare
il soggetto acquirente della SLP sopra citata.
Si sottolinea come, in ogni caso, la conclusione positiva della
trattativa non produrrà alcun effetto se non verrà
preventivamente approvata la variante urbanistica che consentirà,
attraverso i necessari adeguamenti urbanistici, la realizzazione
del progetto prescelto permettendo successivamente di addivenire
alla stipula del contratto di trasferimento della proprietà
dellarea e dei diritti edificatori ivi insistenti.
Deve, altresì, essere rilevato come il soddisfacimento
della proposta allegata al presente provvedimento, come eventualmente
quello di altre proposte successivamente pervenute ai sensi della
procedura sopra descritta, richieda una SLP superiore a quella
attualmente prevista e nella disponibilità della Città.
L'adeguata disponibilità dei relativi diritti edificatori
potrà essere conseguita secondo le seguenti, diverse modalità,
fra loro non necessariamente alternative e da approvarsi con successiva
deliberazione consiliare:
- trasferimento di SLP di proprietà della Città
da altri ambiti della Spina 2 o di altre Spine, previa necessaria
variante urbanistica;
- mandato a vendere da parte di R.F.I. alla Città dei propri
diritti edificatori insistenti su Spina 2 o su altre Spine, consentendo
così alla medesima R.F.I. di acquisire la disponibilità
di ulteriori risorse economiche necessarie per la realizzazione
della nuova stazione di Porta Susa e la riqualificazione dell'area
interessata. Per quanto concerne, in particolare, i rapporti con
RFI è in corso di definizione uno specifico accordo, di
natura preliminare, che tuttavia autorizzerebbe la Città
a promuovere lesplorativa di mercato nei termini predetti
anche per i diritti edificatori di proprietà di RFI, prevedendo,
per le fasi successive, la conclusione di atti aventi efficacia
contrattuale quali, nello specifico, il mandato a vendere congiuntamente
i diritti di RFI insieme ai diritti edificatori della Città.
Nel medesimo accordo, in relazione al più complessivo quadro
di azioni necessarie per lavvio della trasformazione dellambito
di Porta Susa - Spina 2, riconducibili ad interessi convergenti
dei rispettivi Enti, RFI garantirebbe altresì la messa
a disposizione anticipata delledificio ad "H",
previsto tra gli standard urbanistici da cedere nellambito
della trasformazione del PRG vigente, al fine di consentirne lutilizzo
pubblico già nel periodo olimpico.
Tutto ciò premesso,
Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti
Locali, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267, nel quale,
fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti nella
competenza dei Consigli Comunali;
Dato atto che i pareri di cui all'art. 49 del suddetto Testo Unico
sono:
favorevole sulla regolarità tecnica,
favorevole sulla regolarità contabile;
Con voti unanimi, espressi in forma palese;
Per le motivazioni meglio espresse in premessa, che integralmente
si richiamano e che fanno parte delle decisioni:
1) di approvare la valorizzazione dei diritti edificatori di proprietà
comunale e di terzi generati o da localizzarsi nellambito
di Spina 2, mediante la realizzazione di un edificio a torre attualmente
a destinazione terziaria, ricettiva e servizi;
2) di approvare, muovendo dalla richiesta del Gruppo bancario
Sanpaolo IMI, brevemente illustrata in narrativa, le linee guida
riportate in premessa assumendole quale indirizzo politico istituzionale
a fondamento della valutazione del pubblico interesse a cui devono
rispondere, al pari della proposta del Sanpaolo IMI, anche le
altre manifestazioni di interesse che eventualmente pervenissero;
3) di approvare conseguentemente, vista la straordinarietà
e significatività dellintervento, lindirizzo
operativo indicato ai punti 1 e 2 della premessa;
4) di dichiarare, attesa lurgenza, in conformità
del distinto voto palese ed unanime, il presente provvedimento
immediatamente eseguibile ai sensi dellart. 134, 4°
comma, del Testo Unico approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n.
267.