Divisione Urbanistica ed Edilizia Privata
Settore Procedure Amm.ve Urbanistiche

   n. ord. 73
2004 03666/009

OGGETTO: P.R.U. CORSO GROSSETO - CONCESSIONE CONVENZIONATA AI SENSI DELL'ART. 49, 5° COMMA, DELLA L.U.R. - ATTUAZIONE DEL SUB-AMBITO U1, AMBITI 5C - 5D - VARIAZIONE AL P.R.G. AI SENSI DELL'ART. 17 COMMA 8 LETTERA C DELLA L.U.R. - APPROVAZIONE.

Proposta dell'Assessore Viano.

Il Piano Regolatore Generale della Città di Torino, approvato con deliberazione della Giunta Regionale n. 3-45091 del 21 aprile 1995 ha individuato gli ambiti 5c Madonna di Campagna Est e 5d Madonna di Campagna Ovest quali aree da trasformare per servizi (ATS).
Tali ambiti risultano compresi in un’area più vasta soggetta al Programma di Recupero Urbano "Corso Grosseto", approvato con deliberazione del Consiglio Comunale del 9 gennaio 1995 (mecc. 9500124/47), esecutiva dal 3 febbraio 1995 e con D.G.R. 39-15441 del 23 dicembre 1996. I suddetti ambiti che sono di rilevante importanza ai fini dell’attuazione del Programma di Recupero Urbano di Corso Grosseto, sono stati oggetto di studi preliminari di fattibilità nonché di momenti di confronto con la proprietà privata (Regolare Provincia dei Frati Minori Cappuccini del Piemonte), in quanto se ne garantisce la trasformazione grazie alla sinergia di risorse pubbliche e private.
Al fine di rendere attuabile la trasformazione urbanistica dell’area in questione, è stata approvata in data 13 marzo 2001 la variante parziale al P.R.G. n. 26, ai sensi dell’art. 17, comma 7 della L.U.R. n. 56/77.
In sintesi, con tale variante sono stati previsti: il riconoscimento di destinazione d’uso in atto nell’area a servizi limitrofa, la ridelimitazione dell’ambito 5d conseguente allo scorporo di una porzione afferente il Teatro Cardinal Massaia, nonché l’articolazione della trasformazione unitaria degli ambiti 5c e 5d in due sub-ambiti di intervento denominati U1 e U2, finalizzati a rendere indipendente le fasi attuative degli stessi.
Successivamente all’approvazione di detta variante i soggetti proprietari del Sub-ambito U1, al fine di avviarne la trasformazione urbanistica, hanno presentato una proposta di Concessione Convenzionata, ai sensi dell’art. 49, 5° comma della L.U.R.
Al fine di rendere possibile l’elevazione dell’indice di edificabilità per la realizzazione della SLP generata dalle utilizzazioni edificatorie di parchi urbani e fluviali fino al limite massimo di 0,50 mq. SLP/mq. ST, senza alterare le prescrizioni dettate dalla configurazione planivolumetrica contenuta nella Variante di P.R.U., i soggetti attuatori hanno proposto di traslare a confine dell’ambito 5d l’area di concentrazione dell’edificato del sub-ambito U2. Tale conformazione consente di estendere il fronte edificato in progetto e di migliorare la chiusura visuale delle corti interne.
Pertanto, visto l’articolo 17 comma 8 lettera c) della L.U.R., così modificato dalla Legge Regionale 29 luglio 1997 n. 41 che stabilisce che non costituiscono variante al P.R.G. gli adeguamenti di limitata entità dei perimetri delle aree sottoposte a strumento urbanistico esecutivo e considerato altresì la modesta entità dello stesso, la Civica Amministrazione ritiene opportuno rettificare il perimetro delle aree di concentrazione dei sub-ambiti U1 – U2, fatti salvi i contenuti e le prescrizioni di cui alla variante n. 26.
Le suddette variazioni, come già richiamato, consistono nella lieve traslazione della perimetrazione delle aree di concentrazione dell’edificato relative ai sub-ambiti di intervento U1 e U2.
Per la realizzazione dell’intervento si prevede, come predetto, l’elevazione dell’indice di edificabilità sino al limite massimo di 0,50 mq. SLP/mq. ST.
I soggetti proponenti la Concessione Convenzionata hanno proposto la cessione gratuita alla Città di Torino di aree destinate dal P.R.G. vigente a parco urbano e fluviale aventi indice di edificabilità pari a 0,05 mq. S.L.P/mq. ST pari a mq. 36.547, di cui mq. 34.197 nell’ambito P 24 e mq. 2.350 nell’ambito P33.
Considerato, tuttavia, che detta superficie è composta da lotti di metratura inferiore a quanto stabilito dall’art. 21 comma 8 delle N.U.E.A che prescrive che l’Amministrazione possa accettare lotti di superficie inferiore ai 10.000 mq. solo in caso di accorpamenti ad altre aree già comunali, la Città accetta la cessione gratuita della superficie complessiva di mq. 36.547 a fronte di un utilizzo inferiore delle utilizzazioni edificatorie.
In particolare, solo le utilizzazioni generate da una parte delle aree a parco in cessione pari a mq. 29.669,4 vengono utilizzate per saturare l’indice del sub U1.
L’intervento in progetto prevede di destinare complessivamente la S.L.P. in progetto pari a un massimo di mq. 2.781,50 ad uso residenziale.
Le aree oggetto della trasformazione sorgono intorno alla Parrocchia Madonna di Campagna, rispettivamente su via Saorgio e su via Sospello e sono rappresentate dalla presenza di un importante nucleo di socializzazione per gli abitanti del quartiere e della Città, il Cinema-Teatro Cardinal Massaia. Il progetto presentato propone la realizzazione di due spazi pubblici con le caratteristiche di seguito descritte.
All’interno dell’area 5c si prevede la realizzazione di un fabbricato ad uso residenziale di otto piani fuori terra e la cessione di un’area destinata a servizi pubblici caratterizzata da ampie aree verdi e da una bocciofila, così come concordato preliminarmente con la Circoscrizione 5.
Per quanto riguarda l’area compresa nell’ambito 5d il progetto propone la realizzazione, in adiacenza all’edificio del Cinema-Teatro Cardinal Massaia, di un anfiteatro che diventerà luogo di aggregazione e socializzazione in quanto spazio pubblico ideale per la realizzazione di spettacoli all’aperto. La gestione "dell’anfiteatro" dovrà essere regolata da apposita convenzione da stipularsi fra la Città e la Regolare Provincia dei Frati Minori Cappuccini del Piemonte, attuale proprietario del Teatro.
I dati tecnici dell’intervento, che troverà attuazione mediante il rilascio di uno o due permessi a costruire, possono essere così riassunti:

Superficie Territoriale (ST)                                        mq.   5.563,00
Area di concentrazione dell’edificato                          mq.   1.112,60
Superficie servizi da cedere nel Sub U1                      mq.   4.450,40
S.L.P. totale                                                              mq.   2.781,50
S.L.P. (residenziale)                                                   mq.   2.781,50
Superficie a parco cedute                                           mq. 36.547,00
Numero Abitanti teorici insediabili (SLP:34)                n.          82

In base allo schema di convenzione i proponenti cedono gratuitamente alla Città mq. 4.450,40 di aree per servizi comprese nel sub U1 e di mq. 36.567 di aree comprese nel P33 e nel P24.
In ordine agli oneri di urbanizzazione dovuti si evidenzia che i soggetti proponenti si obbligano a realizzare tutte le opere di urbanizzazioni e previste dai relativi progetti di massima, che fanno parte integrante della Concessione Convenzionata e dai futuri progetti esecutivi delle opere stesse. Le opere da eseguirsi in parte a scomputo e in parte a cura e spese dei proponenti sono sommariamente indicate come segue:
- realizzazione dell’area destinata a verde pubblico compresa tra via Sospello e via Saorgio con espressa esclusione di ogni opera afferente la sistemazione delle aree destinate a bocciofila ivi inserita;
- realizzazione delle opere relative all’area destinata ad "anfiteatro" fronte via Sospello;
- rete fognaria dell’area verde anzidetta e dell’anfiteatro;
- rete di illuminazione pubblica relativa all’area verde e all’area dell’anfiteatro.
L’importo complessivo di tali opere, individuato in base alle valutazioni dei singoli progetti, al quale è stato applicato il coefficiente di riduzione del 10% di cui alla deliberazione della Giunta Comunale del 24 febbraio 1998 (mecc. 9801268/57) è di Euro 322.650,00, di cui Euro 263.435,86 oneri di urbanizzazione dovuti e Euro 59.214,14 messi a disposizione dai proponenti per la realizzazione di parte dell’anfiteatro.
Sulla base delle indicazioni progettuali fornite dalla Concessione Convenzionata la stima degli oneri di urbanizzazione ammontano a Euro 263.435,86, così ripartiti Euro 126.335,73 per gli oneri di urbanizzazione primaria ed Euro 137.100,13 per gli oneri di urbanizzazione secondaria.
Successivamente alla presentazione della proposta di Concessione Convenzionata la Città ha aggiornato i valori tabellari relativi agli oneri di urbanizzazione.
Conseguentemente la predetta stima degli oneri dovuti, deve intendersi aggiornata in Euro 286.883,91 complessivi.
La differenza tra gli importi determinati inizialmente e l'importo adeguato di cui sopra potrà essere, eventualmente e previo assenso dell'Amministrazione, utilizzato per eseguire ulteriori opere di urbanizzazione, da definirsi nelle successive fasi progettuali relative alle opere stesse.
Importo complessivo opere:
- importo oneri di urbanizzazione dovuti (circa) Euro 263.435,86 + 23.448,05 adeguamento oneri
- opere urbanizzazione a scomputo (circa)        Euro 263.435,86
- opere che i proponenti realizzeranno in eccedenza rispetto agli oneri dovuti
(risorse aggiuntive)                                           Euro  59.214,14

I proponenti si impegnano, pertanto, a realizzare in parte a scomputo e in parte a propria cura e spese, senza ulteriori oneri per il Comune di Torino tutte le opere di urbanizzazione previste nei progetti esecutivi.
Il costo di costruzione, previsto dalla Legge 10/77, non è definibile in sede di convenzione in quanto i progetti planivolumetrici delle opere edilizie non contengono ancora i parametri esatti per la sua corretta definizione, che, pertanto, è demandata al momento del rilascio del permesso di costruire.
Gli interventi (fabbricati) dovranno essere completati entro il termine di validità della Concessione Convenzionata, stabilito in 5 anni dalla stipula della convenzione attuativa.
Mentre tutte le opere previste sull’area da cedere gratuitamente a servizi dovranno essere eseguite entro e non oltre 4 anni dalla stipula della stessa convenzione attuativa.
I progetti di massima relativi alle opere di urbanizzazione, comprensivi del computo metrico estimativo, sono stati trasmessi al Settore Urbanizzazioni della Divisione Ambiente e Verde che ha raccolto, in merito, i pareri favorevoli dei competenti Settori e Uffici interessati, condizionati a modifiche e perfezionamenti da apportare in sede di progetto preliminare delle stesse. Il Settore Tutela Ambiente con nota del 7 luglio 2003 ha dichiarato che l’Ambito 5c in oggetto ha attribuzione di classe acustica III (aree di tipo misto), mentre l’Ambito 5d ha attribuzione di classe acustica IV (aree di intensa attività umana) e che, pertanto, la Concessione Convenzionata risulta conforme al Piano di zonizzazione acustica. Nella suddetta nota si richiama, inoltre, la necessità, nel caso di richiesta di permesso a costruire, di predisporre da parte dei proponenti una valutazione previsionale di impatto acustico per l’anfiteatro e di una valutazione previsionale del clima acustico per l’insediamento residenziale con le modalità previste dalla legge 447/95.
Prima della cessione delle aree a servizi di cui sopra, i soggetti proponenti dovranno demolire, a propria cura e spese, i fabbricati ed i manufatti esistenti sulle aree ed avere, altresì, eseguito, se necessarie, le opere di bonifica ambientale ai sensi dell'art. 28 della NUEA di PRG.
Per le modalità di attuazione di tutti gli interventi sopra sinteticamente descritti, si rimanda al più dettagliato e puntuale schema di convenzione allegato al presente provvedimento.
Il progetto planivolumetrico è stato sottoposto all’esame della Commissione Edilizia, che in data 27 novembre 2003 ha espresso parere favorevole.
Rilevato che la Circoscrizione n. 5, cui la Concessione Convenzionata è stata inviata in data 12 maggio 2004, nella seduta del 21 giugno 2004, con deliberazione consiliare n. 109 (mecc. 2004 05139/088), ha espresso parere favorevole (all. 4 - n. ) ponendo forte attenzione al problema dei tempi per la realizzazione degli interventi previsti, in modo particolare alla bocciofila e alla convenzione da stipulare per la gestione dell'anfiteatro.
A tali evidenze si controdeduce quanto segue:

"Preso atto che l'Assessorato allo Sport ha stanziato sul piano degli investimenti per il 2005 le risorse per la sistemazione dell'area dedicata alla bocciofila, che i progettisti, su richiesta della Circoscrizione, hanno dato la loro disponibilità a redigere gratuitamente e in accordo con il Settore Sport, il relativo progetto, sarà cura dei Settori competenti coordinare le diverse fasi degli interventi al fine di ridurre i tempi di esecuzione degli stessi; tempi peraltro definiti dalla convenzione oggetto del presente provvedimento. Per quanto riguarda la richiesta di coinvolgimento della Circoscrizione n. 5 nell'apposita convenzione che disciplinerà la gestione dell'anfiteatro in progetto, da stipularsi tra la Città di Torino e la Regolare Provincia dei Frati Minori Cappuccini del Piemonte (gestori del teatro Cardinal Massaia), tale esigenza sarà presa in considerazione in fase di predisposizione e stesura dell'atto stesso.
Infine, in osservanza della Legge 21 dicembre 2001, n. 443, art. 1 comma 6, si prende atto che in relazione alla presente Concessione Convenzionata non ricorrono le condizioni di definizione degli elementi di carattere planovolumetriche, tipologiche, formali e costruttive necessarie a rendere applicabili agli strumenti urbanistici le disposizioni di cui all'art. 1 comma 6 della medesima legge in materia di sostituzione di permesso di costruire e autorizzazione edilizia con denuncia di inizio attività".
Tutto ciò premesso,

Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti Locali, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267, nel quale, fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti nella competenza dei Consigli Comunali;
Vista la Legge Urbanistica Regionale n. 56/77 e s.m.i.;
Visto il Piano Regolatore Generale, approvato con deliberazione della Giunta Regionale n. 3-45091 del 21 aprile 1995 pubblicata sul B.U.R. n. 21 del 24 maggio 1995;
Visto il parere di conformità al Piano di Zonizzazione Acustica;
Dato atto che i pareri di cui all'art. 49 del suddetto Testo Unico sono:
favorevole sulla regolarità tecnica,
favorevole sulla regolarità contabile;
Con voti unanimi, espressi in forma palese;

di approvare, per i motivi esposti nella parte narrativa che qui integralmente si richiamano:
1) la variazione al P.R.G., ai sensi dell’art. 17 comma 8 lett. c della L.R. 56/77 e s.m.i. atta a rettificare il perimetro delle aree di concentrazione dei sub-ambiti U1 – U2, fermo restando tutte le prescrizioni ed i contenuti di cui alla Variante n. 26. I contenuti della variazione, già descritti in narrativa, sono dettagliati nell’allegato (all. 1 – n. ) che fa parte integrante e sostanziale del presente provvedimento;
2) la Concessione Convenzionata, ai sensi dell’art. 49, 5° comma della L.U.R., relativa al sub-ambito U1, determinato in sede di Variante al P.R.G. n. 26 relativa al P.R.U. di Corso Grosseto, denominati "Ambiti 5c Madonna di Campagna Est e 5d Madonna di Campagna Ovest" (all. 2 – n. ) e il relativo schema di convenzione (all. 3 – n.                     );
3) l'attuazione della presente deliberazione provvedendo alla stipulazione per atto pubblico della convenzione stessa, entro il termine di un anno dalla data di esecutività della presente deliberazione, come da atto d'obbligo presentato dai soggetti Proponenti, unitamente alla relativa garanzia fideiussoria con funzione di penale per la mancata stipula o il ritardo nella stipula della convenzione medesima, a norma del Regolamento per i contratti attualmente vigente e s.m.i., tra il Comune di Torino ed i soggetti proponenti meglio specificati nell’allegato schema di convenzione, con l'autorizzazione all'Ufficiale rogante nonché al rappresentante del Comune di Torino di apportare, ove occorra, al momento della sottoscrizione, tutte quelle modifiche ritenute necessarie e/o opportune nella specifica funzione di adeguamento alle norme di legge, nonché le modifiche di carattere tecnico-formale al pari giudicate opportune e comunque dirette ad una migliore redazione dell'atto;
4) di prendere atto che l'introito relativo al costo di costruzione sarà acquisito a cura del Settore Procedure Amministrative Edilizie;
5) di rinviare a successiva determinazione dirigenziale, a seguito di approvazione del progetto esecutivo, la necessaria operazione contabile relativa all'accertamento dell'entrata al relativo impegno di spesa per le opere di urbanizzazione da realizzare a scomputo degli oneri stessi, corrispondenti a Euro 263.435,86. Rimane stabilito che i proponenti realizzeranno, senza ulteriori oneri per il Comune di Torino, tutte le opere di urbanizzazione previste nei progetti esecutivi;
6) di prendere atto che in relazione alla presente Concessione Convenzionata non ricorrono le condizioni di definizione degli elementi di carattere planovolumetriche, tipologiche, formali e costruttive necessarie a rendere applicabili agli strumenti urbanistici le disposizioni di cui all'art. 1 comma 6 della Legge 21 dicembre 2001, n. 443 in materia di sostituzione di permesso di costruire e autorizzazione edilizia con denuncia di inizio attività;
7) di dichiarare, attesa l’urgenza, in conformità del distinto voto palese ed unanime, il presente provvedimento immediatamente eseguibile ai sensi dell’art. 134, 4° comma, del Testo Unico approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267.