Divisione Urbanistica ed Edilizia Privata
Settore Procedure Amm.ve Urbanistiche
n. ord. 63
2004 03341/009
OGGETTO: CIRCOSCRIZIONE 5 - PIANO ESECUTIVO CONVENZIONATO RELATIVO ALLA ZONA URBANA DI TRASFORMAZIONE "AMBITO 4.23 STADIO DELLE ALPI", LOCALIZZATA TRA CORSO GROSSETO - STRADA COMUNALE ALTESSANO - STRADA DRUENTO E VIA TRAVES - APPROVAZIONE.
Proposta dell'Assessore Viano.
Il Piano Esecutivo Convenzionato è relativo all’attuazione
dell’Ambito 4.23 Stadio delle Alpi, così come previsto
dalla variante urbanistica n. 56 al P.R.G. approvata con deliberazione
del Consiglio Comunale in data 16 dicembre 2002 (mecc. 2002 08520/009)
e disciplinato nella relativa scheda normativa.
La proposta di P.E.C. è stata presentata dalla Società
F.C. Juventus S.p.A., a cui è stata trasferita per la durata
di 99 anni, con atto del 15 luglio 2003, la proprietà superficiaria
dell’impianto Stadio delle Alpi, delle aree limitrofe e dei
fabbricati ivi insistenti (Edificio Ex Bonafous), per complessivi
mq. 349.324 di aree comprese nell’Ambito 4.23.
La scheda normativa dell’Ambito 4.23 Stadio delle Alpi descrive
l’Ambito come destinato alla complessiva riorganizzazione
e riqualificazione fisica e funzionale dello Stadio attraverso
interventi volti alla conservazione dell’impianto sportivo
esistente, alla realizzazione di un complesso annesso destinato
ad ospitare attività di supporto a quelle sportive, nonché
alla realizzazione dei relativi servizi e di un nuovo insediamento
a destinazione A.S.P.I., di cui una quota massima destinata ad
attività commerciale.
In sintesi, il P.E.C. in oggetto per quanto riguarda l’impianto
dello Stadio, prevede i seguenti interventi:
- la ristrutturazione dello Stadio, che verrà utilizzato
ordinariamente per lo svolgimento dell’attività calcistica,
finalizzato attraverso il concetto dello "stadio nello stadio"
ad eliminare l’attuale pista di atletica e a riplasmare il
sistema delle tribune e dei palchi, riducendo la capienza dagli
attuali circa 75.000 a circa 40.000 spettatori, nonché
le attività complementari all’impianto sportivo stesso;
- la localizzazione delle destinazioni connesse a quelle sportivo/calcistiche
(commercio tematico) per una quota di circa mq. 13.207 di superficie
utile (di cui max mq. 10.000 di superficie di vendita);
- la realizzazione della sede sociale, localizzata alle spalle
della tribuna ovest, rappresentata da un fabbricato a tre piani
fuori terra che riprende formalmente, con un volume curvilineo,
l’impianto principale (circa mq. 5.000 di SLP).
Il così detto "commercio tematico" all’interno
dell’impianto sportivo viene ricavato in una parte ampliata
dei locali esistenti ubicati a ridosso della tribuna est dello
Stadio.
Per quanto riguarda la destinazione commerciale dell’area
dello Stadio delle Alpi la Variante n. 31 al P.R.G., approvata
con deliberazione del Consiglio Comunale n. 15 del 4 febbraio
2002 (mecc. 2001 11496/09), individua nell’area oggetto del
P.E.C. una localizzazione commerciale L 2.
In particolare, sul lato est dello Stadio sarà realizzato
un nuovo insediamento con destinazione Attività di Servizio
alle Persone e alle Imprese (ASPI) per un max di 25.000 mq. di
SLP, di cui le attività commerciali non potranno superare
mq. 17.000 di superficie di vendita netta e mq. 5.000 di SLP dedicate
ad attività per il tempo libero. Il nuovo insediamento
commerciale sarà servito da una viabilità pedonale
di progetto organizzata su tre assi collegati ed orientati lungo
l’asse est-ovest dello Stadio. Al fine di consentire l’ingresso
allo Stadio anche da quest’area si prevede la realizzazione
di una piazza pedonale alla quota di copertura dei fabbricati
commerciali alla quale si accederà attraverso un sistema
di rampe simmetriche.
Il progetto di P.E.C. prevede, altresì, il mantenimento
dell’edificio esistente lungo strada Altessano, già
sede dell’Istituto Bonafous, anch’esso destinato ad
ASPI con esclusione delle attività commerciali di vendita.
Con la convenzione relativa al P.E.C. le parti si impegnano ad
assoggettare all’uso pubblico le aree in diritto di superficie
destinate a servizi pubblici e viabilità pedonale, per
complessivi mq. 145.143, entro 90 (novanta) giorni dalla stipula
della convenzione. L’assoggettamento all’uso pubblico
si eserciterà mediante la possibilità di godimento
da parte della generalità dei cittadini con modalità
ed orari del tutto svincolati dal funzionamento delle future attività
commerciali e dagli eventi che si terranno all’interno dello
Stadio.
La gestione e la manutenzione di tutte le aree assoggettate all’uso
pubblico, le modalità di uso, nonché l’accollo
degli altri oneri derivanti dal loro utilizzo (illuminazione,
formazione e cura delle aree verdi, delle aree attrezzate e degli
spazi di socializzazione, ecc.) sono a carico del superficiario,
come già convenuto nell’atto di trasferimento della
proprietà superficiaria del 15 luglio 2003.
La definizione puntuale della gestione delle aree a servizi sarà
oggetto di autonoma convenzione da approvarsi entro il termine
di ultimazione delle opere di urbanizzazione.
Le aree, costituenti la dotazione di servizi pubblici e parcheggi
multifunzionali, pari a mq. 144.600 complessivi, sono commisurate
sia ai fabbisogni funzionali afferenti allo Stadio delle Alpi
di cui al D.M. 25 agosto 89 (spazi attrezzati a parcheggi) e al
D.M. 18 marzo 96 (aree attrezzate per lo sfollamento), sia alle
nuove attività ai sensi delle disposizioni di legge vigenti.
In particolare, sulle aree a parcheggi pubblici che misurano mq.
119.600 verranno ricavati 4.600 posti auto circa. Nel sottosuolo,
inoltre, verranno realizzati parcheggi privati afferenti le diverse
attività insediate.
L’ultimazione complessiva degli interventi dovrà avvenire
entro il termine di anni 10 (dieci) decorrente dalla stipula della
convenzione, corrispondente al termine di validità del
P.E.C. Le opere di sistemazione delle aree destinate a viabilità
e a servizi pubblici dovranno, tuttavia, essere eseguite dal Proponente
entro 3 anni dall’approvazione del progetto esecutivo delle
opere di urbanizzazione ed in ogni caso non oltre 4 anni dalla
stipula della convenzione relativa al P.E.C..
Il Proponente a garanzia della puntuale stipula della convenzione,
nonché dell’assoggettamento ad uso pubblico delle
aree a servizi, ha costituito, a favore della Città, una
fideiussione di Euro 232.784,00, pari al 3% della stima degli
oneri di urbanizzazione dovuti, da svincolarsi solo a seguito
della formalizzazione dell’atto di assoggettamento all’uso
pubblico.
La Commissione Edilizia, alla quale in data 11 marzo 2004 è
stato sottoposto il progetto di P.E.C., ha espresso parere favorevole
alla sua approvazione.
I dati tecnici fondamentali dell’intervento, che troverà
attuazione mediante il rilascio di 6 (sei) permessi a costruire,
sono i seguenti:
Superficie Territoriale (ST)
mq. 356.091
IMPIANTO SPORTIVO
Superficie Utile Esistente mq.
54.000
Superficie Utile in Progetto mq.
52.001
Di cui:
- Impianto sportivo/attività complementari mq.
34.342 (SLP mq. 38.780)
- Destinazioni connesse mq.
13.207 (SLP mq. 14.132)
- Sede Sociale mq.
4.452 (SLP mq. 5.000)
S.L.P. residua (da utilizzare per destinazioni connesse)
mq. 1.999 (SLP mq. 2.500)
NUOVO INSEDIAMENTO (A.S.P.I.)
- A.S.P.I. commerciale (max 17.000 di vendita) S.L.P.
mq. 20.000
- A.S.P.I. tempo libero S.L.P. mq.
5.000
- A.S.P.I. Ex Bonafous S.L.P. mq.
1.400 esistente
AREE SERVIZI di progetto mq.
144.600
> minino mq. 143.600 previsti nella scheda normativa
Aree per viabilità pedonale mq.
7.310
In base allo schema di convenzione ed alle modalità in
esso contenute, il Proponente si impegna a realizzare tutte le
opere di urbanizzazione previste dai relativi progetti di massima,
che fanno parte integrante del P.E.C., e dai successivi progetti
preliminari ed esecutivi delle opere stesse.
L’assoggettamento perpetuo all’uso pubblico delle aree
già di proprietà della Città, oggetto di
diritto di superficie, consentirà l’acquisizione al
patrimonio indisponibile del Comune delle opere realizzate a scomputo.
Dette opere, articolate in lotti di intervento funzionali, sono
essenzialmente relative a:
Lotto 1 realizzazione
di un’area a parcheggi (mq. 15.000) e a verde (mq. 25.000)
poste ad ovest del corso Grande Torino, per un importo pari a
circa Euro 3.521.000,00;
Lotto 3 realizzazione
di aree a parcheggi e a viabilità pedonale (mq. 7.310)
relative al nuovo insediamento commerciale annesso all’impianto
sportivo, per un importo pari a Euro 3.883.000,00.
Si specifica che il Lotto 2 relativo all’area parcheggio
esistente non prevede interventi oggetto di scomputo.
L'importo complessivo di tali opere, individuato in base alle
valutazioni dei singoli progetti, è, ad oggi, calcolato
in Euro 7.404.000,00, salvo ulteriori definizioni in sede di progettazione
esecutiva derivanti anche dalle puntualizzazioni dei Settori Tecnici
ed Enti competenti.
In quella sede verrà, altresì, adeguato il Computo
Metrico Estimativo ai nuovi prezzi unitari di cui all’Elenco
Prezzi per Opere e Lavori Pubblici nella Regione Piemonte, adottato
con deliberazione della Giunta Comunale del 28 dicembre 2001 (mecc.
2001 12221/29), con l’applicazione del coefficiente di riduzione
del 10% di cui alla deliberazione della Giunta Comunale del 24
febbraio 1998 (mecc. 9801268/57).
Il progetto di massima relativo alle opere di urbanizzazione comprensivo
del computo metrico estimativo, è stato trasmesso alla
Divisione Infrastrutture e Mobilità, ed ha ottenuto parere
favorevole condizionato a che nella successiva fase progettuale
i progetti preliminari siano resi conformi alle prescrizioni contenute
nei pareri dei Settori competenti e che in ogni caso siano realizzate
tutte le opere, anche esterne all’Ambito di intervento, necessarie
a seguito del nuovo insediamento commerciale.
Il Proponente si obbliga, in ogni caso, a corrispondere gli eventuali
oneri di urbanizzazione ancora dovuti, da valutare al momento
del rilascio dei singoli permessi a costruire, anche in relazione
al costo delle opere di urbanizzazione definito nei progetti esecutivi
delle opere stesse e verificato in sede di collaudo.
Sulla base delle indicazioni progettuali fornite dal P.E.C. i
suddetti oneri ammontano oggi a Euro 7.759.465,66, di cui Euro
6.288.522,16 per gli oneri di urbanizzazione primaria ed Euro
1.470.943,50 per gli oneri di urbanizzazione secondaria.
Pertanto:
- importo oneri di urbanizzazione dovuti (circa) Euro
7.759.465,66
- costo totale delle opere di urbanizzazione da realizzare a scomputo
(circa) Euro
7.404.000,00
- differenza da versare in sede di rilascio dei permessi a costruire
(circa) Euro
355.465,66
Il costo di costruzione, dovuto ai sensi del D.P.R. 6 giugno 2001
n. 380, non è definibile in sede di convenzione in quanto
il progetto planivolumetrico delle opere edilizie non contiene
ancora i parametri per la sua corretta definizione, che è,
pertanto, demandata al momento del rilascio dei permessi a costruire.
Per l’impianto sportivo e le attività strettamente
complementari il Proponente corrisponderà il contributo
necessario al trattamento ed allo smaltimento dei rifiuti, in
quanto le stesse attività di servizio privato sono assimilate,
in mancanza di una categoria specifica, alle attività produttive.
Per le modalità di attuazione degli interventi relativi
al P.E.C. sopra sinteticamente descritti, si rinvia al più
dettagliato e puntuale schema di convenzione allegato al presente
provvedimento.
In data 9 febbraio 2004 il Settore Tutela e Ambiente della Divisione
Verde e Ambiente ha dichiarato che il P.E.C. in oggetto risulta
coerente con il Piano di Zonizzazione Acustica.
La documentazione completa del presente P.E.C. è stata
pubblicata all'Albo Pretorio dal 6 maggio 2004 al 21 maggio 2004
e nei successivi 15 giorni dal termine del deposito non sono pervenute
proposte e osservazioni scritte, e la stessa documentazione è
stata trasmessa in data 5 maggio 2004 alla Circoscrizione n. 5
per l'espressione del parere di competenza. La suddetta Circoscrizione
nella seduta del 28 maggio 2004 con deliberazione del Consiglio
Circoscrizionale n. 95 (mecc. 2004 04315/088) (all. 11) ha espresso
parere favorevole a condizione che quanto illustrato nella narrativa
della propria deliberazione: "venga preso in considerazione
nella stesura dei progetti definitivi e nella organizzazione del
complesso "Stadio" (accessibilità facilitata,
problema parcheggi e servizi igienici esterni …) e che la
Città realizzi in tempi utili la bretella di collegamento
con corso Marche, apra il trincerone su corso Molise e renda operativo
l'utilizzo della linea Torino-Ceres come una sorta di secondo
ramo di metropolitana".
Nel merito di quanto rilevato, in particolare per quanto attiene
ai problemi relativi all'aumento della domanda di mobilità
che si verificherà nell'intorno dell'insediamento in progetto,
si evidenzia quanto segue:
- l'aumento della dotazione di aree parcheggio in progetto dovrebbe
poter soddisfare la domanda sempre alta di posti auto che si verifica
in concomitanza con gli avvenimenti sportivi e non, che si svolgeranno
all'interno dello Stadio delle Alpi, tenuto conto anche della
sensibile riduzione dei posti a sedere previsti, che passano da
circa 75.000 a 40.000;
- la elevata accessibilità dell'area attraverso il sistema
tangenziale è tra le ragioni prime della scelta localizzativa
a suo tempo compiuta; sono certamente possibili ulteriori miglioramenti
coerenti con le proposte avanzate, da valutare attentamente in
fase esecutiva e di pianificazione delle priorità viabilistiche;
- la previsione di servizi igienici sull'area a parcheggio ovest
dovrà essere valutata con attenzione in sede di progettazione
preliminare relativa alle opere di urbanizzazione con il competente
Settore, riconosciuta peraltro la necessità di adottare
idonee soluzioni;
- per quanto concerne il potenziamento del trasporto pubblico
utilizzando la linea Torino-Ceres è questione all'esame
dell'Amministrazione nell'ambito degli approfondimenti in corso
per la delineazione delle prospettive di medio lungo termine a
scala metropolitana;
- in relazione, infine, alla proposta di apertura del "trincerone"
nell'intersezione fra i corsi Toscana e Molise si segnala che
è in corso la predisposizione del progetto funzionale per
la realizzazione di una rotonda veicolare che modifica sostanzialmente
l'attuale assetto viabile della zona, riducendo l'impatto della
linea tranviaria e consentendo una distribuzione più razionale
della circolazione veicolare.
Infine, in osservanza della Legge 21 dicembre 2001, n. 443, art.
1 comma 6, occorre prendere atto che in relazione al presente
piano esecutivo convenzionato non ricorrono le condizioni di definizione
degli elementi di carattere plano-volumetriche, tipologiche, formali
e costruttive necessarie a rendere applicabili agli strumenti
urbanistici le disposizioni di cui all’art. 1 comma 6 della
medesima legge in materia di sostituzione di concessione e autorizzazione
edilizia con denuncia di inizio attività.
Tutto ciò premesso,
Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti
Locali, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267, nel quale,
fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti nella
competenza dei Consigli Comunali;
Vista la Legge Urbanistica Regionale n. 56/77 e s.m.i.;
Visto il parere di conformità al Piano di Zonizzazione
Acustica;
Visto il Piano Regolatore Generale, approvato con deliberazione
della Giunta Regionale n. 3-45091 del 21 aprile 1995 pubblicata
sul B.U.R. n. 21 del 24 maggio 1995;
Rilevato, altresì, che all'Albo Pretorio della Città
di Torino, a cui il P.E.C. è stato trasmesso in data 5
maggio 2004, non sono pervenute osservazioni e/o proposte scritte
nei termini prescritti;
Dato atto che i pareri di cui all'art. 49 del suddetto Testo Unico
sono:
favorevole sulla regolarità tecnica;
favorevole sulla regolarità contabile;
Rilevato che il Consiglio della Circoscrizione 5, nella seduta
del 28 maggio 2004, con deliberazione atto n. 95, mecc. 2004 04315/088,
ha espresso parere favorevole condizionato;
Con voti unanimi, espressi in forma palese,
di approvare, per i motivi esposti nella parte narrativa che
qui integralmente si richiamano:
1) il Piano Esecutivo Convenzionato, ai sensi dell'art. 43 della
L.U.R. n. 56/77 e s.m.i., relativo alla Zona Urbana di Trasformazione
"Ambito 4.23 Stadio delle Alpi".
Fanno parte integrante e sostanziale del presente provvedimento
i seguenti elaborati:
- Schema di Convenzione (all. 1 - n. )
corredato dai relativi allegati;
- Progetto di P.E.C. costituito da:
- Relazione illustrativa - Norme Tecniche di Attuazione (all.
2 - n.
);
- Tavola 1 Schemi Urbanistici (all. 3 - n. );
- Tavola 2 Verifica Superfici Utili Stadio (all. 4 - n. );
- Tavola 3 Rilievo Fotografico (all. 5 - n.
);
- Tavola 4 Tavola Prescrittiva: "Planimetria delle Destinazioni
e delle Regole Edilizie" (all. 6 - n.
);
- Tavola 5 Planimetria Comparti Edificatori - Planimetria delle
aree assoggettate all’uso pubblico (all. 7 - n.
);
- Tavola 6 Tavola Indicativa: "Planivolumetrico, Sezione
Trasversale, Viste Generali" (all. 8 - n.
);
- Tavola 7 Parcheggi e Accessi (all. 9 - n.
);
- Progetto di massima opere di urbanizzazione (all. 10 - n.
);
- Deliberazione del Consiglio Circoscrizionale n. 5 del 28 maggio
2004 n. 95 (mecc. 2004 04315/088) (all. 11 - n. );
2) di approvare l’attuazione della presente deliberazione
provvedendo alla stipulazione per atto pubblico della Convenzione
stessa, entro il termine di 6 (sei) mesi dalla data di esecutività
della presente deliberazione, come da atto d'obbligo che è
stato presentato dal Proponente, unitamente alla relativa garanzia
fideiussoria con funzione di penale per la mancata stipula o il
ritardo nella stipula della Convenzione medesima, a norma
del Regolamento per i contratti attualmente vigente e s.m.i.,
tra il Comune di Torino ed il Proponente Società Juventus
F.C. - S.p.A. con sede legale in Torino, Corso Galileo Ferraris
n. 32, codice fiscale e numero di iscrizione al Registro delle
Imprese di Torino 00470470014; con l'autorizzazione all'ufficiale
rogante nonché al rappresentante del Comune di Torino di
apportare, ove occorra, al momento della sottoscrizione, tutte
quelle modifiche ritenute necessarie e/o opportune nella specifica
funzione di adeguamento alle norme di legge, nonché le
modifiche di carattere tecnico-formale al pari giudicate opportune
e comunque dirette ad una migliore redazione dell'atto;
3) di prendere atto che gli introiti relativi agli oneri di urbanizzazione
e al costo di costruzione saranno acquisiti a cura del Settore
Procedimenti Istruttori Edilizi;
4) di prendere atto, in osservanza della Legge 21 dicembre 2001,
n. 443, art. 1 comma 6, che in relazione al presente piano esecutivo
convenzionato non ricorrono le condizioni di definizione degli
elementi di carattere plano-volumetriche, tipologiche, formali
e costruttive necessarie a rendere applicabili agli strumenti
urbanistici le disposizioni di cui all’art. 1 comma 6 della
medesima legge in materia di sostituzione di concessione e autorizzazione
edilizia con denuncia di inizio attività;
5) di rinviare a successiva determinazione dirigenziale, a seguito
di approvazione del progetto esecutivo, la necessaria operazione
contabile relativa all'accertamento dell'entrata e al relativo
impegno di spesa per le opere di urbanizzazione da realizzare
a scomputo degli oneri stessi. Rimane stabilito che il proponente
realizzerà, senza ulteriori oneri per il Comune di Torino,
tutte le opere di urbanizzazione previste nei progetti esecutivi;
6) di dichiarare, attesa l’urgenza, in conformità
del distinto voto palese ed unanime, il presente provvedimento
immediatamente eseguibile ai sensi dell’art. 134, 4°
comma, del Testo Unico approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n.
267.