Divisione Urbanistica ed Edilizia Privata
Settore Procedure Amm.ve Urbanistiche
n. ord. 75
2004 02202/009
OGGETTO: PIANO PARTICOLAREGGIATO DI COMPLETAMENTO VENCHI UNICA IN VARIANTE AL P.R.G.. ADOZIONE.
Proposta dell'Assessore Viano.
Con deliberazione d'urgenza della Giunta Municipale in data
20 dicembre 1988, ratificata dal Consiglio Comunale in data 28
febbraio 1989, (mecc. 8815898/09), è stato approvato il
Piano Particolareggiato di iniziativa pubblica ambito "Ex
Venchi Unica". Le aree interessate comprendono tutto l’isolato
delimitato da Via De Sanctis, Via Vandalino, Corso Marche e Corso
Francia e sono ubicate nella Circoscrizione Amministrativa n.
3 - San Paolo - Cenisia - Pozzo Strada.
Successivamente, con variante approvata con deliberazione del
Consiglio Comunale in data 13 novembre 1989, (mecc. 8913112/09),
esecutiva dal 22 dicembre 1989, detto Piano Particolareggiato
è stato parzialmente modificato ed integrato.
Il Piano Particolareggiato approvato interessa una vasta zona
urbana della superficie complessiva di circa mq. 87.000 che comprende,
oltre all'area di proprietà comunale ex Venchi Unica, porzioni
di lotti della superficie totale di circa mq. 5.300 che la Città
ha acquisito mediante procedure di esproprio per dare attuazione
completa all'intervento. Queste ultime si configurano come aree
residuali in funzione della futura realizzazione del tracciato
del prolungamento di corso Marche, così come previsto dal
vigente P.R.G..
Con atto a rogito Notaio Flavia Pesce Mattioli di Torino, del
4 novembre 1994 è stato costituito il Consorzio Venchi
Unica, di cui fanno parte i soggetti attuatori indicati nella
deliberazione del Consiglio Comunale in data 6 giugno 1994 (mecc.
9403654/47); della costituzione del Consorzio la Città
ha preso atto con deliberazione della Giunta Comunale in data
20 dicembre 1994 (mecc. 9410117/12).
Il Consorzio, sulla base delle indicazioni fornite dalla Città
di Torino, aveva provveduto all'elaborazione di un progetto d'insieme
avente caratteristiche di unitarietà, che prevede cinque
diverse destinazioni urbanistico-edilizie: Residenza (14 lotti
di edilizia residenziale agevolata), Residenze anziani, Terziario,
Ricettivo-turistico, Aree per Servizi e urbanizzazioni.
In esecuzione della deliberazione del Consiglio Comunale n. 254/1995
in data 17 luglio 1995 (mecc. 9504249/12), è stata formalizzata,
con atto a rogito Notaio Flavia Pesce Mattioli in data 31 ottobre
1995, la Convenzione Quadro per la realizzazione unitaria del
Piano Particolareggiato.
Con il predetto atto è stata confermata l'assegnazione
di 14 lotti agli operatori elencati nella deliberazione del 17
luglio 1995 e già designati con deliberazione del 6 giugno
1994.
Successivamente sono state formalizzate le convenzioni tra la
Città ed i singoli soggetti attuatori per l'assegnazione
in diritto di superficie della durata di anni 99, rinnovabili,
dei lotti residenziali agli operatori sopra indicati, autorizzati,
ai sensi dell'art. 35 della Legge 865/71 e degli artt. 7 e 11
della Legge 10/77, a realizzare direttamente le urbanizzazioni.
Con deliberazione della Giunta Comunale in data 10 aprile 1999,
(mecc. 9902548/12), esecutiva in data 22 aprile 1999, sono stati
approvati i progetti esecutivi e la relativa convenzione per l'esecuzione
a scomputo, a cura del Consorzio, delle opere di urbanizzazione,
necessarie a garantire l'abitabilità degli edifici residenziali
in corso di ultimazione.
Il Consorzio ha successivamente presentato i progetti esecutivi
relativi ad ulteriori opere di urbanizzazione a scomputo degli
oneri del secondo lotto, approvati con deliberazione della Giunta
Comunale in data 19 giugno 2001 (mecc. 2001 05392/33); l’esecuzione
è disciplinata dalla Convenzione stipulata tra la Città
ed il Consorzio Venchi Unica, atto rogito Notaio Flavia Pesce
Mattioli in data 23 novembre 2000, rep. n. 39257, relativa al
secondo lotto di opere di urbanizzazione.
Con deliberazione della Giunta Comunale in data 7 maggio 2002
(mecc. 2002 03107/033), sono stati approvati i progetti esecutivi
relativi ad adeguamenti in variante ai progetti presentati ed
approvati in quanto ulteriormente migliorativi; l’esecuzione
delle opere è disciplinata dalla Convenzione stipulata
tra la Città ed il Consorzio Venchi Unica, atto rogito
Notaio Flavia Pesce Mattioli in data 23 novembre 2000, rep. n.
39257.
In data 18 dicembre 2001 la Giunta Comunale ha approvato la proposta
di deliberazione al Consiglio Comunale avente per oggetto la modifica
unilaterale dei contenuti della convenzione quadro, motivata dalla
illegittimità o inapplicabilità di alcune clausole
in essa contenute.
A seguito del sollecito in data 17 novembre 1999 e delle diffide
in data 2 luglio 2001 e 12 dicembre 2001 nei confronti della Città
inerenti l'adempimento degli impegni contenuti nella convenzione
quadro, il Consorzio Venchi Unica, avvalendosi della clausola
compromissoria di cui all'art. 12 della Convenzione Quadro che
obbliga le parti a deferire qualsiasi controversia eventualmente
insorta tra loro per qualsiasi causa ed oggetto in relazione a
tale atto convenzionale ad un Collegio arbitrale, ha attivato
la procedura per il ricorso all'arbitrato richiedendo al Comune
l'attuazione di tutti gli impegni inizialmente assunti.
Nel corso del giudizio arbitrale le parti hanno concordato un'ipotesi
transattiva, modificativa della Convenzione Quadro, con contestuale
definizione stragiudiziale della lite, in merito alla quale si
rinvia, per il dettaglio, alla relazione illustrativa allegata
alla presente deliberazione.
Pertanto, si procederà alla approvazione dello schema di
convenzione modificativa della convenzione quadro, costituente
transazione e contestuale definizione stragiudiziale della lite
tra la Città ed il Consorzio Venchi Unica.
Tale approvazione non può prescindere da apposito procedimento
urbanistico che renda coerenti i contenuti convenzionali con le
previsioni urbanistiche.
A tale fine, anche in considerazione del fatto che il vigente
Piano Regolatore Generale, approvato con deliberazione della Giunta
Regionale n. 3 - 45091 del 21 aprile 1995, pubblicata sul B.U.R.
n. 21 del 24 maggio 1995, conferma per l'ambito in parola le quantità
insediative del Piano Particolareggiato approvato, dall'efficacia
ormai esaurita, è stato redatto il presente Piano Particolareggiato
di completamento che, nel revisionare ed aggiornare la situazione
urbanistica per l’area Venchi Unica, tiene conto dei punti
essenziali contenuti nella transazione in oggetto, nonché
del fatto che l'attuazione delle previsioni del Piano Particolareggiato
si è rivelata complessa e molto difficoltosa al punto da
non riuscire ad essere completata entro il termine di efficacia
del piano stesso.
Allo stato attuale sono stati realizzati infatti soltanto gli
edifici residenziali e i corpi di fabbrica destinati alle attività
commerciali e produttive oltre ad una parte delle opere di urbanizzazione.
I lunghi tempi di definizione e di realizzazione degli interventi
sono da attribuire essenzialmente ad alcuni aspetti quali il mutamento
del mercato immobiliare, le diverse politiche nell'ambito dell'edilizia
residenziale pubblica, il regime di affidamento dei lavori pubblici,
nonché problemi tecnici non previsti nella fase di programmazione
degli interventi; l’insieme di tali aspetti ha portato conseguentemente
l’Amministrazione Comunale a rivisitare alcune scelte in
precedenza effettuate.
Con riferimento alle considerazioni sopra riportate, rispetto
alle previsioni del Piano Particolareggiato - Venchi Unica - approvato
nel 1989, si può constatare che i nuovi orientamenti progettuali
previsti per detto ambito si differenziano sostanzialmente nei
seguenti punti:
- le residenze per particolari categorie sociali - anziani autosufficienti
- che nel piano venivano considerate quali servizi pubblici e
più specificamente attrezzature di interesse comune, senza
assegnare alle stesse alcun lotto di progetto, vengono ora considerate
quali "residenze per particolari utenze" con l’individuazione
di specifico lotto compreso nel lotto B;
- la cubatura prevista dal Piano Particolareggiato destinata alle
attività terziarie, pari a mc. 39.100 (corrispondente ad
una S.L.P. di circa mq. 13.000 considerando un altezza pari a
m. 3,00), viene ora ridotta a mq. 6.000 di S.L.P., di cui al massimo
1.000 mq. destinati ad attività misto - commerciale (Attività
di Servizio alle Persone e alle Imprese - ASPI);
- la cubatura prevista dal Piano Particolareggiato destinata alle
attività ricettive, pari a mc. 16.000 (corrispondente ad
una S.L.P. di circa mq. 5.300 considerando un altezza pari a m.
3,00), viene ora fissata a mq. 6.000 di S.L.P., di cui al massimo
1.000 mq. destinati ad attività misto - commerciale (Attività
di servizio alle persone e alle Imprese - ASPI);
- la modificazione del fabbisogno totale di servizi pubblici previsti
nell’intero ambito, in conseguenza delle suddette variazioni;
- i lotti da destinare a residenza per anziani, attività
terziarie e ricettive sono ora individuati nella planimetria di
progetto lotti di intervento B1, B3 e B7.
La modifica delle quantità di Superficie Lorda di Pavimento
in assoluto riduttiva rispetto alla volumetria prevista dal Piano
Particolareggiato approvato comporta variante allo strumento urbanistico
vigente. In particolare la modifica della scheda normativa dell’ambito
8.6 denominato "Venchi Unica" (vedi elaborato n. 11).
Come già accennato, allo stato attuale sono stati realizzati
tutti gli edifici residenziali per una cubatura prevista dal piano
esecutivo di circa 119.000 mc. (nonché le quantità
per le attività commerciali e produttive ammesse nei lotti
residenziali prospicienti via Vandalino, rispettivamente di circa
7.100 mc. e circa 1.800 mc.). Gli interventi ancora da realizzare
si riferiscono invece ai lotti destinati a residenza per anziani,
ad attività terziarie e ricettive ed ai servizi pubblici
da garantire quali aree verdi, parcheggi a raso, attrezzature
di interesse comune e per l’istruzione del preobbligo. Tali
interventi sono inseriti all’interno del Lotto B come individuato
nella planimetria di progetto.
La quantità di aree a servizi prevista dal presente Piano
Particolareggiato di completamento (circa mq. 61.579) risulta
maggiore da quella prevista dal P.P. approvata nel 1989 (circa
mq. 59.600), pur avendo ridotto le quantità di S.L.P. rispetto
al predetto P.P.
Nel presente P.P. vengono inoltre ridotte le aree destinate a
servizi assoggettati all’uso pubblico e quindi aumentano
gli spazi a destinazione esclusivamente pubblica.
Gli interventi previsti dal piano particolareggiato di completamento
verranno attuati entro i limiti di validità del medesimo,
che si fissano in dieci anni.
Gli interventi previsti nel Lotto A sono già stati realizzati
pertanto con il presente Piano Particolareggiato si dovranno ultimare
gli interventi relativi al Lotto B.
Come consentito dalle norme urbanistico - edilizie di attuazione
del piano particolareggiato di completamento, il lotto B è
articolato in più lotti di intervento, denominati lotti
B1, B2, B3, B4, B5, B6, B7, B8 e B9, attuabili previo rilascio
di atto abilitativo, da approvare sulla base di progetti sui singoli
lotti estesi ad un intorno significativo.
Anche se auspicabile che la realizzazione del lotto B avvenga
unitariamente, può presumersi che, sulla base di finanziamenti
per le opere connesse con l’evento olimpico del 2006, verranno
prioritariamente attuate le unità di intervento che beneficeranno
dei medesimi.
L’attuazione di alcuni lotti, inoltre, è subordinata
alla costituzione, in sede di concessione di diritti reali a favore
di privati su proprietà comunali, delle occorrenti servitù.
Il Piano Particolareggiato di completamento prevede la realizzazione
di opere di urbanizzazione primaria e secondaria, tale opere sono
individuati nelle tavole di progetto allegate. In particolare
si prevede:
- la realizzazione di viabilità interna all’ambito
nonché di collegamento tra Via Vandalino e Corso Francia;
- la realizzazione di parcheggi pubblici;
- la realizzazione di fognatura bianca e nera;
- la realizzazione di impianto di illuminazione pubblica;
- la realizzazione di reti di distribuzione acqua potabile, rete
di canalizzazione per il gas, rete di distribuzione energia elettrica
e rete telefonica;
- la sistemazione delle aree a verde pubblico;
- la realizzazione di attrezzature di interesse comune;
- la realizzazione di struttura per istruzione inferiore e/o per
la prima infanzia.
Le opere pubbliche previste nel Lotto A sono state realizzate
in attuazione al Piano Particolareggiato approvato nel 1989. Relativamente
agli interventi pubblici previsti nel Lotto B, in particolare
quelli che interessano i Lotti di intervento B4 ove è prevista
la realizzazione di struttura per istruzione inferiore, B8 ove
è prevista la realizzazione di parcheggi interrati a servizio
della struttura pubblica destinata ad interesse comune e il Lotto
B9 ove è previsto il recupero e la riqualificazione della
ex palazzina uffici Venchi Unica da destinare a servizi pubblici
(attività di interesse comune, servizi sociali e circoscrizionali,
ecc.), vengono allegati a titolo illustrativo alcuni progetti
di fattibilità o preliminari predisposti dalla Città
inerenti i lotti di intervento menzionati.
In conclusione si può ritenere che il presente Piano Esecutivo
non comporta nuova previsione e/o pianificazione del territorio
ma costituisce uno strumento finalizzato a disciplinare il completamento
degli interventi non realizzati con il sopra citato Piano Particolareggiato
approvato.
L’approvazione del Piano Particolareggiato in variante al
P.R.G. comporterà per gli immobili di proprietà
privata da acquisire coattivamente, allo scopo di consentire la
realizzazione degli interventi e dei servizi previsti, che gli
stessi siano gravati da vincolo preordinato all’espropriazione
a norma dell’art. 9 del D.P.R. n. 327/2001. A tal fine, quindi,
il presente provvedimento costituisce avvio del procedimento di
imposizione e reiterazione del vincolo che si concluderà
con l’approvazione definitiva del Piano Particolareggiato
in variante; in tale sede, infatti, si procederà a imporre
e reiterare il vincolo espropriativo, a seconda che tale vincolo
sia previsto ex novo o fosse stato già previsto con il
precedente Piano Particolareggiato approvato con deliberazione
del Consiglio Comunale del 13 novembre 1989. Il presente provvedimento
costituisce, inoltre, l’avvio del procedimento per la dichiarazione
di pubblica utilità che si concluderà, secondo quanto
previsto dall’art. 40, comma 4, della Legge Urbanistica Regionale
n. 56/1977 e dell’art. 12, comma 1, del D.P.R. 327/2001,
con la deliberazione di approvazione del Piano Particolareggiato.
Dell'avvio dei suddetti procedimenti si darà comunicazione
agli interessati, ai sensi dell'art. 7 della Legge 241/1990 e
dell'art. 11 del D.P.R. 327/2001, immediatamente dopo l'adozione
del presente provvedimento.
Tutto ciò premesso,
Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti
Locali, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267, nel quale,
fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti nella
competenza dei Consigli Comunali;
Vista la Legge Regionale n. 56/77 e s.m.i.;
Visto il Piano Regolatore Generale, approvato con deliberazione
della Giunta Regionale n. 3-45091 del 21 aprile 1995, pubblicata
sul B.U.R. n. 21 del 24 maggio 1995;
Dato atto che i pareri di cui all'art. 49 del suddetto Testo Unico
sono:
favorevole sulla regolarità tecnica;
Visto il parere favorevole della Circoscrizione n. 3 approvato
dal Consiglio Circoscrizionale nella seduta del 27 aprile 2004,
allegato al presente provvedimento (all. 17 - n.
);
Con voti unanimi, espressi in forma palese;
per i motivi esposti nella parte narrativa, che qui integralmente
si richiamano, di:
1) adottare il Piano Particolareggiato di completamento "Venchi
Unica" in variante al P.R.G. vigente, ai sensi e per gli
effetti degli articoli 38, 39 e 40 della Legge Urbanistica Regionale
5 dicembre 1977, n. 56, e del D.P.R. 8 giugno 2001 n. 327 concernente
l’isolato delimitato da Via De Sanctis, Via Vandalino, Corso
Marche e Corso Francia e sono ubicate nella Circoscrizione Amministrativa
n. 3 - San Paolo - Cenisia - Pozzo Strada. I termini per l’attuazione
del Piano Particolareggiato di completamento "Venchi Unica"
sono fissati in dieci anni, mentre il termine per l'esecuzione
delle opere a scomputo degli oneri dovuti è fissato in
cinque anni dall'approvazione definitiva del presente Piano Particolareggiato.
Fanno parte integrante e sostanziale del piano particolareggiato
i seguenti elaborati (all. da 1 a 16 - nn.
):
- relazione illustrativa con analisi preliminari e documentazione
fotografica;
- norme urbanistico-edilizie di attuazione;
- elenco catastale;
- relazione finanziaria;
- mappa catastale, in scala 1:1.000;
- situazione fabbricativa, in scala 1:1.000, disegnata sulla mappa
catastale;
- schema dei lotti;
- tavola di progetto, disegnata sulla mappa catastale aggiornata,
alla scala 1:1.000;
- tavola di progetto, disegnata sulla mappa catastale aggiornata,
ridotta alla scala di piano 1:5.000;
- estratto tavola della zonizzazione del P.R.G. alla scala 1:5.000;
- elaborato di variante con scheda delle N.U.E.A. del P.R.G. -
stato attuale e variante;
- tavole delle urbanizzazioni:
- rete idrica e rete gas;
- illuminazione pubblica e rete telefonica;
- sedi stradali e fognatura bianca e nera;
- particolari costruttivi.
- progetti a titolo illustrativo di alcune opere pubbliche;
Viene dato atto che non è richiesto il parere di regolarità
contabile, in quanto il presente atto non comporta effetti diretti
o indiretti sul Bilancio;
2) di prendere atto del parere favorevole della Circoscrizione
n. 3 approvato dal Consiglio Circoscrizionale nella seduta del
27 aprile 2004, con le annesse osservazioni, e di approvare le
controdeduzioni alle stesse riportate nell'apposito documento
allegato alla presente deliberazione (all. 18 - n. ).
3) di dichiarare, attesa l’urgenza, in conformità
del distinto voto palese ed unanime, il presente provvedimento
immediatamente eseguibile ai sensi dell’art. 134, 4°
comma, del Testo Unico approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n.
267.