Divisione Edilizia ed Urbanistica
Settore Procedure Amm.ve Urbanistiche

n. ord. 198
2003 10730/009

OGGETTO: CIRCOSCRIZIONE 2 - PIANO ESECUTIVO CONVENZIONATO RELATIVO ALL'ATTUAZIONE DELL'AMBITO 12AC OMERO E VARIAZIONE AL P.R.G. AI SENSI DELL'ART.17 COMMA 8 LETTERA E) DELLA L.R. N. 56/77 E S.M.I. - APPROVAZIONE.

   Proposta dell'Assessore Viano.

   Il provvedimento di variazione art. 17 comma 8 L.U.R. è relativo a due aree ubicate nella Circoscrizione Amministrativa n. 2, comprese rispettivamente: tra piazza Omero e le vie Dandolo e Nallino; via Castelgomberto e interno di via Guido Reni.

   Il P.R.G. vigente, approvato con deliberazione della Giunta Regionale n. 3-45091 del 21 aprile 1995, ha classificato le aree succitate tra le "Aree da trasformare per Servizi" (ATS) denominate "Ambito 12ac Omero" e "Ambito 12ad Castelgomberto", disciplinate dagli artt. 7 e 20 delle NUEA di PRG, per i quali la trasformazione deve essere attuata unitariamente.

   Per tali ambiti, in alternativa all'acquisizione diretta da parte dell'Amministrazione secondo le modalità di esproprio, il P.R.G. prevede che una parte dell'area possa essere trasformata per utilizzazioni private e la rimanente parte (80% della superficie territoriale di proprietà privata) ceduta gratuitamente alla Città per la realizzazione dei servizi pubblici. In questo caso la trasformazione dell'ambito è regolata dall'art. 7 delle NUEA e dalle prescrizioni contenute nelle relative schede normative. L'indice di edificabilità sui lotti liberi è pari a 0,7/3 mq. SLP/mq. ST, elevabile a un massimo di 0,50 mq. SLP/mq. ST per la realizzazione della SLP generata dalle utilizzazioni edificatorie dei parchi urbani e fluviali (art. 21) e collinari (art. 22).

   Attualmente le due aree sono completamente libere da edificazioni e, in particolare, l'ambito 12ac costituisce l'ultima porzione non sistemata dei vari fronti che si affacciano sulla piazza Omero, piazza di importanza strategica nel sistema degli assi del quartiere.

   L'ambito "12ac Omero" è in parte di proprietà privata (mq. 4460) e in parte di proprietà comunale (mq. 1746). La proprietà privata ha presentato una proposta di attuazione il cui assetto planivolumetrico è scaturito da un processo progettuale affrontato e condiviso con la stessa Circoscrizione e rappresentanti del progetto Urban 2, inserendosi pertanto nel più vasto programma di rinnovamento degli spazi pubblici, che va dalla sistemazione del corso Tazzoli e di parti della stessa piazza Omero sino alla riqualificazione della via Gaidano.

   Ciò premesso la Città, riconosciuto l'interesse pubblico ad avviare la trasformazione urbanistica dell’ambito "12ac Omero", attualmente in stato di abbandono; considerato che la proprietà dell'ambito "12ad Castelgomberto" non ha manifestato, ad oggi, alcun interesse a partecipare alla trasformazione; visto il parere espresso dalla Divisione Servizi Educativi che ha ritenuto idoneo l’ambito 12ad per un eventuale e futuro ampliamento del confinante complesso scolastico; propone di eliminare la prescrizione di "trasformazione unitaria" tra gli ambiti 12ac-12ad.

   Tale modificazione consente l'attuazione indipendente ed autonoma degli ambiti stessi. In particolare: per l’ambito 12ac, in parte di proprietà privata e in parte di proprietà della Città, si prevede l'attuazione degli interventi a tempi brevi (mediante il presente contestuale Piano Esecutivo Convenzionato) compatibili con i programmi della Città relativi alle riqualificazioni degli spazi pubblici dell’intorno urbano; per l’ambito 12ad, di proprietà privata, la Città intende, alla luce del parere espresso dalla Divisione Servizi Educativi, promuovere una utilizzazione complessiva ad "area per istruzione" così come individuato nella relativa scheda normativa di P.R.G.. A tal fine, per garantire e non pregiudicare l’utilizzo pubblico di quest’ultimo, l’Amministrazione intende attivare idonei provvedimenti finalizzati all’acquisizione dell’area.

   Tutto ciò premesso, visto l'art. 17, comma 8, lettera e) della LUR così come modificato dalla Legge Regionale 29 luglio 1997 n. 41 che stabilisce che non costituiscono varianti del P.R.G. "…. le determinazioni volte a assoggettare porzioni del territorio alla formazione di strumenti urbanistici esecutivi di iniziativa pubblica o privata e le delimitazioni delle stesse ….." la Città ritiene di procedere, ai sensi della citata norma, al fine di rendere indipendente l'attuazione dei due ambiti nel rispetto delle quantità dell'edificazione, dei servizi e delle destinazioni d'uso, senza, peraltro, alterare in alcun modo gli obiettivi generali del P.R.G. relativamente alle aree da trasformare per servizi.

   Le rettifiche consistono nell’eliminazione della prescrizione di P.R.G. relativa alla trasformazione unitaria degli ambiti 12ac Omero - 12ad Castelgomberto nelle rispettive schede normative, nonché nell’eliminazione delle ulteriori prescrizioni in caso di concessione convenzionata nella scheda normativa relativa all'ambito 12ad Castelgomberto.

   Come già anticipato la proprietà privata dell’ambito "12ac Omero" ha presentato una proposta di Piano Esecutivo Convenzionato finalizzato all’attuazione dello stesso; inoltre ha sottoscritto due contratti preliminari di compravendita immobiliare con i proprietari di aree comprese nei parchi Urbani e Fluviali P24-P33 per totali mq. 26.264 al fine di realizzare le relative utilizzazioni edificatorie nell’intervento proposto.

   L’assetto planivolumetrico proposto dal presente PEC, in applicazione dell’art. 7 delle NUEA che consente modifiche "…… purché dimostrino di conseguire una migliore organizzazione dell’ambiente urbano o in relazione ad eventuali mutate condizioni od esigenze……", individua rispetto al P.R.G. una nuova configurazione urbanistica che prevede una diversa organizzazione dell’area di concentrazione dell’edificato e delle aree da cedere gratuitamente alla Città per la realizzazione dei servizi pubblici.

   Tale nuovo assetto scaturisce da un processo progettuale affrontato e condiviso con la Circoscrizione e il progetto Urban 2 e si inserisce nel più vasto programma di rinnovamento degli spazi pubblici del quartiere, che va dalla sistemazione del corso Tazzoli e di parti della stessa piazza Omero sino alla riqualificazione della Via Gaidano.

   L’ambito 12 ac costituisce l’ultima porzione non sistemata dei vari fronti che si affacciano sulla piazza Omero, caratterizzata da ampie aree verdi; è stata, pertanto, privilegiata l’estensione delle aree da destinare a servizi pubblici garantendone il massimo affaccio sulla piazza stessa.

   Conseguentemente alle scelte di cui sopra l’intervento edilizio prevede la realizzazione di un edificio, posizionato sul prolungamento visivo di via Gaidano, con tipologia a "torre" di massimo 11 piani f.t. destinato ad uso prevalentemente residenziale, avente carattere di grande unitarietà formale e un trattamento dei quattro fronti con pari dignità architettonica.

   L’edificio "a torre" si pone quale punto focale dei predetti interventi pubblici di rinnovo urbano e come chiaro riferimento architettonico nello skyline circostante; la relativa SLP di progetto, pari a mq. 2.230 di SLP, deriva dall’indice territoriale di 0,7/3 mq. SLP/ mq. ST elevato sino al limite massimo di 0,50 per la realizzazione della SLP generata dalle utilizzazioni edificatorie delle aree a parchi urbani e fluviali comprese nel P24 e P33.

   Al fine di rendere possibile l’edificazione nella posizione "focale" suindicata si rende necessario disciplinare nello schema di Convenzione la cessione gratuita di un’area (mq. 767) di proprietà comunale a favore del Proponente nonché la cessione da parte del Proponente a favore della Città, della medesima quantità di area in aggiunta ai servizi pubblici già dovuti.

   Pertanto con l’attuazione dell’ambito l’area destinata a spazi pubblici, a parco, per il gioco e lo sport, sarà di complessivi mq. 5.314 (di cui mq. 3.568 ceduti e mq. 1.746 già di proprietà della Città).

   In data 20 febbraio 2003 la Commissione Edilizia, esaminato il Piano Esecutivo Convenzionato, ha espresso parere favorevole al progetto sotto l’aspetto urbanistico.

   I dati tecnici fondamentali, relativi al dimensionamento dell'intervento, sono i seguenti:
   Sup. territoriale (ST) totale =                  mq. 4.460 + 1.746 (Città)
      Aree a parco da cedere                  mq. 26.264
      SLP edificabile (0,7/3 mq SLP/mq ST)         mq. 1.041
      TOTALE max SLP edificabile (0,50)         mq. 2.230
      (con incremento SLP generate dalle aree a Parco)
         di cui: residenziale (80% min)         mq. 1.784
                          ASPI (20% max)         mq. 446
      Area concentrazione edificato (max 20% ST)      mq. 892
      Aree a servizi da cedere (80% ST privata)   mq. 3.568
      Totale aree a servizi =                  mq. 3.568 + 1.746 (Città)
      Abitanti teorici insediabili (SLP/34)         n. 66

   In base allo schema di convenzione ed alle modalità in esso contenute, il Proponente cede gratuitamente, a favore del Comune di Torino, un'area per servizi di complessivi mq. 4.335 (compresa l’area di mq. 767) che, come predetto, viene ceduta in cambio dell’area che la Città cede al proponente per l’intervento edilizio e cede altresì mq. 26.264 di aree a parco urbano e fluviale comprese nel P33 (mq. 8.379) e nel P24 (mq. 17.885); si obbliga inoltre a realizzare, a scomputo degli oneri di urbanizzazione dovuti (art. 11 Legge 10/77) e in parte a propria cura e spese, le opere di urbanizzazione previste dai progetti di massima, che fanno parte integrante del presente PEC e dai futuri progetti esecutivi delle opere stesse.

   Tali opere consistono sommariamente nella realizzazione delle aree destinate dal PEC a verde pubblico e relative reti di fognatura ed illuminazione pubblica.

   Tutte le opere inerenti la sistemazione delle aree a servizi pubblici nell’area di intervento, verranno eseguite dal Proponente entro 2 anni dall’approvazione del progetto esecutivo delle opere di urbanizzazione ed in ogni caso non oltre tre anni dalla stipula della convenzione, mentre le opere inerenti l’intervento edilizio dovranno essere ultimate entro il termine di validità del PEC stabilito in 5 anni.

   L'importo complessivo delle opere, individuato in base alle valutazioni dei singoli progetti, al quale è stato applicato il coefficiente di riduzione del 10% di cui alla deliberazione della Giunta Comunale del 24 febbraio 1998 (mecc. 9801268/57) è di circa Euro 262.800,00 salvo ulteriori definizioni in sede di progettazione esecutiva derivanti anche dalle puntualizzazioni dei Settori Tecnici ed Enti competenti. Tali opere vengono realizzate dal Proponente a scomputo dell’ammontare degli oneri di urbanizzazione (pari a circa Euro 211.203,30) e a propria cura e spese per l’eccedenza (pari a circa Euro 51.596,70).

   Il Proponente si obbliga a corrispondere gli eventuali ulteriori oneri di urbanizzazione dovuti da valutare al momento del rilascio della concessione edilizia, in conformità alla deliberazione n. 205 del 21 luglio 1997 (mecc. 9702560/09) anche in relazione al costo delle opere di urbanizzazione da realizzare a scomputo, definito nei progetti esecutivi delle opere stesse.

   Sulla base delle indicazioni progettuali fornite dal PEC i suddetti oneri ammontano ad oggi a Euro 211.203,30 di cui Euro 101.286,60 per gli oneri di urbanizzazione primaria, Euro 109.916,70 per gli oneri di urbanizzazione secondaria, salvo aggiornamento in caso di esito positivo del giudizio pendente presso il Consiglio di Stato in merito all’applicazione dei coefficienti di cui alla deliberazione approvata dal Consiglio Comunale in data 19 marzo 2001 (mecc. 2001 01742/038).

   Pertanto:
-   costo totale opere di urbanizzazione                Euro 262.800,00 di cui:
-   opere da realizzare a scomputo degli oneri di urbanizzazione    Euro 211.203,30
-   opere da realizzare a cura e spese del Proponente          Euro 51.596,70

   Il costo di costruzione previsto dalla Legge 28 gennaio 1977 n. 10 non è definibile in sede di convenzione in quanto il progetto planivolumetrico delle opere edilizie non contiene ancora i parametri (numero e superficie degli alloggi, degli accessori, ecc..) per la sua corretta definizione, che è, pertanto, demandata al momento del rilascio della concessione edilizia.

   Il progetto di massima relativo alle opere di urbanizzazione primaria, comprensivo del computo metrico estimativo, è stato trasmesso al Settore Urbanizzazioni della Divisione Ambiente e Mobilità che ha provveduto a raccogliere in merito i pareri dei competenti Settori ottenendo parere favorevole, con prescrizioni tecniche da introdurre in sede di progetto preliminare.

   Per le modalità di attuazione degli interventi relativi al PEC sopra sinteticamente descritti, si rinvia al più dettagliato e puntuale schema di convenzione allegato al presente provvedimento.

   Preso atto che l’area in oggetto ha attribuzione di Classe acustica III "Aree di tipo misto", il Piano Esecutivo Convenzionato risulta coerente con il Piano di Zonizzazione Acustica come da parere di conformità espresso dal Settore Tutela Ambiente in data 30 maggio 2003, nel quale si ricorda la necessità di predisporre per il nuovo insediamento residenziale una valutazione previsionale del clima acustico ai sensi della Legge 447/95, art. 8, comma 3.e.

   Dato atto che all’Albo Pretorio della Città di Torino, cui la documentazione completa del Piano Esecutivo Convenzionato unitamente allo schema di Convenzione è stata inviata in data 30 luglio 2003, e pubblicata per affissione dal 4 agosto 2003 al 2 settembre 2003, non sono pervenute osservazioni e proposte scritte nei termini prescritti.

   Rilevato che la Circoscrizione n. 2, cui il Piano Esecutivo Convenzionato e lo schema di Convenzione sono stati inviati in data 29 agosto 2003, nella seduta del 29 settembre 2003, con deliberazione n. 86 (mecc. 2003 07599/085), ha espresso parere favorevole al presente PEC nonché al relativo SUA revocato, che si allega al presente atto (all. 4 - n. ). Ulteriori considerazioni, svolte dalla Circoscrizione in sede di parere, concernenti il collocamento di un distributore di benzina in piazza Omero, esternamente all’area oggetto del presente P.E.C., non possono essere controdedotte in questa sede poiché non attinenti al presente provvedimento e saranno, comunque, trasmesse ai Settori competenti per le eventuali determinazioni in merito.

   Infine, in osservanza della Legge 21 dicembre 2001, n. 443, art. 1 comma 6, si prende atto che in relazione al presente Piano Esecutivo Convenzionato non ricorrono le condizioni di definizione degli elementi di carattere plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive necessarie a rendere applicabili agli strumenti urbanistici le disposizioni di cui all’art. 1 comma 6 della medesima legge in materia di sostituzione di concessione e autorizzazione edilizia con denuncia di inizio attività.

Tutto ciò premesso,

   Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti Locali, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267, nel quale, fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti nella competenza dei Consigli Comunali;

   Vista la Legge Regionale n. 56/77 e s.m.i.;

   Visto il Piano Regolatore Generale, approvato con deliberazione della G.R. n. 3-45091 del 21 aprile 1995 pubblicata sul B.U.R. n. 21 del 24 maggio 1995;

   Visto il parere di conformità al Piano di Zonizzazione Acustica espresso il 30 maggio 2003;

   Dato atto che i pareri di cui all'art. 49 del suddetto Testo Unico sono:
   favorevole sulla regolarità tecnica;
   favorevole sulla regolarità contabile;

   Con voti unanimi, espressi in forma palese;

di approvare, per i motivi esposti nella parte narrativa che qui integralmente si richiamano:

1)   la variazione al P.R.G., ai sensi dell’art. 17 comma 8 lett. e) della L.R. 56/77 e s.m.i., i cui contenuti sono descritti in narrativa e in dettaglio nell’allegato (all. 1 - n.       ) parte integrante e sostanziale del presente provvedimento, consistente nell’eliminare la prescrizione di "trasformazione unitaria" tra gli ambiti 12ac Omero - 12ad Castelgomberto;

2)   il Piano Esecutivo Convenzionato, ai sensi dell'art. 43 della L.R. n. 56/77 e s.m.i., relativo all'attuazione dell’Ambito 12 ac Omero, che si compone dei seguenti elaborati:
   -   Schema di Convenzione                          (all. 2 - n.       );
   -   Piano Esecutivo Convenzionato               (all. 3 - n.       );

3)   l'attuazione della presente deliberazione provvedendo alla stipulazione per atto pubblico della convenzione stessa, entro il termine di 12 mesi dalla data di esecutività della presente deliberazione, come da atto d'obbligo presentato dal Proponente, unitamente alla relativa garanzia fideiussoria con funzione di penale per la mancata stipula o il ritardo nella stipula della convenzione medesima, a norma del Regolamento per i contratti attualmente vigente e s.m.i., tra il Comune di Torino e la società Torchio & Daghero S.p.A. con sede legale in Torino via Piffetti n. 31/b, C.F. e P.IVA 00907160014, iscritta al Tribunale di Torino al numero 608/68, in questo atto rappresentata dall’amministratore unico Ing. Roberto Daghero, nato a Torino il 6 luglio 1950, C.F. DGHRRT50L06L219O, domiciliato per la carica presso la Società Torchio & Daghero, con l'autorizzazione all'ufficiale rogante nonché al rappresentante del Comune di Torino di apportare, ove occorra, al momento della sottoscrizione, tutte quelle modifiche ritenute necessarie e/o opportune nella specifica funzione di adeguamento alle norme di legge, nonchè le modifiche di carattere tecnico-formale al pari giudicate opportune e comunque dirette ad una migliore redazione dell'atto;

4)   di prendere atto che l'introito relativo al costo di costruzione sarà acquisito a cura del Settore Procedure Amministrative Edilizie;

5)   di rinviare a successiva determinazione dirigenziale, a seguito di approvazione del progetto esecutivo delle opere di urbanizzazione, la necessaria operazione contabile relativa all'accertamento dell'entrata e all'impegno di spesa, corrispondente nel progetto di massima a Euro 211.203,30 per le opere di urbanizzazione da realizzare a scomputo degli oneri dovuti;

6)   di prendere atto che in relazione al presente Piano Esecutivo Convenzionato non ricorrono le condizioni di definizione degli elementi di carattere planovolumetriche, tipologiche, formali e costruttive necessarie a rendere applicabili agli strumenti urbanistici le disposizioni di cui all’art. 1 comma 6 della Legge 21 dicembre 2001 n. 443 in materia di sostituzione di concessione e autorizzazione edilizia con denuncia di inizio attività.