Divisione Edilizia ed Urbanistica
Settore Procedure Amm.ve Urbanistiche

n. ord. 17
2003 09552/009

CITTÀ  DI  TORINO

DELIBERAZIONE DEL CONSIGLIO COMUNALE 1 MARZO 2004
(proposta dalla G.C. 25 novembre 2003)

Testo coordinato ai sensi dell'art. 44 comma 2 del Regolamento del Consiglio Comunale

OGGETTO: CIRCOSCRIZIONE 10 - STUDIO UNITARIO D'AMBITO "AMBITI 16.14 BARBERA - 16.15 FLEMING 1 - 16.16 FLEMING 2" E PIANO ESECUTIVO CONVENZIONATO PER L'ATTUAZIONE DEL SUB-AMBITO 1 LOCALIZZATO SU VIA FLEMING COINCIDENTE CON L'INTERO "AMBITO 16.15 FLEMING 1" - APPROVAZIONE.

Proposta dell'Assessore Viano.

Gli ambiti oggetto del presente Studio Unitario d’Ambito sono localizzati nella X Circoscrizione Amministrativa "Mirafiori Sud", tra le vie Gaspero Barbera, Alessandro Fleming e Strada delle Cacce e sono compresi nella delimitazione del Programma di Recupero Urbano denominato "Via Artom - Basse Lingotto", formato ai sensi dell’art. 11 della Legge 4 dicembre 1993 n. 493, approvato con deliberazione del Consiglio Comunale del 9 gennaio 1995 (mecc. 9500124/47), esecutiva dal 3 febbraio 1995 e con deliberazione della Giunta Regionale n. 39-15441 del 23 dicembre 1996.
In data 28 ottobre 1996 il Consiglio Comunale ha approvato la proposta del programma preliminare del PRU di "Via Artom - Basse Lingotto" (mecc. 9606205/47), esecutiva dal 21 novembre 1996 cui è seguita in data 29 dicembre 1998 una proposta d’intervento accompagnata da atto d’obbligo notarile, formulata dalla proprietà dell’ambito "16.15 Fleming 1", approvata in data 13 dicembre 1999 dal Consiglio Comunale (mecc. 9909756/57), esecutiva dal 27 dicembre 1999 che l’ha inserita tra gli interventi privati da attuarsi in ambito PRU.
La proposta del presente Studio Unitario d’Ambito costituisce, pertanto, adempimento ai contenuti della suddetta proposta per l'attuazione dell'ambito "16.15 Fleming 1" oggetto di trasformazione unitaria con gli ambiti "16.14 Barbera" e "16.16 Fleming 2".
Le tre aree interessate dal presente provvedimento sono classificate dal PRG come Zone Urbane di Trasformazione da attuarsi in modo unitario secondo le prescrizioni e indicazioni contenute nelle rispettive schede normative e in applicazione degli articoli 7 e 15 delle N.U.E.A.
Allo stato attuale gli ambiti si presentano come segue:
- l'ambito 16.14 Barbera, compreso tra le vie Barbera e Isler è utilizzato ad uso produttivo con relativi uffici;
- l'ambito 16.15 Fleming 1 su via Fleming è caratterizzato da una attività produttiva ora dismessa;
- l'ambito 16.16 Fleming 2, compreso tra Strada delle Cacce, via Fleming e via Timoteo Riboli, è interessato dalla presenza di varie attività di tipo produttivo con relativi uffici e aree di pertinenza.
La trasformazione degli ambiti può essere consentita anche per parti (sub-ambiti di intervento), ai sensi dell’art. 7 punto B delle N.U.E.A. di P.R.G., previa approvazione da parte dell’Amministrazione Comunale di uno Studio Unitario d’Ambito (S.U.A.) esteso all’intero ambito o a più ambiti qualora le schede ne prescrivano la trasformazione unitaria, proposto dal Comune o da privati, singoli o associati, proprietari di immobili inclusi negli ambiti stessi, che rappresentino almeno il 75% delle superfici catastali interessate.
La società Miraflores S.n.c. proponente lo S.U.A., risulta proprietaria dell’area di mq. 3.377 corrispondente all’ambito 16.15 Fleming 1 che rappresenta il 21,3% delle superfici catastali interessate e, quindi, non arriva a possedere le caratteristiche di cui sopra. Le altre proprietà, comprese negli ambiti "16.14 Barbera" e "16.16 Fleming 2", non intendono procedere all'immediata trasformazione delle aree di proprietà in quanto nelle stesse sono presenti usi in atto. La Città, riconosciuto l'interesse pubblico a dare avvio alla trasformazione anche per parti di detti ambiti, ha ritenuto di far propria la proposta di Studio Unitario d'Ambito, avanzato dalla società Miraflores s.n.c., che individua tre distinti sub-ambiti di intervento:
- il sub-ambito 1 che coincide con l’intero ambito "16.15 Fleming 1";
- il sub-ambito 2 che è parte dell’ambito "16.16 Fleming 2";
- il sub-ambito 3 che è la restante parte dell’ambito "16.16 Fleming 2" con l’intero ambito "16.14 Barbera".
Vista la deliberazione della Giunta Comunale approvata in data 21 dicembre 1999 (mecc. 9912290/57), esecutiva dall’11 gennaio 2000 che ha previsto la presentazione unitaria al Consiglio Comunale, ai fini dell'approvazione, dello Studio Unitario d'Ambito e dello Strumento Urbanistico Esecutivo di uno o più sub-ambiti, nel caso in cui vi sia un unico Proponente e considerato che nel caso di specie lo Studio Unitario d'Ambito ed il Piano Esecutivo Convenzionato relativo al sub-ambito 1, sono stati presentati dal medesimo Proponente, vengono proposti in approvazione con un unico atto deliberativo.
Il presente Studio Unitario d'Ambito, in applicazione dell'art. 7 lettera B delle NUEA di P.R.G., propone modifiche alle indicazioni planimetriche contenute nella tavola di azzonamento in scala 1:5000 del PRG vigente, nel rispetto delle prescrizioni cogenti contenute nelle schede normative degli ambiti. L'attuazione progressiva dei sub-ambiti avverrà a seguito dell'approvazione di distinti Strumenti Urbanistici Esecutivi, il primo dei quali viene proposto come già anticipato in approvazione contestuale al presente SUA. La SLP derivante dall'indice territoriale 0,7 mq. SLP/mq. ST applicato agli ambiti è complessivamente pari a circa mq. 11.088.
Nel sub-ambito 1 è prevista la realizzazione di un edificio a massimo 8 piani fuori terra, destinato ad uso residenziale, con filo edilizio obbligatorio, corrispondente all'allineamento dell'edificio esistente, posto su via Fleming, a nord dell'ambito. I servizi pubblici relativi sono rappresentati da un'area lungo la via Fleming prospettante l'edificio in progetto (con la previsione di conservare gli alberi ad alto fusto), e da un'area con relativi fabbricati da recuperare ad uso servizi pubblici posta oltre l'area fondiaria in continuità con le limitrofe aree a verde pubblico esistenti.
Nel sub-ambito 2 si prevede la realizzazione di un edificio a 9 piani fuori terra, con tipologia in linea e la creazione di un'area a servizi pubblici disposta lungo via Fleming e Strada delle Cacce.
Nel sub-ambito 3 si prevede la realizzazione di due edifici paralleli a 9 piani fuori terra, con tipologia in linea e accesso da Strada delle Cacce. Le relative aree a servizi sono rappresentate dalla prosecuzione della via Fleming su via Riboli da attrezzare a parcheggio pubblico, nonché dall'intero ambito 16.14 Barbera. Si segnala in particolare che per il sub ambito 3 è stata individuata una quantità di aree, destinate a servizi pubblici, superiore ai minimi richiesti dal P.R.G.; tale scelta è finalizzata ad ottenere un disegno urbano che consenta ampie previsioni di utilizzo tra cui l'eventuale futuro collegamento viario tra le vie Fleming e Riboli.
L'offerta di aree per servizi e la loro localizzazione garantisce l'assolvimento dei fabbisogni riferiti a ciascun sub-ambito in rapporto all'ipotesi attuativa articolata in più fasi temporali.
L'intervento edilizio globale, secondo le previsioni delle schede normative di PRG relative agli ambiti "16.14 Barbera", e "16.16 Fleming 2" dovrà essere destinato per l'80% (minimo) a residenza e per il 20% (massimo) ad "Attività di servizio alle persone e alle imprese" (ASPI). Per l'ambito "16.15 Fleming 1" si prevede di destinare a residenza il 100% della SLP.
Nel prospetto che segue sono riportati i dati tecnici fondamentali relativi allo Studio Unitario d'Ambito in progetto articolati nei tre sub-ambiti di intervento:
                                                                        sub-ambito1           sub-ambito2             sub-ambito3           Totale
Superficie territoriale                                              3.377,00                3.675,00                  8.788,00       15.840,00
S.L.P. in progetto                                                  2.363,90                 2.572,50                 6.151,60        11.088,00
Aree per servizi                                                     2.106,40                 2.292,30                 6.509,00        10.907,70
Area di concentrazione edificatoria                         1.270,60                1.382,70                  2.279,00          4.932,30
Abitanti teorici insediabili                                             70,00                     60,00                     145,00             275,00
Le aree da cedere per servizi soddisfano ampiamente gli standards urbanistici previsti dal PRG come da tabella comparativa di seguito evidenziata:
                                                                        sub-ambito1           sub-ambito2             sub-ambito3            Totale
Aree per servizi in progetto                                    2.106,40                2.292,30                  6.509,00        10.907,70
Aree per servizi (min. di P.R.G.)                             2.075,90               2.292,30                  5.481,60           9.849,80
La Commissione Edilizia in data 27 marzo 2003 ha esaminato la proposta di Studio Unitario d’Ambito e Piano Esecutivo Convenzionato relativo al sub-ambito 1 ed ha espresso parere favorevole alla sua approvazione.
In base allo schema di convenzione (Titolo II) ed alle modalità in esso contenute, il Proponente si impegna a cedere gratuitamente al Comune di Torino, entro un anno dalla stipula della convenzione e comunque prima del rilascio della concessione edilizia, aree a servizi per mq. 2.106,40 nonché i due fabbricati ad uno e due piani fuori terra, che verranno mantenuti e recuperati ad uso pubblico (centro anziani), localizzati nella porzione di terreno posta sul retro dell’area di concentrazione dell’edificato, così come richiesto dalla Circoscrizione 10 previo parere positivo dei Settori competenti. Tali fabbricati si presentano ben conservati nelle loro strutture principali, nonché caratterizzanti il tessuto storico della Borgata Mirafiori.
Inoltre, il Proponente si impegna a cedere gratuitamente alla Città, al di fuori degli standard urbanistici, l’area di proprietà esterna alla perimetrazione del sub-ambito 1 di superficie pari a mq. 114. Si obbliga inoltre a realizzare, a scomputo degli oneri di urbanizzazione dovuti (art. 11 Legge 10/1977) le opere di urbanizzazione previste dal progetto di massima (quale parte integrante del Piano Esecutivo Convenzionato) e dai futuri progetti esecutivi delle stesse.
Tali opere sono strettamente collegate all’intervento da attuarsi e consistono:
- nella sistemazione della porzione di area antistante il fabbricato in progetto, ubicata su via Fleming, con realizzazione di marciapiede e parcheggio;
- nel recupero fisico e funzionale dei fabbricati ad un 1 piano f.t. e 2 piani f.t. e della tettoia di collegamento, siti sul retro dell’area di concentrazione, con sistemazione della rimanente parte a giardino e piazzetta;
- realizzazione delle reti di fognatura.
Tutte le opere inerenti l’area da cedere gratuitamente a servizi verranno eseguite dal Proponente non oltre 3 anni dalla stipula della convenzione attuativa, mentre le opere inerenti l’area edificabile dovranno essere ultimate entro il termine massimo di 5 anni dalla stipula della convenzione, corrispondente al termine di validità del P.E.C.
L'importo di tali opere, individuato in base alle valutazioni dei singoli progetti e al quale è stato applicato il coefficiente di riduzione del 10% di cui alla deliberazione della Giunta Comunale del 24 febbraio 1998 (mecc. 9801268/57), esecutiva dal 17 marzo 1998 è di Euro 195.422,36 salvo ulteriori definizioni in sede di progettazione esecutiva derivanti anche dalle puntualizzazioni dei Settori Tecnici ed Enti competenti.
Il progetto di massima relativo alle opere di urbanizzazione da realizzare a scomputo degli oneri, comprensivo del computo metrico estimativo, è stato trasmesso al Settore Urbanizzazioni della Divisione Ambiente e Mobilità che ha provveduto a raccogliere in merito i pareri dei competenti Settori ottenendo parere favorevole.
Il Proponente si obbliga a corrispondere gli oneri di urbanizzazione dovuti da valutare al momento del rilascio del permesso a costruire che ammontano oggi a Euro 223.885,00, di cui Euro 107.368,35 per gli oneri di urbanizzazione primaria ed Euro 116.516,65 per gli oneri di urbanizzazione secondaria, salvo aggiornamento in caso di esito positivo del giudizio pendente presso il Consiglio di Stato in merito all’applicazione dei coefficienti di cui alla deliberazione approvata dal Consiglio Comunale in data 19 marzo 2001 (mecc. 2001 01742/038), esecutiva dal 2 aprile 2001.
Pertanto:
- importo oneri di urbanizzazione (circa)                                                                                       Euro 223.885,00
- costo totale opere di urbanizzazione da realizzare a scomputo (circa)                                          Euro 195.422,36
- differenza da versare in sede di permesso a costruire (circa )                                                      Euro   28.462,64
Il costo di costruzione previsto dalla Legge 28 gennaio 1977 n. 10 non è definibile in sede di convenzione in quanto il progetto planivolumetrico delle opere edilizie non contiene ancora i parametri (numero e superficie degli alloggi, degli accessori, ecc.) per la sua corretta definizione, che è, pertanto, demandata al momento del rilascio della concessione edilizia.
Il Proponente si impegna a garantire la quantità di edilizia convenzionata, per mq. 151 di S.L.P., come previsto dall’art. 7 comma 16 delle N.U.E.A. del P.R.G. vigente, con offerta di vendita di due unità immobiliari di circa 70 mq. e 81 mq. all’interno dell’ambito di intervento, localizzate al 2° piano fuori terra del fabbricato da realizzare, con facoltà di individuare entro 12 mesi dalla stipulazione della convenzione al di fuori della zona di intervento un numero di alloggi corrispondenti alla SLP da cedere ovvero, in alternativa, a concedere in locazione la medesima quantità di SLP.
Per le modalità di attuazione degli interventi relativi al PEC sopra sinteticamente descritti, si rinvia al più dettagliato e puntuale schema di convenzione (Titolo II) allegato al presente provvedimento.
Preso atto che l’area in oggetto ha attribuzione di Classe acustica II "Aree destinate ad uso prevalentemente residenziale", lo Studio Unitario d’Ambito esaminato ed il Piano Esecutivo Convenzionato predisposto per l’attuazione del sub-ambito 1 risultano coerenti con il Piano di Zonizzazione Acustica come da parere di conformità espresso dal Settore Tutela Ambiente in data 30 maggio 2003, nel quale si ricorda la necessità di predisporre per il nuovo insediamento residenziale una valutazione previsionale del clima acustico ai sensi della Legge 447/1995, art. 8, comma 3.e.
Dato atto che all'Albo Pretorio della Città di Torino, cui la documentazione completa dello Studio Unitario d'Ambito unitamente al PEC ed allo Schema di Convenzione è stata inviata in data 2 dicembre 2003, e pubblicata per affissione dal 3 dicembre 2003 al 2 gennaio 2004, non sono pervenute osservazioni e proposte scritte nei termini prescritti.
Rilevato che la Circoscrizione n. 10, cui lo Studio Unitario d'Ambito unitamente al Piano Esecutivo Convenzionato ed allo Schema di Convenzione sono stati inviati in data 3 dicembre 2003, nella seduta del 18 dicembre 2003, con deliberazione consiliare n. 120/2003 (mecc. 2003 12259/093) (all. 4 - n.                                 ) ha espresso parere favorevole chiedendo che l'importo di Euro 28.462,64 relativo agli oneri rimasti a carico del proponente venga impegnato anch'esso per l'attuazione del progetto di riqualificazione delle aree cedute. A tale richiesta si controdeduce quanto segue:
                                                                         CONTRODEDUZIONE
Si accoglie l'istanza avanzata dalla Circoscrizione 10 relativa all'utilizzo totale degli oneri di urbanizzazione dovuti per la realizzazione dei servizi pubblici nel sub-ambito 1, previa verifica da parte del competente Settore Urbanizzazioni da eseguirsi sui successivi progetti preliminari ed esecutivi delle opere stesse.
Infine, in osservanza della Legge 21 dicembre 2001, n. 443, art. 1 comma 6, si prende atto che in relazione al presente Piano Esecutivo Convenzionato non ricorrono le condizioni di definizione degli elementi di carattere planovolumetriche, tipologiche, formali e costruttive necessarie a rendere applicabili agli strumenti urbanistici le disposizioni di cui all'art. 1 comma 6 della medesima legge in materia di sostituzione di concessione e autorizzazione edilizia con denuncia di inizio attività.
Tutto ciò premesso,

LA GIUNTA COMUNALE

Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti Locali, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267, nel quale, fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti nella competenza dei Consigli Comunali;
Vista la Legge Regionale n. 56/77 e s.m.i.;
Visto il Piano Regolatore Generale, approvato con deliberazione della G.R. n. 3-45091 del 21 aprile 1995 pubblicata sul B.U.R. n. 21 del 24 maggio 1995;
Visto il parere di conformità al Piano di zonizzazione acustica espresso il 30 maggio 2003;
Dato atto che i pareri di cui all'art. 49 del suddetto Testo Unico sono:
favorevole sulla regolarità tecnica;
favorevole sulla regolarità contabile;
Con voti unanimi, espressi in forma palese;

PROPONE AL CONSIGLIO COMUNALE

di approvare, per i motivi esposti nella parte narrativa che qui integralmente si richiamano:
1) lo Studio Unitario d'Ambito (art. 7 lettera B NUEA di P.R.G.) relativo alle zone urbane di trasformazione "Ambiti 16.14 Barbera – 16.15 Fleming 1 – 16.16 Fleming 2", composto dai seguenti elaborati:
- Studio Unitario d'Ambito (all. 1 - n.                               );
- Schema di Convenzione (Titolo I - Convenzione Programma) (all. 2 - n.                             );
2) il Piano Esecutivo Convenzionato, ai sensi dell'art. 43 della L.R. n. 56/1977 e s.m.i., relativo all’attuazione del sub-ambito 1 corrispondente all’Ambito 16.15 Fleming 1, che si compone dei seguenti elaborati:
- Schema di Convenzione (Titolo II - Convenzione relativa al P.E.C.) (all. 2);
- Piano Esecutivo Convenzionato sub. 1 (all. 3 - n.                              );
3) l’attuazione della presente deliberazione provvedendo alla stipulazione per atto pubblico della convenzione stessa, entro il termine di un anno dalla data di esecutività della presente deliberazione, come da atto d'obbligo presentato dal Proponente, unitamente alla relativa garanzia fideiussoria con funzione di penale per la mancata stipula o il ritardo nella stipula della convenzione medesima, a norma del Regolamento per i contratti attualmente vigente e s.m.i., tra il Comune di Torino e la società MIRAFLORES S.n.c. di Bonomi Mauro & C., con sede in Favria (Prov. di Torino) Piazza Martiri della Libertà n. 2, P.IVA 07832710011 nella persona dei legali rappresentanti sig. BONOMI Mauro nato a Torino il 24 maggio 1940, domiciliato in Torino Strada dei Tadini n. 27, C.F. BNM MRA 40E24 L219O e il sig. RAVELLI Pierluigi nato a Torino il 2 marzo 1951, domiciliato in Torino, Via Martiri della Libertà n. 10, C.F. RVL PLG 51C02 L219Q con l'autorizzazione all'ufficiale rogante nonché al rappresentante del Comune di Torino di apportare, ove occorra, al momento della sottoscrizione, tutte quelle modifiche ritenute necessarie e/o opportune nella specifica funzione di adeguamento alle norme di legge, nonché le modifiche di carattere tecnico-formale al pari giudicate opportune e comunque dirette ad una migliore redazione dell'atto;
4) di prendere atto che l'introito relativo al costo di costruzione sarà acquisito a cura del Settore Procedure Amministrative Edilizie;
5) di rinviare a successiva determinazione dirigenziale, a seguito di approvazione del progetto esecutivo relativo alle opere di cui al sub ambito 1, la necessaria operazione contabile relativa all'accertamento dell'entrata e all'impegno di spesa, corrispondente, nel progetto di massima ad Euro 195.422,36 per le opere di urbanizzazione da realizzare a scomputo nel sub ambito 1. La restante entrata derivante dagli oneri di urbanizzazione rimasti a carico del Proponente verrà accertata con successiva determinazione dirigenziale nel bilancio di competenza;
6) di prendere atto che in relazione al presente Piano Esecutivo Convenzionato non ricorrono le condizioni di definizione degli elementi di carattere planovolumetriche, tipologiche, formali e costruttive necessarie a rendere applicabili agli strumenti urbanistici le disposizioni di cui all'art. 1 comma 6 della Legge 21 dicembre 2001, n. 443 in materia di sostituzione di concessione e autorizzazione edilizia con denuncia di inizio attività.