Divisione Edilizia ed Urbanistica
Settore Procedure Amm.ve Urbanistiche
n. ord. 17
2003 09552/009
OGGETTO: CIRCOSCRIZIONE 10 - STUDIO UNITARIO D'AMBITO "AMBITI 16.14 BARBERA - 16.15 FLEMING 1 - 16.16 FLEMING 2" E PIANO ESECUTIVO CONVENZIONATO PER L'ATTUAZIONE DEL SUB-AMBITO 1 LOCALIZZATO SU VIA FLEMING COINCIDENTE CON L'INTERO "AMBITO 16.15 FLEMING 1" - APPROVAZIONE.
Proposta dell'Assessore Viano.
Gli ambiti oggetto del presente Studio Unitario dAmbito
sono localizzati nella X Circoscrizione Amministrativa "Mirafiori
Sud", tra le vie Gaspero Barbera, Alessandro Fleming e Strada
delle Cacce e sono compresi nella delimitazione del Programma
di Recupero Urbano denominato "Via Artom - Basse Lingotto",
formato ai sensi dellart. 11 della Legge 4 dicembre 1993
n. 493, approvato con deliberazione del Consiglio Comunale del
9 gennaio 1995 (mecc. 9500124/47), esecutiva dal 3 febbraio 1995
e con deliberazione della Giunta Regionale n. 39-15441 del 23
dicembre 1996.
In data 28 ottobre 1996 il Consiglio Comunale ha approvato la
proposta del programma preliminare del PRU di "Via Artom
- Basse Lingotto" (mecc. 9606205/47), esecutiva dal 21 novembre
1996 cui è seguita in data 29 dicembre 1998 una proposta
dintervento accompagnata da atto dobbligo notarile,
formulata dalla proprietà dellambito "16.15
Fleming 1", approvata in data 13 dicembre 1999 dal Consiglio
Comunale (mecc. 9909756/57), esecutiva dal 27 dicembre 1999 che
lha inserita tra gli interventi privati da attuarsi in ambito
PRU.
La proposta del presente Studio Unitario dAmbito costituisce,
pertanto, adempimento ai contenuti della suddetta proposta per
l'attuazione dell'ambito "16.15 Fleming 1" oggetto di
trasformazione unitaria con gli ambiti "16.14 Barbera"
e "16.16 Fleming 2".
Le tre aree interessate dal presente provvedimento sono classificate
dal PRG come Zone Urbane di Trasformazione da attuarsi in modo
unitario secondo le prescrizioni e indicazioni contenute nelle
rispettive schede normative e in applicazione degli articoli 7
e 15 delle N.U.E.A.
Allo stato attuale gli ambiti si presentano come segue:
- l'ambito 16.14 Barbera, compreso tra le vie Barbera e Isler
è utilizzato ad uso produttivo con relativi uffici;
- l'ambito 16.15 Fleming 1 su via Fleming è caratterizzato
da una attività produttiva ora dismessa;
- l'ambito 16.16 Fleming 2, compreso tra Strada delle Cacce, via
Fleming e via Timoteo Riboli, è interessato dalla presenza
di varie attività di tipo produttivo con relativi uffici
e aree di pertinenza.
La trasformazione degli ambiti può essere consentita anche
per parti (sub-ambiti di intervento), ai sensi dellart.
7 punto B delle N.U.E.A. di P.R.G., previa approvazione da parte
dellAmministrazione Comunale di uno Studio Unitario dAmbito
(S.U.A.) esteso allintero ambito o a più ambiti qualora
le schede ne prescrivano la trasformazione unitaria, proposto
dal Comune o da privati, singoli o associati, proprietari di immobili
inclusi negli ambiti stessi, che rappresentino almeno il 75% delle
superfici catastali interessate.
La società Miraflores S.n.c. proponente lo S.U.A., risulta
proprietaria dellarea di mq. 3.377 corrispondente allambito
16.15 Fleming 1 che rappresenta il 21,3% delle superfici catastali
interessate e, quindi, non arriva a possedere le caratteristiche
di cui sopra. Le altre proprietà, comprese negli ambiti
"16.14 Barbera" e "16.16 Fleming 2", non intendono
procedere all'immediata trasformazione delle aree di proprietà
in quanto nelle stesse sono presenti usi in atto. La Città,
riconosciuto l'interesse pubblico a dare avvio alla trasformazione
anche per parti di detti ambiti, ha ritenuto di far propria la
proposta di Studio Unitario d'Ambito, avanzato dalla società
Miraflores s.n.c., che individua tre distinti sub-ambiti di intervento:
- il sub-ambito 1 che coincide con lintero ambito "16.15
Fleming 1";
- il sub-ambito 2 che è parte dellambito "16.16
Fleming 2";
- il sub-ambito 3 che è la restante parte dellambito
"16.16 Fleming 2" con lintero ambito "16.14
Barbera".
Vista la deliberazione della Giunta Comunale approvata in data
21 dicembre 1999 (mecc. 9912290/57), esecutiva dall11 gennaio
2000 che ha previsto la presentazione unitaria al Consiglio Comunale,
ai fini dell'approvazione, dello Studio Unitario d'Ambito e dello
Strumento Urbanistico Esecutivo di uno o più sub-ambiti,
nel caso in cui vi sia un unico Proponente e considerato che nel
caso di specie lo Studio Unitario d'Ambito ed il Piano Esecutivo
Convenzionato relativo al sub-ambito 1, sono stati presentati
dal medesimo Proponente, vengono proposti in approvazione con
un unico atto deliberativo.
Il presente Studio Unitario d'Ambito, in applicazione dell'art.
7 lettera B delle NUEA di P.R.G., propone modifiche alle indicazioni
planimetriche contenute nella tavola di azzonamento in scala 1:5000
del PRG vigente, nel rispetto delle prescrizioni cogenti contenute
nelle schede normative degli ambiti. L'attuazione progressiva
dei sub-ambiti avverrà a seguito dell'approvazione di distinti
Strumenti Urbanistici Esecutivi, il primo dei quali viene proposto
come già anticipato in approvazione contestuale al presente
SUA. La SLP derivante dall'indice territoriale 0,7 mq. SLP/mq.
ST applicato agli ambiti è complessivamente pari a circa
mq. 11.088.
Nel sub-ambito 1 è prevista la realizzazione di un edificio
a massimo 8 piani fuori terra, destinato ad uso residenziale,
con filo edilizio obbligatorio, corrispondente all'allineamento
dell'edificio esistente, posto su via Fleming, a nord dell'ambito.
I servizi pubblici relativi sono rappresentati da un'area lungo
la via Fleming prospettante l'edificio in progetto (con la previsione
di conservare gli alberi ad alto fusto), e da un'area con relativi
fabbricati da recuperare ad uso servizi pubblici posta oltre l'area
fondiaria in continuità con le limitrofe aree a verde pubblico
esistenti.
Nel sub-ambito 2 si prevede la realizzazione di un edificio a
9 piani fuori terra, con tipologia in linea e la creazione di
un'area a servizi pubblici disposta lungo via Fleming e Strada
delle Cacce.
Nel sub-ambito 3 si prevede la realizzazione di due edifici paralleli
a 9 piani fuori terra, con tipologia in linea e accesso da Strada
delle Cacce. Le relative aree a servizi sono rappresentate dalla
prosecuzione della via Fleming su via Riboli da attrezzare a parcheggio
pubblico, nonché dall'intero ambito 16.14 Barbera. Si segnala
in particolare che per il sub ambito 3 è stata individuata
una quantità di aree, destinate a servizi pubblici, superiore
ai minimi richiesti dal P.R.G.; tale scelta è finalizzata
ad ottenere un disegno urbano che consenta ampie previsioni di
utilizzo tra cui l'eventuale futuro collegamento viario tra le
vie Fleming e Riboli.
L'offerta di aree per servizi e la loro localizzazione garantisce
l'assolvimento dei fabbisogni riferiti a ciascun sub-ambito in
rapporto all'ipotesi attuativa articolata in più fasi temporali.
L'intervento edilizio globale, secondo le previsioni delle schede
normative di PRG relative agli ambiti "16.14 Barbera",
e "16.16 Fleming 2" dovrà essere destinato per
l'80% (minimo) a residenza e per il 20% (massimo) ad "Attività
di servizio alle persone e alle imprese" (ASPI). Per l'ambito
"16.15 Fleming 1" si prevede di destinare a residenza
il 100% della SLP.
Nel prospetto che segue sono riportati i dati tecnici fondamentali
relativi allo Studio Unitario d'Ambito in progetto articolati
nei tre sub-ambiti di intervento:
sub-ambito1 sub-ambito2 sub-ambito3 Totale
Superficie territoriale 3.377,00
3.675,00
8.788,00
15.840,00
S.L.P. in progetto
2.363,90
2.572,50 6.151,60
11.088,00
Aree per servizi 2.106,40
2.292,30 6.509,00
10.907,70
Area di concentrazione edificatoria 1.270,60
1.382,70
2.279,00
4.932,30
Abitanti teorici insediabili 70,00
60,00
145,00
275,00
Le aree da cedere per servizi soddisfano ampiamente gli standards
urbanistici previsti dal PRG come da tabella comparativa di seguito
evidenziata:
sub-ambito1 sub-ambito2 sub-ambito3 Totale
Aree per servizi in progetto 2.106,40
2.292,30
6.509,00
10.907,70
Aree per servizi (min. di P.R.G.) 2.075,90
2.292,30
5.481,60
9.849,80
La Commissione Edilizia in
data 27 marzo 2003 ha esaminato la proposta di Studio Unitario
dAmbito e Piano Esecutivo Convenzionato relativo al sub-ambito
1 ed ha espresso parere favorevole alla sua approvazione.
In base allo schema di convenzione (Titolo II) ed alle
modalità in esso contenute, il Proponente si impegna a
cedere gratuitamente al Comune di Torino, entro un anno dalla
stipula della convenzione e comunque prima del rilascio della
concessione edilizia, aree a servizi per mq. 2.106,40 nonché
i due fabbricati ad uno e due piani fuori terra, che verranno
mantenuti e recuperati ad uso pubblico (centro anziani), localizzati
nella porzione di terreno posta sul retro dellarea di concentrazione
delledificato, così come richiesto dalla Circoscrizione
10 previo parere positivo dei Settori competenti. Tali fabbricati
si presentano ben conservati nelle loro strutture principali,
nonché caratterizzanti il tessuto storico della Borgata
Mirafiori.
Inoltre, il Proponente si impegna a cedere gratuitamente alla
Città, al di fuori degli standard urbanistici, larea
di proprietà esterna alla perimetrazione del sub-ambito
1 di superficie pari a mq. 114. Si obbliga inoltre a realizzare,
a scomputo degli oneri di urbanizzazione dovuti (art. 11 Legge
10/1977) le opere di urbanizzazione previste dal progetto di massima
(quale parte integrante del Piano Esecutivo Convenzionato) e dai
futuri progetti esecutivi delle stesse.
Tali opere sono strettamente collegate allintervento da
attuarsi e consistono:
- nella sistemazione della porzione di area antistante il fabbricato
in progetto, ubicata su via Fleming, con realizzazione di marciapiede
e parcheggio;
- nel recupero fisico e funzionale dei fabbricati ad un 1 piano
f.t. e 2 piani f.t. e della tettoia di collegamento, siti sul
retro dellarea di concentrazione, con sistemazione della
rimanente parte a giardino e piazzetta;
- realizzazione delle reti di fognatura.
Tutte le opere inerenti larea da cedere gratuitamente a
servizi verranno eseguite dal Proponente non oltre 3 anni dalla
stipula della convenzione attuativa, mentre le opere inerenti
larea edificabile dovranno essere ultimate entro il termine
massimo di 5 anni dalla stipula della convenzione, corrispondente
al termine di validità del P.E.C.
L'importo di tali opere, individuato in base alle valutazioni
dei singoli progetti e al quale è stato applicato il coefficiente
di riduzione del 10% di cui alla deliberazione della Giunta Comunale
del 24 febbraio 1998 (mecc. 9801268/57), esecutiva dal 17 marzo
1998 è di Euro 195.422,36 salvo ulteriori definizioni in
sede di progettazione esecutiva derivanti anche dalle puntualizzazioni
dei Settori Tecnici ed Enti competenti.
Il progetto di massima relativo alle opere di urbanizzazione da
realizzare a scomputo degli oneri, comprensivo del computo metrico
estimativo, è stato trasmesso al Settore Urbanizzazioni
della Divisione Ambiente e Mobilità che ha provveduto a
raccogliere in merito i pareri dei competenti Settori ottenendo
parere favorevole.
Il Proponente si obbliga a corrispondere gli oneri di urbanizzazione
dovuti da valutare al momento del rilascio del permesso a costruire
che ammontano oggi a Euro 223.885,00, di cui Euro 107.368,35 per
gli oneri di urbanizzazione primaria ed Euro 116.516,65 per gli
oneri di urbanizzazione secondaria, salvo aggiornamento in caso
di esito positivo del giudizio pendente presso il Consiglio di
Stato in merito allapplicazione dei coefficienti di cui
alla deliberazione approvata dal Consiglio Comunale in data 19
marzo 2001 (mecc. 2001 01742/038), esecutiva dal 2 aprile 2001.
Pertanto:
- importo oneri di urbanizzazione (circa) Euro
223.885,00
- costo totale opere di urbanizzazione da realizzare a scomputo
(circa) Euro
195.422,36
- differenza da versare in sede di permesso a costruire (circa
) Euro
28.462,64
Il costo di costruzione previsto dalla Legge 28 gennaio 1977 n.
10 non è definibile in sede di convenzione in quanto il
progetto planivolumetrico delle opere edilizie non contiene ancora
i parametri (numero e superficie degli alloggi, degli accessori,
ecc.) per la sua corretta definizione, che è, pertanto,
demandata al momento del rilascio della concessione edilizia.
Il Proponente si impegna a garantire la quantità di edilizia
convenzionata, per mq. 151 di S.L.P., come previsto dallart.
7 comma 16 delle N.U.E.A. del P.R.G. vigente, con offerta di vendita
di due unità immobiliari di circa 70 mq. e 81 mq. allinterno
dellambito di intervento, localizzate al 2° piano fuori
terra del fabbricato da realizzare, con facoltà di individuare
entro 12 mesi dalla stipulazione della convenzione al di fuori
della zona di intervento un numero di alloggi corrispondenti alla
SLP da cedere ovvero, in alternativa, a concedere in locazione
la medesima quantità di SLP.
Per le modalità di attuazione degli interventi relativi
al PEC sopra sinteticamente descritti, si rinvia al più
dettagliato e puntuale schema di convenzione (Titolo II) allegato
al presente provvedimento.
Preso atto che larea in oggetto ha attribuzione di Classe
acustica II "Aree destinate ad uso prevalentemente residenziale",
lo Studio Unitario dAmbito esaminato ed il Piano Esecutivo
Convenzionato predisposto per lattuazione del sub-ambito
1 risultano coerenti con il Piano di Zonizzazione Acustica come
da parere di conformità espresso dal Settore Tutela Ambiente
in data 30 maggio 2003, nel quale si ricorda la necessità
di predisporre per il nuovo insediamento residenziale una valutazione
previsionale del clima acustico ai sensi della Legge 447/1995,
art. 8, comma 3.e.
Dato atto che all'Albo Pretorio della Città di Torino,
cui la documentazione completa dello Studio Unitario d'Ambito
unitamente al PEC ed allo Schema di Convenzione è stata
inviata in data 2 dicembre 2003, e pubblicata per affissione dal
3 dicembre 2003 al 2 gennaio 2004, non sono pervenute osservazioni
e proposte scritte nei termini prescritti.
Rilevato che la Circoscrizione n. 10, cui lo Studio Unitario d'Ambito
unitamente al Piano Esecutivo Convenzionato ed allo Schema di
Convenzione sono stati inviati in data 3 dicembre 2003, nella
seduta del 18 dicembre 2003, con deliberazione consiliare n. 120/2003
(mecc. 2003 12259/093) (all. 4 - n. )
ha espresso parere favorevole chiedendo che l'importo di Euro
28.462,64 relativo agli oneri rimasti a carico del proponente
venga impegnato anch'esso per l'attuazione del progetto di riqualificazione
delle aree cedute. A tale richiesta si controdeduce quanto segue:
CONTRODEDUZIONE
Si accoglie l'istanza avanzata dalla Circoscrizione 10 relativa
all'utilizzo totale degli oneri di urbanizzazione dovuti per la
realizzazione dei servizi pubblici nel sub-ambito 1, previa verifica
da parte del competente Settore Urbanizzazioni da eseguirsi sui
successivi progetti preliminari ed esecutivi delle opere stesse.
Infine, in osservanza della Legge 21 dicembre 2001, n. 443, art.
1 comma 6, si prende atto che in relazione al presente Piano Esecutivo
Convenzionato non ricorrono le condizioni di definizione degli
elementi di carattere planovolumetriche, tipologiche, formali
e costruttive necessarie a rendere applicabili agli strumenti
urbanistici le disposizioni di cui all'art. 1 comma 6 della medesima
legge in materia di sostituzione di concessione e autorizzazione
edilizia con denuncia di inizio attività.
Tutto ciò premesso,
Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti
Locali, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267, nel quale,
fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti nella
competenza dei Consigli Comunali;
Vista la Legge Regionale n. 56/77 e s.m.i.;
Visto il Piano Regolatore Generale, approvato con deliberazione
della G.R. n. 3-45091 del 21 aprile 1995 pubblicata sul B.U.R.
n. 21 del 24 maggio 1995;
Visto il parere di conformità
al Piano di zonizzazione acustica espresso il 30 maggio 2003;
Dato atto che i pareri di cui all'art. 49 del suddetto
Testo Unico sono:
favorevole sulla regolarità tecnica;
favorevole sulla regolarità contabile;
Con voti unanimi, espressi in forma palese;
di approvare, per i motivi esposti nella parte narrativa che
qui integralmente si richiamano:
1) lo Studio Unitario d'Ambito (art. 7 lettera B NUEA di P.R.G.)
relativo alle zone urbane di trasformazione "Ambiti 16.14
Barbera 16.15 Fleming 1 16.16 Fleming 2", composto
dai seguenti elaborati:
- Studio Unitario d'Ambito (all. 1 - n.
);
- Schema di Convenzione (Titolo I - Convenzione Programma) (all.
2 - n.
);
2) il Piano Esecutivo Convenzionato, ai sensi dell'art. 43 della
L.R. n. 56/1977 e s.m.i., relativo allattuazione del sub-ambito
1 corrispondente allAmbito 16.15 Fleming 1, che si compone
dei seguenti elaborati:
- Schema di Convenzione (Titolo II - Convenzione relativa al P.E.C.)
(all. 2);
- Piano Esecutivo Convenzionato sub. 1 (all. 3 - n. );
3) lattuazione della presente deliberazione provvedendo
alla stipulazione per atto pubblico della convenzione stessa,
entro il termine di un anno dalla data di esecutività della
presente deliberazione, come da atto d'obbligo presentato dal
Proponente, unitamente alla relativa garanzia fideiussoria con
funzione di penale per la mancata stipula o il ritardo nella stipula
della convenzione medesima, a norma del Regolamento per i contratti
attualmente vigente e s.m.i., tra il Comune di Torino e la società
MIRAFLORES S.n.c. di Bonomi Mauro & C., con sede in Favria
(Prov. di Torino) Piazza Martiri della Libertà n. 2, P.IVA
07832710011 nella persona dei legali rappresentanti sig. BONOMI
Mauro nato a Torino il 24 maggio 1940, domiciliato in Torino Strada
dei Tadini n. 27, C.F. BNM MRA 40E24 L219O e il sig. RAVELLI Pierluigi
nato a Torino il 2 marzo 1951, domiciliato in Torino, Via Martiri
della Libertà n. 10, C.F. RVL PLG 51C02 L219Q con l'autorizzazione
all'ufficiale rogante nonché al rappresentante del Comune
di Torino di apportare, ove occorra, al momento della sottoscrizione,
tutte quelle modifiche ritenute necessarie e/o opportune nella
specifica funzione di adeguamento alle norme di legge, nonché
le modifiche di carattere tecnico-formale al pari giudicate opportune
e comunque dirette ad una migliore redazione dell'atto;
4) di prendere atto che l'introito relativo al costo di costruzione
sarà acquisito a cura del Settore Procedure Amministrative
Edilizie;
5) di rinviare a successiva determinazione dirigenziale, a seguito
di approvazione del progetto esecutivo relativo alle opere di
cui al sub ambito 1, la necessaria operazione contabile relativa
all'accertamento dell'entrata e all'impegno di spesa, corrispondente,
nel progetto di massima ad Euro 195.422,36 per le opere di urbanizzazione
da realizzare a scomputo nel sub ambito 1. La restante entrata
derivante dagli oneri di urbanizzazione rimasti a carico del Proponente
verrà accertata con successiva determinazione dirigenziale
nel bilancio di competenza;
6) di prendere atto che in relazione al presente Piano Esecutivo
Convenzionato non ricorrono le condizioni di definizione degli
elementi di carattere planovolumetriche, tipologiche, formali
e costruttive necessarie a rendere applicabili agli strumenti
urbanistici le disposizioni di cui all'art. 1 comma 6 della Legge
21 dicembre 2001, n. 443 in materia di sostituzione di concessione
e autorizzazione edilizia con denuncia di inizio attività.