Divisione Gestione e Valorizzazione Patrimonio Immobiliare
Settore Vendite e Acquisti Immobili, Gestione Risorse Interne,
Informatica
n. ord. 135
2003 07444/008
OGGETTO: AREE COMUNALI SITE TRA LE VIE BIGLIERI, ZURETTI, BAIARDI DIRITTO SUPERFICIE A FAVORE A.S.O. C.T.O./C.R.F./MARIA ADELAIDE REALIZZAZIONE NUOVA UNITÀ SPINALE - SDEMANIALIZZAZIONE PORZIONE SEDIME VIA ZURETTI. VINCOLO INEDIFICABILITA` SU TERRENO COMUNALE. APPROVAZIONE. IMPORTO EURO 102.078,72.
Proposta dell'Assessore Peveraro.
In data 11 dicembre 2001 la Città, la Regione Piemonte, e l’Azienda Ospedaliera C.T.O./C.R.F./Maria Adelaide hanno siglato un Protocollo d’Intesa finalizzato alla realizzazione, nell’isolato compreso tra le vie Ventimiglia, Biglieri, Zuretti e Baiardi, di un parcheggio pubblico interrato di circa 700 posti auto e di una nuova struttura ospedaliera (unità spinale unipolare, di seguito "Unità Spinale") con relativi parcheggi pertinenziali, individuabili in circa 200.
Tale isolato, della superficie di circa mq. 7.400, è attualmente occupato da un parcheggio pubblico a rotazione su due piani con affaccio sulle vie Biglieri, Ventimiglia e Baiardi gestito in proprietà superficiaria dall’ATM S.p.A. (appartenente al patrimonio disponibile, Gruppo I, Cat. I), da un magazzino della Città (appartenente al patrimonio disponibile, Gruppo 2, Cat. 2) e da un fabbricato di servizio dell’AMIAT, la cui cessione alla Città verrà formalizzata a breve, in esecuzione di deliberazione del Consiglio Comunale dell’11 novembre 2002 (mecc. 2002 08533/008) con la quale è stata approvata la permuta di tale immobile con quello di proprietà comunale ubicato in via Pinerolo 5-7.
Tale provvedimento ha comportato, all’interno dell’Area per Servizi pubblici S, il cambio dalla lettera "p" – aree per parcheggi – dalla lettera "ar" – servizi tecnici e per l’igiene urbana – e lettera "VI" – aree per la viabilità esistente, alla lettera "h": attrezzature sociali, sanitarie e ospedaliere, ferma restando la natura di servizio pubblico dell’area, in particolare destinata ad ospitare esclusivamente funzioni di Sanità pubblica per U.S.U. così come previsto dal D.P.R. 27 marzo 1992.
Il gruppo di lavoro istituito per l’analisi comparata degli aspetti tecnici, amministrativi e finanziari dell’intervento ha proposto, prescidendo dall’approvazione dell’Accordo di Programma in un primo tempo ipotizzato, di procedere alla realizzazione separata dell’Unità Spinale con relativi parcheggi pertinenziali, da un lato, e del parcheggio pubblico interrato, dall’altro. L’intervento si articolerà, pertanto, in due fasi distinte, di competenza, rispettivamente, dell’Azienda Ospedaliera, per quanto riguarda la struttura sanitaria e della Città (o, per essa, l’ATM S.p.A. attualmente titolare del diritto di superficie) per quanto riguarda il parcheggio pubblico pluripiano a rotazione in sostituzione della struttura metallica ("Fast Park") attualmente esistente.
L’Azienda Ospedaliera ha indetto licitazione privata, ai sensi dell’art.19 comma 2 e segg., 20 comma 2 e 21 comma 2 lett.b) della Legge 109/94, per l’affidamento congiunto della concessione di progettazione, costruzione e gestione dell’opera, nonché per l’affidamento del servizio di gestione globale a risultato. Come risulta da deliberazione del Direttore Generale dell’Azienda n. 186/DG/2003/ST del 20 giugno 2003 di approvazione dell’esito della gara, l’appalto predetto è stato aggiudicato alla costituenda ATI "Cofathec Servizi S.p.A." (capogruppo), "Cofathec Progetti S.p.A.", "Tecnologie Sanitarie S.p.A.", "Aerimpianti S.p.A.", "DDS Sanificazione s.r.l.", "Gorla S.p.A." e "SeRist S.p.A.", con un ribasso pari ad Euro 880,00.
Il raggruppamento ha quindi proceduto alla redazione del progetto definitivo dell’Unità Spinale e dei relativi parcheggi pertinenziali, sottoposto, ai sensi dell’art. 9 commi 3-9 della Legge 285/2000, alla Conferenza di Servizi indetta per l’esame dello stesso, secondo quanto disposto dalla D.G.R. 42-4336 del 5 novembre 2001 ed s.m.i., per il giorno 10 settembre 2003. Nella successiva seduta conclusiva del 22 settembre 2003, la Conferenza di Servizi si è poi espressa favorevolmente sul progetto definitivo presentato, rilasciando i provvedimenti autorizzativi necessari per la realizzazione delle opere.
Tale progetto prevede la realizzazione di un nuovo edificio articolato su cinque piani fuori terra e due interrati da adibirsi a nuova Unità Spinale Unipolare (composta da n. 37 camere, per un totale complessivo di n. 80 posti letto di cui quattro critici) e a parcheggi pertinenziali con accessi dedicati ed indipendenti (n. 166, di cui n. 77 al primo piano interrato e n. 89 al secondo interrato). I plessi ospedalieri costituiti dalla realizzanda Unità Spinale e dall’esistente Centro Traumatologico Ortopedico saranno uniti tra loro da un passaggio aereo sulla via Zuretti, di collegamento funzionale delle due strutture.
In base agli elaborati progettuali è stato quindi possibile individuare esattamente l’area di ingombro del manufatto e, conseguentemente, oggetto del diritto di superficie (in sopra e sottosuolo) novantanovennale a favore dell’A.S.O., avente un’estensione complessiva di circa mq. 4.160 e perimetrata con tratteggio di colore verde nelle planimetrie in scala 1:500 che si allegano al presente provvedimento (all. 1, "Assetto delle proprietà" e all. 2, "Assetto delle proprietà post operam").
Occorre, inoltre, costituire diritto di superficie nel sottosuolo della porzione di sedime della via Baiardi, individuato con tratteggio rosso nelle planimetrie sopra citate (all. 1 e all. 2) ed evente un’estensione pari a mq. 210 circa, in quanto nel parcheggio interrato di pertinenza dell’Unità Spinale deve essere realizzata un’intercapedine di areazione, con relative griglie in superficie che seguiranno la disciplina prevista dal Regolamento Cosap.
Come si evince da tali planimetrie, poi, l’area sulla quale si rende necessario costituire il diritto di superficie sopra e sotto il suolo comprende, oltre al terreno posto tra le vie Biglieri e Baiardi, anche l’intero sedime della via Zuretti, che, in base alla variante urbanistica sopra citata, è attualmente destinato dal P.R.G. ad "attrezzature sociali, sanitarie e ospedaliere" e che, per una porzione della larghezza di circa m. 3,50 resterà destinata al transito dei veicoli da via Biglieri a via Baiardi.
Prodromica quindi alla costituzione del diritto di superficie, a favore dell’A.S.O., su tutta la via Zuretti è la dichiarazione del suo passaggio dal demanio al patrimonio disponibile della Città – (area indicata nella planimetria allegata – all. 1 "Assetto delle proprietà" - con le lettere A-B-C-D) con conseguente costituzione di servitù di pubblico passaggio sulla predetta porzione, limitatamente ad una striscia della larghezza di circa m. 3,50, come raffigurato nella planimetria allegata – all. 2 "Assetto delle proprietà post operam" – con tratteggio viola, per il pubblico transito degli autoveicoli.
Occorre considerare, inoltre, che il manufatto ospedaliero, sulla linea di confine con l’area di proprietà della Città sulla quale insiste il Fast Park ha un’altezza di mt. 21,50; pertanto, per il rispetto degli artt.41 e 42 del Regolamento Edilizio che prescrivono un ribaltamento di 2/3 rispetto all’altezza del fabbricato, si rende necessario apporre un vincolo perpetuo di inedificabilità sul suolo della predetta area di proprietà della Città, per una profondità di mt.9 e lungo tutta la lunghezza del fronte ovest del fabbricato (area tratteggiata in arancione nella planimetria all. 2). Il vincolo non pregiudica i progetti della Città stessa in merito alla realizzazione del parcheggio pubblico a rotazione su detta area, in quanto non osta allo jus aedificandi nell’interrato ed è stato oggetto di consenso da parte del G.T.T. S.p.A., espresso tanto in conferenza di Servizi, tanto con nota acquisita agli atti degli Uffici.
Tutto ciò premesso, preso atto delle risultanze della Conferenza di Servizi tenutasi ex artt. 3-9 della Legge 285/2000, occorre costituire il diritto reale a favore dell’A.S.O. per la realizzazione dell’Unità Spinale e del relativo parcheggio interrato.
Tutto ciò premesso,
Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti Locali, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267, nel quale, fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti nella competenza dei Consigli Comunali;
Dato atto che i pareri di cui all'art. 49 del suddetto Testo
Unico sono:
favorevole sulla regolarità tecnica;
favorevole sulla regolarità contabile;
Con voti unanimi, espressi in forma palese;
per le motivazioni espresse in premessa:
1) di approvare la sdemanializzazione, ai sensi dell’art. 829 cod. civ., del sedime della via Zuretti, compreso nel tratto tra via Biglieri e via Baiardi, evidenziato con le lettere A-B-C-D nella planimetria allegata al presente provvedimento (all. 1) ed avente un’estensione complessiva di circa mq. 1.350. Tale sedime è descritto al N.C.T., in esito a frazionamento approvato dall’U.T.E. in data 16 giugno 2003, al foglio 1403 mappale 26 parte e dovrà essere ulteriormente frazionato, a cura della Città, per l’esatta individuazione catastale; coerenze: foglio 1402 mappali 454, 178, 177, 176, via Biglieri, foglio 1403 mappale 18 (C.T.O.);
2) di approvare la costituzione del diritto di superficie, ex artt. 952 e segg. cod. civ., in favore dell’Azienda Sanitaria Ospedaliera C.T.O./C.R.F./Maria Adelaide, con sede in Torino, via Zuretti n°29, sul suolo e nel sottosuolo dell’area raffigurata con tratteggio verde nelle planimetrie allegate al presente provvedimento (all. 1, "Assetto delle proprietà" e all. 2, "Assetto delle proprietà post operam") della superficie complessiva di circa mq. 4.160 ed in corso di frazionamento, per la realizzazione della nuova Unità Spinale e del relativo parcheggio pertinenziale interrato. La durata del diritto è stabilita in novantanove anni decorrenti dalla formalizzazione dell’atto, il cui rogito resta subordinato alla preventiva acquisizione della proprietà del fabbricato AMIAT S.p.A. ubicato in via Biglieri n. 27, in esecuzione di deliberazione del Consiglio Comunale dell’11 novembre 2002 (mecc. 2002 08533/008);
3) di approvare la costituzione del diritto di superficie, ex artt. 955 e segg. cod. civ., in favore della predetta A.S.O., nel sottosuolo dell’area costituente porzione del sedime della via Baiardi, quale individuato con tratteggio rosso nelle unite planimetrie (all. 1-2 -nn. ), per la predetta durata novantanovennale, per consentire la realizzazione dell’intercapedine di areazione del parcheggio interrato; tale sedime, della superficie complessiva di circa mq. 210, è attualmente censito al C.T. quale parte del mappale 26 del foglio 1403 e quale parte di "strade pubbliche" del medesimo foglio;
4) il corrispettivo per il diritto di cui ai precedenti punti 2 e 3 è convenuto nella somma di Euro 440,00 - corrispondente al 50% del ribasso sul prezzo a base d’asta offerto dall’aggiudicatario nella procedura di concessione di progettazione, costruzione e gestione espletata dall’A.S.O., come risulta da deliberazione del Direttore Generale dell’A.S.O. stessa n. 186/DG/2003/ST assunta in data 20 giugno 2003 – oltre ad Euro 101.638,72 - corrispondente al valore dell’immobile di proprietà dell’AMIAT oggetto di acquisto da parte della Città – e così per complessivi Euro 102.078,72 fuori campo IVA, che l’A.S.O. corrisponderà al momento del rogito;
5) di dare atto che l’A.S.O., in sede di stipulazione dell’atto di cui sopra, dovrà gravare di servitù di pubblico passaggio l’area necessaria al transito dei veicoli costituente parte del sedime della via Zuretti oggetto di sdemanializzazione, perimetrata con tratteggio viola nella planimetria all. 2, della larghezza di m. 3,50, attualmente distinta al C.T. al foglio 1402 mappale 26 parte, oltre al marciapiede adiacente, della larghezza di m. 2, ed ai 5 parcheggi ad uso disabili;
6) di apporre, preso atto del consenso del G.T.T. S.p.A., che verrà altresì fatto constare in atto, il vincolo perpetuo di inedificabilità sull’area di proprietà della Città sita a confine con il lotto oggetto del diritto di superficie di cui sopra, per una profondità di mt. 9 e per tutta la lunghezza del lotto stesso, per un’estensione di circa mq.748; detta area risulta tratteggiata in arancione nella più volte citata planimetria all. 2;
7) di demandare alla Giunta Comunale o ai Dirigenti, nell’ambito delle rispettive competenze, la redazione dello schema di atto da stipularsi con l’Azienda Ospedaliera, nel rispetto, peraltro, dei seguenti fondamentali indirizzi: a) sulle aree oggetto del diritto di superficie, come sopra descritte, insistono manufatti e fabbricati (un magazzino ad uso deposito di materiale vario ed un fabbricato già destinato a servizio per operatori AMIAT) che dovranno essere demoliti da parte del superficiario o suo concessionario o appaltatore; b) è data facoltà al superficiario di chiedere formalmente il rinnovo del diritto di superficie almeno 2 anni prima della scadenza naturale dello stesso. Le modalità di rinnovo verranno concordate tra le parti. Alla scadenza del termine, il diritto si estinguerà e gli immobili torneranno in piena proprietà della Città con tutte le addizioni e migliorie apportate dal superficiario, senza che sia dovuto dalla Città alcun compenso, indennità o rimborso a tale titolo. Resta fermo che gli immobili dovranno essere riconsegnati in buone condizioni di manutenzione ed in regola con le normative che saranno in vigore. A tal fine, lo stato degli immobili verrà fatto constare in apposito verbale, in contraddittorio tra le parti. Tali disposizioni valgono anche per il caso in cui il diritto di superficie si estingua per causa diversa dallo scadere del termine; c) il complesso immobiliare, in coerenza con l’attuale destinazione urbanistica, dovrà essere adibito esclusivamente a funzioni di sanità pubblica per U.S.U. così come previsto dal D.P.R. 27 marzo 1992 ed è pertanto esclusa qualsiasi modificazione della destinazione d’uso. E’ fatto inoltre divieto all’ASO di cedere il diritto di superficie per tutta la durata del medesimo, eccezion fatta per il trasferimento a favore del concessionario di progettazione, costruzione e gestione individuato in esito a procedura ex art. 19 Legge 109/94 e s.m.i., per la durata della concessione. In caso di perimento totale o parziale dell’immobile, il superficiario potrà liberamente ricostruirlo, fermo l’obbligo di destinazione d’uso di cui sopra; d) in caso di inadempimento dell’obbligo di destinazione di cui sopra ovvero di trasferimento a terzi del diritto di superficie, il contratto dovrà intendersi risolto ope legis e il superficiario dovrà obbligarsi, per sé ed aventi causa, a sottoscrivere apposito atto di constatazione della risoluzione, entro 60 giorni dalla richiesta scritta della Città. Fatto salvo il maggior danno, il superficiario sarà tenuto a corrispondere alla Città una penale giornaliera di Euro 100,00 per ogni giorno di ritardo oltre il sessantesimo; f) le spese di atto e conseguenti saranno a carico dell’A.S.O;
8) di demandare alla competenza dirigenziale l’assunzione di tutti i provvedimenti esecutivi che si renderanno necessari per l’esatta identificazione degli immobili sotto il profilo catastale, nonché per gli adempimenti amministrativi conseguenti alla sdemanializzazione e contabili afferenti l’accertamento dell’entrata;
9) di autorizzare, attesa l’urgenza di installazione del cantiere connessa con l’avvio dei Giochi Olimpici, la consegna anticipata delle aree oggetto del diritto di superficie nelle more della formalizzazione dell’atto, con assunzione, in capo all’A.S.O., della custodia degli immobili e con ampia manleva per la Città di Torino da ogni rischio, pretesa o azione, da qualunque causa derivante, anche per fatto di terzi o connessa agli aspetti ambientali, secondo la vigente normativa e con assunzione di ogni responsabilità al riguardo. Detta consegna dovrà essere formalizzata in apposito verbale nel quale l’A.S.O. assumerà ogni responsabilità, ex artt. 2043 e seguenti Codice Civile, per fatti o atti che possano procurare danni a persone o cose nell’esercizio delle attività che verranno intraprese sugli immobili; manleverà la Città per tutti i danni cagionati a persone e cose anche per il fatto dei propri dipendenti, concessionari o appaltatori ex art. 2049 Codice Civile; curerà che vengano adottate tutte le misure idonee a prevenire eventi dannosi o pericolosi a persone e cose, nello svolgimento dell’attività;
10) di dichiarare, attesa l’urgenza, in conformità del distinto voto palese ed unanime, il presente provvedimento immediatamente eseguibile ai sensi del combinato disposto dell’art. 829 comma 2° del Codice Civile, dell’art.6 dello Statuto della Città e dell’art. 134, 4° comma, del Testo Unico approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267.